kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư lan phương mhbr quận thủ đức thành phố hồ chí minh

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ 4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA THỰC TIỄN KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TOÀ NHÀ CAO TẦNG 1.1 KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Quản lý 1.1.2 Dịch vụ 1.1.3 Tòa nhà cao tầng 1.2 DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CAO TẦNG 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Phân loại 1.2.3 Đặc điểm 10 1.3 QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CAO TẦNG 11 1.3.1 Nội dung quản lý 11 1.3.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà cao tầng 12 1.5 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH VỤ TỊA NHÀ CAO TẦNG 12 1.5.1 Nội dung chi phí 12 1.5.2 Nguyên tắc xác định 13 1.5.3 Phương pháp tính tốn 15 1.6 CƠ SỞ PHÁP LÝ 17 TIỂU KẾT CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TOÀ NHÀ CAO TẦNG 21 2.1 GIỚI THIỆU VỀ TÒA NHÀ 21 2.1.1 Sơ lược tòa nhà 21 2.1.2 Mô hình quản lý chung tòa nhà 25 2.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 26 2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 26 2.2.2 Quản lý dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường 27 2.2.3 Dịch vụ trông giữ xe 27 2.2.4 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 28 2.2.5 Dịch vụ tòa nhà cho thuê thương mại 30 2.2.6 Quản lý dịch vụ bảo vệ an ninh 30 2.2.7 Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung khu tòa nhà 31 2.3 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TỊA NHÀ 32 2.3.1 Thực trạng việc thu phí quản lý tòa nhà năm 2016-2017 32 2.3.2 Thực trạng việc chi phí quản lý tòa nhà năm 2016-2017 37 2.3.3 Theo dõi mức lợi nhuận ban quản lý tòa nhà đến năm 2017 40 2.3 CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ QUA Ý KIẾN CƯ DÂN 41 2.4 NHẬN XÉT CHUNG VỀ KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 42 TIỂU KẾT CHƯƠNG 44 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 45 3.1 NÂNG CAO VÀ HOÀN THIỆN CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ TÒA NHÀ 45 3.1.1 Nâng cao chất lượng quản lý tòa nhà 45 3.1.2 Tăng cường an ninh, an tồn tòa nhà 45 3.1.3 Cải thiện hệ thống vệ sinh, cảnh quan môi trường 46 3.1.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực quy chế quản lý tòa nhà cao tầng 47 3.2 NÂNG CAO VÀ HOÀN THIỆN CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ KỸ THUẬT 48 3.2.1 Hệ thống máy bơm 48 3.2.2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 50 3.2.3 Hệ thống thang máy 52 3.2.4 Hệ thống điện 52 TIỂU KẾT CHƯƠNG 55 KẾT LUẬN 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 01: HÌNH ẢNH 58 PHỤ LỤC 02: MẪU PHIẾU KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 61 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1: Quy trình quản lý tòa nhà 11 Hình 2.1: Hình ảnh tổng thể tòa nhà 21 Hình 2.2: Vị trí địa lý tòa nhà 22 Hình 2.3: Các tiện ích ngoại khu 23 Hình 2.4: Các tiện ích nội khu 24 Hình 2.5: Sơ đồ cấu tổ chức công ty quản lý 25 Hình 2.6: Biểu đồ thể thu phí quản lý tòa nhà đến hết q 1/2017 37 Hình 2.7: Biểu đồ thể chi phí quản lý tòa nhà đến hết q 1/2017 40 Hình 2.8: Biểu đồ cột thể kết khảo sát ý kiến chất lượng dịch vụ vận hành tòa nhà 43 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh Bảng 2.1: Số lượng xe qua năm (2016-2017) 28 Bảng 2.2: Hệ thống thiết bị kỹ thuật 29 Bảng 2.3: Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật (2016-2017) 32 Bảng 2.4: Phí quản lý dịch vụ mặt kinh doanh năm 2016-2017 32 Bảng 2.5: Phí quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà hộ (2016-2017) 33 Bảng 2.6: Phí quảng cáo thang máy năm 2016 33 Bảng 2.7: Bảng giá phí thu giữ xe toa nhà năm 2016-2017 34 Bảng 2.8: Phí thu giữ xe tòa nhà năm 2016-2017 34 Bảng 2.9: So sánh giá giữ xe chung cư 35 Bảng 2.10: Doanh thu cho thuê mặt thương mại 35 Bảng 2.11: Cơ cấu thu phí quản lý vận hành tòa nhà đến hết Quý 1/2017 36 Bảng 2.12: Quĩ lương ban quản lý tòa nhà năm 2016-2017 38 Bảng 2.13: Chi phí dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường 38 Bảng 2.14: Chi phí cho dịch vụ bảo vệ an ninh năm 2016-2017 39 Bảng 2.15: Cơ cấu chi phí quản lý vận hành tòa nhà 2016-2017 39 Bảng 2.16: Theo dõi mức lợi nhuận tòa nhà giai đoạn 2016-2017 41 Bảng 2.17: Kết khảo sát chất lượng dịch vụ tòa nhà 42 Bảng 3.1: Kiểm tra vận hành hệ thống máy bơm 49 Bảng 3.2: Kiểm tra vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy 50 Bảng 3.3: Kiểm tra vận hành hệ thống điện 53 DANH MỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: Hình ảnh Hình Hình Hình Hình Hình Hình Hệ thống cung cấp nước tòa nhà 58 Các phạm vi dùng để giữ xe tòa nhà 58 Hệ thống thiết bị kỹ thuật 59 Mơ hình máy bơm cấp nước tòa nhà 59 Các khu vực tòa nhà tuần tra kiểm sốt 60 Hệ thống hình LCD Digital Frame quảng cáo 60 PHỤ LỤC 02: Mẫu phiếu khảo sát chất lượng dịch vụ vận hành tòa nhà……… 60 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích từ ngữ CHCC Căn hộ chung cư TNCT Tòa nhà cao tầng COVP Cao ốc văn phòng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BQL Ban quản lý GTGT Giá trị gia tăng TNHH Trách nhiệm hữu hạn PCCC Phòng cháy chữa cháy Marketing Hoạt động tiếp thị MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Những năm gần kinh tế nước ta có nhiều bước phát triển ấn tượng tạo sức hút lớn tập đoàn nước Điều tạo động lực cho nhiều doanh nghiệp nước có nhu cầu gia nhập thị trường mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, gia tăng tầng lớp trung lưu Việt Nam… Những yếu tố khiến cho nhu cầu thuê mua tòa nhà cao tầng tăng lên không ngừng Do quỹ đất thị ngày trước gia tăng dân số (tỷ lệ sinh, lượng dân nhập cư năm sau tăng năm trước…) nên giải pháp xây dựng tòa nhà cao tầng giúp giải tốt nhu cầu “an cư lạc nghiệp” đối tượng tiềm Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng Riêng lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, Việt Nam đón 596 doanh nghiệp ba tháng năm 2016, tăng 146% so với thời gian năm trước Nhìn phía trước, Việt Nam tình trạng tốt để cải thiện tốc độ tăng trưởng GDP quý tiếp theo, mức 6,7%, thiết lập vào đầu năm khơng đảm bảo Thị trường bất động sản, tương tự, hy vọng hoạt động động chào đón nhà đầu tư nước nhiều quý Do tòa nhà cao tầng xuất ngày nhiều, cục diện thị trường thay đổi, từ chỗ nguồn cung khan trở nên dồi Hàng loạt dự án TNCT xây dựng từ trung tâm vùng ngoại vi Tuy nhiên nhà đầu tư không lường hết khó khăn đưa vào khai thác TNCT với số tầng diện tích đưa vào sử dụng ngày tăng Quản lý- Kinh doanh Dịch vụ TNCT dịch vụ đóng vai trò quan trọng việc vận hành khai thác sử dụng bất động sản Thế thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta sơ khai thể qua hang loạt tranh chấp khiếu kiện Sở Xây Dựng TP.HCM tổng kết qua năm như: tranh chấp quyền sỡ hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, an tồn phòng cháy chữa cháy, kinh phí bảo trì, hội nghị nhà cao tầng, chất lượng cơng trình, chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà, phí trơng giữ xe, hoạt động ban quan trị, môi trường – vệ sinh, an ninh trật tự, tranh chấp hợp đồng mua bán, không bàn giao hồ sơ bàn cơng, diện tích, bảo hành nhà Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý-kinh doanh dịch vụ vận hành TNCT địa bàn Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu lực chi phí quản lý, vận hành TNCT địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, giúp nắm nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành TNCT, bán phương thức tính tốn, loại chi phí quản lý TNCT cụ thể Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Nội dung quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà, chung cư cao tầng không nghiên cứu mảng Việt Nam Hiện nay, tình trạng ngày xuất nhiều nhà, đặc biệt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu cao, nhà đầu tư công ty bất động sản nghiên cứu phân khúc để đưa sản phẩm tốt thu hút khách hàng Tập đoàn CBRE Group, Inc (tên niêm yết Sàn chứng khoán New York– NYSE: CBG), thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu giới Fortune S&P bình chọn, có trụ sở Los Angeles công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn giới (tính theo doanh thu năm 2014); với 14 năm hoạt động phát triển tạị thị trường Việt Nam, CRBE group đưa nhiều nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam Nghiên cứu tòa nhà, tòa nhà cao tầng CBRE group cho thấy quý năm 2016, thị trường có gia tăng mạnh mẽ, tiếp tục cung thêm 10.107, tăng 20% so với quí trước giảm nhẹ 9% so với quí năm trước Điều thú vị là, quý số lượng phân khúc trung cấp chiếm 41% tổng nguồn cung Các phân khúc sang trọng đứng thứ hai với 22%, chủ yếu từ dự án Vinhomes Golden River khu Bason Sau mắt thức Vinhomes Golden River với tham gia tích cực khoảng 5.000 đại lý bán hàng háo hức, thị trường giảm nhu cầu hộ sang trọng Tuy nhiên, Dự án bờ sơng Bason cho thấy doanh thu đáng khích lệ sau năm định hình dự án cao cấp TP.HCM, kể từ năm 2006 Cùng với nghiên cứu thị trường văn phòng CBRE, quan sát cho thấy không xây dựng quý năm 2016 Tuy nhiên, việc xây dựng dự kiến mở lại vào cuối năm 2016 việc tái khởi động dự án xây dựng tòa Báo Sài Gòn Giải Phóng (cho thuê 8.000 m²) Đến cuối năm 2016, thị trường văn phòng Tp.HCM đón sóng mới, cung cấp theo lĩnh vực phân cấp Dự án Trung tâm kinh doanh Mapletree quận dự án đáng ý Nghiên cứu thị trường văn phòng tập đồn Savills (2016) cho thấy văn phòng tiếp tục hoạt động hiệu Cơng suất trung bình tăng điểm phần trăm theo quý điểm phần trăm theo năm, đạt 97% Giá thuê trung bình tăng nhẹ 1% theo quý 5% theo năm Lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu dự án Hạng A B khu vực quận 1, chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ quý Phân khúc Hạng B hoạt động tốt thị trường; giá thuê công suất tăng đặn từ Qúy 1/2016-2017 Việc “nguồn” cung cấp không thay đổi cho phép thị trường văn phòng TP.HCM hấp thụ khơng gian lại hai hạng A B Tỷ lệ trống giảm 3,5 ppts hạng A; So với cao ốc khác trưởng thành, Khu Văn phòng hồn thành sau năm 2009 cải thiện nhờ vị trí đắc địa giá thuê cạnh tranh Cao ốc hạng B khu vực phân tán tập trung cải thiện hiệu suất thuê Tỷ lệ trống văn phòng hạng B giảm xuống 4,2 ppts hấp thu ròng tăng 4871 m2 nhờ hoạt động cao ốc tốt Pearl Plaza Căn vào giao dịch CBRE, hầu hết giao dịch cho di dời mở rộng Người thuê nhà mở rộng cao ốc cũ họ Di chuyển, người th nhà chuyển đến khơng gian văn phòng tốt với mức giá hợp lý Từ nghiên cứu ta thấy: - Nhu cầu cải thiện trải nghiệm chủ, người thuê, nhân viên… tòa nhà, cao ốc cao tầng sống làm việc mong muốn môi trường sống, làm việc dựa cảm xúc - Mong muốn có kết nối ảo tốt để tái tạo cộng đồng thực; - 77% người tham gia khảo sát có ý kiến không gian sống làm việc thực quan trọng khả làm việc trực tuyến tăng lên; - Chúng ta thay đổi ý nghĩ từ “nơi làm việc” đến “nơi để làm việc”, bao gồm nơi bên ngồi văn phòng; - Sự hình thành hệ thống giúp đưa vào sử dụng văn phòng trống Nhà cung cấp quay lại thị trường: doanh nghiệp giảm lượng văn phòng trống, nhà bán lẻ nhà đầu tư cung cấp tiện ích cho người thuê; - Kinh nghiệm làm việc chủ sở hữu cấp độ quản lý cần thiết Nghiên quản lý tòa nhà cao tầng CBRE group Các mơ hình quản lý TNCT, Nguyễn Văn Hồn (2012) nghiên cứu ứng dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh IBMS, sâu nghiên cứu, ứng dụng hệ thống BMS Trong tương lai khơng xa cơng trình xây dựng với tòa nhà đại xây dựng nhiều Việc ứng dụng hệ thống BMS áp dụng rộng rãi trở thành tiêu chí cho việc đánh giá hiệu cơng trình Trong thời kì mà cơng trình, thiết bị, hệ thống cơng nghiệp ngày thể tính tự động hóa việc ứng dụng BMS cơng trình xây dựng thể tín hiệu đặc biệt Tóm lại, nghiên cứu giải vấn đề hệ thống kĩ thuật quản lý cho biết thông tin thị trường, văn phòng, trung tâm thương mại bán tòa nhà Nhưng chưa làm rõ tình hình kinh doanh chi phí vận hành tòa nhà, mâu thuẫn ban quản trị tòa nhà người thuê người sử dụng dịch vụ Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà cao tầng địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh” thật cần thiết 3 Mục tiêu nhiệm vụ Mục tiêu: Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành TNCT qua tìm hiểu công tác giao tiếp, giải tranh chấp, tổ chức thực quy định BQL tòa nhà, quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, thu chi quản lý dịch vụ vận hành Qua đó, xác định phương thức tính tốn loại chi phí quản lý TNCT phù hợp với hướng dẫn Bộ xây dựng đưa đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành TNCT xây dựng có pháp lý, thị trường có đồng thuận cao cư dân Nhiệm vụ: Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý quản lý vận hành TNCT Phân tích đánh giá thực trạng tình hình quản lý tình hình thu phí quản lý dịch vụ vận hành TNCT Đưa giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ vận hành TNCT Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu dịch vụ vận hành TNCT cách thức quản lý dịch vụ vận hành TNCT Phạm vi nghiên cứu tòa nhà cao tầng thuộc quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 đến hết quý năm 2017 Phạm vi nội dung dựa quản lý dịch vụ vận hành kỹ thuật kinh doanh Đề tài nghiên cứu việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành TNCT, tìm hiểu phương thức tính tốn chi phí dịch vụ quản lý TNCT cụ thể, chủ yếu theo pháp lý ban hành Bộ Xây Dựng qua đánh giá tình hình quản lý dịch vụ vận hành TNCT Phương pháp nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu “Kế hoạch quản lý-kinh doanh dịch vụ vận hành TNCT địa bàn Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh”, để hiểu rõ nắm bắt mục tiêu nhiệm vụ luận văn ta cần đặt giải vấn đề nghiên cứu: - Vấn đề 1: Các yếu tố tác động đến công tác quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà - Vấn đề 2: Các tiêu chí để đánh giá thực trạng quản lý tình hình thu phí quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà - Vấn đề 3: Hiệu việc hồn thiện cơng tác quản lý vận hành tòa nhà dựa tiêu đánh giá Để trả lời vấn đề nghiên cứu trên, ta cần áp dụng phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp điều tra: thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thông tin cần thiết quản lý dịch vụ vận hành TNCT, qua mạng, qua sách báo… Nội dung thực Tiến hành sửa chữa nâng cấp hệ thống xử lý rác: thay thế, làm vệ sinh nắp ống dẫn rác phễu thu sàn Sử dụng thiết bị vệ sinh đại như: máy lái quét, máy chà sàn liên hợp, máy đánh bóng sàn, máy hút bụi khô/ướt… Thông báo thời gian thu gom rác sinh hoạt: làm bảng mica lấy rác dán vị trí thùng rác Kiểm tra để sửa chữa trang thiết bị, hạng mục cơng trình liên quan mùa mưa tới: cống rãnh, bơm chìm… Duy trì vệ sinh, mỹ quan thảm lót bảo vệ sảnh tầng, tầng Khảo sát lập kế hoạch sơ đồ bố trí tối ưu thùng rác, xe rác cho công tác vệ sinh, thu gom Rà sốt lại thiết bị thể dục, trò chơi trẻ em, kiểm tra định kỳ sửa chữa kịp thời Trang bị thêm quầy tiếp tân sảnh Lót thảm chống trượt sàn gạch dễ gây trơn trợt Thay xanh bị chết cắt tỉa gọn gàng Kết thực Tăng vẽ mỹ quan cho tòa nhà Loại bỏ việc bốc mùi từ phòng rác tầng, bảo vệ mơi trường; Tiết kiệm thời gian công sức công tác vệ sinh, đáp ứng cho cư dân môi trường sống tốt 3.1.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực quy chế quản lý tòa nhà cao tầng Căn đề xuất Theo phản ánh hộ dân qua hội nghị nhà chung cư thường niên cho thấy trường hợp ảnh hưởng đến quy định mơi trường sống chung cư dân: - Có tượng ném đồ vật từ tầng xuống làm ảnh hưởng đến an toàn cư dân hành động tiêu cực làm hư hại tài sản chung tủ phòng cháy chữa cháy, cửa vào lối hiểm; - Các chủ hộ khơng quản lý trẻ nhỏ dẫn đến việc vui chơi làm ảnh hưởng đến hộ dân khác ảnh hưởng đến an toàn em: làm trầy xước, 47 hư hại xe bãi giữ xe; vui chơi nơi khơng an tồn gần phòng máy phát điện, tầng hầm; - Các hộ dân ý thức chưa tốt việc bảo vệ môi trường sống chung để loại phế thải (gỗ, kính, vật dụng gia đình hư hỏng) cầu thang lối hiểm; đóng phí quản lý phí sử dụng nước không hẹn; đỗ xe không nơi quy định Nội dung thực Thông báo hội nghi chung cư thường niên đưa thông báo (gửi thư hộ, bảng thông báo) cách khắc phục: - Sử dụng phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư có ý thức, theo quy định pháp luật, nội quy chung cư: quản lý trẻ nhỏ chặt chẽ để đảm bảo an tồn cho em tránh tình trạng gây thiệt hại tài sản cho hộ dân khác; chịu trách nhiệm pháp luật cá nhân có hành động tiêu cực gây hư hại cho tài sản chung tòa nhà; - Nâng cao ý thức cư dân việc để phế thải lối hiểm ảnh hưởng đến an tồn thân người khác tòa nhà xãy trường hợp cháy nổ đột ngột cần sử dụng lối thoát hiểm việc ném vật lạ từ xuống ảnh hưởng đến tính mạng; - Đóng phí hẹn để đồng với hộ dân khác tránh gây rắc rối kéo dài Kết thực Người dân có ý thức nhằm phòng tránh tai nạn đáng tiếc, hư hại tài sản khơng đáng có cho hộ dân khác, bảo vệ tài sản chung, với việc đóng phí hẹn giúp cho hoạt động BQL quản lý hoàn thiện thống cơng tác hoạt động 3.2 Nâng cao hồn thiện chất lượng dịch vụ kỹ thuật 3.2.1 Hệ thống máy bơm Căn đề xuất Kiểm tra định kỳ hệ thống máy bơm 48 Nội dung thực Bảng 3.1 Kiểm tra vận hành hệ thống máy bơm STT NỘI DUNG CÔNG VIỆC CÁCH THỰC HIỆN Kiểm tra đèn báo pha: để test xem nguồn pha vào có bị pha khơng Kiểm tra tình trạng hoạt động tủ điều khiển Đèn báo tải: để test xem máy bơm có bị nhiệt hay tải không Kiểm tra đồng hồ volt, ampe: xem giá trị điện áp nguồn vào có đủ khơng Kiểm tra CB tổng + CB điều khiển máy bơm: xem CB có cố khác thường khơng, CB ln trạng thái ON Rơle trung gian + Delay timer: test xem tiếp điểm có đóng ngắt tốt khơng Kiểm tra máy Kiểm tra trạng thái máy bơm: có bị nhiệt bơm cấp nước cho khơng; tốc độ quay có bình thường khơng, có tiếng kêu lạ khơng, kiểm tra xem máy có bị rò điện khơng tòa nhà Kiểm tra đồng hồ đo áp lực nước Kiểm tra đường ống dẫn nước cấp cho tầng có bị rò rỉ khơng Kiểm tra đường ống dẫn nước, bồn chứa nước cấp cho tòa nhà Kiểm tra nguồn nước cung cấp cho nhà vệ sinh tầng Kiểm tra bồn cầu , bồn rửa mặt có bị ngẹt đường ống xả không Kiểm tra tất thiết bị nhà vệ sinh có bị cố khơng Kiểm tra bồn chứa nước có khơng , nguồn nước có bị bẩn khơng Kiểm tra đường ống thoát nước Kiểm tra đường ống thoát nước từ máy bơm có bị ngẹt khơng, vệ sinh các cống dẫn đến hầm nước thải chung tầng hầm hầm nước thải nhà vệ sinh 49 Kết dự kiến Hệ thống máy bơm hoạt động hiệu quả, công suất, không xảy hư hỏng nặng, kịp thời sửa chữa 3.2.2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Căn đề xuất Kiểm tra định kỳ hệ thống phòng cháy chữa cháy Nội dung thực Bảng 3.2 Kiểm tra vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy STT NỘI DUNG CÔNG VIỆC Kiểm tra hệ thống bơm cứu hỏa CÁCH THỰC HIỆN Máy bơm điện máy bơm bù áp: kiểm tra trạng thái máy bơm: có bị q nhiệt khơng; tốc độ quay có bình thường khơng, có tiếng kêu lạ khơng, kiểm tra xem máy có bị rò điện khơng Máy bơm dầu điêzen: có bị q nhiệt khơng; tốc độ quay có bình thường khơng, có tiếng kêu lạ khơng, kiểm tra xem máy có bị rò điện khơng; kiểm tra tình trạng rò rỉ dầu nhớt máy; Kiểm tra van khóa đường đường ống dẫn nước cấp cho tầng Kiểm tra đường ống Kiểm tra đường ống cấp nước cho tầng có cứu hỏa bị rò rỉ khơng dẫn lên Kiểm tra đồng hồ đo áp lực nước tầng: Kiểm tra hệ thống vòi phun nước cứu hỏa tầng Mở tủ điều khiển pccc FM200 Kiểm tra hệ thống báo cháy trung tâm: Cắt nguồn xoay chiều cấp nguồn cho tủ điều khiển FM200 off CB cấp nguồn cho tủ điều khiển Kiểm tra nghe tiếng Bíp tủ điều khiển Đo kiểm tra thử cơng suất ắcquy phải cung cấp 15 phút Kết nối nguồn AC lại cho tủ điều khiển pccc FM200 Kiểm tra ghi lại thông số áp suất hiển thị đồng hồ) 50 Áp suất đồng hồ phải xấp xỉ 24 bar Để bảo vệ cho hệ thống ko bị xả khí ngồi kiểm tra bắt buộc van kích hoạt bình FM200 phải tháo trước tiến hành kiểm tra thử thiết bị Mở van khỏi đầu nối van điện từ kích hoạt, khỏi bình Fm200 Chú ý bắt buộc van phải tháo rời khỏi vị trí đấu nối trước tiến hành Sử dụng thiết bị để tạo khói vào đầu cảm biến thứ Kiểm tra hai đèn màu đỏ cảm biến đèn nhấp nháy tủ điều khiển có ko có? Kiểm tra cách kích hoạt đầu báo nhiệt thứ hai kiểm tra đèn báo chuông tủ điều khiển hay bị tắt Kiểm tra đèn sáng nhấp nháy bên ngồi kèm với chng kích hoạt từ đầu báo khói nhiệt kích hoạt Kiểm tra thì bình FM200 có đèn báo kích hoạt tủ điều khiển nghe tiếng kêu tách từ van kích hoạt Chú ý ta nghe tiếng tách từ van kích hoạt ko xả khí mở van điện từ kích hoặt từ trước Kiểm tra nút xả tay Nhấn nút Reset tủ điều khiển để tắt chng Gắn van kích hoạt vào lại vị trí củ Đợi 15 phút đảm bảo khói thiết bị hết phòng server ko khói Mở náp chụp đầu báo khói nhiệt để làm bụi cảm biến Chắc chắn đèn led cảm biến sáng nhấp nháy chậm Kiểm tra đèn báo lỗi tủ điều khiển ko tất đèn vào vị trí sẵn sàng 51 Kết dự kiến Hệ thống thiết bị PCCC kiểm tra nhằm kịp thời sửa chữa để sử dụng trường hợp cần thiết, bảo vệ an toàn cho cư dân 3.2.3 Hệ thống thang máy Căn đề xuất Theo kiến nghị cư dân qua phiếu khảo sát hội nghị nhà chung cư thường niên, tình trạng kẹt thang máy vào cao điểm ảnh hưởng lớn đến hoạt động sinh sống, làm việc cư dân Nội dung thực Sử dụng thang máy theo tầng chẵn lẽ: thiết lập thang máy hoạt động tầng chẵn lẽ, nhằm tránh tình trạng chen lấn sử dụng thang khác di chuyển Ưu tiên thang máy cho tầng cao: thực trạng chung cư đưa vào hoạt động hết hộ từ tầng đến tầng 10, hoạt động trung bình từ đến hộ từ tầng 11 đến tầng 19 Vào cao điểm, thang máy chậm lưu thông đến tầng cao nên ảnh hưởng nặng đến hoạt động cư dân từ tầng 11 trờ lên Để khắc phục, ưu tiên sử dụng thang máy cách cấp thẻ sử dụng thang máy riêng cho tầng 11 trở lên Sử dụng thiết bị phân (trụ barie): tạo ý thức xếp hàng cho cư dân, tránh tình trạng ùn tắc, tranh giành cõ thể dẫn đến tranh chấp Kết dự kiến Khắc phục tình trạng tải thang máy vào cao điểm; Đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng cư dân; Đem lại cho chung cư vẻ đại, thể quản lý chuyên nghiệp ban quản lý chung cư 3.2.4 Hệ thống điện Căn đề xuất Kiểm tra định kỳ hệ thống điện 52 Nội dung thực Bảng 3.3 Kiểm tra vận hành hệ thống điện STT NỘI DUNG CÔNG VIỆC CÁCH THỰC HIỆN Đèn báo pha (xem có bị pha khơng) Kiểm tra ghi nhận lại giá trị Kiểm tra tình trạng hoạt đồng hồ đo (voltage, ampe) động tủ điện Kiểm tra ghi nhận lại giá trị dòng hiển MDB cấp điện cho tổng thị ACB thể tòa nhà CB tổng cấp điện cho tầng Tình trạng rò điện tủ MDB Kiểm tra điểm tiếp xúc đầu cos Kiểm tra đầu nối nối điện Kiểm tra đèn báo pha , đèn báo nguồn main ACB generator ACB Tình trạng relay trung gian delay timer Kiểm tra điểm tiếp xúc điện , đầu Kiểm tra tủ điện ATS nối Kiểm tra tình trạng rò điện tủ Kiểm tra tình trạng main ACB generator ACB Kiểm tra đèn báo pha CB tổng CB điều khiển Kiểm tra tình trạng rò điện tủ Kiểm tra tình trạng hoạt Kiểm tra sơ thiế bị điện tủ động tủ điện tầng xem có cố khác thường không Kiểm tra giá tri điện áp nguồn pha cấp cho CB tổng tủ Hệ thống đèn chiếu sáng văn phòng: hệ thống đèn máng , đèn lon ,… Hệ thống đèn chiếu sáng nơi công cộng: Kiểm tra tình trạng hoạt hệ thống đèn cao áp động thiết bị điện Hệ thống đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang: đèn ốp trần tầng Hệ thống đèn sạc Hệ thống ổ cắm khu vực 53 Kết dự kiến Đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng cư dân, kịp thời sửa chữa hư hỏng 54 TIỂU KẾT CHƯƠNG Để cải thiện chất lượng dịch vụ tòa nhà phải có giải pháp cụ thể Nội dung chương giúp biết giải pháp khắc phục hạn chế quản lý vận hành tòa nhà: - Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ tòa nhà - Giải pháp tăng cường tu bảo dưỡng nâng cấp trang thiết bị - Giải pháp cải thiện lại hệ thống xử lý rác - Giải pháp nâng cao trình độ đội ngũ lao động - Giải pháp đẩy mạnh tuyên truyền, vận động người dân thực quy chế quản lý tòa hà 55 KẾT LUẬN Kết nghiên cứu đề tài giúp ta đánh giá thực trạng quản lý vận hành tòa nhà cao tầng nắm cách thức vận hành hệ thống quản lý tòa nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung quận Thủ Đức nói riêng Bên cạnh mặt tích cực an ninh tốt, hệ thống điện chiếu sáng đội ngũ kỹ thuật cố gắng sửa chữa khắc phục cách kịp thời, vệ sinh tốt đem lại vẽ mĩ quan cho tòa nhà , nhiều mặt hạn chế cần phải khắc phục quản lý thu chi quĩ quản lý tòa nhà, việc nâng cấp, sửa chữa trang thiết bị chưa quan tâm mức kịp thời, BQL tòa nhà nhiều vấn đề nhân sự, tuyên truyền nhắc nhỡ người dân chưa thực tiến hành nhiều Chỉ cần hạn chế mặt nêu tòa nhà ngày phát triển đáp ứng ngày tốt nhu cầu cư dân 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2015-2016 công ty Lan Phương Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm quý I/2017 công ty Lan Phương Nguyễn Đức Thành (2015), Giáo trình quản lý bất động sản, Đại học Tài nguyên Môi trường Nguyễn Hồng Thanh(2015), Quản lý vận hành bảo trì hệ thống tòa nhà Nguyễn Trung Hòa (2014), Hướng dẫn hệ thống quản lý tòa nhà Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà cao tầng; Bộ xây dựng (2009) Thông tư số 37/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 112-2009 quy định; Ngơ Chí Cường (2013), Bài luận hệ thống tự động hóa tòa nhà BMC, Đại học Nông Lâm TPHCM; Ngô Thành Dũng (2013), Luận văn thạc sĩ Đề tài Thực trạng, phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dịch vụ nhà cao tầng chi nhánh công ty TNHH Nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu thị xí nghiệp 3; 10.Phan Kim Chiến (2001), Giáo trình khoa học quản lý, NXB Chính trị quốc gia; 11.Nguyễn Đức Thành (2015), Giáo trình quản lý bất động sản, Đại học Tài nguyên Môi trường TPHCM; 12.Nguyễn Hồng Thanh (2015), Bài giảng quản lý vận hành, bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà cao tầng; 13.Nguyễn Thị Mai (2012), Tài liệu tham khảo giải pháp quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Hà Đơ; 14.Trương Thị Thủy, Nguyễn Thị Hoài, Bùi Thị Thu (2009), Giáo trình kế tốn tài doanh nghiệp, Học viện tài chính; 15.UBND thành phố Hồ Chí Minh (2014), Quyết định ban hành quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc thị chung thành phố Hồ Chí Minh 57 PHỤ LỤC 01: Hình ảnh Hình Hệ thống cung cấp nước tòa nhà Hình Các phạm vi dùng để giữ xe tòa nhà 58 Hình Hệ thống thiết bị kỹ thuật Hình Mơ hình máy bơm cấp nước tòa nhà 59 Hình Các khu vực tòa nhà tuần tra kiểm sốt Hình Hệ thống hình LCD Digital Frame quảng cáo 60 PHỤ LỤC 02: Mẫu phiếu khảo sát chất lượng dịch vụ vận hành tòa nhà PHIẾU KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ Tên chủ hộ: Phòng Năm sinh : Giới Tính: Tiêu chí Hệ thống thang máy Hệ thống chiếu sáng Hệ thống kỹ thuật Hệ thống nước Hệ thông camera an ninh Dịch vụ an ninh Dịch vụ vệ sinh Hệ thống dịch vụ Phí quản lý dịch vụ Phí gửi xe Công tác giải tranh chấp Kiến nghị tới ban quản lý tòa nhà: 61 : Hài lòng Khơng hài lòng ... giá dịch vụ tòa nhà cao tầng: - Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khu hộ; - Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khu văn phòng, dịch vụ thương mại; - Giá dịch vụ quản lý vận hành. .. bảo hành nhà Đề tài nghiên cứu Kế hoạch quản lý- kinh doanh dịch vụ vận hành TNCT địa bàn Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh nhằm tìm hiểu lực chi phí quản lý, vận hành TNCT địa bàn quận Thủ Đức, thành. .. tài: Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà” như: Các khái niệm liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Vai trò quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Nguyên tắc xác định giá dịch vụ Quan