kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư hưng vượng 1, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích từ ngữ BQT Ban quản trị BQL Ban quản lý PJK Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One NXB Nhà xuất BHXH Bảo hiểm xã hội TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân PQL Phí quản lý DANH SÁCH BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Tỷ lệ lợi nhuận/ Doanh thu (%) Biểu đồ 2.2 Cơ cấu chi PQL Biểu đồ 2.3 Kết thu thập ý kiến cư dân chất lượng dịch vụ DANH SÁCH HÌNH ẢNH Hình 2.1 Vị trí chung cư Hưng Vượng Hình 2.2 Các khu vực giáp ranh Hình 2.3 Cơng viên xanh nội khu với sân chơi cho trẻ em Hình 2.4 Đình nghỉ mát sân chơi trẻ em Hình 2.5 Sân thượng chung cư Hình 2.6 Logo Cơng ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng Hình 2.7 Logo Cơng ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One Hình 2.8 Phịng điện tổng chung cư Hình 2.9 Tủ điện hộ block Hình 2.10 Các van khóa nước hộ Hình 2.11 Cây xanh dọc lối khn viên Hình 2.12 Hệ thống máy bơm cấp nước chung cư Hình 2.13 Máy bơm chìm hầm xe Hình 2.14 Hầm giữ xe chung cư Hình 2.15 Đội ngũ bảo vệ chung cư Hình 3.1 Các loại hình quảng cáo thang máy Hình 3.2 Một số loại camera thường dùng Hình 3.3 Một ví dụ hệ thống giữ xe thông minh DANH SÁCH BẢNG BIỂU Số thứ tự bảng Tên bảng 1.1 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh 2.1 Các tiện ích ngoại khu 2.2 Phân bổ công việc vệ sinh chung cư 2.3 Phân bổ cơng việc chăm sóc cảnh quan chung cư 2.4 Hệ thống thiết bị kỹ thuật 2.5 Bảng tổng hợp số lượng loại xe giữ theo tháng 2.6 Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật 2.7 PQL dịch vụ vận hành chung cư năm 2016 - 2017 2.8 Phí thu giữ xe khách vãng lai chung cư từ tháng 12 năm 2016 2.9 Các nguồn thu khác chung cư 2.10 Quĩ lương Ban quản lý chung cư năm 2016 2.11 Bảng thu, chi phí quản lý chung cư năm 2016 2.12 Các phương thức khảo sát 2.13 Thống kê khảo sát 2.14 Thống kê khảo sát nhân viên 3.1 Phân bổ khu vực làm vệ sinh 3.2 So sánh thu, chi PQL 3.3 Một số mức giá cho thuê quảng cáo thang máy chung cư 3.4 Dự kiến doanh thu quảng cáo chung cư MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Mục tiêu nhiệm vụ luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu luận văn Ý nghĩa thực tiễn luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý 1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ 1.1.1.3 Khái niệm tòa nhà chung cư 1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 1.1.1.5 Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 1.1.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư 1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh 1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư9 1.1.5 Phương pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành tịa nhà chi phí sử dụng dịch vụ… .10 1.2 Cơ sở pháp lý 12 TIỂU KẾT CHƯƠNG 13 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 14 2.1 Giới thiệu chung cư 14 2.1.1 Sơ lược chung cư 14 2.1.1.1 Quy mô dự án chung cư 14 2.1.1.2 Vị trí dự án chung cư 14 2.1.1.3 Tiện ích ngoại khu chung cư 15 2.1.1.4 Tiện ích nội khu chung cư 16 2.1.2 Giới thiệu chủ đầu tư chung cư 18 2.1.3 Giới thiệu công ty quản lý 19 2.2 Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư 19 2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 19 2.2.1.1 Hệ thống điện 19 2.2.1.2 Hệ thống nước 20 2.2.2 Dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường 21 2.2.2.1 Dịch vụ vệ sinh rác thải 21 2.2.2.2 Dịch vụ cảnh quan môi trường 22 2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 23 2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 25 2.2.5 Dịch vụ bảo vệ an ninh 26 2.2.6 Quản lý cơng tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung chung cư 27 2.2.7 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư 28 2.2.7.1 Thực trạng việc thu PQL chung cư năm 2016 28 2.2.7.2 Thực trạng việc chi PQL chung cư năm 2016 30 2.3 Chất lượng dịch vụ vận hành chung cư qua ý kiến cư dân 34 2.4 Khảo sát nội công ty kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư… 37 2.4.1 Ưu điểm 37 2.4.2 Hạn chế tồn nguyên nhân 37 TIỂU KẾT CHƯƠNG 38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 39 3.1 Mục tiêu chung cư năm 2017 39 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 39 3.2.1 Giải pháp 1: Nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư 39 3.2.1.1 Căn đề xuất 39 3.2.1.2 Nội dung thực 39 3.2.1.3 Kết dự kiến 42 3.2.2 Giải pháp 2: Tăng giá PQL 42 3.2.2.1 Căn đề xuất 42 3.2.2.2 Nội dung thực 42 3.2.2.3 Kết dự kiến 43 3.2.3 Giải pháp 3: Khai thác khả tăng thêm nguồn thu cho chung cư… .43 3.2.3.1 Căn đề xuất 43 3.2.3.2 Nội dung thực 44 3.2.3.3 Kết dự kiến 44 3.2.4 Giải pháp khác 45 3.2.4.1 Căn đề xuất 45 3.2.4.2 Nội dung thực 46 3.2.4.3 Kết dự kiến 47 3.3 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 47 3.3.1 Kiến nghị lên nhà nước 47 3.3.2 Kiến nghị lên chủ đầu tư 48 TIỂU KẾT CHƯƠNG 48 KẾT LUẬN 49 DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM THẢO 50 PHỤ LỤC 51 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện nay, đất nước ngày phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng theo nhu cầu chỗ ngày tăng cao Điều dễ thấy đô thị lớn, dân cư từ khắp tỉnh thành khác đến để sinh sống làm việc ngày nhiều Tuy nhiên, quỹ đất đô thị lại hạn chế khiến cho việc tìm kiếm đất tự xây dựng cho nhà điều khó khăn Bên cạnh ngày nay, nhiều nhà đầu tư nước tập trung phát triển tòa nhà chung cư địa bàn thành phố Điều mở nhiều lựa chọn cho người dân nơi an cư, lập nghiệp, góp phần giải vấn đề nơi cho cư dân sinh sống đô thị Và đó, việc sống hộ chung cư khơng cịn điều mẻ với người dân Việt Nam Bên cạnh việc phát triển ngày nhiều chung cư cao tầng, dịch vụ quản lý vận hành tịa nhà chung cư hình thành phát triển Tuy nhiên với lĩnh vực thị trường cịn sơ khai nhiều thiếu sót thể qua hàng loạt tranh chấp khiếu nại tranh chấp quyền sở hữu chung, PQL vận hành, môi trường vệ sinh, Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu lực quản lý việc thu, chi PQL vận hành chung cư Hưng Vựng 1, thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, giúp nắm nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành chung cư phương thức tính tốn, loại chi phí chung cư cụ thể Từ đó, xây dựng nên kế hoạch quản lý vận hành tịa nhà chung cư hồn chỉnh hơn, giảm thiểu vấn đề tranh chấp chung cư Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cư không nghiên cứu mảng Việt Nam Chung cư cao tầng giải pháp tất yếu để giải vấn đề nhà cho dân cư đô thị Hiện chưa có số thống kê xác số lượng hộ chung cư Việt Nam Tuy nhiên, tính chung cũ lẫn số không vượt 500.000 hộ Theo thống kê, có khoản 30% dân số Việt Nam sống thị Nếu Việt Nam trở thành nước công nghiệp, dân số thị chiếm 50% Trong tương lai không xa, dân số Việt Nam tăng gấp đôi hộ chung cư tăng gấp 10 lần so với số Cũng theo Chiến lược nhà Bộ Xây dựng đề ra, đô thị thành phố lớn, nhà chung cư chiếm khoản 80% tổng số dự án nhà Chính vậy, nhà chung cư phổ biến thời gian tới thành phố lớn đô thị Theo thông báo cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín (SCR) cho biết sau mảng kinh doanh BĐS có bước nhảy vọt mạnh mẽ quý 3/2016, doanh thu tăng gần lần từ 22 tỷ đồng lên 194 tỷ đồng, SCR nhanh chóng lên kế hoạch đẩy mạnh phát triển dự án BĐS Cụ thể năm 2017, SCR tiếp tục tập trung vào chiến lược phát triển dòng sản phẩm Carillon (trung cấp), Jamona (phức hợp), Charmington (cao cấp) Cũng năm tới, công ty đồng loạt triển khai dự án gồm Carillon Carillon (Tân Phú), Jamona Golden Silk (quận 7), Sacomreal Plaza, Charmington IRIS (quận 4) Một số doanh nghiệp khác lại có xu hướng chọn mũi nhọn phân khúc hộ giá rẻ trường hợp Công ty Nam Long Đại diện Nam Long cho biết năm tới, Nam Long tập trung chủ lực vào phân khúc nhà vừa túi tiền mà nhu cầu thị trường lớn Năm 2016, Nam Long hồn tất dự án có sẵn Ehome 3, 4, Đến năm 2017, Nam Long mắt dự án thành phố Hồ Chí Minh Cần Thơ Đặc biệt bối cảnh quỹ đất vàng thành phố lớn ngày khan hiếm, số doanh nghiệp lên kế hoạch mở rộng quỹ đất cách tham gia “cuộc chơi” cải tạo chung cư cũ Có thể kể đến Tập đồn C.T Group đăng ký tham gia tới gần 90 lô tổng số 98 lô chung cư cũ quận Tập đoàn Novaland muốn cải tạo tất 11 lô chung cư Nguyễn Thiện Thuật quận Có thể thấy nay, thị trường hộ chung cư ngày phát triển Bên cạnh có nhiều nghiên cứu thông tin thị trường dự án lớn, phân khúc thị trường, chung cư trình xây dựng rao bán Tuy nhiên, thị trường có nghiên cứu làm rõ tình hình kinh doanh chi phí vận hành chung cư sau bán, mâu thuẫn BQT người thuê, người sử dụng dịch vụ chung cư Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” thật cần thiết Mục tiêu nhiệm vụ luận văn Mục tiêu Tìm hiểu cơng tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành chung cư thông qua kế hoạch quản lý xây dựng có pháp lý, thị trường có đồng thuận cao cư dân Tìm hiểu bất cập công tác quản lý, vấn đề phát sinh chung cư hướng giải BQL Nhiệm vụ Hệ thống hóa sở lý luận, pháp lý quản lý vận hành chung cư Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ vận hành chung cư Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu Các dịch vụ vận hành cách thức quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: từ năm 2016 đến năm 2017 Phạm vi nội dung: Dịch vụ kỹ thuật Phương pháp nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu lý thuyết (nghiên cứu tài liệu): nghiên cứu Luật đất đai, Luật nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD văn khác áp dụng cho công tác quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư Phương pháp điều tra: thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thông tin cần thiết quản lý dịch vụ vận hành chung cư qua mạng, qua sách báo, Phương pháp thống kê: thống kê số liệu, tài liệu có liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành chung cư tài liệu khác có liên quan Phương pháp so sánh: so sánh lý luận với thực tiễn công tác xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu để có nhìn tổng quan việc lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Ý nghĩa thực tiễn luận văn Quản lý dịch vụ vận hành chung cư giúp hiểu tình hình quản lý dịch vụ vận hành cung cư Hưng Vượng 1, đồng thời giúp Ban quản lý đánh giá kết công tác quản lý chung cư thông qua kết nghiên cứu đề tài Từ làm rõ hạn chế công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư đề xuất giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Ngồi ra, đề tài cịn giúp cho việc nắm vững quy tắc hoạt động công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư kinh nghiệm để từ xây dựng nên kế hoạch quản lý cho chung cư khác CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý Khái niệm “quản lý” khái niệm chung, tổng quát Nó dùng cho q trình quản lý xã hội lồi người (Nhà nước, doanh nghiệp, gia đình, ), quản lý giới vơ sinh (nhà xưởng, máy móc thiết bị, sản phẩm, ) quản lý giới sinh vật (vật ni, trồng, ) Có nhiều cách định nghĩa khái niệm quản lý khác tùy theo cách tiếp cận khác Dưới số quan niệm quản lý: “Quản lý trình làm việc nhà quản lý người bị quản lý nhằm thông qua hoạt động cá nhân, nhóm, huy động nguồn lực khác để đạt mục tiêu tổ chức.” (Paul Herser – Ken Blanc Hard (1995), Quản lý nguồn nhân lực, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội) “Quản lý tác động chủ thể quản lý việc huy động, phát huy, kết hợp, sử dụng, điều chỉnh, điều phối nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực) tổ chức (chủ yếu nội lực) cách tối ưu nhằm đạt mục đích tổ chức với hiệu cao nhất.” (Trần Kiểm, Khoa học quản lý giáo dục – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, NXB Giáo dục) Nhìn chung ta hiểu quản lý tác động chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu định điều kiện biến động mơi trường 1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ Do tính chất phức tạp, đa dạng vơ hình dịch vụ nên nhà nghiên cứu chưa đưa định nghĩa thống dịch vụ Dưới số khái niệm dịch vụ: Theo từ điển Tiếng Việt giải thích: “Dịch vụ công việc phục vụ trực tiếp cho nhu cầu định số đơng, có tổ chức trả công.” (Từ điển Tiếng Việt (2004), NXB Đà Nẵng) Dưới góc nhìn thương mại, “Dịch vụ lao động người kết tinh giá trị kết hay giá trị loại sản phẩm vơ hình khơng thể cầm nắm được.” (Nguyễn Thị Mơ (2005), Lựa chọn bước giải pháp để Việt Nam mở cửa dịch vụ thương mại, NXB Lý luận trị) Trong kinh tế học, “Dịch vụ hiểu thứ tương tự hàng hóa phi vật chất Có sản phẩm thiên sản phẩm hữu hình sản phẩm thiên hẳn sản phẩm dịch vụ, nhiên đa số sản phẩm nằm khoản sản phẩm hàng hóa, dịch vụ.” (Túc Xuân Lễ - Hình Quần Lân, Trí tuệ kinh doanh lý thuyết trò chơi, NXB Hồng Đức) Dịch vụ xem hoạt động bao gồm nhân tố hữu không hữu dùng để giải mối quan hệ khách hàng với nhà cung cấp mà chuyển giao quyền sở hữu Dịch vụ không trực tiếp sản xuất sản phẩm lại giúp sức to lớn việc đưa sản phẩm tới tay người tiêu dùng Dựa vào góc độ nhìn nhận khác mà có nhiều khái niệm dịch vụ khác Nhưng tóm lại, “Dịch vụ hàng hóa có tính vơ hình, q trình sản xuất tiêu dùng khơng tách rời nhau, bao gồm loại dịch vụ hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định pháp luật.” (trích Điều Chương I Luật Giá năm 2013) Qua đó, “Cung ứng dịch vụ hoạt động thương mại, theo bên (sau gọi bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực dịch vụ cho bên khác nhận toán; bên sử dụng dịch vụ (sau gọi khách hàng) có nghĩa vụ tốn cho bên cung ứng dịch vụ sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận.” (trích Khoản Điều Chương I Luật Thương mại năm 2005) 1.1.1.3 Khái niệm tòa nhà chung cư Tòa nhà cơng trình kiến trúc cao tầng, xây dựng với nhiều tầng liên tiếp thiết kế bên phù hợp cho mục đích sử dụng tịa nhà “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.” (trích Khoản Điều Chương I Luật Nhà năm 2014) Nhà chung cư dạng nhà khơng sở hữu đất, hộ dành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chủ sở hữu hộ có quyền sử dụng chung tất khơng gian cộng đồng khuôn viên khu chung cư Phân loại nhà chung cư: Về chất lượng sử dụng, nhà chung cư phân hạng dựa vào nhóm tiêu chí sau (trích Khoản Điều Thơng tư số 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư): “a) Nhà chung cư hạng (cao cấp) hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; Bên cạnh ưu điểm cơng tác quản lý, cịn tồn nhiều hạn chế: Chung cư Hưng Vượng có số cư dân người nước ngồi sinh sống đơng Tuy nhiên, Trưởng BQL lại ngoại ngữ nên gặp khó khăn giao tiếp với cư dân người nước ngồi có cố hay tranh chấp phát sinh Điều gây ảnh hưởng lớn đến việc đánh giá chất lượng quản lý chung cư, làm cho cơng tác quản lý thiếu tính chun nghiệp Cơng tác quản lý cịn nhiều thiếu sót, vấn đề thông báo hoạt động chung cư Với hoạt động, cơng tác định kì xịt thuốc phịng chống muỗi, bảo trì thang máy, dù có kế hoạch trước BQL lại ln thơng báo trễ thời gian xác cơng tác gây nên xúc cho cư dân Ngồi ra, chất lượng dịch vụ chưa đáp ứng yêu cầu cư dân Nhiều vấn đề phát sinh BQL chưa có phương án giải phù hợp công tác vệ sinh chung cư TIỂU KẾT CHƯƠNG Tóm lại, qua chương nắm thực trạng công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, quận thông qua dịch vụ cung cấp dịch vụ vệ sinh cảnh quan, dịch vụ kỹ thuật, dịch vụ trông giữ xe, Qua thấy, để quản lý tốt chung cư cần phải có phối hợp từ nhiều phương diện, nhiều khí cạnh khác Chung cư mái nhà chung với nhiều hộ gia đình sinh sống, để quản lý tốt cung cấp đầy đủ yêu cầu sống người dân nơi địi hỏi phải có kế hoạch quản lý phù hợp, khoa học, đầy đủ yếu tố từ vệ sinh, cảnh quan, an ninh, kỹ thuật, nhằm tối đa hóa lợi ích người dân Trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư, vai trò bên thiếu phối hợp thực BQL đề kế hoạch quản lý chi tiêu sử dụng khoản thu từ PQL cư dân phù hợp theo yêu cầu BQT Cư dân người đóng vai trị lớn việc giám sát, đưa yêu cầu nhằm để BQL có kế hoạch quản lý phù hợp 38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 3.1 Mục tiêu chung cư năm 2017 Tính đến thời điểm tại, chung cư Hưng Vượng vào sử dụng 15 năm Do đó, phần kết cấu hạ tầng chung cư giai đoạn xuống cấp, gây ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng sống cư dân Một vấn đề nghiêm trọng tình trạng thấm nước hộ Việc chống thấm chống dột cho chung cư xem vấn đề ưu tiên hàng đầu mục tiêu quan trọng chung cư năm qua năm 2017 Mặc khác, nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân chung cư tạo thêm nhiều tiện ích cho cư dân, BQT chung cư với BQL đặt nhiều mục tiêu khác dự kiến thực năm 2017 như: - Cải tạo công viên, sân chơi cho thiếu nhi sân trước tăng cường hệ thống chiếu công viên - Lắp đồng hồ điện cho thang máy block E J - Sửa chữa hồn thiện phịng Bảo vệ nhà vệ sinh phòng Bảo vệ - Tiến hành biện pháp chống sụt lở chân tường block 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 3.2.1 Giải pháp 1: Nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư 3.2.1.1 Căn đề xuất Hiện nay, chất lượng cung cấp dịch vụ chung cư cịn nhiều thiếu sót Trong phần khảo sát ý kiến cư dân chất lượng dịch vụ vận hành chung cư, thấy cư dân chưa hồn tồn hài lịng với dịch vụ chung cư Đặc biệt dịch vụ vệ sinh rác thải chung cư, nhiều cư dân đánh giá khơng hài lịng Mặc khác, cơng tác quản lý BQL cịn nhiều thiếu sót việc xử lý vấn đề phát sinh chung cư gây nên xúc cho cư dân Do đó, việc nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư nhằm xây dựng nên kế hoạch quản lý dịch vụ chung cư hoàn thiện hơn, đáp ứng nhu cầu cư dân sinh sống Đây giải pháp thiếu kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 3.2.1.2 Nội dung thực Căn vào tình hình thực tế chung cư, giải pháp hướng đến hai mục tiêu cải thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh nâng cao công tác quản lý BQL a) Cải thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh 39 Trong công tác này, cần ý với khối lượng công việc cần vệ sinh chung cư số lượng nhân viên chưa đủ Đó nguyên nhân làm cho công tác vệ sinh gặp nhiều khó khăn khơng đảm bảo chất lượng Theo đó, cần tăng số lượng nhân viên vệ sinh thêm người công việc phân bổ với chút thay đổi phù hợp với khối lượng công việc sau: Bảng 3.1 Phân bổ khu vực làm vệ sinh STT Nhân viên Khu vực phân công - Block A, B Nhân viên - Hầm xe block A, B - Lối chung - Block C, D Nhân viên - Hầm xe block C, D - Lối chung - Block E, F Nhân viên - Hầm xe block G, H, J - Lối chung - Block G hộ mặt tiền đường Nhân viên - Sân thượng - Lối chung - Block H, J Nhân viên - Hầm xe block G, H, J - Lối chung Với bảng phân công khu vực làm việc với bảng phân bổ công việc đề cập chương trước, khối lượng công việc nhân viên phù hợp với hình hình thực tế Song song với việc phân bổ nhân viên cơng việc, việc kiểm tra q trình làm việc nhân viên đặt tiêu chuẩn vệ sinh cần thiết Qua đó, cần phải có bảng tiêu chuẩn rõ ràng cơng tác kiểm tra chất lượng vệ sinh chung cư vào bảng đó, BQL thực kiểm tra chất lượng vệ sinh có đạt u cầu khơng tiến hành khắc phục Mặc khác, cần có biện pháp xử phạt hợp lý trường hợp nhân viên làm việc không với công việc giao khơng có trách nhiệm làm ảnh hưởng đến tình hình vệ sinh chung cư 40 Có thể thấy rằng, để nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh chung cư cần phải có phối hợp từ nhiều yếu tố đó, cơng tác quản lý BQL xem yếu tố định đến vấn đề Do đó, cần phải có khắc phục nhằm nâng cao quản lý BQL b) Cải thiện, nâng cao công tác quản lý BQL Đối với dịch vụ quản lý vận hành chung cư, khả quản lý BQL đóng vai trị lớn định đến chất lượng dịch vụ Có thể nói dịch vụ chung cư vệ sinh, xanh, kỹ thuật cần phải có quản lý cách khoa học, kế hoạch rõ ràng dịch vụ đảm bảo chất lượng đề Tuy vậy, thấy cơng tác quản lý BQL cịn nhiều thiếu sót, nguyên nhân dẫn tới chất lượng dịch vụ chung cư khơng đảm bảo Do đó, việc nâng cao công tác quản lý BQL cách thiết thực để nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư Đầu tiên, nâng cao công tác kiểm tra, giám sát công việc chung cư Hiện nay, quy trình làm việc chung cư chưa theo chuẩn mực định chưa có kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt từ phía BQL Theo đó, cơng việc vệ sinh tịa nhà chưa có kế hoạch kiểm tra, giám sát phù hợp khiến cho nhân viên làm việc có phần qua loa cơng việc Do đó, cần có kế hoạch kiểm tra biện pháp khắc phục phù hợp Việc kiểm tra vệ sinh cần phải tiến hành đột xuất ngày, phát khu vực vệ sinh chưa đạt yêu cầu tiến hành ghi nhận nhắc nhở lần Việc kiểm tra lại khu vực bị nhắc nhở cần tiến hành sau khoản từ đến 10 ngày nhằm đảm bảo khu vực vệ sinh đạt yêu cầu sau thời gian dài Nếu khu vực bị nhắc nhở nhiều lần không đạt yêu cầu tiến hành xử phạt Thứ hai, công tác quản lý cần phải có kế hoạch cụ thể cơng việc định kì tháng chung cư phải tiến hành thông báo cho cư dân sớm để nắm thông tin Hiện nay, chung cư có số cơng việc định kì tháng xịt thuốc phịng chống muỗi, kiểm tra thang máy, Khi tiến hành công việc này, BQL cần phải thông báo sớm cho cư dân biết trước khoản từ đến 10 ngày trước ngày Bởi việc thơng báo trễ có khả khiến cư dân không kịp nắm thông tin gây bất lợi đến hoạt động cư dân thời gian thực cơng tác Thứ ba, chủ động sáng tạo công tác nâng cao chất lượng sống, tiện ích chung cư Theo đó, vào ngày lễ, Tết, BQL cần có sáng tạo việc trang trí, tổ chức ngày hội, buổi gặp gỡ chung cư nhằm tạo thêm nhiều sân chơi để cư dân chung cư giao lưu gặp gỡ Ví dụ điển hình ngày hội dành cho thiếu nhi Tết Trung thu, Quốc tế Thiếu nhi, BQL nên tổ chức buổi văn nghệ thi nhỏ có phần thưởng cho em, để em có dịp vui chơi, giao lưu học hỏi Các hoạt động không góp phần tạo sân chơi cho cư dân giao lưu với mà hoạt động thể cho gắn kết cư dân chung cư 41 3.2.1.3 Kết dự kiến Việc thực tốt nội dung cải thiện nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư Trước hết cải thiện dịch vụ vệ sinh chung cư Với quy trình làm việc có phân bổ rõ ràng có giám sát kiểm tra BQL, dự kiến vấn đề vệ sinh chung cư nâng cao rõ rệt Dịch vụ vệ sinh vấn đề hàng đầu chung cư, việc nâng cao chất lượng vệ sinh chung cư góp phần tạo nên không gian sống sạch, lành Song song với chất lượng dịch vụ vệ sinh, công tác quản lý tốt BQL tạo thêm nhiều tiện ích cho sống cư dân Đảm bảo yêu cầu cư dân lắng nghe thực tốt, phù hợp với quy định đề BQT 3.2.2 Giải pháp 2: Tăng giá PQL 3.2.2.1 Căn đề xuất Với mức PQL cũ vào tình hình thu, chi PQL đề cập tới chương trước, ta thấy khoản tiền thu theo quý đủ chi trả cho vấn đề phát sinh nhỏ chung cư theo q khơng có số dư nhiều Từ đó, có sửa chữa lớn phát sinh có hạng mục lớn chung cư cần khoản tiền lớn khoản tiền tồn lại khơng đủ Mặc khác, giá thị trường có biến động, điều khiến cho chi phí sửa chữa, bảo hành, bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung cư có khả tăng lên Ngoài ra, đề cập đến chương 2, thấy mức lương nhân viên làm việc chung cư thấp, vấn đề chế độ tối thiểu người lao động bảo hiểm xã hội, ngày công lao động, nghĩ lễ Tết, lương giờ, chưa đảm bảo Việc tăng PQL góp phần tăng thêm quỹ vận hành cho chung cư Với mức phí thu được, vấn đề đảm bảo việc chi trả nhằm tăng thêm chất lượng cho dịch vụ chung cư Do đó, giải pháp thiết thực 3.2.2.2 Nội dung thực Để thực giải pháp này, cần có chấp thuận BQT cư dân Theo đó, phải tiến hành lập kế hoạch rõ ràng cho việc đề xuất, tiến hành họp với BQT lấy ý kiến cư dân Căn vào Khoản Điều Chương III Thông tư số 37/2009/TT-BXD Hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư thì: “Sự biến động giá thị trường thay đổi chế sách Nhà nước làm tăng (giảm) 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư lợi nhuận hợp lý doanh nghiệp quản lý vận hành” Mặc khác, theo thỏa thuận của BQT BQL chung cư mức phí tăng lên năm khơng q 10% chi phí cũ Do vậy, 42 thấy mức phí tăng thêm hợp lý 329.500 đồng/tháng cho hộ chung cư Đối với hộ block có thang máy block E J ngồi phần PQL 329.500 đồng có mức phụ thu thang máy giữ nguyên cũ Khi chấp thuận BQT mức PQL mới, BQL cần tiến hành lập thông báo gửi đến hộ cho cư dân biết thay đổi mức phí trước tháng tiến hành thu theo mức phí vào tháng 3.2.2.3 Kết dự kiến Với mức phí này, giả sử áp dụng thu từ tháng 1/2017 dự kiến chi phí thu chi q 1/2017 sau: Bảng 3.2 So sánh thu, chi PQL (Đơn vị: Triệu đồng) Thực tế Số hộ 354 Dự kiến Thu Chi Thu Chi 331,5 327,3 353,1 348,6 Căn vào bảng số liệu trên, thấy khoản thu lại chung cư sau tốn khoản chi chung cư q I năm 2017 Giả sử năm 2017, ước tính khoản chi chung cư tăng lên 348,6 triệu đồng (tăng 6,5% so với Quí I năm 2017) Chi phí bao gồm chi phí tăng quĩ lương cho nhân viên, chi phí phát sinh thêm biến động giá thị trường công tác sửa chữa trang thiết bị, hạng mục công trình chung cư, Với mức chi nguồn thu theo mức PQL cũ khơng thể đáp ứng cho khả chi trả, làm thâm hụt thêm phần tiền tồn lại quỹ vận hành Do đó, để tránh thâm hụt nguồn kinh phí quỹ vận hành, cần phải áp dụng mức thu phí (tăng thêm 6,5%) để có thêm nguồn thu đảm bảo chi trả cho chi phí gia tăng Có thể thấy việc tăng phí quản lý thật cần thiết Với mức phí tăng lên này, đáp ứng mục tiêu đề tăng lương cho nhân viên hoàn thiện mục tiêu đề chung cư năm 2017 Mặc khác, có biến động giá thị trường cơng tác sửa chữa, bảo trì trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung cư mức phí đảm bảo việc tạo nguồn thu đủ để đáp ứng vấn đề chi phí 3.2.3 Giải pháp 3: Khai thác khả tăng thêm nguồn thu cho chung cư 3.2.3.1 Căn đề xuất Chung cư Hưng Vượng nằm khu vực trung tâm khu đô thị Phú Mỹ Hưng Cư dân chung cư chủ yếu người có thu nhập cao có số lượng 43 người nước ngồi sinh sống đơng Chính thế, nơi xem khu vực lý tưởng cho hoạt động quảng cáo Hiện nay, nhiều chung cư địa bàn thành phố nhằm tăng thêm nguồn thu cho chung cư cho công ty quảng cáo lắp đặt quảng cáo thang máy Qua đó, thực tế, chung cư Hưng Vượng cho thuê quảng cáo thang máy nhằm tăng thêm nguồn thu cho chung cư khơng lãng phí phần tiện ích Phí thu từ việc cho th quảng cáo thang máy góp phần vào quỹ vận hành chung cư, từ chung cư có thêm nguồn thu để thực mục tiêu, hạng mục cơng trình khác chung cư 3.2.3.2 Nội dung thực Việc cho thuê quảng cáo thang máy phải đồng ý BQT chung cư chấp thuận cư dân Do đó, trước tiên cần phải tiến hành khảo sát, lấy ý kiến cư dân vấn đề Mặc khác, BQL cần kêu gọi công ty quảng cáo xem xét việc lắp đặt quảng cáo thang máy chung cư BQL cần thực bảng kế hoạch chi tiết thông tin công ty quảng cáo, phương thức lắp đặt mức giá cho thuê vị trí quảng cáo cho BQT phê duyệt Khi đồng ý với phương án cho thuê, BQT đại diện cho cư dân đứng kí kết hợp đồng với Cơng ty quảng cáo thực thu tiền thuê thỏa thuận hợp đồng Hiện việc cho thuê quảng cáo thang máy gồm hai loại quảng cáo hình LCD quảng cáo khung Frame Hình 3.1 Các loại hình quảng cáo thang máy 3.2.3.3 Kết dự kiến Việc tăng thêm nguồn thu cho chung cư mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đóng góp thêm khoản chi phí cho khoản chi trả chung cư Ta tham khảo số mức giá cho thuê quảng cáo thang máy số chung cư sau: 44 Bảng 3.3 Một số mức giá cho thuê quảng cáo thang máy chung cư STT Loại hình quảng cáo Chung cư Hưng Vượng Treo hình LCD Số lượng (cái) Đơn giá QC (ngàn đồng/cái/tháng) 1.000.000 Grandview Treo hình LCD 10 1.050.000 Bàu Cát Treo hình LCD 10 670.000 Giả sử chung cư Hưng Vượng ký kết hợp đồng cho thuê quảng cáo thang máy với số tiền triệu đồng/cái/tháng, kết dự kiến số tiền thu (bảng 3.4): Bảng 3.4 Dự kiến doanh thu quảng cáo chung cư (cái) Đơn giá tháng (đồng/cái) (đồng/tháng) Màn hình LCD 1.000.000 2.000.000 Màn hình Digital Frame 900.000 1.800.000 Quảng cáo Số lượng Vệ sinh thiết bị Tiền tháng Tiền thu năm (đồng/năm) 52.800.000 600.000 Hiện chung cư Hưng Vượng có thang máy, thang máy lắp đặt hình LCD bên ngồi hình Digital Frame bên chi phí thu từ việc cho th quảng cáo năm 52.800.000 đồng Đây dự kiến nguồn thu khả quan đóng góp vào quỹ vận hành chung cư, giúp cho quỹ vận hành chung cư có thêm chi phí để chi trả cho khoản phát sinh tháng 3.2.4 Giải pháp khác Vấn đề an ninh xem vấn đề cần ý chung cư Hưng Vượng Do đó, việc tăng cường an ninh giải pháp thiếu việc hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 3.2.4.1 Căn đề xuất Căn vào tình hình thực tế chung cư, hệ thống an ninh cịn nhiều thiếu sót Ngồi lực lượng nhân viên bảo vệ trực cổng vào có camera giám sát cổng trước cổng sau Với tình hình kẻ trộm 45 ngày tinh vi táo bạo hệ thống an ninh chưa xem đảm bảo Mặc khác, việc kiểm soát giữ xe cho cư dân chung cư chủ quan, lực lượng bảo vệ xem mặt nhận biết chủ xe khơng có kiểm soát việc di chuyển xe vào chung cư Tại hầm xe khơng có camera giám sát Điều khiến kẻ xấu lợi dụng thời dễ dàng việc lấy cắp xe nhân viên bảo vệ khơng có đề phịng Do đó, việc lắp đặt thêm hệ thống camera giám sát chung cư lắp đặt hệ thống thẻ xe an ninh hầm xe việc cần thiết 3.2.4.2 Nội dung thực BQL thực tìm kiếm công ty lắp đặt camera giám sát với loại camera giá phù hợp từ lập kế hoạc hồn chình với bảng báo giá trình lên BQT chung cư Việc lắp đặt loại camera với chi phí cần phải có thơng qua BQT chung cư Đối với khu vực rộng lớn có tầm nhìn xa hầm giữ xe, sân thượng, loại camera thân trụ lớn loại sử dụng phù hợp Qua đó, thực lắp đặt camera khu vực công cộng hầm giữ xe, sân thượng, công viên, hành lang block lắp thêm camera quan sát cổng vào Hình 3.2 Một số loại camera thường dùng Ngoài hệ thống camera quan sát, cần phải lắp đặt thêm hệ thống giữ xe thông minh chung cư nhằm giám sát chặt chẽ việc di chuyển xe vào Hệ 46 thống lắp đặt cổng trước chung cư giám sát nhân viên bảo vệ Hình 3.3 Một ví dụ hệ thống giữ xe thông minh 3.2.4.3 Kết dự kiến Việc lắp đặt camera quan sát hệ thống giữ xe nhằm tăng thêm mức độ an ninh cho chung cư Trước tiên thuận lợi cho nhân viên bảo vệ việc giám sát an ninh chung cư Thơng qua hình quan sát đặt phịng bảo vệ, nhân viên kịp thời phát vấn đề phát sinh, trường hợp ẩu đả hay phát nhân vật khả nghi để thực kiểm tra Tiếp theo thông qua hệ thống giữ xe thông minh thẻ từ, việc kiểm soát xe vào siết chặt hơn, tránh tình trạng kẻ xấu đột nhập lấy trộm xe cư dân 3.3 Một số kiến nghị góp phần hồn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư 3.3.1 Kiến nghị lên nhà nước Việc ban hành quy định, sách Nhà nước có ảnh hưởng lớn đến cơng tác quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư Thơng qua quy định, sách mà BQL xác định phương hướng xây dựng kế hoạch quản lý phù hợp, theo quy định pháp luật Do đó, việc hồn thiện sách, quy định liên quan việc cần thiết hồn cảnh Có thể nói quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư xem lĩnh vực mẻ quy định liên quan nhiều hạn chế Tuy nhiên, lĩnh vực phát triển lâu nước khác Qua đó, học hỏi kinh nghiệm từ nước phát triển vào tình hình thực tế Việt Nam, hy vọng 47 thời gian khơng xa, Nhà nước có quy định, sách phù hợp, nâng cao khả sinh lợi lĩnh vực 3.3.2 Kiến nghị lên chủ đầu tư Để công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư hồn thiện tốt chủ đầu tư xem yếu tố quan trọng Ngay từ bắt đầu xây dựng chung cư, chủ đầu tư phải có tư vấn từ phía cơng ty quản lý công tác xây dựng hạ tầng nhằm đảm bảo kỹ thuật, thuận lợi cho quản lý chung cư sau Mặc khác, chủ đầu nên phối hợp với với công ty quản lý trình quản lý, cung cấp vẽ, thiết kế theo quy định pháp luật để công ty quản lý có sở quản lý dịch vụ kỹ thuật đảm bảo cho hệ thống hạ tầng trình vận hành chung cư sử dụng chức TIỂU KẾT CHƯƠNG Qua chương này, kết luận giải pháp đưa để hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư cần phải từ tình hình thực tế chung cư Theo nay, thấy vấn đề ưu tiên hàng đầu chung cư Hưng Vượng công tác sửa chữa, bảo trì bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung cư Ngun nhân chung cư qua sử dụng nhiều năm nên sở hạ tầng có phần xuống cấp, tình trạng sụp lún lối đi, tường bị thấm bị dột phát sinh thường xuyên Do đó, cần phải có chi phí dự phịng cho hạng mục cơng trình trên, từ đó, đưa giải pháp tăng PQL tăng thêm nguồn thu cho chung cư cần thiết Bên cạnh tăng PQL, phải đảm bảo cho chất lượng dịch vụ chung cư phải nâng cao Thơng qua đó, nội dung giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ nêu rõ nguyên nhân cách khắc phục, từ hồn thiện cơng tác quản lý nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư Đảm bảo cho sống cư dân đầy đủ tiện ích Mặc khác, vấn đề an ninh chung cư vấn đề đáng lo ngại an ninh cịn lỏng lẽo chưa có đầu tư thỏa đáng Do vậy, giải pháp việc tăng cường an ninh chung cư thiết thực, nên thực cách chu toàn 48 KẾT LUẬN Thông qua đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh”, ta tìm hiểu sâu nắm nội dung công tác quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư Có thể nói lĩnh vực cịn mẻ kinh tế nên việc nghiên cứu đề tài việc thiết thực giúp đưa ý kiến, cách nghĩ mang tính chủ quan lại góp phần xây dựng nên kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư hoàn thiện Qua đề tài nghiên cứu, giúp ta đánh giá thực trạng vấn đề phát sinh chung cư qua nhiều góc nhìn khác Đầu tiên mối quan hệ chủ chốt BQL, BQT, chủ đầu tư cư dân Trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư, bên đóng vai trị định phối hợp bên liên quan tảng cho việc xây dựng kế hoạch quản lý phù hợp Giải mâu thuẫn từ bên liên quan cơng tác địi hỏi người quản lý phải có cách nhìn khách quan, đưa hướng giải phù hợp Trong đó, mâu thuẫn thường thấy vấn đề chi phí, diện tích sử dụng chung, Tại chung cư Hưng Vượng 1, theo thực trạng thấy bao quát vấn đề phát sinh nhiều chung cư vấn đề quỹ vận hành chung cư Chung cư có dấu hiệu xuống cấp thiết bị thường xuyên bị hư hỏng cần sửa chữa Do đó, khoản chi phí chi cho việc sửa chữa chung cư ln chiếm phần định Trong đó, nguồn thu lại hạn chế, khiến số tiền tồn quỹ vận hành không nhiều nên giải pháp chi phí cần thiết Căn vào khó khăn chung cư, việc đưa giải pháp phù hợp có kế hoạch thực rõ ràng cần thiết tình hình Mặc dù giải pháp chưa áp dụng thật thực tế xem hướng đi, phương án dựa thực tế đề Qua đó, kết luận rằng, công tác quản lý dịch vụ nhà chung cư, việc nghiên cứu tìm hiểu khó khăn phát sinh thực tế đưa giải pháp khắc phục phù hợp cơng tác quản lý trở nên có hiệu quả, góp phần làm cho chung cư ngày phát triển, tạo ngơi nhà chung đầy đủ tiện ích hòa hợp cho cư dân từ nhiều nơi khác sinh sống 49 DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM THẢO Quốc hội (2014), Luật Nhà Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội (2005), Luật Thương mại Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số 65/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Quốc hội (2012), Luật Giá Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Thủ tướng Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 14/2008/TT-BXD – Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Bộ Xây dựng (2009), Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 - Hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Bộ Xây dựng (2015), Thông tư 10/2015/TT-BXD – Quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD – Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Trần Kiểm, Khoa học quản lý giáo dục – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, NXB Giáo dục 10 Túc Xuân Lễ - Hình Quần Lân, Trí tuệ kinh doanh lý thuyết trị chơi, NXB Hồng Đức 11 Nguyễn Thị Mơ (2005), Lựa chọn bước giải pháp để Việt Nam mở cửa dịch vụ thương mại, NXB Lý luận trị 12 Từ điển Tiếng Việt (2004), NXB Đà Nẵng 13 Paul Herser – Ken Blanc Hard (1995), Quản lý nguồn nhân lực, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 14 Báo cáo thu chi chung cư Hưng Vượng năm 2016 Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One 15 www.pmcweb.vn 16 www.pjkone.com 17 www.phumyhung.com.vn 50 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG Số hộ: Tên chủ hộ: Mức độ đánh giá STT Tiêu chí Hài lịng A Dịch vụ vệ sinh, cảnh quan Các khu vực chung cư vệ sinh Thời gian lấy rác hợp lý Cây xanh chăm sóc tốt, có mỹ quan B Dịch vụ kỹ thuật Hệ thống đèn chiếu sáng đầy đủ Thang máy hoạt động tốt Điện, nước cung cấp đầy đủ cho sinh hoạt C Dịch vụ an ninh An ninh kiểm soát chặt chẽ Nhân viên bảo vệ hỗ trợ kịp thời có cố D Công tác quản lý Mức PQL phù hợp BQL xử lý tốt vấn đề phát sinh, tích cực hỗ trợ cư dân Thơng báo nhanh chóng, đầy đủ thông tin hoạt động chung Tình hình thu, chi PQL cơng khai, minh bạch rõ ràng Khơng hài lịng Ý kiến khác: 51 OPERATION SERVICES QUALITY SURVEY OF HUNG VUONG APARTMENT Name of household head: Household number: Degree of evaluation NO Criteria Satisfied A Landscape and cleaning services The areas in the apartment are cleaned Garbage taken time is reasonable Trees are beautiful and well cared for B Technical services Lighting system is fully installed The elevators work well Electricity and water supply is sufficient for living C Security services Security is strictly controlled Security guards provide timely support when problems arise D Management Management fee rate is appropriate The management board handles the problem well and positively support the residents Information of activities in the apartment building is informed fully and quickly Revenues and cost management are public and transparent Not satisfied Other opinions: 52 ... dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh? ?? như: Các khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư Vai trò quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư. .. cư dân chung cư với Ban quản lý chung cư Cuối sở pháp lý có liên quan đến đề tài ? ?Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh? ?? 13 CHƯƠNG... hữu chung, PQL vận hành, môi trường vệ sinh, Đề tài nghiên cứu ? ?Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh? ?? nhằm tìm hiểu lực quản lý