MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ðỘNG VỐN TRONG ðẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ðỀ TÀI : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ðỘNG VỐN TRONG ðẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : VÕ THÀNH NHÂN 03135049 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ðẤT & BẤT ðỘNG SẢN VÕ THÀNH NHÂN “MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ðỘNG VỐN TRONG ðẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: CN Ngơ Thị Ngọc Hà Khoa Quản lý ðất ñai & Bất động sản Trường ðại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2007 - LỜI CẢM ƠN ðể ñạt ñược kết hôm nay, lời ñầu tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ – người hết lòng ni dưỡng, ân cần dạy dỗ, chăm lo tạo ñiều kiện cho ñược học tập nên người Em xin chân thành cám ơn quý thầy cô trường ðại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, thầy Khoa Quản lý ðất ñai Bất ñộng sản, ñã truyền ñạt cho em kiến thức quý báu suốt năm theo học trường Và khoảng thời gian tiến hành thực luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến: Cơ Ngơ Thị Ngọc Hà – giảng viên Khoa Quản lý ðất ñai Bất ñộng sản tận tình theo sát hướng dẫn, góp ý, sửa chữa sai sót động viên em thực luận văn để có kết ngày Ban giám ñốc, tập thể cán nhân viên Ban Quản lý dự án khu vực quận 12 ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho em thực tập thực tốt ñề tài Hơn hết em muốn bày tỏ lòng biết ơn đến anh Trần Quốc Chương, tổ trưởng Tổ Kế hoạch – Ban Quản lý dự án khu vực quận 12 ñã dẫn, giúp ñỡ em nhiều khoảng thời gian thực tập quan Ban lãnh đạo, cán phòng ban: Ban Bồi thường – Giải phóng mặt quận 12, Phòng Quản lý thị, Phòng Tài – Kế hoạch, Phòng Tài ngun – Mơi trường, Phòng Thống kê quận 12 nhiệt tình giúp ñỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn tất luận văn Do thời gian nguồn lực có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong q thầy góp ý để luận văn tốt Những kinh nghiệm tích luỹ hành trang quý báu cho em bước ñường nghiệp sau Võ Thành Nhân i TÓM TẮT Sinh viên Võ Thành Nhân, ngành Quản lý thị trường bất ñộng sản, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất động sản, Trường ðại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh ðề tài thực “Một số giải pháp nâng cao hiệu huy ñộng vốn ñầu tư xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: CN Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế ñất & Bất ñộng sản, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất động sản, Trường ðại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh địa bàn có tốc độ thị hố diễn nhanh, tỷ lệ tăng học dân số cao sách giãn dân, phát triển vùng ven ngoại thành thành phố Hiện việc giải nhà cho ñối tượng thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế nhiều nguyên nhân khác nhau, số thiếu vốn Nhu cầu vốn ñầu tư xây dựng nhà tái ñịnh cư ñang trở thành vấn ñề cấp bách quyền quận 12 Việc tìm giải pháp hiệu để huy động vốn giải tái định cư khơng nhằm giúp người dân an cư lạc nghiệp mà góp phần phát triển kinh tế quận ðề tài ñược thực sở nghiên cứu lý thuyết chung vốn phương thức huy ñộng vốn lý thuyết bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản, thị trường nhà Bên cạnh đó, đề tài có sử dụng ñến số tài liệu Ban Quản lý dự án khu vực quận 12 phòng ban: Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng, Phòng Quản lý thị, Phòng Tài - Kế hoạch, Phòng Tài ngun - Mơi trường, Phòng Thống kê quận 12 cung cấp Trong q trình thực để thu kết xác khách quan luận văn ñã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp, chủ yếu phương pháp ñiều tra thống kê ñể thu thập hệ thống số liệu, tài liệu theo nội dung nghiên cứu nhằm tìm nguyên nhân chất vấn ñề ñang nghiên cứu Kết bước ñầu ñề tài ñánh giá thực trạng huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư địa bàn quận 12 năm qua, thơng qua đề xuất giải pháp nhằm ñẩy mạnh hiệu huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận Những ñề xuất, kiến nghị mang tính ñịnh hướng ñược ñưa nhằm khắc phục tồn mà quyền quận 12 tham khảo thực nhằm thu hút đầu tư vào nhà nói chung nhà tái định cư nói riêng ii NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU VỰC QUẬN 12 Ngày tháng .năm 2007 iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ODA Tài trợ phát triển thức FDI ðầu tư trực tiếp nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội WB Ngân hàng Thế giới ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BOT Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao TðC Tái ñịnh cư P Phường TTN Tân Thới Nhất ðHT ðông Hưng Thuận TA Thới An APð An Phú ðông DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng I.1 : Ba khu vực cung cấp nhà mối quan hệ chúng với nguồn vốn tuân thủ quy tắc 16 Bảng I.2 : Biểu ñồ giá trị sản lượng kinh tế quận 12 năm 2001 – 2005 19 Bảng I.3 : Biểu ñồ cấu kinh tế quận 12 năm 2005 - 20 Bảng I.4 : Diện tích, dân số mật độ dân số quận 12 năm 2006 - 21 Bảng II.1 : Hiện trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ñịa bàn quận 12 23 Bảng II.2 : Cơ cấu nhà quận 12 - 24 Bảng II.3 : Phụ lục bố trí tái định cư quận 12 ñến ngày 20 tháng năm 2007 34 iv MỤC LỤC Lời Cảm Ơn i Tóm Tắt - ii Nhận Xét Của Cơ Quan Thực Tập iii Danh Sách Các Chữ Viết Tắt - iv Danh Sách Các Bảng Biểu - iv ðẶT VẤN ðỀ - Trang PHẦN I TỔNG QUAN - I.1-/ Cơ sở lý luận I.1.1-/ Về vốn I.1.2-/ Nhà 12 I.1.3-/ Vai trò vốn ñối việc xây dựng nhà - 16 I.2-/ Khái quát ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận 12 18 I.2.1-/ ðặc ñiểm tự nhiên - 18 I.2.2-/ ðặc ñiểm kinh tế xã hội 19 I.3-/ Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực -I.3.1-/ Nội dung nghiên cứu I.3.2-/ Phương pháp nghiên cứu I.3.3-/ Quy trình thực - 21 21 22 22 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1-/ Tình hình phát triển quản lý nhà ñịa bàn quận 12 từ thành lập quận ñến II.1.1-/ Hiện trạng nhà ñịa bàn quận 12 II.1.2-/ Thực trạng công tác phát triển quản lý nhà ñịa bàn quận 12 -II.1.3-/ Các yếu tố ảnh hưởng ñến việc phát triển nhà ñịa bàn quận 12 23 23 25 26 II.2-/ Nhu cầu tình hình giải nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 - 28 II.2.1-/ Nhà tái ñịnh cư - ñối tượng thuộc diện tái ñịnh cư 28 II.2.2-/ Hiện trạng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 30 II.3-/ Thực trạng tình hình huy động vốn để xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 - 36 II.3.1-/ Các chương trình, dự án xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 thời gian qua 36 II.3.2-/ Những ñặc ñiểm huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 - 37 II.3.3-/ Tình hình huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 - 38 II.4-/ ðịnh hướng phát triển nhà tái ñịnh cư quận 12 ñến năm 2020 40 II.4.1-/ Quan ñiểm nguyên tắc phát triển - 40 II.4.2-/ Mục tiêu phát triển nhà tái ñịnh cư quận 12 ñến năm 2020 - 41 II.4.3-/ Ước tính nhu cầu vốn để đầu tư cho việc xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 ñến năm 2020 - 42 II.5-/ Kiến nghị giải pháp nhằm ñẩy mạnh hiệu huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh -II.5.1-/ Các giải pháp tài -II.5.2-/ Các giải pháp ñất ñai II.5.3-/ Các giải pháp quy hoạch kiến trúc -II.5.4-/ Các giải pháp quản lý 47 48 49 50 51 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO - 53 PHỤ LỤC - 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân ðẶT VẤN ðỀ Tính cấp thiết đề tài Thành phố Hồ Chí Minh thị lớn nước, trung tâm lớn kinh tế, văn hố, khoa học cơng nghệ, ñầu mối giao thương hợp tác với vùng miền nước quốc tế Với vị trí chiến lược quan trọng chủ trương đẩy mạnh cơng nghiệp hố - đại hố kinh tế thành phố ñã thu hút ñược mạnh mẽ ñầu tư ngồi nước, đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Song, thành phố ñang chịu áp lực lớn vấn ñề dân số, chỗ ở, việc làm môi trường Phương hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thành phố kết hợp tốt xây dựng ñảm bảo an ninh quốc phòng, cải tạo xây dựng mới, nhằm đưa thành phố trở thành thị đặc biệt xứng tầm với thị lớn, văn minh, ñại khu vực giới ðể đạt mục tiêu trên, quyền thành phố thực kết hợp nhiều sách kinh tế xã hội, số tăng cường phát triển vùng ven ngoại thành với việc giãn dân nơi để góp phần giảm bớt áp lực cho thành phố, cải tạo môi trường phân bố lại dân cư Là quận vùng ven, với ñịa cách trung tâm thành phố khơng xa lắm, tốc độ thị hóa diễn nhanh, quận 12 ñang trở thành điểm đến nhiều người dân thơng qua sách phân bố lại dân cư thành phố Tuy nhiên ñến việc giải nhà cho ñối tượng thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế nhiều nguyên nhân khác nhau: nhà nước chưa tạo chế sách thu hút đa dạng hóa nguồn vốn xã hội; việc bồi thường giải phóng mặt thường kéo dài làm ảnh hưởng tiêu cực ñến tiến ñộ ñầu tư hầu hết dự án xây dựng nhà ở; quan quản lý chun ngành phát triển thị chưa có quan tâm mức nhà cho ñối tượng thuộc diện tái ñịnh cư lập quy hoạch phê duyệt dự án ñầu tư Chính nhu cầu vốn cho việc xây dựng nhà tái ñịnh cư ñang trở thành vấn đề cấp bách đặt cho quyền quận 12, ñây lý ñể ñề tài nghiên cứu “Một số giải pháp nâng cao hiệu huy ñộng vốn ñầu tư xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” tiến hành Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Mục tiêu Mục tiêu nghiên cứu ñề tài tập trung làm rõ sở lý luận thực tiễn việc huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, sở ñó ñề xuất giải pháp nhằm huy ñộng vốn có hiệu Nhiệm vụ Cùng với mục tiêu ñặt trên, nhiệm vụ ñề tài là: + Hệ thống hóa vấn đề lý luận chung vốn nhân tố ảnh hưởng ñến việc huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân + Phân tích thực trạng huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 năm qua ðánh giá khái quát thuận lợi khó khăn, phát nguyên nhân cản trở trình huy ñộng vốn + ðề xuất giải pháp nhằm huy động vốn có hiệu để xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư trện ñịa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh ðối tượng nghiên cứu ðể tạo sở cho việc ñề xuất giải pháp ñịnh hướng nhằm huy ñộng vốn có hiệu để xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh, đề tài dự kiến tập trung phân tích, làm rõ vấn đề lý luận chung vốn: khái niệm, vai trò vốn cấu nguồn vốn nhân tố ảnh hưởng ñến việc huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, nghiên cứu thực trạng tình hình huy động vốn để xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 Phạm vi nghiên cứu ðề tài ñược tiến hành từ ngày 15 tháng 03 ñến ngày 25 tháng năm 2007, nghiên cứu thực trạng tình hình huy động vốn để xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, từ đề phương hướng giải Tuy nhiên, thời gian nguồn lực có hạn nên giải pháp đưa có tính chất định hướng Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài ðề tài góp phần tạo sở khoa học cho việc hoạch ñịnh thực có hiệu sách huy động vốn để xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân + Xây dựng cụm văn hóa liên phường Tân Thới Nhất quy mơ khoảng ha, cụm văn hố liên phường Thạnh Lộc quy mơ khoảng 4,7 ha, dự kiến nhu cầu tái ñịnh cư 192 hộ + Xây dựng Thư viện quận quy mơ khoảng ha, dự kiến nhu cầu tái định cư 25 hộ + Xây dựng cơng trình siêu thị, chợ quy mô khoảng ha, dự kiến nhu cầu tái ñịnh cư 125 hộ Như tổng nhu cầu tái định cư từ cơng trình dự kiến ñầu tư theo Nghị ðại hội ðảng quận 12 là: 110 + 130 + 1000 + 600 + 290 + 50 + 192 + 25 + 125 = 2522 hộ c.1.2-/ Dự trù cho công trình đầu tư khác Ước tính nhu cầu tái định cư từ cơng trình khoảng 20% tổng số hộ tái định cư cơng trình đầu tư theo Nghị ðại hội ðảng quận 12 Nghĩa có khoảng: 20% x 2522 hộ = 505 hộ Như tổng cộng nhu cầu tái ñịnh cư ñến hết năm 2010 là: 2522 hộ + 505 hộ = 3.027 hộ tương ñương 3.027 nhà c.2-/ Dự ước nhu cầu tái ñịnh cư từ năm 2010 ñến năm 2020 - Về ñường giao thông: + Dự kiến thực 160 km đường giao thơng, nhu cầu tái định cư ước tính 4.800 hộ + Dự kiến xây dựng ga Depot Metro phường Tân Thới Nhất với quy mô 25 nhu cầu tái ñịnh cư ước tính 1.000 hộ + Dự kiến xây dựng nhà ga xe lửa, quy mô ha, nhu cầu tái định cư ước tính 200 hộ + Dự kiến xây dựng 01 tuyến xe lửa, ñường song hành xe lửa chiều dài 11km, rộng tổng cộng 70m nhu cầu tái định cư ước tính 330 hộ - Cơng trình giáo dục: dự kiến đầu tư khoảng 40 trường học thuộc cấp, quy mô bình qn ha/trường, tương đương 24 đất cần thu hồi có ảnh hưởng đến dân Dự kiến nhu cầu tái định cư 960 hộ - Cơng trình y tế: xây dựng 01 bệnh viện với 300 giường, quy mơ khoảng 15 ha, nhu cầu tái định cư ước tính 600 hộ - Cơng trình cơng cộng khác: + Xây dựng khu cơng viên văn hố Thạnh Xn quy mơ diện tích 50ha, dự kiến nhu cầu tái ñịnh cư 2.000 hộ + Xây dựng cụm văn hóa liên phường quy mơ bình qn khoảng ha/cụm, dự kiến nhu cầu tái ñịnh cư 600 hộ + Xây dựng cơng trình siêu thị, chợ quy mô khoảng 10 ha, dự kiến nhu cầu tái ñịnh cư 400 hộ - Dự trù cho cơng trình đầu tư khác: 20% x (4.800 + 1.000 + 200 + 330 + 960 + 600 + 2.000 + 600 + 400) = 2.178 hộ Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân Như tổng cộng nhu cầu tái ñịnh cư từ năm 2011 ñến hết năm 2020 4.800 + 1.000 + 200 + 330 + 960 + 600 + 2.000 + 600 + 400 + 2.178 = 13.068 hộ tương ñương 13.068 nhà Tổng cộng nhu cầu tái ñịnh cư từ ñến hết năm 2020 là: 3.027 hộ + 13.068 hộ = 16.095 hộ 2-/ Nhu cầu ñất xây dựng a-/ Giai ñoạn từ ñến hết năm 2010 Căn số liệu tạm tính nhu cầu tái định cư trên, đến hết năm 2010 tòan quận có 3.027 hộ cần bố trí tái định cư Theo cấu tái ñịnh cư Uy ban nhân dân quận có 30% số hộ tái định cư hộ chung cư (tương ñương 908 hộ) 70% tái ñịnh cư nhà liên kế (tương đương 2.119 nhà liên kế) Do nhu cầu sử dụng đất tính sau: a.1-/ Nhu cầu sử dụng ñất cho hộ chung cư - Mỗi ñơn nguyên chung cư gồm: x tầng = 36 - Số ñơn nguyên chung cư: 908 căn: 36 # 25 ñơn nguyên - Diện tích đơn ngun: x 50m2/ = 300 m2 (kể diện tích cơng cộng hành lang, cầu thang, nhà xe, hệ thống kỹ thuật) - Diện tích xây dựng chung cư: 25 đơn ngun x 300 m2 = 7.500 m2 - Ước tính mật ñộ xây dựng chung cư 25%, diện tích cần cho việc xây dựng chung cư phục vụ tái ñịnh cư là: 7.500 m2 : 25% = 30.000 m2 = a.2-/ Nhu cầu sử dụng ñất cho nhà liên kế : 60 m2/ - Tổng diện tích nhà liên kế cần: 2.119 x 60 m2/ = 127.140 m2 - Tạm tính mật độ sử dụng đất 45,5%, diện tích đất cần cho việc xây dựng nhà tái ñịnh cư : 127.140 m2 : 45,5% = 279.429 m2 = 27,94 Dựa tiêu chí trên, tạm tính nhu cầu tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 ñến năm 2010 cần khoảng + 27,94 = 30,94 để phục vụ cho cơng tác tái ñịnh cư b-/ Giai ñoạn từ năm 2010 ñến hết năm 2020 Nhu cầu tái ñịnh cư ñịa bàn quận từ năm 2010 ñến hết năm 2020 13.068 hộ tương ñương 13.068 nhà Ủy ban nhân dân quận dự ước có 70% số hộ tái định cư hộ chung cư (tương ñương 9.148 hộ) 30% tái ñịnh cư nhà liên kế (tương đương 3.920 nhà liên kế) Do nhu cầu sử dụng đất tính sau: b.1-/ Nhu cầu sử dụng ñất cho hộ chung cư - Mỗi ñơn nguyên chung cư gồm : x tầng = 54 - Số ñơn nguyên chung cư: 9.148 : 54 # 170 ñơn ngun - Diện tích đơn ngun: x 60m2/ = 360 m2 (kể diện tích cơng cộng hành lang, cầu thang, nhà xe, hệ thống kỹ thuật) - Diện tích xây dựng chung cư : 170 ñơn nguyên x 360 m2 = 61.200 m2 Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân - Ước tính mật độ xây dựng chung cư 25%, diện tích cần cho việc xây dựng chung cư phục vụ tái ñịnh cư là: 61.200 m2 : 25% = 244.800 m2 # 24,48 b.2-/ Nhu cầu sử dụng ñất cho nhà liên kế: 65 m2/ - Tổng diện tích nhà liên kế cần: 3.920 x 65 m2/ = 254.800 m2 - Tạm tính mật độ sử dụng ñất 45,5%, diện tích ñất cần cho việc xây dựng nhà tái ñịnh cư là: 254.800 m2 : 45,5% = 560.000 m2 # 56 Dựa tiêu chí trên, tạm tính nhu cầu tái định cư ñịa bàn quận 12 ñến năm 2020 cần khoảng 24,48 + 56 = 80,48 ñể phục vụ cho cơng tác tái định cư Như tổng diện tích đất để xây dựng nhà tái định cư từ ñến hết năm 2020 là: 30,94 + 80,48 = 111,42 3-/ Nhu cầu vốn ñầu tư cho nhà tái ñịnh cư ñến năm 2020 a-/ Phân kỳ ñầu tư - Từ ñến hết năm 2010 ñầu tư 3.027 nhà - Từ 2011 ñến hết năm 2015 ñầu tư 5227 (40% tổng số phải xây dựng giai ñoạn 2010 - 2020) - Từ 2016 ñến hết năm 2020 ñầu tư 7841 (phần lại tổng số 13.068 phải xây dựng giai ñoạn 2010 - 2020) b-/ Phân kỳ vốn ñầu tư b.1-/ Từ ñến hết năm 2010 - ðối với hộ chung cư: Hiện dự án ñang ñầu tư hộ có diện tích 50 m2 với kết cấu tường sơn nước, sàn lát gạch, cửa kính song sắt, thiết bị theo hệ thống ñèn, quạt, thiết bị vệ sinh tính trung bình giá thành cho m2 sàn sử dụng triệu ñồng/m2, giá thành tạm tính cho hộ chung cư là: triệu ñồng/m2 x 50 m2/căn = 300 triệu ñồng/căn Nhu cầu hộ chung cư ñến năm 2010 908 căn, tổng vốn ước tính cần để đầu tư xây dựng 908 hộ là: 300 triệu ñồng/căn x 908 = 272.400 triệu ñồng - ðối với nhà liên kế: Mỗi nhà (lơ đất) có diện tích 60 m2 nằm khu vực ñược ñầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật đường giao thơng nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp - nước, vệ sinh mơi trường Giá thành chi phí đầu tư tính diện tích khn viên đất ñược xác ñịnh bao gồm: giá trị ñầu tư cho cơng tác đền bù giải tỏa, chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật tồn khu, chi phí quản lý, thiết kế khác Việc xác ñịnh giá thành lơ đất với giá trị sử dụng lơ đất lơ Giá thành bình qn m2 đất tạm tính 1,5 triệu ñồng, giá thành cho nhà liên kế là: 1,5 triệu ñồng/m2 x 60 m2/nền = 90 triệu ñồng/nền Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân Nhu cầu nhà liên kế ñến năm 2010 2.119 nhà, tổng vốn ước tính cần để đầu tư cho 2.119 nhà liên kế là: 90 triệu ñồng/nền x 2.119 = 190.710 triệu ñồng Như tổng số vốn cần thiết ñể ñầu tư cho nhà tái ñịnh cư ñến năm 2010 dự kiến là: 272.400 triệu + 190.710 triệu = 463.110 triệu ñồng b.2-/ Từ năm 2011 đến hết năm 2015 Ước tính giá bình qn chung triệu ñồng/m2 cho nhà chung cư liên kế, có diện tích trung bình khoảng 63 m2 Như số vốn cần để ñầu tư cho nhà tái ñịnh cư ñến hết năm 2015 ước tính là: triệu đồng/m2 x 5227 x 63 m2 = 2.305.107 triệu ñồng b.3-/ Từ 2016 đến hết năm 2020 Diện tích khơng thay đổi giá bình qn cho m2 sàn sử dụng dự ước 12 triệu ñồng Lượng vốn cần ñể ñầu tư cho nhà tái ñịnh cư ñến hết năm 2020 ước tính là: 12 triệu ñồng/m2 x 7.841 x 63 m2 = 5.927.796 triệu ñồng Như tổng số vốn cần ñể ñầu tư vào nhà tái ñịnh cư từ ñến năm 2020 ước tính là: 463.110 triệu + 2.305.107 triệu + 5.927.796 triệu = 8.696.013 triệu ñồng Từ diện tích, quỹ đất tính tốn, đề xuất quận có định hướng quy hoạch sử dụng đất quận từ ñến năm 2020, sở nhu cầu ñầu tư hạ tầng, phân bố lại nhiều vị trí tái định cư với quy mơ vừa phải khu vực đất trống Sau hồn chỉnh ñồ dự kiến mời gọi ñầu tư tái ñịnh cư, Ủy ban nhân dân quận 12 trình Thành phố ñịa ñiểm tái ñịnh cư ñể thuận chủ trương mời gọi ñầu tư, huy ñộng nhiều nguồn vốn ñầu tư, kèm theo với danh mục đầu tư sách sau: - sách ưu đãi vốn - sách đặc biệt thủ tục trình duyệt dự án - thành phố hỗ trợ chủ đầu tư cơng tác giải phóng mặt - ngân sách ñầu tư vốn ñối ứng cho dự án như: ñầu tư ñường vào khu tái ñịnh cư, ñầu tư hệ thống kỹ thuật để dự án đấu nối với khu vực - tỷ lệ % kinh doanh nhà dự án tái định cư II.5-/ KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ðẨY MẠNH HIỆU QUẢ HUY ðỘNG VỐN ðỂ XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trách nhiệm đề xuất giải pháp huy ñộng vốn, tạo vốn thường thuộc ngành tài chính, nhiên ngành trực tiếp quản lý hạ tầng dịch vụ thị lại có nhu cầu búc xúc hơn, thực tế nhiều giải pháp ñã ñược ngành chức ñề xuất Do ñó, ñể ñẩy mạnh hiệu huy ñộng vốn cho phát triển nhà nói chung nhà tái định cư nói riêng ngồi giải pháp tài cần phải có kết hợp giải pháp nhiều ngành thuộc nhiều lĩnh vực khác ñất ñai, quy hoạch, kiến trúc quản lý Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân II.5.1-/ Các giải pháp tài Nhiều nhà kinh tế học cho nguyên nhân chủ yếu khiến cho nước phát triển ln vòng lẩn quẩn nghèo đói, lạc hậu thiếu vắng thị trường tài đa dạng, động hiệu Thị trường tài định chế tài trung gian sở hạ tầng tài tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy ñộng vốn giúp ngành kinh tế tăng trưởng - phát triển Các giải pháp tài sau áp dụng có khả nâng cao hiệu huy động vốn xây dựng nhà nói chung nhà tái định cư nói riêng khơng địa bàn Quận 12 mà địa bàn thị rộng lớn hơn: - Tăng cường huy ñộng vốn qua thị trường chứng khốn Thị trường chứng khốn coi bước phát triển cao hoàn chỉnh thị trường vốn kết hợp lợi thị trường ngầm thị trường tín dụng qua hệ thống ngân hàng, ñồng thời khắc phục ñược hạn chế hai thị trường Nhờ ưu ñiểm vượt trội mà thị trường chứng khoán ñã trở thành kênh tài huy động vốn hiệu bậc khơng việc phát triển nhà mà kinh tế Phát hành trái phiếu doanh nghiệp ñể ñầu tư vào ñịa ốc, trái phiếu hồn trả tiền nhà theo giá bán nhằm khuyến khích nhà đầu tư tài tiềm Khi ñầu tư vào loại trái phiếu này, nhà ñầu tư lãi kép: lãi cố định trái phiếu lãi giá ñất thị trường tương lai tăng lên - Thiết lập kênh tài cho vay dài hạn ñối với nhà (từ 20 - 30 năm) ñể hỗ trợ doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà đối tượng có nhu cầu mua nhà ở, nhà tái ñịnh cư Ngân hàng Nhà nước cần có sách quy chế rõ ràng ñể hỗ trợ ngân hàng thương mại dành số vốn lớn 20% theo quy ñịnh ñể cho vay dài hạn ñầu tư vào dự án nhà khả thi Nguồn vốn cho vay dài hạn cần ổn ñịnh, ñồng thời tăng cường thêm nguồn vốn ñầu tư gián tiếp tham gia cơng ty tài chính, cơng ty bảo hiểm Tìm kiếm tranh thủ nguồn vốn viện trợ phát triển WB, ADB, vốn khác để đẩy nhanh q trình nâng cấp, ñầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu nhà Bộ Xây dựng cần ñề xuất với Chính phủ khoản vay tổ chức nước nên chuyển trực tiếp quỹ phát triển nhà ñịa phương ñể giải ñúng mục đích đối tượng (khơng qua trung gian nhiều ngân hàng bị trích tỷ lệ %) - ðối với nguồn vốn từ ngân sách như: tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, tiền thuê nhà ñược trích nộp ngân sách, tiền sử dụng đất giữ lại với tỷ lệ thích hợp, Ngân sách Trung ương ñầu tư ODA (nếu có) nên ủy thác cho Quỹ phát triển nhà ñể ñầu tư vào dự án theo ñạo Ủy ban nhân dân thành phố Tập trung vốn ngân sách đầu tư hồn chỉnh hạ tầng kỹ thuật ñến hàng rào dự án, Nhà nước ứng từ 20% - 30% vốn ban ñầu ñể lập dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, số vốn trở thành phần hùn với doanh nghiệp ñược doanh nghiệp giao trả lại nguồn nhà xây dựng doanh nghiệp, phục vụ mục đích tái định cư - Cần có chế xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở, coi trọng hình thức huy động vốn cộng ñồng theo phương thức “Nhà nước nhân dân làm” ñể chỉnh trang khu nhà lụp xụp khu dân cư tự phát Trong ñền bù tái ñịnh cư nên tiếp tục áp dụng việc luân chuyển vốn từ người dân nhận tiền ñền bù sang mua nhà khu tái định cư thơng qua việc kêu gọi hộ ñang sử dụng ñất khu quy hoạch góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất ñược ñền bù giải toả vào xây Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân dựng khu quy hoạch, sau đền bù chậm, thực xong cơng trình ðây hình thức vay trực tiếp từ hộ dân chịu ảnh hưởng dự án, có nhiều dự án cải tạo thị tiền đền bù giải tỏa lớn kinh phí đầu tư xây dựng cơng trình Phương thức có nhiều lợi ñiểm, vừa huy ñộng ñược nguồn vốn nhàn rỗi người dân ñể ñầu tư xây dựng hạ tầng, vừa giúp hộ dân sử dụng hiệu khoản tiền ñền bù thiệt hại ñất mà họ nhận được, họ hưởng lợi nhờ cơng trình sớm hồn thành - Tổng kết mơ hình phát triển nhà thơng qua chế huy động vốn để hình thành sách khuyến khích ñầu tư cho chương trình nhà ñặc biệt nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư Cho phép hạch tốn khoản trợ cấp chéo, có nghĩa chuyển số chi phí khu nhà tái ñịnh cư sang khu kinh doanh phạm vi dự án Bằng cách giảm bớt gánh nặng vốn cho doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà tái ñịnh cư Thay mua lại 10% quỹ đất 20% quỹ nhà doanh nghiệp (theo Chỉ thị 07/2003/CT-UB ngày 23 tháng năm 2003 khơng áp dụng) nên huy ñộng cách yêu cầu doanh nghiệp mua trái phiếu nhà xã hội với tỷ lệ tương ứng giao ñất cho doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản - Tiếp tục thực chế khuyến khích ñầu tư xây dựng nhà phục vụ tái ñịnh cư theo Chỉ thị 24/2004/CT-UB ngày 31 tháng năm 2004 Ủy ban nhân dân thành phố Hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà tái ñịnh cư cách (i) khơng thu tiền sử dụng đất tiền thuê ñất (ii) miễn thuế VAT (iii) thu mức thấp ñối với thuế thu nhập doanh nghiệp (iv) ngân sách hỗ trợ phần toàn hạ tầng theo dự án cụ thể (v) cho vay vốn kích cầu (vi) dự án cụ thể xem xét việc hỗ trợ lãi suất doanh nghiệp ñầu tư Các dự án ñầu tư xây dựng nhà chung cư phục vụ tái ñịnh cư ñược ñưa vào kế hoạch chương trình kích cầu thơng qua đầu tư thành phố, ñược bù lãi suất ñối với phần vốn mà chủ đầu tư vay để thi cơng xây lắp chung cư tái ñịnh cư theo lãi suất ngân hàng thương mại Nhà nước (ñối với dự án xây dựng nhà tái ñịnh cư sử dụng vốn ngân sách, ñược hỗ trợ từ 1% ñến 5% giá trị xây lắp; dự án xây dựng nhà tái ñịnh cư sử dụng nguồn vốn khác chủ ñầu tư, ñược hỗ trợ từ 6% ñến 12% giá trị xây lắp) Thời gian bù lãi suất mức lãi suất bù ñược vào tiến ñộ thực dự án duyệt - Bên cạnh đó, Nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến ñánh vào chủ ñầu tư dự án nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu đất, khơng xây dựng theo tiến độ dự án ñược duyệt, ñặc biệt chậm trễ xây dựng nhà tái ñịnh cư II.5.2-/ Giải pháp ñất ñai ðất ñai vừa ñối tượng vừa công cụ cơng tác quản lý Nhà nước tồn chương trình nhà Thế tự thân đất đai khơng có giá trị, trở thành bất động sản - vật có giá trị cao đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng ñầu tư phát triển nhà Các khoản thu từ ñất ñai tiền thuê ñất, tiền sử dụng ñất, thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, thuế ñối với việc kinh doanh bất ñộng sản khoản lệ phí lệ phí trước bạ, lệ phí địa nguồn vốn cho nhà nước ñầu tư vào xây dựng nhà ở, nhà tái ñịnh cư, chỉnh trang phát triển ñô thị Theo ñó: - Các quan chức ñịa bàn Quận có liên quan đến lĩnh vực quan địa chính, nhà đất, xây dựng cần thường xuyên kết hợp với ñể Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân quản lý chặt loại ñất, nắm trường hợp ñến tiến hành kê khai ñăng ký, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giấy phép xây dựng, xác nhận chuyển mục ñích, chuyển nhượng ñể quản lý khoản thu ñúng quy ñịnh, tạo nguồn vốn cho ñầu tư nhà Kiểm kê nắm tình hình doanh nghiệp nhà nước cấp ñất ñịa bàn Quận ñã cho tổ chức, cá nhân khác thuê lại nhằm hưởng chênh lệch giá, ñể thu tiền thuế ñất kịp thời, khơng để thất thu ngân sách Rà sốt lại quỹ ñất ñã giao ñịa bàn Quận, kiên thu hồi ñất ñối với chủ ñầu tư vượt kéo dài thời gian ñầu tư so với quy định mà khơng có lý đáng, chậm trễ xây dựng nhà tái ñịnh cư theo kế hoạch; phạt tỷ lệ định diện tích thời gian vượt quy định - Sử dụng quỹ đất hợp lý khơng địa bàn Quận mà tồn thành phố; tiến hành thống kê xem xét lại toàn nhà xưởng, kho tàng, bến bãi sử dụng không hiệu quả, không ñúng quy hoạch cho lý tập trung vốn ñể phát triển quỹ nhà Thành phố, kể nhà tái ñịnh cư II.5.3-/ Giải pháp quy hoạch kiến trúc Quản lý nhà nước ñầu tư xây dựng tập trung chủ yếu vào khâu quy hoạch Với việc áp dụng qui ñịnh mới, việc quản lý ñầu tư xây dựng chuyển từ chế quản lý theo dự án sang chế quản lý theo qui hoạch ñã ñược duyệt Hay nói cách khác, quan quản lý nhà nước tập trung vào việc xây dựng hoàn thiện qui hoạch, kiểm tra giám sát việc thực qui hoạch duyệt, hiệu đầu tư chủ ñầu tư tự ñịnh chịu trách nhiệm trước pháp luật - Xây dựng kế hoạch khả thi thực quy hoach khu ñô thị cần xem xét ñiều chỉnh quy hoạch nhà ở, bao gồm nhà tái ñịnh cư theo hướng chia nhỏ khu dân cư theo loại: khu dân cư cao tầng, khu dân cư tầng cao trung bình, khu dân cư thấp tầng Cần có giải pháp “q độ” chia thành nhiều bước việc quy hoạch chỉnh trang khu nhà lụp xụp, khu dân cư tự phát Khi phê duyệt quy hoạch, quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà Ủy ban nhân dân thành phố phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, chế, sách tạo ñiều kiện cụ thể ñối với dự án phát triển nhà - Nhà chủ yếu phải ñược phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà ở, kể nhà tái ñịnh cư phải ñược ñầu tư xây dựng ñồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội ñể ñáp ứng yêu cầu cải thiện ñiều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn thị 10 triệu dân tương lai Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tính đến khả kết hợp ngành Việc ñầu tư phát triển hệ thống giao thơng phải xây dựng hợp với đầu tư xây dựng mạng lưới điện, hệ thống cấp nước, nước hệ thống kiến trúc khác, để khơng phá vỡ quy hoạch tránh lãng phí - Tổ chức thi thiết kế để tìm mẫu chung cư điển hình, bao gồm chung cư tái ñịnh cư với ñầy ñủ bước triển khai ñể cần chủ ñầu tư việc ñưa vào áp dụng mà xin ý kiến quan ðối với nhà tái ñịnh cư, tuỳ theo ñịa hình mặt cụ thể nên sử dụng mẫu thiết kế với nhiều loại nhà khác ñể áp dụng theo quy mô số người hộ ðối với chương trình tái định cư có qui mơ lớn thành phố cần ñầu tư tập trung ñể phát triển nhà lắp ghép theo cấu kiện sản xuất sẵn (Modular homes), nhà lắp ráp chỗ (Kit homes) Tuy nhiên, cần khuyến khích việc xây dựng nhà theo kiểu hộ có nhiều phòng riêng biệt, cần tránh thiết kế hộ kiểu hình ống Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân II.5.4-/ Giải pháp quản lý - ðể ñáp ứng nhu cầu thực tế nhà ñang ñặt cần nghiên cứu hình thành hệ thống máy đầu tư phát triển nhà cách ñồng bao gồm: quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu, quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng nhà ở, quan nghiệp tham gia vào trình chuẩn bị đầu tư, quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước Tiếp tục cải cách hành lĩnh vực ñầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm nhà tái ñịnh cư; thủ tục qui hoạch, ñất ñai quản lý xây dựng cần ñơn giản dễ thực - Củng cố hệ thống quản lý ngành xây dựng, cần xây dựng chế phối hợp với ngành khác từ thành phố ñến quận, huyện, phường, xã Phân cấp cho Ủy ban nhân dân quận (huyện) xử lý vấn ñề có liên quan đến nhà đất Giao cho quyền ñịa phương ñịnh ñầu tư dự án hạ tầng dự án thuộc hạ tầng khu thị cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, ñược chủ ñộng việc ủy quyền ñịnh ñầu tư cho quan quản lý dự án tổng thể Nghiên cứu ñề xuất việc hình thành đơn vị tham gia vào q trình xây dựng, quản lý nhà theo mơ hình chun nghiệp Phát huy vai trò ban ñạo dự án nâng cấp ñô thị ñể theo dõi, tổng hợp ñề xuất xử lý kịp thời phát sinh trình tổ chức thực chương trình nhà ðặc biệt quan tâm tới dự án xây dựng nhà tái ñịnh cư nhằm ñảm bảo cho người dân có sống ổn định - Tích cực rà sốt bãi bỏ tất quy định khơng phù hợp, cản trở q trình đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt quy định có liên quan tới dự án phát triển nhà tái ñịnh cư Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu ñề tài, ñưa số kết luận sau: - Nhà có liên quan chặt chẽ ñến sống người, quyền có nhà quyền người Do đó, việc giải nhà cho ñối tượng thuộc diện tái ñịnh cư quan trọng xác định chương trình trọng ñiểm kỳ ðại hội ðảng lần thứ III nhiệm kỳ 2005 - 2010 - Các phương thức tài giải vấn đề nhà ảnh hưởng tích cực quan trọng đến kinh tế quốc gia, đến thị trường tài ñời sống người dân Hệ thống tài phát triển cho phép tích lũy tư nguồn lực thặng dư ñầu tư bất ñộng sản lâu dài, có độ an tồn cao, khơng sợ lạm phát tạo nguồn doanh thu ổn định - Tín dụng nhà giúp người dân có lựa chọn hồn thiện vấn đề nhà - thành phần thiếu xã hội dân chủ Nó tạo điều kiện cho hộ gia đình sở hữu bất động sản từ nguồn vốn tạo nên hình thức cải tư hữu quan trọng ðiều ñạt ñược sở hệ thống tài nhà uy tín, hoạt động theo cấu thị trường - Qua nghiên cứu cho thấy, tiền tiết kiệm hộ dân huy động để chuyển thành vốn cho việc ñầu tư xây dựng nhà Hệ thống nhà theo cấu thị trường, sử dụng nguồn lực mảng tư nhân cung cấp nhà cho xã hội phần ñáng kể - Có thể thấy nhu cầu nhà tái ñịnh cư lớn tiến ñộ thực dự án tái ñịnh cư thường trễ so với kế hoạch mà nguyên nhân chủ yếu thiếu vốn nên khơng kịp đáp ứng nhu cầu dẫn đến tình trạng tạm cư kéo dài, gây ảnh hưởng xấu ñến ñời sống người dân phải di dời - Quỹ nhà ñất phục vụ cho việc tái ñịnh cư chủ yếu ñược cung ứng từ khu vực nhà nước quy ñịnh, thủ tục ñầu tư dự án tái định cư phức tạp, khơng hấp dẫn nhà đầu tư bỏ vốn ñầu tư khu tái ñịnh cư Trong tương lai cần phải cụ thể hóa sách ưu ñãi ñối với nhà ñầu tư lĩnh vực - Việc huy ñộng vốn ñầu tư vào xây dựng nhà phục vụ tái ñịnh cư quan trọng, cần trợ lực nhiều nguồn vốn xã hội, lâu dài không thiết phải sử dụng vốn ngân sách đủ đáp ứng nhu cầu tái định cư thành phố nói chung quận 12 nói riêng Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng, ðịnh hướng phát triển nhà ñến năm 2020, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội – 2004 PGS.TSKH Lê ðình Thắng, Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà ở, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội – 2000 TS Võ Kim Cương, Chính sách thị, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội – 2006 PGS.TS ðỗ Hậu – TS Nguyễn ðình Bồng, Quản lý đất đai bất động sản thị, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội 2005 TS Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản cơng đổi Việt Nam, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội – 2003 TS Phạm Văn Năng – TS Trần Hoàng Ngân – TS Sử ðinh Thành, Sử dụng cơng cụ tài để huy động vốn cho chiến lược phát triển kinh tế – xã hội Việt Nam đến năm 2020, Hồng Phê tác giả, Từ điển tiếng Việt, Viện Ngơn ngữ học – Trung tâm Từ điển Ngơn ngữ, Hà Nội 1992 Phạm ðăng Bình – Nguyễn Văn Lập, Từ ñiển kinh tế = Dictionary of Economics, Nhà xuất Giáo dục, Hà Nội 1995 I.ð.anxốp F.I.Pơlianxki, Lịch sử tư tưởng kinh tế 10 Hồ Văn Mộc – ðiêu Quốc Tín, Chú giải thuật ngữ kế tốn Mỹ, Nhà xuất ðồng Nai 11 Bộ tài chính, Tài liệu bồi dưỡng – nâng cao lực công tác bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư, Hà Nội 2005 12 Báo cáo chuyên ñề, ðánh giá ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận 12, ðại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, năm 2006 13 Luật ðất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003 14 Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 15 Luật ðầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2005 16 Luật Kinh doanh bất ñộng sản ngày 29 tháng năm 2006 17 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành luật ñất ñai 18 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư Nhà nước thu hồi ñất 19 Quyết ñịnh 106/2005/Qð-UBND ngày 16 tháng năm 2005 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy ñịnh bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư Nhà nước thu hồi ñất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản SVTH: Võ Thành Nhân 20 Chỉ thị 24/2004/CT-UB ngày 31 tháng năm 2004 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đầu tư xây dựng 30.000 hộ chung cư dành cho việc tái ñịnh cư ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh 21 Chỉ thị 32/2006/CT-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2006 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tập trung giải tái ñịnh cư cho hộ tạm cư thời gian dài ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh Và trang web: http://www.quan12.hochiminhcity.gov.vn/ http://www.hochiminhcity.gov.vn/ http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/ http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/ http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn/ Trang 54 PHỤ LỤC NHU CẦU TÁI ðỊNH CƯ DỰ KIẾN ðẾN NĂM 2010 CÁC CƠNG TRÌNH ðẦU TƯ XÂY DỰNG DO BAN QLDA LÀM CHỦ ðẦU TƯ STT DANH MỤC CƠNG TRÌNH ðịa điểm xây dựng Tổng mức ñầu tư Số hộ bị ảnh hưởng Nhu cầu TðC dự kiến Ghi TỔNG CỘNG 6.302 1.428 I CƠNG TRÌNH GIAO THƠNG 5.685 1.272 Xây dựng đường ðông Bắc khu công viên phần mềm Quang Trung Tân Chánh Hiệp 9.825 43 Nâng cấp, mở rộng ñường trước Trung tâm Y tế quận Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Hiệp Thành 40.361 443 Xây dựng ñường An Lộc Thạnh Lộc 11.235 0 GPMB xong Nâng cấp Hương lộ 12 - ñọan Thạnh Xuân 29.400 271 GPMB xong Sửa chữa, mở rộng Tỉnh lộ 14 Tân Thới Nhất 125.168 347 GPMB xong Sửa chữa, nâng cấp ñường Lê Thị Riêng Thới An 90.899 359 35 Sửa chữa, nâng cấp ñường liên phường TCH-TTH Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Hiệp Thành 52.710 78 67 Xây dựng ñường liên phường Thới AnThạnh Xuân (tuyến 1) Thới An - Thạnh Xuân 171 134 Nâng cấp, mở rộng Tỉnh lộ 15 - đoạn ðơng Hưng Thuận-Trung Mỹ Tây 370 118 330.000 STT DANH MỤC CƠNG TRÌNH 10 Nâng cấp, mở rộng ñường Lê ðức Thọ 11 Nâng cấp, mở rộng ñường TTH07 12 Xây dựng ñường TMT10 13 Nâng cấp, mở rộng đường ðình Giao Khẩu 14 ðịa ñiểm xây dựng Tổng mức ñầu tư Số hộ bị ảnh hưởng Nhu cầu TðC dự kiến Ghi Thới An, Tân Thới Hiệp 9.137 26 Tân Thới Hiệp 25.000 182 Tân Chánh Hiệp 28.700 110 14 Thạnh Lộc 61.000 220 45 Cải tạo mở rộng ñường APð 09 An Phú ðông 30.000 50 33 15 Lập dự án xây dựng đường Vườn Lài An Phú ðơng 70.000 250 25 16 ðường ðông-Nam Tân Chánh Hiệp Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp 57.500 381 39 17 Nâng cấp, mở rộng ñường TTH21 Tân Thới Hiệp 18.700 271 18 Sửa chữa đường Nguyễn Văn Q ðơng Hưng Thuận-Tân Thới Hiệp 5.000 19 Nâng cấp, mở rộng ñường Hà Huy Giáp - ñọan Thạnh Lộc - Thạnh Xuân 554 429 20 Xây dựng ñường liên phường Thới AnThạnh Xuân (tuyến 2) Thới An - Thạnh Xuân 192 127 21 ðường TCH 20 Tân Chánh Hiệp 201 118 22 Lập dự án sửa chữa Hương Lộ 80B 1166 60 II CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG 617 156 Trường Tiểu học Thới An Cải tạo, mở rộng Trường tiểu học ðông Hưng Thuận Trường Mầm non An Phú ðông Hiệp Thành - Tân Chánh Hiệp 11.800 Cải tạo ko mở Thới An 14.836 9 ðông Hưng Thuận 13.000 Thạnh Lộc 20.000 4 STT DANH MỤC CƠNG TRÌNH Trường Tiểu học Hiệp Thành Trường Tiểu học Tân Thới Nhất ðịa ñiểm xây dựng Tổng mức ñầu tư Số hộ bị ảnh hưởng Nhu cầu TðC dự kiến Ghi Hiệp Thành 40.000 7 Tân Thới Nhất 40.000 8 Hệ thống thoát nước Sơ rơ Rỗng Tùng Thạnh Lộc - Thạnh Xuân 18.810 242 Hệ thống nước Kênh ðồng Tiến Trung Mỹ Tây-ðơng Hưng Thuận 130 66 Hệ thống thoát nước Rạch Cầu Suối Tân Chánh Hiệp-Tân Thới Hiệp - ðông Hưng Thuận 210 47 Trường Tiểu học Quới Xuân 10 Xây dựng Trường Tiểu học ðông Hưng Thuận 11 Trường THCS Nguyễn Ảnh Thủ 12 Trường THCS Thạnh Lộc 13 Trường THCS Thạnh Xuân 14 Trường THPT Thạnh Lộc 15 Trường THPT Thới An Thạnh Xn 18.062 Khơng có nhu cầu TDC Khơng có nhà dân ðơng Hưng Thuận Tân Thới Nhất 35.000 Trung tâm Sâm Thạnh Lộc 44.000 Công ty giống thủy cầm TW Chưa có địa điểm Thạnh Xn Thạnh Lộc Thới An 41.000 Công ty giống thủy cầm TW Chưa có địa điểm (Nguồn: Ban Quản lý dự án khu vực quận 12) TIẾN ðỘ THỰC HIỆN Bước Thời gian thực Từ 15/03/07 – 30/03/07 Từ 01/04/07 – 30/04/07 Từ 01/05/07 – 31/05/07 Nội dung thực - Thu thập tư liệu, tài liệu ban ñầu - Xây dựng ñề cương luận văn tốt nghiệp - Nộp ñề cương ñể phê duyệt Tuần : Thu thập số liệu thông tin quận 12 Tuần – : Hoàn thiện phần mở ñầu viết phần sở lý luận Tuần : Thu thập thông tin cho phần kết nghiên cứu Tuần : Viết phần tình hình phát triển quản lý nhà ñịa bàn quận 12 Tuần : Viết phần nhu cầu tình hình giải nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 Tuần : Tình hình huy động vốn để xây dựng nhà tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Tuần : Viết phần đánh giá chung thực trạng huy ñộng nguồn vốn ñể xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư quận 12 Từ 01/06/07 – 30/06/07 Tuần – 2: Viết phần ñịnh hướng phát triển nhà tái ñịnh cư quận 12 Tuần – 4: Viết phần giải pháp nhằm ñẩy mạnh hiệu huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư ñịa bàn quận 12 Từ 01/07/07 – 15/07/07 - Viết kiến nghị, kết luận, chỉnh sửa luận văn - Viết báo cáo tóm tắt, chuẩn bị báo cáo Xác nhận GVHD Ghi ... HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ðẤT & BẤT ðỘNG SẢN VÕ THÀNH NHÂN “MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ðỘNG VỐN TRONG ðẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA... quận 12, ñây lý ñể ñề tài nghiên cứu Một số giải pháp nâng cao hiệu huy ñộng vốn ñầu tư xây dựng nhà tái ñịnh cư địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh ñược tiến hành Mục tiêu nhiệm vụ nghiên... để xây dựng nhà cho người thuộc diện tái ñịnh cư trện ñịa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh ðối tư ng nghiên cứu ðể tạo sở cho việc ñề xuất giải pháp định hướng nhằm huy động vốn có hiệu ñể xây