“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”

Trước nhu cầu ngày càng lớn đó, các công ty kinh doanh bất động sản với các chức năng tư vấn để đáp ứng được, đòi hỏi phải có một quy trình nghiên cứu thị trường phục vụ cho nghiệp vụ tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : : :

NGUYỄN THỊ MINH THU

03135072 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ MINH THU

“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành

(Địa chỉ cơ quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế, Trường Đại Học

Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

Tháng 7 năm 2007 -

LỜI CÁM ƠN

Sau bốn năm học tại trường Đại Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, khoa Quản Lý Đất Đai&Bất Động Sản, và sau một thời gian tiến hành đề tài, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến:

Cha mẹ đã nuôi dạy con giúp con có thể học tập thành người

Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản

Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, khoa Kinh Tế, phòng Đào Tạo cùng quý thầy thỉnh giảng đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong quá trình học tập cũng như trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp

Các công ty TNHH Tư vấn- Thương mại- Dịch Vụ Chí Việt, công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức, công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn đã giúp đỡ cung cấp thông tin và tài liệu giúp em có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Cùng các bạn lớp DH03TB đã giúp đỡ trong suốt thời gian học tập và làm luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt là:

Thầy Nguyễn Đức Thành, giảng viên thỉnh giảng khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, phòng Hợp Tác Quốc Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo em trong suốt thời gian học tập và trong thời gian tiến hành luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản

Chị Nguyễn Thị Minh Trang, Gò Vấp cùng gia đình đã hết lòng giúp đỡ trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp

Anh Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc công ty công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức

Anh Nguyễn Ngọc Tiên, Trưởng phỏng tư vấn đầu tư công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức

Anh Vũ Quốc Thái, phó giám đốc công ty Chí Việt- Vietrees

Cùng các anh, các chị nhân viên công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại công ty

Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm của tác giả còn nhiều hạn chế nên luận văn không trách khỏi còn nhiều thiếu sót Do đó, kính mong sự chỉ bảo, góp ý của quý thầy cô và các anh chị để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Ngày 25 tháng 7 năm 2007

Sinh viên Nguyễn Thị Minh Thu

TÓM TẮT

XW

Sinh viên thực hiện: Nguyên Thị Minh Thu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho nghiệp

vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vụ tư vấn đầu tư tại khu vực Tp.Hồ Chí Minh.”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành, Giảng viên thỉnh giảng, Bộ môn Kinh

tế Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường bất động sản với sự tham gia ngày càng đông đảo của các tổ chức cá nhân với vai trò là người đầu tư, kinh doanh hay đơn giản hơn là những người tham gia chuyển nhượng bất động sản đã làm phát sinh nhu cầu được tư vấn, đặc biệt là tư vấn đầu

tư Trước nhu cầu ngày càng lớn đó, các công ty kinh doanh bất động sản với các chức năng tư vấn để đáp ứng được, đòi hỏi phải có một quy trình nghiên cứu thị trường phục

vụ cho nghiệp vụ tư vấn nói chung và tư vấn đầu tư nói riêng nhằm đảm bảo kết quả chính xác khi tư vấn cho khách hàng Quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn này không phải công ty kinh doanh bất động sản nào cũng có và thực hiện một cách chuyên nghiệp, hơn nữa vai trò và chức năng tư vấn không phải công ty kinh doanh bất động sản nào cũng đánh giá đúng đắn và tiến hành có hiệu quả và các bước chuẩn bị cho nghiệp vụ

tư vấn chưa được đầy đủ

Do đó, để tìm hiểu chính xác về thực trạng hoạt động tư vấn và quy trình nghiên cứu thị trường nói chung, tác giả đã giới hạn tiến hành tìm hiểu, khảo sát, tiếp cận một số công ty kinh doanh bất động sản có nghiệp vụ tư vấn, tư vấn đầu tư tại Tp HCM, tác giả

thực hiện đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vu tư vấn đầu tư tại khu vực Tp Hồ Chí Minh.” Trên cơ sở đó, đề tài đã tiến hành nghiên cứu

các vấn đề sau: (1) Các phương pháp tiến hành nghiên cứu thị trường; (2) Quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn; (3) Quy trình tư vấn nói chung và tư vấn đầu tư nói riêng; (4) Thực trạng của việc áp dụng các kết quả nghiên cứu thị trường vào tư vấn, và hiệu quả của nó

Thông qua các phương pháp thu thập thông tin và xử lý số liệu, cùng với việc tiếp cận thực tế, đề tài đã đạt được một số kết quả ban đầu: (1) Tìm hiểu được hoạt động tư vấn và nghiên cứu thị trường phục vụ cho mục đích tư vấn của một số công ty có nghiệp

vụ tư vấn đầu tư bất động sản; (2) Mô tả thực trạng của việc tiến hành nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị tư vấn tại một số công ty bất động sản với các đặc trưng riêng biệt Từ đó, (3) đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của việc tư vấn mà các công ty kinh doanh bất động sản có thể cung cấp cho khách hàng

MỤC LỤC

XW

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 2

PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

I.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẶC TRƯNG CỦA NÓ 4

I.1.1 Bất động sản 4

I.1.2 Đặc trưng của bất động sản 5

I.1.3 Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó 5

I.1.4 Các thành phần của thị trường bất động sản 7

I.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản: 1

I.1.6 Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản

I.2 DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4

I.3 TƯ VẤN 5

I.4 TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 6

I.5 VAI TRÒ, VỊ TRÍ CỦA DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

I.6 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG- NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .7

a Nghiên cứu thị trường

b Quy trình nghiên cứu thị trường 7

c Nghiên cứu thị trường bất động sản 18

d Các phương pháp nghiên cứu thị trường 18

I.7 VAI TRÒ CỦA NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN 19

I.8 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN 20

I.9 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 20

PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU 22

II.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỊA BÀN

NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 22

II.1.1 Sơ lược về một số công ty kinh doanh BĐS có chức năng tư vấn trên địa bàn Tp HCM 22

II.1.2 Tổng quan mô tả đặc điểm của các khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn của các công ty 27

II.1.3 Các cá nhân được lựa chọn phỏng vấn qua điện thoại làm số liệu thống kê: 29

II.1.4 Một số người tư vấn riêng lẻ, tư vấn tư nhân 29

II.1.5 Một số chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực BĐS 29

II.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU TIỀN TƯ VẤN TẠI MỘT SỐ CÔNG TY KINH DOANH BĐS TẠI TP.HCM 30

II.2.1 Tiếp xúc khách hàng 30

II.2.2 Nghiên cứu thị trường 32

II.2.3 Lập các biến động về giá cả thị trường 40

Error! Bookmark not defined II.2.4 Tư vấn cho khách hàng 41

II.3 NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH TƯ VẤN 47

II.4 THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN CỦA QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN 48

II.5 GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC 50

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52

Kết luận: 52

Kiến nghị: 53

DANH SÁCH CÁC BẢNG

XW

Bảng I.1 Phân tích SWOT về những biến động của cung cầu bất động sản từ tháng 10/2006

đến 4/2007 8

Bảng I.2 Nội dung thông tin, đối tượng và phương pháp thu thập thông tin của đề tài 21

Bảng II.1 Bảng sơ lược giới thiệu về tình hình hoạt động của các công ty

Bảng II.2 Nghiên cứu thị trường tại một số công ty kinh doanh bất động sản 34

Bảng II.3 một phần bảng biến động giá cả thị trường Bình Thạnh 4

Bảng II.4 hiện trạng hoạt động tư vấn tại một số công ty trên thị trường bất động sản 43

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Nội dung các sơ đồ: Trang

Sơ đồ I.1 :mối quan hệ giữa các đối tượng tham gia thị trường bđs

Sơ đồ I.2 mối quan hệ giữa những người dân (những người mua

bán thông thường) khi giao dịch bất động sản 11

Sơ đồ I.3: Hoạt động của tiến trình tư vấn 15

Sơ đồ I.3: Quy trình nghiên cứu thị trường trong marketing 18

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ I.1 Nhu cầu nhà ở cả nước giai đoạn 2000-2005 và 2006-2010 (đơn vị nghìn m2)

10

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CÁC THUẬT NGỮ THƯỜNG DÙNG TRONG ĐỀ TÀI

XW

1 Bất động sản (BĐS) là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất

(Bloomberg com Financial Glossary) Ngoài ta nó còn bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được

được quy định bởi luật pháp (Mc Kenzie and Betts, 1996)

Ở Việt Nam, Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà

ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai, và các tài sản khác

do pháp luật quy định (Luật Dân Sự, 1995, Điều 181)

Như vậy Bất động sản là những tài sản không thể di dời cho nên bất động sản

không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra

do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định Trong đó, đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản

2 Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác

động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp,…) tại một địa bàn cố định, trong

một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá (KS Lê Mộng Triết, 2005)

3 Dịch vụ bất động sản là các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;

các hoạt động này có các tác dụng hỗ trợ cho công việc kinh doanh của doanh nghiệp, cung cấp các sản phẩm là những sản phẩm vô hình cho khách hàng nhằm thu lại lợi nhuận cao (TS Trần Thanh Hùng, 2004; Susan Nash, 2003)

4 Tư vấn là chức năng hỗ trợ hay góp ý cho tổ chức có chuyên môn (từ điển Tiếng Việt, © 1997-2004 The Free Vietnamese Dictionary Project)

Tư vấn có thể được định nghĩa như là dịch vụ cung cấp những thông tin cho khách

hàng, gặp gỡ và cung cấp thông tin phù hợp với những nhu cầu của các khách hàng khác nhau, là sự trao đổi thông tin nhằm thu về tiền bạc, quản bá thương hiệu danh

tiếng cho người tư vấn viên; lợi nhuận thật sự thu được là tiền

5 Nghiên cứu là việc tìm hiểu, xem xét một cách có hệ thống và có tính khách quan

về một chủ đề cụ thể được thể, đã được xác định để khám phá các thông tin cần thiết, hữu ích hoặc các nguyên tắc liên quan (Dương Hữu Hạnh , 2004) hay là khảo sát một cách có hệ thống và khách quan về chủ đề hay vấn đề, nhằm khám phá ra các thông tin hay các nguyên lý liên hệ (Trẫn Xuân Kiêm, Nguyễn Văn Thi, 2006)

6 Nghiên cứu thị trường là công cuộc sưu tầm có hệ thống và mang tính khách

quan nhằm thu thập các thông tin, rồi sau đó phân tích các thông tin liên hệ đến việc nhận diện và giải quyết bất cứ vấn đề nào trong lĩnh vực tiếp thị

7 Nghiên cứu thị trường bất động sản: là việc thiết kế có hệ thống nhằm thiết lập

kế hoạch nghiên cứu, thu thập dữ kiện, phân tích và báo cáo dữ kiện của thị trường bất động sản vì một mụch đích cụ thể mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản muốn tiến hành

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong thời gian gần đây, trước sự phát triển mạnh mẽ trở lại của thị trường bất động sản, để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch cũng như để hạn chế các tiêu cực phát sinh trong thị trường, nhà nước ta đã ban hành các luật và nghị định mới về kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh Doanh bất động sản 2007 và Luật Nhà Ở 2006, nhà nước ta đã công nhận thị trường bất động sản cùng với các dịch vụ, hoạt động và vai trò nó Đồng thời, nhà nước đã hướng dẫn và ban hành các quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mua bán nhà; hướng dẫn và quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh dịch vụ bất động sản (như định giá bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,vv…); quy định quyền sở hữu và phát triển nhà ở, v.v… làm cho hoạt động của thị trường bất động sản được quy định chặt chẽ trở nên thật sự hợp pháp

Sự rộng mở của thị trường bất động sản đã khuyến khích hàng loạt các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Đồng thời điều này cũng khuyến khích các tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường với các mục đích khác nhau Để tham gia vào thị trường bất động sản và đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả, thực tế thị trường bất động sản đòi hỏi các bên phải có những hiểu biết có liên quan đến hoạt động của mình bao gồm các kiến thức về lĩnh vực pháp lý như luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư… kiến thức về đầu tư (lập- thẩm định- quản lý dự án đầu tư), thẩm định giá bất động sản, quy hoạch phát triển đô thị.vv… (Mai Ái Trực, 2005) Những kiến thức này không phải tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nào cũng có những am hiểu đầy đủ về nó Do đó, các công ty bất động sản tham gia trên thị trường ngoài chức năng hoạt động kinh doanh chính đều mở ra các dịch vụ tư vấn bất động sản để thu hút, hỗ trợ khách hàng của mình và tăng khả năng cạnh tranh với các công ty khác trong cùng lĩnh vực Muốn làm đươc điều này, các công

ty đều phải có những bước chuẩn bị, nghiên cứu thị trường và xúc tiến các biện pháp nghiệp vụ tiền tư vấn nhằm mang lại cho khách hàng kết quả tốt nhất và đáp ứng sự mong đợi của họ trước sự cạnh tranh rất lớn từ thị trường

Vấn đề đặt ra là các công ty thực hiện điều trên như thế nào, hiệu quả của chúng ra sao trong một môi trường cạnh tranh khốc liệt và không hoàn hảo về thông tin1? Các công

ty bất động sản ở nước ta đã thực sự đánh giá đúng đắn vai trò cũng như vị trí của công việc tìm hiểu nghiên cứu thị trường và tư vấn bất động sản hay chưa? Khả năng cạnh tranh với các công ty bất động sản nước ngoài trong thời gian tới như thế nào khi lượng đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản trong nước ngày càng tăng với các thủ thục pháp lý đang từng bước được hoàn thiện?

Nhằm giải đáp các câu hỏi đã đặt ra, tác giả đã tiến hành đi thực tế, tìm hiểu và

1 Thị trường Bất Động Sản luôn luôn diễn ra những biến động, biến đổi không ngừng do sự tác động trực tiếp hay gián tiếp của con người lên hàng hóa Bất Động Sản , nên các thông tin thu thập được chỉ mang tính chất tương đối

Và để đảm bảo cho quyền lợi của mình, các bên tham gia thị trường không công khai toàn bộ thông tin về hàng hóa Bất Động Sản; thông tin thiếu sự minh bạch, và độ chính xác Bên cạnh đó, do thuộc tính cá biệt của bất động sản

đánh giá một số quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản, cách thức nghiên cứu thị trường của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầy tiềm năng này với giả thiết đặt ra ban đầu là các công ty kinh doanh, hoạt đông trong lĩnh vực bất động sản đều có một quy trình nghiên cứu thị trường để áp dụng vào việc tư vấn và cung cấp cho đối tượng khách hàng của mình những thông tin hữu ích, chính xác nhằm tăng khả năng cạnh tranh cho mình trước các đối thủ

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung rất nhiều công ty bất động sản lớn của cả nước với các dịch vụ tư vấn hoạt động hết sức nhộn nhịp cùng với các quy trình nghiên cứu thị trường đặc trưng Xét sự hạn chế về thời gian, nguồn lực hiện có, tác giả đã giới hạn đề tài nghiên cứu của mình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để tiến hành nghiên

cứu đề tài “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho

nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vu tư vấn đầu tư tại khu vực Tp HCM”

Mục tiêu nghiên cứu

- Mô tả phương thức nghiên cứu thị trường và các công tác chuẩn bị trước tư vấn của các công ty tư vấn bất động sản trên địa bàn Tp HCM

- Tìm hiểu tác động của việc nghiên cứu phản ứng của thị trường đến tư vấn trong đầu

tư, kinh doanh bất động sản và hiệu quả tư vấn

- Mô tả một số quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản của một số công ty và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này

- Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản phục vụ cho mục tiêu tư vấn

Đối tượng nghiên cứu

- Quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản của một số công ty tư vấn nói chung và

tư vấn đầu tư bất động sản nói riêng trên địa bàn Tp HCM

- Sự áp dụng các quy trình nghiên cứu thị trường

- Các dịch vụ tư vấn như tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư, thẩm định, … hiện đang được các công ty này cung cấp và các bước chuẩn bị cho hoạt động tư vấn

- Các nguồn thông tin được thu thập nhằm phục vụ cho các hoạt động tư vấn này trên thị trường

Đề tài đã tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu từ các công ty, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có nghiệp vụ tư vấn, bao gồm hai công ty thực tập chính là công ty TNHH Tư vấn- Thương mại-Dịch vụ Chí Việt và công ty địa ốc Phúc Đức Một

số công ty khác cũng được lựa chọn phỏng vấn, tìm hiểu (như công ty địa ốc Địa Lợi, Cty TNHH Dịch Vụ-Tư Vấn-Kinh Doanh Nhà Hạnh Đạt, công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín)

và một số đối tượng liên quan khác như những người làm dịch vụ tư vấn, môi giới trung gian, khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn… nhằm tìm hiểu về quá trình hoạt động tư vấn

Phạm vi nghiên cứu

Do thời gian và kinh phí cho quá trình nghiên cứu là giới hạn, tác giả tập trung vào chỉ nghiên cứu quy trình tiếp cận thị trường bất động sản và các bước chuẩn bị phục vụ cho mục tiêu dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản của các công ty và cá nhân tai địa bàn Tp.HCM, cụ thể là các công ty Phúc Đức, Chí Việt và một số công ty như công ty cổ

phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn, công ty cổ phần Sài Gòn thương tín Việc nghiên cứu tiến hành đề tài trong khoảng thời gian từ ngày 03/04/2007 đến ngày 30/05/2007 với nội dung thu thập các thông tin, tư liệu có liên quan đến việc thực hiên đề tài như hoạt động tư vấn bất động sản, tiềm năng hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản, quy trình nghiên cứu thị trường,… Các thông tin này có thể chưa đầy đủ Tác giả đã cố gắng khắc phục bằng cách tham khảo các tài liệu thứ cấp, kiểm tra chéo nguồn thông tin từ các cuộc phỏng vấn chuyên sâu đối với các chuyên gia trong ngành

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài được thực hiện nhằm đưa ra kết quả với hy vọng có được cái nhìn toàn diện

về các hoạt động dịch vụ tư vấn bất động sản trên địa bàn Tp HCM cũng như các quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn nhằm phục vụ cho tư vấn bất động sản, đặc biệt là

tư vấn đầu tư bất động sản Qua đó, tác giả đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện hơn quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản phục vụ mục tiêu tư vấn đầu tư trên địa bàn

Tp HCM

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Cơ sở khoa học để tiến hành đề tài dựa trên các khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản, tư vấn bất động sản và nghiên cứu thị trường Trong đề tài, do tính chất của nó

là tìm hiểu về quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn nhưng trước khi đi đến cơ sở lý luận về nghiên cứu thị trường cũng được xem trọng

I.1 Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó

I.1.1 bất động sản

Theo TS Lê Xuân Bá (2003); PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.S Trần Nguyên Nam (2002), bất động sản mang các đặc tính khác nhau, bao gồm tính cố định, không đồng

nhất, khan hiếm, và có tính bền vững tương đối cao

Tính cố định được thể hiện ở chỗ người ta không thể di chuyển một bất động sản

từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm mà nó tọa lạc; đây là đặc tính làm bất động sản khác biệt với các loại hàng hóa thông thường khác Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề vị trí bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản Tiếp đến là tính không đồng nhất, cá biệt hay còn gọi là tính đa dạng, điều này là do các mảnh đất luôn khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích và các công trình phía trên đất Chính đặc điểm này đã tạo nên tính không đồng nhất hay tính đa dạng của bất động sản Không thể có hai mảnh đất giống hệt nhau về vị trí, diện tích, hình thể và các công trình xây dựng trên đất

Ngoài ra, bất động sản có tính khan hiếm, do diện tích đất đai là có hạn, trong khi dân số con người tăng vô hạn Sự phát triển dân số đã tạo ra nhu cầu về đất đai vượt quá mức so với sự phát triển hữu dụng của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

Bất động sản còn có tính bền vững với đời sống kinh tế lâu dài Đất đai là tài sản không thể bị hủy hoại (trừ trong trường hợp đặc biệt); còn các công trình kiến trúc trên đất có tuổi thọ rất lâu dài và có thể cải tạo nâng cấp để tăng tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh

tế của bất động sản

Khi bất động sản biến thành hàng hóa để giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng,

nó chịu ảnh hưởng nặng bỡi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản tại một khu vực chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại khu vực đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản Đặc điểm này của bất động sản là một điểm cần phải được chú ý khi kinh doanh bất động sản (KS Lê Mộng Triết, 2005)

Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản còn chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác Trong thực tế việc xây dựng một công trình đã làm tăng vẻ đẹp và giá trị của một công trình khác là rất phổ biến Mặt khác, hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý, cần khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư tạo lập các công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp

I.1.2 Đặc trưng của bất động sản

Theo TS Lê Xuân Bá (2003) và KS Lê Mộng Triết (2005) thì bất động sản có bốn đặc trưng: (1) khả năng co giãn, (2) thời gian giao dịch dài, (3) kém kinh hoạt trong chuyển đổi sang tiền mặt và (4) bất động sản có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đặc trưng đầu tiên của bất động sản là khả năng co giãn, đàn hồi của bất động sản kém do những hạn chế về khả năng cung ứng đất đai, bất động sản thể hiện ở việc tổng lượng cung về đất đai là cố định, và khả năng cung cấp đất đai phù hợp với các mục đích riêng là có giới hạn Ngoài ra còn do những hạn chế về mặt quy hoạch đất đai, kiến trúc

đô thị Đây là hạn chế lớn nhất do việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch sử dụng đất; không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

Bên cạnh đó, thời gian mua bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua bán, giao dịch cao bất động sản là một tài sản có giá trị cao, vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng cần được can nhắc can thận dẫn đến thời gian giao dịch kéo dài hơn so với các loại hàng hóa khác Đây là nguyên nhân dẫn đến chi phí, mua bán giao dịch cao

bất động sản có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt do giá trị của bất động sản rất lớn, với thời gian giao dịch kéo dài và chi phí cao, đồng thời đòi hỏi chi phí và công sức quản lý là rất lớn Việc chuyển hóa bất động sản do vậy mà chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Mặt khác, bất động sản mà có sự can thiệp về quản lý của nhà nước chặt chẽ Do đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nhưng do nhà nước ta đại diện quản lý, đất đai và bất động sản có vai trò qua trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên nhà nước ta quản lý và có những quy định rất chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản

I.1.3 Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị

trường, gồm thị trường đất ở và thị trường nhà ở Tuy nhiên theo nghĩa hẹp thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản Ở cách hiểu rộng hơn thì thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản (Ts Lê Xuân Bá, 2003)

Theo Ts Lê Xuân Bá (2003); Ts Trần Thanh Hùng (2005); K.sư Lê Mộng Triết (2005) thì thị trường bất động sản bao gồm các đặc trưng sau: (1) không có thị trường trung tâm, (2) mang tính chất địa phương, (3) không hoàn hảo, (4) cầu các dịch vụ phụ trợ, (5) thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm Không có một thị trường bất động sản với tính chất tập trung người mua và người bán, nơi họ tác động qua lại lẫn nhau Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty Chí Việt, việc mua bán bất động sản thường thông qua các công ty, tổ chức kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa những người có nhu cầu với các công ty, tổ chức này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, trên mạng internet hoặc đăng biển báo rao bán nhà đất Trước đây, khi các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản còn mang tính tự phát, chỉ là các trung tâm môi giới thì còn có hình thức mua bán, chuyển nhượng giữa người mua và người bán thông qua những người làm nghề môi giới (hay còn gọi là cò nhà đất) Hình thức giao dịch này, hiện nay đã giảm bớt

và đây là một tín hiệu tốt vì điều này cho thấy thị trường bất động sản ngày càng trở nên hợp pháp, an toàn hơn cho cả người bán và người 2(Tham khảo Phụ lục 1) Hiện nay một

số công ty bất động sản và ngân hàng đã lập ra các sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản nhằm khắc phục những nhược điểm chính do đặc điểm không có thị trường trung tâm đem lại là thuận tiện cho việc thu thập thông tin, độ tin cậy, đô chính xác của thông tin cao hơn, làm cho thông tin thị trường bất động sản có thể mang lại hiệu quả nhiều hơn

Thị trường bất động sản là thị trường mang tính chất địa phương, vùng, nhất là thị trường nhà ở do đặc tính đặc biệt của bất động sản là cố định, không thể đem từ nơi này sang nơi khác, không thể đem bất động sản từ địa phương này sang địa phương khác Trong nghiên cứu thị trường để phục vụ cho mục tiêu tư vấn đầu tư, cần chú ý đến đặc trưng này của thị trường bất động sản nhằm xác định nhu cầu của khách hàng trước khi tiến hành tư vấn

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do nó có độ chính xác và tin cậy về thông tin không cao nên đây là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo bên cạnh đó, do thuộc tính cá biệt của bất động sản cũng làm cho thông tin trên thị trường như thông tin giao dịch, so sánh thẩm định, tư vấn thiếu độ chính xác, cũng là góp phần làm cho thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (về mặt chính sách, pháp luật, quy hoạch) Theo các chuyên gia về bất động sản tại công

ty địa ốc Phúc Đức thì hoạt động tư vấn trong kinh doanh bất động sản nói chung và tư

vấn đầu tư nói riêng, các chuyên viên tư vấn phải luôn nhớ rõ đặc trưng này của thị trường bất động sản

Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm,…

Do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả của nó chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố và thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp thường không hoàn hảo; nên khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn,… thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường Hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển 3

Ngoài ra, thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn như thị trường tiền tệ và thị trường chứng khoán,vv… Trong khoảng thời gian từ 2003-2006, thị trường bất động sản bị chựng lại, ngoài nguyên nhân pháp lý còn do lượng vốn đầu tư vào bất động sản giảm; còn trong thời điểm gần đây thị trường bất động sản đang có dấu hiệu nóng lên sau một thời gian dài bị đóng băng và các chuyên gia đã nhận định nguyên nhân

là do có lượng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào (Thông tin thống kê từ các bài báo trên Tuổi Trẻ và Thanh Niên, 2006) Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn

I.1.4 Các thành phần của thị trường bất động sản

Theo nhân viên của công ty Phúc Đức và Chí Việt thì khi nghiên cứu về thị trường bất động sản và hoạt động tư vấn; người ta thường nghiên cứu về cung cầu bất động sản, cung cầu về dịch vụ bất động sản nhằm thu thập thông tin, xác định nhu cầu của khách hàng để tư vấn Theo đó, tùy theo từng thị trường hay phân khúc thị trường cụ thể mà cung cầu bất động sản có những điểm khác biệt nhau

Cung về bất động sản thường thể hiện ở số lượng bất động sản được cung ứng trên thị

trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thiết các yếu tố như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, chính sách quản lí nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ là không đổi

Cung khác với lượng cung: Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng

cung và giá cả Đây là quan niệm thuận chiều, giá thì cung tăng và ngược lại Tuy nhiên trong cung bất động sản thì có sự khác biệt với các loại hàng hóa thông thường Cung bất động sản tăng, giá bất động sản tăng; nhưng khi bất động sản giám giá cung chưa chắc đã giảm Như trong thời gian thị trường bất động sản bị đóng băng, giá bất động sản giảm kèm theo khuyến mãi vậy mà nguồn cung về bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhẹ

Các yếu tố dịch chuyển đường cung bao gồm (1) Chi phí tạo lập bất động sản,

(2) Chính sách QLNN về đất đai, chính sách tiền tệ, (3) Số lượng người đầu tư bất động sản thu hút hay hạn chế các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài

3 Theo PGS TS Thái Bá Cẩn và Ths Trần Nguyên Nam (2002) , tuy giá cả và sự tư vấn của các chuyên gia ít nhiều vân mang tính chủ quan, nhưng những người này đã được đào tạo có kiến thức chuyên môn nên có thể giúp các đối

Trong thời điểm thị trường bất động sản theo các chuyên gia về bất động sản thì lượng cung cho sản phẩm bất động sản như về căn hộ cao cấp, chung cư cao tầng và cao

ốc văn phòng cho thuê vẫn rất thiếu trong khi cung về nhà ở, đất đai bị chựng lại Tức là trong thời điểm này cung không gặp được cầu4

Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản đóng băng, làm cho lượng cung các dự án mới trên thị trường giảm, các nhà đầu tư không giám mạo hiểm đầu tư nhiều, cụ thể trong ba năm 2004, 2005, 2006 có rất ít dự án mới được công bố, đa phần các giao dịch trên sàn bất động sản hiện nay là giao dịch các dự án cũ Tuy nhiên từ khoảng những tháng đầu năm 2007, thị trường bất động sản đang có xu hướng nóng lên trở lại, lượng cung bất động sản đang có xu hướng tăng, các nhà đầu tư có nhiều thuận lợi hơn khi đầu tư tạo nguồn cung về bất động sản và cũng vì một nguyên do lớn hết sức quan trọng là thị trường đang có sự gia tăng cầu về bất động sản (Công ty Phúc Đức, 2007)

Cầu về bất động sản:

Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu các loại bất động sản

trong xã hội Từ nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại

và dịch vụ đến nhu cầu cho việc sử dụng bất động sản cho sinh hoạt của con người; nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích trữ tài chính nhằm thể hiện địa vị xã hội của bản thân Việc xác định nhu cầu về bất động sản là rất phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…

Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung và trở thành cầu thực sự trên thị

trường

Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá tăng thì cầu giảm và ngược lại

Theo nghiên cứu thị trường đã được công bố của công ty địa ốc Phúc Đức cũng như từ việc tổng hợp các ý kiến chuyên gia và các bài báo, internet, cầu về bất động sản trong cả nước nói chung, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, trong thời gian thị trường đóng băng, cầu giảm, người dân có nhu cầu mua nhà và bất động sản lớn nhưng lại

sợ những biến động Tuy nhiên thị trường bất động sản thời gian gần đây, tính từ thời điểm những tháng cuối năm 2006 đến tháng 4 năm 2007, đã có những biết động Bảng dưới đây sẽ trình bày ra cơ hội, thách thức, thuận lợi và khó khăn trước những biến động

về cung cầu của thị trường

4 Quan điểm của ông Ngô Phúc Hiện, giám đốc công ty cổ phần địa ốc Mekong, Cần Thơ tham luận về thị trường bất

Bảng I.1 Phân tích SWOT về những biến động của cung cầu bất động sản từ tháng 10/2006 đến 4/2007

Chỉ tiêu: (1) Việt Nam gia nhập WTO, và tỷ lệ đầu tư của tổ chức cá nhân Việt kiều

và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam tăng

Việt Nam trong tình hình mới với những

đổi mới về chính sách quản lý đất đai,

kinh doanh bất động sản, quản lý nhà ở và

bất động sản,… Đầu tư trong và ngoài

nước đổ vào bất động sản tăng nhanh

Các doanh nghiệp mở rộng kinh doanh,

nguồn bất động sản cung cấp cho thị

trường khá đa dạng và phong phú

Vẫn còn những hạn chế về hệ thống văn bản pháp luật đối với việc đầu tư kinh doanh của Việt kiều và người nước ngoài vào bất động sản

Khả năng cung cấp bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng vẫn chưa thể đáp ứng hoàn toàn

Cơ hội (O) Thách thức (T)

Nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động

sản của các tổ chức cá nhân trong và

ngoài nước tăng Nguồn thu ngân sách

của nhà nước sẽ thêm vào một khoản lớn

Việt Nam gia nhập WTO, tạo ra nhiều

nhu cầu mới Đây là cơ hội mở rộng sự

phát triển hợp lý của thị trường bất động

sản

Nhu cầu đầu tư tăng, tạo nên việc canh tranh khốc liệt Điều này đặt các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào tình trạng khó kiểm soát hoạt động kinh doanh trong thị trường

Nhu cầu về các loại hình bất động sản tăng, gây ra một thách thức lớn về việc quản lý quỹ đất phục vụ cho các nhu cầu này trong tình trạng Tp HCM đang thiếu quỹ đất xây dựng

(2) Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển cao:

Thị trường chứng khoán của Việt Nam

mới phát triển đem lại mức lợi nhuận cho

các nhà đầu tư lớn Lượng vốn đổ vào thị

trường bất động sản nhiều, đảm bảo khả

năng tài chính cho việc đầu tư tạo nguồn

cung cũng như việc mua bất động sản của

những người có nhu cầu

Thị trường chứng khoán còn nhiều rủi ro do chỉ số PE của Việt Nam quá cao so với thế giới (PE bình quân là 40 so với thế giới là 15-20) Khi các nhà đầu tư đổ vốn vào đầu

tư bất động sản thì thị trường bất động sản

phụ thuộc vào thị trường chứng khoán

Cơ hội mở ra để phát triển thị trường bất

động sản với nguồn vốn bảo đảm tương

đối lớn

Đòi hỏi các cơ quan nhà nước kiểm soát thị trường chứng khoán chặt chẽ Do thị trường bất động sản có phụ thuộc vào thị trường vốn, thị trường chứng khoán

(3) Thiếu nguồn cung các dự án bất động sản mới, nhu cầu bất động sản tăng

Một thời gian dài thị trường bất động sản

đĩn băng, là cho lượng cung dự án mới

giảm, cụ thể là trong 3 năm

2004,2005,2006 lượng cung rất ít, chủ

yếu là các dự án cũ Do đĩ, cầu về bất

động sản đang tăng và khả năng cung ứng

của thị trường bất động sản sẽ tăng lên

đáng kể trong vài năm tới

Tuy nhiên cầu tăng chưa đảm bảo ổn định,

và nguồn cung chưa đủ để đáp ứng nhu cầu

của khách hàng

Tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất

động sản khi trong thị trường đang thiếu

nguồn cung

Vấn đề là khi cầu tăng mà nguồn cung cịn chưa đáp ứng được sẽ tạo nên cơn sốt ảo về bất động sản, làm phát sinh nhiều tiêu cực Nguồn: Cơng ty Phúc Đức (2007) và phân tích tổng hợp Các điểm phân tích ở trên cho thấy những dấu hiệu tốt cho sự phát triển trở lại của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nĩi riêng và trong cả nước Điều này

cĩ thể được minh chứng qua biều đồ về nhu cầu nhà ở của nước ta trong giai đoạn

2006-2010 như sau:

Biểu đồ I.1 Nhu cầu nhà ở cả nước giai đoạn 2000-2005 và 2006-2010

1118545 1424884

259145

417024

115686 154652

0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000

cả nước đô thị xây dựng

mới

Nhu cầu nhà ở cả nước giai đoạn 2000-2005 và

2006-2010 (đơn vị nghìn m 2 )

2000-20052006-2010

Nguồn: PGS TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam (2002)

Cung cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản: dịch vụ đất đai và bất động sản bao

gồm cả hoạt động tư vấn bất động sản, đầu tư bất động sản,v.v nên tác giả đã tìm hiểu về cung cầu dịch vụ bất động sản để làm cơ sở lý luận cho đề tài

Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ bất động sản, khả năng đáp ứng cho nhu cầu chung nhất của con người về bất động sản, trong kinh tế thị trường nó được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ Đây là giả thiết nghiên cứu vì theo TS Trần Thanh Hùng (2006) thì nhu cầu về bất động sản rất đa dạng

Cung về dịch vụ đất đai và bất động sản

Cung dịch vụ đất đai bất động sản theo Ts Trần Thanh Hùng (2006) thì trong ngắn hạn đối với toàn bộ nền kinh tế là cố định vì ta không thể thay đổi tức thời giá trị đầu tư, giá trị vị thế Để nghiên cứu vấn đề này, ta xem xét trong ngắn hạn, dài hạn đối với toàn

bộ nền kinh tế, ngành hoặc một doanh nghiệp

Đối với một ngành cụ thể như ngành thương nghiệp-dịch vụ, cung dịch vụ bất động sản tăng bằng cách thu hút dịch vụ đất đai bất động sản từ các lĩnh vực khác nhau như lĩnh vực nhà ở, đất ở hay công nghiệp, nếu ngành thương nghiệp trả cho đơn vị dịch

vụ đất đai bất động sản với giá cao hơn Cung dịch vụ bất động sản hiện nay chưa đủ để đáp ứng cho lượng cầu về dịch vụ bất động sản cho đối tượng khách hàng là những cá nhân, tổ chức có nhu cầu

Cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản

Cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản theo một chuyên gia bất động sản của công

ty Phúc Đức thì đó là nhu cầu của khách hàng về các dịch vụ cần thiết của bất động sản như tư vấn, thẩm định, môi giới, vv… Trong thời điểm hiện nay, khi kinh tế ngày càng phát triển, do hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên người dân có nhu cầu về dịch vụ bất động sản ngày càng nhiều, nhất là cầu trong các ngành kinh tế, đầu tư

Có thể nói lượng cầu về dịch vụ đất đai bất động sản phụ thuộc vào quy mô sản xuất tối ưu tương ứng với mỗi thời kì phát triển khoa học kỹ thuật, tương ứng với phương thức sản xuất của từng giai đoạn

I.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:

Sơ đồ I.1 : Mối quan hệ giữa các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

Nguồn: Phân tích tổng hợp Ngoài ra, giữa những người mua bán thông thường (người dân) cũng tham gia giao dịch bất động sản thông qua các mối quan hệ thể hiện ở sơ đồ sau:

Sơ đồ I.2: Mối quan hệ giữa những người dân khi giao dịch bất động sản

Người dân (người mua và người bán

thông thường)

Chức năng kinh doanh Chức năng môi giới, tư

vấn

Người dân (mua bán thông thường

Người dân (mua bán thông thường

Người tư vấn môi giới tư

Tổ chức kinh doanh BĐS(tư vấn, trung gian)

Theo quan niệm trước đây, thị trường bất động sản chỉ có 3 đối tượng chính là nhà nước, nhà đầu tư và người dân Sau đó đối tượng tham gia thị trường được cho là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản (TS

Lê Xuân Bá, 2003) Cũng có quan điểm tổng hợp cả hai quan niệm trên của PGS.TS Thái

Bá Cẩn (2002) về các đối tượng tham gia thị trường bất động sản bao gồm nhà nước, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức môi giới trung gian và nhà thầu xây dựng

Tuy nhiên, theo các chuyên gia về bất động sản của công ty Phúc Đức thì nhà thầu xây dựng hoặc là làm cho tổ chức kinh doanh, hoặc là họ là những người làm thuê không trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản nên không tính đến; còn tổ chức môi giới trung gian và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể gộp làm một theo quy định mới của Luật Kinh Doanh bất động sản và do hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động có cả hai chức năng này; ngoài ra nên tính đến những người hoạt động môi giới tư nhân Tổng hợp ý kiến của những quan điểm trên, thì các đối tượng tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

Nhà nước: Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai

trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở việc nhà nước ban hành các quy định, các nghị định cũng như các luật để quản lý thị trường bất động sản Thông qua đó, nhà nước sẽ đưa ra các biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu, thể hiện việc tham gia thị trường bất động sản ở tầm vi mô Trong quá trình cải

tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị việc nhà nước tham gia thị trường bất động sản chi tiết thể hiện ở việc có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán, đấu giá Tuy nhiên việc tham gia thị trường bất động sản của nhà nước chỉ với tư cách là người quản lý ở mức vĩ mô đối với hoạt động của thị trường; theo các chuyên gia về bất động sản, việc giao dịch chuyển nhượng trực với đối tượng này, theo các chuyên gia, diễn ra rất ít trên thị trường; nên đây không phải là lượng khách hàng tiềm năng mà các công ty kinh doanh bất động sản cần nhắm tới

Nhà đầu tư: Theo TS Thái Bá Cẩn (2002) thì nhà đầu tư bao gồm nhà đầu tư vào

ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác Trong đó, mỗi nhà đầu tư

có vị trí và vai trò quan trọng khác nhau Đối với nhà đầu tư vào kinh doanh xây dựng bất động sản, vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của

họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường, họ vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư, nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại dưới sự hỗ trợ của các chính quyền địa phương; và bán bất động sản trực tiếp cho người dân có nhu cầu hoặc gián tiếp thông qua tổ chức kinh doanh bất động sản

Còn với các nhà đầu tư vào những ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường bất động sản chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục vv…Theo số liệu

thống kê qua các báo và qua báo cáo thị trường của công ty Phúc Đức, lượng khách hàng này ngaỳ càng tăng, họ có nhu cầu về đất nền dự án để xây dựng đầu tư; đây là nhóm khách hàng mà các công ty kinh doanh bất động sản đang xem xét như là đối tượng khách hàng nay tiềm năng

Người mua và người bán thông thường Bao gồm những người dân bình thường

có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lí do khác nhau Họ có thể là:(1) Người mua đơn thuần: những người có nhu cầu mua bất động sản, (2) Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác, (3) Vừa bán vừa mua: bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống Đây là những đối tượng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

Người môi giới-tư vấn tư nhân là những người tư vấn trung gian cung cấp cho

người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy Ở nước ta việc môi giới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước Theo Luật Kinh Doanh bất động sản, 2007 quy định việc hành nghề môi giới, bắt buộc những người hành nghề môi giới tư phải có những bằng cấp chuyên môn nhất định, nên lượng người môi giới có xu hướng chuyên môn hoá hơn, những người hoạt động trái phép đã giảm dần Những người môi giới hợp pháp họ có bằng cấp công nhận thì được gọi bằng thuật ngữ người làm nghề

tư vấn theo cách gọi thông thường của nước ta

Tổ chức kinh doanh bất động sản Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (2002) thì nhóm

đối tượng này có thể là những công ty, những trung tâm trực tiếp đầu tư trong lĩnh vực bất động sản kèm theo các hoạt động dịch vụ như tư vấn, ký gửi, thẩm định, nghiên cứu thị trường,… họ trực tiếp bán các sản phẩm của mình, các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho công việc kinh doanh của mình; hoặc đó là những công ty, những trung tâm chỉ hoạt động các dịch

vụ trên, là trung gian giữa người bán và người mua, bán hàng hóa bất động sản của đối tượng khách hàng là những nhà đầu tư hoặc của các công ty kinh doanh là chính, lấy các dịch vụ bất động sản cung cấp cho khách hàng của mình làm hoạt động chính

I.1.6 Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản

Vị trí của thị trường bất động sản

Theo Bộ Xây Dựng (2004) và TS Lê Xuân Bá, (2003) thì thị trường bất động sản

đã hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế của quốc gia là nông nghiệp hay công nghiệp, dịch vụ; nó không phụ thuộc vào đầu vào của bất ký loại hình sản xuất-kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản có vị trí độc tôn trong việc phân phối đất đai cho các nhà kinh doanh trong các lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng Thị trường bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu các loại tài sản trên đất, các công trình kiến trúc gắn liền với đất Khi điều hòa cung cầu các loại tài sản đó, thị trường bất động sản tùy theo từng thời điểm mà kích cung hoặc

kích cầu theo đòi hỏi của thị trường Trong việc kích cung, thị trường bất động sản đã giữ

vị trí là nơi duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là hàng hóa thành những tài sản hàng hóa để giao dịch trên thị trường

Vai trò của thị trường bất động sản

Từ vị trí hết sức quan trọng của thị trường bất động sản đã được đề cập ở trên, vẫn theo ý kiến của Bộ Xây Dựng (2004) và TS Lê Xuân Bá (2003) thì thị trường bất động sản có vai trò là nhân tố quan trọng góp phần thúc nay sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất; do đây là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng cho việc phát triển kinh doanh bất động sản; từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản-bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội- điều kiện đảm bảo tiến hành các họat động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Bên cạnh đó, thị trường bất động

sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển,

nó là một nguồn vốn lớn có thể huy động tại chỗ, và có quan hệ mật thiết với thị trường vốn khác như thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán

Khi phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại Do thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa; nên phát triển thị trường bất động sản cũng là góp phấn mở rộng thị trường chung Bên cạnh đó, trong điều kiện kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia; tạo điều kiện cho các cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch, đầu

tư kinh doanh bất động sản,…góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

Ngoài ra phát triển thị trường bất động sản cũng là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản phát triển tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng được giao dịch nhiều lần, góp phần tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn đinh xã hội Nếu thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, lũng đoạn giá cả,… sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, tạo sự hoài nghi vào chính sách pháp luật,…làm cho xã hội thiếu ổn định, xuất hiện những tiêu cực

Mặt khác thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của thị trường bất động sản từng hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Cuối cùng, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc nay đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

I.2 Dịch vụ bất động sản

Dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh Doanh bất động sản (2007) bao gồm các hoạt động như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Luật Kinh Doanh bất động sản (2007) cũng quy định các tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, đăng ký hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải

có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh

tư vấn bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, khi kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản

(1) Phân phối những gía trị vô hình (là những lời khuyên, lời hướng dẫn, những lời

tư vấn đáp ứng cho nhu cầu của khách hàng…)

(2) Không thể chuẩn hóa việc tư vấn theo một nguyên tắc nhất định, do mỗi ngành khác nhau thì có những yêu cầu về kiến thức và chuyên môn riêng để tư vấn, không thể chuẩn hóa những loại này theo một nguyên tắc chung Việc xây dựng nguyên tắc chung cũng khó thực hiện

(3) Khách hàng được cung cấp các dịch vu, các lời tư vấn và sẽ tiến hành sự cân nhắc vai trò, hiệu quả sẽ thu được từ kết quả tư vấn trước khi sử dụng chúng

(4) Tư vấn không đòi hỏi người kinh doanh dịch vụ tư vấn bỏ vốn ban đầu lớn và không cần lượng người tư vấn đông- nhân viên tư vấn có thể là bất cứ người nào

có chuyên môn, trình độ hiểu biết trong một hoặc các lĩnh vực nhất định

(Susan Nash, 2003)

Quy trình tư vấn được thể hiện theo sơ đồ I.3 như sau:

Sơ đồ I.3: Hoạt động của tiến trình tư vấn

Nguồn : Susan Nash, 2003 và phân tích tổng hợp Theo sơ đồ trên, quy trình tư vấn phải trải qua nhiều giai đoạn phức tạp, và là một qui trình tổng hợp đòi hỏi nhiều nổ lực liên quan đến các bộ phận khác nhau Hơn nữa, các loại hình dịch vụ tư vấn sẽ khác nhau trong từng ngành, và từng cá nhân Nó bao gồm việc gánh vác nhiều vấn đề cần giải quyết, ước lượng các nhu cầu của khách hàng

Theo Susan Nash (2003), công việc tư vấn là một quá trình với một chuỗi các bước Mỗi bước là một loạt các công việc mà cần phải được tiến hành Tại một thời điểm nào đó mà tư vấn viên cần phải tiếp thị , gặp gỡ với các khách hàng có triển vọng, viết các

kế hoạch nghiên cứu để tư vấn cho khách hàng, triển khai các công việc trong kế hoạch,

xử lý số liệu rút ra kết quả tư vấn cho khách hàng, quảng cáo hình ảnh của công ty hay tư vấn viên, thu về lợi nhuận , giữ công việc tư vấn hoạt động và đảm bảo rằng các dịch vụ

tư vấn được cung cấp một cách trôi chảy, … đó là thực tế công việc tư vấn ở nước ngoài, còn ở Việt Nam thì hoạt động tư vấn chưa được thực hiện một cách chuyên nghiệp như vậy

I.4 Tư vấn bất động sản và tư vấn đầu tư

Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn trong lĩnh vực bất động sản Hoạt động

tư vấn bất động sản chỉ mới xuất hiện ở nước ta trong thời gian gần nay và nhiều người vẫn đồng nhất giữa tư vấn và môi giới bất động sản Tư vấn trong lĩnh vực bất động sản rất rộng, chia làm nhiều hoạt động tư vấn nhỏ như tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý, tư vấn

Tiếp thị

Tìm kiếm khách hàng tương lai, tìm hiểu khách hàng

Thu thập thông tin

và đàm phán tư vấn cho khách hàng

kinh doanh, tư vấn mua bán, chuyển nhượng bất động sản,… Trong đó, tư vấn đầu tư là hoạt động bao trùm nhất Tư vấn trong lĩnh vực bất động sản tại các công ty, tổ chức góp phần hỗ trợ cho việc kinh doanh của họ, hỗ trợ cho các dịch vụ bất động sản khác

Theo Luật Kinh Doanh bất động sản nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: (1) Tư vấn pháp lý về bất động sản (2) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; (3) Tư vấn về tài chính bất động sản; (4) Tư vấn về giá bất động sản; (5) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; (6) Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

Tư vấn đầu tư bất động sản là dịch vụ tư vấn bất động sản bao trùm nhất Người

làm tư vấn viên đầu tư bất động sản phải nắm vững tất cả các kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản cả về pháp lý, tư vấn tạo lập kinh doanh, tư vấn xây dựng,… Tư vấn dự án đầu tư trong hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản (đầu tư trực tiếp nước ngoài và các dự án đầu tư trong nước) bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích, đánh giá mang tính chuyên môn về đầu tư, pháp lý, …của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý nhất Trên cơ sở quyết định đầu tư đã được ban hành, các công ty tư vấn đầu tư cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ, trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất (Nhóm tư vấn đầu tư, Công ty investconsult, 2006)

I.5 Vai trò, vị trí của dịch vụ bất động sản và dịch vu tư vấn bất động sản trong kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp ngày càng mở rộng, thì dịch vụ bất động sản có vai trò ngày càng lớn trong việc mở rộng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này, hỗ trợ cho các hoạt động vốn có của các công ty bất động sản

và tăng khả năng cạnh tranh của các công ty này trước tình hình mới của thị trường bất động sản nước ta hiện nay; khi thị trường bất động sản đang ấm dần lên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối đầu với sự cạnh tranh của các doanh nghiệp khác trong

và ngoài nước

Trong dịch vụ bất động sản thì hoạt động tư vấn có vai trò, vị trí hết sức quan trọng

trong việc kinh doanh bất động sản nhằm giúp các công ty thu hút được lượng khách hàng

tiềm năng và giữ được lượng khách hàng hiện tại nhằm mở rộng thị phần trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hỗ trợ khách hàng của mình và tăng khả năng cạnh tranh với các

công ty khác trong cùng lĩnh vực

I.6 Nghiên cứu thị trường- Nghiên cứu thị trường bất động sản

I.6.1 Nghiên cứu thị trường (hay còn gọi là nghiên cứu tiếp thị, nghiên cứu marketing) hoạt động này có nhiều định nghĩa, khái niệm khác nhau:

Nghiên cứu thị trường là việc thiết kế có hệ thống nhằm thiết lập kế hoạch nghiên

cứu, thu thập dữ kiện, phân tách và báo cáo các dữ kiện và khám phá liên hệ đến một tình

huống marketing đặc biệt mà doanh nghiệp đang phải đối phó (Philip Kotler, tác giả người Mỹ nổi tiếng về marketing)

Trong khi đó, Hiệp hội nghiên cứu thị trường Mỹ AMA 5 đã đưa ra một định nghĩa

rõ ràng hơn: nghiên cứu thị trường là nhiệm vụ gắn liền người tiêu dùng, khách hàng và

công chúng với tiếp thị viên thông qua thông tin; thông tin này được dùng để nhận diện và xác định các cơ hội và các vấn đề marketing; làm nảy sinh, cải tiến và thẩm định các hoạt động marketing thúc đẩy thành tích marketing và cải tiến việc nhận thức về marketing đang trong tình trạng diễn tiến Nghiên cứu marketing xác định thông tin cần có để giải quyết các vấn đề marketing nói trên; thiết kế phương pháp để thu thập thông tin; quản trị

và thực hiện việc thu thập dữ kiện; phân tách các kết quả và truyền đạt các khám phá cùng các ý nghĩa bao hàm của chúng

Tóm lại, từ hai định nghĩa ta có thể thấy Nghiên cứu thị trường là công cuộc sưu

tầm có hệ thống và mang tính khách quan nhằm thu thập các thông tin, rồi sau đó phân tích các thông tin liên hệ đến việc nhận diện và giải quyết bất cứ vấn đề nào trong lĩnh vực tiếp thị (Trần Xuân Kiêm, Nguyễn Văn Thi, 2006)

I.6.2 Quy trình nghiên cứu thị trường trong marketing, theo từng quan điểm của từng người mà nó có 5 đến 10 bước được đúc kết thành các bước sau:

Sơ đồ I.4: Quy trình nghiên cứu thị trường trong marketing

Nguồn :Dương Hữu Hạnh (2004) và phân tích tổng hợp

Bước 1: Xác định vấn đề, mục tiêu nghiên cứu

Bước 2: Khai triển kế hoạch nghiên cứu Bước 3: Thu thập thông tin

Bước 4: Phân tách thông tin-xử lý thông tin thu thập

đBước 5: Trình bày kết quả nghiên cứu

Bước 1: Xác định vấn đề và mục tiêu nghiên cứu là bước rất quan trọng, cần phải xác

định rõ vấn đề và mục tiêu nghiên cứu cụ thể ngay khi có ý định thực hiện việc nghiên cứu thị trường

Bước 2: Khai triển kế hoạch nghiên cứu gồm các hoạt động chuẩn bị kế hoạch và đề

cương hoạt động, quyết định về nguồn số liệu (dữ kiện), lựa chọn các phương pháp thu thập thông tin, các dụng cụ nghiên cứu, lập kế hoạch chọn mẫu và các phương pháp tiếp xúc với đối tượng cần nghiên cứu hay người trả lời trong các mẫu

Bước 3: Thu thập thông tin bằng các phương pháp thu thập như thu thập tại bàn,

internet, phỏng vấn, điều tra nhanh,vv…

Bước 4: Phân tách thông tin-xử lý thông tin thu thập được Các thông tin thu thập

được cần được biên tập hay sửa đổi nhờ quá trình đọc soát lại, để tránh sai sót Sau đó,

sẽ mã hóa các câu trả lời và tiến hành nhập dữ liệu vào máy tính Các nhà nghiên cứu

sẽ dùng phần mềm thống kê để mô tả hoặc phân tách, kiểm định giả thiết đối với các biến cần nghiên cứu

Bước 5: Trình bày kết quả nghiên cứu Từ kết quả này, nhân viên tư vấn sẽ phân tích

tư vấn cho khách hàng

I.6.3 Nghiên cứu thị trường bất động sản

Từ những khái niệm về nghiên cứu thị trường đã được đề cập ở trên, có thể đưa ra khái

niệm về nghiên cứu thị trường như sau: Nghiên cứu thị trường bất động sản: là việc

thiết kế có hệ thống nhằm thiết lập kế hoạch nghiên cứu, thu thập dữ kiện, phân tích và báo cáo dữ kiện của thị trường bất động sản vì một mụch đích cụ thể mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản muốn tiến hành

Nghiên cứu thị trường bất động sản là một phần của nghiên cứu thị trường, nên quy trình của nó cũng được vận dụng một cách linh hoạt quy trình của nghiên cứu thị

trường

I.6.4 Các phương pháp nghiên cứu thị trường thường được áp dụng hiện nay Thông

tin về thị trường có thể được thu thập bằng bốn phương pháp sau

(1) Nghiên cứu quan sát: các thông tin mới có thể được thu thập bằng cách quan sát các nhân vật và khung cảnh tương ứng Trong nghiên cứu thị trương, nghiên cứu quan sát là

phương pháp thu thập thông tin về đối tượng nghiên cứu bằng các tri giác trực tiếp và ghi chép lại những nhân tố liên quan đến đối tượng nghiên cứu

(2) Nghiên cứu nhóm tập trung là kiểu nghiên cứu tập hợp từ 6 đến 10 người được mời

đến trong vài giờ cùng với người điều phối có kỹ năng, thảo luận với nhau về sản phẩm, dịch vụ, tổ chức hay một thực thể marketing khác Cuộc thảo luận được ghi và lưu giữ lại

để sau này tìm hiểu về niềm tin, thái độ và hành vi của người tiêu dùng Việc nghiên cứu nhóm tập trung là một bước thăm dò hữu ích được thực hiện, trước khi tiến hành một cuộc nghiên cứu có quy mô lớn, giúp nhìn sâu hơn mức độ nhận thức, thái độ và sự thỏa mãn của người tiêu dùng, xác định được vấn đề cần nghiên cứu một cách đúng đắn hơn Hình thức nghiên cứu này hiện nay được cácdoanh nghiệp, báo chí, công ty tư vấn pháp

lý,…sử dụng Hạn chế của phương pháp này là mẫu quá nhỏ và không được lựa chọn ngẫu nhiên bất ngờ nên thông tin không phản ánh được tổng quát vấn đề cần nghiên cứu

(3) Nghiên cứu điều tra: phương pháp nay nằm giữa phương pháp nghiên cứu quan sát,

nghiên cứu nhóm tập trung và phương pháp nghiên cứu thực nghiệm Các doanh nghiệp thực hiện điều tra để nắm vững và tìm hiểu cặn cẽ về thông tin thị trường cần thu thập

(4) Nghiên cứu thực nghiệm là phương pháp nghiên cứu có giá trị khoa học cao nhất

Mục đích của phương pháp nghiên cứu thực nghiệm là nắm bắt được mối quan hệ nhân quả bằng cách loại bỏ các giải thích khác nhau về các kết quả quan sát được

I.7 Vai trò của nghiên cứu thị trường bất động sản với việc tư vấn nói chung và tư vấn đầu tư nói riêng

Việc nghiên cứu thị trường bất động sản giúp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo chuyên gia bất động sản của công ty địa ốc Phúc Đức thì có thể quyết định đường lối kinh doanh của công ty mình, mở rộng hoạt động kinh doanh, đồng thời đưa ra các nhóm sản phẩm ra kinh doanh trên thị trường dựa trên kết quả nghiên cứu thị trường nhu cầu của người dân về loại hình bất động sản cụ thể Đây là hoạt động hết sức cần thiết cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Bên cạnh đó, nghiên cứu thị trường có thể giúp các nhà đầu tư có thể quyết định đầu tư vào bất động sản ở dạng nào, khả năng cạnh tranh của mình trước các đối thủ trên thị trường,vv…

Từ vai trò của nghiên cưú thị trường bất động sản ở trên với các doanh nghiệp và nhà đầu tư; các công ty, tổ chứ, cá nhân hành nghề môi giới có thể dựa vào kết quả nghiên cứu thị trường này để tư vấn cho đối tượng khách hàng của mình đối với các quyết định chuyển nhượng, thủ tục pháp lý, lựa chọn đầu tư, tiếp thị sản phẩn của họ một cách đúng đắn và hợp lý;vv… Đặc biệt trong việc tư vấn đầu tư, nghiên cứu thị trường là hết sức quan trọng và cần thiết; nghiên cứu xu hướng nhu cầu của người dân về loại hình bất động sản cần đầu tư, nghiên cứu thu nhập bình quân của người dân tại khu vực đầu tư để xác định loại bất động sản đó có giá như thế nào, tập trung vào lượng khách hàng tiềm năng nào; quan trọng hơn là nghiên cứu thị trường bất động sản sẽ giúp xác định tính khả thi của dự án cần đầu tư,vv…

Do đó, nghiên cứu thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng với họat động tư vấn nói chung và hoạt động tư vấn đầu tư nói riêng

I.8 Cơ sở pháp lý của tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản chủ yếu dựa vào các luật, các nghị định về đất đai để tư vấn cho khách hàng: (1) Luật Đất Đai 2003, (2) Nghị Đinh 181 (2004), (3) Luật Nhà Ở

(2006), (4) Luật Kinh Doanh bất động sản (2007)

Ngoài ra việc tư vấn bất động sản do tính chất là cung cấp thông tin theo yêu cầu của khách hàng nên phải dựa vào các luật và nghị định về đất đai, bất động sản và các lĩnh vực khác có liên quan như tín dụng ngân hàng, xây dựng, đầu tư,vv…

I.9 Phương pháp nghiên cứu

I.9.1 Các phương pháp thu thập số liệu

Số liệu thứ cấp và nghiên cứu tại bàn

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo, tạp chí, sách vở và tài liệu internet… sau

đó được tổng hợp, phân tích nhằm rút ra tình hình chung về hoạt động tư vấn trên địa bàn Thông tin của các công ty thu thập từ trên Internet cũng là nguồn số liệu quan trọng để tác giả tìm hiểu các công cụ mà các công ty sử dụng để nghiên cứu và tiếp cận khách hàng

của mình

Phương pháp quan sát

Trong nghiên cứu khoa học thì quan sát là một phương pháp thu thập thông tin về đối tượng nghiên cứu bằng các tri giác trực tiếp và ghi chép lại những nhân tố liên quan đến đối tượng nghiên cứu Nhiệm vụ của phương pháp này là nhận thức các đặc điểm, các mối liên hệ hiện có của đối tượng nghiên cứu Quan sát phải đảm bảo tính có hệ thống, có mục đích và có kế hoạch

Tác giả đã thực hiện quá trình quan sát khi tham gia thực tập tại các công ty, tham quan các công ty khác và tiếp xúc với những người môi giới tư vấn tư nhân và những khách hàng cần đến dịch vụ tư vấn đó Ngòai ra, quan sát gián tiếp qua thông tin của các công ty trên báo chí, Internet

Phương pháp phỏng vấn

Đây là phương pháp thu thập thông tin trực tiếp thông qua hỏi đáp Trong đó, người điều tra sẽ tiến hành đặt câu hỏi trực tiếp cho đối tượng cần khảo sát và sau đó ghi nhận kết quả vào phiếu điều tra

Trong khi tiến hành nghiên cứu đề tài, tác giả vừa áp dung phỏng vấn trực tiếp (theo bộ câu hỏi bán cấu trúc, trình bày trong phần phụ lục 2) vừa áp dụng kiểu phỏng vấn

gửi bảng hỏi qua email cho các đối tượng trên

Phương pháp Bảng hỏi (phát phiếu điều tra)

Đây là phương pháp thu thập thông tin gián tiếp thông qua phiếu tìm hiểu ý kiến Phương pháp này có đặc trưng là chỉ sử dụng một bảng câu hỏi duy nhất đã được quy chuẩn để hỏi chung cho mọi người nằm trong mẫu phiếu điều tra Trong khi tiến hành soạn thảo bảng câu hỏi, do đặc trưng của phương pháp này đòi hỏi cần phải tiến hành soạn thảo một cách khoa học, các câu hỏi phải tuân thủ những yêu cầu hết sức nghiêm ngặt phù hợp với đối tượng và trách nhiệm cao trong tiến hành chọn mẫu đại diện

Khi tiến hành phương pháp này thực hiện đề tài, mục tiêu của tác giả là nhằm khắc phục được những điểm hạn chế của phương pháp phỏng vấn do có thể tiến hành thu thập được ý kiến của nhiều người cùng một lúc, và kết quả có thể được xử lý bằng vi tính

I.9.2 Phương pháp phân tích

Số liệu, dữ liệu của đề tài sau khi thu thập được lưu trữ trên văn bản hoặc bảng ghi

điện tử trên máy vi tính Toàn bộ số liệu liên quan đến đề tài được tác giả lưu trữ và xử lý bằng các phần mềm như phần mềm thống kê Microsoft Excel 2003, Microsoft Word,

2003 6

Việc phân tích đánh giá số liệu đã thu thập được của đề tài sẽ được tác giả tiến hành bằng hai phương pháp phân tích định lượng và phương pháp định tính Mục đích

nhằm bổ sung cho nhau, làm rõ nội dung của đề tài nghiên cứu

Ngoài ra tác giả còn sử dụng một số phương pháp khác như phương pháp toán thống kê, phương pháp xử lý số liệu … Nội dung, đối tượng và phương pháp thu thập thông tin đã được tóm lược ở bảng I.2

Bảng I.2: Nội dung thông tin thu thập, đối tượng và phương pháp thu thập thông tin của đề tài

STT Nội dung cần thu thập Đối tượng/Nguồn thông tin Phương pháp

01 Tài liệu tổng quan về nghiên

cứu thị trường, về tư vấn

ty Hạnh Đạt, Sacomreal

Thu thập dữ liệu thứ cấp (các báo cáo hoạt động kinh doanh, ) Phỏng vấn trực tiếp bằng bảng câu hỏi, phỏng vấn gián tiếp qua việc gửi bảng câu hỏi qua email, tìm hiểu qua internet

ty Hạnh Đạt, công ty cổ phần Sài Gòn thương tín,…

Thu thập dữ liệu tại bàn từ internet, báo chí,…

Phỏng vấn trực tiếp và phỏng vấn gián tiếp qua điện thoại

06 Tổng hợp, xử lý số liệu và

tư liệu thu thập được

Các tư liệu số liệu thu thập được

Phương pháp phân tích, sử

lý số liệu trên Excel

6 © Microsoft Corporation

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỊA BÀN

NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

II.1.1 Sơ lược về một số công ty kinh doanh bất động sản có chức năng tư vấn trên địa bàn Tp HCM

Thông qua việc nghiên cứu một cách ngẫu nhiên một số công ty có chức năng tư vấn trên địa bàn Tp HCM, tác giả nhận hoạt động tư vấn trong các công ty này, tập trung vào hoạt động tư vấn kinh doanh bất động sản chứ không phải là tư vấn đầu tư hoặc là có chức năng các chức năng tư vấn tổng hợp trong mọi vấn đề về Số công ty hoạt động chỉ riêng trong lĩnh vực tư vấn đầu tư là rất ít, mà ho thường kết hợp với các hoạt động khác như kết hợp với việc kinh doanh bất động sản nhằm hỗ trợ cho việc kinh doanh bất động sản của công ty mình, cũng như tăng khả năng cạnh tranh trước các đối thủ hoạt động trong cùng lĩnh vực Dưới đây là sơ lược đặc điểm hoạt động của bốn công ty Sài Gòn địa

ốc Phúc Đức, TNHH Tư vấn-Thương mại- dịch vụ Chí Việt, Cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn, Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín dựa trên sự khác nhau về tích chất, nguồn gốc cũng như hình thức sở hữu của bốn công ty

Ngoài ra, để phục vụ cho việc tiến hành đề tài, tác giả còn phỏng vấn các công ty như công ty địa ốc Địa Lợi với chức năng là kinh doanh và thực hiện các dịch vụ bất động sản, công ty Nhà Hạnh Đạt với chức năng hoạt động chính là dịch vụ - Tư vấn - Kinh doanh nhà, dịch vụ tư vấn chưa được chú trọng đầu tư và các công ty có quy mô nhỏ này không có tiến hành nghiên cứu thị trường và việc tư vấn không có một quy trình chính quy Đây là hai công ty có quy mô hoạt động nhỏ, hình thức kinh doanh bất động sản khá phổ biến ở Tp HCM

Về hình thức hoạt động, sáu công ty được tác giả lựa chọn phỏng vấn bao gồm ba công ty tương đối hoạt động mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản là Sài Gòn địa ốc Phúc Đức, Công ty dịch vụ địa ốc Sài Gòn và công

ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín Trong đó, ba công ty với các đặc điểm hết sức riêng biệt: Phúc Đức là công ty tư nhân, Dịch vụ địa ốc Sài Gòn là công ty cổ phần, công ty con của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, và Sài Gòn Thương Tín là công ty cổ phần có nguồn gốc từ ngân hàng Ba công ty sau, Chí Việt là công ty chuyên về nghiên cứu thị trường phục vụ

tư vấn kinh doanh bất động sản, hai công ty còn lại Địa Lợi và Hạnh Đạt là đặc trưng của các công ty kinh doanh bất động sản trung bình, nhỏ trên địa bàn Tp HCM Các công ty được lựa chọn nghiên cứu, khảo sát nhằm tìm hiểu các công ty kinh doanh bất động sản với các loại hình sở hữu, quy mô, nguồn gốc khác nhau với các chức năng và mục đích tư vấn riêng thì việc tư vấn sẽ diễn ra như thế nào, quy trình nghiên cứu thị trường phục vụ cho mục đích tư vấn có gì khác biệt?

Bảng II.1 Bảng sơ lược giới thiệu về tình hình hoạt động của các công ty

đặc biệt trong kinh doanh đất

nền để cho khách hàng đầu tư;

tư vấn đầu tư

- Hoạt động tư vấn diễn ra

cũng khá nhộn nhịp cho lượng

khách hàng có nhu cầu mua

đất dự án để đầu tư tại các sản

giao dịch bất động sản

- Hoạt động chủ yếu là môi

giới, tư vấn và kinh doanh bất

động sản Tập trung vào giai

đoạn đầu khi khách hàng

muốn bán hoặc mua bất động

sản, muốn sử dụng dịch vụ

của công ty để làm thủ tục thế

chấp vay vốn;

- Hoạt động kinh doanh chủ

yếu của công ty này là hình

thức mua đi bán lại bất động

sản

- Là công ty được quảng cáo là có

hệ thống tư vấn chuyên nghiệp với các nhân viên am hiểu về thị trường bất động sản

- Tuy nhiên, đây là công ty mới hoạt động chưa đầy một năm trong lĩnh vực bất động sản, chỉ mới chiếm được một thị phần nhỏ

và hầu như không có khả năng cạnh tranh với các công ty kinh doanh bất động sản trên thị trường

- Khi tư vấn cho khách hàng, công ty kết hợp luôn việc quảng cáo nhà-bất động sản của khách hàng Việc tư vấn tiếp thị-tư vấn kinh doanh của công ty chủ yếu trong các lĩnh vực kinh tế khác, tư vấn trong lĩnh vực bất động sản còn hạn chế

- Hoạt động tư vấn dựa trên các nghiên cứu thị trường bất động sản theo yêu cầu của khách hàng

- Công ty Cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn là một công

ty cổ phần, công ty con của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn

- Hoạt động chủ yếu của công ty này là đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản

do công ty tự đứng ra thi công, hoặc tiến hành theo phân phối của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn Có bộ phận kinh doanh độc lập bên ngoài là Trung tâm giao dịch địa ốc

- Hoạt động tư vấn chưa được chú trọng đúng mức;

chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn cho khách hàng lựa chọn sản phẩm khi khách hàng đến công ty (miễn phí)

- Chưa có sự phân biệt thực

- Là công ty lớn, các bước tư vấn khá đầy đủ

và bài bản, tương tự như quy trình tư vấn của công ty Phúc Đức;

- Công ty có lợi thế về xuất thân từ Ngân hàng Sài Gòn thương tín, có thế mạnh về tư vấn tài chính

được công ty xác định là hoạt động chính; đang được đẩy mạnh bên cạnh các hoạt động tư vấn hỗ trợ cho việc kinh doanh bất động sản của công ty

sự giữa hoạt động tư vấn và môi giới bất động sản, quy trình tư vấn tương đối sơ sài

Hình

thức

tư

vấn

- Thông tin về thị trường bất

động sản được công tin cập

nhật hàng ngày qua báo,

internet, và lượng thông tin từ

mạng lưới nội bộ của công ty

- Công ty tư vấn trực tiếp cho

- Công ty nhận hoa hồng từ môi giới mua bán bất động sản

- Tiến hành đăng quảng cáo về bất động sản của khách hàng trên mạng của công ty

- Tiếp xúc môi giới theo hình thức nhỏ lẻ (giống như Trường hợp nghiên cứu 1 và 2)

- Nhân viên tư vấn đưa ra những lời khuyên và đề xuất những sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu của khách hàng

- Tư vấn từ kết quả nghiên cứu thị trường

và chính sách cho vay vốn của ngân hàng Sài Gòn Thương Tín

- Hoạt động tư vấn xuất phát từ hoạt động cho vay vốn mua nhà trả sau

và vay vốn xây nhà trả góp

mang lại một lượng lớn khách

hàng (đặc biệt là người nước

ngoài và Việt kiều) đến cho

công ty

- Rất nhiều hộ gia đình đã sử dụng dịch vụ của công ty thông qua các dịch vụ tư vấn mua bán nhà (giá cả hợp lý, thủ tục pháp lý)

- Một lượng lớn khách hàng bắt đầu sử dụng dịch vụ tư vấn kinh doanh nhằm xác định phương hướng hoạt động kinh doanh đầu

tư

- Hiệu quả cao trong việc hỗ trợ cho việc kinh doanh của công ty, giúp công ty bán và cho thuê hết sản phẩm bất động sản do công ty xây dựng, cung cấp

- Có lợi chủ yếu cho nhưng khách hàng chưa

có đủ vốn để đầu tư vào

Nguồn: Phân tích tổng hợp

Bảng II.1 thể hiện những nét cơ bản về hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản đã được tác giả nghiên cứu Xét về hình thức sở hữu trong bốn công

ty chính và hai công ty kinh doanh bất động sản nhỏ thì có bốn công ty có nguồn gốc là trách nhiệm hữu hạn do các cá nhân thành lập; công ty dịch vụ địa ốc Sài Gòn là công ty cổ phần, công ty con của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn và công ty

cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) là công ty có nguồn gốc từ ngân hàng Nguồn gốc của các công ty cũng có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và đường lối cũng như các dịch vụ tư vấn bổ trợ mà các công ty cung cấp cho khách hàng, đảm bảo nguồn vốn đầu tư lớn cho hoạt động kinh doanh của hai công ty này

Từ bảng II.1 ta thấy mỗi công ty có những điểm mạnh và điểm yếu riêng của mình trong hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn là công ty con của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn nên chủ yếu thiết kế xây dựng các khu dân cư, các công trình do công ty đầu tư hoặc do Tổng công ty địa

ốc Sài Gòn giao cho Do đó, hoạt động tư vấn của công ty chủ yếu là tư vấn miễn phí về sản phẩm bất động sản để khách hàng lựa chọn Điểm mạnh là công ty có vốn đầu tư hoạt động tương đối lớn nên có thể trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình, vì vậy hoạt động khá mạnh trong việc cung cấp căn hộ cao cấp, và cao ốc văn phòng cho thuê và thời gian hoạt động dài (10 năm) nên chiếm thị phần tương đối lớn trên thị trường (khoảng 10% trong việc cung cấp căn hộ cao cấp và văn phòng trên thị trường) Bên cạnh đó, nhược điểm là công ty này lại không có đầy

đủ các hoạt động tư vấn khác như tư vấn, chưa chú trọng đến việc đầu tư vào các loại hình dịch vụ bất động sản như tư vấn (tư vấn tại công ty này chỉ để hỗ trợ cho hoạt động của công ty), thẩm định, vv… Công ty này chỉ có một trung tâm kinh doanh bất động sản duy nhất tại 256 Điện Biên Phủ, Q.3, Tp HCM, gọi là trung tâm dịch vụ địa ốc Sài Gòn là nơi thực hiện các giao dịch, kinh doanh bất động sản của công ty, nằm ở phía bên ngoài mặt tiền của công ty Đây là nơi tiến hành các giao dịch và bán các sản phẩm cũng như là nơi tiến hành tư vấn của công ty Trong số các công ty kinh doanh bất động sản ở Tp HCM, về hoạt động môi giới thì Công ty Sài Gòn địa ốc Phúc Đức có một vị thế khá mạnh, đặc biệt là môi giới phân phối và tiếp thị độc quyền các dự án đất nền của các công ty khách hàng liên kết; cũng như có đầy đủ các dịch vụ kinh doanh bất động sản (đặc biệt là dịch

vụ tư vấn đầu tư cho tổ chức cá nhân người Việt Nam và người nước ngoài), có một quy trình tư vấn hợp lý Các chức năng kinh doanh của công ty Phúc Đức gần như có liên hệ với nhau, hỗ trợ cho nhau Điểm yếu của công ty là chưa có nguồn vốn đủ mạnh để có thể tự đầu tư xây dựng các công trình để tự kinh doanh mà phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản do khách hàng cá nhân và tổ chức ký gửi, công

ty chỉ có thể cung cấp sản phẩm đất nền dự án do đòi hỏi của sản phẩm này về vốn

ít Phúc Đức có rất nhiều chi nhánh tại Tp HCM Bên cạnh đó, việc thẩm định giá chỉ là một hoạt động hỗ trợ cho việc kinh doanh và cho các dịch vụ tư vấn của công ty như tư vấn đầu tư, tư vấn vay vốn ngân hàng, nên chức năng này chưa được đầu tư đúng mức, và khá yếu Đây là nhược điểm lớn của công ty này

Khách hàng đến công ty khá đa dạng từ các cá nhân tổ chức trong nước đến các cá nhân tổ chức nước ngoài tại thành phố hồ chí minh, việt kiều về nước Sản phẩm công ty cung cấp cho khách hàng là đất dự án, căn hộ chung cư, môi giới nhà, đất

chuyên nghiệp với các loại hình nghiên cứu khảo sát thị trường

Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín ra đời tự sự hợp nhất các trung tâm kinh doanh bất động sản của ngân hang Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Công ty này đã lập ra một hệ thống sàn giao dịch bất động sản chính thức hoạt động 24 giờ Điểm mạnh của công ty này là xuất thân từ ngân hàng nên có nguồn vốn mạnh để đầu tư vào kinh doanh bất động sản; bên cạnh đó, ngân hàng còn giúp khách hàng của công ty vay vốn mua nhà trả góp và vay vốn xây nhà trả góp Bên cạnh đó, thế mạnh của công ty này còn thể hiện ở dịch vụ tư vấn tài chính và tư vấn đầu tư, tư vấn cho khách hàng những thủ tục vay vốn ngân hàng Sacombank

để mua nhà, đầu tư xây dựng nhà với thủ tục đơn giản (tham khảo phụ lục 4) Đây

là hoạt động tương đối mới và đặc trưng nhất của một công ty bất động sản có liên kết trực tiếp với ngân hàng Điểm yếu là chưa có một hệ thống các dịch vụ tư vấn bất động sản mạnh, việc thẩm định chủ yếu cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng nên còn nhiều điểm hạn chế

II.1.2 Tổng quan mô tả đặc điểm của các khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn của các công ty

Do đề tài chủ yếu tìm hiểu về hoạt động tư vấn đầu tư, tuy nhiên để có thể nhận biết được hiệu quả của hoạt động tư vấn đầu tư vói các hoạt động tư vấn khác nên nhóm đối tượng khách hàng được tác giả lựa chọn vừa là các tổ chức muốn hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, vừa là các khách hàng cá nhân đến sử dụng dịch vụ tư vấn của công ty Sài Gòn địa ốc Phúc Đức

Khách hàng của công ty có thể là doanh nghiệp trong nước với quy mô kinh doanh khá cao, như Công ty Cô phần dầu thực vật Tường An

Khách hàng 1: Công ty cổ phần dầu thực vật Tường An

Ngày thành lập: 20/11/1977, chuyển sang Công ty Cổ phần từ ngày 01/10/2004 Địa chỉ: 48/5 Phan Huy Ích, Phường 15, Quận Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh

Do chủ trương của thành phố HCM di dời các nhà máy xí nghiệp ra vùng ven ngoại thành nên công ty này đã tiến hành đấu thầu xây dựng lại hệ thống nhà xưởng của công ty ở Vũng Tàu (hiện nay công việc này đang tiến hành đến việc

tổ chức đấu thầu cho dự án); còn nhà xưởng cùng đất đai của công ty hiện nay ở Tân Bình thì công ty dự định xây dựng để đầu tư, việc này chưa được công bố rộng rãi ra thị trường

Công ty cổ phần dầu thực vật Tường An đã thuê công ty Sài Gòn địa ốc Phúc Đức nghiên cứu thị trường và tư vấn để có thể lựa chọn loại hình bất động sản đầu tư (lựa chọn giữa hình thức căn hộ trung bình để bán và cao ốc văn phòng cho thuê) Công ty này đã được tư vấn đầu tư (loại hình tư vấn có thu phí) và đang tiến hành trong giai đoạn triển khai dự án sẽ bắt đầu thực hiện sau khi xây

dựng xong hệ thống nhà xưởng của công ty ở Vũng Tàu

Loại khách hàng thứ hai là từ các công ty nước ngoài hoặc có vốn đầu tư từ nước ngoài, ví dụ như Công ty LG Việt Nam:

Khách hàng 2: Công ty LG Việt Nam

Công ty LG Việt Nam là công ty có 100% vốn nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực điện tử Công ty này hiện nay cũng giống như một số công ty nước ngoài khác muốn đầu tư vào bất động sản thu lợi nhuận nên đã nhờ công ty Sài Gòn địa ốc Phúc Đức tư vấn cho việc xây dựng căn hộ cao cấp tại Tp.HCM

Cụ thể trong đó, Phúc Đức sẽ nghiên cứu về thị trường căn hộ cao cấp tại Tp.HCM và sau đó tư vấn đầu tư cho công ty LG Công ty LG Việt Nam đã được

tư vấn và đang kết hợp với công ty địa ốc Phúc Đức đầu tư vào một số dự án chung cư tại quận 2

Lượng khách hàng nhỏ lẻ, đến với dịch vụ tư vấn của công ty dưới tư cách cá nhân chiếm một số lượng khá cao, mục đích để được tư vấn (Khách hàng 3) hoặc chỉ tìm hiểu khả năng tư vấn của công ty nhằm đưa ra quyết định sau (Khách hàng 4):

Khách hàng 3: Chị Nguyễn Thị Bích Liễu Địa chỉ mới 102/7/9 Cống Quỳnh,

Phạm Ngũ Lão, Q.1

Nội dung cần tư vấn: nhà chị là nhà mua của nhà nước có giấy tờ sở hữu hợp lệ muốn nhờ công ty tư vấn về việc bán nhà (tư vấn về giá bán nhà, thủ tục bán nhà)

Quá trình tư vấn: đầu tiên nhân viên tư vấn hỏi về các thủ tục giấy tờ nhà và hỏi

về vị trí cũng như khu vực nhà khách hàng Sau đó, nhân viên tư vấn tư vấn sơ lược cho chị giá nhà trong khu vực Nếu khách hàng đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới của công ty thì công ty sẽ thẩm định và báo giá và đăng bán qua báo, mạng của công ty và tại hệ thống các trung tâm giao dịch của công ty Công ty đã tư vấn miễn phí cho chị Liễu và chị đã sử dụng dịch vụ môi giới của công ty để bán nhà

Khách hàng 4: Một khách hàng dấu tên muốn hỏi về thủ tục chuyển nhượng đất

từ cháu của cô sang lại cho cô Mảnh đất đó ở An Giang vốn là của cô nhưng từ năm 1998 cô sang sinh sống tại Mỹ và mang quốc tịch Mỹ

Nội dung tư vấn: cô muốn lấy lại quyền sử dụng đất từ người cháu (chỉ cho cháu mình sử dụng mà không được quyền bán hay chuyển nhượng); muốn nhờ công ty Phúc Đức tư vấn cho về thủ tục giấy tờ cần phải thực hiện

Quá trình tư vấn: nhân viên tư vấn hỏi về các thủ tục giấy tờ nhà và hỏi về vị trí cũng như khu vực nhà khách hàng Do địa điểm của bất động sản của cô ở An Giang nên nhân viên công ty đã tư vấn miễn phí cho cô một cách khái quát về thủ tục mà cô cần phải làm và yêu cầu cô về An Giang tìm luật sư để tiến hành thủ

II.1.3 Các cá nhân được lựa chọn phỏng vấn qua điện thoại làm số liệu thống kê:

Điều kiện lựa chọn phỏng vấn: có nhu cầu bán hoặc mua bất động sản nhà

ở trên mục quảng cáo của báo Tuổi trẻ, báo Mua bán

Qua kinh nghiệm của bản thân tác giả và qua sự giúp đỡ của một số nhân viên công ty Phúc Đức, Chí Việt; từ mục quảng cáo của các báo, tác giả lựa chọn

ra những bất động sản cần bán do chính chủ nhà đăng báo và tiến hành gọi trực tiếp phỏng vấn qua điện thoại về một số nội dung được sử dụng ở phần nội dung chính (Tham khảo trong Phụ Lục 2 và 3)

II.1.4 Một số người tư vấn riêng lẻ, tư vấn tư nhân:

Một số người tư vấn riêng lẻ, tư vấn tư nhân mà tác giả ngẫu nhiên lựa chọn phỏng vấn là một số người hoạt động môi giới tự do, luật sư Điều kiện tiến hành phỏng vấn là nhóm người này phải có hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tp HCM

II.1.5 Một số chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản:

Một số chuyên gia là những người có am hiểu về tình hình thị trường bất động sản mà tác giả đã tiếp xúc trong thời gian thực hiện đề tài Do lĩnh vực tư vấn

bất động sản, tư vấn đầu tư bất động sản và việc áp dụng quy trình nghiên cứu thị trường ở nước ta nói chung, Tp HCM nói riêng còn hết sức mới mẻ và còn nhiều hạn chế, nên tác giả có tham khảo ý kiến của một số đối tượng thuộc nhóm này

II.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU TIỀN TƯ VẤN TẠI MỘT SỐ CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM

Sau khi tìm hiểu hoạt động của các công ty trên, và trực tiếp thực tập quan sát tại hai công ty Phúc Đức và Chí Việt, tác giả đã rút ra được quy trình tổng quát hợp nhất từ quy trình tư vấn và quy trình nghiên cứu thị trường của các công ty

đó, quy trình tư vấn đầu tư dự án (là loại hình tư vấn tổng hợp nhất) bao gồm các bước sau:

- Tiếp xúc khách hàng

- Nghiên cứu thị trường

- Lập các biến động về giá cả thị trường

- Tư vấn cho khách hàng bao gồm: chia thành tức mức độ tư vấn cho phù hợp với khách hàng:

(1) Tư vấn thành lập dự án, phương án đầu tư xây dựng Tư vấn cho khách hàng về chuyển nhượng bất động sản, tư vấn lựa chọn sản phẩm bất động sản, pháp lý, v.v…

(2) Lập kế hoạch chi tiết, phương án đền bù giải toả, nghiên cứu phân tích cung- cầu thị trường

(3) Tư vấn thành lập doanh nghiệp, giao thuê đất, kho, xưởng, khu công nghiệp có yếu tố nước ngoài