đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020 trên địa bàn quận bình tân thành phố hồ chí minh

ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN LOẠI HÌNH CHỢ, SIÊU THỊ, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN .... Trên cơ sở thực tế đó, việc đá

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

1 FAO: Food and Agriculture Organization

2 AHP: Analytic Hierarchy Process

3 GIS: Geographic Information System

4 TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam

5 QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất

6 UBND: Ủy ban nhân dân

7 QĐ – UBND: Quyết định - Ủy ban nhân dân

8 QĐ – BXD: Quyết định – Bộ Xây Dựng

9 QĐ – BTM: Quyết định – Bộ Thương Mại

10 NĐ – CP: Nghị định – Chính Phủ

11 BC – UBND: Báo cáo - Ủy ban nhân dân

12 TT – BTNMT: Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường

13 TTTM: Trung tâm thương mại

14 THCS: Trung học cơ sở

15 THPT: Trung học phổ thông

16 KDC: Khu dân cư

17 KCN: Khu công nghiệp

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Các phân khu chức năng đất đai trong không gian 7

Hình 1.2 Khu thị trường 6 cạnh 8

Hình 1.3 Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc thị trường 8

Hình 1.3 Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc giao thông 8

Hình 3.1 Tiềm năng đất phát triển chợ 70

Hình 3.2 Tiềm năng đất phát triển siêu thị 71

Hình 3.3 Tiềm năng đất phát triển trung tâm thương mại 72

DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Các đơn vị hành chính trên địa bàn quận 21

Bảng 2.2 Bảng phân loại chợ theo quy mô kinh doanh 24

Bảng 2.3 Bảng thống kê chợ theo đơn vị phường, xã 25

Bảng 2.4 Bảng thống kê lượt người đến chợ trung bình 1 ngày và thời điểm tập trung cao 26

Bảng 2.5 Bảng tình hình hoạt động của hệ thống chợ trên địa bàn 27

Bảng 2.6 Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các chợ trên địa bàn 27

Bảng 2.7 Bảng thống kê siêu thị theo quy mô 30

Bảng 2.8 Bảng thống kê hê thống siêu thị theo đơn vị phường trên địa bàn quận 30

Bảng 2.9 Bảng thống kê lượt người đến chợ trung bình 1 ngày và thời điểm tập trung cao 31

Bảng 2.10 Bảng tình hình hoạt động kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn quận 32

Bảng 2.11 Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các siêu thị trên địa bàn Quận

33

Bảng 2.12 Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành chợ 38

Bảng 2.13 Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành siêu thị 39

Bảng 2.14 Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành trung tâm thương mại 40

Bảng 3.1 Bảng tiêu chí lựa chọn đánh giá tiềm năng đất phục vụ phát triển thương mại dịch trên địa bàn quận Bình Tân 42

Bảng 3.2 Bảng thông tin các trục giao thông chính trên địa bàn quận

43

Bảng 3.3 Bảng thông tin tiêu chí các bệnh viện trên địa bàn quận 44

Bảng 3.5 Bảng thông tin tiêu chí về khu dân cư trên địa bàn quận 46

Bảng 3.6 Bảng thông tin thu nhập bình quân đầu người trên tháng phân theo khu dân cư, cụm dân cư trên địa bàn quận 48

Bảng 3.7 Bảng thông tin tiêu chí nghĩa trang trên địa bàn quận 49

Bảng 3.8 Bảng thông tin tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch,… đã bị ô nhiễm trên địa bàn 49

Bảng 3.9 Bảng giá trị các tiêu chí 51

Bảng 3.10 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí giá cả đất đai 52

Bảng 3.11 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trục giao thông chính 54

Bảng 3.12 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu dân cư 56

Bảng 3.13 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí thu nhập bình quân đầu người 58

Bảng 3.14 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trường học 60

Bảng 3.15 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí bệnh viện 62

Bảng 3.16 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu nghĩa trang 64

Bảng 3.17 Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí sông ngòi, kênh rạch ô nhiễm 66

DANH MỤC BẢN ĐỒ Bản đồ hệ thống tim đường các tuyến đường trên địa bàn quận Bình Tân 53

Bản đồ tiêu chí các trục giao thông chính trên địa bàn quận Bình Tân 55

Bản đồ tiêu chí các khu dân cư trên địa bàn quận Bình Tân 57

Bản đồ tiêu chí thu nhập phân theo các khu dân cư, cụm dân cư trên địa bàn quận Bình Tân 59

Bản đồ tiêu chí các trường học trên địa bàn quận Bình Tân 61

Bản đồ tiêu chí các bệnh viện trên địa bàn quận Bình Tân 63

Bản đồ tiêu chí các nghĩa trang trên địa bàn quận Bình Tân 65

Bản đồ tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch ô nhiễm trên địa bàn quận Bình Tân

67

Bản đồ tiềm năng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân 70

Bản đồ tiềm năng phát triển siêu thị trên địa bàn quận Bình Tân 71

Bản đồ tiềm năng phát triển TTTM trên địa bàn quận Bình Tân

72

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu 2

2.2 Nhiệm vụ 2

3 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu 2

4.1 Đối tượng 2

4.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

4.1 Một số phương pháp chính 2

4.2 Một số phương pháp hỗ trợ khác 3

5 Ý nghĩa thực tiễn 3

6 Bố cục luận văn 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI,

THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ 4

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Cơ sở lý luận về đất đai và quá trình sử dụng đất đai 4

1.1.1.1 Đất đai, đặc điểm và vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế - xã hội của con người 4

1.1.1.2 Phân vùng sử dụng đất đai 7

1.1.1.3 Tổng quan về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 11

1.1.1.4 Tổng quan về công tác đánh giá đai xây dựng đô thị 15

1.1.2 Cơ sở lý luận về Thương mại – dịch vụ 16

1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại thương mại – dịch vụ 16

1.1.2.3 Quan điểm phát triển Thương mại – dịch vụ 17

1.1.2.4 Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ 18

1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu 20

Tiểu kết chương 1 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI CHỢ, SIÊU THỊ,

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN 21

2.1 Khái quát về địa bàn quận Bình Tân 21

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

2.1.2 Địa hình, địa mạo 21

2.1.3 Khí hậu 22

2.1.4 Tài nguyên thiên nhiên 22

2.1.5 Thực trạng về môi trường 22

2.1.6 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 22

2.1.6.1 Tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng năm 2016 đạt được 22

2.1.6.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 23

2.1.7 Dân số, lao động 23

2.1.7.1 Hiện trạng dân số 23

2.1.7.2 Lao động và việc làm: 23

2.1.8 Phát triển đô thị 23

2.2 Thực trạng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân 24

2.2.1 Thực trạng chợ trên địa bàn quận Bình Tân 24

2.2.1.1 Thực trạng phát triển chợ theo quy mô 24

2.2.1.2 Thực trạng phân bố mạng lưới chợ trên địa bàn quận 25

2.2.2 Thực trạng tình hình kinh doanh của các chợ trên địa bàn quận 25

2.2.2.1 Tình hình kinh doanh của các chợ 25

2.2.2.2 Đánh giá về tình hình kinh doanh của các chợ 26

2.3 Thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn 29

2.3.1 Thực trạng phát triển siêu thị 29

2.3.1.1 Thực trạng phát triển siêu thị theo quy mô 29

2.3.1.2 Thực trạng phân bố mạng lưới siêu thị trên địa bàn 30

2.3.1.3 Hình thức siêu thị 30

2.3.2 Thực trạng tình hình kinh doanh 31

2.3.2.1 Tình hình kinh doanh 31

2.3.2.2 Đánh giá tình hình kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn 32

2.4 Thực trạng phát triển trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình

Tân 35

2.4.1 Thực trạng phát triển trung tâm thương mại 35

2.4.2 Thực trạng tình hình hoạt động kinh doanh của Trung tâm thương mại 35

2.4.2 Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của Trung tâm thương mại 35

2.5 Thực trạng về giá đất trên địa bàn quận Bình Tân 36

2.5.1 Thực trạng tình hình thực hiện bảng giá đất nhà nước 36

2.5.1.1 Bảng giá đất nhà nước 36

2.5.1.2 Phân tích số liệu điều tra khảo sát giá trên địa bàn quận Bình Tân: 36

2.5.2 Chỉnh lý bảng giá đất nhà nước 37

2.6 Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình Tân 37

2.6.1 Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới chợ 38

2.6.2 Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới siêu thị 39

2.6.3 Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và trung tâm thương mại 39

Tiểu kết chương 2 40

CHƯƠNG 3 ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN LOẠI HÌNH CHỢ, SIÊU THỊ, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN 41

3.1 Định hướng phát triển Kinh tế - Xã hội và định hướng phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân 41

3.2 Thông tin, thuộc tính cho các tiêu chí đánh giá 41

3.2.1 Các tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ 41

3.2.2 Phân cấp tiêu chí đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân 42

3.2.2.1 Thông tin tiêu chí giá cả đất đai 42

3.2.2.3 Thông tin tiêu chí bệnh viện 44

3.2.2.4 Thông tin tiêu chí trường học 44

3.2.2.5 Thông tin tiêu chí khu dân cư 46

3.2.2.6 Thông tin tiêu chí thu nhập bình quân đầu người phân theo khu dân cư,

cụm dân cư trên địa bàn quận 47

3.2.2.7 Thông tin tiêu chí khu nghĩa trang 48

3.2.2.8 Thông tin tiêu chí sông, kênh, rạch, ô nhiễm 49

3.2.3 Sử dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để xây dựng bản đồ phân vùng thích nghi đất phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân 52

3.2.3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu cho các tiêu chí 52

3.3.2.2 Kết quả đánh giá mức độ thích nghi và bản đồ phân vùng thích nghi đối với đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân 68

3.4 Định hướng bố trí đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân đến năm 2020 73

Tiểu kết chương 3 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua việc phân

bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có

ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài, là cơ sở pháp

lý của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất

Tuy nhiên, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương hiện nay chưa phát huy cao nhất tiềm năng đất đai, chưa quan tâm nhiều đến mối quan hệ giữa mục đích sử dụng đất và giá trị đất đai Điều này dẫn tới tình trạng sử dụng quỹ đất không đúng với tiềm năng đất đai vốn có của nó dẫn đến phương án QHSDĐ thường không có tính khả thi cao

Thực tế đòi hỏi để có một phương án QHSDĐ mang tính khả thi cao và khoa học, đồng thời phát huy được tiềm năng đất đai nhưng vẫn đảm bảo sử dụng quỹ đất có hiệu quả và bảo vệ môi trường thì việc đánh giá tiềm năng đất đai là một vấn đề cấp thiết hiện tại Việc đánh giá đúng tiềm năng đất đai là tiền đề phân

bổ chỉ tiêu sử dụng cho từng loại đất đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

ổn định và bền vững trong giai đoạn đẩy nhanh công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Bình Tân là quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh với vị trí cửa ngõ phía Tây và là vùng trọng điểm phát triển kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, quận Bình Tân có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm cũng như với bên ngoài Quận Bình Tân có tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh, hầu như các phường không còn đất nông nghiệp Hiện nay

mạnh phát triển ngành thương mại – dịch vụ

Trên cơ sở thực tế đó, việc đánh giá tiềm năng đất đai phi nông nghiệp phục

vụ cho phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận là một vấn đề cấp bách làm cơ sở cho công tác quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, mạng lại hiệu quả cao, đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội hài hòa nhưng vẫn đúng với tiềm năng đất đai, đúng với nhu cầu hiện tại, tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất

Từ những lý do trên đã thôi thúc em thực hiện đề tài “Đánh giá tiềm năng

đất đai phục vụ quy hoạch phát triển thương mại - dịch vụ đến năm 2020, trên địa bàn Quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu

Đánh giá tiềm năng đất phát triển thương mại – dịch vụ, nghiên cứu mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với mục đích sử dụng đất, mối quan hệ giữa nhu sử dụng đất và giá trị của đất đai để làm rõ tiềm năng đất đai làm cơ sở cho quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020, trên địa bàn quận

+ Xây dựng bản đồ phân vùng thích nghi đất thương mại – dịch vụ trên bàn quận Bình Tân để xác định vùng đất tiềm năng phát triển thương mại – dịch vụ

+ Định hướng sử dụng đất thương mại – dịch vụ trên địa bàn

3 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng số liệu thu thập từ năm 2014 đến nay

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại quận Bình Tân, Thành phố

Hồ Chí Minh

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Một số phương pháp chính

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các số liệu nhằm phục vụ cho việc

nghiên cứu đề tài luận văn như:

+Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội quận Bình Tân năm 2016 +Bảng giá đất năm 2015 ban hành kèm theo quyết định 51/2014/QĐ-

UBND của Thành phố Hồ Chí Minh

+Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Bình Tân

+Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận Bình Tân

+Số liệu từ Niên giám thống kê năm 2015 về dân số, mật độ dân số, diện

tích, thu nhập phân theo đơn vị hành chính phường của quận Bình Tân

+Số liệu thống kê các tuyến đường giao thông trên địa bàn quận năm 2016

+Báo cáo về kết quả triển khai kế hoạch phát triển mạng lưới chợ, siêu thị,

trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình Tân năm 2016 – 2017 và phương hướng phát triển 2017

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Áp dụng phương pháp điều

tra, thu thập số liệu tiến hành điều tra các vấn đề sau:

+Điều tra về giá đất chuyển nhượng, giá thị trường trên các tuyến đường có giá quá cao hay giá quá thấp để so sánh với giá nhà nước và chỉnh lý cho phù hợp với thực tế

+ Điều tra về thực trạng phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại trên địa bàn

+ Điều tra, khảo sát mức thu nhập của dân cư trên địa bàn quận

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Áp dụng phương pháp này để

thống kê các số liệu đã điều tra thu thập được và số liệu kế thừa sau đó tiến hành tổng hợp lại

- Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp này nhằm so sánh các

số liệu kế thừa và số liệu điều tra thu thập được để thấy được sự sai lệch, bất cập

4.2 Một số phương pháp hỗ trợ khác

- Phương pháp chuyên gia: Áp dụng phương pháp chuyên gia để khảo

sát ý kiến (đồng ý hay phản bác) từ các chuyên gia trong ngành có kinh nghiệm

về việc lựa chọn và đưa ra các tiêu chí đánh giá đất thương mại – dịch vụ để đảm bảo đưa ra tiêu chí đúng với thực tế

- Phương pháp ứng dụng:

+ Ứng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng hệ thống tim đường cho các

tuyến đường, xây dựng các lớp thông tin của tiêu chí đánh giá

+ Ứng dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để tiến

hành phân vùng thích nghi đất đai nhằm tìm ra vùng đất tiềm năng phát triển

thương mại dịch vụ trên địa bàn

5 Ý nghĩa thực tiễn

Đánh giá tiềm năng đất đai đúng đắn nhằm phục vụ cho công tác quy hoạch

sử dụng đất có hiệu quả cao, mang tính khả thi, khoa học, làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định

Quận Bình Tân là một quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà

phát triển mạnh mẽ, thì việc đánh giá tiềm năng đất đai, đặc biệt là đất thương mại – dịch vụ lại càng quan trọng hơn khi quận đang có định hướng chuyển dịch cơ cấu theo hướng “Dịch vụ - Công Nghiệp – Nông Nghiệp”

6 Bố cục luận văn

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về đất đai, thương mại – dịch vụ

Chương 2: Thực trạng phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình Tân

Chương 3: Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác quy hoạch phát triển loại hình chợ, siêu thị, trung tâm thương mại đến năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI,

THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở lý luận về đất đai và quá trình sử dụng đất đai

1.1.1.1 Đất đai, đặc điểm và vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế -

xã hội của con người

- Khái niệm đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa

có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ “đất” và “đất đai” Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”

Trong Luật đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội Theo quan điểm của Tiến Sĩ Trần Thanh Hùng để hiểu được khái niệm “đất đai”, thì cần phân biệt các khái niệm lãnh thổ, đất và đất đai Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp

bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

- Vai trò và đặc điểm của đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người Không chỉ cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là

đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và

xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu

tư vào đất đai Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc

cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi Trái lại, nếu đất đai được sử dụng hợp lý thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là

sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác…

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó

là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị

vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Sau này một số nhà kinh

tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M

Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động

“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong một

xã hội tất cả đều như nhau (hay được cho là như nhau) về mặt lĩnh hội vị thế) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không

có đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai trò

quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội, là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động, là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật - xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh

- Mối quan hệ giữa giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất:

Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu khác biệt về vị thế và chất lượng tự nhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và sản xuất có vị

thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Người có vị thế xã hội cao hơn thì

có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn Từ đó, ta thấy được giá đất, mục đich sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị

sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi

1.1.1.2 Phân vùng sử dụng đất đai

- Tính tập trung và sự hình thành các trung tâm

Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và

là không gian phát triển đô thị, là không gian phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội của con người Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với các cấp độ cao thấp khác nhau

Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản phẩm hàng hóa theo thời gian Mỗi vị trí trung tâm có một bán kính phục vụ (R) nhất định tùy thuộc vào tính chất tiêu dùng của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó cung ứng, từ đó tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính (R) của vị trí trung tâm Tính chất tiêu dùng của hàng hóa và dịch vụ đồng thời quy định cấp độ của

vị trí trung tâm

Hình 1.1 Các phân khu chức năng đất đai trong không gian

7,0 2,0

Khu công nghiệp

Khu ở

A B

R

Hình 1.2 Khu thị trường 6 cạnh Hình 1.3 Hệ thống đất trung tâm theo

nguyên tắc thị trường

Đường giao thông nối 2 trung tâm cấp A liền

- Quy luật phân vùng sử dụng đất đai

Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi Von Thunen, người đầu tiên phát triển một mô hình cơ bản phân tích các mối quan hệ giữa thị trường, sản xuất và khoảng cách Với mô hình này, ông nhìn theo khía cạnh sản xuất nông nghiệp Các chi phí tương đối của vận chuyển các loại hàng hóa nông nghiệp khác nhau cho thị trường trung tâm xác định việc sử dụng đất nông nghiệp cho vùng xung quanh Các hoạt động sản xuất do đó sẽ cạnh tranh

về vị trí đất gần nhất với thị trường và các hoạt động không đủ sản xuất sẽ xác định vị trí xa hơn Mô hình này trình bày các giả định cơ bản phản ánh các điều kiện nông nghiệp xung quanh một thành phố trong những năm đầu thế kỷ 19 Cụ thể với các giả thiết như sau:

- Thị trường trong tình trạng bị cô lập không có tương tác với bên ngoài

- Đất đai là hoàn toàn phẳng và khả năng sinh lợi của nó là như nhau

- Nó được giả định không có cơ sở hạ tầng giao thông như đường giao thông hoặc các con sông và người nông dân vận chuyển sản phẩm của họ để thị trường bằng cách sử dụng ngựa và xe Chi phí vận chuyển phụ thuộc của các loại hàng hóa được vận chuyển đến các thị trường cũng như khoảng cách liên quan

Mô hình này so sánh mối quan hệ giữa chi phí sản xuất, giá cả thị trường

và chi phí vận chuyển của một mặt hàng nông nghiệp và được thể hiện như sau:

R = Y(P-C) – YFM

R: Giá thuê một ha

Y: Năng suất của sản phẩm.(đơn vị /ha)

P: Doanh thu trên một ha

C: Chi phí sản xuất trung bình trên một ha

M: Khoảng cách đến thị trường (km)

F: Phí vận chuyển đơn vị sản phẩm trên 1km

Von Thunen kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong phạm vi khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất Trên cơ sở của lý thuyết của Von Thunen, năm 1964 Wiliam Alonso đưa ra cấu trúc đô thị theo mô hình đơn tâm Trong mô hình đơn giản nhất, khoảng cách đền trung tâm tăng, chi phí vận chuyển tăng và hộ gia đình phải bỏ ra nhiều chi phí hơn để đi lại, theo đó, hộ gia đình lựa chọn giá đất ít hơn để giữ được mức độ tiện ích và theo đó tiền thuê đất

giảm Nói cách khác, hộ gia đình xác định vị trí cư trú của họ dựa trên việc đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí cho nhà đất Kể từ khi phát triển, mô hình đơn tâm đóng góp không ít vào sự phát triển của mô hình không gian đô thị, qua đó trở thành mô hình vị trí cư trú căn bản cho các lý thuyết kinh tế không gian hiện nay Như vậy, cả hai tác giả trên đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau (Hình 1.2)

Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau Các loại hình sản xuất có

chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm để tiết kiệm chi phí vân chuyển

và có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí vận tải tiết kiệm được Các phân vùng sử dụng đất đai tại các khoảng cách khác nhau trong không gian được thể hiện ở (Hình 1.2)

Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kỳ hiện đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai phải là một yếu tố khác, theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh

về vị thế xã hội của đất đai

Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, phân vùng chức năng đất đai trong không gian bị chi phối bởi việc lựa chọn vị trí định cư cũng như nơi

bố trí xí nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Những người có nhu cầu về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm cận vào trung tâm (ví dụ những người kinh doanh thương mại), còn những người có nhu cầu về

độ phì và diện tích thì sẽ lựa chọn vị trí ngoại vi trung tâm (ví dụ, người sản xuất nông nghiệp) Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các ngành nghề khác nhau thì có khả năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành các mức giá khác nhau tại các vị thế khác nhau

Khác với quan điểm của Von Thunen và Wiliam Adlonso dựa vào mô hình kinh tế tân cổ điển, mô hình phân vùng chức năng đất đai theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng căn cứ vào hành vi lựa chọn của người tiêu dùng và người kinh doanh,

có nét tương đồng với lý thuyết kinh tế học hành vi, mà trong thời gian gần đây bắt đầu nhận được sự ủng hộ của nhiều người

Như vậy việc ra quyết định vị trí trong không gian xuất phát từ nhu cầu của con người (kinh tế học hành vi) Như theo sự mô tả của lý thuyết tâm sinh lý học

xã hội được phát triển bởi Abraham Maslow về các loại nhu cầu của con người Điều cơ bản mà mỗi một con người cần trước tiên là bảo vệ sự sống còn của nó,

đó là những nhu cầu mang tính sinh lý tự nhiên gồm việc thỏa mãn bản năng sinh tồn và an ninh của bản thân Nhưng khi con người đã được thỏa mãn các nhu cầu sinh lý tự nhiên, không còn chỉ chú tâm vào những nhu cầu cơ bản đó thì nó bắt đầu phát sinh những đòi hỏi về mặt xã hội gồm sự mong muốn hội nhập, uy thế

Cuối cùng khi đã thỏa mãn những điều trên, thì cá nhân con người lại thèm khát đạt được sự hoàn thiện của bản thân, là một động lực mãnh liệt thúc đẩy con người khẳng định nhận thức và hoàn thành hình ảnh mà con người có được Ngoài

ra việc quyết định vị trí không gian cũng bị chi phối bởi các quy luật kinh tế thị trường như quy luật cạnh tranh, cung cầu và giá cả, cũng như các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô, được nghiên cứu bởi các lý thuyết kinh tế học tân cổ điển

1.1.1.3 Tổng quan về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

- Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Hiện nay có rất nhiều tài liêu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất đai khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương pháp được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau

Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi lại định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất đai như sau “quy hoạch sử dụng đất đai

là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất” Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của quy hoạch sử dụng đất đai là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu

và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt, hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai

Theo Tôn Gia Huyên có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là: “Việc phân bố lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt hệ sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài sản đất đai quốc gia” Về xã hội, quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội Về pháp lý, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để nhà nước quản lý và điều tiết sử dụng đất đai, đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định

và an toàn Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản Theo đó, việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên cũng có thể nói rằng quy hoạch sử dụng đất phải trở thành một sản phẩm của cơ chế thị trường

Như vậy, thực chất của công tác quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành những quyết định nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích cao nhất cho, thực hiện điều chỉnh các quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt

- Hệ thống quy hoạch ở Việt Nam

Hệ thống quy hoạch và sử dụng đất đai được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai từ tổng thể đến thiết kế chi tiết Đối với nước ta, Luật đất đai năm 2013 qui định quy hoạch sử

+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nước

+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh

+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện

Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích

tự nhiên của lãnh thổ Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo nguyên tắc : từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ các chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước

Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính bao gồm: đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành, các đơn

vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm; phục

vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm các dạng sau:

+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;

+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;

+ Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn;

+ Quy hoạch sử dụng đất đô thị;

+ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng

Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của lực lượng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả nước Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành

Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Nhà nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại đất Các ngành chức năng căn cứ vào đó để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước

và có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành

- Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai hiện nay

đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của người

sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất

+Tính tổng hợp

Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt : đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân Quy hoạch sử dụng đất đai

đề cập đến nhiều lĩnh vực khác nhau như : khoa học tự nhiên - xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu

thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định

+Tính dài hạn

Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế

xã hội quan trọng , từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai,

đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn

+ Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô

Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất

Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như: Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc

sử dụng đất trong vùng; Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành; Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; Phân định ranh giới

và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất

kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân

số, đất đai và môi trường sinh thái

+ Tính khả biến

Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch

sử dụng đất đai không còn phù hợp Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch

và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện " với chất lượng, mức độ hoàn thiện, tính phù hợp ngày càng cao

- Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp

Công tác quy hoạch ở các cấp khác nhau thì nội dung khác nhau bởi chỉ tiêu phân bổ đất đai Nhìn chung công tác quy hoạch sử dụng đất bao gồm các nội dung cơ bản sau:

1 Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

2 Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

3 Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất

4 Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất

5 Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội, môi trường

6 Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu

7 Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Những bất cập trong quy hoạch sử dụng đất hiện nay

* Bất cập trong tư duy về quy hoạch sử dụng đất

Hiện nay trong công tác Quy hoạch sử dụng đất, tư duy về quy hoạch vẫn chưa thoát khỏi tư duy quy hoạch theo diện tích các loại đất chu chuyển diện tích các loại đất mà quên đi yếu tố cấu trúc không gian của đất đai Tức là chưa quan tâm đến tính vùng, tính liền kề và tính hệ thống của đất đai Nhìn vào phương án quy hoạch người sử dụng đất không thấy được tiềm năng thực thụ của đất đai Ngày nay, khi khoa học - công nghệ phát triển và tạo ra được giá trị gia tăng rất cao thì diện tích bị xếp xuống hàng thứ yếu, diện tích đất đai không còn quan trọng bằng vị thế đất đai Theo Đặng Hùng Võ, trong sử dụng đất một thửa đất

100 ha có giá trị hơn nhiều so với 100 thửa đất 1 ha Khái niệm vùng sử dụng đất

có tầm quan trọng cao hơn nhiều so với khái niệm tổng diện tích đất cùng loại

Quy hoạch theo tổng diện tích đất như hiện nay, chức năng cân đối nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển bền vững không khả thi Trên thực tế, các dự án đầu tư, ít quan tâm tới quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Đánh giá kết

quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước cho thấy diện tích của một số loại đất đã được sử dụng vượt chỉ tiêu quy hoạch hoặc diện tích không đạt chỉ tiêu đề

ra Quy định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt cũng chưa phát huy hiệu quả, khó thấy được giao đất có phù hợp quy hoạch sử dụng đất hay không

* Bất cập trong mối quan hệ với các quy hoạch khác

Theo pháp luật hiện hành, thẩm quyền cao nhất phê duyệt quy hoạch đô thị thuộc Thủ tướng Chính phủ, hầu hết quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đều thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và UBND cấp quận, huyện Đối với quy hoạch sử dụng đất, thẩm quyền cao nhất phê duyệt thuộc Quốc hội và thẩm quyền thấp nhất thuộc UBND cấp huyện

Căn cứ vào thẩm quyền, thì quy hoạch sử dụng đất có tính pháp lý cao hơn Nhưng trên thực tế, quy hoạch sử dụng đất không làm được vai trò phân bổ quỹ đất cho các ngành Nhà đầu tư cũng không thể tìm được địa điểm đầu tư trong quy hoạch sử dụng đất Người đang sử dụng đất cũng không thể biết được đất của mình có bị thu hồi không khi nhìn vào quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được quy định khá cụ thể ở Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, nhưng các Luật này cũng không nói rõ quy hoạch nào làm trước và quy hoạch nào làm sau Trong quy hoạch xây dựng luôn có một phần nói về quy hoạch sử dụng đất Ngược lại, quy hoạch sử dụng đất lại làm cho những nơi đã có quy hoạch đô thị được phê duyệt

Về nội dung, giữa hai loại quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội có rất nhiều phần trùng lặp dẫn đến tình trạng lãng phí

* Bất cập của việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất

Nếu xem xét theo thời kỳ quy hoạch thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất có thời kỳ quy hoạch là 10 năm trong khi quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch ngành thường có thời kỳ quy hoạch từ 15 đến 20 năm Vì vậy, nếu quy hoạch sau dựa vào kết quả dự báo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì tầm dự báo sẽ không đủ xa để có thể làm căn

cứ xây dựng phương án quy hoạch Theo thực tế lập quy hoạch tổng thời gian lập các quy hoạch tổng thể trong đô thị, từ khi lập nhiệm vụ cho đến khi phê duyệt quy hoạch thường mất tối thiểu là 3 năm và thậm chí kéo dài đến 5-6 năm

1.1.1.4 Tổng quan về công tác đánh giá đai xây dựng đô thị

- Khái niệm về đất xây dựng đô thị

Đất xây dựng đô thị: là đất xây dựng các khu chức năng đô thị (bao gồm cả các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị) Đất dự phòng phát triển, đất nông lâm nghiệp trong đô thị và các loại đất không phục vụ cho hoạt động của các chức năng đô

thị không phải là đất xây dựng đô thị (Nguồn: Trích mục 1.2 Chương I: Quy

hoạch không gian, Quyết định số 04/2008/ QĐ-BXD ngày 3/4/2008)

- Đánh giá đất đai thích nghi xây dựng đô thị

Cơ sở kỹ thuật trong việc lựa chọn đất đai xây dựng đô thị là việc đánh giá đất đai theo điều kiện tự nhiên kết hợp việc định lượng các nhóm yếu tố thuộc về điều kiện kinh tế - xã hội theo mức đánh giá đặc trưng riêng cho việc sử dụng đất xây dựng đô thị Đây là một bài toán phân tích đánh giá đa tiêu chuẩn Cụ thể:

+ Đánh giá thích nghi tự nhiên: Chỉ ra mức độ thích hợp của loại hình sử dụng đất đối với điều kiện tự nhiên không tính đến các điều kiện kinh tế - xã hội Đặc biệt, đối với loại hình sử dụng đất đặc thù sử dụng cho việc xây dựng nơi cư trú của con người thì vẫn phải cân nhắc kĩ lưỡng trước khi đánh giá

+ Đánh giá thích nghi kinh tế - xã hội: Các quyết định sử dụng đất đai thường cân nhắc về mặt kinh tế - xã hội Tính thích nghi về mặt kinh tế - xã hội của loại hình sử dụng đất xây dựng đô thị được xác định bằng các yếu tố: hệ thống

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường sống trong đô thị…

1.1.2 Cơ sở lý luận về Thương mại – dịch vụ

1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại thương mại – dịch vụ

- Khái niệm về thương mại – dich vụ

Thương mại là một ngành kinh tế độc lập mà hoạt động của nó là mua, bán hàng hóa và dịch vụ

Dịch vụ là toàn bộ các hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu nào đó của con người mà sản phẩm của nó tồn tại dưới hình thái phi vật thể

Thương mại – dịch vụ là sự trao đổi mua bán hay cung cấp các dịch vụ (sản phẩm vô hình) trên thị trường Dịch vụ chính là đối tượng của trao đổi mua bán Các chủ thể tham gia trao đổi đa dạng bao gồm các ổ chức các nhân, đơn vị, doanh nghiệp trong phạm vi một quốc gia hoặc giữa các bộ phận quốc gia với nhau

- Đặc điểm của thương mại – dịch vụ

Thứ nhất: Dịch vụ là loại sản phẩm vô hình, không sờ mó, nhìn thấy được nhưng lại được cảm nhận qua tiêu dùng trực tiếp của khách hàng Quá trình sản xuất và tiêu dùng sản phẩm dịch vụ diễn ra đồng thời, nhưng hiệu quả của dịch

vụ đối với người tiêu dùng lại rất khác nhau

Thứ hai: Thương mại dịch vụ có phạm vi hoạt động rất rộng, từ dịch vụ cho tiêu dùng cá nhân đến dịch vụ sản xuất, kinh doanh, quản lý trong tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân, thu hút đông đảo người tham gia với trình độ cũng rất khác nhau, từ lao động đơn giản đến lao động chất xám có trình độ Do đó đây là một lĩnh vực có nhiều cơ hội phát triển và tạo được nhiều công ăn việc làm, rất có

ý nghĩa về kinh tế – xã hội ở nước ta hiện nay

Thứ ba: Thương mại dịch vụ hiện nay đang có sự lan tỏa rất lớn, ngoài tác dụng trực tiếp, nó còn có vai trò trung gian đối với sản xuất và thương mại hàng hóa, nên phát triển thương mại dịch vụ có ảnh hưởng gián tiếp lên tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân, do đó tác dụng của thương mại dịch vụ là rất lớn

- Các loại hình thương mại - dịch vụ nghiên cứu

+ Loại hình chợ

*Khái niệm: Theo TCVN 9211:2012, Chợ được định nghĩa là môi trường kiến trúc công cộng của một khu vực dân cư được chính quyền quy định, cho phép hoạt động mua bán hàng háo và dịch vụ thương nghiệp Bao gồm chợ tổng hợp, chợ chuyên doanh, chợ đầu mối, chợ truyền thống văn hóa, chợ dân sinh,…

*Phân loại chợ: Theo Nghị định 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm

2003 của Chính phủ về phát triển và quản lý chợ, qui mô chợ được phân thành 3 loại chủ yếu là chợ hạng I, chợ hạng II và chợ hạng III Việc phân loại theo qui

mô chợ được căn cứ vào số hộ kinh doanh cố định trên chợ và thực trạng cơ sở

vật chất của chợ (Đính kèm phụ lục I)

+ Loại hình siêu thị

*Khái niệm: Siêu thị là loại hình cửa hàng hiện đại; kinh doanh tổng hợp hoặc chuyên doanh; có cơ cấu chủng loại hàng hóa phong phú, đa dạng, bảo đảm chất lượng; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hàng hóa của khách hàng

*Phân loại: Qui chế của Bộ Thương mại phân loại siêu thị theo qui mô, cụ thể siêu thị được phân thành 3 hạng: hạng I, hạng II và hạng III Qui chế này qui định như sau: Được gọi là Siêu thị và phân hạng Siêu thị nếu cơ sở kinh doanh thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với Quy hoạch phát triển mạng lưới thương mại của tỉnh, thành phố và có quy mô, trình độ tổ chức kinh doanh đáp

ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Siêu thị (Đính kèm Phụ Lục I)

+Loại hình trung tâm thương mại

*Khái niệm: Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cần phát triển hoạt động kinh doanh của thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ

*Phân loại: Theo quy chế về Siêu thị, Trung tâm thương mại, được gọi là Trung tâm thương mại và phân hạng Trung tâm thương mại nếu cơ sở kinh doanh thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với Quy hoạch phát triển mạng lưới thương mại của tỉnh, thành phố và có quy mô, trình độ tổ chức kinh doanh đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quy

định (Đính kèm Phụ Lục I)

1.1.2.3 Quan điểm phát triển Thương mại – dịch vụ

- Trên thế giới

Ở hầu hết các quốc gia, họ rất chú trọng việc phát triển thương mại, về quy

mô có thể khác nhau, nhưng đều có hai loại hình siêu thị, trung tâm thương mại,

nhất là trên thị trường các thành phố, thị trấn Tại các nước phát triển, hai loại hình này thường được tổ chức thành các hệ thống, các chuỗi siêu thị, trung tâm thương mại (kết nối theo chiều dọc) hoặc quy tụ thành các tổ hợp thương mại, các công viên mua sắm (kết nối theo chiều ngang), thậm chí còn hình thành nên các tập đoàn, các hãng bán lẻ xuyên quốc gia, có mạng lưới trên toàn cầu, trong đó thành phần chủ yếu là các siêu thị, trung tâm thương mại

- Ở Việt Nam

Quan điểm phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại

Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM gắn liền quá trình hiện đại hóa hệ thống phân phối trong nước, thực hiện mục tiêu “phấn đấu đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đã được xác định trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2011 - 2020

Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM phù hợp qui hoạch vùng, qui hoạch đô thị và qui hoạch nông thôn; mật độ và qui mô của các siêu thị, TTTM được xác định phù hợp với đặc điểm, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng vùng, khu vực trên địa bàn cả nước; theo qui chuẩn và tiêu chuẩn thống nhất, đạt trình độ tiên tiến; chú trọng đến công tác bảo vệ môi trường, giảm thiểu các nguy cơ gây tác hại đến môi trường trong hoạt động kinh doanh của siêu thị, TTTM

Quan điểm bố trí không gian kiến trúc của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại

Không gian kiến trúc của chợ, trung tâm thương mại, siêu thị vừa phải đảm bảo sự thuận tiện cho hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá, đảm bảo yêu cầu về

vệ sinh môi trường và an toàn giao thông, vừa phải đảm bảo khả năng phát triển

mở rộng của các loại hình thương nghiệp có liên quan khác Đặc biệt, không gian kiến trúc của các chợ nông thôn phải thuận tiện, phù hợp với đặc điểm sinh hoạt

Đây là quan điểm cần được quán triệt trong quá trình chỉ đạo lập quy hoạch tổng thể các công trình kiến trúc của một khu vực đô thị hay cụm dân cư, … Điều này có ý nghĩa không nhỏ đối với sự ổn định về không gian kiến trúc của một khu vực trong quá trình phát triển dài hạn và nâng cao hệ số sử dụng của các công trình chợ, trung tâm thương mại, siêu thị Vấn đề đặt ra cần giải quyết là:

+ Đặt chợ, trung tâm thương mại, siêu thị trong quá trình phát triển của không gian kiến trúc tổng thể tại mỗi khu vực, đảm bảo sự hài hoà giữa sự phát triển của từng loại hình đối với các loại hình thương mại khác trong khu vực, giữa chợ, trung tâm thương mại, siêu thị với các khu vực dân cư

+ Việc thiết kế không gian kiến trúc cụ thể của chợ, trung tâm thương mại, siêu thị phải chi tiết và bao hàm được mọi yêu cầu về đi lại, điều kiện sinh hoạt

củ, yêu cầu tổ chức kinh doanh của từng ngành, qui mô phát triển kinh doanh,

1.1.2.4 Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ

- Quyết định số 04/2008/ QĐ-BXD ngày 3 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây Dựng, Chương II về Quy hoạch không gian, cụ thể bao gồm các mục sau:

+ Mục 2.2 Tổ chức không gian trong quy hoạch chung xây dựng đô thị về lựa chọn đất xây dựng đô thị

+ Mục 2.5.1 Yêu cầu đối với cơ cấu tổ chức hệ thống các công trình dịch

+Mohamed Abdullad Al-Shalabi (2006), Ứng dụng GIS và phân tích đa tiêu chuẩn lựa chọn khu ở Mô hình lựa chọn vị trí thích hợp phát triển đô thị để

hổ trợ quyết định trong việc quy hoạch khu ở trên địa bàn thành phố Sana Tiêu chí đánh giá được lựa chọn nhóm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gồm: yếu tố

dộ dốc, độ cao, khả năng tiếp cận đường giao thông, hướng, loại hình sử dụng đất, nhóm môi trường: khoảng cách đến khu công nghiệp, đến trạm xử lí nước thải

+Imtiaz Ahmed Chandio, Abdul-Nasir Matori, Dano Umar Lawal và Soheil Sabri (2011), Ứng dụng GIS và AHP trong quy hoạch công viên tại thành phố Larkana, Pakistan Bao gồm các tiêu chí : Quỹ đất (Đất trống, hiện trạng công viên); Giá đất; Khả năng tiếp cận (đường giao thông, mật độ dân số); Kinh tế- xã hội (Thu nhập)

+Seyed Ali Jozi, Narges Zaredar and Sahar Rezaian (2011), Đánh giá đất phục vụ mở rộng khu giải trí sử dụng phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn không gian Địa bàn nghiên cứu tại thành phố Varjin, Iran Mục tiêu của nghiên cứu đánh giá đất thành phố Varjin, phục vụ việc mở rộng khu giải trí thông qua phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn không gian Tiêu chí đánh giá được lựa chọn liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường

+Thạc sỹ Phạm Thanh Khoa, Đánh giá đất xây dựng phục vụ cho phát triển khu ở mới trên địa bàn thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương bằng kỹ thuật “Quá

trình phân tích thứ bậc” (AHP) Tiêu chí đánh giá bao gồm điều kiện tự nhiên (cường độ nén của đất, nước ngầm, ngập úng); Vị trí (trung tâm cấp vùng, trung tâm cấp phường, cảnh quan, hệ thống giao thông cấp đô thị, mạng lưới điện, cấp thoát nước cấp đô thị); Hạ tầng đô thị (trường học, bệnh viện, chợ); Môi trường (khu công nghiệp, nghĩa trang)

- Dựa vào đặc điểm hình thành và phát triển loại hình thương mại – dịch vụ (chợ, siêu thị, trung tâm thương mại,…) trên địa bàn quận Bình Tân

1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013;

- Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày

31 tháng 12 năm 2019;

- Quyết định số 6012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2012 phê duyệt đồ

án quy hoạch chung xây dựng quận Bình Tân đến năm 2020;

- Quyết định 17/2009.QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về Ban hành Quy hoạch định hướng phát triển

hệ thống chợ - siêu thị - trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2015;

- Căn cứ Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ về phát triển và quản lý chợ;

- Căn cứ Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 9 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại về việc ban hành Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại;

- Tiêu chuẩn 9211-2012 về Tiêu chuẩn thiết kế Chợ;

- Quyết định số 04/2008/ QĐ-BXD ngày 3 tháng 04 năm 2008 về ban hành

“Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”;

- Báo cáo 48/BC-UBND ngày 14 tháng 02 năm 2017 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân về kết quả triển khai Kế hoạch phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị -Trung tâm thương mại trên địa bàn quận năm 2016-2017 và phương hướng năm

2017

Tiểu kết chương 1

Chương 1 là tổng hợp các cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý có liên quan đến

đề tài làm nền tảng và làm căn cứ để tiến hành công tác đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân

Cơ sở lý luận bao gồm từ các lý thuyết cơ bản về đất đai, đặc điểm và vai trò của đất đai, quy hoạch sử dụng đất, phân vùng sử dụng đất đến các lý thuyết tổng quan về công tác đánh giá đất đai xây dựng đô thị, các lý thuyết về khái niệm, đặc điểm về thương mại – dịch vụ, quan trọng nhất là các quan điểm, cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ và một số mô hình quy hoạch đất đô thị của một số các nhà khoa học trên thế giới và trong nước

Cơ lý pháp lý bao gồm những quy định pháp luật nói chung và những quy định về vấn đề trong quy hoạch sử dụng đất nói riêng nhằm đảm bảo việc đánh giá tiềm năng đất phục vụ cho quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ là nằm trong khuôn khổ quy định của nhà nước, của pháp luật

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI CHỢ, SIÊU THỊ, TRUNG

TÂM THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN

2.1 Khái quát về địa bàn quận Bình Tân

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Bình Tân là quận mới được thành lập trên cơ sở tách một phần lãnh thổ của huyện Bình Chánh (gồm các xã Bình Hưng Hòa, Bình Trị Đông, Tân Tạo và thị trấn An Lạc) với diện tích tự nhiên là 5.202,09 ha (theo Nghị định số 130/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 của Chính Phủ về việc tách huyện Bình Chánh thành quận Bình Tân và huyện Bình Chánh) và được chia thành 10 phường

Quận Bình Tân có tọa độ địa lý từ 10°27’38” đến 10°45’30” vĩ độ Bắc và

từ 106°27’51” đến 106°42’00” kinh độ Đông Ranh giới hành chính quận được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp quận 12 và huyện Hóc Môn;

- Phía Nam giáp quận 8;

- Phía Đông giáp quận 6, quận 8 và quận Tân Phú;

- Phía Tây giáp huyện Bình Chánh

Với vị trí cửa ngõ phía Tây và là vùng trọng điểm phát triển kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, quận Bình Tân có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm cũng như với bên ngoài,

là cơ hội để thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quận

Bảng 2.1 Các đơn vị hành chính trên địa bàn quận

STT ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH DIỆN TÍCH (ha) TỶ LỆ ( %)

Nguồn: Phòng Thống Kê Quận

2.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình quận Bình Tân thấp dần theo hương Đông Bắc-Tây Nam, cao trình biến dạng 0,5-4m so với mực nước biển, chia làm 2 vùng: Vùng 1: vùng cao

Đông, Bình Hưng Hòa Vùng 2: vùng thấp dạng địa hình tích tụ bao gồm phường

An Lạc, phường Tân Tạo

2.1.3 Khí hậu

Bình Tân năm trong trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo Có hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng tư năm sau Khí hậu của quận tương đối ổn định, thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân Tuy nhiên lượng mưa tập trung theo mùa,

có những kỳ xảy ra hạn hán làm ảnh hưởng không nhỏ đến năng xuất và đời sống của người dân

2.1.4 Tài nguyên thiên nhiên

- Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt của quận Bình Tân bao gồm hệ

thống các sông, rạch, mực nước chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ thủy triều 3

hệ thống sông lớn: sông Nhà Bè - Rạp Soài, Vàm Cỏ Đông và sông Sài Gòn

- Nguồn nước ngầm: Theo các kết quả điều tra, khảo sát về nước ngầm trên

địa bàn quận Bình Tân cho thấy, nguồn nước ngầm phân bố khá rộng nhưng ở độ sâu từ 150 - 300 m, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pleitoxen, trong đó có nơi 30 - 40m Nhìn chung nguồn nước ngầm quận Bình Tân khá tốt và dồi dào, đang giữ vị trí quan trọng trong việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận

2.1.5 Thực trạng về môi trường

Hoạt động vệ sinh môi trường trên địa bàn quận trong những năm qua đã

có nhiều quan tâm, cải tiến Trong những năm gần đây, địa bàn quận thường xuyên chú trọng tuyên truyền giáo dục và phát huy giữ gìn vệ sinh môi trường trong nhiều tầng lớp nhân dân, tạo động lực lớn trong việc nâng cao ý thức bảo

vệ môi trường của người dân

Quá trình phát triển kinh tế đã làm cho môi trường thay đổi theo chiều hướng ngày càng kém; nguyên nhân ảnh hưởng đến môi trường chủ yếu là: Nước thải sinh hoạt chiếm tỷ lệ chủ yếu trong tổng lượng nước thải mà các sông, kênh rạch nhận được; hệ thống lưu lượng của các loại giao thông cơ giớ gia tăng và chất thải y tế chưa được xử lý đầy đủ cũng góp phần ô nhiễm môi trường

2.1.6 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

2.1.6.1 Tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng năm 2016 đạt được

Tổng giá trị sản xuất 09 tháng đầu năm 2016 ước đạt 32.651,036 tỷ đồng, đạt 74,40% so với kế hoạch năm, tăng 14,15% so với cùng kỳ Cụ thể:

- Thương mại - Dịch vụ: Giá trị sản xuất ước đạt 14.156,888 tỷ đồng, đạt

75,49% kế hoạch năm, tăng 20,56% so với cùng kỳ, tỷ trọng chiếm 43,35% so tổng giá trị sản xuất Trong đó, ngành thương mại vẫn là lĩnh vực mũi nhọn (chiếm 68,03% tổng doanh thu) Ngành thương mại chiếm 68,04%/tổng giá trị sản xuất ngành Thương mại – dịch vụ (chủ lực là 7 chợ truyền thống, 01 trung tâm thương mại, 05 siêu thị,…); ngành dịch vụ chiếm 13,01%; ngành ăn uống chiếm 18,95%

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp: Giá trị sản xuất ước đạt 18.442,353

tỷ đồng, đạt 73,58% kế hoạch năm, tăng 9,72% so với cùng kỳ, tỷ trọng chiếm 56,48% so tổng giá trị sản xuất

- Nông nghiệp: Giá trị sản xuất nông nghiệp ước đạt 51,759 tỷ đồng, đạt

74,99% kế hoạch năm, tăng 1% so với cùng kỳ, tỷ trọng chiếm 0,17%

2.1.6.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng “Dịch vụ - Công nghiệp - Nông nghiệp” Tập trung thực hiện mục tiêu góp phần kiềm chế lạm phát, nâng cao chất lượng, năng lực cạnh tranh và hiệu quả của kinh tế, chú trọng tăng trưởng bền vững, đảm bảo tốc độ tăng trưởng tổng giá trị sản xuất 14% đến 15%, trong đó, phấn đấu:

- Tốc độ tăng thương mại, dịch vụ tăng 20% đến 21%

- Tốc độ tăng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tăng 9% đến 10%

- Phát triển nông nghiệp toàn diện theo hướng nông nghiệp đô thị xanh, sạch

2.1.7 Dân số, lao động

2.1.7.1 Hiện trạng dân số

Năm 2015 dân số quận Bình Tân là 691.719 người (Niên giám thống kê

quận Bình Tân năm 2015) Mật độ dân số bình quân 13.333 người/km2, dân cư của quận phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính phường; tập trung cao nhất ở phường Bình Hưng Hòa A với 113.245 người chiếm 16,37%, thấp nhất

là phường An Lạc A với 36.304 người chiếm 5,25% Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trong các năm gần đây đã giảm tích cực từ 1,15% (năm 2011) xuống còn 1,09%

phường Bình Trị Đông (64.502 người) (Niên giám thống kê quận Bình Tân năm

2015) Trong 9 tháng đầu năm 2016 đã giải quyết việc làm mới cho 15.885 lao

động, vượt 58% kế hoạch năm, tăng 64,9% so với cùng kỳ

2.1.8 Phát triển đô thị

Quy hoạch chung xây dựng quận Bình Tân đến năm 2020 đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt theo Quyết định số 6012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2012 Đồng thời Quận đã hoàn thành các đồ án quy hoạch chi tiết

tỷ lệ 1/2000, phủ kín 100% diện tích đất tự nhiên toàn quận, đây là cơ sở phục vụ công tác quản lý xây dựng, san lấp mặt bằng, giảm tình trạng xây dựng không phép, sai phép và không theo quy hoạch So với 10 - 15 năm trước đây, quận Bình Tân đã có những thay đổi toàn diện nhờ sự đầu tư mạnh mẽ của Nhà nước vào cơ

sở hạ tầng với nhiều công trình trọng điểm

Về thực trạng không gian đô thị, các khu vực chức năng như: hành chính, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại dịch vụ được phân bố chủ yếu

ở phía Nam quận, thuộc phường An Lạc và An Lạc A Các khu công nghiệp được phân bố theo hai phía Bắc, Nam của quận

2.2 Thực trạng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân

2.2.1 Thực trạng chợ trên địa bàn quận Bình Tân

Tính đến nay, trên địa bàn có tổng cộng 7 chợ: gồm 05 chợ do nhà nước quản lý (Chợ An Lạc, chợ Bà Hom, chợ Bình Trị Đông B, chợ Khu Phố 2, chợ Bình Hưng Hòa) và 02 chợ do tư nhân quản lý (Chợ Bình Long, Chợ Kiến Thành)

và có khoảng 31 chợ tự phát trên địa bàn

2.2.1.1 Thực trạng phát triển chợ theo quy mô

Trên địa bàn quận Bình Tân có 01 chợ/ 07 chợ có số điểm kinh doanh/hộ kinh doanh cố định trên chợ là hơn 400 điểm/ hộ kinh doanh đạt quy mô chợ Hạng

I là Chợ An Lạc trên địa bàn phường An Lạc nhưng chưa đạt đầy đủ các yêu cầu

về cơ sở hạ tầng được quy định trong Nghị định 02/2003 của Chính Phủ về tổ chức, quản lý, kinh doanh chợ nên chỉ được xếp vào chợ Hạng II Đối với 6 chợ còn lại chỉ đạt quy mô chợ Hạng III bao gồm: Chợ Bà Hom; Chợ Bình Trị Đông B; Chợ Khu Phố 2; Chợ Bình Long; Chợ Bình Hưng Hòa; Chợ Kiến Thành

Bảng 2.2 Bảng phân loại chợ theo quy mô kinh doanh

Nguồn: Theo Báo cáo 48/BC-UBND và tổng hợp phiếu điều tra chợ trên địa bàn

phường

Hạng chợ

Tổng số điểm kinh doanh

Số điểm kinh doanh đang hoạt động

Số điểm kinh doanh không hoạt động

2.2.1.2 Thực trạng phân bố mạng lưới chợ trên địa bàn quận

Trên địa bàn quận Bình Tân có 07 chợ phân bố theo đơn vị phường như sau:

Bảng 2.3 Bảng thống kê chợ theo đơn vị phường, xã

STT Địa bàn phường Số lượng

Nguồn: Theo Báo cáo 48/BC-UBND và tổng hợp phiếu điều tra chợ trên địa bàn

Từ số liệu thống kê trên cho thấy mật độ chợ của toàn quận hiện nay là 0,7 chợ/ phường (xã) Trong đó, phường có số lượng chợ nhiều nhất là phường An Lạc và Phường Bình Trị Đông B với mật độ chợ là 2 chợ/ phường (xã) chiếm hơn 50% số lượng chợ có trên địa bàn Các địa bàn phường Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Trị Đông A, An Lạc A và Bình Hưng Hòa B là không có chợ Điều này, cho thấy sự phân bố chợ trên địa bàn quận là chưa hợp lý vì có địa bàn thì có đến 2 chợ, có địa bàn thì không có chợ nào, mà chợ là loại hình kinh doanh hàng hóa tiêu dùng thường xuyên với bán kính phục vụ ngắn nên đây cũng chính là nguyên nhân các chợ tự phát mọc lên rất nhiều

2.2.2 Thực trạng tình hình kinh doanh của các chợ trên địa bàn quận

2.2.2.1 Tình hình kinh doanh của các chợ

- Các mặt hàng kinh doanh chủ yếu

Các mặt hàng chủ yếu được các tiểu thương ở các chợ trên địa bàn quận kinh doanh bao gồm: các loại hàng hóa thiết yếu hằng ngày như thịt, cá, các loại thủy hải sản, các loại rau, củ, các loại trái cây,…; ngoài ra còn có các loại hàng hóa khác như quần áo, giày dép, đồ gia dụng,…

- Số lượt người đến chợ

Theo số liệu điều tra cho thấy địa bàn có lượt người đến chợ đông nhất là

lên đến hơn 800 người/ chợ/ ngày Chợ Bình Hưng Hòa là chợ có lượt người đến chợ thấp nhất với khoảng 300 người/ chợ/ ngày và thời điểm tập trung cao là 450 người/ chợ/ ngày

Bảng 2.4 Bảng thống kê lượt người đến chợ trung bình 1 ngày và thời điểm tập trung cao

STT Tên chợ Trung bình 1 ngày

(lượt người) Thời điểm tập trung (lượt người)

Nguồn: Thống kê số liệu điều tra thực trạng phát triển chợ trên địa bàn

- Đối tượng đến chợ và nhu cầu chủ yếu của các đối tượng

Đối với chợ An Lạc, đối tượng đến chợ chủ yếu không chỉ là dân cư trên địa bàn quận, mà còn có dân cư của các địa bàn lân cận và khách vãng lai qua lại hằng ngày Nhu cầu đến chợ đối với dân cư trên địa bàn chủ yếu là mua hàng hóa thiết yếu hằng ngày như thịt, rau, cá và quẩn áo, ; đối với dân cư các địa bàn lân cận là mua các hàng hóa khác như quần áo, giày dép đồ gia dụng về để bán lại

Đối với chợ Kiến Thành, đối tượng đến chợ chủ yếu là dân cư trên địa bàn phường và dân cư các phường lân cận Đối với các chợ còn lại, đối tượng đến chợ chủ yếu là dân cư trên địa bàn phường Nhu cầu đến chợ của họ chủ yếu là mua hàng hóa thiết yếu hằng ngày như thịt, rau, cá và quần áo,

2.2.2.2 Đánh giá về tình hình kinh doanh của các chợ

Trong 07 chợ trên địa bàn có 01 chợ đã ngưng hoạt động vì vắng khách, có

01 chợ hoạt động rất tốt với lượt khách đến chợ mỗi ngày lên đến 700 khách, cao điểm là 800 khách (Chợ An Lạc) và có 2 chợ hoạt động khá tốt với lượt khách đến chợ trung bình mỗi ngày là trên 500 khách, cao điểm là trên 600 khách (Chợ

Bà Hom và chợ Kiến Thành), các chợ còn lại có mức độ hoạt động ở mức trung bình với lượt khách chỉ 300 khách, cao điểm 450 khách

Bảng 2.5 Bảng tình hình hoạt động của hệ thống chợ trên địa bàn

Bảng 2.6 Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các chợ trên địa bàn Quận

Nguồn: Thống kê số liệu điều tra thực trạng phát triển trên địa bàn quận Ghi chú: (1): Người/ Km²; (2): 1000 đồng/ người/ tháng

Nguyên nhân chính dẫn đến tình hình hoạt động của chợ là tốt hay kém chủ yếu do đặc điểm hình thành chợ là như thế nào, hay nói cách khác là các yếu tố xung quanh nơi hình thành chợ như thế nào

Từ bảng số liệu về vị trí đặc điểm hình thành chợ và bảng tình hình hoạt động kinh doanh của chợ trên địa bàn, ta có thể lý giải được nguyên nhân tại sao

Mât

độ dân

cư (1)

Thu nhập bình quân (2)

Bệnh viện (m)

Trường học (m)

Ven sông (m)

Nghĩa trang (m)

tình hình hoạt động của chợ An Lạc lại đạt mức tốt hơn và hút lượt khách đến chợ nhiều hơn so với các chợ khác, chính là do vị trí hình thành của chợ An Lạc chiếm

ưu thế cao hơn rất nhiều Với vị trí nằm cách trục giao thông chính của quận – đường Kinh Dương Vương 50 m với lưu lượng khách vãng lai qua lại đường này

là rất cao, đồng thời mật độ khu dân cư, cụm dân cư ở đây khá đông đúc khoảng

6645 người/ km² với thu nhập bình quân hàng tháng từ 3.65 triệu đồng/ người/ tháng Bên cạnh đó, chợ đảm bảo cách xa các khu dễ gây ô nhiễm như cách sông

2200 m, nghĩa trang 7300 m và cũng đảm bảo có khoảng cách nhất định với trường học để tránh gây ô nhiễm tiếng ồn Tất cả các yếu tố xung quanh chợ đều là những lợi thế có ảnh hưởng đến việc kinh doanh của chợ An Lạc Tuy nhiên, dù tình hình hoạt động rất tốt tuy nhiên bán kính từ chợ đến bệnh viện khá gần (400 m) nên tiếng ồn từ chợ sẽ ảnh hưởng lớn đến bệnh viện

Đối với chợ có tình hình hoạt động chỉ đạt mức độ khá là Chợ Kiến Thành

Về mặt vị trí hình thành, Chợ Kiến Thành, mặc dù có sự thuận lợi về khoảng cách

từ chợ đến trục thông chính nằm trong bán kính 100 m và nằm trong khu vực có mật độ dân cư khá đông khoảng 6216 người/ km² với thu nhập bình quân hàng tháng từ 3.61 triệu đồng và các yếu tố về ô nhiễm đều đảm bảo cách ly, tuy nhiên cũng giống chợ An Lạc, chợ lại nằm khá gần trường học (300 m) và gần siêu thị nên thay vì lựa chọn vào chợ người ta lựa chọn vào siêu thị để mua hàng hóa vừa sạch sẽ vừa tiện lợi Điều này, dẫn đến lượt khách đến chợ bị mất một khoảng rất lớn nên tình hình kinh doanh cũng từ đó mà chỉ đạt mức khá

Đối với 04 chợ có tình hình hoạt động ở mức tương đối thấp, mức trung bình là chợ Bà Hom, chợ Bình Long, Chợ Bình Hưng Hòa, Chợ Khu Phố 2 Riêng chợ Bình Long, nguyên nhân chính ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh của chợ chính là khoảng cách từ chợ đến trục giao thông khá xa so với các chợ khác lên đến 700 m và mật độ dân cư lại khá thưa khoảng 4676 người/ km², việc lưu thông của người dân đến chợ gặp ảnh hưởng, lượt khách ngày càng thưa, tình hình kinh doanh cũng giảm sút Đối với 3 chợ còn lại, với vị trí nằm khá gần trục giao thông

và các khu vực đều có mật độ dân cư khá đông đúc tuy nhiên các chợ đều có bán kính khá gần đến sông bị ô nhiễm, yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến lượt khách đến chợ sẽ giảm vì với khoảng cách ngắn như vậy thì mức độ ô nhiễm mà chợ bị ảnh hưởng sẽ cao, làm giảm vị thế của chợ, khi vị thế giảm thì tình hình kinh doanh cũng sẽ bị ảnh hưởng theo chiều hướng xấu Chợ Khu Phố 2 và chợ Bình Hưng Hòa đều rất gần với sông (đã bị ô nhiễm) gây ô nhiễm cho các hàng hóa trong chợ và ngược lại

Chính vì vậy, mặc dù việc dân cư đến mua hàng hóa là rất tiện lợi, tuy nhiên

họ sẽ dè chừng về mức độ ô nhiễm đối với hàng hóa mà họ sẽ sử dụng nên lượt khách đến chợ ngày càng giảm, tình hình kinh doanh theo đó giảm dần

Đối với chợ Bình Trị Đông, có một chợ có cơ sở vật chất khá khang trang

đi vào hoạt động đã được 6 năm Tuy nhiên, hiện tại chợ đã ngừng hoạt động vì vắng khách nguyên nhân chủ yếu là do dân cư thưa thớt cũng như khoảng cách đến trục giao thông chính lớn hơn 1000m khá xa so với các chợ khác Vì chợ nằm khá sâu và gần như cuối đường nên đã gây bất lợi cho việc di chuyển của dân cư

đến chợ, do thói quen chuộng sự tiên lợi, nhanh chóng cho nên thay vì đến chợ Bình Trị Đông người ta sẽ đến một ngôi chợ nào thuận tiện nhất với họ

Bên cạnh tình trạng một số chợ khang trang ngừng hoạt động thì hiện nay các chợ tự phát mọc lên như nấm ở khắp địa bàn quận Câu hỏi đặt ra là tại sao chợ có quy mô, được xây dựng đầy đủ, khang trang lại vắng khách và ngưng hoạt động trong khi chợ tự phát không đảm bảo các điều kiện về cơ sở vật chất, vệ sinh

và an toàn thì không chỉ hoạt động mạnh mà ngày một gia tăng

Nguyên nhân lớn nhất là do nhu cầu của người dân khá cao và thói quen chuộng sự tiện ích về mặt khoảng cách, họ lựa chọn đến chợ nào tiện nhất gần nhất, chỉ cần dừng xe mua chứ không phải chạy đến chợ gửi xe tốn chi phí tốn thời gian mất công mà họ vẫn mua được những hàng hóa mà họ cần Cốt lõi của vấn đề đó là khoảng cách hay nói cách khác đó chính là vị trí chợ Vị trí của các chợ tự phát thường gần các tuyến giao thông chính hay các tuyến dẫn ra tuyến giao thông chính và gần các khu đông đúc dân cư sinh sống, nên bản chất ở đó phải hình thành chợ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân ở đó và khách vãng lai

Thực trạng cho thấy còn rất nhiều mặt hạn chế trong công tác quy hoạch xây dựng chợ trên địa bàn quận còn chưa quan tâm nhiều việc đánh giá đất để đưa

ra lựa chọn về mặt vị trí đất đai phù hợp với mục đích sử dụng và chưa quan tâm nhiều đến mối quan hệ giữa giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất

Từ những phân tích trên, ta có thể thấy vị trí để xây dựng chợ phải là vị trí

có khoảng cách đến trục giao thông nằm ở mức vừa phải không quá xa (vì ảnh hưởng việc đi lại của dân cư và khách hàng) cũng không quá gần (vì sẽ ảnh hưởng đến vấn đề mỹ quan đô thị của quận và môi trường sinh sống của người dân) Thích hợp nhất là cách từ dưới 300 m Đồng thời, đảm bảo mật độ dân cư từ trên

3200 đến dưới 6300 người/ km² với thu nhập tương đối trên 2 – dưới 3,7 triệu đồng/ tháng Về khoảng cách đến các khu gây ô nhiễm như nghĩa trang, sông suối nên nằm xa trên 2000 m để bảo vệ môi trường sinh hoạt chợ hằng ngày Các yếu

tố như trường học và bệnh viện nên nằm trong bán kính vừa phải trên 500 – 1000

m vừa đáp ứng nhu cầu mua hàng hóa của người có nhu cầu, vừa đảm bảo không gây ô nhiễm tiếng ồn đến các khu này

2.3 Thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn

2.3.1 Thực trạng phát triển siêu thị

2.3.1.1 Thực trạng phát triển siêu thị theo quy mô

Hiện nay, các siêu thị trên địa bàn quận Bình Tân chưa đủ điều kiện để phân hạng theo quy định trong Quy chế của Bộ Thương mại (đã trình bày ở chương Tổng quan) Quận Bình Tân có 05 siêu thị, trong đó siêu thị có diện tích lớn nhất

là siêu thị Big C với 25000 m² kinh doanh hơn 40000 mặt hàng, thấp nhất là Siêu thị Điện máy Xuân Quang với 250 m² kinh doanh hơn 500 mặt hàng

Bảng 2.7 Bảng thống kê siêu thị theo quy mô

2.3.1.2 Thực trạng phân bố mạng lưới siêu thị trên địa bàn

Quận Bình Tân có 05 siêu thị phân bố theo đơn vị phường như sau:

Bảng 2.8 Bảng thống kê hệ thống siêu thị theo đơn vị phường trên địa bàn:

Nguồn: Thống kê số liệu điều tra hệ thống siêu thị trên địa bàn quận

Theo số liệu thống kê, địa bàn có số lượng Siêu thị nhiều nhất là phường Bình Trị Đông B với 3 siêu thị là Siêu thị Big C , Siêu thị CoopMart Bình Tân và Siêu thị Điện Máy Nguyễn Kim Trừ ba địa bàn phường Bình Trị Đông A và Tân Tạo là có 01 siêu thị thì các địa bàn còn lại đều không có siêu thị Sự phân bố siêu thị trên địa bàn quận có sự bất hợp lý và chưa có đồng đều về diện tích tự nhiên

2.3.1.3 Hình thức siêu thị

Không giống như hệ thống siêu thị trên thế giới, khái niệm siêu thị trong Qui chế siêu thị của Việt Nam không qui định phương thức kinh doanh của siêu thị là bán buôn hay bán lẻ mà chỉ qui định siêu thị là loại hình cửa hàng hiện đại, kinh doanh tổng hợp hay chuyên doanh Trên địa bàn quận Bình Tân có 05 siêu thị bao gồm 3 siêu thị kinh doanh tổng hợp và 2 siêu thị chuyên doanh như sau:

STT Tên Siêu thị Diện tích (m²) Số lượng mặt hàng

STT Địa bàn

Số lượng siêu thị

Tên siêu thị Đường

*Siêu thị kinh doanh tổng hợp bao gồm: Siêu thị BigC; Siêu thị CoopMart Bình Tân; Siêu thị AuChan; Siêu thị Điện Máy Nguyễn Kim (Bình Trị Đông) kinh doanh nhiều mặt hàng đa dạng

*Siêu thị chuyên doanh bao gồm: Siêu thị Điện máy Chợ Lớn; Siêu thị Điện Máy Xuân Quang kinh doanh mặt hàng kim khí điện máy

có nguồn gốc rõ ràng, đầy đủ nhãn mác và được kiểm tra chất lượng khá tốt và mức giá bán hợp lý trong tương quan với chất lượng được người tiêu dùng đánh giá cao

Đối với hai siêu thị điện máy Nguyễn Kim các mặt hàng kinh doanh chủ yếu là mặt hàng kim khí điện máy và một số mặt hàng gia dụng

Đối với siêu thị điện máy Chợ Lớn và siêu thị điện máy Xuân Quang, mặt hàng kinh doanh chủ yếu là mặt hàng kim khí điện máy

- Số lượt khách đến siêu thị

Bảng 2.9 Bảng thống kê lượt người đến siêu thị

Nguồn: Thống kê số liệu điều tra thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn

Theo số liệu điều tra cho thấy: Đối với loại hình kinh doanh tổng hợp siêu thị có lượt người đến đông nhất là siêu thị Big C với hơn 2500/người/ngày và thời điểm tập trung cao thì lên đến hơn 3500 người/ngày; thấp nhất là siêu thị Auchan

STT Tên Siêu Thị ngày (lượt người) Trung bình 1

Thời điểm tập trung cao (lượt người)

Siêu thị kinh doanh tổng hợp

Siêu thị chuyên doanh

với lượt người đến chỉ hơn 1000 người/ ngày và thời điểm tập trung cao là hơn

1500 người/ ngày Đối với loại hình chuyên doanh, siêu thị Điện máy Nguyễn Kim có lượt khách đến mua hàng là hơn 400 người/ ngày, cao điểm là hơn 500 người ngày cao hơn so với siêu thị điện máy Xuân Quang chỉ đạt 100 người/ ngày, cao điểm 200 người/ ngày

- Đối tượng chính đến siêu thị và nhu cầu chủ yếu của các đối tượng

Đối tượng chính đến siêu thị chủ yếu dân cư sinh sống trên địa bàn phường nơi hình thành siêu thị và dân cư của các địa bàn lân cận do số lượng siêu thị trên địa bàn là khá ít và phân bố không đồng đều nên bán kính phục vụ của các siêu thị trên địa bàn là khá cao, đặc biệt là các siêu thị kinh doanh tổng hợp do nhu cầu đến các siêu thị này (kinh doanh các mặt hàng thiết yếu) cao hơn các siêu thị chuyên doanh (kinh doanh các mặt hàng kim khí điện máy) Bên cạnh đó, một phần lượt khách là học sinh gần khu vực và các khách vãng lai qua lại trên các tuyến đường gần siêu thị

Nhu cầu chủ yếu của họ là mua sắm các hàng hóa thiết yếu như thịt, rau, cá,… thực phẩm đông lạnh, thực phẩm khô (các mặt hàng ở siêu thị đa dạng hơn

và đảm bảo vệ sinh hơn), mua sắm các hàng hóa khác như đồ gia dụng gia đình, quần áo, giày dép (độ bền cao hơn) và nhu cầu mua sắm văn phòng phẩm (sách,

vở, bút, viết,…) của học sinh, sinh viên gần khu vực và nhu cầu vui chơi, giải trí

2.3.2.2 Đánh giá tình hình kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn

Trên địa bàn quận, có 2 siêu thị (Big C – CoopMart) đạt mức độ hoạt động tốt vì có lượt khách đến mua sắm là trên 2000 khách một ngày, cao điểm là trên

3000 khách một ngày Một siêu thị hoạt động ở mức khá, một siêu thị ở mức trung bình và một ở mức kém

Bảng 2.10 Bảng tình hình hoạt động kinh doanh của siêu thị trên địa bàn

Nguồn: Thống kê số liệu điều tra thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn

Nguyên do chủ yếu ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của các siêu thị

chính là vị trí của các siêu thị Vị trí càng tốt thì lượt khách đến siêu thị càng đông

và tình hình kinh doanh cũng sẽ tốt hơn Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các siêu thị dưới đây sẽ minh chứng điều đó

STT Tên Siêu thị Tình hình hoạt động kinh doanh

Bảng 2.11 Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các siêu thị trên địa bàn

Ghi chú: (1) – (người/km²); (2) – (1000 đồng/ người/ tháng)

Từ bảng đặc điểm trên, ta có thể thấy đặc điểm vị trí hình thành của siêu thị Big C, siêu thị CoopMart lý giải cho tình hình hoạt động hiện tại rất tốt của siêu thị Vị trí hình thành của siêu thị Big C nằm ngay trục giao thông chính đường Hồ Học Lãm, là đường dẫn ra tuyến giao thông quan trọng nhất của quận – Quốc lộ 1A, lưu lượng giao thông qua lại giữa hai tuyến đường này là rất đông đúc Siêu thị CoopMart nằm cách trục giao thông khoảng 100 m Đồng thời, cả 2 siêu thị đều nằm trong khu dân cư, cụm dân cư có mật độ dân cư ở các khu vực này khá đông đúc và thu nhập bình quân đầu người hàng tháng ở mức tương đối Siêu thị Big C nằm ở vị trí cách trường học trong khoảng cách 600 m, tương đối hợp lý vì

vừa đảm bảo phục vụ nhu cầu đến mua sắm, vui chơi của học sinh gần đó vừa đảm bảo không gây ảnh hưởng về tình trạng ô nhiễm tiếng ồn của siêu thị đến các trường học nhưng siêu thị CoopMart Bình Tân lại nằm quá gần trường học gây ảnh hưởng lớn về mặt tiếng ồn Bên cạnh đó, vị trí siêu thị Big C cũng đảm bảo cách xa các khu vực gây ô nhiễm như nghĩa trang nhưng lại chỉ cách sông, suối

Khu dân cư (1)

Thu nhập bình quân (2)

Bệnh viện

Trường học

Nghĩa trang

Ven sông

1 BigC

Ngay trục giao thông chính