Nghiên cứu đưa nội dung pháp luật về giá vào giảng dạy tại trường đại học luật hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP CƠ SỞ NGHIÊN CỨU ĐƯA NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ VÀO GIẢNG DẠY TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Chủ nhiệm đề tài: TS TRẦN VŨ HẢI Thư ký đề tài: ThS ĐÀO ÁNH TUYẾT HÀ NỘI - 2017 DANH SÁCH TÁC GIẢ THAM GIA ĐỀ TÀI STT Tên chuyên đề Tên tác giả Giá sở giá thị trường yêu ThS Nguyễn Văn Truyền (Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính) cầu đặt Pháp luật giá TS Trần Vũ Hải (Trường Đại học Luật Hà Nội) Sự cần thiết đưa Pháp luật giá vào TS Trần Vũ Hải giảng dạy chương trình đào tạo (Trường Đại học Luật Hà Nội) cử nhân Luật xác định chuẩn đầu người học Nghiên cứu giảng dạy nội dung: TS Trần Vũ Hải Những vấn đề lý luận (Trường Đại học Luật Hà Nội) Pháp luật giá Nghiên cứu giảng dạy nội dung: NCS Nguyễn Thị Thanh Tú Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản (Trường Đại học Luật Hà Nội) lý giá nhà nước kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghiên cứu giảng dạy nội dung: ThS Đào Ánh Tuyết Pháp luật điều chỉnh hoạt động điều (Trường Đại học Luật Hà Nội) tiết giá bình ổn giá Nghiên cứu giảng dạy nội dung: NCS Nguyễn Ngọc Yến Pháp luật điều chỉnh hoạt (Trường Đại học Luật Hà Nội) động điều tiết giá (trừ bình ổn giá) Pháp luật điều chỉnh công khai thông tin giá Nghiên cứu giảng dạy nội dung: ThS Nguyễn Văn Truyền Pháp luật thẩm định giá (Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính) ThS Đào Ánh Tuyết (Trường Đại học Luật Hà Nội) Nghiên cứu giảng dạy nội dung: ThS Nguyễn Tiến Thỏa Pháp luật thẩm định giá Nhà (Hội Thẩm định giá Việt Nam) nước Nghiên cứu giảng dạy nội dung Tiêu ThS Khương Thanh Tùng chuẩn thẩm định giá (Công ty CP TĐG Thăng Long) ThS Đào Ánh Tuyết (Trường Đại học Luật Hà Nội) MỤC LỤC ĐỀ TÀI Trang BÁO CÁO TỔNG THUẬT Mở đầu Phần 1: Cơ sở lý luận thực tiễn để đưa pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội với tư cách môn học (học phần) 1.1 Lý luận giá tổng quan trình phát triển pháp luật giá 1.1.1 Khái niệm giá giá thị trường 1.1.2 Sự cần thiết phương thức quản lý giá nhà nước 1.1.3 Tổng quan trình phát triển Pháp luật giá Việt Nam 1.2 Sự cần thiết đưa pháp luật giá vào giảng dạy 10 chương trình đào tạo cử nhân luật xác định chuẩn đầu người học 14 1.2.1 Vị Trường Đại học Luật Hà Nội nhu cầu đa dạng hóa chương trình đào tạo 1.2.2 Rà soát việc đào tạo Pháp luật giá sở đào tạo 14 16 1.2.3 Đánh giá nhu cầu người học cần thiết môn học Pháp luật giá đào tạo cử nhân luật 17 1.2.4 Tổng quan khả đưa môn học Pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội 20 Phần 2: Nội dung môn học pháp luật giá giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân luật 2.1 Vấn đề 1: Tổng quan pháp luật giá 2.1.1 Lý luận Pháp luật giá: khái niệm, vai trò Pháp luật 25 25 giá, nguyên tắc Pháp luật giá 2.1.2 Đối tượng điều chỉnh cấu trúc Pháp luật giá 32 2.1.3 Các thiết chế nhằm đảm bảo hiệu thực Pháp luật giá 34 2.2 Vấn đề 2: Địa vị pháp lý chủ thể lĩnh vực giá 36 2.2.1 Cơ quan quản lý nhà nước giá, nguyên tắc nội dung quản lý nhà nước giá kinh tế thị trường 36 2.2.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức sản xuất, kinh doanh, người tiêu dùng lĩnh vực giá hành vi bị cấm 2.2.3 Thanh tra chuyên ngành giá xử lý vi phạm pháp luật giá 2.3 44 47 Vấn đề 3: Pháp luật hoạt động điều tiết giá nhà nước công khai thông tin giá 49 2.3.1 Pháp luật hoạt động điều tiết giá nhà nước 49 2.3.2 Pháp luật công khai thông tin giá 68 2.4 Vấn đề 4: Pháp luật thẩm định giá 74 2.4.1 Tổng quan thẩm định giá 75 2.4.2 Nội dung pháp luật thẩm định giá 81 2.5 Vấn đề 5: Hoạt động thẩm định giá nhà nước tiêu chuẩn thẩm định giá 102 2.5.1 Thẩm định giá nhà nước 103 2.5.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 114 KẾT LUẬN 137 Tài liệu tham khảo 139 Phụ lục A: Đề cương môn học Pháp luật giá 144 Phụ lục B: Nội dung khảo sát kết thống kê phiếu khảo sát thông tin nhằm xây dựng mơn học pháp luật giá 160 BÀI BÁO CƠNG BỐ KẾT QUẢ ĐỀ TÀI 166 CÁC CHUYÊN ĐỀ Chuyên đề 1: Giá sở giá thị trường yêu cầu đặt pháp luật giá 169 Chuyên đề 2: Sự cần thiết đưa pháp luật giá vào giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân luật xác định chuẩn đầu người học 189 Chuyên đề 3: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Những vấn đề lý luận Pháp luật giá 209 Chuyên đề 4: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý giá nhà nước kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 228 Chuyên đề 5: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động điều tiết giá bình ổn giá 251 Chuyên đề 6: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động điều tiết giá (trừ bình ổn giá) Pháp luật điều chỉnh công khai thông tin giá 274 Chuyên đề 7: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật thẩm định giá 308 Chuyên đề 8: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật thẩm định giá nhà nước 338 Chuyên đề 9: Nghiên cứu giảng dạy nội dung Tiêu chuẩn thẩm định giá 357 -1- MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong gần 30 năm đổi mới, Việt Nam chuyển từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng XHCN dẫn đến chế quản lý thị trường nói chung quản lý giá nói riêng có đổi thay Rõ ràng có bước tiến dài từ chỗ nhà nước chủ thể định hầu hết mức giá phân phối thức đến chỗ thị trường nơi hình thành giá giao dịch, ngoại trừ số hàng hòa, dịch vụ định Chính vậy, thay nhà nước “quyết định” giá kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, nhà nước “quản lý” giá nhằm đảm bảo giá phù hợp với thị trường, bảo vệ lợi ích chủ thể tham gia, lợi ích nhân dân nhà nước Với mục tiêu đạt hiệu quản lý, hệ thống Pháp luật giá dần hình thành phát triển, trở thành phận tách rời hệ thống pháp luật kinh tế Việt Nam Pháp luật giá không bao gồm Luật Giá văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành mà quy định nhiều văn pháp luật khác Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước v.v Trong đó, hầu hết sở đào tạo cử nhân luật chưa có mơn học nghiên cứu Pháp luật đề cập lĩnh vực có liên quan với cách tiếp cận chưa đủ chuyên sâu, lĩnh vực quản lý giá hàng ngày có ảnh hưởng đến doanh nghiệp, người tiêu dùng nhà nước Chính vậy, việc xây dựng đưa vào chương trình đào tạo cử nhân luật mơn học Pháp luật giá đến lúc trở nên cần thiết lý sau: Một là, phận pháp luật chuyên ngành có tính đặc thù riêng, lại có gắn kết sâu sắc với lĩnh vực khác hệ thống pháp luật kinh tế; Hai là, số lượng cử nhân luật tham gia vào công tác pháp chế quan quản lý nhà nước giá doanh nghiệp nên cần trang bị kiến thức Pháp luật giá; Ba là, đáp ứng u cầu đa dạng hóa mơn học để đáp ứng nhu cầu người học trình đổi mới, nâng cao chất lượng đào tạo Trường Đại học Luật Hà Nội với mục tiêu xây dựng trường trọng điểm lĩnh vực đào tạo cán pháp luật theo Quyết định 549/QĐ-TTg ngày 04/4/20131 Thủ tướng Chính phủ Quyết định 549/QĐ-TTg ngày 04/4/2013 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án tổng thể “Xây dựng Trường Đại học Luật Hà Nội Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh thành trường trọng điểm đào tạo cán pháp luật” -2- Tình hình nghiên cứu Qua khảo sát chương trình đào tạo nhiều trường đại học lớn có đào tạo cử nhân luật Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), Trường Đại học Luật (Đại học Huế) số chương trình đạo tạo khác pháp luật giá chưa đưa vào giảng dạy, đó, chưa có thơng tin việc nghiên cứu để đưa vào giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân luật sở đào tạo Ở chương trình đào tạo chuyên ngành khác, pháp luật giá phận kiến thức trang bị cho chuyên ngành tài chính, kinh tế, thương mại, giá thẩm định giá số trường đại học khối kinh tế (có thể mơn tự chọn bắt buộc) thường nằm môn học khoa học Giá Do đó, nội dung pháp luật nằm chương trình thường cung cấp cho người học quy định pháp luật thực định với tư cách khối kiến thức bổ trợ Bên cạnh đó, số chương trình đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn cung cấp kiến thức pháp luật giá, ví dụ chương trình đào tạo thẩm định viên giá, kế toán viên, kiểm toán viên, định giá viên v.v Như vậy, khẳng định, việc nghiên cứu để đưa nội dung pháp luật giá vào giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân luật chưa thực triển khai, pháp luật giá khối tri thức pháp luật tài cần thiết nên trang bị cho cử nhân Luật Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu với mục đích sau đây: - Xây dựng sở lý luận thực tiễn để đưa nội dung Pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội - Xây dựng nội dung giảng dạy Pháp luật giá vào giảng dạy với tư cách môn học tự chọn, thời lượng tín Nhu cầu kinh tế xã hội địa áp dụng - Hiện nay, Pháp luật giá phận pháp luật quan trọng quản lý kinh tế thị trường liên quan đến nhiều lĩnh vực Do đó, việc am hiểu vận dụng Pháp luật giá có ý nghĩa cần thiết công tác quản lý nhà nước, pháp chế, hành nghề tư vấn luật v.v Đặc biệt, chuyên ngành đào tạo bậc cử nhân quyền dự thi cấp Thẻ thẩm định viên giá bao gồm cử nhân luật - Sản phẩm đề tài hướng tới việc áp dụng đào tạo cử nhân Luật -3- Trường Đại học Luật Hà Nội Sản phẩm đề tài tài liệu tham khảo tốt cho sở đào tạo khác, nghiên cứu sinh, học viên cao học sinh viên chuyên ngành luật Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu sau: - Nội dung đề tài gắn liền với thực tế đào tạo cử nhân luật Trường Đại học Luật Hà Nội Những thông tin sở đào tạo khác ý nghĩa tham khảo - Nội dung đề tài tập trung vào hệ thống quy định chuyên ngành Luật Giá văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Các văn có liên quan nghiên cứu phạm vi quy định giá Phương pháp nghiên cứu Để thực mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, phương pháp luận nghiên cứu quan điểm Chủ nghĩa Mác-Lênin với phép biện chứng vật, chủ trương Đảng nhà nước xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy dân chủ xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê điều tra xã hội học Trong đó, phương pháp phân tích sử dụng phổ biến để xây dựng luận điểm khoa học đề tài Các phương pháp thể tổng thể chuyên đề nhóm tác giả Kết cấu Đề tài Báo cáo đề tài gồm hai phần sau đây: Báo cáo tổng quan Đề tài Báo cáo tổng quan Đề tài, phần Mở đầu Kết luận, bao gồm nội dung sau: - Phần 1: Cơ sở lý luận thực tiễn để đưa Pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội với tư cách môn học (học phần) - Phần 2: Nội dung môn học Pháp luật giá giảng dạy Chương trình đào tạo cử nhân luật - Phụ lục A: Đề cương môn học Pháp luật giá (dự thảo) - Phụ lục B: Nội dung kết khảo sát điều tra xã hội học cần thiết môn học Pháp luật giá Các chuyên đề nghiên cứu: Phần bao gồm chuyên đề nghiên cứu khía cạnh khác -4- Đề tài, bao gồm: - Chuyên đề 1: Giá sở giá thị trường yêu cầu đặt Pháp luật giá - Chuyên đề 2: Sự cần thiết đưa Pháp luật giá vào giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân Luật xác định chuẩn đầu người học - Chuyên đề 3: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Những vấn đề lý luận Pháp luật giá - Chuyên đề 4: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý giá nhà nước kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Chuyên đề 5: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động điều tiết giá bình ổn giá - Chuyên đề 6: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật điều chỉnh hoạt động điều tiết giá (trừ bình ổn giá) Pháp luật điều chỉnh công khai thông tin giá - Chuyên đề 7: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật thẩm định giá - Chuyên đề 8: Nghiên cứu giảng dạy nội dung: Pháp luật thẩm định giá nhà nước - Chuyên đề 9: Nghiên cứu giảng dạy nội dung Tiêu chuẩn thẩm định giá Những luận điểm khoa học rút từ kết nghiên cứu Đề tài Qua nghiên cứu đề tài, rút luận điểm khoa học sau: Việc xây dựng đưa vào giảng dạy môn học Pháp luật giá cần thiết Chương trình đào tạo cử nhân luật Trường Đại học Luật Hà Nội Thời gian trước mắt, môn học Pháp luật giá môn học tự chọn dành cho chuyên ngành, lâu dài môn học bắt buộc dành cho chuyên ngành Luật Kinh tế Pháp luật giá hệ thống quy định pháp luật tương đối phức tạp, có đan xen với lĩnh vực chuyên ngành trình phát triển, hoàn thiện Việc giảng dạy cần bám vào chất quan hệ giá kinh tế thị trường nguyên tắc xây dựng kinh tế thị trường vai trò nhà nước để luận giải, đánh giá thực trạng pháp luật nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện tương lai - 366 - ban hành tương đối đầy đủ chuẩn mực chung, nghiệp vụ thẩm định giá cụ thể (theo loại tài sản) thiếu số tiêu chuẩn, ví dụ thẩm định máy móc, thiết bị, thẩm định lợi ích tài chính, thẩm định giá trị doanh nghiệp v.v 9.2.2 Giới thiệu nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hành 9.2.2.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá204 Theo tiêu chuẩn này, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá Thứ nhất, thẩm định viên phải độc lập hoạt động thẩm định giá Để thực tiêu chuẩn doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên phải đảm bảo: - Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập chuyên môn nghiệp vụ, thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan hoạt động thẩm định giá kết thẩm định giá Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không nhận thẩm định giá trường hợp không thực thẩm định giá theo quy định Luật Giá văn hướng dẫn - Trong trình thẩm định giá, có hạn chế tính độc lập thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tìm cách khắc phục hạn chế Trường hợp khơng khắc phục thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế Báo cáo kết thẩm định giá từ chối thực thẩm định giá - Khi xem xét báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải nhận xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay khơng thống với phần hay tồn nội dung báo cáo Thứ hai, thẩm định viên phải trực thực thẩm định giá Tiêu chuẩn đòi hỏi thẩm định viên: - Phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng thực thẩm định giá - Phải trung thực trình độ, kinh nghiệm lực chun mơn 204 Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành 04 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - 367 - mình; phải bảo đảm thân trợ lý, nhân viên quyền tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thực thẩm định giá - Phải từ chối thực thẩm định giá xét thấy khơng có đủ điều kiện thực thẩm định giá bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá Thứ ba, thẩm định viên phải khách quan tiến hành thẩm định giá Tiêu chuẩn đòi hỏi thẩm định viên sau: - Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến, kết luận thẩm định kết thẩm định giá đề có chủ ý từ trước - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp thơng tin, liệu Trường hợp việc thẩm tra thơng tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiến hành thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết mà khơng có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng Thứ tư, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ trách nhiệm bảo mật, cụ thể: - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không tiết lộ thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản thẩm định giá không đồng ý khách hàng thẩm định giá không pháp luật cho phép Thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản thẩm định giá thông tin chưa công bố rộng rãi liên quan đến khách hàng tài sản thẩm định giá khách hàng khách hàng cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá thu thập trình thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm yêu cầu cá nhân khác tham gia vào trình thẩm định giá lưu trữ hồ sơ thẩm định giá tôn trọng nguyên tắc bảo mật - 368 - Thứ năm, thẩm định viên phải đảm bảo trình thẩm định giá phải công khai, minh bạch với khách hàng quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, cụ thể sau: - Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản thể kết thẩm định giá phải trình bày đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá - Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện khắc phục theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá - Giá dịch vụ thẩm định giá thực theo thỏa thuận doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá sở Luật Giá văn hướng dẫn quy định ghi hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thực theo quy định pháp luật đấu thầu gói thầu dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành thực niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá Thứ sáu, thẩm định viên phải đảm bảo lực chuyên môn tính thận trọng Tiêu chuẩn đòi hỏi: - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với Tổng giám đốc, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá - Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức nghiệp vụ chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá quan, tổ chức phép tổ chức - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ chuyên môn theo quy định, đồng thời ứng dụng tiến kỹ thuật để thẩm định viên đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá, đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt cho khách hàng - Doanh nghiệp thẩm định giá cần thực biện pháp để bảo đảm - 369 - người làm công tác chuyên môn doanh nghiệp phải đào tạo, bồi dưỡng giám sát thích hợp - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá - Thứ bảy, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tơn trọng giữ gìn tư cách nghề nghiệp Tiêu chuẩn yêu cầu: - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên phải trau dồi bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng có hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá, tranh giành khách hàng hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp nước nước thẩm định giá theo quy định pháp luật Thứ tám, thẩm định viên doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn Tiêu chuẩn yêu cầu: - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định khác pháp luật có liên quan hành - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện theo quy định pháp luật hành để thực tư vấn đưa kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 9.2.2.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá205 Theo tiêu chuẩn giá trị thị trường hiểu mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó: - Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị 205 Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành 04 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - 370 - trường - Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường - Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường - Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp 9.2.2.3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá206 Theo tiêu chuẩn này, giá trị phi thị trường xác định mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác Khi áp dụng sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu tên loại giá trị phi thị trường cụ thể áp dụng đưa cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: - Đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá; - Người mua, nhà đầu tư đặc biệt; - Giao dịch thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán; - Giá trị theo mục đích đặc biệt mục đích tính thuế 9.2.2.4 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá207 Theo tiêu chuẩn này, nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá bao gồm: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Theo đó, sử dụng tốt 206 Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành 04 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 207 Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành 04 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - 371 - có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Bên cạnh đó, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản - Nguyên tắc cung - cầu Theo đó, giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung - cầu giá trị tài sản - Nguyên tắc thay đổi Theo đó, giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc thay Theo đó, trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm - Nguyên tắc cân Theo đó, yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Theo nguyên tắc này, tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau - 372 - đầu tư tiếp tục tăng mức thu nhập tăng thêm giảm dần - Nguyên tắc phân phối thu nhập Theo nguyên tắc này, tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai - Nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này, mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc phù hợp Theo đó, tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với mơi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc cạnh tranh Theo đó, lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Theo đó, giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua - 373 - 9.2.2.5 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá.208 Luật Giá năm 2012 quy định Quy trình thẩm định giá Điều 30 Bộ Tài ghi nhận thành tiêu chuẩn thẩm định giá Tiêu chuẩn hướng dẫn cụ thể quy trình thẩm định giá bao gồm bước sau đây: Bước Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước Lập kế hoạch thẩm định giá Bước Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước Phân tích thơng tin Bước Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan Những bước hướng dẫn cụ thể Thơng tư 28/2015/TT-BTC trình bày cụ thể chuyên đề khác đề tài 9.2.2.6 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá; Tiêu chuẩn hướng dẫn nội dung xây dựng Báo cáo Kết thẩm định giá ban hành Chứng thư thẩm định giá (đối với thẩm định giá nhà nước khơng phải ban hành Chứng thư mà Văn thông báo kết thẩm định giá) - Đối với Báo cáo kết thẩm định giá: phải thể thơng tin theo thực tế, mang tính mơ tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản cần thẩm định giá Những thơng tin phải trình bày theo trình tự khoa học, hợp lý, từ mơ tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị tài sản Báo cáo phải có lập luận, phân tích liệu thu thập thị trường hình thành kết thẩm định giá Báo cáo phần tách rời Chứng thư thẩm định giá - Đối với Chứng thư thẩm định giá, nội dung phải bao gồm thông tin sau: - Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá - Thông tin khách hàng thẩm định giá - Thông tin tài sản thẩm định giá (tên chủng loại tài sản, đặc điểm mặt pháp lý kinh tế - kỹ thuật) 208 Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 Bộ Tài ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - 374 - - Mục đích thẩm định giá - Thời điểm thẩm định giá - Căn pháp lý - Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá - Giả thiết giả thiết đặc biệt - Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá - Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá - Kết thẩm định giá cuối - Họ tên, số thẻ chữ ký thẩm định viên giao chịu trách nhiệm thực thẩm định giá ký Báo cáo - Họ tên, số thẻ, chữ ký người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp người đại diện theo ủy quyền lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) doanh nghiệp thẩm định giá dấu doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư doanh nghiệp thẩm định giá Họ tên, số thẻ, chữ ký người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá dấu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng thư chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền doanh nghiệp thẩm định giá - Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá - Các phụ lục kèm theo (nếu có) Tiêu chuẩn 06 yêu cầu đối Thẩm định viên có trách nhiệm lập Hồ sơ thẩm định giá để chứng minh trình thẩm định giá thực theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật giá có liên quan Hồ sơ thẩm định giá khai thác, sử dụng theo quy định pháp luật giá pháp luật lưu trữ Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định pháp luật 9.2.2.7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản thẩm định giá.209 Việc phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng việc xác định tính chất yếu tố ảnh hưởng đến giá tài sản thẩm định Theo tiêu chuẩn số 07, tài sản thẩm định giá phân chia theo tiêu chí sau: - Phân loại theo khả di dời, tài sản chia thành: bất động sản động sản; 209 Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 Bộ Tài ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - 375 - - Phân loại theo đặc tính vật chất hình thức mang giá trị, tài sản chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vơ hình tài sản tài Trong q trình thẩm định giá, thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh pháp lý tài sản quyền tài sản Đồng thời, việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế 9.2.2.8 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường210 Giá tài sản phụ thuộc vào giá trị tài sản Theo cách thức phân chia phổ biến quốc tế thừa nhận, tài sản có giá trị thị trường giá trị phi thị trường - Để xác định giá trị thị trường, thẩm định viên phải áp dụng cách tiếp cận từ thị trường, theo phản ánh quan điểm đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Thẩm định viên vào mức giá giao dịch tài sản so sánh sau điều chỉnh mức độ tác động đến giá từ yếu tố khác biệt Giá trị tài sản thẩm định giá cần ước lượng, đánh giá sở nhu cầu đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa đặc điểm riêng biệt có giá trị số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá - Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá sở điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng đặc điểm đặc biệt tài sản Từ khảo sát giá giao dịch tài sản so sánh có đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá 9.2.2.9.Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí211 Cách tiếp cận từ chi phí sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá thị trường phi thị trường Cụ thể: - Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản 210 Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8, 9, 10 211 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8, 9, 10 - 376 - ánh quan điểm đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn tài sản, giá trị hao mòn tài sản, cần đánh giá sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài người tham gia thị trường Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định giá Ví dụ: trường hợp xác định giá trị tài sản người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả tài chính, người chủ sở hữu Cách tiếp cận từ chi phí thường áp dụng trường hợp: - Một là, khơng có đủ thông tin thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường cách tiếp cận thu nhập - Hai là, có dự định tạo tài sản thẩm định giá cơng trình xây dựng tài sản chế tạo - Ba là, dùng để kiểm tra kết cách tiếp cận thẩm định giá khác - Bốn là, tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản mức độ sẵn có số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí tái tạo cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá 9.2.2.10 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập212 Cách tiếp cận từ thu nhập sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá trị thị trường phi thị trường Cụ thể: - Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đặc điểm đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu liệu đầu vào khác cần đánh giá sở khảo sát thị trường khứ tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 212 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 8, 9, 10 - 377 - - Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định Ví dụ: Thẩm định viên áp dụng tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu mà riêng tài sản thẩm định có đặc điểm khác biệt tài sản tiêu chí đầu tư đặc biệt nhà đầu tư Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp dòng tiền chiết khấu - Phương pháp vốn hóa trực tiếp áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản tương đối ổn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích lại (được tính tuổi đời kinh tế lại) tài sản vĩnh viễn - Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua giai đoạn khác (khơng ổn định), ví dụ trường hợp doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động cơng trình bắt đầu xây dựng 9.2.2.11 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11: Thẩm định giá bất động sản213 Bất động sản tài sản thẩm định giá phổ biến thị trường dịch vụ thẩm định giá, cần có tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể để thực phù hợp với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên áp dụng cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo trường hợp áp dụng cụ thể Ngồi ra, thẩm định viên áp dụng phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất - Đối với thẩm định giá bất động sản đất, áp dụng phương pháp bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư - Đối với thẩm định giá nhà áp dụng phương pháp chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo - Đối với thẩm định giá bất động sản thương mại, phương pháp áp dụng 213 Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá số 11 - 378 - chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu) - Đối với thẩm định giá bất động sản công nghiệp Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu - Đối với thẩm định giá bất động sản khác, tùy vào mục đích thẩm định giá, sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, mức độ sẵn có thơng tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định phương pháp Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với quy định pháp luật có liên quan (nếu có) 9.2.2.12 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13: Thẩm định giá tài sản vơ hình214 Tài sản vơ hình tài sản khơng phụ thuộc vào hình thức biểu vật lý cụ thể, đó, việc thẩm định giá trị tài sản vơ hình thường khó khăn so với thẩm định tài sản hữu hình thơng thường Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 định nghĩa, tài sản vơ hình tài sản khơng có hình thái vật chất có khả tạo quyền, lợi ích kinh tế Tài sản vơ hình đề cập tiêu chuẩn phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: - Khơng có hình thái vật chất; nhiên số tài sản vơ hình chứa đựng thực thể vật chất, giá trị thực thể vật chất không đáng kể so với giá trị tài sản vơ hình; - Có thể nhận biết có chứng hữu hình tồn tài sản vơ hình (ví dụ: hợp đồng, chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.); - Có khả tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu; - Giá trị tài sản vơ hình định lượng Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định viên cần thu thập thơng tin sau: - Mục đích thẩm định giá; - Đặc điểm tài sản vơ hình cần thẩm định giá; 214 Thơng tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ Tài Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 - 379 - - Tình trạng pháp lý việc sở hữu tài sản vơ hình (bao gồm việc sở hữu sử dụng hợp pháp hay không hợp pháp); - Thời điểm thẩm định giá; - Triển vọng ngành cụ thể liên quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản vơ hình cần thẩm định giá; - Triển vọng kinh tế có tác động đến giá trị tài sản vơ hình, gồm yếu tố môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối đối, ) mơi trường trị nước ngồi nước; - Các thơng tin liên quan khác tài sản vơ hình cần thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá, thẩm định viên xác định rõ loại giá trị cần ước tính tài sản vơ hình giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Trường hợp ước tính giá trị phi thị trường tài sản vơ hình giá trị người sở hữu tài sản vơ hình đó, cần tính đến yếu tố đặc trưng liên quan tác động đến người chủ sở hữu tài sản vơ hình, ví dụ ưu đãi thuế, giá trị tăng thêm sử dụng kết hợp tài sản vơ hình cần thẩm định giá với tài sản khác thuộc sở hữu chủ sở hữu, Do khơng có hình thái vật chất cụ thể nên khó khăn lớn ước tính tuổi đời kinh tế lại tài sản Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 yêu cầu xác định tuổi đời kinh tế lại tài sản vơ hình sử dụng tất cách tiếp cận thẩm định giá tài sản vơ hình Tuổi đời kinh tế lại tài sản vơ hình chịu tác động yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ như: quy mô triển vọng thị trường, phát triển khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt tài sản vô hình, cạnh tranh tài sản vơ hình tương tự Khi ước tính tuổi đời kinh tế lại cần xem xét yếu tố sau: - Thời gian bảo hộ pháp luật tài sản vơ hình quyền sở hữu trí tuệ; - Quy định hợp đồng dân theo quy định pháp luật gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định; - Quyết định tòa án quan có thẩm quyền liên quan đến tài sản vơ hình cần thẩm định; - Các yếu tố kinh tế quy mô triển vọng thị trường sản phẩm, dịch vụ gắn với tài sản vơ hình cần thẩm định; - Sự phát triển khoa học công nghệ, đời sáng chế tương tự hiệu hơn, dẫn tới lỗi thời chức năng, lỗi thời kinh tế tài sản vơ hình cần thẩm định; yếu tố khoa học kỹ thuật có liên quan khác; - 380 - - Các kết thống kê, phân tích (nếu có) tuổi thọ hiệu nhóm tài sản vơ hình; - Các yếu tố khác có liên quan đến việc ước tính tuổi đời kinh tế lại tài sản thẩm định giá Ví dụ ước tính tuổi đời kinh tế lại sáng chế loại thuốc tân dược: Sáng chế thuốc đăng ký quyền pháp luật tiếp tục bảo hộ vòng 05 năm tới Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy có loại thuốc tương tự có hiệu chữa bệnh cao nghiên cứu thành cơng đưa vào sản xuất vòng 03 năm tới Như vậy, tuổi đời kinh tế lại sáng chế đánh giá 03 năm Kết luận: Có thể thấy hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam xây dựng phù hợp với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế chưa đầy đủ tiêu chuẩn Những tiêu chuẩn quy định chi tiết đạo đức nghề nghiệp, nghiệp vụ, quy tắc xử sự, quy trình thực hiện, phương pháp thực hiện…Từ đó, doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá vào hệ thống tiêu chuẩn để áp dụng vào việc thẩm định giá, từ đưa kết thẩm định giá xác tin cậy cho khách hàng MỤC TIÊU NHẬN THỨC Mục tiêu nhận thức bậc A1 Trình bày khái niệm tiêu chuẩn thẩm định giá A2 Trình bày vai trò tiêu chuẩn thẩm định giá A3 Liệt kê tiêu chuẩn thẩm định giá hành Mục tiêu nhận thức bậc B1 Bình luận Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC B2 Phân biệt sở giá thị trường giá phi thị trường thẩm định giá Mục tiêu nhận thức bậc C1 Phân tích ảnh hưởng Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đến việc xây dựng ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Theo trích dẫn ... gồm nội dung sau: - Phần 1: Cơ sở lý luận thực tiễn để đưa Pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội với tư cách môn học (học phần) - Phần 2: Nội dung môn học Pháp luật giá giảng dạy. .. biết Pháp luật giá có nhu cầu nghiên cứu, học tập nội dung Pháp luật giá chương trình đào tạo cử nhân luật Trường Đại học Luật Hà Nội Như vậy, khẳng định, việc nghiên cứu để đưa nội dung Pháp luật. .. cử nhân luật 17 1.2.4 Tổng quan khả đưa môn học Pháp luật giá vào giảng dạy Trường Đại học Luật Hà Nội 20 Phần 2: Nội dung môn học pháp luật giá giảng dạy chương trình đào tạo cử nhân luật 2.1