kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư hưng vượng 1, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

Theo đó, “Quản lý vận hành nhà chung cư là việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn

Biểu đồ 2.1 Tỷ lệ lợi nhuận/ Doanh thu (%)

Biểu đồ 2.2 Cơ cấu chi PQL

Biểu đồ 2.3 Kết quả thu thập ý kiến cư dân về chất lượng dịch vụ

DANH SÁCH HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Vị trí chung cư Hưng Vượng 1

Hình 2.2 Các khu vực giáp ranh

Hình 2.3 Công viên cây xanh nội khu với sân chơi cho trẻ em

Hình 2.4 Đình nghỉ mát và sân chơi trẻ em

Hình 2.5 Sân thượng tại chung cư

Hình 2.6 Logo của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng

Hình 2.7 Logo của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One

Hình 2.8 Phòng điện tổng của chung cư

Hình 2.9 Tủ điện của từng căn hộ và của từng block

Hình 2.10 Các van khóa nước của từng căn hộ

Hình 2.11 Cây xanh dọc lối đi và khuôn viên

Hình 2.12 Hệ thống các máy bơm cấp nước tại chung cư

Hình 2.13 Máy bơm chìm tại hầm xe

Hình 2.14 Hầm giữ xe tại chung cư

Hình 2.15 Đội ngũ bảo vệ tại chung cư

Hình 3.1 Các loại hình quảng cáo trong thang máy

Hình 3.2 Một số loại camera thường dùng

Hình 3.3 Một ví dụ về hệ thống giữ xe thông minh

DANH SÁCH BẢNG BIỂU

1.1 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

2.1 Các tiện ích ngoại khu

2.2 Phân bổ công việc vệ sinh tại chung cư

2.3 Phân bổ công việc chăm sóc cảnh quan tại chung cư

2.4 Hệ thống thiết bị kỹ thuật

2.5 Bảng tổng hợp số lượng các loại xe giữ theo tháng

2.6 Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật

2.7 PQL dịch vụ vận hành chung cư năm 2016 - 2017

2.8 Phí thu giữ xe khách vãng lai tại chung cư từ tháng 12 năm

2016 2.9 Các nguồn thu khác tại chung cư

2.10 Quĩ lương Ban quản lý chung cư năm 2016

2.11 Bảng thu, chi phí quản lý chung cư năm 2016

2.12 Các phương thức khảo sát

2.13 Thống kê khảo sát

2.14 Thống kê khảo sát nhân viên

3.1 Phân bổ khu vực làm vệ sinh

3.2 So sánh thu, chi PQL

3.3 Một số mức giá cho thuê quảng cáo trong thang máy tại các chung cư 3.4 Dự kiến doanh thu quảng cáo của chung cư

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 1

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 3

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn 3

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 4

1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.1 Khái niệm cơ bản 4

1.1.1.1 Khái niệm quản lý 4

1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ 4

1.1.1.3 Khái niệm tòa nhà chung cư 5

1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 6

1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 7

1.1.2 Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 8

1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh 9

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư9 1.1.5 Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi phí sử dụng dịch vụ… 10

1.2 Cơ sở pháp lý 12

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 13

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 14

2.1 Giới thiệu về chung cư 14

2.1.1 Sơ lược về chung cư 14

2.1.1.1 Quy mô dự án chung cư 14

2.1.1.2 Vị trí dự án chung cư 14

2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu của chung cư 15

2.1.1.4 Tiện ích nội khu của chung cư 16

2.1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư chung cư 18

2.1.3 Giới thiệu về công ty quản lý 19

2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư 19

2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 19

2.2.1.1 Hệ thống điện 19

2.2.1.2 Hệ thống nước 20

2.2.2 Dịch vụ vệ sinh rác thải và cảnh quan môi trường 21

2.2.2.1 Dịch vụ vệ sinh rác thải 21

2.2.2.2 Dịch vụ cảnh quan môi trường 22

2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 23

2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 25

2.2.5 Dịch vụ bảo vệ an ninh 26

2.2.6 Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng các trang thiết bị, các hạng mục công trình chung trong chung cư 27

2.2.7 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư 28

2.2.7.1 Thực trạng việc thu PQL tại chung cư năm 2016 28

2.2.7.2 Thực trạng việc chi PQL tại chung cư năm 2016 30

2.3 Chất lượng dịch vụ vận hành chung cư qua ý kiến cư dân 34

2.4 Khảo sát trong nội bộ công ty về kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư… 37

2.4.1 Ưu điểm 37

2.4.2 Hạn chế tồn tại và nguyên nhân 37

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 38

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 39

3.1 Mục tiêu chính của chung cư trong năm 2017 39

3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 39

3.2.1 Giải pháp 1: Nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư 39

3.2.1.1 Căn cứ đề xuất 39

3.2.1.2 Nội dung thực hiện 39

3.2.1.3 Kết quả dự kiến 42

3.2.2.1 Căn cứ đề xuất 42

3.2.2.2 Nội dung thực hiện 42

3.2.2.3 Kết quả dự kiến 43

3.2.3 Giải pháp 3: Khai thác các khả năng tăng thêm nguồn thu cho chung cư… 43

3.2.3.1 Căn cứ đề xuất 43

3.2.3.2 Nội dung thực hiện 44

3.2.3.3 Kết quả dự kiến 44

3.2.4 Giải pháp khác 45

3.2.4.1 Căn cứ đề xuất 45

3.2.4.2 Nội dung thực hiện 46

3.2.4.3 Kết quả dự kiến 47

3.3 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 47

3.3.1 Kiến nghị lên nhà nước 47

3.3.2 Kiến nghị lên chủ đầu tư 48

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 48

KẾT LUẬN 49

DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM THẢO 50

PHỤ LỤC 51

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay, đất nước đang ngày càng phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng

và theo đó thì nhu cầu về chỗ ở cũng ngày càng tăng cao Điều này dễ thấy nhất

là ở các đô thị lớn, khi dân cư từ khắp các tỉnh thành khác đến để sinh sống và làm việc ngày càng nhiều Tuy nhiên, quỹ đất tại các đô thị lại hạn chế khiến cho việc tìm kiếm đất và tự xây dựng cho mình một căn nhà là điều hết sức khó khăn

Bên cạnh đó thì ngày nay, nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước đang tập trung phát triển các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Điều này đã mở

ra nhiều sự lựa chọn cho người dân về nơi an cư, lập nghiệp, góp phần giải quyết được vấn đề nơi ở cho các cư dân sinh sống tại các đô thị Và do đó, việc sống trong các căn hộ chung cư đã không còn là điều mới mẻ với người dân Việt Nam

Bên cạnh việc phát triển ngày càng nhiều của các chung cư cao tầng, dịch

vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư cũng được hình thành và phát triển Tuy nhiên với lĩnh vực này trong thị trường hiện nay thì vẫn còn rất sơ khai và nhiều thiếu sót thể hiện qua hàng loạt các tranh chấp khiếu nại như tranh chấp về quyền

sở hữu chung, về PQL vận hành, về môi trường và vệ sinh,

Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu năng lực quản lý và việc thu, chi PQL vận hành chung cư Hưng Vựng 1, thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, giúp nắm được các nội dung liên quan đến việc quản lý dịch

vụ vận hành chung cư cũng như các phương thức tính toán, các loại chi phí tại một chung cư cụ thể Từ đó, xây dựng nên một kế hoạch quản lý vận hành tòa nhà chung cư hoàn chỉnh hơn, giảm thiểu được các vấn đề tranh chấp tại chung cư

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cư không mới nhưng các nghiên cứu về mảng này tại Việt Nam hầu như rất ít

Chung cư cao tầng là giải pháp tất yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân

cư đô thị Hiện chưa có con số thống kê chính xác về số lượng căn hộ chung cư ở Việt Nam Tuy nhiên, nếu tính chung cả cũ lẫn mới con số này không vượt quá 500.000 căn hộ

Theo thống kê, hiện có khoản 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị Nếu Việt Nam trở thành nước công nghiệp, dân số đô thị sẽ chiếm ít nhất là 50% Trong tương lai không xa, dân số Việt Nam sẽ tăng gấp đôi và căn hộ chung cư sẽ tăng gấp 10 lần so với con số hiện nay Cũng theo Chiến lược về nhà ở của Bộ Xây dựng đề ra, tại các đô thị và thành phố lớn, nhà chung cư sẽ chiếm khoản 80% trong tổng số dự án nhà ở Chính vì vậy, nhà chung cư sẽ phổ biến trong thời gian tới đây tại các thành phố lớn và đô thị

Theo thông báo mới đây của công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

(SCR) cho biết sau khi mảng kinh doanh BĐS có bước nhảy vọt mạnh mẽ trong quý 3/2016, doanh thu tăng gần 9 lần từ 22 tỷ đồng lên 194 tỷ đồng, SCR đã nhanh chóng lên kế hoạch đẩy mạnh phát triển các dự án BĐS

Cụ thể trong năm 2017, SCR sẽ tiếp tục tập trung vào chiến lược phát triển

3 dòng sản phẩm Carillon (trung cấp), Jamona (phức hợp), Charmington (cao cấp) Cũng trong năm tới, công ty này sẽ đồng loạt triển khai 6 dự án gồm Carillon

5 và Carillon 6 (Tân Phú), Jamona Golden Silk (quận 7), Sacomreal Plaza, Charmington IRIS (quận 4)

Một số doanh nghiệp khác lại có xu hướng chọn mũi nhọn là phân khúc căn

hộ giá rẻ như trường hợp của Công ty Nam Long Đại diện Nam Long cho biết trong 5 năm tới, Nam Long vẫn tập trung chủ lực vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền khi mà nhu cầu trên thị trường đang còn rất lớn

Năm 2016, Nam Long sẽ hoàn tất các dự án có sẵn như Ehome 3, 4, 5 và

6 Đến năm 2017, Nam Long ra mắt 7 dự án tại thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ

Đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất vàng tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, một số doanh nghiệp đã lên kế hoạch mở rộng quỹ đất bằng cách tham gia

“cuộc chơi” cải tạo chung cư cũ Có thể kể đến như Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia tới gần 90 lô trong tổng số 98 lô chung cư cũ tại quận 1 Tập đoàn Novaland muốn cải tạo tất cả 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật tại quận 3

Có thể thấy hiện nay, thị trường căn hộ chung cư ngày càng phát triển Bên cạnh đó cũng có rất nhiều nghiên cứu về thông tin thị trường như các dự án lớn, các phân khúc thị trường, các chung cư trong quá trình xây dựng và rao bán Tuy nhiên, trên thị trường có rất ít nghiên cứu làm rõ được tình hình kinh doanh và chi phí vận hành một chung cư sau khi đã được bán, cũng như mâu thuẫn giữa BQT

và người thuê, người sử dụng dịch vụ chung cư Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài

“Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” là thật sự cần thiết

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

Mục tiêu

Tìm hiểu về công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành chung cư thông qua kế hoạch quản lý được xây dựng có căn cứ pháp lý, căn cứ thị trường và có

sự đồng thuận cao của cư dân

Tìm hiểu những bất cập trong công tác quản lý, các vấn đề phát sinh tại chung cư và hướng giải quyết của BQL

Nhiệm vụ

Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quản lý vận hành chung cư

Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư hiện nay

Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành tại chung cư

Giải pháp hoàn thiện về quản lý dịch vụ vận hành chung cư

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

Đối tượng nghiên cứu

Các dịch vụ vận hành và cách thức quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi thời gian: từ năm 2016 đến năm 2017

Phạm vi nội dung: Dịch vụ kỹ thuật

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Phương pháp nghiên cứu lý thuyết (nghiên cứu tài liệu): nghiên cứu Luật

đất đai, Luật nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD và các văn bản khác áp dụng cho công tác quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Phương pháp điều tra: thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu và những

thông tin cần thiết về quản lý dịch vụ vận hành chung cư qua mạng, qua sách báo,

Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu có liên quan tới quản

lý dịch vụ vận hành chung cư và các tài liệu khác có liên quan

Phương pháp so sánh: so sánh giữa lý luận với thực tiễn trong công tác xây

dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu để có cái nhìn tổng quan

hơn về việc lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Quản lý dịch vụ vận hành chung cư giúp hiểu được tình hình quản lý dịch

vụ vận hành tại cung cư Hưng Vượng 1, đồng thời giúp Ban quản lý đánh giá được kết quả của công tác quản lý chung cư thông qua kết quả nghiên cứu của đề tài Từ đó làm rõ được các hạn chế trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung

cư và đề xuất các giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung

cư Ngoài ra, đề tài còn giúp cho việc nắm vững quy tắc hoạt động cơ bản trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư và các kinh nghiệm để từ đó xây dựng nên kế hoạch quản lý cho các chung cư khác

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH

CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm quản lý

Khái niệm “quản lý” là một khái niệm rất chung, tổng quát Nó được dùng cho cả quá trình quản lý xã hội loài người (Nhà nước, doanh nghiệp, gia đình, ), quản lý giới vô sinh (nhà xưởng, máy móc thiết bị, sản phẩm, ) và quản lý giới sinh vật (vật nuôi, cây trồng, )

Có nhiều cách định nghĩa khái niệm quản lý khác nhau tùy theo cách tiếp cận khác nhau Dưới đây là một số quan niệm về quản lý:

“Quản lý là một quá trình cùng làm việc giữa nhà quản lý và người bị quản

lý nhằm thông qua hoạt động của cá nhân, của nhóm, huy động các nguồn lực khác để đạt mục tiêu của tổ chức.” (Paul Herser – Ken Blanc Hard (1995), Quản

lý nguồn nhân lực, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội)

“Quản lý là những tác động của chủ thể quản lý trong việc huy động, phát huy, kết hợp, sử dụng, điều chỉnh, điều phối các nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực) trong và ngoài tổ chức (chủ yếu là nội lực) một cách tối ưu nhằm đạt mục đích của tổ chức với hiệu quả cao nhất.” (Trần Kiểm, Khoa học quản lý giáo dục – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Giáo dục)

Nhìn chung ta có thể hiểu rằng quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến động của môi trường

Dưới góc nhìn thương mại, “Dịch vụ là các lao động của con người được kết tinh trong giá trị của kết quả hay trong giá trị các loại sản phẩm vô hình và không thể cầm nắm được.” (Nguyễn Thị Mơ (2005), Lựa chọn bước đi và giải pháp để Việt Nam mở cửa về dịch vụ thương mại, NXB Lý luận chính trị)

Trong kinh tế học, “Dịch vụ được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa nhưng là phi vật chất Có những sản phẩm thiên về sản phẩm hữu hình và những sản phẩm thiên hẳn về sản phẩm dịch vụ, tuy nhiên đa số là những sản phẩm nằm

trong khoản giữa sản phẩm hàng hóa, dịch vụ.” (Túc Xuân Lễ - Hình Quần Lân, Trí tuệ kinh doanh và lý thuyết trò chơi, NXB Hồng Đức)

Dịch vụ được xem là một hoạt động bao gồm các nhân tố hiện hữu và không hiện hữu dùng để giải quyết mối quan hệ khách hàng với nhà cung cấp mà không

có sự chuyển giao quyền sở hữu Dịch vụ tuy rằng không trực tiếp sản xuất ra sản phẩm nhưng nó lại giúp sức cực kì to lớn trong việc đưa sản phẩm tới tay người tiêu dùng

Dựa vào các góc độ nhìn nhận khác nhau mà có rất nhiều khái niệm về dịch

vụ khác nhau Nhưng tóm lại, “Dịch vụ là hàng hóa có tính vô hình, quá trình sản xuất và tiêu dùng không tách rời nhau, bao gồm các loại dịch vụ trong hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định của pháp luật.” (trích Điều 4 Chương I Luật Giá năm 2013)

Qua đó, “Cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác

và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận.” (trích Khoản 9 Điều 3 Chương I Luật Thương mại năm 2005)

1.1.1.3 Khái niệm tòa nhà chung cư

Tòa nhà là một công trình kiến trúc cao tầng, được xây dựng với nhiều tầng liên tiếp nhau và thiết kế bên trong phù hợp cho từng mục đích sử dụng của tòa nhà

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích

sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” (trích Khoản 3 Điều 3 Chương I Luật Nhà

ở năm 2014)

Nhà chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư

Phân loại nhà chung cư:

Về chất lượng sử dụng, nhà chung cư được phân hạng dựa vào các nhóm tiêu chí sau (trích Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 14/2008/TT-BXD về Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư):

“a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn,

đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.”

Về mục đích sử dụng, nhà chung cư được phân thành các loại sau (trích Khoản 1 Điều 1 Chương I Thông tư số 02/2016/TT-BXD):

“a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này; c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.”

1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Hiện nay, khi dân số tăng cao mà quỹ đất đô thị hạn chế khiến cho việc xây dựng một căn nhà trở nên khó khăn Theo đó, kinh tế phát triển, nhiều nhà đầu tư lớn tập trung xây dựng nên các chung cư ngày càng nhiều Nhiều người dân hiện nay đã chọn các căn hộ chung cư làm nơi để sinh sống và làm việc Cùng với sự phát triển đó, loại hình dịch vụ quản lý chung cư được hình thành “Dịch vụ tòa nhà chung cư là tập hợp tất cả các loại hình dịch vụ tại các khu chung cư nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống tại đó.” (trích từ mục 1.1.8 Điều 1 Bản hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư)

Ngoài những đặc điểm chung như các loại hình dịch vụ khác, dịch vụ tòa nhà chung có những đặc điểm riêng như sau:

Tổ chức dịch vụ:

Tòa nhà chung cư là nơi ở của hàng trăm hộ dân, có văn hóa, lối sống khác nhau nên việc cung ứng các dịch vụ cho tòa nhà chung cư cần phải có mục tiêu

và kế hoạch định sẵn Các kế hoạch đề ra phải phù hợp với mục tiêu của chủ đầu

tư dự án, với sự thỏa thuận về dịch vụ sẽ cung cấp cho khách hàng khi khách hành đến mua căn hộ và các hoạt động dịch vụ chỉ có thể được thực hiện khi khách hàng chuyển đến căn hộ sinh sống

Đặc điểm của dịch vụ:

Đặc thù của công tác quản lý và cung cấp dịch vụ tại các tòa nhà chung cư

là nhà cung cấp bắt buộc phải cung cấp dịch vụ khi khách hàng đang có quyền sử

dụng các căn hộ trong tòa nhà Nhưng làm thế nào để đáp ứng đa dạng các yêu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng Điều đó đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ phải xây dựng một chính sách dịch vụ khoa học và đồng bộ để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó không thể thiếu các nội quy, các cam kết của nhà cung cấp dịch vụ và khách hàng khi sử dụng các dịch vụ tại các căn hộ mà khách hàng đã mua

Cường độ công việc:

Cường độ làm việc của các nhân viên tại các chung cư phải đảm bảo cho các dịch vụ được hoạt động liên tục Điều đó đòi hỏi số lượng nhân viên tương đối lớn mới có thể đáp ứng được công tác phục vụ

Sự đáp ứng khách hàng:

Khi khách hàng đánh giá chất lượng dịch vụ, họ không hề phân tích ra nhiều mặt Họ xét đoán cả cụm tổng thể, họ hình dung ra một ấn tượng chung và ít khi lưu ý đến mặt khác trên một số phương diện cụ thể Thậm chí khách hàng thường

có xu hướng tập trung vào khâu yếu nhất trong cả một chuỗi chất lượng và rồi họ

sẽ chê bai toàn bộ dịch vụ Do vậy, điều quan trọng nhất trong chính sách chất lượng dịch vụ để làm thỏa mãn khách hàng là phải đảm bảo độ đồng đều ở mức cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách hàng Vì vậy, một dịch vụ thường sẽ thuận lợi hơn nhiều nếu như khách hàng nhận ra rằng dịch vụ đó cũng được cung cấp tương tự cho mình như đối với khách hàng khác

1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Do hiện nay, ngành quản lý chung cư còn khá mới mẻ ở Việt Nam nên nhiều người vẫn chưa xác định được quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

là công việc như thế nào Theo đó, “Quản lý vận hành nhà chung cư là việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh,

vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng nhà chung cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.” (trích Khoản 1 Điều 3 Chương I Thông tư số 10/2015/TT-BXD)

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây (theo Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD):

“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung

cư hoạt động bình thường;

c) Các công việc khác có liên quan

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại

Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người

sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.”

Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm (trích Khoản 2 Điều 4 Phụ lục số 02 Thông tư số 02/2016/TT-BXD):

“a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu DO vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải;

b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin, );

c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất, ); dịch

vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;

d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;

đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;

e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);

g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in, ) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;

h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.”

1.1.2 Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Khi xã hội ngày càng phát triển, thu nhập của người dân cũng ngày càng tăng lên thì các nhu cầu đối với cuộc sống cũng ngày càng cao Điều đó đòi hỏi các hoạt động dịch vụ phải không ngừng phát triển để đáp ứng được nhu cầu của người dân

Các hoạt động dịch vụ không chỉ có vai trò thúc đẩy các ngành sản xuất vật chất phát triển, làm chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế mà còn sử dụng tốt nguồn lao động, tạo thêm việc làm Dịch vụ chiếm vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân về cả mặt giá trị và lao động xã hội

Trong vòng 20 năm trở lại đây, bất động sản nước ta bùng nổ với sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư từ bình dân cho tới cao cấp Trong mỗi tòa nhà chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống Ngoài khu vực sở hữu riêng của người dân còn nhiều khu vực thuộc sở hữu chung như hành lang, sảnh, thang máy, nên đòi hỏi cần có dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để đảm bảo các vấn đề an toàn, vệ sinh, kỹ thuật, trong chung cư Việc quản lý vận hành tòa nhà không chỉ đảm bảo cuộc sống cho các cư dân trong chung cư được an lành mà còn là cơ

sở để tạo nên mối quan hệ gắn bó giữa những cư dân với nhau trong chung cư Bởi trong một môi trường sống với nhiều con người đến từ nhiều vùng miền khác nhau, văn hóa khác nhau thì để dung hòa lẫn nhau trong một khuôn viên là điều hết sức khó khăn Nhưng nếu có công tác quản lý tốt thì vấn đề này sẽ không còn

là nguyên nhân cho những tranh chấp phát sinh nữa

1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Bảng 1.1 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

Căn cứ Dịch vụ kỹ thuật Dịch vụ kinh doanh

Đặc điểm

Cung cấp các dịch vụ trong tòa nhà chung cư

để đáp ứng nhu cầu của

cư dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư, đồng thời góp phần trong công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư

Cung cấp các dịch vụ kinh doanh để thu lợi nhuận

Tính chất

Mang tính cộng đồng do các dịch vụ là để phục vụ cho cộng đồng cư dân sinh sống tại tòa nhà chung cư

Mang tính tư nhân do các dịch vụ có mục đích thu lợi nhuận

Mục tiêu

Cung cấp các dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư như bảo trì hệ thống trang thiết bị, dịch vụ an ninh, vệ sinh,

Cung ứng các dịch vụ mang lại lợi nhuận như cho thuê văn phòng, cửa hàng,

Vai trò

Đảm bảo các dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư đáp ứng được nhu cầu của cư dân

Góp phần tăng thêm lợi nhuận cho các khoản chi phí để quản lý vận hành tòa nhà chung cư

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư (theo Điều 2 Chương I Thông

tư số 37/2009/TT-BXD):

“1 Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính

đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó

2 Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường

3 Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có)

4 Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư

5 Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư

6 Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác) thì do người sử dụng dịch vụ cao cấp đó thỏa thuận với doanh nghiệp quản lý vận hành; và không được tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.”

1.1.5 Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi

phí sử dụng dịch vụ

Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư (theo Điều 3 Chương II Thông tư số 37/2009/TT-BXD):

“1 Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch

vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường

2 Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

2.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));

2.2 Lợi nhuận định mức hợp lý;

2.3 Thuế giá trị gia tăng

3 Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư:

3.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

3.1.1 Chi phí trực tiếp:

a) Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết

bị khác);

b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);

c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch

vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;

d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;

e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư

3.1.2 Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân

bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:

a) Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp:

- Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;

- Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thỏa ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động

- Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước

b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính

3.1.3 Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị

3.2 Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng)

3.3 Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước.”

Công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư: (theo Điều 4 Chương II Thông tư số 37/2009/TT-BXD)

Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT);

Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);

S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);

12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;

P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);

K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch

vụ (nếu có);

K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn

sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại, ) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có);

T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng.”

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Thủ tướng Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng - Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư

Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng - Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng - Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

cư là rất quan trọng trong đời sống công nghiệp hóa – hiện đại hóa hiện nay mà chúng ta cần phải được trang bị một cách khoa học

Qua chương 1, chúng ta hiểu được các vấn đề cơ bản có liên quan tới đề tài

“Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” như:

Các khái niệm cơ bản về quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành

Phương thức tính toán giá dịch vụ vận hành tòa nhà theo cơ sở pháp lý Đây được xem là vấn đề quan trọng nhất bởi vì giá dịch vụ là nguyên nhân thường xuyên gây tranh cãi, mâu thuẫn giữa các cư dân trong chung cư với Ban quản lý chung cư

Cuối cùng là các cơ sở pháp lý có liên quan đến đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố

Hồ Chí Minh”

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG

CƯ HƯNG VƯỢNG 1 2.1 Giới thiệu về chung cư

2.1.1 Sơ lược về chung cư

2.1.1.1 Quy mô dự án chung cư

Chung cư Hưng Vượng 1 được xây dựng vào năm 2001 bởi chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng Đây là một dự án nằm trong khu trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng (khu A) với tổng diện tích của khu này là 409 ha

Diện tích căn hộ: Từ 58 m2 đến 145 m2 (bao gồm tầng lửng)

Cổng chính của chung cư và block A, B nằm ngay mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh Bên phải chung cư giáp với chung cư Hưng Vượng 3 còn bên trái là cổng sau giáp với đường Đặng Đại Độ Phía sau là các block E, F, G, H và J nằm ngay mặt tiền đường số 6

Hình 2.2 Các khu vực giáp ranh

Chung cư có ba mặt tiền giáp đường, điều này đã góp phần tạo nên sự thuận lợi cho cư dân sinh sống tại đây trong vấn đề di chuyển và giao thông Mặc khác,

vị trí này còn tạo ra tiện ích trong việc mở các cửa hàng kinh doanh và các shop đối với các căn hộ nằm tại mặt tiền đường

2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu của chung cư

Chung cư Hưng Vượng 1 nằm trong khu văn hóa giải trí của khu trung tâm

đô thị Phú Mỹ Hưng Đây là khu vực tập trung đông dân cư, quy hoạch chủ yếu

ở khu này là nhà phố và các căn hộ Dân cư sinh sống tại đây phần lớn là người

có thu nhập cao và người nước ngoài, có trình độ dân trí cao nên các nhu cầu về chất lượng cuộc sống cũng cao Các tiện ích ở khu vực này rất nhiều, tạo ra cuộc

sống tiện nghi, thuận lợi cho các cư dân sinh sống và làm việc

Xung quang chung cư tập trung rất nhiều các quán ăn, nhà hàng, các cửa hàng tiện lợi mở cửa 24/24 như Kmart, Citimart, CricleK,…

Về an ninh, có thể nói rằng Phú Mỹ Hưng là khu vực có mật độ an ninh cao bởi ở tất cả các ngã tư, các đoạn đường đều có lắp đặt hệ thống camera quan sát

và luôn có chốt bảo vệ đứng trực

Ngoài ra, ngay bên cạnh chung cư là UBND phường Tân Phong, luôn có lực lượng dân phòng đi trực hằng đêm nên vấn đề an ninh tại khu vực này luôn được đảm bảo

Các tiện ích ngoại khu nổi bật của chung cư trong vòng bán kính 2 km:

Bảng 2.1 Các tiện ích ngoại khu

Trường học Trường tiểu học Võ Thị Sáu, trường mầm non

Ngôi Sao Tuổi Thơ

Bệnh viện Tim Tâm Đức, bệnh viện Pháp Việt 1,4 km

2.1.1.4 Tiện ích nội khu của chung cư

Hưng Vượng 1 là một trong những chung cư thuộc thế hệ đầu tiên được xây dựng tại Phú Mỹ Hưng Về mặt thiết kế, thế hệ chung cư này tập chung vào các điểm cơ bản như: mật độ dân cư thấp, tỷ lệ cây xanh cao, thiết kế thấp tầng

Ưu điểm nhất là quy hoạch hướng đến không gian bên ngoài căn hộ, hài hòa giữa khối kiến trúc và không gian cảnh quan, bố trí các khối kiến trúc theo dạng song song xen kẽ các mảng xanh tạo cảm giác đầm ấm cho người ở khi được bao bọc trong cộng đồng Khác với các chung cư hiện nay, Hưng Vượng 1 nói riêng và các chung cư thế hệ cũ nói chung đều không có các tiện ích nội khu như: hồ bơi, phòng tập thể dục,…

Hình 2.3 Công viên cây xanh nội khu với sân chơi cho trẻ em

Khu căn hộ có hệ thống bảo vệ ngay cổng với nhân viên bảo vệ luôn trực 24/24 và sẵn sàng hỗ trợ khẩn cấp cho cư dân khi có vấn đề phát sinh Tại các địa điểm như cổng trước, cổng sau có lắp đặt camera theo dõi, đảm bảo cho an ninh của chung cư luôn được ổn định và có kiểm soát

Nội khu có công viên cây xanh thoáng mát với nhiều tiện ích phục vụ cho

cư dân như đình nghỉ mát, sân chơi cho trẻ em, xích đu, khu tập thể dục với một

số máy tập cho trẻ em và người lớn

Hình 2.4 Đình nghỉ mát và sân chơi trẻ em

Ngoài ra, ở block E, G, H còn có một sân thượng rộng lớn, để cư dân có thể đi dạo hay hóng mát

Hình 2.5 Sân thượng tại chung cư

2.1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư chung cư

Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (tên cũ là Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng) được thành lập ngày 19/5/1993, là liên doanh giữa công ty phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC – Việt Nam) và tập đoàn Central Trading

& Development (CT&D – Đài Loan)

IPC đại diện cho UBND thành phố Hồ Chí Minh, góp 30% vốn qua quyền

sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng

CT&D là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD Bên cạnh 70% cổ phần trong dự án phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng, tập đoàn CT&D còn là nhà đầu tư khu chế xuất Tân Thuận, nhà máy điện Hiệp Phước và công ty tư vấn xây dựng Sino Pacific (SPCC)

Hình 2.6 Logo của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng

Công ty luôn hướng đến những dự án mang tính đột phá, tiên phong, tạo ra những tiền đề về cơ chế, chính sách mới, những mô hình mới cho sự phát triển

kinh tế, phát triển đô thị, góp phần chuyển hóa một vùng đất đầm lầy, hoang hóa,

có giá trị kinh tế thấp thành các khu công nghiệp và đô thị hiện đại với các cơ sở

hạ tầng đồng bộ và hoàn chỉnh, xây dựng khu Nam Thành phố trở thành khu đô thị văn minh

2.1.3 Giới thiệu về công ty quản lý

- Tên đầy đủ: Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One

- Tên tiếng Anh: PJK One Service Trading Company Limited

- Tên viết tắc: PJK One C.,Ltd

- Địa chỉ: C001 khu Mỹ Phước, đường Phạm Thái Bường, phường Tân Phong, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh

Hình 2.7 Logo của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One

Công ty được thành lập vào ngày 01/11/2007 dưới tên Phú Gia Khang Từ năm 2008 đến nay, công ty đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ chính là quản lý chung cư với các đối tác bao gồm BQT các chung cư Mỹ An, Mỹ Cảnh, Mỹ Khánh

1, 2, 3, 4, Hưng Vượng 1, 3, chung cư Trương Đình Hội,…

Đối với dịch vụ quản lý chung cư, PJK không chỉ quan tâm đến việc quản

lý vận hành mà còn đặc biệt chú trọng vai trò của cư dân, của BQT và Chủ đầu

tư Để quản lý loại hình bất động sản này một cách hiệu quả, công ty đặt ra chiến lược tập trung vào việc đưa ra các kế hoạch nhằm bảo đảm an toàn, bảo đảm vệ sinh, bảo đảm thẩm mỹ và hài hòa lợi ích của các bên liên quan

Từ tháng 1 năm 2009, PJK đã ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư với BQT chung cư Hưng Vượng 1 Đến nay, PJK vẫn giữ mối quan hệ tốt với BQT chung cư và đảm bảo cho các dịch vụ tại chung cư được cung cấp đầy đủ, chất lượng đúng theo hợp đồng đã ký với BQT

2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư

2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước

2.2.1.1 Hệ thống điện

Điện cung cấp cho toàn bộ chung cư được thông qua phòng điện tổng tại chung cư Trong phòng điện tổng có đặt các tủ CB điện của các block Tại mỗi block lại có thêm 1 tủ CB điện riêng và mỗi tầng sẽ có hộp chứa CB điện cho từng

căn hộ Khi có sự cố xảy ra, tùy vào trường hợp và phạm vi của sự cố mà nhân viên kỹ thuật sẽ ngắt CB điện phù hợp để tiến hành sửa chữa

Điện dùng cho chung cư ngoài việc cung cấp cho các căn hộ sử dụng còn được dùng cho việc chiếu sáng công cộng và các thiết bị, các hạng mục công trình công cộng khác tại chung cư

Các căn hộ sẽ sử dụng và tự thanh toán tiền điện theo giấy báo tiền điện do Công ty Điện lực Tân Thuận gửi về hằng tháng

Hình 2.8 Phòng điện tổng của chung cư

Hình 2.9 Tủ điện của từng căn hộ và của từng block

2.2.1.2 Hệ thống nước

Cũng như hệ thống điện, hệ thống nước sử dụng tại chung cư cũng được phân thành nhiều nhánh Các máy bơm nước sẽ bơm nước từ hầm chứa lên các block thông qua nhiều đường ống và các van khóa nước

Mỗi block có 1 van khóa nước riêng và từng căn hộ cũng có 1 van khóa nước riêng Các van khóa nước được đặt tại các hầm giữ xe dưới mỗi block đối với các block có hầm xe và được đặt tại tầng trệt ở các block không có hầm xe Khi xảy ra sự cố, nhân viên kỹ thuật sẽ khóa các van nước và tiến hành sửa chữa Nước dùng cho công cộng tại chung cư thường sử dụng để tưới cây, lau rửa hầm

xe, các block và dùng cho phòng vệ sinh tại chốt bảo vệ

Các căn hộ sử dụng nước và tự thanh toán phí theo giấy báo tiền nước gửi

về hằng tháng

Hình 2.10 Các van khóa nước của từng căn hộ

2.2.2 Dịch vụ vệ sinh rác thải và cảnh quan môi trường

2.2.2.1 Dịch vụ vệ sinh rác thải

Vấn đề vệ sinh môi trường luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu tại các chung cư bởi vì làm tốt công tác này không những làm sạch sẽ cảnh quan mà còn giúp đỡ cư dân có môi trường sống lành mạnh, tạo cho cuộc sống thêm văn minh

Do đó, dịch vụ vệ sinh rác thải tại chung cư cần phải có kế hoạch cụ thể, phù hợp, đảm bảo các công việc được thực hiện một cách khoa học, hiệu quả

Khác với nhiều chung cư mới được xây dựng hiện nay, Hưng Vượng 1 là một trong những chung cư đầu tiên được xây dựng tại Phú Mỹ Hưng với lối thiết

kế xây dựng cũ Các block tại chung cư chỉ cao 5 tầng và hoàn toàn sử dụng thang

bộ (riêng block E và J có thang máy) Do đó, việc vệ sinh tại các block sẽ có nhiều khó khăn hơn

Hiện nay, có tất cả 4 nhân viên vệ sinh làm việc tại chung cư Mỗi nhân viên được phân công thực hiện vệ sinh tại 2 block Riêng block G, mỗi nhân viên

sẽ làm trong một tuần và thay phiên nhau thực hiện Tại tầng hầm, nhân viên nào làm vệ sinh tại block có tầng hầm sẽ thực hiện dọn vệ sinh tại tầng hầm của block

đó Tại lối đi chung từ cổng và sân thượng của tòa nhà thì hiện nay các nhân viên

sẽ tập hợp và làm vệ sinh chung Đối với các căn hộ ở ngoài mặt tiền đường thì

việc lấy rác các căn hộ hiện nay do tổ trưởng vệ sinh phân công cho các nhân viên thực hiện

Dịch vụ vệ sinh tại chung cư bao gồm các hoạt động và được phân bổ thời gian như sau:

Bảng 2.2 Phân bổ công việc vệ sinh tại chung cư

7h00-8h30

Lấy rác các tầng Vận chuyển rác ra ngoài xe rác Rửa thùng rác

8h30-9h30 Quét dọn lối đi

14h30-15h30 Lau sảnh các tầng

Lau cầu thang, tay vịn cầu thang

15h30-16h15 Quét sân thượng

Quét dọn hầm xe 16h15-17h00 Quét dọn lối đi

Mặc dù các công việc được phân bổ thời gian hợp lý nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong công tác vệ sinh tòa nhà Bởi vì chung cư không có thang máy và không có ống dẫn rác như các chung cư hiện đại hiện nay nên việc lấy rác và công tác quét lau đều phải di chuyển bằng thang bộ Mặc khác, với lượng công việc như trên và quy mô của chung cư khá lớn nhưng chỉ có 4 nhân viên vệ sinh thực hiện nên đòi hỏi các nhân viên phải có cường độ làm việc cao dẫn tới tình trạng làm việc không hiệu quả, vệ sinh của chung cư không được đảm bảo

2.2.2.2 Dịch vụ cảnh quan môi trường

Một không gian với nhiều mảng xanh, sạch đẹp luôn là nơi lý tưởng để an

cư lạc nghiệp Dịch vụ cảnh quan môi trường phải đảm bảo được khuôn viên cây xanh của chung cư luôn sạch đẹp, có mỹ quan Công tác này bao gồm hai nội dung chính là vệ sinh khuôn viên cây xanh và chăm sóc cây xanh

Các công việc chăm sóc cảnh quan môi trường tại chung cư được phân bổ như sau:

Bảng 2.3 Phân bổ công việc chăm sóc cảnh quan tại chung cư

Tần suất Ngày Tuần Tháng

Với khối lượng công việc như trên, hiện nay có 2 nhân viên làm việc ở bộ phận chăm sóc cảnh quan tại chung cư Các cây xanh tại chung cư luôn được chăm sóc tốt, có mỹ quan Trong công viên nội khu và dọc theo các lối đi được phủ xanh bởi những thảm cỏ và các loại cây cảnh, nhiều loại hoa Điều này đã góp phần tạo nên một môi trường sống xanh, sạch đẹp và thoáng mát cho cư dân trong chung cư

Hình 2.11 Cây xanh dọc lối đi và khuôn viên

2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật