Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền. Hai bên thỏa thuận và chốt giá mảnh đất này là 4 t

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Người dân hay người sử đất có nhiều quyền đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, tuy nhiên để việc chuyển nhượng đất đúng pháp luật thì các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhận đất cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Trong quá trình chuyển nhượng đất cho người kháciểu biết và làm đúng theo pháp luật mà có rất nhiều người vẫn gặp phải một số vướng mắc về các quy định của luật đất đai liên quan tới việc chuyển nhượng như: trình tự, thủ tục... chính vì thế, trong bài này nhóm em xin chịn đề bài số 6 để phân tích để hiểu rõ hơn về vấn đề này. Đề bài: Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền. Hai bên thỏa thuận và chốt giá mảnh đất này là 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, gia đình bà H và ông A băn khoan không biết phải làm rõ những vấn đề gì trước khi hai biên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho cả hai bên và trên tinh thần đúng pháp luật nên muốn nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp một số vấn đề sau đây: a, Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ. Và những vấn đề gì cần phải thỏa thuận, cam kết cự thể giữa các bên để đưa và hợp đồng chuyển nhượng đất một cách cụ thể và đầy đủ. b, Chỉ rõ cho gia đình ông A và gia đình bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

MỞ ĐẦU Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Người dân hay người sử đất có nhiều quyền mảnh đất thuộc quyền sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, nhiên để việc chuyển nhượng đất pháp luật tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất (gọi chung người sử dụng đất), có nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhận đất cần phải tuân thủ theo quy định pháp luật Trong trình chuyển nhượng đất cho người kháciểu biết làm theo pháp luật mà có nhiều người gặp phải số vướng mắc quy định luật đất đai liên quan tới việc chuyển nhượng như: trình tự, thủ tục thế, nhóm em xin chịn đề số để phân tích để hiểu rõ vấn đề Đề bài: Gia đình ơng A có 100m2 đất phường X quận Y, đo có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ơng A muốn chuyển nhượng mảnh đất cho bà H người hàng tổ dân phố để lấy tiền Hai bên thỏa thuận chốt giá mảnh đất tỷ đồng Tuy nhiên, gia đình bà H ơng A băn khoan khơng biết phải làm rõ vấn đề trước hai biên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho hai bên tinh thần pháp luật nên muốn nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp số vấn đề sau đây: a, Chỉ cho gia đình ông A bà H vấn đề pháp lý cần phải làm rõ Và vấn đề cần phải thỏa thuận, cam kết cự thể bên để đưa hợp đồng chuyển nhượng đất cách cụ thể đầy đủ b, Chỉ rõ cho gia đình ơng A gia đình bà H hồ sơ, thủ tục quy trình để thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Chỉ cho gia đình ơng A bà H vấn đề pháp lý cần phải làm rõ vấn đề cần phải thỏa thuận, cam kết cụ thể cụ thể bên để đưa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách cụ thể, đầy đủ? Những vấn đề pháp lý mẫu chốt cần làm rõ Thực chất việc xác định vấn đề pháp lý vụ việc nghiên cứu cách kỹ lưỡng thấu đáo hồ sơ khách hàng tìm vấn đề mấu chốt cần giải Quá trình tìm vấn đề pháp lý trình người tư vấn đặt chuỗi câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý làm nảy sinh câu hỏi pháp lý Trong tình ta nhận thấy vấn đề pháp lý mẫu chốt vụ việc là: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình ơng A bà H, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hai bên sở pháp luật” - Thứ nhất, Về tư cách chủ thể Ta cần xét xem gia đình ơng A (bên chuyển nhượng) cá nhân, hộ gia đình hay tài sản chung vợ chồng Dựa vào chủ thể chuyển nhượng mà xác định vấn đề pháp lý khác Trong tình trên, chủ thể chuyển nhượng hộ gia đình (khoản điều luật đất đai năm 2013) vấn đề đặt có thành viên hộ gia đình? Có thành viên thành niên? Có thành viên chưa thành niên? Vì thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung hộ gia đình phải có đồng ý hộ gia đình (Theo quy định Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai) - Thứ hai, Về đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng gia đình ơng A bà H quyền sử dụng đất Theo cần làm rõ vấn đề: • Hiện trạng sử dụng đất? (Nguồn gốc đất đâu? Loại đất? mục đích sử dụng đất? thời gian sử dụng đất? diện tích đất?) • Tình trạng pháp lý đất? (có tranh chấp khơng? Được cấp GCNQSDĐ chưa? Có giấy tờ liên quan đến đất khơng? Địa đất? đất vị trí nào? đồ nào? • Có tài sản gắn liền với đất khơng? Nếu có tài sản gì? (nhà, chương trình xây dựng?), diện tích xây dựng đất? đăng ký quyền sở hữu chưa? Nếu chưa có giấy phép xây dựng khơng? • Quyền sử dụng đất có bị kê biên để đảm bảo thi hành án khơng? Theo đề quyền sử dụng đất gia đình ơng A muốn chuyển nhượng đất có diện tích 100m2 để huy động vốn đầu tư kinh doanh - Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng Trường hợp gia đình ơng A thuộc trường hợp phép chuyển nhượng theo quy định luật đất đai năm 2013 Theo khoản điều 167 quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất Điểm C khoản điều 179 luật đất đai năm 2013 gia đình ơng A phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định luật thuộc trường hợp nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất - Thứ tư, giá chuyển nhượng phương thức tốn Gía chuyển nhượng giao dịch tỷ đồng, hộ gia đình ông A cần xác định rõ ràng số tiền phương thức tốn: hình thức chuyển khoản hay toán trực tiếp? Thanh toán lần hay nhiều lần? Giao chứng từ sau sang tên trước bạ - Thứ năm, quyền nghĩa vụ bên Gia đình ơng A bà H phải thỏa thuận rõ quyền nghĩa vụ cụ thể phải giao tài liệu, giấy tờ nhận số tiền thỏa thuận ngược lại bên có trách nhiệm thực quyền nghĩa vụ Cần nắm rõ vấn đề trước kí kết hợp đồng -Thứ sáu , trách nhiệm vi phạm hợp đồng Cần xác định rõ Căn phạt vi phạm hợp đồng? Mức phạt vi phạm hợp đồng? Phương thức phạt vi phạm hợp đồng? Ngoài tư vấn cho ơng A bà H thời hạn có hiệu lực hợp đồng Như vậy, trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng chuyên gia tư vấn cần xác định rõ vấn đề pháp lý cách rõ ràng cho gia đình ông A bà H hiểu quyền nghĩa vụ lợi ích trách nhiệm tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng để hợp đồng thực cách hiệu Những vấn đề cần thỏa thuận, cam kết cụ thể bên để đưa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ơng A mn chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcho bà H Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có số vấn đề pháp lí cần thỏa thuận sau: Thứ nhất, ông A phải chứng mảnh đất giấy tờ hợp pháp như: Giấy CN quyền sử dụng đất, biên lai thuế hàng năm ông A nộp cho nhà nước,… Khi chứng mảnh đất ơng A A có quyền chuyển nhượng mảnh đất cho Bởi Căn theo quy định Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Thứ hai, đất phải khơng có tranh chấp Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Thứ ba, cần làm rõ giá hợp đồng chuyển nhượng đất Ở đây, hai bên thảo thuận chốt giá tỷ đồng Trong hợp đồng nên đưa rõ số tiền diện tích đất thực tế diện tich đất giấy tờ Thứ tư, hai bên cần cam kết Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan đất có nguồn gốc hợp pháp, khơng có tranh chấp, khơng chấp, khơng bảo lãnh, khơng góp vốn (trừ trường hợp bên có thỏa thuận) Bên không thực nội dung thoả thuận cam kết nói bên phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, thời điểm phương thức toán cam kết Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ II Chỉ rõ cho gia đình ơng A bà H hồ sơ, thủ tục quy trình để thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: khoản 1, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất khơng có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải cơng chứng Do đó, ơng A (bên chuyển nhượng) bà H (bên nhận chuyển nhượng) cần thiết lập hợp đồng chuyển nhượng đến văn phòng cơng chứng thực cơng chứng hợp đồng Về hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng; - Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng( có); -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Giấy tờ tùy thân ông A bà H (CMND hộ chiếu thẻ cước…); - Giấy xác nhận tình trạng nhân độc thân Giấy đăng ký kết có gia đình ơng A bà H; - Sổ hộ ông A bà H - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có; Sau nhận hồ sơ xét thấy đủ điều kiện công chứng hợp đồng mua bán cho bên Có địa phương, tổ chức cơng chứng yêu cầu trước công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết thẩm định, đo đạc thực địa đất chuyển nhượng Phòng Tài ngun Mơi trường cấp Về lệ phí cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP, giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức phí 0,1%; từ 01 tỷ đến 03 tỷ mức phí 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt 01 tỷ đồng… Về hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài Khi kê khai nghĩa vụ tài chính, hai bên cần chuẩn bị hồ sơ sau: - Tờ khai lệ phí trước bạ - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Hợp đồng chuyển nhượng công chứng; - Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất - Bản CMND, sổ hộ ông A bà H Trong đó, mức thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ phải nộp quy định sau: - Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2% giá bán Theo quy định khoản thuế người bán phải nộp thực tế hai bên thỏa thuận người phải nộp khoản thuế - Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí tính giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ 0,5% Riêng trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất miễn lệ phí trước bạ, có hồ sơ chứng minh việc tặng cho, thừa kế Hồ sơ sang tên UBND huyện nơi có nhà, đất: Thành phần hồ sơ bao gồm: - Đơn đề nghị theo mẫu; - Sổ hộ khẩu, CMND bà H (bên nhận chuyển nhượng); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Hợp đồng chuyển nhượng công chứng Khi nộp hồ sơ, người mua phải nộp thêm số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp sổ đỏ… Thời hạn thực thủ tục rút ngắn tối đa 10 ngày làm việc (theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) Thủ tục chuyển nhượng Cơ sở pháp lý: Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực cơng việc sau đây: - Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; - Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; + Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chết trước trao Giấy chứng nhận người thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ thừa kế theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận ký lập hồ sơ để trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định Bộ Tài ngun Mơi trường Người thừa kế có trách nhiệm thực nghĩa vụ tài quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp người cấp Giấy chứng nhận chết phải thực theo quy định pháp luật Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quy trình chuyển nhượng đất quy định điều kiện (Điều 188), hình thức (Điều 167) trình tự thực theo Luật Đất đai 2013 Với tình trên, ơng A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100m2 cho bà H người hàng tổ dân phố để lấy tiền huy động vốn đầu tư kinh doanh quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm bước sau: Bước 1: Hai bên đến văn phòng cơng chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành công chứng chứng hợp đồng Hồ sơ cần mang theo gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ hai bên, trường hợp người mua kết có giấy chứng nhận đăng ký kết hơn, chưa phải có giấy xác nhận tình trạng nhân Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài Hồ sơ thực việc sang tên sổ đỏ gồm: - Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bên mua ký) - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bên bán ký - Hợp đồng công chứng lập (01 chính) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) - CMND + Sổ hộ bên mua bên bán (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) - Thời hạn có thơng báo nộp thuế: 10 ngày Sau có thơng báo người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận hợp đồng việc bên mua thực thủ tục hành bên mua ký thay - Hợp đồng chuyển nhượng ông A (bên chuyển nhượng) bà H (bên nhận chuyển nhượng) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (bản gốc) - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc) - Bản CMND + Sổ hộ bên nhận chuyển nhượng (bà H) - Thời hạn sang tên: Theo quy định pháp luật Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định nhận sổ đỏ KẾT LUẬN Như vậy, qua làm hiểu rõ quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất đồng thời muốn đảm bảo cho quyền lợi bên chuyển nhượng đất họ cần phải tuân thủ quy định Trên làm nhóm em, vốn kiến thức hạn chế nên làm khơng thể tránh khỏi sai sót Nhóm em mong nhận góp ý Thầy, Cơ để làm hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Luật Công chứng 2014; Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP  ... dụng đ t gia đình ơng A muốn chuyển nhượng đ t có diện t ch 100m2 để huy động vốn đầu t kinh doanh - Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng Trường h p gia đình ơng A thuộc trường h p phép chuyển nhượng. .. h nh thức (Điều 167) trình t thực theo Lu t Đ t đai 2013 Với t nh trên, ơng A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đ t 100m2 cho bà H người h ng t dân phố để lấy tiền huy động vốn đầu t kinh doanh. .. đ t có thành viên h gia đình? Có thành viên thành niên? Có thành viên ch a thành niên? Vì thực thủ t c chuyển nhượng quyền sử dụng đ t thuộc quyền sở h u chung h gia đình phải có đồng ý h gia