XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM CHO CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN 2010 - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM CHO CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN 2010 - 2015” SVTH : NGUYỄN THỊ HẠNH MSSV : 06135015 LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 - 2010 NGÀNH : Quản lý Thị trường Bất động sản - TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN ……………….……… NGUYỄN THỊ HẠNH “XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM CHO CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN 2010 - 2015” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2010 - LỜI CẢM ƠN …… Con đường học vấn trải qua khơng khó khăn thử thách Riêng vậy, có nhiều khó khăn tưởng chừng khơng vượt qua Con thầm biết ơn người ủng hộ, giúp đỡ vượt qua tất hoàn thiện chặng đường dài Để đạt thành hôm trước tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ người sinh thành khổ công nuôi nấng hai mươi năm trời Con xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo dạy dỗ, dìu dắt từ năm đến trường, đặc biệt quý thầy cô giáo trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Khoa quản lý Đất đai Bất động sản tận tình truyền đạt kiến thức cho Đặc biệt xin gửi lời tri ân đến TS Đặng Minh Phương, thầy ủng hộ hướng dẫn em tận tình suốt trình thực đề tài Em xin gửi lời cảm ơn đến tập thể cán công nhân viên công ty Cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu, đặc biệt chị Nguyễn Thị Hồng Nhung - phó giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hodeco, anh Phạm Đình Hiệp - trưởng phận kinh doanh, anh Đinh Thanh Hải - nhân viên kinh doanh hết lòng dẫn truyền đạt kinh nghiệm cho em khoảng thời gian thực tập phòng kinh doanh cơng ty Cuối tơi xin cảm ơn tất bạn bè đặc biệt tập thể lớp quản lý thị trường bất động sản khóa 32 ln bên cạnh động viên giúp tơi vượt qua khó khăn Con xin gửi lời chúc sức khỏe, thành công hạnh phúc đến tất người Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2010 Sinh viên Nguyễn Thị Hạnh i TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM CHO CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN 2010 - 2015” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương, Bộ môn Kinh tế tài nguyên môi trường, Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hoạt động kinh doanh công ty có đạt hiệu quả, phát triển hay khơng nhờ vào hoạt động marketing Mà trước tiên chiến lược sản phẩm (một phận marketing mix) cơng ty, có đưa sản phẩm thời cơ, nhu cầu thực tế chiến lược khác phát huy hiệu Trong marketing - mix 4P có vai trò quan trọng thiếu 4P hiệu trình giảm xuống ảnh hưởng đến việc tiêu thụ sản phẩm Tuy nhiên chiến lược sản phẩm bao quát nhất, chiến lược nhằm hoạch định trình kinh doanh giai đoạn tới doanh nghiệp (dài hạn), chiến lược khác để tính tốn cho sản phẩm dự án cụ thể thời gian định (ngắn hạn) Chính quan trọng mà việc xây dựng chiến lược sản phẩm cho công ty CP PTN BRVT thực Trên sở nghiên cứu lý thuyết vấn đề liên quan đến BĐS, thị trường BĐS quy luật cung cầu yếu tố vòng đời sản phẩm kết hợp với việc nghiên cứu thực trạng tình hình kinh doanh cơng ty giai đoạn vừa qua, khảo sát thực tế thị trường xác định thị trường, khách hàng mục tiêu phương pháp như: nghiên cứu lý thuyết, vấn trực tiếp, đồ, thống kê, phân tích - tổng hợp Từ xây dựng chiến lược sản phẩm cho công ty Những kết rút cho thấy giai đoạn vừa qua công ty CP PTN BRVT xây dựng chiến lược sản phẩm đắn nên hoạt động kinh doanh có hiệu quả, bên cạnh chiến lược sản phẩm có bất cập định Qua q trình phân tích đề tài tìm hạn chế, xác định thị trường tiềm giai đoạn tới Đồng thời đề biện pháp gợi mở để phát triển sản phẩm tương lai ii MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang Phần 1: TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Cơ sở khoa học (Các khái niệm chung) 1.1.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1.2 Cung cầu bất động sản 1.1.1.3 Marketing 10 1.1.1.4 Phối thức tiếp thị chiến lược sản phẩm 12 1.1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.1.3 Cơ sở thực tiễn: 15 1.2 Giới thiệu tổng quan điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội TP Vũng Tàu 16 1.2.1 Điều kiện tự nhiên 16 1.2.1.1 Vị trí địa lý 16 1.2.1.2 Địa hình 17 1.2.1.3 Khí hậu - Thuỷ văn 17 1.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 18 1.2.2.1 Kinh tế 18 1.2.2.2 Dân số 19 1.2.2.3 Giao thông 19 1.3 Giới thiệu công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu 20 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển 20 1.3.2 Cơ cấu tổ chức 21 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 1.4.1 Nội dung nghiên cứu 23 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 23 I.4.3 Quy trình thực 23 PHẦN 2: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU 25 iii 2.1 Khái quát hoạt động kinh doanh công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (CP PTN BRVT) giai đoạn 2005 - 2009 25 2.1.1 Tình hình kinh doanh 25 2.1.1.1 Một số tiêu hoạt động sản xuất kinh doanh 25 2.1.1.2 Tổng hợp dự án công ty giai đoạn 2005 - 2009 26 2.1.2 Tình hình tài 28 2.1.3 Tình hình nhân 32 2.2 Khảo sát thị trường 32 2.2.1 Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản 32 2.2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 32 2.2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Vũng Tàu thời gian vừa qua 34 2.2.2 Dân số 35 2.2.3 Thu nhập dân cư 37 2.2.4 Nhu cầu thị trường 37 2.2.5 Nguồn cung 39 2.3 Phân tích swot cho tiềm lực cơng ty 42 2.4 Xây dựng chiến lược sản phẩm cho giai đoạn tới 44 2.4.1 Các dự án giai đoạn tới 44 2.4.2 Định vị sản phẩm chung cư 46 2.4.3 Đánh giá chung khả thích ứng sản phẩm chung cư 51 2.4.4 Đối thủ cạnh tranh 53 2.5 Đề biện pháp phát triển sản phẩm 54 2.5.1 Chung cư cho người có thu nhập trung bình trở lên 54 2.5.2 Chung cư cho người có thu nhập thấp 57 2.5.2.1 Chính sách Nhà nước 58 2.5.2.2 Quỹ đất 59 2.5.2.3 Nguồn vốn vay 60 2.5.2.4 Nhà đầu tư: 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Diện tích đơn vị hành TP Vũng Tàu Trang 16 Bảng 2.1: Các tiêu hoạt động công ty CP PTN BRVT 25 Bảng 2.2: Tổng hợp dự án hoàn thành 26 Bảng 2.3: Tổng hợp dự án thực 27 Bảng 2.4: Lợi nhuận gộp dự tính đến năm 2014 dự án thực công ty 31 Bảng 2.5: Dân số TP.Vũng Tàu qua năm 36 Bảng 2.6: Thu nhập bình quân đầu người TP Vũng Tàu qua năm 37 Bảng 2.7: Nguồn cung số loại hình nhà ở TP Vũng Tàu qua năm 39 Bảng 2.8: Tổng hợp số dự án chung cư thành phố Vũng Tàu 40 Bảng 2.9: Ma trận SWOT 43 Bảng 2.10: Tổng hợp phiếu khảo sát 46 Bảng 2.11: Lợi nhuận gộp dự án triển khai chuẩn bị đầu tư đến năm 2014 52 Bảng 2.12: Một số tiêu hoạt động năm 2009 HDC với công ty ngành 53 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Biểu đồ dịch chuyển đường cầu Trang Hình 1.2: Biểu đồ đường tổng cung đất đai Hình 1.3: Biểu đồ đường cung đất đai đường cung nhà Hình 1.4: 4P marketing - mix 12 Hình 1.5: Các nhân tố cấu thành sản phẩm 13 Hình 1.6: Chu kỳ sống (vòng đời) sản phẩm 14 Hình 1.7: Biểu đồ cấu kinh tế thành phố Vũng Tàu năm 2009 18 Hình 1.8: Biểu đồ cấu lao động thành phố Vũng Tàu năm 2009 19 Hình 1.9: Sơ đồ quy trình thực đề tài 24 Hình 2.1: Biểu đồ doanh thu LNST cơng ty qua năm 25 Hình 2.2: Chung cư 21 tầng HODECO PLAZA 27 Hình 2.3: Biểu đồ cấu tổng tài sản công ty qua năm 29 Hình 2.4: Biểu đồ so sánh cấu tổng tài sản năm 2009 với số cơng ty ngành 29 Hình 2.5: Biểu đồ so sánh tỷ số ROA tỷ số ROE công ty qua năm 30 Hình 2.6: Biểu đồ cấu nguồn nhân lực công ty năm 2009 32 Hình 2.7: Biểu đồ tỷ lệ tăng dân số thành phố Vũng Tàu qua năm 35 Hình 2.8: Biều đồ so sánh mật độ dân số TP Vũng Tàu với khu vực 36 Hình 2.9: Biểu đồ nhu cầu khách hàng loại hình nhà 38 Hình 2.10 : Biểu đồ thay đổi giá chung cư tháng đầu năm 2010 41 Hình 2.11: Biểu đồ yếu tố quan tâm khách hàng mua nhà 47 Hình 2.12: Biểu đồ lựa chọn diện tích nhà khách hàng 49 Hình 2.13: Mặt tầng điển hình Hodeco Phú Mỹ 54 Hình 2.14: Biểu đồ tìm hiểu thơng tin mua nhà khách hàng 55 vi DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bản đồ hành tỉnh BRVT Phụ lục 2: Bản đồ quy hoạch giao thông tỉnh BRVT đến năm 2020 Phụ lục 3: Sơ đồ cấu tổ chức công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu Phụ lục 4: Dòng tiền vào dự tính đến hết năm 2014 Phụ lục 5: Bản đồ phân bố số dự án chung cư thành phố Vũng Tàu Phụ lục 6: Bản đồ phân bố dự án Hodeco Phụ lục 7: Phối cảnh số dự án Phụ lục 8: Mẫu phiếu điều tra Phụ lục 9: Bản đồ dịnh hướng quy hoạch đất tỉnh BRVT đến năm 2015 - định hướng đến năm 2020 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS TTTH KNƠ KDC TNT TNHH TP : Bất động sản : Thu thập tổng hợp : Khu nhà : Khu dân cư : Thu nhập thấp : Trách nhiệm hữu hạn : Thành phố viii Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hạnh HCM, kinh tế phát triển mạnh, sở hạ tầng phát triển tốt mặt khác mật độ dân số thấp hơn, thu nhập trung bình người dân cao hơn, có khu nhà ổ chuột, tỷ lệ dân số đặc biệt khó khăn chiếm tỷ lệ thấp nên việc áp dụng mơ hình phù hợp gặp khó khăn thành phố Hồ Chí Minh giá đất Vũng Tàu thấp hơn, việc giải phóng mặt dễ dàng mật độ dân số thấp Trang 62 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hạnh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đề tài phân tích sâu tiềm lực cơng ty kết hợp với khảo sát kỹ thị trường đặc biệt thị trường hộ chung cư Đã xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm giai đoạn tới phát triển loại hình chung cư kèm theo loại hình biệt thự cao hay penthouse kèm thiết kế tiện ích cần phải đổi Phát triển chung cư trung bình đổi phương thức tốn, linh hoạt việc thiết kế nội thất loại hình triển vọng cho thị trường đầy biến động thời gian tới Đồng thời đề tài đưa biện pháp để phát triển sản phẩm chung cư cho người thu nhập cao người có thu nhập thấp Về phía công ty cần thành lập riêng phận marketing, xem xét lại việc thiết kế dự án trang thiết bị kèm theo Đối với việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp gợi mở mô hình phát triển nhà chung cư số khu vực, đề xuất hướng phát triển thành phố Vũng Tàu Kiến nghị: Chiến lược sản phẩm xây dựng sở xem xét dự án công ty để tìm khiếm khuyết xác định hướng thay thế, dựa vào đánh giá tổng kết chủ quan cá nhân nên không tránh khỏi vài thiếu sót nên mong nhận đóng góp từ phía cơng ty Đội ngũ bán hàng cơng ty cần thành lập đội ngũ bán hàng đơng đảo có chun mơn Cơng tác quảng bá sản phẩm nhiều hạn chế: tiến độ thường chậm, nội dung sơ sài, thiết kế chưa hút khách hàng Công ty cần có kế hoạch thành lập riêng phận marketing chuyên quảng bá sản phẩm thương hiệu thời gian tới để tránh tình trạng quảng bá không tốt làm ảnh hưởng đến tiến độ bán sản phẩm Nhà cho người thu nhập thấp vấn đề quan trọng cần quan tâm mức, nhà nước cần có sách phù hợp để doanh nghiệp tham gia vào thị trường Trang 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng marketing - ThS Trần Đình Lý - Đại học Nông Lâm TPHCM Kinh tế học đô thị - Nhiêu Hội Lâm - 2000 Tài Chính Công - GS.TS Nguyễn Thị Cành - 2004 - NXB ĐHQG TPHCM Kinh tế đầu tư - Ths Đỗ Phú Trần Tình - Khoa Kinh Tế ĐHQG TPHCM Kinh tế đầu tư - ĐH Kinh Tế Quốc Dân - 2003 - NXB Thống Kê Thị trường bất động sản - TS Trần Thanh Hùng - Đại học Nông Lâm TPHCM Những nguyên lý tiếp thị - Philip Kotler Quản trị marketing - Philip Kotler, Người dịch: PTS Vũ Trọng Hùng, Hiệu đính: PTS Phan Thăng - 2003 - NXB Thống Kê Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu hoạt động chiêu thị cổ động cho biệt thự nghỉ dưỡng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal” - Huỳnh Phương Trang - 2009 10 www.thanhnien.com.vn 11 www.tuoitre.com.vn 12 www.hodeco.vn 13 www.sokehoach.com.vn 14 www.bariavungtau.gov.vn Phụ lục 1: Bản đồ hành tỉnh BRVT PHỤ LỤC Nguồn: UBND tỉnh BRVT Phụ lục 2: Bản đồ quy hoạch giao thông tỉnh BRVT đến năm 2020 Nguồn: UBND tỉnh BRVT Phụ lục 3: Sơ đồ cấu tổ chức công ty CP PTN Bà Rịa Vũng Tàu Đại hội đồng cổ đông Ban kiểm soát Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Giám đốc kinh doanh Phòng kinh doanh Sàn GDBĐS Hodeco Giám đốc dự án Kế tốn trưởng Phòng dự án Phòng tài vụ-kế tốn Cửa hàng VLXD XN XD Giám đốc sản xuất Phòng kế hoạch-kỹ thuật XN XD XN bêtông xây lắp Giám đốc nhân Trưởng phòng Phòng nhân Phòng đầu tư tài XN DV du lịch Sàn GDCK Hodeco Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2009 công ty CP PTN Bà Rịa Vũng Tàu Phụ lục 4: Dòng tiền vào dự tính đến hết năm 2014 Dòng tiền vào Sở hữu 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - - - Dự án thực Chung cư NKNN Lô B 100% Chung cư 18 tầng Phú Mỹ 100% - 35,789 89,473 85,902 32,788 2,964 Chung cư NKKN Lô A 100% - 95,29 142,934 83,512 4,104 4,104 Chung cư Đồi 2, Phường 10 100% - - 89,567 134,350 74,639 - KDC đợt đầu Đô thị Phú Mỹ 100% 68,616 67,152 111,919 134,303 59,690 - Khu nhà Đồi Ngọc Tước 100% - - 83,816 251,448 398,125 314,309 Khu nhà Sao Mai Bến Đình 100% 50,089 - 40,607 - - - Chung cư đường Thi Sách 60% - - 153,41 383,524 357,956 127,841 Chung cư đường Bình Giã 100% - - 113,423 283,854 264,931 68,856 Khu nhà Tây đường 3/2 72% - - - 104,922 247,297 94,618 Hodeco Sea Village 73% - 10 - 132,423 370,838 344,516 Khu nhà Gò Sao, Quận 12 65% - - 28,688 45,904 114,760 364,290 73,133 200,098 153,733 Dự án triển khai đầu tư Nguồn: Phòng kinh doanh Phụ lục 5: Bản đồ phân bố dự án chung cư TP.Vũng Tàu Lakeside Sea view Ocean view Silver Sea Tower Saigonres Vung Tau Apartment Cc công an Sơn Thịnh Bàu Sen 145 Phan Chu Trinh Nguồn: TTTH Phụ lục 6: Bản đồ phân bố dự án Hodeco 11 22 33 13 12 11 10 Khu nhà tái định cư Bến Đình Khu nhà Đồi 2, P.10 Đơ thị Phước Thắng, Vung Tau Wonderland Khu nhà Hải Đăng P.12 Chung cư Đồi 2, P.10 Khu nhà Tây 3/2 Hodeco Sea Village Khu nhà Sao Mai Bến Đình Chung cư đường Thi Sách 10 Khu nhà Đồi Ngọc Tước 11 Chung cư 199 Nam Kỳ Khởi Nghĩa 12 Chung cư Bình Giã 13 Chung cư 15 tầng, Chung cư 21 tầng Phối cảnh chung cư Nam Kỳ Khởi Nghĩa lô A Phối cảnh chung cư Nam Kỳ Khởi Nghĩa lô B Mẫu nhà liên kế Mẫu nhà biệt thự Phụ lục 7: Phối cảnh dự án Vung tau wonderland Đô thị Phước Thắng KNƠ Hải Đăng Vũng Tàu Wonderland Khu nhà Hải Đăng phường 10 Cụm tiểu thủ công nghiệp đô thị Phước Thắng Phụ lục 8: Mẫu phiếu PHIẾU THĂM DÒ Ý KIẾN KHÁCH HÀNG Anh (chị) có nhu cầu nhà khơng? a Có b Khơng Anh (chị) có nhu cầu loại hình nhà nào? a Chung cư b Biệt thự c Nhà đơn lẻ d Nhà liên kế e Chung cư cao cấp f Khác Giá nhà mà anh (chị) mua? a 1500 Diện tích nhà mà anh (chị) muốn mua bao nhiêu? (m2) a 100 Anh (chị) mong muốn trang trí nội thất nhà? a Tự trang trí màu sắc nội thất bên b Thiết kế trang bị sẵn màu sắc nội thất bên c Anh (chị) tự trang bị theo mẫu thiết kế sẵn d Nhờ nhà đầu tư trang bị nội thất theo thiết kế e Khác (vui lòng ghi rõ) Hình thức tốn mà anh (chị) mong muốn? a Trả góp b Trả lần c Trả theo nhiều đợt d Khác… Anh (chị) có nhu cầu vay ngân hàng để mua nhà khơng? a Có b Khơng Với hình thức trả góp tháng anh (chị) trả góp bao nhiêu? a - b - c - d - 11 Khi lựa chọn nhà anh chị thường quan tâm đến yếu tố nào? a Khoảng cách đến trung tâm b Giá phù hợp c Diện tích, hướng cảnh quan phù hợp với d Những tiện ích kèm theo ngơi nhà (điện, nước, truyền hình cáp, thang máy, internet…) e Khác… 10 Anh (chị) thường tìm thơng tin để mua nhà qua kênh nào? a Ti vi b Báo chí c Internet d Sàn giao dịch bất động sản e Người quen giới thiệu f Khác… Một vài thông tin cá nhân anh (chị) Họ tên …………………………………….Ngày sinh……………………………… Địa chỉ……………………………………… Email………………………………… Nghề nghiệp………………………………….Điện thoại……………………………… Ý kiến đóng góp anh (chị) (nếu có): ………………………………………………………………………………………… ………………………….……………… ……………………………………….…… ………………………….…………………………………………………… ……… ………………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ anh (chị)! Phụ lục 9: Bản đồ dịnh hướng quy hoạch đất tỉnh BRVT đến năm 2015 - định hướng đến năm 2020 Nguồn: UBND tỉnh BRVT ... niệm hoàn thi n sản xuất: Quan niệm hoàn thi n sản xuất khẳng định người tiêu thụ có cảm tình thứ hàng hóa bán rộng rãi giá phải chăng, mà nhà lãnh đạo phải tập trung nổ lực vào hoàn thi n sản... hoàn thi n sản xuất phù hợp với hai tình sau: - Khi cầu vượt cung - Khi giá thành sản phẩm cao nhu cầu phải giảm xuống, muốn cần phải tăng suất Quan niệm hồn thi n hàng hóa: Quan niệm hồn thi n... cao nhất, doanh nghiệp phải tập trung vào việc thường xuyên hoàn thi n hàng hóa Quan niệm hồn thi n hàng hóa dẫn đến bệnh marketing thi n cận Người bán ưa thích hàng hóa mà bỏ qua nhu cầu khách