Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ THANH HUYỀN ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Tác giả luận văn Lê Thị Thanh Huyền DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất BLDS: Bộ luật dân TSTC: Tài sản chấp TCQSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất NHTM: Ngân hàng thương mại GCN: Giấy chứng nhận NSDĐ: Người sử dụng đất CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa TCTD: Tổ chức tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nước MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 14 1.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 15 1.3 Lược sử hình thành phát triển chế định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 17 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước ban hành Luật Đất đai năm 2003 22 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến ban hành Luật Đất đai năm 2013 23 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 24 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 26 2.1 Các quy định chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 2.2 Các quy định đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.3 Các quy định hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 34 2.4 Các quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.5 Các quy định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 44 2.6 Các quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 46 2.7 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 50 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 58 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 61 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 66 3.3 Giải pháp tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 73 TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất thành phần tạo thành sống Đối với quốc gia, đất đai tài sản đặc biệt Đó phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, môi trường sống người dạng động thực vật khác Giai tầng làm chủ đất đai giai tầng làm chủ xã hội, thống trị Nhà nước Đối với Việt Nam, nước nông nghiệp với 80% dân số làm nghề nơng vai trò Đất đời sống xã hội người có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bao đời nay, người Việt Nam nương tựa vào đất, khai thác giá trị đất để tồn phát triển Trong tiềm thức người Việt Nam, đất đai tài sản có giá trị mà họ hướng tới Đất nuôi dưỡng họ, che chở cho họ tạo ăn họ Do người luôn tìm kiếm tạo phương thức để đạt lợi ích cao q trình sử dụng đất Từ xa xưa, người biết chấp quyền sử dụng đất để đổi lấy giá trị vật chất phục vụ cho nhu cầu họ Đây biện pháp tác động nhằm nâng cao giá trị đất đai kênh huy động vốn hoàn hảo cho phát triển cá nhân kinh tế Đến xã hội đại, việc huy động khoản tín dụng lớn để đầu tư hay trang trải nhu cầu sống đòi hỏi thường xuyên tất yếu Và để đảm bảo cho khoản tín dụng khổng lồ đất đai trở thành tài sản đảm bảo có giá trị mang tính an tồn cao cho giao dịch Việc thể chế hóa hoạt động đưa trở thành biện pháp bảo đảm giao dịch dân cần thiết để tạo hành lang pháp lý an toàn vừa cho cá nhân, tổ chức thực giao dịch thuận tiện vừa đảm bảo tính quản lý từ xa Nhà nước, tránh xáo trộn lớn cho thị trường xã hội Ở Việt Nam, trước năm 1986 có hai thành phần kinh tế cơng nhận thức, kinh tế nhà nước kinh tế tập thể Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), bắt đầu bước vào xây dựng kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước thức xác nhận thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh khu vực tập thể với phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hoá, kinh tế tư tư nhân, kinh tế tư nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc phận đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên vùng núi cao khác) Cũng thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng VII (1991) VIII (1996) phân định thành thành phần (bao gồm: kinh tế quốc doanh/kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/HTX, kinh tế tư nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ kinh tế tư tư nhân) Đại hội Đảng IX (2001) bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước Văn kiện Đại hội IX khẳng định rõ "Thực quán sách phát triển kinh tế nhiều thành phần Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo với kinh tế tập thể ngày trở thành tảng vững kinh tế quốc dân" Như vậy, kể từ năm 1986 tới Đảng, Nhà nước quán xác định đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia Nhờ đó, kinh tế Việt Nam có chuyển biến đáng kể từ kinh tế “đóng cửa” sang kinh tế “mở cửa”; từ kinh tế “trì trệ” sang kinh tế “năng động” Bên cạnh đó, năm 1987 văn Luật Đất đai lần ban hành với quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch khơng đáp ứng yêu cầu đòi hỏi quy luật kinh tế thị trường Theo đó, Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm hành vi mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tô… quan hệ đất đai đóng khung theo chiều dọc Nhà nước người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 đời thay Luật Đất đai năm 1987 với quyền chuyển quyền sử dụng đất xác lập cho chủ thể sử dụng đất, có quyền chấp quyền sử dụng đất Chính điều cởi bỏ rào cản pháp lý, tạo hội cho chủ thể huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh thơng qua chấp quyền sử dụng đất mình, góp phần phát triển kinh tế chung nước chủ thể sử dụng đất Mặc dù từ năm 1993 tới Luật Đất đai ngày hoàn thiện qua lần sửa đổi bổ sung, nhiên hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất nhiều tồn hạn chế; chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều rủi ro từ giao dịch xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Xuất phát từ ý nghĩa khoa học yêu cầu thực tiễn cho q trình hồn thiện pháp luật, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất Việt Nam giai đoạn nay, chọn đề tài: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu luận văn Thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vấn đề mới, nhiên, để đạt kết giá trị tích cực từ việc chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi cần phải nghiên cứu phát tháo gỡ khó khăn thường mắc q trình thực để đảm bảo kỳ vọng xã hội Liên quan đến việc tìm hiểu đánh giá “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất” có nhiều tác giả nghiên cứu vấn đề này, tiêu biểu cơng trình sau đây: - Bài viết tác giả Bùi Thị Thanh Hằng “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997 - Bài viết tác giả Bùi Thị Hằng: “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nhà nước ta giai đoạn nay”, tạp chí nhà nước pháp luật số 4/1988 - Bài viết tác giả Nguyễn Quang Tuyến: “Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật dân văn pháp luật hành”, tạp chí luật học số 5/2001, tr.50-56 - Bài viết tác giả Ngô Thị Hỷ: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Một số biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2004 - Bài viết tác giả Vũ Minh Tuấn: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở”, luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; trường đại học Kinh tế quốc dân - Bài viết tác giả Nguyễn Thị Nga: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận va thực tiễn”, tạp chí dân chủ Pháp luật, số 6/2008 - Bài viết tác giả: Nguyễn Trần Huyền Trang: “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản 2014”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2016 - Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Hồng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật chấp QSDĐ TCTD NHTM thực tiễn áp dụng NH công thương Việt Nam” Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội - Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản chấp QSDĐ tổ chức tín dụng- thực trạng hướng hoàn thiện” Những nghiên cứu phân tích, đánh giá hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác Đó thực kết khoa học quý giá để tác giả kế thừa, tiếp thu tiếp tục hoàn thiện hệ thống lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đồng thời làm rõ khó khăn, vướng mắc hoạt động chấp quyền sử dụng đất, sở đề giải pháp khắc phục Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn gồm nội dung sau đây: - Một số vấn đề lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân năm 2015… văn hướng dẫn thi hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giai đoạn Việt Nam Tuy nhiên, đặc thù hợp đồng chấp quyền sử dụng đất gắn liền với loại tài sản đặc biệt Đất đai nên luận văn sâu vào phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, làm rõ vướng mắc thường gặp hạn chế trình thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm tìm giải pháp, góp phần hồn thiện thể chế pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp luận: Tác giả nghiên cứu luận văn dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật biện chứng, Chủ nghĩa vật lịch sử 81 không giao tài sản cho bên nhận chấp để góp phần đảm bảo tính nghiêm khắc pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ba là, tác giả đưa số giải pháp nhằm tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo đó, tác giả đưa số giải pháp như: tăng cường công tác nghiên cứu thông tin, tư liệu luật học nước quốc tế xây dựng trung tâm liệu luật học phục vụ cho hoạt động ban hành văn pháp luật, đặc biệt nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng để người dân hiểu rõ quy định pháp luật; quan có thẩm quyền tiếp tục rà soát quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực hiện, nội dung quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất nhằm phát quy định bất hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn 82 KẾT LUẬN Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sử dụng phổ biến Việt Nam Đó coi biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản, biện pháp góp phần bảo đảm quyền lợi bên chấp bên nhận chấp việc xác lập, thay đổi, chấm dứt hợp đồng vay tài sản Trên thực tế, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất thời hạn định, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sở hữu khơng hồn tồn Bởi, hình thức chuyển quyền sở hữu này, quyền sử dụng đất có tham gia vào thị trường bất động sản, người sử dụng đất (bên chấp) khai thác lợi ích đất, trực tiếp sử dụng đất đảm bảo mục đích sử dụng đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng dân quan trọng quy định BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 văn pháp luật có liên quan Mặc dù, nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định chi tiết, cụ thể văn pháp luật, đáp ứng yêu cầu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, song quy định liên quan đến hợp đồng chấp tài sản nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng số bất cập, không phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn cho cách hiểu vận dụng pháp luật để giải trường hợp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Do vậy, thời gian tới để nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hồn thiện quan có thẩm quyền cần thực tốt yêu cầu giải pháp hoàn thiện hợp đồng 83 chấp quyền sử dụng đất Qua đó, góp phần tăng cường hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm 2013, Nxb Quốc gia, Hà Nội, 2014; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân 1995, 2005, 2015; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Ðất đai 2003, 2013; Nghị định 163/2006/NÐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NÐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP; Công văn số 17/HHNH ngày 02/02/2012 Hiệp hội Ngân hàng gửi Tòa án nhân dân tối cao; Cơng văn số 1345/BTP-ÐKGDBÐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp gửi Tòa án nhân dân tối cao; Công văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước gửi Tòa án nhân dân tối cao; Bùi Thị Thanh Hằng, “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997; Bùi Thị Hằng, “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nhà nước ta gia đoạn nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/1988; 10 Nguyễn Quang Tuyến, “Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật dân cá văn pháp luật hành”, Tạp chí Luật học, số 5/2001, tr 50- 56; 11 Ngô Thị Hỷ, “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất- Một số biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận Tốt nghiệp, Hà Nội, 2004; 12 Vũ Minh Tuấn, “Hợp đồng châp quyền sử dụng đất ở”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; 13 Trường Đại học Kinh tế quốc dân, “Luật Đất đai số văn hướng dẫn thi hành: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất; bảo lãnh, chấp, đền bù thu hồi đất, hợp đòng thuê đất; tái định cự; thừa kế; lệ phí trước bạ; khiếu nại, tố cáo”, Hà Nội, 2007; 14 Nguyễn Thị Nga, “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 6/2008; 15 Đỗ Văn Chỉnh, “Bàn giải hợp đồng chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà gắn liền với đất”, Tạp chí Nghề Luật, số 13/2011, tr 40 - 42; 16 Nguyễn Thu Trang, “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2012; 17 Hồ Quang Huy, “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 4/2013, tr.16-19; 18 Nguyễn Xuân Trọng, “Cần có thêm quy định cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất” Tạp chí Địa Số 9, tháng 9/2000 19 Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 20 Hồng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật chấp QSDĐ TCTD NHTM thực tiễn áp dụng NH công thương Việt Nam” Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 21 Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản chấp QSDĐ tổ chức tín dụng- thực trạng hướng hoàn thiện” ... HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất. .. lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2... hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 9 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận hợp đồng chấp quyền