kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư grandview, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tp.HCM SSPM BQL BQT UBND FDI TNHH CP Giải thích từ ngữ Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty cổ phần quản lý bất động sản Nam Sài Gòn Ban quản lý chung cƣ Ban quản trị chung cƣ Ủy ban nhân dân Đầu tƣ trực tiếp nƣớc Trách nhiệm hữu hạn Cổ phần DANH SÁCH BẢNG BIỂU Số thứ tự bảng 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 3.1 3.2 Tên bảng Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh Các tiêu chuẩn hƣớng dẫn thực công tác vệ sinh Hệ thống thiết bị kỹ thuật Tổng hợp số lƣợng loại xe giữ Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật Phí quản lý chung cƣ Grandview Mức phí quản lý chung cƣ Phú Mỹ Hƣng Phí thu quảng cáo thang máy chung cƣ Grandview Phí thu giữ xe chung cƣ Grandview năm 2016 Phí thu lắp đặt trạm thu phát sóng chung cƣ Grandview Quỹ lƣơng ban quản lý chung cƣ Grandview năm 2016 Tổng chi phí thu chung cƣ Grandview năm 2016 Tổng thu, chi phí dịch vụ chung cƣ Grandview năm 2016 Tổng hợp ý kiến cƣ dân hội nghị nhà chung cƣ Kết điều tra nhân viên SSPM Dự kiến chi phí vệ sinh môi trƣờng năm 2017 Bảng lƣơng dự kiến cƣ Grandview năm 2017 Trang 12 25 28 29 30 31 32 33 34 34 35 36 37 39 40 47 47 DANH SÁCH SƠ ĐỒ Sơ đồ Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản .1 Sơ đồ Hệ thống IBMS Sơ đồ 1.1 Quy trình quản lý tòa nhà Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức SSPM 22 Sơ đồ 2.2 So sánh phí quản lý chung cƣ Phú Mỹ Hƣng 32 Sơ đồ 2.3 Cơ cấu thu phí dịch vụ 36 Sơ đồ 2.4 Cơ cấu chi phí dịch vụ 38 Sơ đồ 2.5 So sánh kết ý kiến cƣ dân chất lƣợng dịch vụ 39 DANH SÁCH HÌNH ẢNH Hình 2.1 Mặt tổng thể chung cƣ Grandview 17 Hình 2.2 Chung cƣ Grandview 17 Hình 2.3 Vị trí chung cƣ Grandview 18 Hình 2.4 Tiện ích ngoại khu chung cƣ Grandview 19 Hình 2.5 Tiện ích nội khu chung cƣ Grandview 20 Hình 2.6 Logo cơng ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hƣng 20 Hình 2.7 Logo SSPM 22 Hình 2.8 Nhân viên vệ sinh sảnh máy chà sàn 24 Hình 2.9 Bãi xe tầng hầm chung cƣ Grandview 29 Hình 2.10 Đội bảo vệ chung cƣ Grandview 30 Hình 3.1 Bánh xe cửa tầng thang máy 44 Hình 3.2 Cải thiện hệ thống xử lý rác 45 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Mục tiêu nhiệm vụ luận văn 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn Phƣơng pháp nghiên cứu luận văn Ý nghĩa thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý 1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ 1.1.1.3 Khái niệm nhà chung cƣ 1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành chung cƣ 1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ 1.1.1.6 Khái niệm hội nghị nhà chung cƣ 10 1.1.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cƣ 11 1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh 12 1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ 12 1.1.5 Phƣơng pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà chi phí sử dụng dịch vụ 13 1.2 Cơ sở pháp lý 15 TIỂU KẾT CHƢƠNG 16 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW 17 2.1 Giới thiệu chung cƣ Grandview 17 2.1.1 Sơ lƣợc chung cƣ Grandview 17 2.1.1.1 Quy mô dự án chung cƣ Grandview 17 2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu chung cƣ Grandview 18 2.1.1.4 Tiện ích nội khu chung cƣ Grandview 19 2.1.2 Giới thiệu chủ đầu tƣ chung cƣ Grandview 20 2.1.3 Giới thiệu công ty quản lý 21 2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 23 2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nƣớc 23 2.2.2 Dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trƣờng 23 2.2.2.1 Dịch vụ vệ sinh rác thải 23 2.2.2.2 Dịch vụ cảnh quan môi trƣờng 27 2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 27 2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 28 2.2.5 Dịch vụ bảo vệ an ninh 29 2.2.6 Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dƣỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung chung cƣ Grandview 30 2.2.7 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview năm 2016 31 2.2.7.1 Thực trạng việc thu phí quản lý chung cƣ Grandview 31 2.2.7.2 Thực trạng việc chi phí quản lý chung cƣ Grandview 35 2.3 Chất lƣợng dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview qua Hội hội nghị nhà chung cƣ 39 2.4 Nhận xét chung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 40 2.4.1 Ƣu điểm 40 2.4.2 Hạn chế tồn nguyên nhân 41 Ngoài ƣu điểm cơng tác quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview số hạn chế nhƣ: 41 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW 43 3.1 Mục tiêu chung cƣ Grandview năm 2017 43 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 43 3.2.1 Giải pháp 1: Tăng cƣờng tu bảo dƣỡng, nâng cấp trang thiết bị 43 3.2.1.1 Căn đề xuất 43 3.2.1.2 Nội dung thực 43 3.2.1.3 Kết dự kiến 45 3.2.2 Giải pháp 2: Cải thiện hệ thống xử lý rác 45 3.2.2.1 Căn đề xuất 45 3.2.2.2 Nội dung thực 45 3.2.2.3 Kết dự kiến 45 3.2.3 Giải pháp 3: Tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng 46 3.2.3.1 Căn đề xuất 46 3.2.3.2 Nội dung thực 46 3.2.3.3 Kết dự kiến 46 3.2.4 Giải pháp 4: Tăng chi phí vệ sinh mơi trƣờng 46 3.2.4.1 Căn đề xuất 46 3.2.4.2 Nội dung thực 46 3.2.4.3 Kết dự kiến 47 3.2.5 Giải pháp 5: Tăng lƣơng cho nhân viên 47 3.2.5.1 Căn đề xuất 47 3.2.5.2 Nội dung đề xuất 47 3.2.5.3 Kết dự kiến 48 3.3 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 48 3.2.1 Kiến nghị lên chủ đầu tƣ 48 3.2.1.1 Căn đề xuất 48 3.2.1.2 Nội dung đề xuất 48 3.2.1.3 Kết dự kiến 49 3.2.2 Kiến nghị lên nhà nƣớc 49 TIỂU KẾT CHƢƠNG 49 KẾT LUẬN 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong giai đoạn nay, kinh tế nƣớc ta có phát triển vƣợt bậc, đặc biệt thành phố lớn Điều tạo nên sức hút doanh nghiệp nƣớc nhƣ nƣớc tham gia thị trƣờng bất động sản Nhƣng với quỹ đất đô thị ngày hạn hẹp trƣớc gia tăng dân số nhu cầu nhà khơng ngừng tăng lên Giải pháp xây dựng chung cƣ cao tầng giúp giải tốt nhu cầu “an cƣ lạc nghiệp” thị nói chung Tp.HCM nói riêng Theo tạp chí Kinh tế Dự báo (Bộ Kế hoạch Đầu tƣ) tổng cung hộ Tp.HCM năm 2014 đạt mức 14.522 hộ, năm 2015 25.560 hộ 23.100 hộ 10 tháng đầu năm 2016 Trong tỷ trọng hộ bình dân lại bị giảm mạnh vào năm 2016 (về mức 20%) hộ trung cấp lại tăng mạnh Theo Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tƣ) cho thấy tháng đầu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ số lƣợng doanh nghiệp thành lập có 1.391 doanh nghiệp đăng ký, tăng 66% so với kỳ năm 2016 Tổng vốn đầu tƣ tồn xã hội có bƣớc tăng cao vào năm 2016 Số lƣợng doanh nghiệp thành lập cao với số vốn đăng ký đƣa vào đầu tƣ cho sản xuất, kinh doanh nhờ vào trình phục hồi kinh tế sách phủ trợ giúp tích cực cho hoạt động khối doanh nghiệp Trong lĩnh vực bất động sản, số vốn đầu tƣ tăng lên đáng kể so với năm trƣớc Trong 10 tháng đầu năm 2016 số lƣợng vốn đầu tƣ vào kinh doanh bất động sản đƣợc ƣớc tính gần gấp đơi so với lƣợng vốn đầu tƣ năm 2015 Đây dấu hiệu đáng mừng cho thị trƣờng bất động sản Sơ đồ Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản Ngoài ra, vốn FDI nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế nói chung, nhƣ phát triển thị trƣờng bất động sản nói riêng Vốn FDI đăng ký giai đoạn 2013 - 2015 đạt mức 20 tỷ USD năm, năm 2015 đạt tới 22,7 tỷ USD Lƣợng vốn FDI đăng ký đầu tƣ vào kinh doanh bất động sản tăng cao vào năm 2014 2015, chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI đăng ký Năm 2016, thu hút FDI đạt 24,4 tỷ USD, đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 6,9% tổng vốn FDI Do đó, chung cƣ cao tầng xuất ngày nhiều, cục diện thị trƣờng thay đổi, từ chỗ nguồn cung khan trở nên dồi Hàng loạt chung cƣ đƣợc xây dựng từ trung tâm vùng ngoại vi Tuy nhiên nhà đầu tƣ không lƣờng hết khó khăn đƣa chung cƣ vào khai thác Quản lý kinh doanh dịch vụ đóng vai trò quan trọng việc vận hành khai thác sử dụng bất động sản Thế nhƣng thị trƣờng dịch vụ quản lý bất động sản nƣớc ta sơ khai, thể qua hàng loạt tranh chấp khiếu kiện nhƣ: tranh chấp quyền sở hữu chung, an tồn phòng cháy chữa cháy, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì, chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, hội nghị nhà chung cƣ, hoạt động BQT, vệ sinh môi trƣờng… Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu lực chi phí quản lý, vận hành chung cƣ địa bàn quận 7, Tp.HCM Từ đó, nắm đƣợc nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ nhƣ phƣơng thức tính tốn, loại chi phí quản lý chung cƣ Grandview Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ không ngừng đƣợc đổi nhƣng nghiên cứu mảng Việt Nam Hiện nay, dự án chung cƣ không ngừng đƣợc xây dựng, đặc biệt địa bàn Tp.HCM có nhu cầu cao, nhà đầu tƣ nhƣ công ty bất động sản nghiên cứu phân khúc để đƣa sản phẩm tốt thu hút khách hàng Nghiên cứu CBRE group: Quý IV năm 2016 kết thúc với nhiều hoạt động diễn Hà Nội Tp.HCM với 9.128 hộ chào bán từ 34 dự án Hà Nội 9.145 hộ chào bán từ 28 dự án Tp.HCM Tâm lý thị trƣờng tích cực năm 2016 với xu hƣớng tăng giá bán nhƣ số bán Trong năm 2017, thị trƣờng đƣợc dự đoán tập trung vào phân khúc trung cấp bình dân, với gần 40% nguồn cung năm 2017 thuộc phân khúc bình dân Hệ thống quản lý tòa nhà BMS (Building Management System) hệ thống quản lý tòa nhà BMS tự động điều khiển quản lý hệ thống kỹ thuật nhà chung cƣ nhƣ hệ thống điện; hệ thống cung cấp nƣớc sinh hoạt, nƣớc phòng cháy chữa cháy nƣớc tƣới cây, rửa đƣờng; hệ thống điều hòa, thơng gió, gas; hệ thống cảnh báo mơi trƣờng; hệ thống an ninh, hệ thống báo cháychữa cháy giúp cho việc vận hành chung cƣ trở nên hiệu quả, kịp thời IBMS (Integrated Building Management System) hệ thống tích hợp quản lý tồ nhà Ngồi tính chất BMS IBMS có mối liên hệ tƣơng tác với quy trình nghiệp vụ “định hƣớng ngƣời dùng”, luật, quy định, sách để quản lý vận hành hệ thống IBMS cung cấp giải pháp tồn diện cho việc tích hợp chia sẻ thông tin hệ thống kỹ thuật nhà nhằm thực chức giám sát, quản lý điều khiển thiết bị cách hiệu nhƣ tối ƣu hóa hoạt động tòa nhà Sơ đồ Hệ thống IBMS Các cơng trình xây dựng, chung cƣ đại đƣợc xây dựng ngày nhiều Việc ứng dụng hệ thống IBMS đƣợc áp dụng rộng rãi trở thành tiêu chí cho việc đánh giá hiệu cơng trình Trong phát triển nay, cơng trình, thiết bị, hệ thống cơng nghiệp ngày thể tính tự động hóa việc ứng dụng IBMS cơng trình xây dựng thể tín hiệu đặc biệt Có thể thấy, nghiên cứu cho biết thông tin thị trƣờng bất động sản nhƣ giải đƣợc vấn đề quản lý hệ thống kỹ thuật tòa nhà Nhƣng tình hình kinh doanh, chi phí vận hành tòa nhà, nhƣ mâu thuẫn BQT, chủ đầu tƣ chủ sở hữu hộ chƣa đƣợc trình bày rõ Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” thật cần thiết 3 Mục tiêu nhiệm vụ luận văn Mục tiêu: - Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview - Tìm hiểu trình quản lý dịch vụ vận hành: trình cung cấp dịch vụ, trình giải khiếu nại, trình vận hành trang thiết bị kỹ thuật, trình tổ chức thực quy định chung cƣ - Xác định phƣơng thức tính tốn loại chi phí quản lý chung cƣ Grandview so với với quy định pháp luật - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành chung cƣ thông qua kế hoạch quản lý đƣợc xây dựng có pháp lý, thị trƣờng có đồng thuận cao cƣ dân Nhiệm vụ: - Hệ thống hóa sở lý luận, pháp lý quản lý vận hành chung cƣ - Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ - Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ - Đánh giá tình hình thu - chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu Các dịch vụ vận hành chung cƣ cách thức quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: chung cƣ Grandview, quận 7, Tp.HCM Phạm vi thời gian: từ 2016 đến 2017 Phạm vi nội dung Dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh Đề tài nghiên cứu việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ, tìm hiểu phƣơng thức tính tốn chi phí dịch vụ quản lý chung cƣ, chủ yếu theo pháp lý đƣợc ban hành Bộ Xây Dựng qua đánh giá tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Phƣơng pháp nghiên cứu luận văn Phƣơng pháp điều tra: thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thông tin cần thiết quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ qua mạng, qua sách báo… Phƣơng pháp thống kê: thống kê số liệu, tài liệu có liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ tài liệu khác có liên quan Phƣơng pháp so sánh: so sánh lý luận với thực tiễn công tác xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: phân tích chi tiết số liệu để có nhìn tổng quan việc lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Phƣơng pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến để đến hoàn thiện việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Ý nghĩa thực tiễn luận văn Quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ giúp hiểu đƣợc tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, đồng thời giúp BQL đánh giá kết hoạt động quản lý chung cƣ thông qua kết nghiên cứu đề tài Làm rõ đƣợc hạn chế quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ đề xuất đƣợc giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Kết cấu luận văn Luận văn có kết cấu nhƣ sau: Mở đầu Đƣa lí chọn đề tài; tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn; mục tiêu, nhiệm vụ luận văn; đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu luận văn; phƣơng pháp nghiên cứu ý nghĩa thực tiễn luận văn Chƣơng Cơ sở lý luận pháp lý quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Trình bày khái niệm bản, vai trò quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ, phân biệt dịch vụ kỹ thuât dịch vụ kinh doanh, nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ, phƣơng pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà chi phí sử dụng dịch vụ Đồng thời nêu đƣợc sở pháp lý quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Chƣơng Thực trạng tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Giới thiệu chung cƣ Grandview từ trình bày tình hình quản lý dịch vụ vận hành nhận xét cung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành qua khảo sát Chƣơng Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview Trình bày mục tiêu chung cƣ Grandview năm 2017, Đƣa giải pháp nhƣ: tăng cƣờng tu bảo dƣỡng, nâng cấp trang thiết bị; cải thiện hệ thống xử lý rác; tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quang mơi trƣờng; tăng chi phí vệ sinh mơi trƣờng; tăng lƣơng cho nhân viên kiến nghị lên chủ đầu tƣ nhà nƣớc nhằm hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành Kết luận Trình bày kết đạt đƣợc từ trình nghiên cứu Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sau 10 năm sử dụng khơng hoạt động tốt, làm ảnh hƣởng đến sinh hoạt cƣ dân Đặc biệt, hệ thống thang máy thƣờng xuyên dừng bất ngờ Một số máy lạnh thang máy cũ nên xảy hƣ hỏng, ảnh hƣởng chất lƣợng sử dụng dịch vụ cƣ dân Chất lƣợng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ chƣa thỏa mãn hết đƣợc nhu cầu cƣ dân Grandview có số lƣợng cƣ dân nƣớc ngồi sinh sống lớn nhƣng trình độ ngoại ngữ nhân viên SSPM hạn chế Nhân viên chƣa có hội học tập nâng cao trình độ Ngồi ra, mức lƣơng thấp nguyên nhân khó khăn cho việc trao dồi kiến thức nhân viên Đa số cƣ dân sinh sống Grandview khách thuê nhà, nên việc quản lý thông tin liên lạc cần thiết với chủ sở hữu hộ khó khăn Nhiều cƣ dân thƣờng xun cơng tác định cƣ nƣớc nên số lƣợng cƣ dân tham dự hội nghị nhà chung cƣ thƣờng thấp Hiện nay, chung cƣ Grandview tồn số mâu thuẫn nhƣng chƣa giải đƣợc chƣa có sở pháp lý cụ thể cho công tác quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cƣ khu thị TIỂU KẾT CHƢƠNG Mơ hình doanh nghiệp quản lý vận hành chung cƣ mô hình Việt Nam Thực tế mơ hình mang lại hiệu đáng kể, phục vụ lợi ích cho đa số cƣ dân, tạo vẻ đẹp cảnh quan mặt đại cho đô thị nƣớc ta Tóm lại, qua chƣơng hiểu rõ thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview nhƣ sau: - Quản lý dịch vụ điện, nƣớc sinh hoạt ; - Quản lý dịch vụ vệ sinh, cảnh quan môi trƣờng; - Quản lý dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật; - Quản lý dịch vụ trông giữ xe; - Quản lý dịch vụ bảo vệ, an ninh; - Quản lý công tác sữa chữa, bảo trì, bảo dƣỡng trang thiết bị; - Quản lý việc thu, chi phí dịch vụ chung cƣ Ngồi ra, chƣơng giúp có nhìn khách quan tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview qua ý kiến cƣ dân khảo sát từ nhân viên SSPM Qua đó, hiểu rõ ƣu điểm, hạn chế nhƣ ngun nhân, để từ tìm giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ 42 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW 3.1 Mục tiêu chung cƣ Grandview năm 2017 Duy trì, ổn định nâng cao chất lƣợng quản lý phục vụ chung cƣ với mức phí phù hợp Cải thiện hệ thống kỹ thuật chƣa đạt yêu cầu năm 2016 tiến tới việc cung cấp dịch vụ vận hành tốt Ngoài ra, hỗ trợ nhân viên SSPM nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kĩ làm việc ngoại ngữ để phục vụ tốt cho công tác quản lý vận hành chung cƣ Các hạng mục sửa chữa, nâng cấp năm 2017: - Sửa chữa hệ thống thang máy, thay máy lạnh thang máy cũ - Cải thiện hệ thống xử lý rác block A, B, tăng chi phí vệ sinh mơi trƣờng - Tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng, nâng cấp thẩm mỹ tiền sảnh - Sửa chữa hệ thống intercom - Tăng cƣờng thiết bị vui chơi khu vui chơi thiếu nhi - Lắp đặt thêm thiết bị tập thể dục trời - Sửa chữa hệ thống ống nƣớc sinh hoạt cho block A, B 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 3.2.1 Giải pháp 1: Tăng cƣờng tu bảo dƣỡng, nâng cấp trang thiết bị 3.2.1.1 Căn đề xuất Chung cƣ Grandview đƣợc trang bị hệ thống thang máy đại đƣợc bảo trì định kỳ hàng tháng Nhƣng sau thời gian dài sử dụng xuất số vấn đề sau: - Hệ thống thang máy thƣờng xuyên gặp cố làm an toàn cho ngƣời sử dụng Kết kiểm tra thực tế hầu hết bánh xe cửa tầng nhựa lão hóa sau thời gian dài sử dụng - Một số máy lạnh thang máy khơng hoạt động tốt chạy liên tục 10 năm - Công việc sửa chữa bảo trì khơng đƣợc tiến hành định kỳ mà đƣợc thực có hƣ hỏng bất thƣờng Do đó, hệ thống thang máy thƣờng xuyên dừng bất ngờ gây nguy hiểm cho cƣ dân 3.2.1.2 Nội dung thực A Công việc trước mắt: Theo báo cáo từ đơn vị bảo trì thang máy nhƣ kết kiểm tra thực 43 tế cần phải gấp rút tiến hành công việc sau: - Thay 612 bánh xe cửa tầng với kinh phí khoảng 180 triệu đồng - Thay máy lạnh thang máy với kinh phí dự kiến khoảng 120 triệu đồng Hình 3.1 Bánh xe cửa tầng thang máy B Kế hoạch lâu dài: Lập quy trình kiểm tra thang máy định kỳ hàng tháng: - Khu vực phòng máy:  Tiến hành vệ sinh bụi mơtơ máy kéo, khu vực phòng máy;  Kiểm tra tình trạng rãnh cáp- puly cáp máy kéo governor;  Kiểm tra tình trạng thang máy chi tiết phận thắng, bố thắng, thắng, lò xo thắng;  Bơi trơn tất điểm cần bôi trơn: bulon, đai ốc, bạc đạn;  Kiểm tra tình trạng nhớt máy kéo, su đệm cho máy kéo;  Kiểm tra Encoder: nhiệt độ, khớp nối, dây dẫn; - Kiểm tra tủ điều khiển:  Kiểm tra nhiệt độ biến nguồn, biến tần chính;  Kiểm tra tình trạng cơng tắc, rơle, CB;  Kiểm tra tình trạng nguồn điện pha, xem xét độ lệch điện áp pha N;  Kiểm tra tình trạng boarch nguồn điều khiển, boarch vi xử lý;  Kiểm tra vận hành thử tủ cứu hộ; - Kiểm tra phận vận hành thang:  Lau chùi cửa cabin, cửa tầng, sill cửa, bánh đà, quạt gió, bánh xe cửa, nhanh nhơm;  Kiểm tra tình trạng hệ thống: nút gọi tầng, đèn chiếu sáng, phôtôcell;  Kiểm tra tình trạng vận hành thang: khởi động, hãm, độ lệch tầng, độ run;  Kiểm tra tình trạng cửa: đóng, mở, độ êm, tiếng kêu; 44  Kiểm tra tình trạng nhớt cabin, đối trọng, su cabin, độ lắc thùng cabin;  Kiểm tra tình trạng vận hành tải Overloard, chuông báo tải;  Vệ sinh hố thang, công tắc, phận phụ tùng lắp hố thang 3.2.1.3 Kết dự kiến BQL dự kiến hoàn thành việc nâng cấp trang thiết bị quý I/2017, đảm bảo chất lƣợng dịch vụ vận hành chung cƣ nhƣ tạo sống tiện nghi cho cƣ dân 3.2.2 Giải pháp 2: Cải thiện hệ thống xử lý rác 3.2.2.1 Căn đề xuất Qua ý kiến hội nghị nhà chung cƣ khiếu nại cƣ dân Hệ thống xử lý rác chung cƣ xuất vấn đề sau: - Block A, B có hộ/ tầng, loại thùng rác nhựa 60 lít thƣờng khơng chứa hết rác sinh hoạt - Các thùng rác khơng có nắp đậy nên khu vực thang thƣờng có mùi - Nhân viên vệ sinh phải phân loại rác thu gom làm nhiều thời gian 3.2.2.2 Nội dung thực BQL tiến hành thay 24 thùng rác nhựa 60 lít block A, B chung cƣ Thùng rác đƣợc thiết kế tiện lợi, có nắp đậy giúp tránh mùi hơi, đảm bảo vấn đề vệ sinh mơi trƣờng Ngồi ra, thùng rác ngăn có chức phân loại rác giúp nhân viên vệ sinh tiết kiệm thời gian Dự kiến kinh phí khoảng 50 triệu đồng Hình 3.2 Cải thiện hệ thống xử lý rác 3.2.2.3 Kết dự kiến BQL hoàn thành việc cải thiện hệ thống xử lý rác năm 2017 nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cƣ dân nhƣ tạo môi trƣờng đẹp, đảm bảo mỹ quan cho chung cƣ Grandview, đồng thời giảm bớt thời gian 45 phân loại rác cho nhân viên vệ sinh 3.2.3 Giải pháp 3: Tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng 3.2.3.1 Căn đề xuất Hiện nay, chung cƣ Grandview tập trung vào sở hạ tầng nên mảng xanh, cảnh quan chƣa đƣợc ý thỏa đáng BQL cố gắng trì mảng xanh nhƣng tồn đọng nhiều vấn đề nhƣ: - Cảnh quan chung cƣ chƣa có nhiều thay đổi - Số lƣợng xanh nhiều nhƣng lực lƣợng nhân viên chăm sóc xanh chƣa đủ - Cây bóng mát chƣa đƣợc thƣờng xuyên chăm sóc sâu bệnh tỉa cành - Cơng viên tầng có nhiều héo úa - Cơng viên tầng không đƣợc cắt tỉa 3.2.3.2 Nội dung thực  Tuyển thêm nhân viên chăm sóc xanh  Thay số cảnh sảnh  Đối với bóng mát, tiến hành cắt tỉa cành trƣớc mùa mƣa, tránh đổ ngã gây nguy hiểm cho cƣ dân  Trồng thêm công viên tầng  Cắt tỉa công viên tầng 3.2.3.3 Kết dự kiến Chung cƣ Gradview có thêm nhiều mảng xanh góp phần cải thiện cảnh quan môi trƣờng Đồng thời, mang lại cho cƣ dân không gian sống đại nhƣng hòa vào thiên nhiên lòng thành phố 3.2.4 Giải pháp 4: Tăng chi phí vệ sinh môi trƣờng 3.2.4.1 Căn đề xuất Hiện nay, chung cƣ chƣa có lịch phun xịt trùng diệt chuột định kỳ Việc phun xịt côn trùng diệt chuột đƣợc thực có nhiều trùng xuất có phản ánh từ cƣ dân, nhân viên bảo trì SSPM thực Các loại trùng nhƣ: chuột, ruồi, muỗi, ve, gián… nguyên nhân gây nhiều bệnh nguy hiểm cho ngƣời 3.2.4.2 Nội dung thực Để đảm bảo sức khỏe cƣ dân, BQL tiến hành chọn đơn vị phun xịt côn trùng diệt chuột định kỳ hàng tháng chung cƣ Các khu vực phun xịt côn trùng: tầng hầm, nhà kho, thang bộ, hành lang khu vực cơng cộng 46 Bảng 3.1 Dự kiến chi phí vệ sinh môi trƣờng năm 2017 Đơn giá dự kiến (triệu đồng/ tháng) Quý Quý Quý Quý Phun xịt côn trùng 3,5 10,5 10,5 10,5 10,5 Diệt chuột 0,5 1,5 1,5 1,5 1,5 Danh mục Chi phí dự kiến Tổng cộng: 48,0 (triệu đồng) 3.2.4.3 Kết dự kiến Việc phun xịt côn trùng định kỳ hàng tháng hạn chế phát triển côn trùng Đồng thời, kiểm soát tốt dịch bệnh, đảm bảo sức khỏe cho cƣ dân 3.2.5 Giải pháp 5: Tăng lƣơng cho nhân viên 3.2.5.1 Căn đề xuất Hiện nay, mức lƣơng nhân viên SSPM thấp nên: - Đời sống nhân viên nhiều khó khăn - Một số nhân viên khơng có ý định làm việc lâu dài công ty - Nhân viên điều kiện nâng cao trình độ chun mơn ngoại ngữ - Nhiều phận không tuyển đƣợc nhân viên gây khó khăn cho q trình quản lý vận hành chung cƣ 3.2.5.2 Nội dung đề xuất Bảng 3.2 Bảng lƣơng dự kiến chung cƣ Grandview năm 2017 Mức lƣơng tháng (triệu đồng/CNV) Mức lƣơng tháng dự kiến (triệu đồng/CNV) % tăng trƣởng Trƣởng ban 9,0 11,0 22,2% Thu ngân 5,0 6,0 20,0% Nhân viên bảo trì 5,5 6,5 18,2% Nhân viên hồ bơi 4,0 4,8 20,0% Chức vụ Công ty SSPM tiến hành điều chỉnh mức lƣơng để nhân viên cải thiện sống, n tâm cơng tác, có hội tham gia học tập nâng cao trình độ chun mơn ngoại ngữ Đối với nhân viên bảo vệ công ty TNHH dịch vụ 47 bảo vệ Đất Võ 24h, nên có đánh giá xếp loại thƣởng theo quý để góp phần hỗ trợ sinh hoạt phí, bồi dƣỡng sức khỏe, nhƣ tạo động lực cho nhân viên yên tâm cơng tác Nhìn chung, mức lƣơng tháng không đƣợc tăng qua nhiều năm Với mức lƣơng tháng dự kiến, chức vụ trƣởng ban, thu ngân, nhân viên hồ bơi, nhân viên kỹ thuật tăng khoảng 20% mức lƣơng Chức vụ trƣởng ban tăng 22,2% mức lƣơng từ triệu đồng/tháng lên 11 triệu đồng/tháng trƣởng BQL ngƣời chịu trách nhiệm lớn việc quản lý vận hành chung cƣ 3.2.5.3 Kết dự kiến Với mức lƣơng dự kiến trên, phận thiếu nhân viên dễ dàng tuyển nhân với mức lƣơng phù hợp Nhân viên cải thiện sống yên tâm công tác lâu dài công ty Đây việc làm mang tính nhân văn 3.3 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview 3.2.1 Kiến nghị lên chủ đầu tƣ 3.2.1.1 Căn đề xuất Chủ đầu tƣ chung cƣ Grandview công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng Sau 10 năm đƣa vào khai thác sử dụng, chung cƣ có số xuống cấp cần đƣợc sửa chữa nâng cấp Quỹ bảo trì chung cƣ Grandview cơng ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng quản lý Theo báo cáo Phòng Tài vụ cơng ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng, số tiền gốc quỹ bảo trì 6.174.253.677 đồng Tính đến ngày 16/08/2016 số tiền lãi lại ngân hàng 966.994.157 đồng Ngồi ra, số 373 hộ chung cƣ Grandview nhƣng có 348 hộ đóng quỹ bảo trì Có hộ đóng quỹ bảo trì vào giai đoạn 2012 2014, muộn từ - năm so với thời điểm giao nhà năm 2007 Có 25 hộ hồn tồn chƣa đóng quỹ bảo trì hộ thuộc sở hữu chủ đầu tƣ Với mức thu quỹ bảo trì 1.000 USD/ hộ số tiền quỹ bảo trì chƣa thu số không nhỏ 3.2.1.2 Nội dung đề xuất Để có kinh phí cho việc sửa chữa nâng cấp chung cƣ, BQT tiến hành gửi công văn đề nghị công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng chuyển số tiền lãi từ quỹ trì 966.994.157 đồng vào tài khoản BQT Để đảm bảo công bằng, tất hộ phải nộp quỹ bảo trì nộp bổ sung lãi cho thời gian nộp trễ BQT gửi công văn đến chủ đầu tƣ để xin ý kiến giải thích gợi ý hƣớng xử lý trƣớc làm việc với chủ hộ 48 3.2.1.3 Kết dự kiến Chung cƣ Grandview dự kiến nhận đƣợc số tiền lãi từ quỹ bảo trì năm 2017 BQT BQL triển khai nâng cấp số hạng mục cho chung cƣ nhƣ: nâng cấp thẩm mỹ tiền sảnh, lắp hệ thống lọc nƣớc cải tạo lại hồ tiểu cảnh, thay hệ thống ống cấp nƣớc sinh hoạt cho block A B, tăng cƣờng thiết bị vui chơi, thể thao cho khu vui chơi thiếu nhi 3.2.2 Kiến nghị lên nhà nƣớc Hiện nay, chung cƣ đƣợc nhiều ngƣời chọn làm nơi định cƣ nhƣng vấn đề quyền sở hữu riêng sở hữu chung mâu mẫu chủ đầu tƣ chủ hộ Chủ đầu tƣ thƣờng xác định tầng hầm thuộc sở hữu riêng nên mua hộ, chủ hộ phải mua chỗ để xe tầng hầm Đây vấn đề gây nhiều mâu thuẫn chung cƣ Tại chung cƣ Grandview, công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng xác định tầng hầm sở hữu chủ đầu tƣ Khi cƣ dân muốn để xe ôtô phải mua diện tích để xe tầng hầm ô để xe ôtô có giá hàng trăm triệu đồng Từ tháng 2/2013, chủ đầu tƣ khơng tốn số tiền giữ xe ôtô cho BQL Đến hết năm 20016, số tiền phát sinh 898.640.000 đồng nhƣng chƣa thu hồi đƣợc, gây tổn thất lớn cho chung cƣ Grandview Do đó, đề nghị nhà nƣớc sớm hồn thiện quy định, quy chế, sách, chế độ quản lý chung cƣ giúp đơn vị quản lý BQT có sở pháp lý quản lý vận hành chung cƣ cho phù hợp với tình hình phát triển TIỂU KẾT CHƢƠNG Để cải thiện chất lƣợng dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview phải có giải pháp cụ thể Nội dung chƣơng giúp biết đƣợc giải pháp khắc phục hạn chế quản lý vận hành chung cƣ nhƣ sau:  Giải pháp tăng cƣờng tu bảo dƣỡng nâng cấp trang thiết bị;  Giải pháp cải thiện hệ thống xử lý rác;  Giải pháp tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng;  Giải pháp tăng chi phí vệ sinh mơi trƣờng;  Giải pháp tăng lƣơng cho nhân viên Ngoài ra, chƣơng nêu số vấn đề gây mâu thuẫn chung cƣ Bên cạnh số kiến nghị để góp phần hồn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview lên chủ đầu tƣ công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng Chức quản lý nhà nƣớc thiếu vấn đề quản lý vận hành chung cƣ thị Do đó, nhà nƣớc cần sớm hoàn thiện quy định để tạo điều kiện cho đơn vị quản lý nói chung phát triển ngành bát động sản nói chung 49 KẾT LUẬN Kết nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” làm rõ vấn đề: - Thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ địa bàn quận nói riêng Tp.HCM nói chung - Q trình quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà: trình cung cấp dịch vụ, trình giải khiếu nại, trình vận hành trang thiết bị kỹ thuật, trình tổ chức thực quy định chung cƣ - Xác định phƣơng thức tính tốn loại chi phí quản lý chung cƣ Grandview so với với quy định pháp luật - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành chung cƣ thông qua kế hoạch quản lý đƣợc xây dựng có pháp lý, thị trƣờng có đồng thuận cao cƣ dân - Việc nghiên cứu đề tài cần thiết giúp đƣa nhìn khách quan ngành quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà, góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Bên cạnh ƣu điểm công tác quản lý dịch vụ vận hành nhƣ: hệ thống điện, nƣớc đáp ứng tốt nhu cầu cƣ dân; tình hình an ninh tốt; dịch vụ trơng giữ xe an toàn; mỹ quan chung cƣ đƣợc nâng cấp, nhân viên có thái độ phục vụ nhiệt tình, lịch số hạn chế cần khắc phục Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật, đặc biệt thang máy cần đƣợc tăng cƣờng tu, bảo dƣỡng nâng cấp Cải thiện hệ thống xử lý rác để tạo không gian sống lành Tăng cƣờng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng để tạo mỹ quan cho chung cƣ nhƣ khu đô thị Phú Mỹ Hƣng Để đảm bảo sức khỏe cộng đồng, cần tăng chi phí vệ sinh mơi trƣờng Ngồi ra, cơng ty nên tăng lƣơng có chế độ tốt để nhân viên yên tâm công tác lâu dài Khắc phục đƣợc hạn chế chung cƣ ngày phát triển đáp ứng ngày tốt nhu cầu cƣ dân Tóm lại, kết luận đƣợc rằng, công tác quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cƣ, việc nghiên cứu, tìm hiểu khó khăn phát sinh thực tế đƣa giải pháp phù hợp giúp hồn thiện q trình quản lý, góp phần nâng cao chất lƣợng sống chung cƣ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2008), Quyết định 08/2008/QĐ-BXD việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ; Bộ Xây dựng (2008), Thông tƣ số14/2008/TT-BXD hƣớng dẫn phân hạng nhà chung cƣ; Bộ xây dựng (2009) Thông tư số 37/2009/TT-BXD hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ; Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Ngô Thành Dũng (2013), Luận văn thạc sĩ “Thực trạng, phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dịch vụ nhà chung cư chi nhánh công ty TNHH Nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu thị xí nghiệp 3”; Nguyễn Thị Mơ (2005), Lựa chọn bước giải pháp để Việt Nam mở cửa dịch vụ thương mại, NXB Lý luận trị Trần Hồng Quang (2016), Bài giảng Quản trị bất động sản, Đại học Tài Nguyên Môi Trƣờng Tp.HCM; 10.Đặng Hùng Võ (2017), “Toàn cảnh thị trƣờng bất động sản năm 2016 triển vọng năm 2017”, “Tạp chí Kinh tế Dự báo số 02+03/2017” 11.Báo cáo thu chi khu phố Grandview năm 2016 công ty CP quản lý bất động sản Nam Sài Gòn; 12.Báo cáo tình hình thu- chi quỹ bảo trì khu phố Grandview đến ngày 30/06/2016 công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng; 51 Tp.HCM, ngày 18 tháng 12 năm 2016 BẢNG KHẢO SÁT V/v: Mức phí quản lý chung cư khu đô thị Phú Mỹ Hưng TT KHU PHỐ QUY MƠ Căn hộ Shop NĂM TIỆN ÍCH Hồ Tennis Gym bơi PQL/m2 P trẻ em Căn hộ Shop RIVERPARK 304 14 2011 1 8,700 12,000 PARKVIEW 132 10 2005 1 9,200 14,700 MỸ ĐỨC 84 2008 1 8,700 13,000 MỸ PHÁT 72 2008 1 10,500 15,750 MỸ PHÚC 118 2006 1 10,400 15,700 GRANDVIEW 313 60 2007 2 8,100 10,700 GARDEN PLAZA 1,2 134 18 2008 PANORAMA 277 50 2008 11,500 15.500 10,000 13,500 Rất mong nhận sựu đóng góp Quý cư dân Trân trọng! GIÁM ĐỐC HOÀNG MẠNH TIẾN BAN QUẢN TRỊ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM NHÀ CHUNG CƯ Độc lập – Tự – Hạnh phúc GRANDVIEW ***** TP.Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 02 năm 2017 BIÊN BẢN CƯ DÂN ĐÓNG GÓP Ý KIẾN TẠI HỘI NGHỊ THƯỜNG NIÊN NHÀ CHUNG CƯ GRANDVIEW NĂM 2017 A/ BIỂU QUYẾT CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ STT 10 11 12 13 14 Dịch vụ Thang máy Máy phát điện Đèn chiếu sáng cơng cộng Đường ống cấp nước Phòng tập thể dục Khu vui chơi thiếu nhi Hồ bơi Điện Nước Internet Vệ sinh Cảnh quan môi trường Bảo vệ, an ninh Phí quản lý Đạt Chưa đạt 44 115 94 97 102 107 113 111 106 89 67 71 106 97 71 21 18 13 26 48 44 18 B/ NỘI DUNG Ý KIẾN CƯ DÂN 1) Trần Quốc Hải (1A3-3-6 Grandview) - Nếu PMH tuyên bố ô đậu xe tầng hầm khu phố Grandview tài sản sở hữu cơng ty PMH đề nghị cơng ty PMH phải bỏ chi phí để lắp đặt sửa chữa hạng mục bị hư hỏng tầng hầm camera, loại hình sửa chữa phát sinh khác tầng hầm - Nếu ô đậu xe tầng hầm Grandview tài sản sở hữu công ty PMH mà tài sản sở hữu cư dân khu phố cần phải đề nghị công ty PMH gửi công văn cho cư dân việc ô đậu xe tầng hầm bỏ trống khơng sử dụng Sau đó, BQT khu phố tận dụng triển khai khoảng trống để có thêm chi phí phục vụ khu phố - Khơng đồng ý việc tăng Phí Quản Lý mà đồng ý giữ nguyên phí quản lý mức Nếu muốn tăng phí quản lý phải có kế hoạch thu chi rõ ràng cụ thể sau cơng bố hình thức dán thơng báo gửi thư cho cư dân nắm rõ - Việc bầu cử BQT khu phố Grandview để đạt 50% số lượng cư dân tham dự điều khó thực nhiều cư dân bận việc - - - - - - - nhiều cư dân không quan tâm Đề nghị Ban quản lý cần phải nắm rõ nhiều kênh thông tin cư dân khu phố để việc bầu cử BQT có nhiều hình thức bầu cử như: gửi thư gửi mail cho cư dân không sống khu phố mà nơi khác nắm rõ tình hình hoạt động khu phố Cần tăng cường cải tạo thêm chất lượng sinh hoạt phục vụ khu phố Grandview 2) Bùi Hữu Đa Phước (3B5-6-8 Grandview) Ô đậu xe tầng hầm khu phố Grandview mặt pháp lý công ty PMH phức tạp nhiều lần BQT gửi cơng văn cho công ty PMH việc ô đậu xe chưa nhận phản hồi thỏa đáng Ban quản trị ghi nhận ý kiến cư dân họp BQT gửi công văn cho công ty PMH đề nghị PMH trả lời việc ô đậu xe tầng hầm Không tiến hành bầu BQT số lượng cư dân tham dự khơng 50% theo quy đinh thông tư 02 xây dựng Việc bầu BQT tiến hành hội nghị lần Nếu hội nghị lần không bầu BQT tiến hành bầu BQT hội nghị lần Hội nghị lần UBND phường chủ trì họp với cư dân tham dự tiến hành bầu BQT mà khơng cần đủ số lượng Đề nghị BQL gửi thông tin đến cư dân nhiều kênh khác để cư dân nắm rõ tham dự tốt BQL cần cập nhật thông tin quy định nhà nước thông báo đến cư dân nắm rõ BQL cần cập nhật thêm kênh góp ý khu phố tốt 3) Hồng Huy Thơng (2A2-4-5 Grandview) Nếu trường hợp công ty PMH khẳng định quyền sỡ hữu ô đậu xe khu phố Grandview tài sản sở hữu cơng ty PMH đề nghị cơng ty PMH phải tốn số tiền 900 triệu 4) Lê Mạnh Tuấn (3B6-5-4 Grandview) Nên bầu BQT để bầu bổ sung thêm thành viên BQT điều cần thiết thiết yếu Khơng đồng ý việc khơng tham dự 50% khơng bầu BQT điều bất hợp lý nhiều cư dân bận không nhiều cư dân không quan tâm Quy định thông tư 02 xây dựng việc 50% cư dân tham dự bầu BQT nhà nước quy đinh, thực tế bầu BQT mà 50% cư dân tham dự điều khó thực Nên việc khơng tiến hành bầu BQT khơng hợp lý bầu BQT bầu cho khu phố để phục vụ cho khu phố Đề nghị BQT thu phí đậu xe lại từ cơng ty PMH Việc cáp quang đề nghị BQL tìm hiểu báo giá cho cư dân kinh phí thực để cư dân cân nhắc làm cáp quang nâng cao chất lượng sống khu phố 5) Phạm Thị Kim Hà (3B5-6-8 Grandview) - Không đồng ý với BQT cũ việc sơn tường mặt khu phố chi phí cao mà khơng hiệu - Nếu Bà Kim Hà không làm viên BQT ủy quyền cho Ơng Trần Quốc Hải (chồng) tham gia ứng cử vào BQT không? 6) Ngô Tiến Nhân (3B8-8-8 Grandview) - Bà Phạm Thị Kim Hà ủy quyền cho Ơng Trần Quốc Hải khơng hợp pháp - Đề nghị cư dân xem xét việc tăng phí quản lý khu phố để khu phố có khoản tiền để chi trả khu phố tới nhiều hạng mục cần phải sửa chữa chung cư Grandview 12 năm nên nhiều hạng mục bị xuống cấp - Quy định pháp luật khơng bầu BQT khơng đủ 50% cư dân tham dự, đời sống cần để bầu BQT để vận hành khu phố 7) Trần Thị Minh Thảo (3B6-1-4 Grandview) - Đồng ý cho Ông Trần Quốc Hải ứng cử vào BQT 8) Lý Hương (Đại diện Phòng Quản lý thị quận 7) - Cư dân tham dự khơng đủ khơng đủ điều kiện để bầu BQT tiến hành ứng cử, đề cử vào BQT để hoạt động khu phố có định thức từ quyền 9) Nguyễn Hữu Hưng (Phòng địa phường Tân Phong quận 7) - Không tiến hành bầu BQT khơng đủ số lượng 50% cư dân tham dự nên tổ chức hội nghị lần khơng đủ số lượng tham dự diễn hội nghị lần Hội nghị lần UBND phường hỗ trợ tổ chức hội nghị mà không cần đủ số lượng cư dân quy định - Không bầu BQT qua thư, qua mail thơng tư số 02 xây dựng có quy định phải 50% cư dân tham dự cơng nhận BQT khu phố 10) Nguyễn Quang Ninh (3B7-7-9 Grandview) - Việc tổ chức hội nghị cư dân tham gia không đủ số lượng 50% tham dự nên không bầu BQT bất hợp lý - Việc ứng cử, đề cử BQT cần thực qua thư email khơng cần diễn họp - Đồng ý tăng PQL mức cố định theo năm 11) Tăng Thị Ngọc Sương (1A3-3-6 Grandview) - Tạm thời BQT thiếu thành viên BQT nên tiến hành bầu BQT bổ sung – BQT tạm thời để tham gia vận hành khu phố Hội nghị lần cư dân khơng tham gia đủ diễn hội ngị lần Hội nghị lần trở thành BQT thức khu phố 12) Vũ Thị Thanh Hà (1A3-6-7 Grandview) - Cần tăng cường đèn thang máy hành lang Block A tối - Bảng thông báo băng rôn khu phố nên kiểm tra lại lỗi tiếng anh - Phía nhà 1A6-3-7 bốc mùi khó chịu, đề nghị BQL cơng bố số điên thoại nhân viên làm việc tòa nhà để cư dân có việc cần liên lạc 13) Nguyễn Bá (3B5-6-10 Grandview) - Có nhiều cư dân phản ánh việc thể sử dụng internet cáp quang khu phố Nhờ BQT giúp đỡ cân nhắc để nâng cấp sử dụng cáp quang khu phố 14) Nguyễn Đức Đại –(Đại diện chủ đầu tư PMH) - Việc bầu BQT không nên làm theo quy định pháp luật - Ơ đậu xe đóng phí quản lý bình thường 15) Phạm Thị Thu Thủy (3D2-4-2 Grandview) - Đồng ý tăng phí quản lý - Đề nghị nâng cấp cải tạo lại sảnh cho xứng vừa tầm với khu phố Cuộc họp kết thúc lúc 11h40 phút ngày TRƯỞNG BAN LÊ THỊ PHÚC ... pháp lý có liên quan đến đề tài Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh 16 CHƢƠNG THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG. .. tài nghiên cứu Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh nhằm tìm hiểu lực chi phí quản lý, vận hành chung cƣ địa bàn quận 7, Tp.HCM Từ đó,... quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh thật cần thiết 3 Mục tiêu nhiệm vụ luận văn Mục tiêu: - Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung