kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư harmona quận tân bình thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích từ ngữ CHCC Căn hộ chung cư TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BQT Ban quản trị BQL Ban quản lý SEJCO Công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn DANH SÁCH SƠ ĐỒ - HÌNH ẢNH Sơ đồ - Hình ảnh Hình 2.1: Mặt tổng thể chung cư Harmona Hình 2.2: Vị trí địa lý chung cư Harmona Hình 2.3: Các tiện ích xung quanh chung cư Harmona Hình 2.4: Các tiện ích nội khu chung cư Harmona Hình 2.5: Sơ đồ cấu cơng ty quản lý chung cư Hình 2.6: Sơ đồ mơ hình quản lý chung cư Hình 2.7: Hệ thống thu gom rác chung cư Harmona Hình 2.8: Cảnh quan xanh chung cư Harmona Hình 2.9: Các thiết bị kĩ thuật chung cư Harmona Hình 2.10: Bãi giữ xe chung cư Bảng biểu STT Bảng Tên bảng Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh Chi phí dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quang môi trường 2016-2017 Hệ thống thiết bị kỹ thuật Bảng tổng hợp loại xe giữ theo quý 2016-2017 Phí cho thuê mặt kinh doanh 2016-2017 Chi phí cho dịch vụ vận hành chung cư Harmona 20162017 Tổng chi phí hệ thống hạ tần kỹ thuật 2016-2017 Phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư hộ 2016-2017 Phí quản lý dịch vụ vận hành mặt kinh doanh 2016-2017 Phí quảng cáo chung cư Harmona thang máy 20162017 Phí thu giữ xe chung cư Harmona 2016-2017 Bảng giá phí thu giữ xe chung cư Harmona 2016-2017 Quĩ lương BQL chung cư Harmona 2016-2017 Bảng thu chi phí dịch vụ chung cư Harmona 2016-2017 10 11 12 13 14 Biểu đồ STT Biểu Tên Biểu Giá thuê văn phòng cao ốc Giá thuê hộ chung cư Quy trình quản lý tòa nhà Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ vệ sinh Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ kỹ thuật Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ an ninh Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ quản lý MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA THỰC TIỄN CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành CHCC 11 1.1.3 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh 12 1.1.4 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ CHCC 12 1.1.5 Phương pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành CHCC chi phí sử dụng dịch vụ 13 1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ 15 TIỂU KẾT CHƯƠNG 17 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HARMONA 18 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CHUNG CƯ HARMONA 18 2.1.1 Sơ lược tòa nhà 18 2.1.2 Mơ hình quản lý chung chung cư Harmona 21 2.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG CƯ HARMONA 22 2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 22 2.2.2 Quản lý dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường 22 2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 23 2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 25 2.2.5 Dịch vụ cho thuê thương mại chung cư Harmona 26 2.2.6.Quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona 27 2.2.7 Quản lý cơng tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung khu chung cư 27 2.2.8 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona 28 2.3 CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHCC QUA Ý KIẾN CƯ DÂN 34 2.4 NHẬN XÉT CHUNG VỀ KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 37 2.4.1 Ưu điểm 37 2.4.2 Hạn chế 37 TIỂU KẾT CHƯƠNG 38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CẢI TIẾN VÀ KHẮC PHỤC 39 3.1 MỤC TIÊU CHÍNH CỦA CHUNG CƯ HARMONA TRONG NĂM 2017 39 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CHUNG CƯ HARMONA 39 3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thu gom rác thải, chăm sóc xanh bảo vệ mơi trường 39 3.2.2 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ vận hành thiết bị kĩ thuật 39 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ giữ xe dịch vụ bảo vệ an ninh 40 3.2.4 Giải pháp thu hồi quỹ bảo trì chung cư 2% từ chủ đầu tư 40 TIỂU KẾT CHƯƠNG 42 KẾT LUẬN 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 44 PHỤ LỤC 45 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Những năm gần kinh tế nước ta có nhiều bước phát triển ấn tượng tạo sức hút lớn tập đoàn nước Điều tạo động lực cho nhiều doanh nghiệp nước có nhu cầu gia nhập thị trường mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, gia tăng tầng lớp trung lưu Việt Nam… Những yếu tố khiến cho nhu cầu thuê mua CHCC tăng lên không ngừng Do quỹ đất thị ngày trước gia tăng dân số (tỷ lệ sinh, lượng dân nhập cư năm sau tăng năm trước…) nên giải pháp xây dựng CHCC giúp giải tốt nhu cầu “an cư lạc nghiệp” đối tượng tiềm Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng Riêng lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, Việt Nam đón 596 doanh nghiệp ba tháng năm 2016, tăng 146% so với thời gian năm trước Nhìn phía trước, Việt Nam tình trạng tốt để cải thiện tốc độ tăng trưởng GDP quý tiếp theo, mức 6,7%, thiết lập vào đầu năm khơng đảm bảo Thị trường bất động sản, tương tự, hy vọng hoạt động động chào đón nhà đầu tư nước ngồi nhiều quý Do CHCC xuất ngày nhiều, cục diện thị trường thay đổi, từ chỗ nguồn cung khan trở nên dồi Hàng loạt dự án CHCC xây dựng từ trung tâm vùng ngoại vi Tuy nhiên nhà đầu tư không lường hết khó khăn đưa vào khai thác CHCC với số tầng diện tích đưa vào sử dụng ngày tăng Quản lý - Kinh doanh Dịch vụ CHCC dịch vụ đóng vai trò quan trọng việc vận hành khai thác sử dụng bất động sản Thế thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta sơ khai thể qua hang loạt tranh chấp khiếu kiện Sở Xây Dựng TP.HCM tổng kết qua năm như: tranh chấp quyền sỡ hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, an tồn phòng cháy chữa cháy, chi phí phí bảo trì, hội nghị nhà chung cư, chất lượng cơng trình, chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà, phí trơng giữ xe, hoạt động ban quan trị, môi trường – vệ sinh, an ninh trật tự, tranh chấp hợp đồng mua bán, không bàn giao hồ sơ bàn cơng, diện tích, bảo hành nhà Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona địa bàn quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu lực, chi phí quản lý vận hành CHCC địa bàn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, giúp nắm nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành CHCC, phương thức tính tốn loại chi phí quản lý CHCC cụ thể Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Nội dung quản lý dịch vụ vận hành CHCC không nghiên cứu mảng Việt Nam Hiện nay, tình trạng ngày xuất nhiều chung cư, cao ốc văn phòng đặc biệt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu cao, nhà đầu tư công ty bất động sản nghiên cứu phân khúc để đưa sản phẩm tốt thu hút khách hàng Biểu đồ 1: Giá thuê văn phòng cao ốc Nghiên cứu thị trường văn phòng cao ốc tập đồn Savills (Q I/2017) cho thấy văn phòng cao ốc tiếp tục hoạt động hiệu Một dự án Hạng C Bình Thạnh gia nhập thị trường, cung cấp 4.400 m2 Hai dự án Hạng C tạm thời ngừng hoạt động Nguồn cung toàn thị trường đạt khoảng 1,6 triệu m2, ổn định theo quý tăng 1% theo năm Tình hình hoạt động trì tích cực Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý 2% theo năm Giá thuê tăng khan diện tích sàn trống Hạng A B khu trung tâm Cơng suất trung bình đạt 97%, ổn định theo quý tăng điểm phần trăm theo năm Đến năm 2019, thị trường tiếp nhận 390.000 m2 diện tích sàn văn phòng Biểu đồ 2: Giá thuê hộ chung cư Đồng thời tình hình hoạt động hộ dịch vụ ổn định Một dự án Hạng C quận Tân Bình cung cấp 65 hộ gia nhập thị trường Tổng nguồn cung hộ dịch vụ Tp HCM đạt 4.600 hộ, tăng 2% theo quý 6% theo năm Tình hình hoạt động ổn định theo quý cải thiện theo năm Cơng suất th trung bình đạt 87%, tăng điểm phần trăm theo năm, giá thuê trung bình tăng điểm phần trăm theo năm Từ Q2/2017-2019, 12 dự án cung cấp 1.800 hộ dịch vụ dự kiến gia nhập thị trường khu vực trung tâm chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai Nghiên cứu CBRE thị trường hộ chung cư quí I/ khởi đầu cách trầm lắng với suy giảm số hộ chào bán số bán tất phân khúc, đặc biệt phân phúc cao cấp hạng sang Trong quý 1/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 từ 21 dự án có sáu dự án mới, giảm 44% theo quý giảm 49% theo năm Các hộ tung phân khúc cao cấp giảm đến 72% so với quý trước Xu hướng ghi nhận quý 1/2015 chủ đầu tư xem xét lại dự án chiến lược họ CBRE tin số lượng chào bán trở lại mức bình thường quý Tương ứng với nguồn cung suy giảm, số bán giảm đến 47% so với quý trước 29% so với kỳ năm trước, đạt 6.051 Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc phận nghiên cứu tư vấn CBRE Việt Nam, xu hướng suy giảm chủ yếu lựa chọn nguồn cung hạn chế khơng có dự án chào bán Các hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% tổng số hộ bán quý vừa qua Lần khu Tây Sài Gòn vượt lên dẫn đầu số lượng hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36% khu Đơng đứng thứ hai với 1.523 Theo CBRE, cải thiện sở hạ tầng (cầu nối Nguyễn Văn Cừ cầu Nguyễn Tri Phương với đại lộ Võ Văn Kiệt) tiện ích cơng cộng bệnh viện Nhi Đồng huyện Bình Chánh thu hút quan tâm thị trường phía Tây TP.HCM Thị trường chờ đợi dự án quy mơ lớn từ VinGroup phân khúc bình dân khu vực phía Đơng Phân khúc Hạng sang khởi đầu chậm quý 1/2017, nhiên, giá chào bán phân khúc hạng sang dự kiến tăng đáng kể số dự án chất lượng cao dự kiến đưa ba quý tới Từ nghiên cứu ta thấy: • Nhu cầu cải thiện trải nghiệm chủ, người thuê, nhân viên… hộ chung cư sống làm việc mong muốn môi trường sống, làm việc dựa cảm xúc • Mong muốn có kết nối ảo tốt để tái tạo cộng đồng thực • 77% người tham gia khảo sát có ý kiến khơng gian sống làm việc thực quan trọng khả làm việc trực tuyến tăng lên • Chúng ta thay đổi ý nghĩ từ “nơi làm việc” đến “nơi để làm việc”, bao gồm nơi bên ngồi văn phòng • Sự hình thành hệ thống giúp đưa vào sử dụng văn phòng trống Nhà cung cấp quay lại thị trường: doanh nghiệp giảm lượng văn phòng trống, nhà bán lẻ nhà đầu tư cung cấp tiện ích cho người thuê • Kinh nghiệm làm việc chủ sở hữu cấp độ quản lý cần thiết Nghiên quản lý CHCC CBRE group Các mơ hình quản lý tòa nhà cao tầng, Nguyễn Văn Hoàn (2012) nghiên cứu ứng dụng hệ thống quản lý cao ốc thông minh IBMS, sâu nghiên cứu, ứng dụng hệ thống BMS Trong tương lai không xa cơng trình xây dựng với CHCC đại xây dựng nhiều Việc ứng dụng hệ thống BMS áp dụng rộng rãi trở thành tiêu chí cho việc đánh giá hiệu cơng trình Trong thời kì mà cơng trình, thiết bị, hệ thống cơng nghiệp ngày thể tính tự động hóa việc ứng dụng BMS cơng trình xây dựng thể tín hiệu đặc biệt Tóm lại, nghiên cứu giải vấn đề hệ thống kĩ thuật quản lý cho biết thơng tin thị trường, văn phòng, trung tâm thương mại bán tòa nhà Nhưng chưa làm rõ tình hình kinh doanh chi phí vận hành CHCC, mâu thuẫn ban quản trị tòa nhà người thuê người sử dụng dịch vụ Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC địa bàn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh” thật cần thiết Mục tiêu nhiệm vụ Mục tiêu: Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona Tìm hiểu quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona: việc giao tiếp, giải tranh chấp xảy ra; tổ chức thực quy định đề của BQL tòa nhà; nắm bắt việc quản lý kiểm tra hệ thống kỹ thuật; việc thu chi hợp lý phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona … Xác định phương thức tính tốn loại chi phí quản lý chung cư Harmona phù hợp với hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà CHCC Bộ xây dựng đưa Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý vận hành chung cư Harmona thông qua kế hoạch quản lý xây dựng có pháp lý, thị trường có đồng thuận cao cư dân Nhiệm vụ: - Hệ thống hóa sở lý luận, pháp lý quản lý vận hành CHCC - Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành CHCC Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành CHCC Đánh giá tình hình thu quản lý dịch vụ vận hành CHCC Giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ vận hành CHCC Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các dịch vụ vận hành chung cư Harmona cách thức quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona Phạm vi nghiên cứu:Phạm vi không gian: chung cư Harmona, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: quý II, III, IV/2016 quý I/2017 Phạm vi nội dung: - Dịch vụ kỹ thuật Dịch vụ kinh doanh Đề tài nghiên cứu việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona, tìm hiểu phương thức tính tốn chi phí dịch vụ quản lý chung cư Harmona, chủ yếu theo pháp lý ban hành Bộ Xây Dựng qua đánh giá tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra: thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thông tin cần thiết quản lý dịch vụ vận hành CHCC, qua mạng, qua sách báo… Phương pháp thống kê: thống kê số liệu, tài liệu có liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành CHCC tài liệu khác có liên quan Phương pháp so sánh: so sánh lý luận với thực tiễn công tác xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích chi tiết số liệu để có nhìn tổng quan việc lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến để đến hoàn thiện việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC Ý nghĩa thực tiễn Quản lý dịch vụ vận hành CHCC giúp hiểu tình hình quản lý dịch vụ vận hành cho CHCC cụ thể, đồng thời giúp ban quản lý đánh giá kết hoạt động quản trị CHCC thông qua kết nghiên cứu đề tài Làm rõ hạn chế quản lý dịch vụ vận hành CHCC đề xuất giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý Chúng ta hiểu quản lý theo nhiều cách khác Nhưng nhìn chung ta hiểu: quản lý tác động chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu định điều kiện biến động mơi trường Quản lý bao gồm ba dạng sau: Quản lý giới vô sinh như: nhà xưởng, máy móc thiết bị, sản phẩm… Quản lý giới sinh vật: vật ni, trồng… Quản lý xã hội lồi người: Nhà nước, doanh nghiệp, gia đình… Ngồi ta có khái niệm quản lý tổ chức q trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo, kiểm tra nguồn lực hoạt động tổ chức nhằm đạt mục đích tổ chức với hiệu lực hiệu cao điều kiện môi trường biến động “Tóm lại, quản lý điều khiển, đạo hệ thống hay trình theo quy luật, định luật hay quy tắc tương ứng nhằm hệ thống hay q trình vận động theo ý muốn người quản lý nhằm đạt mục đích định trước” (PGS.TS Phan Kim Chiến (2001), Giáo trình khoa học quản lý, NXB Chính trị quốc gia) 1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ Một số khái niệm dịch vụ sau: Khái niệm dựa góc độ nhìn nhận sản phẩm dịch vụ tổng thể mục tiêu hay bao hàm trình thỏa mãn nhu cầu khách hàng Dịch vụ coi hoạt động bao gồm nhân tố hữu không hữu dùng để giải mối quan hệ khách hàng với nhà cung cấp mà khơng có chuyển giao quyền sở hữu Dịch vụ dạng hoạt động (giao dịch phục vụ) nhằm thỏa mãn trực tiếp nhu cầu cá nhân, nhóm xã hội, cộng đồng dân cư Trong kinh tế học“Dịch vụ hiểu thứ tương tự hàng hóa phi vật chất Có sản phẩm thiên sản phẩm hữu hình sản phẩm thiên hẳn sản phẩm dịch vụ, nhiên đa số sản phẩm nằm khoảng sản phẩm hàng hóa dịch vụ” (Túc Xuân Lễ Hình Quần Lân, nhà xuất Hồng Đức, “Trí tuệ kinh doanh lý thuyết trò chơi”) Bảng 12: Bảng giá phí thu giữ xe chung cư năm 2016-2017 Loại xe Phí giữ xe (đ/xe/tháng) Xe tơ 1,200,000 2,400,000 4,800,000 (Áp đụng hộ đăng ký chiếc) (Áp đụng thứ trở lên) (Áp dụng thứ trở lên) Xe máy Xe đạp 90,000 Miễn phí Việc tăng phí gửi xe ôtô theo số lượng biện pháp thực nhằm hạn chế số hộ mang xe người thân vô gửi chung cư 2.2.8.2 Thực trạng việc chi phí quản lý chung cư năm 2016-2017 BQL chung cư bao gồm: Trưởng ban quản lý: lắng nghe giải kiến nghị thắc mắc hộ dân, giải vấn đề xảy phạm vi chung cư, xây dựng tiến hành tổ chức thực quản lý hoạt động sinh hoạt chung chung cư hợp định kỳ Kỹ thuật trưởng: nắm bắt tình hình vận hành hệ thống kỹ thuật, độ an tồn hệ thống, hư hỏng chất lượng nhà cảnh quan cao ốc từ nhanh chóng phát thơng báo, đạo cho nhân viên kỹ thuật tiến hành thực Kế toán: thực việc thu các loại phí: tiền nước, điện, phí quản lý dịch vụ vận hành, phí giữ xe Tổng kết báo cáo tình hình thu chi cao ốc theo tháng Kỹ thuật viên: theo đạo kỹ thuật trưởng, tiến hành việc kiểm tra vận hành sửa chữa thiết bị kỹ thuật cao ốc theo định kỳ ngày, báo cáo kịp thời hư hỏng để kịp thời sửa chữa 31 Bảng 13: Quĩ lương BQL chung cư năm 2016-2017 (đơn vị: triệu đồng) Tổng lương Số lượng Mức lương tháng II/2016 III/2016 IV/2016 I/2017 Trưởng ban BQL 15 45 45 45 45 Kế toán 36 36 36 36 Tổ trưởng vệ sinh 15 15 15 15 Vệ sinh 11 132 132 132 132 Tổ trưởng bảo vệ 15 15 15 15 Bảo vệ 10 132 132 132 132 Nhân viên chăm sóc xanh 12 12 12 12 Nhân viên kỹ thuật 126 126 126 126 Chức vụ Tổng cộng: 2,052,000,000 đồng Mức lương nhân viên BQL phận dịch vụ kỹ thuật, kế tốn, vệ sinh, bảo vệ khơng thay đổi so với 2016 Điều cần cân nhắc tình hình lạm phát kinh tế Việt Nam nhanh, nên mức lương cần điều chỉnh sớm 32 Bảng 14: Bảng thu chi phí dịch vụ chung cư Harmona năm 2016-2017 STT Chỉ tiêu Giá trị (đồng) A Thu phí quản lý dịch vụ 8,409,609,168 Phí quản lý chung 3,062,307,168 Phí dịch vụ kinh doanh Phí giữ xe 4,779,810,000 B Chi phí quản lý dịch vụ 2,129,218,314 I Tổng phí lương 2,052,000,000 II Phí vật tư kỹ thuật 77,218,314 Bóng đèn 13,550,000 Bình chữa cháy 16,000,000 Chi phí văn phòng 30,897,314 Phí sửa chữa nhỏ trang thiết bị 16,771,000 III Phí dịch vụ 3,998,109,980 Điện dùng chung Harmona 2,094,592,608 Nước dùng chung Harmona 928,966,172 Phí xét nghiệm mẫu nước Phí xử lý rác thải 567,492,000 5,460,000 969,091,200 33 2.3 Chất lượng dịch vụ vận hành CHCC qua ý kiến cư dân Để nắm chất lượng dịch vụ vận hành chung cư có tốt đáp ứng nhu cầu cư dân hay khơng việc khảo sát ý kiến cư dân cần thiết Chính ý kiến giúp cho BQL nắm khuyết điểm công tác quản lý để kịp thời sửa chữa tiếp tục phát huy mặt tích cực giúp cho trình quản lý vận hành chung cư ổn định có chất lượng Việc thăm dò ý kiến cư dân thực thông qua Facebook dựa vào mẫu Google Doc (khảo sát trực tuyến ) cách khảo sát phổ biến, đặc biệt thời đại công nghệ thông tin Thăm dò trực tuyến tiện lợi cho người tham gia khảo sát tổng kết kết Với mẫu “Phiếu thăm dò ý kiến cư dân chung cư” (mẫu phiếu số phụ lục ), BQL tiếp cận 437 cư dân chung cư Facebook group “Cư Dân Harmona” (nơi cư dân hay gặp gỡ, trao đổi đóng góp ý kiến vấn đề chung cư Harmona) để thực khảo sát Sau thăm dò ý kiến cư dân group, ta thu kết cho hạng mục sau: Dịch vụ vệ sinh 100% 90% 80% 21.3 28.9 47.1 70% 60% 50% 40% 30% 78.7 71.1 52.9 20% 10% 0% Dọn dẹp block Quy trình thu gom rác thải Hài lòng Cảnh quan xanh chung cư Khơng hài lòng Biểu đồ 4: Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ vệ sinh Theo biểu đồ thăm dò trên, ta thấy mức độ hài lòng cư dân cao mảng quy trình thu gom rác sinh hoạt cảnh quan xanh với tỷ lệ 78,7% 71,1%, điều cho thấy BQL thực tốt công tác vệ sinh chung việc vệ sinh riêng block thấp (52,9% ) cần cải thiện nhiều tình trạng thiếu nhân viên vệ sinh không đáp ứng đủ cho công tác quét dọn block 34 Dịch vụ kỹ thuật 100% 90% 10 15 25 30 80% 39 70% 60% 50% 40% 90 85 75 70 30% 61 20% 10% 0% Hệ thống điện, nước sinh hoạt Thang máy Hệ thống điện hoạt động chiếu sáng công cộng exit Hài lòng Hệ thống PCCC Trình độ kỹ thuật viên Khơng hài lòng Biểu đồ 5: Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ kỹ thuật Dịch vụ kỹ thuật mạnh công ty Sejco (Cơng ty dịch vụ địa ốc Sài Gòn ) nên ta thấy mức độ hài lòng cư dân dịch vụ cao Thấp hệ thống PCCC với tỷ lệ 61% độ hài lòng Dịch vụ an ninh 100% 90% 80% 31.8 28.1 68.2 71.9 Nhân viên an ninh Hệ thống camera an ninh 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Hài lòng Khơng hài lòng Biểu đồ 6: Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ an ninh Theo biểu đồ thăm dò trên, ta thấy cư dân hài lòng chất lượng dịch vụ an ninh Các nhân viên an ninh trực 24/7 block, chốt an ninh khuôn viên chung cư, kết hợp quan sát hệ thống camera khiến cư dân cảm thấy hài lòng 35 Dịch vụ quản lý vận hành 100% 90% 80% 18.1 26.3 33.2 70% 60% 50% 40% 30% 81.9 73.7 66.8 20% 10% 0% Phí quản lý Thành viên BQL Hài lòng Phí giữ xe Khơng hài lòng Biểu đồ 7: Kết thăm dò mức độ hài lòng dịch vụ quản lý Khi tiếp nhận chung cư từ chủ đầu tư Tamexim, BQL gặp nhiều thách thức cần phải giải quyết, BQL hỗ trợ cư dân nhiều có vấn đề lớn giúp cư dân sở hữu giấy tờ nhà giải chanh chấp với ngân hàng, nên tỉ lệ hài lòng cư dân cao (đạt 72,7% ).Phí giữ xe phí quản lý mức hợp lý nên cư dân hài lòng Có thể thấy, dịch vụ quản lý vận hành chung cư tình trạng ổn định, chất lượng dịch vụ đánh giá tốt Tuy nhiên, công tác dọn dẹp vệ sinh block cần cải thiện nữa, biện pháp khắc phục chi tiết nêu phần biện pháp chương 36 2.4 Nhận xét chung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Kết điều tra 20 nhân viên để khảo sát thu thập ý kiến chất lượng dịch vụ vận hành tòa nhà Số nhân viên khảo sát nhân viên 10 nhân viên nhân viên Tỉ lệ 12% 48% 40% Đánh giá Khơng hài lòng Bình thường Rất hài lòng Theo khảo sát, phần lớn nhân viên làm việc chung cư cảm thấy công tác quản lý vận hành BQL tốt Các công việc phân cơng rõ ràng có kế hoạch cụ thể, đồng thời vấn đề phát sinh xử lý kịp thời 2.4.1 Ưu điểm Công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona có ưu điểm sau:  BQL làm việc động, xử lý triệt để tình xảy chung cư  Đề thực tốt kế hoạch nâng cấp hệ thống giữ xe, an ninh khuôn viên chung cư khiến cư dân cảm thấy an toàn  Đồng thời BQL giải vấn đề lớn cư dân từ xảy vụ việc chung cư bị ngân hàng siết nợ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho cư dân nhanh thuận tiện 2.4.2 Hạn chế Bên cạnh ưu điểm công tác quản lý vận hành chung cư tồn điểm hạn chế  BQL gặp nhiều khó khăn việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật thiếu kinh phí  BQL chưa xử lý triệt để tình hình bãi giữ xe khiến cho nhiều hộ cư dân sinh sống chung cư khơng có chỗ để xe 37 TIỂU KẾT CHƯƠNG Tóm lại, qua chương hiểu rõ thực trạng quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà cao tầng sau:  Quản lý dịch vụ điện, nước sinh hoạt chung cư  Quản lý dịch vụ vệ sinh, cảnh quan môi trường  Quản lý dịch vụ vận hành kỹ thuật  Quản lý dịch vụ giữ xe, an ninh, bảo vệ  Quản lý cho thuê mặt  Quản lý cơng tác sữa chữa, bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị  Quản lý việc thu, chi phí dịch vụ tòa nhà 38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CẢI TIẾN VÀ KHẮC PHỤC 3.1 Mục tiêu chung cư Harmona năm 2017  Hoàn thành vượt mức kế hoạch đề năm 2016  Duy trì, ổn định nâng cao chất lượng quản lý phục vụ chung cư Harmona  Cải thiện hệ thống kỹ thuật chưa đạt yêu cầu năm 2016 tiến tới việc cung cấp dịch vụ vận hành tốt 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư Harmona 3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thu gom rác thải, chăm sóc xanh bảo vệ mơi trường 3.2.1.1 Căn đề xuất  Cư dân phản ánh chất lượng vệ sinh trước thang máy phòng rác tầng dơ hay có mùi  Trồng thêm nhiều xanh thêm tiểu cảnh trang trí chung cư vào dịp lễ, Tết 3.2.1.2 Nội dung thực  Thường xuyên kiểm tra nhắc nhở tổ vệ sinh hồn thành cơng việc Đồng thời giải thích cho cư dân hiểu việc vệ sinh diễn liên tục tầng cần thời gian để quay lại dọn dẹp làm đáp ứng yêu cầu cư dân  Xây dựng quy trình thực kiểm tra định kỳ theo thời gian 3.2.1.3 Kết dự kiến  Khắc phục tình trạng vệ sinh, tăng cường ý thức giữ gìn vệ sinh chung tầng chung cư 3.2.2 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ vận hành thiết bị kĩ thuật 3.2.2.1 Căn đề xuất:  Đường ống nước Block C gặp cố, khiến cho số tầng bị cúp nước để khắc phục tình hình  Thiết kế hộ bị thấm từ xuống, có dấu hiệu việc xuống cấp  Nguồn kinh phí bảo trì lớn chưa huy động (chủ đầu tư chưa hồn trả quỹ bảo trì 2% cho cư dân sau thành lập BQT thức ) 3.2.2.2 Nội dung thực 39  Lập danh sách danh mục xuống cấp để tiến hành kiểm tra thường xuyên sửa chữa lập tức, lên quy trình sửa chữa đại tu tồn hệ thống kỹ thuật chung cư định kỳ  Triển khai kế hoạch để thu hồi lại quỹ bảo trì vận hành chung cư để có nguồn kinh phí sữa chữa lâu dài  Liên tục tuyển, đào tạo nhằm nâng cao trình độ tay nghề kỹ thuật viên để thực tốt công tác bảo trì chung cư 3.2.2.3 Kết dự kiến  Dự kiến trễ cuối năm 2017, BQL tòa nhà hoàn thiện việc sữa chữa nâng cấp hệ thống trang thiết bị, góp phần quản lý vận hành tòa nhà tốt hơn, đáp ứng nhu cầu hộ dân, thực tốt cơng tác bảo trì thiết kế chung cư 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ giữ xe dịch vụ bảo vệ an ninh 3.1.3.1 Căn đề xuất  Tình trạng bãi xe vào buổi tối tải, nhiều cư dân mua ôtô lại không đăng kí gửi xe, bất cập lớn gây nhiều xúc cho cư dân Ngun nhân khơng kiểm sốt số lượng xe vãng lai  Nhiều xe ôtô vào không cần thẻ 3.2.3.2 Nội dung thực  Thu hồi toàn thẻ giữ xe bị hư, để tránh tình trạng nhận giữ xe ngồi bảo vệ  Giải tỏa thêm xe ôtô vãng lai khoảng từ 5% đến 10% số lượng xe 3.2.3.3 Kết dự kiến  Làm giảm tình trạng tải bãi giữ xe, đồng thời tăng cường công tác an ninh bãi xe 3.2.4 Giải pháp thu hồi quỹ bảo trì chung cư 2% từ chủ đầu tư 3.1.4.1 Căn đề xuất Từ thành lập BQT thức chung cư đến nay, chủ đầu tư chưa bàn giao lại quỹ bảo trì 2% cho chung cư  BQL gặp khó khăn việc bảo trì lớn hệ thống kỹ thuật chung cư khơng có kinh phí từ quỹ bảo trì 2%  BQL BQT phải vận động cư dân lập quỹ bảo trì tạm thời để xử lý thiết bị kỹ thuật nhỏ ngắn hạn  3.2.4.2 Nội dung thực  Theo luật Nhà sửa đổi Thông tư 02 quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng 40 khoản tiền phí bảo trì (bảo dưỡng tòa nhà sau hết thời gian bảo hành ) trị giá 2% giá trị hộ, chủ đầu tư bàn giao lại cho BQT thức chung cư theo quy định pháp luật  Khoản phí thu trước khách hàng nhận nhà Chủ đầu tư quản lý quỹ bảo trì bầu ban quản trị, chủ đầu tư Tamexim phải bàn giao quỹ cho BQT chung cư quản lý  BQL phối hợp BQT vận động hộ dân đóng tiền tự lập quỹ để vận hành chung cư 3.2.4.3 Kết dự kiến  Thu hồi lại dược quỹ 2% ước tính lên đến 18,2 tỷ năm 2018 từ dễ dàng thực cơng tác bảo trì kỹ thuật dài lâu 41 TIỂU KẾT CHƯƠNG Để cải thiện chất lượng dịch vụ tòa nhà phải có giải pháp cụ thể Nội dung chương giúp biết giải pháp khắc phục hạn chế quản lý vận hành tòa nhà:  Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ tòa nhà  Giải pháp tăng cường tu bảo dưỡng nâng cấp trang thiết bị  Giải pháp cải thiện lại hệ thống xử lý rác  Giải pháp nâng cao trình độ đội ngũ lao động  Giải pháp đẩy mạnh tuyên truyền, vận động người dân thực quy chế quản lý tòa hà 42 KẾT LUẬN Thông qua đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona, Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh”, tìm hiểu sâu nắm nội dung công tác quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cư Có thể nói lĩnh vực chưa nghiên cứu sâu kinh tế nên việc nghiên cứu đề tài việc thiết thực, giúp đưa ý kiến, cách nghĩ mang tính khả thi cao, góp phần xây dựng nên kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư ngày hoàn thiện Qua đề tài nghiên cứu, ta đánh giá thực trạng vấn đề phát sinh chung cư nhiều góc nhìn khác - Đầu tiên mối quan hệ chủ chốt BQL, BQT, chủ đầu tư cư dân Trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư, bên đóng vai trò định phối hợp bên liên quan tảng cho việc xây dựng kế hoạch quản lý phù hợp - Giải mâu thuẫn từ bên liên quan cơng tác đòi hỏi người quản lý phải có cách nhìn khách quan, đưa hướng giải phù hợp Trong đó, mâu thuẫn thường thấy vấn đề chi phí, diện tích sử dụng chung, Kết nghiên cứu đề tài giúp ta đánh giá thực trạng quản lý vận hành CHCC nắm cách thức vận hành hệ thống quản lý CHCC địa bàn TP.HCM nói chung quận Tân Bình nói riêng Bên cạnh mặt tích cực an ninh tốt hệ thống điện chiếu sáng đội ngũ kỹ thuật cố gắng sữa chữa khắc phục cách kịp thời nhiều mặt hạn chế cần phải khắc phục quản lý thu chi quỹ quản lý tòa nhà Việc nâng cấp, sửa chữa trang thiết bị chưa quan tâm mức kịp thời BQL chung cư nhiều vấn đề nhân sự, tuyên truyền nhắc nhở người dân Chỉ cần hạn chế mặt nêu chung cư ngày phát triển đáp ứng tốt nhu cầu cư dân 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2016) Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Bộ xây dựng (2009) Thông tư số 37/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 1-12-2009 quy định; Ngơ Chí Cường (2013) Bài luận hệ thống tự động hóa tòa nhà BMC Đại học Nơng Lâm TPHCM; Ngô Thành Dũng (2013) Luận văn thạc sĩ Đề tài Thực trạng phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dịch vụ nhà chung cư cao tầng chi nhánh công ty TNHH Nhà nước thành viên dịch vụ nhà khu thị xí nghiệp 3; Phan Kim Chiến (2001) Giáo trình khoa học quản lý NXB Chính trị quốc gia; Nguyễn Đức Thành (2015) Giáo trình quản lý bất động sản Đại học Tài nguyên Môi trường TPHCM; Nguyễn Hồng Thanh (2015) Bài giảng quản lý vận hành bảo dưỡng, bảo trì nhà chung cư; Nguyễn Thị Mai (2012) Tài liệu tham khảo giải pháp quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hà Đô; Trương Thị Thủy Nguyễn Thị Hoài Bùi Thị Thu (2009) Giáo trình kế tốn tài doanh nghiệp Học viện tài chính; 10 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2014) Quyết định ban hành quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc thị chung thành phố Hồ Chí Minh 11 Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2016-2017 chung cư Harmona 12 Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh năm quý I/2017 chung cư Harmona 13 Nguyễn Đức Thành (2015) Giáo trình quản lý bất động sản Đại học Tài nguyên Môi trường 14 Nguyễn Hồng Thanh(2015) Quản lý vận hành bảo trì hệ thống tòa nhà 15 Nguyễn Trung Hòa (2014) Hướng dẫn hệ thống quản lý tòa nhà 44 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phiếu thăm dò ý kiến cư dân chung cư chất lượng vận hành CHCC Harmona qua kênh khảo sát trực tuyến Facebook Google Doc Mẫu phiếu số 45 ... hành nhà Đề tài nghiên cứu Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona địa bàn quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh nhằm tìm hiểu lực, chi phí quản lý vận hành CHCC địa bàn quận Tân Bình, thành. .. trình chung khu chung cư 27 2.2.8 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư Harmona 28 2.3 CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHCC QUA Ý KIẾN CƯ DÂN 34 2.4 NHẬN XÉT CHUNG VỀ KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH... lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến để đến hoàn thiện việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC Ý nghĩa thực tiễn Quản lý dịch vụ vận hành