ĐÁNH GIÁ TỔN HẠI DO Ô NHIỄM TIẾNG ỒN ĐƯỜNG SẮT ĐỐI VỚI GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bằng cách áp dụng phương pháp đánh giá giá trị hưởng thụ, đề tài đã tính được tổng giá trị tổn hại do ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt gây ra đối với giá trị đất đai tại khu vực là 27 tỷ 45

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ

ĐÁNH GIÁ TỔN HẠI DO Ô NHIỄM TIẾNG ỒN ĐƯỜNG SẮT ĐỐI VỚI GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH

QUẬN THỦ ĐỨC - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MINH TÂN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2010

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chi Minh xác nhận luận văn “ĐÁNH GIÁ TỔN HẠI DO Ô NHIỄM TIẾNG ỒN ĐƯỜNG SẮT ĐỐI VỚI GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH - QUẬN THỦ ĐỨC - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” do NGUYỄN THỊ MINH TÂN, sinh viên khoá 32, chuyên ngành KINH TẾ TÀI

NGUYÊN MÔI TRƯỜNG, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

NGUYỄN THỊ Ý LY Người hướng dẫn

Ngày tháng năm

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày tháng năm Ngày tháng năm

LỜI CẢM TẠ

Đề tài đã hoàn thành với tất cả sự nỗ lực, đó cũng là kết quả của sự động viên, giúp đỡ cả về vật chất, tinh thần và kiến thức của nhiều cá nhân, tổ chức Để có được kết quả như ngày hôm nay tôi xin:

Cảm ơn các thầy cô trong khoa Kinh Tế đã trang bị cho tôi những kiến thức

vô cùng quý báo Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Ý Ly lòng biết

ơn chân thành nhất Cảm ơn Cô đã rất nhiệt tình giảng dạy, chỉ bảo, truyền đạt cho

em những kiến thức bổ ích, và sự hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình thực hiện

đề tài này

Cảm ơn các anh chị, cô chú ở Uỷ ban nhân dân phường Hiệp Bình Chánh đã truyền đạt cho tôi những kinh nghiệm và những tài liệu liên quan đến đề tài Những tài liệu mà các anh chị, cô chú cung cấp là nguồn dữ liệu vô cùng quý giá để tôi hoàn thành đề tài này

Sau cùng, để có được như ngày hôm nay tôi không thể nào quên công ơn ba

mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, không ngại vất vả, hy sinh trong suốt thời gian qua để con được bước tiếp con đường mà mình đã chọn Xin cảm ơn tất cả những người thân trong gia đình tôi, bạn bè tôi, những người đã luôn ở bên tôi, giúp đỡ tôi về mặt tinh thần, cũng như đóng góp ý kiến để tôi hoàn thành luận văn này

Xin chân thành cảm ơn!

TP Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 01 năm 2010

Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Minh Tân

NỘI DUNG TÓM TẮT

NGUYỄN THỊ MINH TÂN Tháng 07 năm 2010 “Đánh Giá Tổn Hại Do Ô Nhiễm Tiếng Ồn Đường Sắt Đối Với Giá Trị Đất Đai Tại Phường Hiệp Bình Chánh - Quận Thủ Đức - TPHCM”

NGUYEN THI MINH TAN July 2010 “Evaluating the impact of noise pollution from railway on land value in Hiep Binh Chanh Ward - Thu Duc District - Ho Chi Minh City

Đề tài đã tìm hiểu thực trạng và đánh giá tổn hại do ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt đến người dân sống xung quanh đường ray trên địa bàn phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Thành Phố Hồ Chí Minh Để thực hiện được mục tiêu trên, đề tài đã thu thập các số liệu thứ cấp từ UBND phường Hiệp Bình Chánh và các thông tin từ các báo, internet, … Bên cạnh đó đề tài còn thực hiện phỏng vấn ngẫu nhiên 80 hộ dân sống dọc đường ray thuộc các khu phố 1, 2, 6, 7, 8 phường Hiệp Bình Chánh quận Thủ Đức để lấy những số liệu sơ cấp Bằng cách áp dụng phương pháp đánh giá giá trị hưởng thụ, đề tài đã tính được tổng giá trị tổn hại do ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt gây

ra đối với giá trị đất đai tại khu vực là 27 tỷ 450 triệu đồng, và đã tìm hiểu quan điểm

và nhận thức của người dân về mức độ ảnh hưởng, tác hại do tiếng ồn gây ra Kết quả cho thấy có 57,5% số hộ cho rằng môi trường tại khu vực là rất ồn, 51,25% số hộ trả lời cho nguyên nhân gây ồn chính là đường sắt và hầu hết mọi người đều nhận thức được tác hại của ô nhiễm tiếng ồn đối với sức khỏe Tuy người dân có nhận thức cao

về tác hại của tiếng ồn nhưng vì nhiều lý do họ không thể phòng tránh hay chuyển đi nơi khác để sinh sống, và họ chấp nhận sống chung với nó Với những kết quả đạt được như trên, đề tài cũng có những giải pháp nhằm làm giảm bớt tác động của tiếng

ồn đối với cư dân tại phường như di dời ga, trồng cây xanh, sử dụng tường cách âm

MỤC LỤC

Trang MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

2.1 Tổng quan về tài liệu nghiên cứu 4

2.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 6

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội 8

2.3 Tổng quan tình hình giao thông đường sắt tại TPHCM 12

CHƯƠNG III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 14

3.1 Cở sở lí luận 14

3.1.1 Các khái niệm về tiếng ồn 14

3.1.2 Các khái niệm về đất đai 18

3.2 Nội dung nghiên cứu 24

3.2.1 Hiện trạng ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt tại khu vực nghiên cứu 24

3.2.2 Đánh giá nhận thức của người dân về tiếng ồn tại phường HBC 24

3.2.3 Xác định thiệt hại về giá đất 24

3.3 Phương pháp nghiên cứu 24

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 25

3.3.3 Phương pháp định giá giá trị hưởng thụ 25

3.3.4 Phương pháp xử lí số liệu 31

CHƯƠNG IV KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Hiện trạng ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt tại khu vực nghiên cứu 33

4.2 Đặc điểm đối tượng nghiên cứu 35

4.2.1 Trình độ học vấn 35

4.2.2 Nghề nghiệp 35

4.2.3 Thu nhập 36

4.2.4 Số con trong gia đình 36

4.3 Ảnh hưởng của tiếng ồn từ đường sắt đến sức khoẻ của người dân sống xung

quanh khu vực 37

4.4 Ước tính mức thiệt hại do ô nhiễm tiếng ồn gây ra 38

4.4.1 Đặc điểm về đất đai tại khu vực nghiên cứu 38

4.4.2 Kết quả kiểm định mô hình hàm đất đai 42

4.4.4 Xác định phương trình đường cầu qua phương trình đường giá đất 50

4.4.5 Tính giá trị thiệt hại đất đai do ô nhiễm 51

4.5 Nhận thức của người dân trong khu vực về tác hại của tiếng ồn từ đường sắt 52

4.5.1 Đánh giá của người dân về mức độ ô nhiễm tiếng ồn 53

4.5.2 Đánh giá của người dân về nguyên nhân gây ra tiếng ồn 54

4.5.3 Nhận xét của người dân về tác động của tiếng ồn 54

4.5.4 Sự lựa chọn nơi ở mới 55

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

APEC Asia Pacific Economic Cooperation

(Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương) ATĐS An toàn đường sắt

GV – CVPMQT – TTH Gò Vấp – Công Viên Phần Mềm Quang Trung – Tân Thới

Hiệp NVL-QL50 Nguyễn Văn Linh – Quốc Lộ 50

(Tổ chức thương mại thế giới)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang Bảng 2.1 Khí Hậu Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức 7Bảng 2.2 Thống Kê Dân Số 10Bảng 3.1 Giới Hạn Tối Đa Cho Phép Tiếng Ồn Khu Vực Công Cộng và Dân Cư (Theo Mức Âm Tương Đương) 17

Bảng 3.3 Các Mức Ồn và Tác Hại của Tiếng Ồn đến Con Người 18Bảng 3.4 Khung Giá Đất ở Đô Thị 24Bảng 4.1 Số Liệu Điều Tra về Số Con trong Gia Đình 36Bảng 4.2 Các Tác Động do Ô Nhiễm Tiếng Ồn đến Sức Khỏe của Người Dân 38Bảng 4.3 Số Liệu Thống Kê về Vị Trí Nhà Ở 39Bảng 4.4 Số Liệu Thống Kê về Độ Rộng Mặt Tiền Đường 39Bảng 4.5 Số Liệu Thống Kê về Khoảng Cách đến Các Khu Tiện Nghi 40Bảng 4.6 Kết Quả Thống Kê về Khoảng Cách từ Nhà đến Đường Ray 40Bảng 4.7 Kết Quả Thống Kê về Tình Hình Giao Thông 41Bảng 4.8 Số Liệu Thống Kê về Tình Hình An Ninh Trật Tự 41Bảng 4.9 Kỳ Vọng Dấu Mô Hình Đường Cầu Giá Đất 42Bảng 4.10 Kết Quả Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình Tuyến Tính 43Bảng 4.11 Kết Quả Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình Cobb – Douglas 43Bảng 4.12 Kiểm Định Biến Có Ý Nghĩa 45Bảng 4.13 Kết Quả Kiểm Định Đa Cộng Tuyến bằng Hồi Quy Phụ 46Bảng 4.14 Bảng Đánh Giá Hiện Tượng Tự Tương Quan 48Bảng 4.15 Số Liệu về Nguyên Nhân của Tiếng Ồn 54Bảng 4.16 Số Liệu Đánh Giá Ảnh Hưởng của Tiếng Ồn 54

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Mô Hình Ước Lượng Hàm Giá Đất

Phụ lục 2 Kiểm Định Hiện Tượng Phương Sai Sai Số Thay Đổi

Phụ lục 3 Kết Xuất Kiểm Định Hiện Tượng Đa Cộng Tuyến

Phụ lục 4 Kết Xuất Một Số Thông Số Thống Kê của Các Biến Trong Mô Hình Phụ lục 5 Phiếu Điều Tra Phỏng Vấn Các Hộ Dân

Hiện nay cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn thì mặt trái của nó

là vấn đề ô nhiễm môi trường, trong đó có ô nhiễm tiếng ồn Đặc biệt ở các đô thị phát triển như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh, vấn đề ô nhiễm tiếng ồn ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn Ô nhiễm tiếng ồn được xác định có 3 nguyên nhân chính là: hoạt động công nghiệp, giao thông, xây dựng – dịch vụ Tại Thành Phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân của sự gia tăng mức độ ồn phần lớn đều là do giao thông gây ra, trong đó đường sắt đóng góp một phần không nhỏ vào sự gia tăng ô nhiễm tiếng ồn đô thị Giao thông vận tải đường sắt có rất nhiều ưu điểm và lợi thế như an toàn, vận chuyển với khối lượng lớn, vận chuyển đường dài, chuẩn xác, thoải mái, giá cước phải chăng, ít phụ thuộc vào thời tiết Tuy nhiên, ở một số nơi đường sắt nằm trong khu dân

cư trong đó có Thành Phố Hồ Chí Minh đã làm ảnh hưởng đến người dân sống xung quanh khu vực đường sắt chạy qua Một trong những biểu hiện của sự ảnh hưởng này được thể hiện thông qua giá trị của đất đai Trong khung giá đất của quận Thủ Đức đã một phần nào đó đã thể hiện sự ảnh hưởng của tiếng ồn đường sắt đến giá trị của đất đai, cụ thể là: giá đất ở phía có đường ray thấp hơn giá đất bên phía không có đường

2

ray Ngoài ra đường sắt còn ảnh hưởng đến tính mạng, sức khỏe, sinh hoạt của người dân sống xung quanh đó Với những tác hại của tiếng ồn đường sắt gây ra đã ảnh hưởng đến mọi mặt đời sống của người dân, thì tiếng ồn là một yếu tố nguy hiểm cần được nhận biết và tích cực phòng chống kịp thời nhằm giảm thiểu những tác động của

nó, đặc biệt đối với giá trị của đất đai và đối với đời sống của người dân

Thành Phố Hồ Chí Minh có hơn 14km đường sắt đi qua năm quận trong đó có phường Hiệp Bình Chánh thuộc quận Thủ Đức, là khu vực tàu chạy với tốc độ 20 – 30km/h nhanh hơn các khu vực khác để tiếp tục cuộc hành trình ra Bắc, cũng là khu vực điểm đầu vào nội thành Đồng thời Phường Hiệp Bình Chánh là khu vực đông dân

cư nhưng hàng rào chắn bảo vệ đường sắt thì rất ít Để bảo vệ tính mạng cho người dân nên còi tàu được sử dụng thông tục cho hết đoạn đường có dân cư Vì thế, cùng với tốc độ cao, tiếng còi tàu sẽ gây ra tiếng ồn rất lớn cho khu vực, cộng hưởng vào đó

là các tiếng ồn khác, tất cả tạo nên hợp âm vượt mức tiêu chuẩn cho phép gây khó chịu

cho người dân nơi đây Vì vậy, đề tài “Đánh giá tổn hại do ô nhiễm tiếng ồn đường sắt đối với giá trị đất đai tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TPHCM” được

thực hiện nhằm nghiên cứu, nắm rõ những tác động ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng ồn đến giá trị đất đai khu vực xung quanh đường ray trên cơ sở đó có những biện pháp nhằm làm giảm nhẹ ảnh hưởng của tiếng ồn do đường sắt gây ra lên người dân sống

xung quanh đường ray

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung

Phân tích thực trạng và đánh giá tổn hại của ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt đến đời sống của người dân sống quanh khu vực này, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế ảnh hưởng từ nguồn ô nhiễm này

Mục tiêu cụ thể

Tìm hiểu hiện trạng ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt tại khu vực nghiên cứu

Phân tích tác hại của tiếng ồn đường sắt

Ước tính tổn hại của ô nhiễm tiếng ồn thông qua giá trị đất đai trong khu vực xung quanh đường sắt

Tìm hiểu nhận thức của người dân về nguồn ô nhiễm này tại khu vực

Đề xuất một số giải pháp thông quan đến việc quy hoạch và quản lý hoạt động đường sắt nhằm làm giảm tác động của tiếng ồn đến người dân sống xung quanh

đường ray xe lửa

1.3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi theo không gian: Đề tài được thực hiện tại khu vực có đường ray chạy qua

cụ thể trên đường Kha Vạn Cân đoạn đường từ cầu Ngang đến cầu Bình Lợi

Phạm vi theo thời gian: Đề tài được thực hiện trong thời gian từ 01/03/2010 đến 20/07/2010

Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu tổn hại giá trị đất đai của khu vực do ô nhiễm tiếng ồn đường sắt gây ra, và nhận thức của người dân về ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng

ồn theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp, chọn mẫu ngẫu nhiên

Đối tượng nghiên cứu: Các hộ dân sống dọc đường ray xe lửa trên địa bàn quận Thủ Đức cụ thể trên đường Kha Vạn Cân đoạn đường từ cầu Ngang đến cầu Bình Lợi

1.4 Cấu trúc của đề tài

Bài nghiên cứu “Đánh giá tổn hại do ô nhiễm tiếng ồn đường sắt đối với giá trị đất

đai tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TPHCM” gồm 5 chương

Chương 1: Mở đầu Bao gồm các phần: Đặt vấn đề, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, cấu trúc bài nghiên cứu

Chương 2: Tổng quan Bao gồm các phần: Tổng quan tài liệu, tổng quan địa bàn

nghiên cứu, tổng quan tình hình giao thông đường sắt tại TPHCM và tiếng ồn

Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu Trình bày cơ sở lý luận và các phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả và thảo luận, trong đó trình bày về:

Hiện trạng ô nhiễm tiếng ồn tại nơi nghiên cứu

Đặc điểm đối tượng nghiên cứu

Ảnh hưởng của tiếng ồn từ đường sắt đến sức khoẻ của người dân sống xung quanh khu vực

Ước tính mức thiệt hại do ô nhiễm tiếng ồn gây ra

Nhận thức của người dân về ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt tại nơi nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và một số giải pháp

CHƯƠNG II TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan về tài liệu nghiên cứu

Để thực hiện một đề tài hoàn chỉnh thì việc tham khảo những nghiên cứu đã được thực hiện là rất cần thiết Với mục tiêu và phạm vi đã được trình bày ở chương I, tài liệu nghiên cứu của đề tài không chỉ gói gọn ở một mặt nhất định nào, mà được tổng hợp từ nhiều nguồn, nhiều lĩnh vực khác nhau bao gồm các lĩnh vực về môi trường sống, đặc biệt là lĩnh vực về tiếng ồn ở đô thị, về nhà ở và đất đai nội thành, về điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất đai Bên cạnh đó, các đề tài tốt nghiệp của các khoá trước, các bài giảng của thầy cô có tổng quan đều là tài liệu tham khảo hữu ích cho đề tài

Từ trước đến nay có rất nhiều nghiên cứu về môi trường và tác động của nó lên nhiều đối tượng khác nhau Tuy có nhiều nghiên cứu về việc xác định giá trị thiệt hại

do ô nhiễm môi trường nhưng rất ít công trình ở Việt Nam nghiên cứu về ô nhiễm tiếng ồn và tác hại của nó Sau đây là các tài liệu được khóa luận tham khảo và sử dụng:

Bản tin KHCN – GTVT (2006): Bản tin nói về nguyên nhân tạo ra tiếng ồn của đoàn tàu: tiếng ồn xuất phát từ bên trong và bên ngoài Và một số ứng dụng khoa học

kỹ thuật mới trong việc bảo vệ môi trường đường sắt nhằm giảm thiểu tiếng ồn và khí thải do đoàn tàu gây ra

Hồ Ngọc Anh Tuấn, Trịnh Thị Giao Chi và Phạm Khắc Liệu (2006): Nhóm đã thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học “Đánh giá tác động của tiếng ồn từ hoạt động giao thông đường sắt đối với người dân ở TP Huế” Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là người dân có độ tuổi 18 – 80, sống dọc hai bên đường sắt trong bán kính 100m thuộc các phường: Đúc, Trường An, Vĩnh Ninh và An Cựu của Thành Phố Huế Tỷ lệ người dân trong khu vực khảo sát bị ảnh hưởng về sức khỏe bởi tiếng ồn đường sắt là 62,5%

với những biểu hiện như đau đầu, khó ngủ Tiếng ồn đường sắt cũng gây khó chịu đối với sinh hoạt hằng ngày, người dân thường bị làm phiền ở mức cao nhất khi nói chuyện, nghe điện thoại, xem tivi, đọc sách… Ảnh hưởng của tiếng ồn đường sắt đối với con người cũng biến đổi theo giới tính, độ tuổi và khoảng cách so với đường sắt nhưng ở mọi thời điểm, mức ồn của đường sắt đều vượt quá tiêu chuẩn cho phép Phàn Quế Trân (2008): Đề tài “Đánh giá tổn hại và đề xuất chính sách về nước thải nhà máy chế biến tinh bột mì Ninh Sơn – Ninh Thuận” thực hiện ở hai thôn Lương Giang và Tân Mỹ thuộc huyện Ninh Sơn nằm trong khu vực gần nhà máy Đề tài sử dụng phương pháp giá thị trường, phương pháp tài sản nguồn nhân lực đã lượng hoá được tổng giá trị tổn hại tối thiểu do ô nhễm nước thải sản xuất gây ra đối với sức khoẻ, giá trị đất đai, nguồn nước sử dụng trong năm 2007 là 5 tỷ 276 triệu đồng

Lê Tây Sơn (2009): Tác giả đã có bài báo “Ô nhiễm tiếng ồn”, bài báo nói về các

ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng ồn lên sức khỏe con người như tạo tạo sự căng thẳng,

làm thay đổi thói quen ngủ, giảm hoặc mất thính lực tạm thời hoặc vĩnh viễn Bài báo còn tập hợp các biện pháp đối phó với ô nhiễm tiếng ồn ở một số quốc gia trên thế giới

Thạc sỹ Lương Thúy Nga – Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội: Bài viết đánh giá

về tiếng ồn giao thông và sức khỏe con người Tiếng ồn có tác động xấu đối với sức khỏe con người và hạ thấp chất lượng cuộc sống của xã hội, như làm che lấp tiếng nói trong trao đổi thông tin, làm phân tán tư tưởng và dẫn đến làm giảm hiệu quả lao động, tiếng ồn quấy rối sự yên tĩnh và giấc ngủ của con người Tác động lâu dài của tiếng ồn đối với con người sẽ gây ra bệnh mất ngủ, suy nhược thần kinh, cũng như làm trầm trọng thêm các bệnh về tim mạch và huyết áp cao

Tuy nhiên chưa có đề tài nào đánh giá ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng ồn đến giá trị của đất đai, đó cũng là điều thiếu sót vì vậy với đề tài này đã bổ sung thêm ảnh hưởng

của ô nhiễm tiếng ồn đến một khía cạnh khác

Nói tóm lại tổng quan về tài liệu không phải chỉ gói gọn ở một số bài nghiên cứu

mà nó còn được tổng hợp từ nhiều nguồn, từ hệ thống internet, từ thực tế cuộc sống và

từ việc thăm dò ý kiến của người dân sống trong khu vực đó Tuy nhiên để tiến hành công việc nghiên cứu được thuận lợi, điều kiện bắt buộc người thực hiện phải nắm rõ được tình hình chung và một số đặc điểm cơ bản tại địa bàn Trong phạm vi giới hạn

6

của đề tài này, những đặc điểm của khu vực nghiên cứu đi từ khái quát đến cụ thể có thể được trình bày như sau

2.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Hình 2.1 Bản Đồ Phường Hiệp Bình Chánh

Nguồn tin: map.google.com/

Diện tích đất tự nhiên của phường HBC là 646,956 ha

Phường nằm ở vị trí Tây Nam của Quận Thủ Đức, phần lớn được bao bọc bởi sông Sài Gòn và các rạch khác (rạch Gò Dưa, rạch Ông Dầu)

Phía Bắc tiếp giáp phường Hiệp Bình Phước, Đông Bắc giáp phường Tam Phú

Phía Nam giáp sông Sài Gòn

Phía Đông giáp phường Linh Đông

Phía Tây giáp sông Sài Gòn

Là nơi tiếp giáp giữa trung tâm Thành Phố và vùng ven, phường HBC có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành Phố Phường HBC là địa bàn

Đường sắt

trung gian cho sự giao lưu kinh tế giữa Thành Phố với các vùng lân cận và cả nước

bằng đường bộ lẫn đường thủy

b) Khí hậu, thời tiết

Bảng 2.1 Khí Hậu Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức

Tháng 12:

25,4oC năm

2008 do ảnh hưởng của không khí lạnh của miền Bắc nhiệt độ giảm xuống 21oC là năm lạnh nhất từ trước đến nay

Gió Tốc độ gió trung bình 2-3 m/s

Số giờ nắng 6 – 8 giờ/ngày 8,6 giờ/ngày 5,5 giờ/ngày

Lượng bốc

198mm (vào tháng 5)

135mm (vào tháng 10) Nguồn: Niên giám thống kê Quận Thủ Đức năm 2008 Phường HBC nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang đậm đặc

tính chung của quận Thủ Đức và TP Hồ Chí Minh, có hai mùa rõ rệt là:

− Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng10

− Mùa khô (mùa nắng) từ tháng 11 đến tháng 04

Các tài liệu về khí hậu trong vùng xác định lại lượng mưa, độ ẩm, nhiệt độ, các số

liệu này là cơ sở cho việc cân bằng nước mặt và nước ngầm của vùng này

d) Thủy văn, sông ngòi

Phường HBC có nguồn nước mặt dồi dào bao gồm:

− Phía Nam là sông Sài Gòn, chiều dài tiếp giáp là 5km

− Phía Đông là rạch Gò Dưa, chiều dài tiếp giáp là 1,75km

− Phía Bắc là rạch Ông Dầu, rạch Đĩa với tổng chiều dài tiếp giáp là 3,54km và một phần nhỏ còn lại là đất liền, ranh giới giữa HBC và Tam Phú

Ngoài ra địa bàn còn phân bố một mạng lưới các rạch nhỏ chằng chịt: rạch môn, rạch ngã ba chùa, rạch mương…

e) Tài nguyên thiên nhiên

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Phường làm chủ đầu tư (đường 48) khởi công ngày 25/11/2006 Tiến độ thi công chậm

do có điều chỉnh kinh phí di dời trụ điện, độ cao nền đá

Tổng kinh phí: 20 tỷ 465 triệu đồng (trong đó nhân dân đóng góp: 6 tỷ 700 triệu đồng và 7.840 m2 đất để mở đường, nhà nước: 13 tỷ 765 triệu đồng) so với nghị quyết đạt 100%

Ngoài ra, trên địa bàn có 9 khu phố với 69 tổ dân phố, nhân dân các khu phố đã tham gia đóng góp kinh phí chủ động bê tông 13 hẻm nhỏ với kinh phí là 250 triệu đồng

b) Giáo dục đào tạo

Được Thành Phố Và Quận quan tâm đầu tư kinh phí nâng cấp, xây dựng mới trường tiểu học Bình Triệu, Trường tiểu học Hiệp Bình Chánh, trường trung học cơ sở Ngô Chí Quốc và mầm non Hiệp Bình Chánh đảm bảo cho học sinh có đủ số phòng học tập và không còn lớp học ca ba

Thực hiện tốt huy động vào mẫu giáo lớp 1 đạt 100% Hội khuyến học cấp phuờng, chi hội khuyến học 9 khu phố đã phát huy tốt chức năng, nhiệm vụ trong công tác chăm lo học sinh nghèo hiếu học, giải quyết tình trạng học sinh bỏ học số học sinh lên lớp hàng năm đều đạt 98,5% số học sinh thi tốt nghiệp cấp 1,2 đạt 98 % Năm 2007-

2008 học sinh thi tốt nghiệp tiệu học và trung học cơ sở đạt 100 %, hoàn thành chương trình phổ cập trung học cơ sở

c) Y tế

Công tác chăm sóc sức khẻo cho gia đình chính sách và dân nghèo có tiến bộ, đã thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia Hiến máu nhân đạo hàng năm đều đạt chỉ tiêu

Công tác dân số gia đình – trẻ em được chú ý, tỷ lệ sinh con thứ 3 là 3,28%, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên đạt 0,95% (so với Nghị quyết đại hội là 1%)

d) Văn hóa

Hàng năm số khu phố được Thành Phố và Quận công nhận và số lượng người tốt, việc tốt, hộ đạt chuẩn gia đình văn hóa năm sau cao hơn năm trước, so nghị quyết đại hội đạt 2/3 chỉ tiêu

10

e) Dân số, lao động

− Dân số:

Theo thống kê trên địa bàn Phường năm 2008 là 43.078 người, tính đến 31/12/2004

có tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,95%

Tiếp tục thực hiện các giải pháp tăng nhanh, thu hút nhiều lao động, giải quyết việc

làm, giảm lao động không việc làm ở thành thị Đẩy mạnh công tác giới thiệu việc

làm Mở rộng các hình thức đào tạo nghề cho lao động

f) Thể dục thể thao

Phong trào thể dục thể thao, các đội bóng chuyền bóng đá, cầu lông của khu phố

thường xuyên luyện tập và tham gia thi đấu, các đội văn nghệ quần chúng, câu lạc bộ

thơ văn, câu lạc bộ dưỡng sinh đã giao lưu và tham gia các hội thi, hội diễn do Quận tổ

chức

g) Năng lượng

Toàn phường HBC có 9 khu phố điều được sử dụng lưới điện quốc gia Hệ thống

chiếu khá tốt toàn bộ các tuyến đường chính của phường đã có hệ thống đường cao áp

chiếu sáng

h) An ninh quốc phòng

Tập trung thực hiện chương trình mục tiêu ba giảm gắn với vận động dân tham gia

phong trào quần chúng bảo vệ an ninh tổ quốc đạt được một số kết quả, qua đó giữ

vững, ổn định, an ninh chính trị và trật tự xã hội Chuyển hóa địa bàn khu phố 1, 2, 3,

6, 7 vốn trước đây phức tạp về hình sự, xóa 6 tụ điểm hình sự, xóa 4 tụ điểm ma túy

khu phố 6, 7 đã xóa 2 tụ điểm giá mại dâm thường xuyên rước khách tại cầu Bình

Triệu, cầu Bình Lợi Đến nay địa bàn đã bàn giao cho khu phố, phường được công

nhận cơ bản không còn đối tượng ma túy

Công tác quân sự địa phương đảm bảo được các yêu cầu của chỉ đạo của cấp trên, thực hiện đạt chỉ tiêu giao quân hàng năm, từng bước nâng cao về chất lượng chính trị của các thanh niên lên đường nhập ngũ, quản lý tốt và đảm bảo chỉ tiêu huy động lực lượng dự bị động viên, xây dựng lực lượng dân quân hàng năm đạt chỉ tiêu về quân số Hoàn thành chương trình huấn luyện quân sự, chính trị chuyên môn hàng năm đạt loại khá Xây dựng các phương án phòng thủ để kịp thời đối phó với mọi tình huống Duy trì và thực hiện tốt chính sách hậu phương quân đội Ngoài ra còn tham gia các hội thảo hàng năm do Quận tổ chức, kết quả đạt thứ hạng năm sau cao hơn năm trước

2.2.3 Đánh giá khái quát chung

a) Thuận lợi

Phường Hiệp Bình Chánh là địa bàn trung gian cho sự giao lưu kinh tế giữa Thành Phố với các vùng lân cận và cả nước bằng đường bộ lẫn đường thủy, có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành Phố Bên cạnh đó, phường có diện tích tự nhiên lớn nên việc phân bổ quỹ đất đai có phần thông thoáng và hiệu quả hơn Phường có dạng địa hình thấp thuận lợi cho việc xây dựng nhà vườn, phát triển cây kiểng, có nguồn nhân lực tạm trú dồi dào để phát triển ngành công nghiệp của địa phương

Đây là một phường có tốc độ đô thị hoá cao và còn là nơi tập trung các dự án lớn của Chính phủ và Thành phố như dự án đường vành đai ngoài Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, dự án cầu đường Bình Triệu 2, các dự án khu quy hoạch nhà ở, điều này sẽ làm cho bộ mặt của Phường ngày càng khang trang, hiện đại

Phường có tài nguyên nước rất phong phú do có hệ thống sông Sài Gòn chảy qua,

là một địa bàn lý tưởng cho hoạt động du lịch, vui chơi giải trí ven ong, ong nước

b) Khó khăn

Sự phát triển của ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp chưa ổn định, có một

số cơ sở phải ngưng hoạt động do không tiêu thụ được sản phẩm bởi sự cạnh tranh gay gắt của thị trường

Đất đai của khu vực bị nhiễm phèn và mặn nhiều nên hiệu quả sản xuất nông nghiệp rất kém

Tình hình gây ô nhiễm môi trường của người dân như chăn nuôi heo, hệ thống thoát nước sinh hoạt trên mương hở… rải rác trong phường còn một số trường hợp

12

chưa được giải quyết dứt điểm, cần phải có kế hoạch, biện pháp chỉ đạo để thực hiện tốt hơn

Dân số lưu trú, tạm trú chiếm tỷ lệ lớn nên gây khó khăn cho việc quản lý và phân

bổ quỹ đất bình quân trên đầu người cũng như gây khó khăn trong việc quản lý tình hình an ninh trật tự, quản lý xây dựng

Số lượng người nhập cư trên địa bàn khá đông nên việc giải quyết nhà ở, nhà trọ còn nhiều phức tạp

2.3 Tổng quan tình hình giao thông đường sắt tại TPHCM

Đường sắt Bắc Nam, hay đường sắt Thống Nhất, là tuyến đường sắt bắt đầu từ Thủ

đô Hà Nội và kết thúc tại Thành phố Hồ Chí Minh Đường sắt Bắc Nam chạy gần song song với quốc lộ 1A, có nhiều đoạn gặp nhau, nhất là tại các tỉnh lỵ Tổng chiều dài toàn tuyến: 1.729km, khổ rộng 1m; đi qua các tỉnh và thành phố sau: Hà Nội, Hà Tây,

Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị Thừa Thiên – Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Thành Phố Hồ Chí Minh

Giao thông đường sắt của thành phố Hồ Chí Minh gồm tuyến nội ô và khu vực phụ cận – do Xí nghiệp Liên hiệp đường sắt 3 quản lý, tuyến Bắc – Nam và một vài đoạn đường chuyên dụng, hiện hầu như đã ngưng khai thác Trong thành phố có hai nhà ga chính: Sóng Thần và Sài Gòn Bên cạnh đó còn có một số nhà ga nhỏ như Dĩ An, Thủ Đức, Bình Triệu, Gò Vấp Do mạng lưới đường sắt không được nối trực tiếp với các cảng, cơ sở đã cũ kỹ nên giao thông đường sắt Thành phố Hồ Chí Minh không phát triển, chỉ chiếm khoảng 6% khối lượng hàng hóa và 0,6% khối lượng hành khách Vận chuyển đường sắt là hình thức vận chuyển cơ giới trên bộ hiệu quả nhưng cần đầu tư lớn Đường ray tạo bề mặt rất phẳng và cứng giúp các bánh tàu lăn với lực ma sát ít nhất Trong điều kiện tốt, một đoàn tàu cần ít năng lượng hơn so với vận chuyển đường bộ từ 50% đến 70% với cùng một khối lượng vận chuyển (hoặc cùng số hành khách) Hơn nữa, đường ray và các thanh tà vẹt phân phối lực nén của đoàn tàu đều khắp, cho phép mang tải lớn hơn vận chuyển đường bộ mà hao mòn đường lại thấp hơn

Vận tải đường sắt sử dụng diện tích và không gian hiệu quả: trong cùng khoảng thời gian, hai làn đường sắt đặt có thể vận chuyển nhiều hàng hóa và hành khách hơn

so với một con đường bốn làn xe Với các lý do trên, vận chuyển đường sắt là loại hình vận chuyển công cộng chủ yếu ở rất nhiều quốc gia Đoàn tàu thường vận chuyển với vận tốc rất cao, tuy vậy, bởi chúng rất nặng và có quán tính lớn và không thể đi ra ngoài đường ray nên việc dừng tàu cần khoảng cách khá lớn Cho dù vận tải đường sắt được coi là một trong những hình thức vận chuyển an toàn nhất, vẫn có khả năng xảy

ra tai nạn Những vụ tai nạn ở nhiều hình thức, từ việc trật bánh cho đến đâm va trực tiếp của hai đoàn tàu hoặc va chạm với những phương tiện giao thông đường bộ ở những đoạn giao cắt

2.4 Tổng quan tiếng ồn do tàu hoả gây ra

Tiếng ồn của đoàn tàu là do đầu máy và các toa xe gây ra Tiếng ồn của đầu máy chủ yếu được tạo ra bởi tiếng nổ của động cơ Nó không phụ thuộc vào tốc độ đoàn tàu

mà phụ thuộc vào công suất của động cơ, mức nhiên liệu được cài đặt Tiếng ồn tại các toa xe chủ yếu do tiếp xúc giữa các bánh xe và đường ray Nó phụ thuộc vận tốc đoàn tàu, tình trạng bánh xe, tình trạng ray và đường ray (ray nối hay ray hàn liền) Thông thường tiếng ồn đo tại vị trí cách xa đường sắt 30m vào khoảng 80 – 90 dBA (Bản tin KHCN – GTVT)

Tiếng ồn dọc đường được tạo ra bởi các yếu tố: va chạm giữa bánh xe và đường ray, các bộ phận kéo đẩy và các bộ phận khác nhau của đoàn tàu Nó phụ thuộc vào tốc độ đoàn tàu, độ dài đoàn tàu, khí động học đối với các đoàn tàu cao tốc (250km/h) Ngoài ra còn có các tác nhân khác như: tiếng còi tàu, duy tu đường, thao tác tại các bãi cập tàu…

Từ các kết quả khảo sát ở VN cho thấy mức độ ồn lớn nhất đo được tại cửa ống xả, động cơ đầu máy là 100 dBA và ở khoảng cách 50m so với tâm đường sắt là 80 – 95 dBA Tại các chỗ khuyết tật trên bề mặt ray và các mối nối ray khi đoàn tàu chạy qua

có thể làm tăng mức độ ồn lên khoảng 10 – 15 dBA Chất lượng các toa xe khách ở Việt Nam hiện còn thấp, tiếng ồn bên trong thường xuyên ở ngưỡng 90 dBA Khi vào đường cong, khi vượt cầu hoặc khi phanh gấp có thể vượt mức 100 dBA

CHƯƠNG III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cở sở lí luận

3.1.1 Các khái niệm về tiếng ồn

a) Tiếng ồn

Tiếng ồn (noise) được bắt đầu bằng tiếng la tinh (nausea) có nghĩa là ồn ào.Tiếng

ồn là một dạng ô nhiễm rất phổ biến trong đô thị, phần lớn bắt nguồn từ các tuyến đường giao thông, các tụ điểm dân cư, từ các công trình xây dựng, hoạt động công nghiệp…

Có nhiều khái niệm khác nhau về tiếng ồn Ở khía cạnh vật lý đó là một âm thanh

có cấu trúc hỗn tạp, phân bố không theo chu kì Ở khía cạnh sinh lý, tiếng ồn là âm thanh không đem lại bất kì thông tin nào cho vỏ não, có cường độ thay đổi đột ngột, không ổn định, không theo qui luật Về khía cạnh tâm lý, nó là âm thanh không mong muốn cản trở con người làm việc và nghỉ ngơi Nói tóm lại, tiếng ồn là tập hợp những

âm thanh tạp loạn với các tần số và cường độ âm thanh rất khác nhau và gây cảm giác khó chịu cho người nghe

Tiếng ồn phụ thuộc vào cường độ tiếng ồn, tần số (trầm hay bổng), độ dài thời gian gây ra tiếng ồn và tính bất ngờ Sự khó chịu do tiếng ồn gây ra phụ thuộc vào thời điểm (ngày hay đêm), người nghe và âm thanh nền xung quanh

b) Ô nhiễm tiếng ồn

Ô nhiễm môi trường do tiếng ồn – tập hợp những âm thanh tạp loạn có tần số và chu kì khác nhau, hay nói cách khác tiếng ồn là những âm thanh chói tai phát sinh từ những nguồn chấn động không tuần hoàn Trong cuộc sống hàng ngày, chúng ta đều bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn phát ra từ các phương tiện giao thông, từ các hoạt động sản xuất như xây dựng… hoặc từ các hoạt động khác như máy giặt, máy hát, catxet, máy hát karaoke,…

c) Ảnh hưởng của tiếng ồn

Theo bác sĩ Huỳnh Bá Tân, Trưởng Khoa Tai – Mũi – Họng, Bệnh viện đa khoa

Đà Nẵng, với cường độ 90 dBA (tương đương với tiếng nói to), tiếp xúc khoảng 5 giờ/ngày, sau 5 năm tỷ lệ điếc là 10%, sau 25 năm tỷ lệ điếc lên tới 40% Đơn giản, ngày nào cũng nghe tai nghe thì vài năm sau cũng có thể bị điếc Loại điếc này do tổn thương tế bào nhận âm thanh ở tai trong, nên không thể phát hiện qua chụp phim hay khám Bệnh diễn biến âm thầm đến khi phát hiện thì không có khả năng hồi phục Một cuộc thăm dò tại Mỹ cho thấy 55% số người sống gần sân bay, đường sắt phàn nàn là cuộc sống và sức khỏe của họ xuống cấp rất nhiều Mức tăng huyết áp rất cao Dưới đây là một số tác hại do tiếng ồn gây ra:

− Ảnh hưởng tới tai: Tiếp xúc với tiếng động đột ngột và liên tục có thể gây ra mất thính lực tạm thời Ảnh hưởng của tiếng động lên tai tùy thuộc ở cường độ của tiếng động và số lượng thời gian tiếp cận với chúng Tiếng động mạnh cũng gây tổn thương cho dây thần kinh thính giác, đưa tới điếc tức thì và vĩnh viễn với cảm giác ù tai

− Rối loạn giấc ngủ: Tiếng động ban đêm tạo ra những cơn thức giấc bất thường, làm thay đổi chu kỳ các giai đoạn của giấc ngủ và gây khó khăn đi vào giấc ngủ Nhiều thức giấc bất thường sẽ đưa tới thiếu ngủ và hậu quả là sự mệt mỏi, bải hoải, buồn chán vào ngày hôm sau Do thiếu ngủ, khi thức độ tập trung sẽ giảm, con người

dễ bị kích động và mất dần khả năng tự kiềm chế (điều này dễ nhìn thấy ở người dân sống trong những đô thị đông đúc) Tiếng động trong khi ngủ cũng làm tăng huyết áp, nhịp tim, co mạch máu ngoại vi và các cử động của cơ thể như trằn trọc, trở mình, co chân duỗi tay

− Với bệnh tim mạch: Tiếp xúc lâu ngày với tiếng ồn đưa tới thay đổi chức năng của hệ thần kinh tự chủ, làm tăng nhịp tim, huyết áp, sức cản mạch máu ngoại vi Nghiên cứu của TS Wolfgang Babisch, Đức cho thấy liên tục nghe tiếng ồn giao thông ở mức độ 70 dBA có thể tăng rủi ro bệnh nhồi máu cơ tim

− Ảnh hưởng đến sự học hỏi của trẻ con: Theo Sheldom Cohen, Đại học Oregon, trẻ em sống trong các căn phòng ở tầng thấp trong một cao ốc gần trục lộ giao thông

có khó khăn tập đọc, làm toán, phân biệt chữ có âm tương tự, so với các em sống ở tầng trên cao, xa tiếng ồn

− Ảnh hưởng đến hành vi của con người trong cộng đồng: Sống trong khu xóm

ồn ào, nhiều tiếng động, con người trở nên bực bội, giận giữ, khó chịu, hay gây gổ, ít giao thiệp với lối xóm David Glas và Jerome Singer cho biết tiếng ồn có ảnh hưởng rất nhiều lên con người kể cả sau khi không còn tiếng ồn Tiếng ồn bất ngờ có tác hại nhiều hơn biết trước

− Tạo sự căng thẳng: Căng thẳng sẽ phát sinh khi con người cảm thấy bất lực

trước một tiếng ồn liên tục mà mình không thể can thiệp được Căng thẳng kéo dài dễ dẫn đến những chứng bệnh thần kinh như trầm cảm hay lo lắng vô cớ, tăng thêm nguy

cơ dễ mắc các bệnh ở tim, hệ tuần hoàn Nhiều nghiên cứu cho thấy, những người phải sống thường xuyên trong môi trường ồn như gần sân bay sẽ có sức khỏe kém hơn người khác Một số bằng chứng cũng cho thấy tiếng ồn ảnh hưởng xấu đến sự phát triển bình thường của trẻ em

d) Tiêu chuẩn về tiếng ồn

TCVN 5949: 1998 quy định mức ồn cho phép tại các khu vực công cộng và dân cư; tiếng ồn trong tiêu chuẩn này là tiếng ồn do hoạt động của con người tạo ra không phân biệt loại nguồn gây tiếng ồn; tiêu chuẩn này áp dụng để kiểm soát mọi hoạt động

có thể gây ồn trong khu công cộng, dân cư và không quy định mức ồn bên trong các cơ

sở sản xuất, cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ

Bảng 3.1 Giới Hạn Tối Đa Cho Phép Tiếng Ồn Khu Vực Công Cộng và Dân Cư

(Theo Mức Âm Tương Đương)

Khu vực Từ 6h đến 18h Từ 18h đến 22h Từ 22h đến

6h

1 Khu vực cần đặc biệt yên

tĩnh: Bệnh viện, thư viện, nhà

điều dưỡng, nhà trẻ, trường

học, nhà thờ, chùa chiền

50 45 40

2 Khu dân cư, khách sạn, nhà

3 Khu dân cư xen kẽ trong

khu vực thương mại, dịch vụ,

Các xe chở người có trên 9 chỗ ngồi, kể cả chỗ

của lái xe và khối lượng toàn bộ trên 5 tấn có

18

Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) đã tổ chức đánh giá và nêu một số trị số hướng dẫn

về tiếng ồn cộng đồng, chỉ rõ các hiệu ứng nguy hiểm gây bởi tiếng ồn cho con người

như sau:

Bảng 3.3 Các Mức Ồn và Tác Hại của Tiếng Ồn đến Con Người

Môi trường Hiệu ứng có hại Mức ồn dBA Thời gian (giờ)

Đường giao thông, chợ,

khu vực công nghiệp

Suy giảm sức nghe

70 24 Nghe nhạc qua tai nghe Suy giảm sức nghe 85 1

Nơi tập trung giải trí Suy giảm sức nghe 100 4

Nguồn tin: WHO 3/1999 Theo các tài liệu khoa học khác, ngưỡng chịu đựng của tai ở vào các mức sau:

Cường độ tiếng ồn từ 20 – 35 dBA: Ảnh hưởng tới cơ thể ở mức dễ chịu, có thể phục

hồi sức khỏe, sức nghe

− Từ 40 – 50 dBA: Thích hợp để thoải mái làm việc

− Từ 60 – 80 dBA: Cơ thể người có thể chịu đựng được trong thời gian có hạn,

tuy nhiên sức chịu đựng của tai sẽ bị giảm đi rõ rệt sau tuổi 40

− Tiếng ồn lớn hơn 80 dBA sẽ gây hại đến sức nghe và sức khỏe

− Còn nếu tiếng ồn từ 130 dBA sẽ gây đau cho tai; từ 140 dBA sẽ gây chấn

thương ngay như điếc, chảy máu

3.1.2 Các khái niệm về đất đai

a) Khái niệm về đất

Đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng

hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian Tất cả các

loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong thiên

nhiên, như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên (TS Trần Thanh Hùng, 2003)

Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng có hạn trên phạm

vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này

sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường sinh thái mà đất đai chịu sự chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên) Vị trí của đất đai có

ý nghĩa về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng đất Đất đai ở gần các đo thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác triệt để hơn so với đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh, và do đó có giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn Đất đai không thể sản sinh qua sản xuất

b) Giá trị đất đai và địa tô

Theo Adam Smith – đại diện chủ yếu kinh tế chính trị cổ điển Anh thì một vật hay một hàng hóa nào đó điều có giá trị sử dụng và giá trị trao đổi K.Macx đã kế thừa và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith và đưa ra khái niệm giá trị như sau: giá trị

là lao động không phân biệt nói chung của con người kết tinh trong hàng hóa Trong nền sản xuất hàng hóa giá trị sử dụng là thuộc tính của hàng hóa gắn liền với vật thể hàng hóa, đó là giá trị sử dụng xã hội Giá trị trao đổi là một quan hệ về số lượng, một

tỷ lệ trao đổi giữa những giá trị sử dụng khác nhau Lao động hao phí để tạo ra hàng hóa kết tinh trong hàng hóa là cơ sở chung của trao đổi, được gọi là giá trị hàng hóa Giá trị hàng hóa được thực hiện trên thị trường và được biểu hiện bằng tiền gọi là giá

cả hàng hóa hay giá cả thị trường Giá cả hàng hóa do các nhân tố quyết định như: giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ, quan hệ cung cầu Giá cả hàng hóa tỷ lệ thuận với giá trị của hàng hóa và tỷ lệ nghịch với giá trị của tiền tệ Quan hệ cung cầu làm giá cả lên xuống xung quanh giá trị

Trong nền kinh tế thị trường các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động,… là đối tượng của cung và cầu Cầu về đất đai là cầu phát sinh do sự tăng lên của nhu cầu con người đối với các sản phẩm nông nghiệp, của nhu cầu xây dựng nhà ở và các nhu cầu khác của các nền kinh tế quốc dân

Địa tô là phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, nghĩa là hình thành theo đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất đai

c) Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành bốn loại là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở tại đô thị và đất chưa sử dụng

20

Thứ nhất, đất nông nghiệp bao gồm các lạo đất như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác theo quy định cả Chính phủ Thứ hai, đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như: đất ở, đất xây dựng trụ sở

cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh đất sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất do cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên ong và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Thứ ba, đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dụng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất ở tại

đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

Và cuối cùng là đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Theo Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (188/2004/NĐ-CP), phương pháp xác định giá đất được trình bày như sau

d) Một số phương pháp tính giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành theo các bước

là khảo sát, thu thập; so sánh, phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định cho thửa đất cần định giá và bước cuối cùng là xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Trong đó:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Việc định giá đất theo phương pháp thu

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá 

Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá 

tư xây dựng các công trình 

Số năm

đã sử dụng các công trình đầu tư 

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu

tư xây dựng các công trình 

Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%). 

22

thập phải tiến hành các bước là: tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại, tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định và xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:

Cuối cùng là ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Khấu trừ giá trị tài sản trên đất: đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, vv, hoặc cây

ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất

e) Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất trong

thị thì xếp vào đô thị loại V

f) Phân loại đường phố

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ, du lịch, khoảng cách tới các khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,

du lịch Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng tại các loại đất thuộc trung tâm đô thị,

Tổng chi phí  

trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu

hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi

Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố, có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trong từng loại đô thị, giá đất được định theo loại đường phố Đất ở đường phố loại 1 thuộc khu vực trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ có mức giá cao nhất Đất ở đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn

Trong từng loại đường phố, giá đất được định theo vị trí Đất ở vị trí 1 của đường phố loại 1 có mức giá cao nhất của đường phố loại 1; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự

từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn Tương tự đất tại vị trí 1 của các loại đương phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố, các vị trí tiếp sau ứng với mức giá thấp hơn theo từng loại đường phố

Trường hợp một loại đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi khác nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khác nhau và mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào từng loại đường phố tương ứng để định giá cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định

24

Bảng 3.4 Khung Giá Đất ở Đô Thị ĐVT: 1000 đồng/m2

loại đô thị từ đặc biệt đến loại V Loại đặc biệt có giá cao nhất (67,5 triệu đồng/m2) và

loại V có giá thấp nhất (6,7 triệu đồng/m2) Tuy nhiên đây chỉ là bảng giá tham khảo

để biết thêm về tình hình chung của giá cả đất đai tại địa bàn mà thôi Trên thực tế, giá

đất cao hơn do nhiều nguyên nhân khác nữa

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Hiện trạng ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt tại khu vực nghiên cứu

Thông qua thực tế quan sát được và khoảng cách cho phép từ nhà đến đường ray

thì chất lượng môi trường tiếng ồn sẽ được biểu hiện rõ

3.2.2 Đánh giá nhận thức của người dân về tiếng ồn tại phường HBC

Nhận thức của người dân thể hiện thông qua sự hiểu biết, thái độ của họ đối với

vấn đề môi trường tại nơi họ đang sống cụ thể là tiếng ồn Như vậy để biết rõ về các

thông tin này thì đề tài tiến hành công tác phỏng vấn điều tra trực tiếp các hộ dân trên

địa bàn phường

3.2.3 Xác định thiệt hại về giá đất

Để tính thiệt hại về giá đất đai tại phường, đề tài sử dụng phương pháp định giá giá

trị hưởng thụ và dùng hàm Cobb – Douglas để xác định Và để có những dữ liệu phục

vụ cho việc tính toán thì đề tài tiến hành điều tra thực tế các hộ dân trên địa bàn

phường

3.3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu là phần quan trọng của đề tài Đề tài đạt được mục tiêu

cuối cùng là nhờ vào việc áp dụng phương pháp một cách đúng đắn Ở đây để tính ra

được giá trị thiệt hại đề tài đã ứng dụng phương pháp định giá giá trị hưởng thụ và phương pháp hồi quy để ước lượng hàm giá trị hưởng thụ, phương pháp thống kê mô

tả cũng được áp dụng để đánh giá nhận thức của người dân về tác động của ô nhiễm tiếng ồn đường sắt đến sức khỏe

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu

Số liệu thứ cấp: Được thu thập từ các nghiên cứu trước đây liên quan đến địa bàn nghiên cứu và vấn đề nghiên cứu, thu thập từ Internet, các bài báo từ Sở khoa học công nghệ, từ các phòng ban của UBND TPHCM, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM, …

Số liệu sơ cấp: được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp một số hộ dân sống xung quanh khu vực đường ray Đề tài sử dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên để chọn ra 80 hộ từ hơn 9.000 hộ của phường Từ danh sách hơn 9.000 hộ này bằng cách rút thăm ngẫu nhiên ta chọn ra được 90 hộ

Quy mô mẫu là tỉ lệ % của tổng thể Với đề tài này, tôi lấy 1% của tổng thể 9.000

hộ là 90 mẫu, tuy nhiên trong đó có 10 mẫu không hợp lệ (ở cách xa đường ray) nên

mẫu được sử dụng là 80 mẫu

3.3.2 Phương pháp thống kê

Thống kê là một nhánh của toán học liên quan đến thu thập, phân tích, diễn giải hay giải thích và trình bày các dữ liệu

Thống kê mô tả: Bao gồm các phương pháp thu thập, tính toán tổng hợp sử dụng

để tóm tắt hoặc mô tả một tập dữ liệu

Thống kê suy diễn: Bao gồm các phương pháp để ước lượng các đặc trưng của tổng thể dựa vào thông tin từ một mẫu

3.3.3 Phương pháp định giá giá trị hưởng thụ

a) Đặc điểm

Phương pháp định giá giá trị hưởng thụ được ứng dụng để tính giá trị môi trường nói chung, đây là phương pháp được dùng cho đánh giá ô nhiễm môi trường như không khí, tiếng ồn, nước, phóng xạ, mất an ninh,… Đồng thời nó sử dụng giá trị của các bất động sản có sẵn trên thị trường để suy ra giá trị môi trường Hơn nữa đây là phương pháp tương đối dễ hiểu và không bị ai bàn cãi về việc ứng dụng vì nó dựa trên giá thị trường thật sự và dữ liệu được đo lường khá dễ dàng

26

b) Tiến trình thực hiện phương pháp định giá giá trị hưởng thụ

Trước hết ta xác định đối tượng đánh giá Ở phạm vi của đề tài này, đối tượng được nghiên cứu đánh giá là giá trị đất đai của các hộ dân sống xung quanh đường ray thuộc phường HBC trong sự ảnh hưởng của ô nhiễm tiếng ồn đường sắt

Thứ hai là xác định chỉ tiêu đo lường chất lượng môi trường Chỉ tiêu đo lường mức độ ô nhiễm tiếng ồn là mức ồn

Thứ ba là chọn đối tượng bất động sản Đề tài chọn đối tượng bất động sản là đất xây dựng nhà ở thuộc phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TPHCM

Thứ tư ta xác định các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản Ví dụ như giá trị của đất đai ở đô thị phụ thuộc vào vị trí, độ rộng mặt tiền, khoảng cách đến các khu tiện nghi, an ninh trật tự, cơ sở hạ tầng

Thứ năm là xây dựng phương trình giá đất Phương trình này được thể hiện dưới dạng sau:

Giá đất = (vị trí, diện tích, an ninh trật tự, giao thông, độ rộng mặt tiền, môi trường,…)

Từ đây ta có thể mã hóa phương trình thành một hàm số toán học như Y = f(X1, X2,

X3, X4,…)

Thứ sáu là thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp của các biến số để phục vụ cho việc ước lượng phương trình giá đất, số liệu càng nhiều thì kết quả càng chính xác và dữ liệu được thu thập ở các mức độ môi trường khác nhau Với biến giá đất được thu thập

từ các hộ dân, ý kiến từ các dịch vụ môi giới nhà đất và những chuyên gia về bất động sản Với mong muốn thu lợi tối đa từ miếng đất của mình nên người dân sẽ đưa ra mức giá cao khi được hỏi về giá của miếng đất đó Vì vậy khóa luận sẽ so sánh giá của cùng một miếng đất do người dân trả lời, chuyên gia trả lời, và từ bảng giá nhà nước

để đưa ra mức giá phù hợp

Thứ bảy là xác định đường cầu qua phương trình giá đất và,

Cuối cùng là xác định giá trị môi trường = diện tích trên đường cầu * tổng diện tích

bị ảnh hưởng trong khu vực

Đồng thời đề tài có sử dụng phương pháp phân tích hồi quy bằng hàm số dạng Cobb – Douglas để ước lượng mức độ ảnh hưởng của các biến giải thích lên giá đất

c) Phương pháp phân tích hồi quy

Phân tích hồi quy được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Xác định và nêu giả thuyết mối quan hệ các biến kinh tế Kỹ thuật ước lượng hồi quy được sử dụng cho nghiên cứu này là phương pháp bình phương bé nhất (OLS- Ordinary Least Squares) dựa trên ba giả thuyết của mô hình như sau:

− Mối quan hệ giữa các biến là phi tuyến (dạng hàm Cobb – Douglas)

− Xi là biến số ngẫu nhiên và các giá trị của nó không đổi Ngoài ra không có sự tương quan hoàn hảo nào giữa hai biến độc lập

− Số hạng sai số có giá trị kỳ vọng bằng không và phương sai không đổi (là hằng số) cho tất cả các quan sát, tức là E(ei) và E(ei2) = γ2 Sai số của các biến số ngẫu nhiên ei là độc lập về mặt thống kê Như vậy E(ei,ej) = 0 với i # j, và các số hạng sai

số có phân phối chuẩn

Bước 2: Thiết lập mô hình toán học để mô tả mối quan hệ giữa các biến số Trong bài phương trình hồi quy được sử dụng có dạng hàm Cobb – Douglas:

Bước 4: Kiểm định mức ý nghĩa, mức độ giải thích của mô hình

Kiểm định các vi phạm giả thuyết của mô hình: các hiện tượng tự tương quan, hiện tượng đa cộng tuyến, hiện tượng phương sai không đồng đều

Bước 5: Phân tích mô hình

d) Hàm số Cobb – Douglas

™ Cơ sở lựa chọn dạng hàm số Cobb – Douglas

Trước hết phương pháp định giá giá trị hưởng thụ (HPM: Hedonis Price Method) dựa trên giả thuyết là, trong số các yếu tố như vị trí, độ rộng mặt tiền, khoảng cách đến đường ray, khoảng cách đến các khu tiện nghi, tình trạng giao thông, tình trạng an ninh thì biến khoảng cách đến đường ray là biến đại diện cho chất lượng môi trường nơi khảo sát sẽ quyết định giá trị đất đai tại nơi đó Từ đây ta có thể xem xét hàm số sau: Giá đất = f(vị trí, độ rộng mặt tiền, môi trường, khoảng cách đến các khu tiện nghi,

28

tình trạng giao thông, an ninh) Nghĩa là giá đất là một hàm số của vị trí, độ rộng mặt tiền, môi trường, khoảng cách đến các khu tiện nghi, tình trạng giao thông, an ninh Căn cứ vào thực tế, hạng hàm Cobb – Douglas được chọn là phù hợp nhất để thực hiện việc ước lượng phương trình giá đất, bởi những lý do sau:

Hiện nay giá đất đô thị TPHCM rất cao Điều này xảy ra do trên thực tế nhu cầu nhà ở thành thị là rất lớn, cung không đủ đáp ứng cầu Tuy nhiên giá đất chỉ tăng cao trong thời điểm nóng bỏng của thị trường mà thôi, và rồi đến một lúc nào đó nó sẽ được điều tiết dừng lại và dần tiệm cận đến một giá trị nhất định cho phép Đồng thời hàm số tuyến tính chỉ thích hợp để nghiên cứu lý thuyết và trong thực tế thì ít khi có hiện tượng nào đó sẽ tuân theo quy luật tuyến tính cả Bởi bất kỳ giá trị nào cũng có một giới hạn nhất định Chính vì vậy, sau khi so sánh các hình thức hàm với nhau, tôi chọn hàm tuyến tính Cobb – Douglas để xây dựng phương trình giá đất Tuy nhiên để chắc chắn hơn, đề tài sẽ chạy hai mô hình là dạng tuyến tính và dạng Cobb – Douglas

để so sánh và chọn mô hình phù hợp

™ Xây dựng hàm giá đất dưới dạng Cobb – Douglas

Trong giới hạn của đề tài này, đề tài sẽ chọn và đưa vào phương trình 7 biến, với biến phụ thuộc là giá đất và các biến độc lập lần lượt là tình trạng an ninh trật tự, tình trạng giao thông, khoảng cách đến đường ray, khoảng cách trung bình đến các khu tiện nghi, vị trí miếng đất và độ rộng mặt tiền Theo đó phương trình có dạng sau:

ut

e MT VT TN DR GT

DR: khoảng cách đến đường ray (m)

TN: khoảng cách trung bình đến các khu tiện nghi (km)

VT: vị trí của miếng đất

MT: độ rộng mặt tiền (m)

A và αi: là những tham số ta cần ước lượng

eut: số hạng sai số ngẫu nhiên

Tất cả sáu biến trên được xem là biến giải thích và GD là biến phụ thuộc Đồng thời các biến giải thích được kỳ vọng là có ảnh hưởng đến sự thay đổi của giá trị đất đai Để đo lường được mức độ tác động này, sử dụng phần mềm kinh tế lượng là Eview 3.0 để ước lượng ra kết quả Để ước lượng được phương trình này một cách dễ dàng, phương trình (1) cần được chuyển sang dạng Ln như sau:

t

u LnMT LnVT

LnTN LnDR

LnGT LnAN

LnA

LnGD= +α1 +α2 +α3 +α4 +α5 +α6 + (2)

Đây là phương trình dùng để chạy ra kết quả ước lượng Sau đó sẽ chuyển về dạng

hàm giá đất theo biến đại diện ô nhiễm để tính giá trị ô nhiễm tiếng ồn từ đường sắt

™ Xây dựng hàm giá đất dưới dạng tuyến tính

Với dạng tuyến tính mô hình cũng gồm có 7 biến, biến giá đất là biến phụ thuộc và các

biến độc lập lần lượt là tình trạng an ninh trật tự, tình trạng giao thông, khoảng cách đến đường ray, khoảng cách trung bình đến các khu tiện nghi, vị trí miếng đất và độ

rộng mặt tiền Do đó, phương trình có dạng như sau:

MT VT

TN DR

GT AN

A

GD= +α1 +α2 +α3 +α4 +α5 +α6

Sử dụng phương trình để chạy ra kết quả ước lượng

™ Cơ sở để lựa chọn và giải thích ý nghĩa của các biến

Việc lựa chọn các biến giải thích trong mỗi mô hình là hoàn toàn dựa vào thực tế, những nhân tố có mặt trong mỗi mô hình được coi là hiển nhiên có ảnh hưởng đến giá đất, còn tác động với mức độ như thế nào thì chưa biết được Trên thực tế còn nhiều nhân tố có liên quan đến giá đất nhưng không xuất hiện trong mô hình Nghĩa là sự tác động đến giá đất được kỳ vọng là không đáng kể và mức tác động của chúng được hiểu là cộng gộp trong giá trị sai số ngẫu nhiên của phương trình Đồng thời, nhiều giả định cũng được đặt ra nhằm giới hạn và củng cố mức độ chính xác của kết quả đạt được trong một phạm vi nhất định Đối với các biến đã được lựa chọn và đưa vào mô hình, việc giải thích ý nghĩa của chúng được trình bày như sau:

Biến AN: là tình trạng an ninh trật tự Biến này được hiểu là mức độ an toàn trong khu vực, nơi mà mảnh đất được định vị tại đó An toàn tuyệt đối có nghĩa là không có trộm cắp, cướp bóc, tệ nạn xã hội và nhiều vấn đề được coi là tiêu cực khác Tình trạng an ninh trật tự được chia làm bốn mức là

30

Rất tốt 4 Tốt 3 Trung bình 2

Phức tạp 1 Nếu an ninh trật tự trong khu vực rất tốt thì giá đất sẽ cao, ngược lại nếu tình trạng

an ninh trật tự phức tạp thì giá đất sẽ giảm xuống bởi người mua đất ở đây sẽ không cảm thấy an toàn cho cuộc sống của họ Điều này chứng tỏ giá đất sẽ tăng cùng với cấp độ tăng của biến an ninh Kỳ vọng dấu dương (+)

Biến GT: là tình trạng giao thông Đây cũng là một yếu tố được cho là rất ảnh hưởng đến giá đất Thực tế khi mua một mảnh đất xây nhà ở, người ta thường chú ý đến tình trạng giao thông, xem xét việc đi lại có tiện nghi không Giao thông ở tình trạng tốt được xem là đường có hệ thống chiếu sáng đầy đủ, không có ổ gà, ổ voi hay

bị xuống cấp, đồng thời không có nạn kẹt xe thường xuyên Tuy nhiên với điều kiện cho phép ở Việt Nam, tình trạng giao thông tốt có thể là chỉ ở mức độ tương đối Biến giải thích giao thông được chia làm ba cấp độ là:

Thuận lợi 3 Trung bình 2 Bất lợi 1 Nếu tình trạng giao thông càng thuận lợi thì giá đất sẽ tăng, kỳ vọng dấu dương (+) Biến DR: là khoảng cách đến đường ray Đơn vị tính là m Đây là biến dùng làm đại diện cho biến môi trường trong mô hình Khoảng cách gần đường ray thì tiếng ồn càng lớn và ngược lại Ở đây ta xét khoảng cách theo đường chim bay từ mảnh đất ở đến đường ray Khi tiếng ồn càng lớn thì nhu cầu mua đất của người dân sẽ thấp nên giá sẽ giảm và ngược lại Mặt khác, với mục tiêu là xây dựng đường cầu giá đất theo biến đại diện tiếng ồn nên dùng biến nghịch đảo của khoảng cách đến đường ray thay thế để phù hợp với tính chất dốc xuống của đường cầu Đến đây có thể suy ra rằng khi biến nghịch đảo của khoảng cách có giá trị 1/45 (tức 0,02) thì giá đất được xem là chịu

sự tác động không đáng kể và khi biến nghịch đảo của khoảng cách có giá trị là 1/5 (tức 0,2) thì giá đất được cho là bị ảnh hưởng rất lớn và giá đất bị giảm đáng kể Đến đây ta có thể kết luận rằng giữa biến nghịch đảo của khoảng cách đến đường ray và giá đất có mối quan hệ tỉ lệ nghịch Kỳ vọng dấu âm (-)