PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CẢNH QUAN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ ĐẤT Ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CẢNH QUAN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ/ ĐẤT Ở SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : NGUYỄN THỊ MAI ANH : 09135072 : DH09TB : 2009 – 2013 : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP Hồ Chí Minh, Tháng năm 2013- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MAI ANH PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CẢNH QUAN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ/ ĐẤT Ở Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Ngọc Lãm (Địa quan: Trường Đại Học Nơng lâm TP Hồ Chí Minh Khoa Quản lí đất đai BĐS – Bộ mơn Cơng Nghệ Địa Chính) (Ký tên:…………………………….) LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt q trình học tập hồn thành đề tài em nhận giúp đỡ, hướng dẫn quý báu thầy cô, anh chị, bạn em Với lòng quý trọng biết ơn sâu sắc em xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Ban chủ nhiệm khoa quản lý đất đai bất động sản Cùng tất thầy, giáo tận tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm học quý báu làm hành trang cho em sống công việc sau Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Lê Ngọc Lãm dạy, trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài báo cáo tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn anh, chị công ty Cotec Land nhiệt tình giúp đỡ em thời gian thực tập Mình xin cảm ơn bạn thân thương đồng hành , giúp đỡ suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường Với lòng biết ơn sâu sắc xin gửi lời cảm ơn tới cha mẹ, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương chỗ dựa vững cho sống Cảm ơn anh, chị, em gia đình ln khuyến khích, đóng góp ý kiến, tìm kiếm tài liệu em vượt qua khó khăn trình khảo sát thị trường suốt thời gian hoàn thành đề tài Đề tài báo cáo tốt nghiệp thực khoảng thời gian tháng Bước đầu vào thực tế, kiến thức hạn chế nhiều bỡ ngỡ Do khơng tránh khỏi sai sót điều chắn, em mong nhận ý kiến đóng góp q báu q thầy để đề tài hoàn thiện Lời cuối cùng, xin chúc thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM ngày thành công công tác giảng dạy Chúc cho công ty Cotec Land ngày cành phát triển lớn mạnh Chúc gia đình, bạn bè sức khỏe, thành cơng hạnh phúc Tp Hồ Chí Minh, Tháng 08 Năm 2013 Sinh viên NGUYỄN THỊ MAI ANH TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Mai Anh, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích tác động yếu tố cảnh quan mơi trường đến giá Bất Động Sản nhà/đất ở” Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm Nội dung tóm tắt: Thời kỳ kinh tế phát triển, yếu tố vị trí đắc địa, giao thơng thuận lợi kết nối với trung tâm hữu thị xung quanh người ln ý đến cảnh quan môi trường sống Vấn đề không nhà đủ, mà bên cạnh khu phải quy họach khang trang, sở hạ tầng hồn thiện, khơng khí lành, gần gũi với thiên nhiên, yếu tố quan trọng chọn mua nhà/đất Vẻ đẹp thiên nhiên lúc làm cho tâm hồn người nhân văn hơn, người dưỡng tâm, dưỡng thần, sống sáng, đẹp trọn vẹn Với mục đích Phân tích tác động yếu tố cảnh quan môi trường đến giá Bất Động Sản nhà/đất Đề tài tập trung vào nội dung sau: Khái quát bất động sản thị trường bất động sản Khái quát sở lý luận phương pháp so sánh Phân tích yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản, đặc biệt phân tích ảnh hưởng yếu tố cảnh quan môi trường đến giá trị bất động sản Đây yếu tố quan trọng có tác động đến giá trị bất động sản giai đoạn Khái quát thực trạng việc đánh giá tác động yếu tố cảnh quan môi trường công tác thẩm định giá số công ty thẩm định giá Để thấy tác động yếu tố cảnh quan môi trường cách rõ rệt đến giá trị bất động sản, đề tài tiến hành nghiên cứu liệu khu đất dự án quận cụ thể khu dự án Thủ Thiêm Villa, dự án khu dân cư Huy Hoàng chung cư cao cấp: Sunrise City, Happy Valley, Reverside Residence Sau thu thập số liệu đề tài tiến hành phân tích đánh giá sơ để rút tỷ lệ ảnh hưởng số yếu tố cảnh quan mơi trường đến giá bất động sản Ngồi đề tài lập bảng câu hỏi khảo sát để nghiên cứu thái độ ngườt mua yếu tố cảnh quan môi trường bất động sản, sau vẽ đồ thị excel ứng dụng hàm SPSS để chạy mơ hình đưa kết Qua trình khảo sát thực tế phương pháp thu thập thông tin, xử lý số liệu đề tài đạt số kết ban đầu Từ đưa kết luận kiến nghị DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Trang Hình 1.1: Bản đồ Thành Phố Hồ Chí Minh 18 Hình 2.1: dự án khu đân cư Thủ Thiêm Villa 27 Hình 2.2: dự án khu dân cư Huy Hoàng 28 Hình 2.3: Phối cảnh dự án hộ cao cấp Sunrise City - Quận 30 Hình 2.4: Dự án Happy Valley 32 Hình 2.5: Khu hộ Riverside Residence 34 Hình 2.6: Bản đồ đường Ấp Chiến Lược 35 Bảng 1: Kết thống kê ý kiến người mua tỉ lệ nhà/ đất mà người mua sở hữu có cảnh quan đẹp: 36 Biểu đồ 1: Cơ chế yếu tố mà người mua cho cảnh quan đẹp 37 Bảng 2: Kết thống kê ý kiến người mua tầm quan trọng yếu tố để coi môi trường sống tốt: 37 Biểu đồ 2: Mức độ thể % tính quan trọng yếu tố 38 Bảng 3: Kết thống kê cảnh quan bất động sản mà 60 đối tượng vấn sở hữu 38 Biểu đồ 3: Mức độ thể yếu tố cảnh quan mà người vấn sở hữu 39 Bảng 4: Kết thống kê môi trường tự nhiên bất động sản mà đối tượng vấn sở hữu 39 Biểu đồ 4: Mức độ thể yếu tố môi trường tự nhiên mà người vấn sở hữu 40 Bảng 5: Kết thống kê môi trường xã hội bất động sản mà đối tượng vấn sở hữu 40 Biểu đồ 5: Mức độ thể yếu tố môi trường xã hội mà người vấn sở hữu 41 Bảng 6: Vai trò cảnh quan nhà/ đất 42 Bảng 7: Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất 42 Bảng 8: Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất 43 Bảng 9: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố cảnh quan 43 Bảng 10: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường tự nhiên 43 Bảng 11: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường xã hội 44 Biểu đồ : Vai trò cảnh quan nhà/ đất 44 Biểu đồ 7: Vai trò yếu tố mơi trường tự nhiên nhà/ đất 45 Biểu đồ 8: Vai trò yếu tố mơi trường xã hội nhà/ đất 46 Biểu đồ 9: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố cảnh quan 47 Biểu đồ 10: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường tự nhiên 48 Biểu đồ 11: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường xã hội 49 MỤC LỤC Trang Lời cảm ơn i Tóm tắt ii Danh sách bảng biểu iii Mục lục iv ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 17 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp trình thực 20 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 20 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Thực trạng mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh 21 II.2 Thực trạng việc đánh giá tác động yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động sản  số công ty thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh 23 II.2.1 Tại công ty TNHH Thành Viên Thẩm Định Địa Ốc Á Châu 22 II.2.2 Tại Ngân Hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Eximbank 22 II.2.3 Tại Công Ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 22 II.3 Tác động yếu tố cảnh quan - môi trường 23 II.3.1 Yếu tố cảnh quan 23 II.3.2 Yếu tố môi trường 23 II.3.3 Tầm quan trọng yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá trị bất động sản giai đoạn 24 II.4 Phân tích tác động yếu tố cảnh quan - môi trường lên giá trị bất động sản 25 II.4.1 Nghiên cứu tác động yếu tố cảnh quan - đến giá trị bất động sản nhà/ đất phương pháp khảo sát thị trường 25 II.4.2 Nghiên cứu thái độ người mua giá trị cảnh quan môi trường: 35 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ dân số phát triển nhanh chóng Thành phố Hồ Chí Minh tạo nhu cầu xã hội khu nhà tiêu chuẩn sống cao cho cộng đồng dân cư thành đạt Vấn đề không nhà đủ, mà bên cạnh khu phải quy họach khang trang, sở hạ tầng hoàn thiện Khi sống người ngày nâng cao người ta đánh giá cao yếu tố cảnh quan môi trường Giờ đây, công nhà không nơi để nghỉ ngơi sau ngày làm việc vất vả mà nơi người hưởng thụ sống Chúng phải thật tiện nghi, sang trọng, phải tọa lạc vị trí trung tâm để thuận tiện lại chúng phải có cảnh quan, có mơi trường sạch, mát mẻ an ninh Người mua nhà ln thích chọn lựa khu dân cư có cảnh quan mơi trường lành để tận hưởng khơng khí thống mát, khoảng khơng gian sống rộng mở Được sống không gian tự cỏ hoa lá, biến nơi thành chốn nghỉ ngơi, thư giãn ước mơ không riêng Mỗi bất động sản có cảnh quan, mơi trường sống khác Chúng có đẹp, có lành, mát mẻ an ninh hay khơng, có hướng nhìn sơng hay công viên, hồ bơi hay không… Mỗi cảnh quan mơi trường sống có ảnh hưởng trực tiếp tới giá bất động sản, môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn làm tăng giảm giá trị bất động sản Trong thực tế nhân viên thẩm định giá tiến hành thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh việc đánh giá tác động yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động sản phần lớn chưa trọng nhiều chênh lệch giá chưa phản ánh Vì vậy, đễ làm rõ ảnh hưởng yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động sản đồng thời giúp cho công tác thẩm định giá tiến hành xác sinh viên chọn đề tài “Phân tích tác động yếu tố cảnh quan môi trường đến giá bất động sản nhà/đất ở”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Bước đầu tìm hiểu khung lí thuyết cho q trình nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng yếu tố cảnh quan môi trường tới giá bất động sản Làm sáng tỏ thêm ảnh hưởng yếu tố cảnh quan mơi trường khác góp phần tạo nên mức giá khác Điều quan trọng từ cảnh quan mơi trường ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Mức độ tăng giảm  Đối tượng Phạm vi nghiên cứu đề tài Đất nền, nhà khu chung cư cao cấp Ngồi có đối tượng để hồn thành bảng câu hỏi khảo sát người có ý định mua có nhà/ đất thành phố Hồ Chí Minh  Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài kì vọng đóng góp phần sở trình đánh giá tác động yếu tố cảnh quan môi trường đến giá bất Trang   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh động sản công tác thẩm định giá nhằm hạn chế rủi ro định việc đưa mức giá cao hay thấp cảm tính Trang   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản PHẦN I: SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản a Khái niệm bất động sản Theo luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 bất động sản tài sản bao gồm đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất b Đặc điểm bất động sản Tính bất động: Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận Tính khơng đồng nhất: thông thường bất động sản không giống vị trí bất động sản, kết cấu kiến trúc, hướng…nên giá bất động sản gắn liền với đặc điểm bất động sản Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất có chiều hướng giảm có nhiều nguyên nhân: - Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa làm cho đất nông nghiệp giảm - Do nhu cầu lao động thành thị cao nơng thơn dẫn đến tình trạng đân số thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu chổ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho th Vì lâu dài tính khan bất động sản ngày rõ rệt Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất Đất đai nguồn tài ngun thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào q trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững Trang   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh Khả co giãn cung bất động sản kém: Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế cung ứng đất đai như: Tổng cung toàn đất đai cố định; việc cung ứng đất đai tùy thuộc vào mục đích cụ thể có giới hạn hạn chế quy hoạch xây dựng làm cho cung thị trường bất động sản co giản so với biến động giá cả; tăng lượng cung nhà để đưa vào thị trường bị hạn chế việc xây dựng nhà phải có vốn lớn thời gian xây dựng lâu; sách quản lý nhà nước đất đai (các sách giao đất quyền sử dụng đất, sách cho thuê đất, thuê đất, sách quy hoạch…), ảnh hưởng lớn đến cung bất động sản Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao: bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, việc giao dịch bất động sản cần phải đảm bảo hợp đồng mua bán chủ thê tham gia nên khơng thể nhanh chóng thời gian cho việc hoàn thành thủ tục pháp lý chậm Điều làm cho giao dịch bất động sản thường kéo dài, chi phí giao dịch lớn Khả chuyển hóa thành tiền linh hoạt: Do bất động sản có giá trị lớn thời gian giao dịch kéo dài, nên việc chuyển đổi tiền khó khăn Có can thiệp quản lý nhà nước: tính chất phức tạp khơng ổn định thị trường nên cần có quản lý kiểm soát chặt chẽ nhà nước c Phân loại bất động sản Nhìn chung, bất động sản tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn thời gian dài thơng thường có giá trị lớn Theo luật định bất động sản Việt Nam phân thành nhóm:  Đất đai: phải đất đai xác định chủ quyền đo lường giá trị;  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: - Nhà cửa xây dựng cố định di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, ; - Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó; - Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định Các tài sản khác gắn liền với đất: - Vườn lâu năm; - Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; - Các cơng trình du lịch, vui chơi thể thao; - Một số công trình khai thác hầm lò… Theo chế thị trường bất động sản phân thành ba loại:  Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm có nhà ở, nhà xưởng cơng trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc,… Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh Trang   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Chú thích SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh 1: 0% 2: Từ 1% đến 5% 3: Từ 6% đến 10% 4: Từ 11% đến 15% 5: Từ 16% đến 20% 6: Trên 20% Biểu đồ 9: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố cảnh quan Từ bảng biểu đồ ta thấy qua khảo sát 60 người có 20 người (33.3%) sẵn sàng trả thêm 11% đến 15% giá trị nhà/ đất để có cảnh quan đẹp chiếm tỷ lệ cao nhất, có 19 người (31.7%) sẵn sàng trả thêm từ 6% - 10% , có 11 người (18.3%) sẵn sàng trả thêm 16%-20%, người (10%) trả thêm 1%-5%, người trả 20% người (1.7%) không trả thêm tiền Trang 46   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh Biểu đồ 10: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường tự nhiên Từ bảng 10 biểu đồ 10 ta thấy qua khảo sát 60 người có 17 người (28.3%) sẵn sàng trả thêm 16% đến 20% giá trị nhà/ đất để có mơi trường tự nhiên đẹp chiếm tỷ lệ cao nhất, có 16 người (26.7%) sẵn sàng trả thêm từ 6% - 10% số trả thêm 11%-15% có tới người (8.3%) sẵn sàng trả thêm 20% Trang 47   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh Biểu đồ 11: Giá sẵn lòng trả thêm cho yếu tố môi trường xã hội Từ bảng 11 biểu đồ 11 ta thấy qua khảo sát 60 người có 18 người (30%) sẵn sàng trả thêm 6% đến 10% giá trị nhà/ đất để có cảnh yếu tố môi trường xã hội tốt chiếm tỷ lệ cao nhất, có 15 người (25%) sẵn sàng trả thêm từ 1% - 5% số người trả thêm 11% - 15%, có người (6.7%) sẵn sàng trả thêm từ 16% 20% không trả thêm 20% Trang 48   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh Kiểm định mơ hình: Để nghiên cứu vai trò yếu tố cảnh quan – mơi trường kiểm định Chi-bình phương, ta lập bảng chéo (Crosstabs) để tìm hiểu mối quan hệ  Để kiểm định giả thiết mối liên hệ vai trò yếu tố cảnh quan đến giá bất động sản, ta giả thuyết H0 sau: H0: Cảnh quan khơng có liên hệ tác động tới giá bất động sản (giá bất động sản không chịu ảnh hưởng cảnh quan) Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N % Sẵn lòng trả thêm để có nhà/ đất có yếu tố cảnh quan tốt * Vai trò cảnh quan nhà/ đất Missing Percent N 60 100.0% Total Percent N 0% Percent 60 100.0% % sẵn sàng trả thêm để có nhà/ đất có cảnh quan tốt * Vai trò yếu tố cảnh quan định mua nhà/ đất Crosstabulation Vai trò cảnh quan nhà/ đất % Sẵn lòng 0% trả thêm để có nhà/ đất có yếu tố cảnh quan tốt 1% 5% Count % within Vai trò cảnh quan nhà/ đất Count % within Vai trò cảnh quan nhà/ đất Total 0 1 0% 0% 100.0% 1.7% 6 0% 23.1% 0% 10.0% Trang 49   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 6% 10% Count SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh 18 19 % within Vai trò cảnh quan nhà/ đất 3.0% 69.2% 0% 31.7% 11% Count % within Vai 15% trò cảnh quan nhà/ đất 18 20 54.5% 7.7% 0% 33.3% 11 0 11 33.3% 0% 0% 18.3% 0 9.1% 0% 0% 5.0% 33 26 60 100.0% 100.0% 16% Count % within Vai 20% trò cảnh quan nhà/ đất Trên Count 20% % within Vai trò cảnh quan nhà/ đất Total Count % within Vai trò cảnh quan nhà/ đất 100.0% 100.0% Chi-Square Tests Value Asymp Sig (2-sided) df 108.665a 000 Likelihood Ratio 70.292 000 N of Valid Cases 60 Pearson ChiSquare Từ bảng Chi-Square Tests ta có Sig(p-value mức ý nghĩa quan sát) < α = 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết H0 Ta kết luận với tập liệu mẫu, có đủ chứng Trang 50   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh để nói cảnh quan có tác động tới giá bất động sản Kiểm định có ý nghĩa với độ tin cậy 95%  Để kiểm định giả thiết mối liên hệ vai trò yếu tố môi trường tự nhiên đến giá bất động sản, ta giả thuyết H0 sau: H0: Môi trường tự nhiên khơng có liên hệ tác động tới giá bất động sản (giá bất động sản không chịu ảnh hưởng môi trường tự nhiên) Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N % Sẵn lòng trả thêm để có nhà/ đất có mơi trường tự nhiên tốt hơn* Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất Percent Missing N 60 100.0% Total Percent N 0% Percent 60 100.0% % sẵn sàng trả thêm để có nhà/ đất có mơi trường tự nhiên tốt * Vai trò yếu tố mơi trường tự nhiên định mua nhà/ đất Crosstabulation Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất % Sẵn lòng trả thêm để có nhà/ đất có môi trường tự nhiên tốt 1% 5% Count 6% 10% Count % within Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất % within Vai trò môi trường tự nhiên nhà/ đất Total 0% 17.4% 100.0% 10.0% 16 16 0% 69.6% 0% 26.7% Trang 51   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 11% - Count 15% % within Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất 16% - Count 20% % within Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất Trên 20% Total SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh 14 16 40.0% 8.7% 0% 26.7% 16 17 45.7% 4.3% 0% 28.3% 0 14.3% 0% 0% 8.3% 35 23 60 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% Count % within Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất Count % within Vai trò mơi trường tự nhiên nhà/ đất Chi-Square Tests Value Asymp Sig (2-sided) df Pearson Chi-Square 64.888a 000 Likelihood Ratio 68.140 000 N of Valid Cases 60 Từ bảng Chi-Square Tests ta có Sig(p-value mức ý nghĩa quan sát) < α = 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết H0 Ta kết luận với tập liệu mẫu, có đủ chứng để nói mơi trường tự nhiên có tác động tới giá bất động sản Kiểm định có ý nghĩa với độ tin cậy 95% Trang 52   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh  Để kiểm định giả thiết mối liên hệ vai trò yếu tố mơi trường xã hội đến giá bất động sản, ta giả thuyết H0 sau: H0: Mơi trường xã hội khơng có liên hệ tác động tới giá bất động sản  (giá bất động sản không chịu ảnh hưởng môi trường xã hội) Crosstabs Case Processing Summary Cases Valid N % Sẵn lòng trả thêm để có nhà/ đất có mơi trường xã hội tốt hơn* Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất Missing Percent N Total Percent 60 100.0% N 0% Percent 60 100.0% % sẵn sàng trả thêm để có nhà/ đất có mơi trường xã hội tốt * Vai trò yếu tố xã hội định mua nhà/ đất Crosstabulation Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất % Sẵn lòng 0% trả thêm để có nhà/ đất có mơi trường xã hội tốt 1% 5% Count 6% 10% Count % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất 0% 8.8% 71.4% 13.3% 13 15 0% 38.2% 28.6% 25.0% 18 18 0% 52.9% 0% 30.0% Trang 53   Total Count % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 11% - Count 15% % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất 15 0 15 78.9% 0% 0% 25.0% 0 21.1% 0% 0% 6.7% 19 34 60 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 16% - Count 20% % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất Total SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh Count % within Vai trò mơi trường xã hội nhà/ đất Chi-Square Tests Value Asymp Sig (2-sided) df Pearson Chi-Square 82.704a 000 Likelihood Ratio 90.032 000 N of Valid Cases 60 Từ bảng Chi-Square Tests ta có Sig(p-value mức ý nghĩa quan sát) < α = 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết H0 Ta kết luận với tập liệu mẫu, có đủ chứng để nói mơi trường xã hội có tác động tới giá bất động sản Kiểm định có ý nghĩa với độ tin cậy 95% Qua trình khảo sát hộ cao cấp đất dự án, sinh viên nhận thấy yếu tố cảnh quan làm tăng giá trị bất động sản yếu tố nhìn bờ sơng thống mát đánh giá cao nhất, tiếp đến công viên, hồ bơi Bên cạnh yếu tố cảnh quan làm tăng giá trị bất động sản thì có yếu tố cảnh quan làm giảm giá trị bất động sản gần dãy nhà tạm, gần bãi rác, cống rãnh, hay môi trường bị ô nhiễm Tuy nhiên thời gian hạn chế nên sinh viên chưa vào nghiên cứu tác động làm giảm giá trị bất động sản yếu tố cảnh quan Đây hạn chế mà đề tài chưa khai thác hết Từ kết thống kê cho ta biết trọng số ảnh hưởng yếu tố từ ta thấy 60 bảng khảo sát khách hàng đánh giá yếu tố môi trường tự nhiên cao nhất, tiếp đến yếu tố cảnh quan yếu tố môi trường văn Trang 54   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh hóa Ta dùng kết để làm tài liệu phục vụ công tác thẩm định giá cho bất động sản có yếu tố cảnh quan mơi trường sống đẹp Ngồi sử dụng kết thống kê, kết hồi quy làm tài liệu để thẩm định bất động sản khơng có yếu tố cảnh quan mơi trường đẹp sở so sánh bất động sản có yếu tố cảnh quan – mơi trường tốt bất động sản có yếu tố cảnh quan mơi trường xấu Trang 55   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Thẩm định giá trị bất động sản lĩnh vực mẻ nước ta, song nhu cầu khơng thể thiếu kinh tế thị trường Việt Nam trình hội nhập với khu vực giới Nhận thức tầm quan trọng sinh viên mong muốn đóng góp giúp ích phần việc nghiên cứu yếu tố tác động đến giá trị bất đống sản, có yếu tố cảnh quan mơi trường Qua q trình nghiên cứu thực hiện, đề tài đúc kết kết luận sau: Phương pháp so sánh phương pháp chủ yếu sử dụng công tác thẩm định giá bất động sản Phân tích yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản, đặc biệt phân tích ảnh hưởng yếu tố cảnh quan môi trường đến giá trị bất động sản Đây yếu tố quan trọng có tác động nhiều đến giá trị bất động sản giai đoạn Thông qua việc thu thập thông tin, khảo sát thị trường, đánh giá sơ phân tích số liệu khu đất dự án quận Thủ Thiêm Villa, khu dân cư Huy Hoàng; Các chung cư cao cấp: Sunrise City, Happy Valley, Reverside residence – Phú Mỹ Hưng đất khu vực khu phố cũ thấy tác động rõ ràng yếu tố cảnh quan môi trường đến giá bất động sản nhà/ đất Bảng tổng kết thứ tự tầm quan trọng yếu tố cảnh quan môi trường đề cập tác động đến giá bất động sản: Thứ tự Các yếu tố cảnh quan – mơi trường Nhìn sơng thống mát Công viên Hồ bơi Gần kênh rạch, cống rãnh ô nhiễm Sự thay đổi giá trị bất động sản Làm tăng giá trị bất động sản Làm giảm giá trị bất động sản Kết phân tích ứng dụng cho khu đất dự án, hộ chung cư có cảnh quan đẹp khu vực có mơi trường tự nhiên tương tự khu vực đường Ấp Chiến Lược, phường Bình Trị Đơng, Quận Bình Tân Ngồi nghiên cứu thái độ người mua giá trị cảnh quan mơi trường kết luận yếu tố môi trường tự nhiên tác động cao tới giá bất động sản, tiếp đến yếu tố cảnh quan yếu tố mơi trường văn hóa Ta dùng kết để làm tài liệu phục vụ công tác thẩm định giá cho bất động sản có yếu tố cảnh quan mơi trường sống tốt Do lực hạn chế lại chưa có hội tham gia nhiều vào thị trường bất động sản nên khả tiếp cận khai thác số liệu bị hạn chế Mặt khác thời gian thực đề tài hạn hẹp lại vừa kết hợp với thực tập nên sinh viên Trang 56   Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Mai Anh phân tích hay nghiên cứu sâu khơng thể mở rộng phạm vi khảo sát nhằm đưa kết xác phù hợp với thực tế Sinh viên tin với hạn chế vừa nêu đề tài trở thành đối tượng nghiên cứu cho đề tài nhằm tìm hiểu đánh giá cách sâu sắc toàn diện tác động yếu tố cảnh quan mơi trường đến giá trị bất động sản góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản phù hợp với thực tiễn nước ta KIẾN NGHỊ Đối với Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nhà nước ta nói chung phải có biện pháp cụ thể quan tâm yếu tố cảnh quan môi trường Con người phải ý thức việc bảo vệ cảnh quan – môi trường xanh – – đẹp Đối với công ty thẩm định giá cần tìm hiểu đánh giá cách sâu sắc toàn diện tác động yếu tố cảnh quan môi trường đến giá trị bất động sản công tác thẩm định giá bất động sản nhằm hạn chế rủi ro định việc đưa mức giá cao hay thấp cảm tính Cần nghiên cứu sâu để dưa số thể tác động yếu tố cảnh quan – môi trường nhằm giúp cho cơng tác thẩm định giá tiến hành nhanh chóng, xác thuận lợi Trang 57   TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài cục quản lý giá – tài liệu bổi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Quyển – nhà xuất Hà Nội – 2007; Tiêu chuẩn thẩm định giá số – Bộ Tài Chính năm 2008; Bài giảng Phân tích thị trường bất động sản, ThS Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế Đất Bất Động Sản, Khoa Quản lý đất đâi bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP HCM; Bài giảng Thị trường Bất Động Sản, ThS Nguyễn Mạnh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Bất Động Sản, Khoa Quản lý đất đâi bất động sản, trường Đại học Nơng Lâm TP HCM; Giáo trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản trường Đại Học Kinh Tế TP HCM; Phân tích liệu nghiên cứu SPSS – nhà xuất thống kê 2005 Các website: Trang web tài chính: http://www.mof.gov.vn trang web tìm vị trí: http://www.diadiem.com Trang web Ủy ban nhân dân TP HCM http://www.vpub.hochiminhcity.gov.vn Một sô trang web công ty kinh doanh bất động sản, trang web mua bán số trang web khác: http://www.webmuaban.vn http://www.diaoconline.vn http://www.phumyhung.com.vn http://www.muabannhadat.com   PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT THÁI ĐỘ CỦA NGƯỜI MUA ĐỐI VỚI GIÁ TRỊ CẢNH QUAN VÀ MƠI TRƯỜNG Kính thưa quý Anh/Chị, Tôi Nguyễn Thị Mai Anh sinh viên ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản, trường ĐH Nông Lâm Tp HCM Hiện thực đề tài nghiên cứu tác động yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động sản nhà/đất Tôi vô biết ơn Anh/Chị dành vài phút trả lời câu hỏi Tất câu trả lời Anh/Chị thông tin quý giá có ý nghĩa quan trọng cho nghiên cứu Tơi Rất mong nhận nhiệt tình giúp đỡ quý Anh/Chị I Thông tin cá nhân: II Nội dung: Câu 1: Theo Anh/Chị nhà (đất) có cảnh quan đẹp? Rất đẹp (5 điểm) Khá đẹp (4 điểm) Đẹp (3 điểm) Bình thường (2 điểm) Khơng đẹp (1 điểm) Nhìn bờ sơng Nhìn hồ sinh thái Nhìn cơng viên Nhìn hồ bơi Nhìn dãy nhà đối diện Câu 2: Theo Anh/Chị đánh giá mức độ quan trọng yếu tố sau để coi môi trường sống tốt? Rất quan trọng Khu vực an ninh,trật tự Dân cư có trình độ văn hóa cao Mơi trường khơng có rác thải   Quan trọng Ít quan trọng Câu 3: Nhà/Đất Anh/Chị có hướng nhìn ra: Bờ sơng  Công viên  Hồ sinh thái  Hồ bơi  Dãy nhà đối diện  Khác  Câu 4: Nhà/đất Anh/Chị khu vực có mơi trường tự nhiên (cây xanh, bầu khơng khí…) nào? Rất tốt  Tốt  Trung bình  Kém   Rất  Câu 5: Nhà/đất Anh/Chị khu vực có mơi trường văn hóa (ý thức người, an ninh ) nào? Rất tốt  Tốt  Trung bình  Kém   Rất  Câu 6: Theo Anh/Chị vai trò cảnh quan (phong cảnh xung quanh) nhà/đất nào? Rất quan trọng  Quan trọng  Bình thường  Khơng quan trọng  Câu 7: Theo Anh/Chị vai trò mơi trường tự nhiên nhà/đất nào? Rất quan trọng  Quan trọng  Bình thường  Khơng quan trọng  Câu 8: Theo Anh/Chị vai trò mơi trường văn hóa nhà (đất) nào? Rất quan trọng  Quan trọng  Bình thường  Khơng quan trọng  Câu 9: Gía sẵn lòng trả thêm cho yếu tố cảnh quan Anh/Chị bao nhiêu? 0%  1% đến 5%  6% đến 10%  11% đến 15%  16% đến 20%  cao 20%  Câu 10: Gía sẵn lòng trả thêm cho yếu tố môi trường tự nhiên Anh/Chị bao nhiêu?  6% đến 10%  0%  1% đến 5% 11% đến 15%  16% đến 20%  cao 20%  Câu 11: Gía sẵn lòng trả thêm cho yếu tố mơi trường văn hóa Anh/Chị bao nhiêu? 0%  1% đến 5%  6% đến 10%  11% đến 15%  16% đến 20%  cao 20%  Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Anh/Chị!   ... sánh Phân tích yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản, đặc biệt phân tích ảnh hưởng yếu tố cảnh quan môi trường đến giá trị bất động sản Đây yếu tố quan trọng có tác động đến giá trị bất. ..TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MAI ANH PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CẢNH QUAN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ/ ĐẤT Ở Giáo... đánh giá tác động yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động sản phần lớn chưa trọng nhiều chênh lệch giá chưa phản ánh Vì vậy, đễ làm rõ ảnh hưởng yếu tố cảnh quan – môi trường đến giá bất động