Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ THANH HUYỀN ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Tác giả luận văn Lê Thị Thanh Huyền DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất BLDS: Bộ luật dân TSTC: Tài sản chấp TCQSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất NHTM: Ngân hàng thương mại GCN: Giấy chứng nhận NSDĐ: Người sử dụng đất CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa TCTD: Tổ chức tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nước MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 14 1.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 15 1.3 Lược sử hình thành phát triển chế định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 17 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước ban hành Luật Đất đai năm 2003 22 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến ban hành Luật Đất đai năm 2013 23 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 24 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 26 2.1 Các quy định chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 2.2 Các quy định đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.3 Các quy định hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 34 2.4 Các quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.5 Các quy định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 44 2.6 Các quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 46 2.7 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 50 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 58 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 61 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 66 3.3 Giải pháp tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 73 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất thành phần tạo thành sống Đối với quốc gia, đất đai tài sản đặc biệt Đó phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, môi trường sống người dạng động thực vật khác Giai tầng làm chủ đất đai giai tầng làm chủ xã hội, thống trị Nhà nước Đối với Việt Nam, nước nông nghiệp với 80% dân số làm nghề nơng vai trị Đất đời sống xã hội người có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bao đời nay, người Việt Nam nương tựa vào đất, khai thác giá trị đất để tồn phát triển Trong tiềm thức người Việt Nam, đất đai tài sản có giá trị mà họ hướng tới Đất nuôi dưỡng họ, che chở cho họ tạo ăn họ Do người luôn tìm kiếm tạo phương thức để đạt lợi ích cao q trình sử dụng đất Từ xa xưa, người biết chấp quyền sử dụng đất để đổi lấy giá trị vật chất phục vụ cho nhu cầu họ Đây biện pháp tác động nhằm nâng cao giá trị đất đai kênh huy động vốn hoàn hảo cho phát triển cá nhân kinh tế Đến xã hội đại, việc huy động khoản tín dụng lớn để đầu tư hay trang trải nhu cầu sống đòi hỏi thường xuyên tất yếu Và để đảm bảo cho khoản tín dụng khổng lồ đất đai trở thành tài sản đảm bảo có giá trị mang tính an tồn cao cho giao dịch Việc thể chế hóa hoạt động đưa trở thành biện pháp bảo đảm giao dịch dân cần thiết để tạo hành lang pháp lý an toàn vừa cho cá nhân, tổ chức thực giao dịch thuận tiện vừa đảm bảo tính quản lý từ xa Nhà nước, tránh xáo trộn lớn cho thị trường xã hội Ở Việt Nam, trước năm 1986 có hai thành phần kinh tế cơng nhận thức, kinh tế nhà nước kinh tế tập thể Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), bắt đầu bước vào xây dựng kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước thức xác nhận thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh khu vực tập thể với phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hoá, kinh tế tư tư nhân, kinh tế tư nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc phận đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên vùng núi cao khác) Cũng thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng VII (1991) VIII (1996) phân định thành thành phần (bao gồm: kinh tế quốc doanh/kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/HTX, kinh tế tư nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ kinh tế tư tư nhân) Đại hội Đảng IX (2001) bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước Văn kiện Đại hội IX khẳng định rõ "Thực quán sách phát triển kinh tế nhiều thành phần Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo với kinh tế tập thể ngày trở thành tảng vững kinh tế quốc dân" Như vậy, kể từ năm 1986 tới Đảng, Nhà nước quán xác định đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia Nhờ đó, kinh tế Việt Nam có chuyển biến đáng kể từ kinh tế “đóng cửa” sang kinh tế “mở cửa”; từ kinh tế “trì trệ” sang kinh tế “năng động” Bên cạnh đó, năm 1987 văn Luật Đất đai lần ban hành với quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nhiều hạn chế, cịn thiếu tính minh bạch khơng đáp ứng yêu cầu đòi hỏi quy luật kinh tế thị trường Theo đó, Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm hành vi mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tô… quan hệ đất đai đóng khung theo chiều dọc Nhà nước người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 đời thay Luật Đất đai năm 1987 với quyền chuyển quyền sử dụng đất xác lập cho chủ thể sử dụng đất, có quyền chấp quyền sử dụng đất Chính điều cởi bỏ rào cản pháp lý, tạo hội cho chủ thể huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh thơng qua chấp quyền sử dụng đất mình, góp phần phát triển kinh tế chung nước chủ thể sử dụng đất Mặc dù từ năm 1993 tới Luật Đất đai ngày hoàn thiện qua lần sửa đổi bổ sung, nhiên hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất nhiều tồn hạn chế; chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều rủi ro từ giao dịch xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Xuất phát từ ý nghĩa khoa học yêu cầu thực tiễn cho q trình hồn thiện pháp luật, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất Việt Nam giai đoạn nay, chọn đề tài: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu luận văn Thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vấn đề mới, nhiên, để đạt kết giá trị tích cực từ việc chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi cần phải nghiên cứu phát tháo gỡ khó khăn thường mắc q trình thực để đảm bảo kỳ vọng xã hội Liên quan đến việc tìm hiểu đánh giá “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất” có nhiều tác giả nghiên cứu vấn đề này, tiêu biểu cơng trình sau đây: - Bài viết tác giả Bùi Thị Thanh Hằng “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997 - Bài viết tác giả Bùi Thị Hằng: “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nhà nước ta giai đoạn nay”, tạp chí nhà nước pháp luật số 4/1988 - Bài viết tác giả Nguyễn Quang Tuyến: “Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật dân văn pháp luật hành”, tạp chí luật học số 5/2001, tr.50-56 - Bài viết tác giả Ngô Thị Hỷ: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Một số biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2004 - Bài viết tác giả Vũ Minh Tuấn: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở”, luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; trường đại học Kinh tế quốc dân - Bài viết tác giả Nguyễn Thị Nga: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận va thực tiễn”, tạp chí dân chủ Pháp luật, số 6/2008 - Bài viết tác giả: Nguyễn Trần Huyền Trang: “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản 2014”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2016 - Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Hồng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật chấp QSDĐ TCTD NHTM thực tiễn áp dụng NH công thương Việt Nam” Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội - Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản chấp QSDĐ tổ chức tín dụng- thực trạng hướng hoàn thiện” Những nghiên cứu phân tích, đánh giá hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác Đó thực kết khoa học quý giá để tác giả kế thừa, tiếp thu tiếp tục hoàn thiện hệ thống lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đồng thời làm rõ khó khăn, vướng mắc hoạt động chấp quyền sử dụng đất, sở đề giải pháp khắc phục Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn gồm nội dung sau đây: - Một số vấn đề lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân năm 2015… văn hướng dẫn thi hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giai đoạn Việt Nam Tuy nhiên, đặc thù hợp đồng chấp quyền sử dụng đất gắn liền với loại tài sản đặc biệt Đất đai nên luận văn sâu vào phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, làm rõ vướng mắc thường gặp hạn chế trình thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm tìm giải pháp, góp phần hồn thiện thể chế pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp luận: Tác giả nghiên cứu luận văn dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật biện chứng, Chủ nghĩa vật lịch sử 71 Thứ năm, quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Mặc dù, Khoản Điều 129 BLDS 2015 quy định chi tiết quyền lợi bên thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà vi phạm quy định bắt buộc cơng chứng, Tịa án cơng nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực thực tế bên có yêu cầu Cụ thể, Điều luật quy định sau: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” Tuy nhiên, thực tế để hiểu việc thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch, nghĩa hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chưa có văn pháp luật quy định thống nhất, cách hiểu mang tính ước lượng bên tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Do đó, khơng đảm bảo tính thống áp dụng quy định pháp luật Trong thời gian tới, để quy định áp dụng thống thực có hiệu thực tế quan có thẩm quyền cần có văn pháp luật hướng dẫn để việc áp dụng hiểu quy định thực tế đạt hiệu cao hơn, góp phần đảm bảo thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Việc đăng ký chấp hay đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa sau: thơng qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền lợi bên cơng khai hóa; giúp xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý TSĐB để thu hồi nợ, đặc biệt trường hợp tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay; sở quan trọng để tạo thành nguồn thơng tin cho TCTD thực tốt việc đăng ký, cần tìm hiểu tài sản đối tác, thứ tự 72 tốn, họ u cầu quan đăng ký cung cấp ngược lại; trường hợp bắt buộc phải đăng ký, khơng đăng ký, giao dịch bảo đảm bị vơ hiệu khơng có giá trị người thứ ba; GCN đăng ký giao dịch bảo đảm chứng quan trọng để Tòa án giải tranh chấp Như vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa to lớn Nhà nước xã hội Vì quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phải quan tâm xây dựng hoàn thiện Trên thực tế pháp luật quy định lĩnh vực cịn khơng tồn vướng mắc Đó nguyên nhân khiến cho nhiều quy định pháp luật nằm giấy tờ mà chưa thể vào thực tế đời sống Việc đăng ký giao dịch bảo đảm BĐS quy định tản mạn nhiều văn pháp luật khác nhau, mà văn có quy định khơng thống ngun tắc đăng ký, trình tự thủ tục đăng ký Về lâu dài cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm cịn cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện, cụ thể sau: Một là, cần phải quy định rõ ràng công chứng/ chứng thực quan đăng ký Hiện việc công chứng/ chứng thực đăng ký HĐTC tài sản BĐS chồng chéo trùng lặp nên dẫn đến kéo dài thời gian giao dịch Như quy định hình thức cơng chứng, chứng thực luật nhà luật đất đai chưa phân biệt rạch ròi quy định cơng chứng, chứng thực hai khái niệm khác Và phân tích chương trước văn chấp cần cơng chứng để đảm bảo tính xác việc chứng thực để xác nhận giống Ngồi ra, pháp luật cần quy định thống quan thực kiểm tra xác thực giao dịch chấp thay hai quan 73 Hai là, cần phải đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch đảm bảo Hiện quan hệ chấp QSDĐ tồn nhiều hình thức chấp khác , mà với loại hình chấp lại có quy định khác việc ký HĐTC quan đăng ký chấp Vì vậy, pháp luật cần có quy định để số liệu thống kê quan đăng ký công khai, không thực chấp nhiều lần nhiều hình thức chấp khác Để khắc phục hạn chế nêu trên, giải pháp quan trọng phải kiện tồn mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối quản đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào hệ thống Ba là, cần phải đại hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Với trợ giúp trang thiết bị đại góp phần thống kê phân tích dự liệu cách xác góp phần nâng cao ý nghĩa vai trò hệ thống đăng ký giao địch bảo đảm đồng thời góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch chấp đảm bảo an tồn, xác nhanh chóng Bốn là, cần triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác nhằm nâng cao tính dân chủ, minh bạch cơng khai hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm 3.3 Giải pháp tăng cƣờng hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua việc phân tích thấy, văn pháp luật ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh trình chấp quyền sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) tương đối thống quy định văn chấp quyền sử dụng đất Đặc biệt, 74 Luật Đất đai năm 2013 BLDS 2015 đời có thay đổi lớn, nhiều vấn đề quy định rõ hơn, khoa học so với văn pháp luật đất đai trước Tuy nhiên, để tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thời gian tới, theo tác giả cần thực tốt số giải pháp sau: Một là, tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất điều kiện quan hệ xã hội chưa ổn định, chưa đồng Nắm vững hiểu biết cặn kẽ quy định pháp luật có chuyên gia pháp lý, người làm nghề luật chun nghiệp Chính vậy, để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách Đây yêu cầu đặt xây dựng nhà nước pháp quyền, xã hội dân chủ, văn minh nước ta Về mặt thực tiễn, nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ có nguyên nhân sâu xa thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm điều kiện hợp pháp GCNQSDĐ, thân nhân công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v… Phải tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, giúp cho quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận dịch vụ, tư vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý Đoàn Luật sư, Hội Luật gia Việt Nam, người có hiểu biết pháp luật xã hội Xây dựng xã hội dân chủ, pháp quyền địi hỏi phải hình thành hệ thống quan bảo vệ pháp luật, quan hỗ trợ pháp lý, quan, tổ chức làm dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý Trong điều kiện để bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ cần kiện toàn tổ chức, tăng cường hoạt động dịch vụ pháp lý, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp 75 lý xã hội, giúp cho quan, tổ chức hoạt động theo pháp luật, quản lý xã hội pháp luật, trợ giúp cho công dân sống làm việc theo Hiến pháp pháp luật Hai là, cần tăng cường công tác nghiên cứu thông tin, tư liệu luật học nước quốc tế xây dựng trung tâm liệu luật học phục vụ cho hoạt động ban hành văn pháp luật, đặc biệt nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua thực tiễn cho thấy, năm qua Việt Nam, chưa quan tâm mức đến việc nghiên cứu, sưu tập, hệ thống thông tin khoa học tư liệu luật học liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử đụng đất nên ban soạn thảo tự tổ chức soạn thảo nhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho việc thu thập, nghiên cứu thơng tin nước ngồi phải th dịch thuật tài liệu cần thiết liên quan đến hoạt động ban hành văn pháp luật chấp quyền sử dụng đất nước Như vậy, trung tâm liệu luật học mở cá nhân có nhu cầu tìm hiểu quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không bị nhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho việc thu thập, nghiên cứu, so sánh thông tin Các thông tin, tư liệu sau nghiên cứu tập trung xử lý nghiệp vụ chuyên môn, lưu giữ nhằm phục vụ cho việc khai thác kinh nghiệm nghiên cứu kỹ thuật soạn thảo văn quy phạm pháp luật khác… góp phần lớn cho công tác nghiên cứu thông tin chuyên gia nhà nghiên cứu luật học Việc xây dựng trung tâm liệu luật học Việt Nam khơng góp phần thiết thực cho việc xây dựng hồn thiện pháp luật nói chung mà điều kiện để nhà khoa học, nhà quản lý, luật gia nghiên cứu phục vụ cho hoạt động xây dựng ban hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất ngày có hiệu cao 76 Ba là, xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng TCQSDĐ nói riêng thực đắn hay không phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến QSDĐ hợp đồng TCQSDĐ Chính vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an toàn thông tin giao dịch bảo đảm yêu cầu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nước cho thấy phát triển giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập công nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đương nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm phải kiểm tra tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân người chấp, người nhận chấp v.v… nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Để bảo đảm độ tin cậy khả lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lưu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng hệ thống lưu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thơng tin trao đổi từ quan cấp GCNQSDĐ, thông tin từ hợp đồng TCQSDĐ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng… Trong điều kiện Việt Nam, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm hình thành, muộn phải khẩn trương kiện toàn tổ chức, đào tạo đội ngũ cán bộ, công chức chuyên nghiệp, nắm vững chun mơn, bước hình thành xây dựng hệ thống liệu cần thiết phục vụ cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng giao dịch có bảo đảm có hợp đồng TCQSDĐ 77 Bốn là, tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực đắn pháp luật TCQSDĐ Tất hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp TCQSDĐ phải giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trước bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ xảy Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy Bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ điều kiện phát triển kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ giao dịch dân sự, thương mại gắn với xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN cần quán triệt quan điểm có ý nghĩa nguyên tắc, phương pháp luận q trình tổ chức thực hiện, bảo đảm thực đồng điều kiện bảo đảm thực pháp luật; gắn với chế bảo đảm thực thi pháp luật; thống áp dụng pháp luật; tương thích với tập quán điều ước quốc tế Trên sở quán triệt quan điểm thực pháp luật TCQSDĐ nêu cần thực đồng giải pháp trước hết có tầm quan trọng, có ý nghĩa định hàng đầu hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ; đồng thời đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật, tổng kết thực tiễn thực pháp luật, 78 tập huấn chuyên đề ký kết, xử lý hợp đồng TCQSDĐ; kiện toàn, đổi tổ chức hoạt động nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan TAND, VKSND, quan thi hành án, quan bổ trợ tư pháp, tổ chức cung cấp dịch vụ, tư vấn pháp lý; kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm; tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Bên cạnh đó, pháp luật quy định người chấp quyền sử dụng đất phải người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định sau: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất…” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất Qua bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất cách tối đa, theo quy định Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung gia đình phải tất thành viên hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên thống chấp ký tên hợp đồng chấp Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng vợ chồng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải vợ chồng tự nguyện, thống chấp Trường hợp 79 quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng tổ chức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải người đại diện tổ chức ký tên người đại diện tổ chức ủy quyền cho thành viên tổ chức làm người đại diện ký vào hợp đồng chấp nhằm đảm bảo giá trị pháp lý đảm bảo quyền lợi bên quan hệ hợp đồng chấp Năm là, quan có thẩm quyền tiếp tục rà soát quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực hiện, nội dung quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất nhằm phát quy định bất hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn Mặc dù, quy định hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ký kết, thực phù hợp với phát triển kinh tế Tuy nhiên, hạn chế định cần tiếp tục rà soát, khắc phục nhằm hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Qua đó, góp phần đảm bảo quyền lợi cho người dân nói chung chủ thể chấp quyền sử dụng đất nói riêng 80 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG Qua Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, tác giả luận văn trình bày, phân tích có kết nghiên cứu sau: Một là, tác giả phân tích yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Theo đó, việc hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam cần phải đáp ứng yêu cầu như: nhiệm vụ hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải coi nhiệm vụ quan trọng ngành tư pháp; việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam phải phù hợp với chế độ đặc thù đất đai Việt Nam phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Đồng thời, việc hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập đặt tổng thể hoạt động hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Việt Nam Hai là, tác giả đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Theo đó, giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bao gồm giải pháp liên quan đến chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Cụ thể, việc hoàn thiện quy định pháp luật nghĩa vụ bên chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng pháp luật dân Việt Nam cần quy định rõ thời hạn mà bên chấp phải giao tài sản chấp cho bên nhận chấp chế tài trường hợp bên chấp 81 không giao tài sản cho bên nhận chấp để góp phần đảm bảo tính nghiêm khắc pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ba là, tác giả đưa số giải pháp nhằm tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo đó, tác giả đưa số giải pháp như: tăng cường công tác nghiên cứu thông tin, tư liệu luật học nước quốc tế xây dựng trung tâm liệu luật học phục vụ cho hoạt động ban hành văn pháp luật, đặc biệt nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng để người dân hiểu rõ quy định pháp luật; quan có thẩm quyền tiếp tục rà sốt quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực hiện, nội dung quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất nhằm phát quy định bất hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn 82 KẾT LUẬN Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sử dụng phổ biến Việt Nam Đó coi biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản, biện pháp góp phần bảo đảm quyền lợi bên chấp bên nhận chấp việc xác lập, thay đổi, chấm dứt hợp đồng vay tài sản Trên thực tế, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất thời hạn định, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sở hữu không hồn tồn Bởi, hình thức chuyển quyền sở hữu này, quyền sử dụng đất có tham gia vào thị trường bất động sản, người sử dụng đất (bên chấp) khai thác lợi ích đất, trực tiếp sử dụng đất đảm bảo mục đích sử dụng đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng dân quan trọng quy định BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 văn pháp luật có liên quan Mặc dù, nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định chi tiết, cụ thể văn pháp luật, đáp ứng yêu cầu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, song quy định liên quan đến hợp đồng chấp tài sản nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng cịn số bất cập, khơng phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn cho cách hiểu vận dụng pháp luật để giải trường hợp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Do vậy, thời gian tới để nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hồn thiện quan có thẩm quyền cần thực tốt yêu cầu giải pháp hoàn thiện hợp đồng 83 chấp quyền sử dụng đất Qua đó, góp phần tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm 2013, Nxb Quốc gia, Hà Nội, 2014; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân 1995, 2005, 2015; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Ðất đai 2003, 2013; Nghị định 163/2006/NÐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NÐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP; Công văn số 17/HHNH ngày 02/02/2012 Hiệp hội Ngân hàng gửi Tòa án nhân dân tối cao; Công văn số 1345/BTP-ÐKGDBÐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp gửi Tịa án nhân dân tối cao; Cơng văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước gửi Tòa án nhân dân tối cao; Bùi Thị Thanh Hằng, “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997; Bùi Thị Hằng, “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nhà nước ta gia đoạn nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/1988; 10 Nguyễn Quang Tuyến, “Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật dân cá văn pháp luật hành”, Tạp chí Luật học, số 5/2001, tr 50- 56; 11 Ngô Thị Hỷ, “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất- Một số biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận Tốt nghiệp, Hà Nội, 2004; 12 Vũ Minh Tuấn, “Hợp đồng châp quyền sử dụng đất ở”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; 13 Trường Đại học Kinh tế quốc dân, “Luật Đất đai số văn hướng dẫn thi hành: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất; bảo lãnh, chấp, đền bù thu hồi đất, hợp đòng thuê đất; tái định cự; thừa kế; lệ phí trước bạ; khiếu nại, tố cáo”, Hà Nội, 2007; 14 Nguyễn Thị Nga, “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 6/2008; 15 Đỗ Văn Chỉnh, “Bàn giải hợp đồng chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà gắn liền với đất”, Tạp chí Nghề Luật, số 13/2011, tr 40 - 42; 16 Nguyễn Thu Trang, “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2012; 17 Hồ Quang Huy, “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 4/2013, tr.16-19; 18 Nguyễn Xuân Trọng, “Cần có thêm quy định cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất” Tạp chí Địa Số 9, tháng 9/2000 19 Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 20 Hoàng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật chấp QSDĐ TCTD NHTM thực tiễn áp dụng NH công thương Việt Nam” Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 21 Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản chấp QSDĐ tổ chức tín dụng- thực trạng hướng hồn thiện” ... (1) Thế chấp gì? Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất gì? Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có đặc điểm gì? (2) Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất gì? Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất. .. hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất. .. hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp người chấp 2.3 Các quy định hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hiểu