Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Pháp luật quy định về điều kiện đểcác chủ thể tham gia giao dịch và đồng thời quy định biện pháp chế tài nếu các bêntham gia không tuân thủ các điều kiện để giao dịch có giá trị pháp lí,

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

Giao dịch dân sự là một trong những phương tiện hữu hiệu nhất để các chủ thểcủa quan hệ pháp luật dân sự xác lập và thực hiện các quyền và lợi ích hợp phápcủa mình cũng như phải chịu những nghĩa vụ dân sự nhất định trong các quan hệdân sự nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình trong sản xuất và sinh hoạt Cùng với sựphát triển chung của nền kinh tế thì các giao dịch dân sự diễn ra ngày càng nhiều

và đa dạng Cũng chính vì nguyên nhân này mà các tranh chấp trong giao dịch dân

sự đã và đang tăng lên đáng kể cả về số lượng cũng như sự phức tạp của nó Trong

đó thì các giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của giao dịchchiếm một phần đáng kể Với mong muốn cầu thị, có cơ hội để hiểu thêm về cácquy định của pháp luật nước ta về hình thức của giao dịch dân sự nên em đã chọn

chủ đề “ Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức” là

chủ đề cho bài tập lớn cuối kì của mình

Bài viết của em còn thiếu xót em mong nhận được sự góp ý của quý thầy cô đểbài làm của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn!

NỘI DUNG

I Giao dịch dân sự

1 Khái niệm giao dịch dân sự

Trong đời sống hiện nay, giao dịch dân sự được xem là công cụ hữu ích và cóhiệu quả nhất đảm bảo cho các quan hệ dân sự được thực hiện trong hành langpháp lý nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự

Dưới góc độ khoa học, khái niệm giao dịch dân sự được các nhà khoa học Việt

Nam đề cập trong nhiều tài liệu ở những góc độ khác nhau như: “Giao dịch dân sự

là hành vi được thực hiện nhằm thu được kết quả nhất định và pháp luật tạo điều

kiện cho kết quả trở thành hiện thực” hay “ giao dịch dân sự là một sự kiện pháp

lí, bào gồm hành vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương ( hợp đồng) làm phát sinh hậu quả pháo lý”

Theo từ điển luật học, Nxb Tư pháp năm 2006 thì: “Giao dịch dân sự là hành vi

pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự”.

Theo Điều 121 BLDS 2005: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp

lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Từ những phân tích trên chúng ta có thể kết luận: “ Giao dịch dân sự là sự thể

hiện ý chí một cách tự nguyện của các chủ thể thông qua hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương nhằm làm phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự”.

2 Đặc điểm của giao dịch dân sự

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy giao dịch dân sự có các đặc điểm chungnhư sau:

Thứ nhất, nó phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia giao dịch Giao

dịch dân sự đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống của con người vì vậy khi thamgia vào một giao dịch, các chủ thể đều đạt được mục đích nhất định nhằm thỏamãn như cầu sản xuất kinh doanh hoặc sinh hoạt tiêu dùng.Để đạt được mục đích

đó chủ thể phải thể hiện được ý chí của mình “sự thể hiện ý chí là hành vi có ý chínhằm thu một kết quả nhất định và là yếu tố bắt buộc của giao dịch pháp lí Nhưvậy, tuy hành vi có ý chí nhưng không làm phát sinh hậu quả pháp lí hoặc làm phátsinh hậu quả pháp lí nhưng các bên đều không mong muốn xảy ra thì hậu quả cũng

ko xảy ra Nên muốn làm phát sinh hậu quả pháp lí thì sự thể hiện ý chí phải đượcdiễn ra theo hình thức nhất định phù hợp với quy định của pháp luật

Thứ hai, Các bên trong giao dịch phải tự nguyện Đây là phản ánh sự thống

nhất ý chí của các bên nên nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết lập giao dịchdân sự Trong các giao dịch nếu thiếu yếu tố này thì không thể coi là giao dịchđược Bởi lẽ trong giao dịch dân sự các chủ thể tham gia vào giao dịch dân sựnhằm một mục đích nhất định phục vụ cho nhu cầu vật chất hay tinh thần của họ

Để có được mục đích đó người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự,còn đối với những người bị hạn chế năng lực hành vi thì chỉ được tham gia trong

một số giao dịch nhất định hoặc phải có người đại diện, người tham gia giao dịchtrên cơ sở tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ ba, giao dịch dân sự luôn làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa

vụ của chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự Không phải bất cứ sự thỏa thuận hayhành vi pháp lý đơn phương nào cũng được coi là giao dịch dân sự Nó chỉ đượccoi là giao dịch dân sự khi hành vi đó làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,nghĩa vụ dân sự của chủ thể theo đúng quy định của pháp luật

Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái với pháp luật và đạo đức xã

hội Trong giao dịch dân sự, khi tham gia giao dịch các chủ thể đều phải nhằm đạtđược một mục đích nhất định và mong muốn mục đích của mình trở thành hiệnthực Do vậy, để đạt được mục đích đó các chủ thể có quyền tự do đặt ra những yêucầu, cam kết đó không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội Bởi lẽ, pháp luậtcủa các nước, ngoài việc tạo điều kiện để cho các giao kết trở thành hiện thực, cònphải đặt ra những quy phạm pháp luật bảo vệ lợi ích chung của xã hội, trong đó cólợi ích của chính các các chủ thể tham gia giao dịch

3 Ý nghĩa của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng, thiết thực góp phần thúc đẩy các giaolưu dân sự phát triển, phù hợp với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường

Tạo ra hành lang pháp lí an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch

Các bên tham gia giao dịch có quyền tự do, tự nguyện tham gia nhưng phải đặttrong khuôn khổ các quy định của pháp luật Pháp luật quy định về điều kiện đểcác chủ thể tham gia giao dịch và đồng thời quy định biện pháp chế tài nếu các bêntham gia không tuân thủ các điều kiện để giao dịch có giá trị pháp lí, thì giao dịchdân sự bị vô hiệu, các bên phải chịu hậu quả pháp lí nhất định Việc quy định nàynhằm bảo vệ trật tự công, tạo hành lang pháp lí an toàn cho các chủ thể tham giagiao dịch

Là cơ sở pháp lí giải quyết các tranh chấp xảy ra.

Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà các bên đã thỏa thuân đó sẽ làchứng cứ quan trọng để xác định xem ai là người vi phạm, mức độ vi phạm, cầnphải áp dụng biện pháp chế tài như thế nào cho phù hợp Nếu trong trường hợpgiao dịch dân sự vô hiệu thì cam kết đóng vai trò quan trọng xác định lỗi của các

bên tham gia, trên cơ sở đó xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với bên

vi phạm khi giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu

Bảo đảm cho việc kiểm tra của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những cam kết thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch là căn cứ vững chắc

để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra xem các chủ thể có tuân thủnghiêm túc theo các quy định của pháp luật hay không Đồng thời áp dụng biệnpháp chế tài cho các bên vi phạm cần thiết Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì tuyên

bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lí giao dịch dân sự vô hiệu

Góp phần ổn định trong các quan hệ sở hữu tài sản

Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi tham gia giaodịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm các quy định của nhà nước Nếumột bên vi phạm thì giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậuquả pháp lí nhất định có thể gây bất lợi cho chính họ Việc quy định này có ý nghĩakhắc phục những thiệt hại cho bên vi phạm, đồng thời còn tạo ra sự công bằng xãhội và là lời cảnh báo cho các chủ thể khác khi tham gia một giao dịch

II Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lí.

Điều 127 BLDS quy định về giao dịch dân sự vô hiệu theo đó thì: “Giao dịch

dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu” Căn cứ vào đó chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự mà các bên chủ thể tham gia giao dịch không tuân thủ theo ít nhất một trong các điều kiện mà pháp luật quy định đối với giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật

Hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu có thể được hiểu là những hệ quả pháp lí phát sinh theo quy định của pháp luật trong trường hợp giao dịch dân sự bị

vô hiệu Hậu quả này chỉ phát sinh khi có quyết định của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền hoặc trên cơ sở một quyết định, bản án của Tòa án có hiệu lực phápluật Cơ sở để xác định hậu quả pháp lí có thể được pháp luật dân sự quy địnhtrước hoặc do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận Hiện nay, hậu quả của giaodịch dân sự vô hiệu được quy định trong bộ luật dân sự cụ thể tại Điều 137:

“ Điều 137: Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể từ thời điểm xác lập.

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì phải trả cho nhau bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, trên đây là những khái quát chung nhất về giao dịch dân sự vô hiệu.

Khi có tranh chấp xảy ra Tòa án hoặc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứvào từng tình huống cụ thể để giải quyết

III Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình

thức

1 Hình thức của giao dịch dân sự

Hình thức của giao dịch là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch.Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nộidung của giao dịch đã xác lập Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quantrọng Trong một số trường hợp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể kiểmtra, kiểm soát được tính hợp pháp hay không hợp pháp của giao dịch đó và đồngthời là chứng cứ quan trọng trong tố tụng dân sự Vì trong trường hợp cần thiết nó

là chứng cứ cụ thể mô tả lại các nội dung và ý chí mà các chủ thể tham gia giaodịch đã xác lập, thực hiện Trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền có thể xácđịnh được trách nhiệm cũng như quyền và nghĩa vụ của mỗi bên khi có tranh chấp.Như vậy, có thể thấy giao dịch dân sự là sự biểu lộ ý chí của chủ thể ra bên ngoàibằng những hình thức cụ thể Có thể hiểu hình thức của giao dịch dân sự là cáchthể hiện ra bên ngoài, là phương thức thể hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịchdân sự

Điều 124 BLDS 2005 quy định hình thức của giao dịch dân sự gồm:

Hình thức miệng (băng lời nói): hình thức miệng là hình thức phổ biến nhất

trong xã hội hiện nay mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp Hình thức miệngthường được áp dụng đối với các giao dịch được thực hiện ngay và chấm dứt ngaysau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể có mối quan hệ mật thiết, tin cậy,giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người thân cho vạy, mượn tài sản… ) Nhưng cũng cótrường hợp giao dịch dân sự nếu thể hiện bằng hình thức miệng phải bảo đảm tuân

thủ những điều kiện luật định mới có giá trị ( Khoản 5 Điều 652 BLDS di chúcmiệng).

Hình thức văn bản:

- Văn bản thường: được áp dụng trong trường hợp các bên tham gia giao dịchdân sự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định giao dịch dân sự phải thể hiện bằnghình thức văn bản Nội dung giao dịch được thể hiện trên văn bản có chữ kí xácnhận của các chủ thể cho nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể đãtham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng hơn so với trường hợp giao dịchđược thể hiện bằng lời nói

- Văn bản có công chứng, chứng thực, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnchứng thực: Được áp dụng trong những trường hợp pháp luật quy định giaodịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuậnphải có công chứng, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép thì khi xác lập giaodịch dân sự các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đó (ví dụ: mua bán nhà đất;chuyển quyền sử dụng đất….)

- Ngoài ra hiện này cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin thì các hìnhthức giao dịch ngày càng đa dạng, phong phú: thư điện tử, fax… thì cũng được

điều luật xác định: “ giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình

thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản” Như vậy đây

cũng được coi là một dạng của hình thức giao dịch dưới dạng văn bản

Hình thức giao dịch bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông

qua những hành vi nhất định theo quy ước định trước Ví dụ: goi điện thoại côngcộng; mua nước uống băng máy tự động… Đây là hình thức giản tiện nhất củagiao dịch Giao dịch có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhấtthiết phải có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên ở nơi giao kết Hình thứcnày càng ngày càng trở nên phổ biến, nhất là tại những quốc gia có nền côngnghiệp tự động hóa phát triển

Điều kiện về hình thức trong giao dịch dân sự đòi hỏi các bên phải tuân theođúng hình thức mà pháp luật quy định cho loại giao dịch đó Trong trường hợppháp luật không quy định cụ thể thì các bên có thể tùy nghi lựa chọn Tuy nhiên,không phải tất cả các loại giao dịch dân sự mà pháp luật đều quy định các bên thamgia giao dịch có thể lựa chọn bất cứ một hình thức thể hiện nào Bởi lẽ, khách thể

của giao dịch dân sự rất phong phú và đa dạng, mỗi khách thể có đặc trưng và côngdụng khác nhau Để đảm bảo sự an toàn pháp lí trong các giao dịch cũng như bảo

vệ trật tự pháp luật và lợi ích công cộng có những giao dịch phải tuân theo mộthình thức nhất định được BLDS quy định như: bằng văn bản, phải có công chứngnhà nước, chứng thực, đăng kí hoặc cho phép

2 Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức

Điều 134 – BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân

thủ quy định về hình thức “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao

dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân thủ theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch dân sự vô hiệu.”

Hiện nay chưa có khái niệm cụ thể về giao dịch như thế nào thì được coi là mộtgiao dịch dân sự vô hiệu về hình thức do không tuân thủ các quy định về hình thức

Nhưng căn cứ vào điều luật trên chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất giao

dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là giao dịch dân sự

mà các bên chủ thể khi tham gia giao dịch không tuân thủ theo các quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch, tuy đã được Tòa án, cơ quan nhà nước cơ thẩm quyền khác quyết định các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật trong một thời hạn nhưng vẫn không thực hiện thì giao dịch đó vô hiệu.

3 Cơ sở để xác định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức

Theo nguyên tắc chung thì các chủ thể được tự do lựa chọn hình thức của giaodịch Chỉ những giao dịch pháp luật quy định băt buộc phải thể hiện bằng văn bản,phải có công chứng, chứng thực, đăng lí hoặc xin pháp mà các bên không tuân thủquy định này của pháp luật thì mới bị vô hiệu Vậy dựa vào cơ sở nào để chúng ta

có thể xác định được một giao dịch có thể bị vô hiệu do không tuân thủ các quyđịnh của pháp luật về hình thức

Hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật trong trường hợppháp luật có quy định có thể là cơ sở để dẫn đến giao dịch bị vô hiệu do không

tuân thủ các quy định về mặt hình thức Nếu như Điều 131 BLDS 1995 quy địnhhình thức của giao dịch là điều kiện bắt buộc trong mọi trường hợp để xác địnhhiệu lực của giao dịch dân sự thì khoản 2 Điều 122 BLDS 2005 lại quy định chỉtrong những trường hợp pháp luật quy định chỉ trong những trường hợp pháp luật

có quy định, hình thức của giao dịch dân sự mới là điều kiện bắt buộc Đây là quyđịnh thể hiện bước tiến bộ, hoàn chỉnh hơn của BLDS 2005 so với BLDS 1995;làm cho tính khả thi của pháp luật cao hơn, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợppháp của các chủ thể tham gia giao dịch dân sự Theo đó, đối với các giao dịch dân

sự mà pháp luật không quy định hình thức bắt buộc thì giao dịch đó được thể hiệnduới bất kì hình thức nào Thông thường các giao dịch dân sự mà đối tượng củagiao dịch Nhà nước cần phải kiểm soát trong lưu thông dân sự hoặc đối tượng củagiao dích dân sự có giá trị lớn thì pháp luật sẽ quy định hình thức bắt buộc của giaodịch dân sự ( như mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, …) Nếu pháp luật quyđịnh giao dịch dân sự buộc phải tuân theo hình thức đó thì khi xác lập giao dịch

các chủ thể phải tuân theo Việc không tuân thủ quy định về hình thức của giao

dịch trong trường hợp này có thể là cơ sở dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu.

Ví dụ: Điều 450 BLDS quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở theo đó

thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc

chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy, ngoại trừ các

trường hợp mà pháp luật quy định thì các hợp đồng mua bán nhà ở phải được thànhvăn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nếukhông thực hiện theo đúng thủ tục mà pháp luật nêu trên đấy khi có tranh chấp xảy

ra Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định buộc các bên đương

sự trong một thời hạn nhất định phải thực hiện thủ tục hoàn thiện về mặt hình thứccủa giao dịch theo đúng các quy định của pháp luật Nếu trong thời hạn trên mà cácbên vẫn không hoàn thành thủ tục về hình thức của giao dịch theo đúng các quyđịnh của pháp luật thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên bố giao dịch

đó vô hiệu do không tuân thủ các quy định về mặt hình thức

Như vậy, căn cứ để chúng ta có thể xác định một giao dịch có vô hiệu do

không tuân thủ các quy định về mặt hình thức hay không chúng ta có thể dựa vàoĐiều 122 BLDS; Điều 127BLDS; Điều 134 BLDS và các quy định cụ thể của phápluật về hình thức của giao dịch dân sự đối với từng giao dịch cụ thể có thể được

quy định trong bộ luật dân sự, có thể được quy định ở các bộ luật, văn bản dướiluật….

4 Hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức

Hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định vềhình thức có thể được hiểu là những hệ quả pháp lí phát sinh theo quy định củapháp luật trong trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu do không tuân thủ đúng cácquy định của pháp luật về hình thức của giao dịch đó Hậu quả pháp lí này chỉ phátsinh khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trên cơ sở mộtquyết định, bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật Cơ sở để xác định hậu quảpháp lí có thể được pháp luật dân sự quy định trước hoặc do các bên tham gia giaodịch thỏa thuận

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về mặt hình thức cũng

là một trường hợp của giao dịch dân sự vô hiệu nên nó cũng có hậu quả pháp lígiống với các loại giao dịch dân sự khác vô hiệu

Khi một giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ các quy định củapháp luật về hình thức thì hậu quả pháp lý của nó vấn được giải quyết theo tinhthần của Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Tuy

nhiên, BLDS còn có quy định điều khoản “mở” tạo điều kiện cho phép các bên

khắc phục, đó là Điều 134 “ Trong trường hợp pháp luật có quy định thì hình thức

giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Quy định này có nghĩa là một giao dịch vi phạm về hình thức tùy vào từng trườnghợp mà Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên phảithực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn Việc ấn định thờihạn do tòa án quyết định căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể Việc buộc các bên phải thựchiện quy định về hình thức của giao dịch thuộc thẩm quyền và là nghĩa vụ của Tòa

án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chỉ khi các bên không thực hiện và hoàn tấtcác thủ tục về hình thức đúng theo các quy định của pháp luật của giao dịch thìgiao dịch mới vô hiệu

Tuy nhiên để áp dụng được quy định này trong thực tiễn vẫn còn là một vấn đềphức tạp và khó áp dụng Đặc biệt trong trường hợp tranh chấp mua bán nhà ở dokhông tuân thủ các quy định về hình thức Giải quyết vấn đề này hội đồng thẩmphán TANDTC có hướng dẫn đối với loại giao dịch này Theo nghị quyết số 01/2003/NQ – HĐTP ngày 16 – 4 – 2003 và Nghị quyết số 02/HĐTP/2004 ngày 10 –

8 – 2004, vấn đề hình thức của giao dịch được hướng dẫn cụ thể với tinh thần nhưsau:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ các điều kiện vềhình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên,Tòa án áp dụng Điều 134 BLDS 2005 để giải quyết buộc một hoặc các bên phảiđến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Tòa án

ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng Nếu

có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên được sự vắng mặtnhận được quyết định của Tòa án Trong trường hợp có sự bất khả kháng hoặc trởngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại kháchquan không tính vào thời hạn một tháng đó Quá thời hạn một tháng mà họ khôngđén cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức củahợp đồng, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bên có lỗi làm cho hợp đồng vôhiệu về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của tòa án phải bồi thườngthiệt hại theo quy định tại Điều 137 Bộ luật này

Với hướng dẫn này của Hội đồng thẩm phán TANDTC đã thống nhất được việc

áp dụng Điều 134 BLDS 2005 khi giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bánnhà ở do các bên không tuân thủ các quy định về hình thức

Tuy nhiên đây chỉ là những trường hợp ngoại lệ còn chủ yếu vẫn giải quyết theotinh thần của Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.Nhìn chung hậu quả này không có sự khác biệt nhiều so với Điều 146 BLDS 1995

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này em xin trích dẫn một bản án trong thực tế để làm

rõ hơn hậu quả pháp lí đối với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm các quy định về

hình thức như sau: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải và bị đơn bà Trần Thị Hiền, ông Vũ Văn Thập” Cụ thể như

sau:

Ngày 21/10/2005, vợ chồng bà Hiền, ông Thập bán căn nhà số 599 Nguyễn VănLinh cho bà Hải với giá 2.100.000.000đ Hai bên lập “Hợp đồng chuyển nhượngđất thổ cư và nhà” có người làm chứng nhưng không công chứng hoặc chứng thựccủa cơ quan có thẩm quyền Trước khi bán ngôi nhà này, bà Hiền ông Thập đã thếchấp ngôi nhà cho Ngân hàng công thương chi nhánh Tô Hiệu để vay890.000.000đ; còn bà Hải không có tiền nên hai bên thống nhất chuyển khoản tiền

vợ chồng bà Hiền ông Thập còn vay ngân hàng sang cho bà Hải Ngoài ra, bà Hiền

đi vay ngoài cho bà Hải 100.000.000đ (có giấy ủy quyền vay), bà Hải trả trực tiếpcho bà Hiền 10.000.000đ Hai bên thống nhất số tiền nhà đã được trả là1.000.000.000đ Số tiền còn lại hai bên thống nhất bà Hải trả làm hai đợt: đợt 1 –ngày 01/01/2006 trả 2/3 số tiền; đợt 2 – ngày 01/04/2006 trả hết số tiền còn lại.Ngay sau khi ký kết hợp đồng, bà Hiền ông Thập đã giao nhà cho bà Hải

Do quá thời hạn mà bà Hải không thanh toán được số tiền 1.100.000.000đ nênngày 25/06/2006 vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải lại lập: “Bản cam kết hợpđồng chuyển nhượng đất và nhà ở” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ được quy ra

là 118.085 cây vàng 9999 và thanh toán trong ba đợt: đợt 1 – tháng 7 âm lịch(không quy định số vàng phải trả), đợt 2 – tháng 9 âm lịch (không quy định sốvàng phải trả), đợt 3 – khi nào cháu Thắm cần thì trả tiếp

Bà Hải vẫn không thực hiện được nghĩa vụ như trong bản cam kết nên ngày27/11/2006, vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải tiếp tục lập: “Hợp đồng chuyềnnhượng đất ở thổ cư và nhà” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ thanh toán làm haiđợt: đợt 1 – ngày 17/12/2006 trả 2/3 số vàng, đợt 2 – ngày 27/02/2007 trả hết sốtiền

Quá hạn thanh toán lần thứ ba nhưng bà Hải vẫn không trả được nên ngày02/11/2007 vợ chồng bà Hiền ông Thập lấy lại nhà và bán cho người khác Sau đó,

bà Hải đã có đơn yêu cầu Tòa án nhân dân quận Lê Chân tuyên vô hiệu hợp đồngchuyển nhượng đất thổ cư và nhà giữa bà với vợ chồng bà Hiền ông Thập Buộc bàHiền, ông Thập phải trả lại toàn bộ số tiền đã lừa đảo để lấy của bà trong giao dịchmua bán căn nhà 599 đường Nguyễn Văn Linh là 1.029.730.000đ Bà Hiền và ôngThập cho rằng bà Hải đã không trả tiền nhà theo đúng như thỏa thuận, sau hai năm