Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THU TRANG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Văn Tuyết HÀ NỘI, 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả Nguyễn Thu Trang MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề chung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Ý nghĩa Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 13 1.2 Lược sử quy định pháp luật Việt Nam Hợp 15 đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 15 1.2.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 17 1.2.3 Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến 18 CHƯƠNG 21 HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 21 2.1.1 Bên chấp quyền sử dụng đất 21 2.1.2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất 24 2.2 Đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 2.3 Hình thức thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chấp 29 quyền sử dụng đất 2.3.1 Hình thức Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 29 2.3.2 Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử 33 dụng đất 2.4 Nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 34 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 34 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng 36 đất 37 2.5 Chấm dứt Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 40 2.6 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 44 CHƯƠNG NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HƯỚNG HOÀN THIỆN 44 3.1 Thực tiễn việc chấp quyền sử dụng đất 44 3.1.1 Về chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 46 3.1.2 Về đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 49 3.1.3 Về mục đích Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 49 3.1.4 Về xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp 50 3.1.5 Về hình thức Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 58 3.1.6 Về hoạt động xử lý tài sản chấp 61 3.2 Hướng hoàn thiện 61 3.2.1 Về chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 61 3.2.2 Về đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 62 3.2.3 Về mục đích Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 62 3.2.4 Về công chứng, chứng thực 63 3.2.5 Về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm 64 3.2.6 Về việc định giá quyền sử dụng đất chấp 66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN LĐĐ 2003: Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 1993: Luật Đất đai năm 1993 BLDS 2005: Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 BLDS 1995: Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Trong đời sống sinh hoạt hoạt động sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn nhu cầu cần thiết Do đó, quan hệ vay tài sản quan hệ thiếu tương đối phổ biến Quan hệ vay tài sản loại quan hệ chứa đựng nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến lợi ích bên quan hệ Vì vậy, xác lập quan hệ này, điều bên quan tâm lợi ích bảo đảm trường hợp chấp tài sản coi cầu nối khơng thể thiếu được, lợi ích bên có quyền bảo đảm tài sản chấp bên có nghĩa vụ Do yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh mà việc giao tài sản bảo đảm cho bên có quyền nắm giữ khơng ảnh hưởng trực tiếp tới sản xuất kinh doanh bên có nghĩa vụ mà quyền lợi bên có quyền không bảo đảm cách tốt Vấn đề đặt lựa chọn biện pháp bảo đảm vừa bảo đảm lợi ích bên có quyền vừa trì sản xuất kinh doanh, khả trả nợ bên có nghĩa vụ bảo đảm mức độ cao Biện pháp chấp biện pháp đáp ứng đầy đủ yêu cầu Bên chấp giao tài sản chấp cho bên có quyền mà chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền tài sản giấy tờ khác điều kiện chuyển nhượng tài sản cho bên nhận chấp Mặc dù bên chấp người quản lý tài sản định đoạt tài sản giấy tờ pháp lý để giao dịch, chứng minh quyền sở hữu tài sản bên có quyền nắm giữ Trong tài sản mang chấp quyền sử dụng đất tài sản mang chấp phổ biến Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, quy định từ Quốc hội ban hành Luật đất đai 1993, tiếp BLDS 1995 giành chương quy định cụ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật đất đai 2003 BLDS 2005 đời với nhiều điểm mới, tiến Hiện nay, tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diễn nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng Do vậy, cần có nhận thức đầy đủ, đắn quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ quy định Trước thực trạng vậy, chọn đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn” làm luận văn thạc sĩ 2, Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nghiên cứu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, gần có số luận văn thạc sĩ luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Dung năm 2003 với đề tài “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất- Những vấn đề lý luận thực tiễn”; luận văn thạc sĩ Vũ Văn Tuyên năm 2009 với đề tài “Vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hải Phòng”, luận văn thạc sĩ Vũ Minh Tuấn năm 2006: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở”…Ngoài ra, có số viết tạp chí bàn vấn đề xung quanh việc chấp quyền sử dụng đất như: “Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 1995”, “Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất”, “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Nguyễn Thị Nga; “Quy định chấp quyền sử dụng đất- Những bất cập đề xuất hoàn thiện” Nguyễn Như Quỳnh… Những cơng trình nghiên cứu hệ thống lại quy định pháp luật nói chung, Luật Dân sự, Luật Đất đai liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, nghiên cứu thực trạng đưa giải pháp chủ yếu để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Riêng với đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, tơi nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật hành Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện, có ý nghĩa lớn tình hình 3, Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, nội dung, chất quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Khi nghiên cứu đề tài, tham khảo toàn quy định nước ta Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đồng thời nghiên cứu số sách chuyên khảo tài liệu liên quan đến vấn đề 4, Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Trong q trình nghiên cứu, tơi sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp… 5, Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Hệ thống lại quy định pháp luật nói chung, Luật Dân sự, Luật Đất đai vấn đề lý luận có liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Trên sở yêu cầu lý luận thực tiễn, luận văn đưa giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 6, Những điểm luận văn - Phân tích làm rõ khái niệm, đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Hệ thống quy định pháp luật hành Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng vấn đề chấp quyền sử dụng đất - Hoàn thiện quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 7, Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Khái quát chung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam Chương 3: Những vướng mắc quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hướng hoàn thiện 56 dịch bảo đảm, phí cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xun mức lệ phí xóa đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 20.000 đồng/hồ sơ) Theo quy định pháp luật hành đăng ký giao dịch bảo đảm mà cụ thể Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký Trên thực tế, Đơn yêu cầu xóa đăng ký bên nhận chấp lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào Đơn để xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất Do vậy, quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp quy định mang tính hình thức Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 quy định 01 trường hợp xóa đăng ký chấp sau hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ Quy định không phù hợp với quy định BLDS 2005 pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký hợp đồng quyền sử dụng đất chấp chấm dứt gồm trường hợp như: việc chấp thay biện pháp bảo đảm khác, Hợp đồng bị chấm dứt theo án, định Tòa án, theo thỏa thuận bên… Như vậy, quy định LĐĐ 2003 không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm bên tham gia giao dịch việc xóa đăng ký * Về việc có nên thực việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay không? Theo quy định pháp luật hành, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền, việc đăng ký yêu cầu bắt buộc điều kiện để hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực Trên thực tế có quan điểm khác việc có nên tiếp tục thực việc công 57 chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay không, cụ thể: - Quan điểm thứ nhất: nên bãi bỏ quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hành vi công chứng hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều điểm trùng khít lên thay cho - Quan điểm thứ hai: giữ quy định phải công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người theo quan điểm cho chất pháp lý, cơng chứng hành vi có chủ định cơng chứng viên nhằm xác định “tính xác thực, tính hợp pháp” hợp đồng, giao dịch bên giao kết Trong đó, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm minh bạch hóa, cơng khai hóa thơng tin xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm Mặc dù khơng có chất pháp lý hành vi công chứng hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm lại có mối quan hệ hữu cơ, gắn bó mật thiết với Theo tơi, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần tiếp tục thực Vì tơi đồng ý với quan điểm thứ hai việc công chứng nhằm xác định “tính xác thực, tính hợp pháp” hợp đồng Công chứng viên với tư cách chuyên gia pháp lý, có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi ích cộng đồng, Nhà nước, công chứng viên tiến hành tư vấn, hướng dẫn pháp luật cho bên tham gia giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất yêu cầu, cơng chứng viên nhân chứng đáng tin cậy xảy tranh chấp Khi xảy tranh chấp, quan hữu quan không tốn thời gian, tiền bạc để tìm thật khách quan hợp đồng thông tin cần thiết, đáng tin cậy thể văn công chứng qua hướng dẫn công chứng viên Nếu bỏ thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chức xác định “tính xác thực, tính hợp pháp” hợp đồng chuyển giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 58 Việc chuyển giao chức tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân phải đến nơi để tiến hành giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển giao chức làm tăng khối lượng công việc, đồng nghĩa với việc tăng số lượng cán cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngược lại với chủ trương tinh giản máy quan hành nhà nước Nhà nước Hơn nữa, làm thay chức công chứng, lại không đào tạo cách bản, cán bộ, nhân viên hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khó mà đảm đương khối lượng công việc thuộc lĩnh vực chuyên môn công chứng 3.1.6 Về hoạt động xử lý tài sản chấp * Về phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Theo quy định BLDS 2005 LĐĐ 2003, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, bên thỏa thuận phương thức khác bên nhận chấp nhận tài sản bảo đảm, bên bán, giao cho bên chấp bán… Trường hợp khơng thực theo thỏa thuận bên nhận chấp chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản Tuy nhiên Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành LĐĐ 2003 lại quy định Điều 61: thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất Nghị định 163/2006/NĐ- CP giao dịch bảo đảm quy định trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đàm quyền sử dụng đất tài sàn bán đấu giá Như vậy, quy định Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành LĐĐ 2003, Nghị định 163/2006/NĐCP giao dịch bảo đảm mâu thuẫn với BLDS 2005, LĐĐ 2003 tạo khập khiễng khó khăn q trình áp dụng pháp luật mà văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực tồn nhiều điểm không tương đồng Hơn nữa, việc nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành 59 LĐĐ 2003 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất phải bán đấu giá quyền sử dụng đất làm hạn chế việc xử lý quyền sử dụng đất bên nhận chấp để thu hồi nợ Quy định làm cho thời gian xử lý bị kéo dài mà làm chi phí để xử lý tài sản tăng đáng kể, cụ thể: phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm ba mươi ngày trước ngày mở bán đấu giá; phải thơng báo cơng khai hai lần, lần cách ba ngày phương tiện thông tin đại chúng Trung ương địa phương nơi có tài sản bán đấu giá việc bán đấu giá tài sản; người có tài sản bán đấu giá phải tốn cho tổ chức đấu giá khoản phí chi phí thực việc đấu giá (Nghị định số 17/2010/NĐ- CP ngày 4/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản) Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 quy định Điều 130 trường hợp không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền “yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất” không phù hợp với quy định hành bán đấu giá tài sản Nghị định số 17/2010/NĐ- CP ngày 4/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, theo quy định Nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Điều 14 tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005) * Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp xử lý tài sản bên nhận chấp Theo quy định khoản Điều 130 LĐĐ 2003 bên nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên, thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, tổ chức, cá nhân gặp nhiều vướng mắc bên chấp quyền sử 60 dụng đất không hợp tác, quan công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên nhận chấp ký (cơ quan nhà nước yêu cầu người đứng tên ttrên Giấy chứng nhận trực tiếp thực hợp đồng chuyển nhượng có án Tóa án, định quan thi hành án tiền hành thủ tục sang tên) Do vậy, số ngân hàng, song song với việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng uỷ quyền xử lý tài sản đảm bảo với nội dung Ngân hàng làm người đại diện bên uỷ quyền để thực việc xử lý toàn tài sản bảo đảm nợ vay bên ủy quyền Ngân hàng trường hợp phải thực xử lý tài sản bảo đảm Hơn nữa, thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy bên nhận chấp thực việc xử lý tài sản có định thi hành án, việc đơn phương thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xử lý tài sản thực Vấn đề ảnh hưởng nhiều đến lợi ích bên nhận chấp việc hồnh thành khởi kiện để có định thi hành án nhiều thời gian chi phí * Về việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau xử lý tài sản chấp gắn liền với đất thuê Khoản Điều 111 LĐĐ 2003 quy định tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê người mua tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Ngồi ra, nghị định số 163 giao dịch bảo đảm quy định trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Tuy nhiên thực tế, Ngân hàng bên mua tài sản không tiếp tục sử dụng đất theo quy định mà phụ thuộc vào ý chí quyền địa phương nơi có đất, có khả đất bị thu hồi theo quy định khoản Điều 38 LĐĐ 2003 61 3.2 Phương hướng hoàn thiện 3.2.1 Về chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật cần quy định cụ thể rõ ràng tiêu chí xác định tư cách pháp lý hộ gia đình: số lượng thành viên, tài sản chung hộ, giấy tờ pháp lý chứng minh tư cách pháp lý hộ gia đình Đối với chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất, địa phương cần có quy định thống với quy định BLDS pháp luật đất đai, tạo điều kiện cho người vay tiếp cận với nhiều nguồn vốn khác 3.2.2 Về đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để người sử dụng đất thực quyền quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chậm làm hạn chế quyền người sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh Do vậy, địa phương cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Hơn nữa, trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ mua bán, định giao đất quan Nhà nước… trước ngày 15/10/1993 mà chứng minh quyền sử dụng hợp pháp, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cho người sử dụng đất thực việc chấp quyền sử dụng đất Đối với doanh nghiệp có Quyết định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước thực xong nghĩa vụ tài chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp luật nên quy định thực việc chấp quyền sử đụng đất 62 3.2.3 Về mục đích Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong sống hàng ngày, nhu cầu vay vốn người đa dạng: vay vốn để sản xuất, kinh doanh, để xây nhà, học tập, chữa bệnh….Như vậy, quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh không đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức làm hạn chế khả khai thác, phát huy giá trị kinh tế quyền sử dụng đất Do vậy, pháp luật cần bổ sung quy định rõ trường hợp chấp quyền sử dụng đất phục vụ mục đích khác ngồi mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh, không trái với pháp luật Sửa đổi quy định khoản Điều 110, khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác 3.2.4 Về công chứng, chứng thực Việc công chứng, chứng thực Hợp đồng nhằm xác định “tính xác thực, tính hợp pháp” Hợp đồng, giao dịch Hiện nay, Luật công chứng Nghị định 79/2007/NĐ-CP cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký có hiệu lực việc chứng thực Hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhiều trình độ chun mơn cán ủy ban xã, phường, thị trấn thấp Do vậy, cần đẩy nhanh tiến độ chuyển giao việc công chứng, chứng thực Hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho Phòng cơng chứng Văn phòng cơng chứng Ngồi ra, phân tích, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất có mâu thuẫn thẩm quyền công chứng Do vậy, pháp luật cần quy định thống thẩm quyền 63 công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản pháp luật đất đai, Luật Nhà Luật Công chứng 3.2.5 Về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật cần bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất Cụ thể bỏ điểm b, khoản Điều 130 LĐĐ 2003 Thời hạn giải việc đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp quy định nhiều văn pháp luật: LĐĐ 2003, nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; thông tư số 03/2006/TTLT-BTP- BTNMT sửa đổi, bổ sung số quy định thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm Việc qui định đăng ký, xóa đăng ký chấp rải rác văn gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Trong văn pháp luật tồn qui định mâu thuẫn, chồng chéo thời hạn giải đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất Do vậy, pháp luật cần quy định cụ thể, thống thời hạn giải việc đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp văn pháp luật Cụ thể: sửa đổi điểm c, khoản Điều130 LĐĐ 2003 sau: “ Trong thời hạn không ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất thực đăng ký chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận chấp” Sửa đổi điểm b, khoản Điều 130 LĐĐ 2003 sau: “ Trong thời hạn không ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn xin xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử 64 dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh thực việc xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Mục đích đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm công khai thông tin quyền sử dụng đất đó, đảm bảo quyền lợi bên tham gia hợp đồng Do vậy, quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên ứng dụng công nghệ thông tin cụ thể tin học hóa việc chấp, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất Việc quản lý tin học việc chấp, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất giúp cán đăng ký thực công việc quản lý xác nhanh hơn, hạn chế tượng tiêu cực cán đăng ký người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký 3.2.6 Về việc định giá quyền sử dụng đất chấp Việc định giá quyền sử dụng đất thời điểm giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sở để đưa mức cho vay lại không áp dụng xử lý tài sản đảm bảo, thị trường bất động sản lại biến động, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, giá quyền sử dụng đất xuống thấp mức bên nhận bảo đảm cho vay bên nhận bảo đảm chịu rủi ro Việc định giá xác quyền sử dụng đất giúp cho việc chấp thực thuận lợi hơn, đảm bảo quyền lợi bên tham gia hợp đồng Theo thực việc định giá quyền sử dụng đất cho Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bên chấp bên nhận chấp phải thực việc định giá quan chuyên trách việc định giá để đảm bảo tính khách quan việc định giá Hơn nữa, cán quan phải có trình độ chun mơn sâu, am hiểu pháp luật, trung thực, có đạo đức sáng 65 66 KẾT LUẬN Hợp đồng dân có vai trò vơ quan trọng hoạt động quan, tổ chức cá nhân Đây ràng buộc pháp lý quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng, để giải tranh chấp liên quan đến vấn đề mà bên tham gia hợp đồng thỏa thuận thống Trong giai đoạn nay, đất nước trình hội nhập kinh tế quốc tế, quan hệ xã hội tác động kinh tế thị trường trở nên phức tạp đa dạng nhận thức đắn, đầy đủ Hợp đồng dân nói chung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trở nên cần thiết Nhiều đề tài khoa học nghiên cứu lý luận chấp quyền sử dụng đất, thực trạng đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu có hệ thống quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong luận văn này, nghiên cứu vấn đề lý luận Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật hành Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc cần tháo gỡ áp dụng pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đồng thời nêu lên số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1946 Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 Luật Đất đai năm 1988 Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 10 Luật Nhà năm 2005 11 Luật Công chứng năm 2006 12 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính Phủ giao dịch bảo đảm 13 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 15 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Nghị định số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 17 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký 68 18 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 19 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 bán đấu giá tài sản 20 Nghị định số 83/2010/NĐ- CP ngày 23/7/2010 Chính Phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 21 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 22 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 23 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/3006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 24 Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường Sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên 69 tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 25 Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính: hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên 26 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 27 Nguyễn Thị Dung (2003), Thế chấp giá trị quyền sử dụng đấtNhững vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 28 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 29 Trần Quang Huy (2011), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 30 Nguyễn Văn Hoạt (2004), “Một số vấn đề chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (02), tr 52-56 31 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những quy định Luật Đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 32 Nguyễn Thị Nga (2005), “Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 1995”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (04), tr 67-72 33 Nguyễn Thị Nga (2008), “Hợp đồng chấp quyền sư dụng đất Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (06), tr 32-36 70 34 Nguyễn Thị Nga (2008), “Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (12), tr 50-56 35 Nguyễn Như Quỳnh (2003), “Quy định chấp quyền sử dụng đất- Những bất cập đề xuất hồn thiện”, Tạp chí Luật học, (03), tr 67-71 36 Vũ Minh Tuấn (2006), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 37 Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (03) 38 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 39 Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (2006), Giáo trình Luật Dân sự- Tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 40 Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (2006), Giáo trình Luật Dân sự- Tập 2, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội ... Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Ý nghĩa Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 13 1.2 Lược sử quy... pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất , Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận thực tiễn Nguyễn Thị Nga; “Quy định chấp quyền sử dụng đất- Những bất cập đề xuất hồn thiện”... Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hướng hoàn thiện 9 CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng