HỢP ĐỒNG MUA bán căn hộ CHUNG cư – một số vấn đề lý LUẬN và THỰC TIỄN

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS Phạm Văn Tuyết

HÀ NỘI - 2006

MỤC LỤC

Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng

1.1 Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà 6

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà 6

1.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà 6

1.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà 8

1.1.4 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà 9

1.1.5 ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà 10

1.2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 12

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 12

1.2.2 Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 12

1.2.2.a Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án 15

1.2.2.b Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao 20

1.2.2.c Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 22

1.3 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 22

Chương II: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành 2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án 25

2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 30

2.2.1 Về hình thức 30

2.2.2 Về đối tượng 32

2.2.3 Về các nội dung khác trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 40

2.2.4 Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 43

2.2.5 Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu 44

Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

- một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 56 3.2 Một số kiến nghị 60 Kết luận 64 Danh mục tài liệu tham khảo

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài

Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người Nhà ở do con người tạo ra một cách kiên cố để có thể tránh được các hiểm hoạ thiên nhiên và đảm bảo cho đời sống sinh hoạt bình thường của họ Khi xã hội loài người càng phát triển, càng văn minh, thì con người càng chú trọng hoàn thiện chỗ ở của mình vững chắc hơn, tiện nghi sang trọng hơn để phục vụ cuộc sống của mình một cách tốt nhất

Nhà ở theo phạm trù triết học là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hoá; theo phạm trù xã hội thì đó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở- một nhu cầu thiết yếu nhất của sự tồn tại và phát triển của con người; theo phạm trù kinh tế thì đó là khối tài sản có giá trị lớn, còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở

là đối tượng điều chỉnh cụ thể của ngành luật dân sự Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc

Đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của con người là một vấn đề rất quan trọng

và khó khăn; vì vậy nó trở thành chính sách lớn của mỗi quốc gia và càng trở nên cấp thiết đối với những nước đang phát triển như nước ta

Hiện nay ở Việt nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân

số và nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn nên hoạt động tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động Do quỹ đất ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có hạn, việc xây dựng các nhà chung cư được coi như một trong những biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở

Theo đó hợp đồng mua bán nhà chung cư dần dần chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch bất động sản

Mặc dù hàng loạt các văn bản pháp lý bao trùm hầu hết các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được ban hành nhưng môi trường luật pháp cho hoạt

động của thị trường bất động sản còn thiếu đồng bộ và nhiều văn bản chưa phù hợp với thực tế Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh cụ thể, trực tiếp Các công trình nghiên cứu và tài liệu tham khảo pháp lý về giao dịch mua bán nhà nói chung và căn hộ chung cư còn rất ít Đây là

đề tài đầu tiên nghiên cứu sâu về hợp đồng mua bán cụ thể- hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư với những nét đặc thù của nó

Thực tế hơn 70% giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản được thực hiện không chính thức do việc hợp thức hoá bất động sản gặp nhiều khó khăn, chi phí hợp thức hoá đối với mua bán chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá phức tạp đòi hỏi có các nghiên cứu nhằm đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch về bất động sản nói chung và giao dịch mua bán căn hộ chung cư – như một loại hàng hoá sẽ có tỷ trọng lớn trên thị trường bất

động sản nói riêng

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang tính cấp thiết; để

đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện tại và để chuẩn bị về lý luận và thực tiễn cho việc bùng nổ của các giao dịch mua bán căn hộ chung cư trong tương lai

2 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi của việc nghiên cứu đề tài

Một trong các mục đích của đề tài là nghiên cứu một cách khoa học và tổng thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đề tài nghiên cứu những vấn đề sau:

Nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

Tìm hiểu một cách hệ thống các quy định của pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

Đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh và cơ chế áp dụng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

3 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ trước đến nay chỉ có một số công trình nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà, chưa có một công trình nào đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Trong khi đó, sự phát triển của thị trường bất động sản không thể thiếu được các giao dịch về căn hộ chung cư trong đó có giao dịch mua bán căn hộ chung cư Khi nghiên cứu đề tài này, chúng ta chú ý xem xét những nội dung chính

Riêng đối với các loại hợp đồng đặc biệt như hợp đồng mua bán bất động sản

có thêm các phần như Đăng ký quyền sở hữu bất động sản, các điều kiện đặc biệt của hợp đồng mua bán bất động sản Trong luận văn này, người viết sẽ cố gắng trình bày vấn đề theo trình tự và các nội dung kể trên

4 Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài

Luận văn này được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của nền tảng

lý luận triết học Mác- Lê Nin và những vấn đề khoa học về Nhà nước và pháp luật

Để hoàn thành luận văn chúng tôi có sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể để viết luận văn như : phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phân tích, chứng minh, thống kê, tổng hợp, luật học so sánh

5 Điểm mới và ý nghĩa của luận văn

Có thể nói luận văn là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư kể từ khi Bộ luật dân sự được ban hành Việc nghiên cứu được tiến hành có hệ thống những vấn đề lý luận chung nhất về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Điểm mới của đề tài còn thể hiện ở chỗ đã làm rõ nội hàm

định nghĩa về căn hộ chung cư như đối tượng của giao dịch bất động sản được pháp luật điều chỉnh; phân biệt căn hộ chung cư ở các giai đoạn; trên cơ sở đó tác giả đã

đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trong thực tiễn

Những đề xuất kiến nghị này hy vọng sẽ góp phần nào trong việc tạo ra nhận thức đúng đắn thống nhất của các cơ quan trách nhiệm có thẩm quyền trong việc ban hành các văn bản pháp luật nhằm hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản quan trọng này Đây cũng là một phần đóng góp nhỏ của tác giả vào việc nghiên cứu, tìm tòi pháp luật nhằm ngày càng nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong nhân dân

6 Nội dung của luận văn

Luận văn được thực hiện với nội dung và kết cấu hình thức theo quy định chung, ngoài phần mở đầu luận văn được kết cấu theo ba chương sau:

Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Nội dung chủ yếu của chương này nhằm làm sáng tỏ khái niệm chung về hợp

đồng mua bán nhà, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà Qua đó làm sáng tỏ khái niệm chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đối tượng và hiệu lực của hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư Trong chương này tác giả khái lược chủ yếu về vấn

đề lý luận của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam và một

Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương này trước hết tác giả phân tích thực trạng trong hệ thống văn bản pháp luật quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hiệu lực pháp lý và hiệu quả điều chỉnh Đồng thời tập trung đánh giá thực trạng giải quyết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của cơ quan có thẩm quyền ở Việt Nam Trên cơ sở đó phân tích các khó khăn vướng mắc trong thực tiễn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

và hoàn thiện pháp luật xây dựng cơ chế phối hợp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ Lí LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NểI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NểI RIấNG

1.1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thoả mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định

1.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà

Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân

sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải có

đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 122 BLDS 2005) Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại này

Đối với các loại chủ thể khác không phải là cá nhân thì các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thoả mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dịch (người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo uỷ quyền)

Với điều kiện bắt buộc này, những người không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của Điều 21, 22, 23 Bộ luật Dân sự 2005, muốn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ Người đại diện theo pháp luật của cá nhân chính là cho, mẹ đối với con chưa thành niên (khoản 1 Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ đối với người được giám hộ (khoản

2 Điều 141 BLDS 2005); hay người được Toà án chỉ định làm giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (khoản 3 Điều 141 BLDS 2005)

Tạo lập nhà ở là một việc trọng đại trong cuộc đời mỗi con người Xét về mặt chủ quan thì những diễn biến ở phía người bán và phía người mua cũng có những mức độ phức tạp khác nhau, thể hiện ở các mặt từ nhu cầu, khả năng kinh tế, điều kiện sống, các yếu tố gia đình, tâm lý xã hội đương nhiên những diễn biến này có tác động nhất định đến các giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà Về phía người mua sau khi đã xác định khả năng kinh tế với nhu cầu sống hiện tại, với chỗ

ở tương ứng thì người mua cố gắng đạt mục đich của mình là mua được nhà ở đó

Về khía cạnh nào đó, người mua lại thường sơ suất không chủ động trong giai đoạn hoàn tất hợp đồng mua bán nhà ở Thực tiễn trong công tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Toà án nhân dân các cấp, cho thấy người mua thường rơi vào tình trạng việc tránh thực hiện trách nhiệm đóng thuế đối với Nhà nước nên không làm thủ tục đầy đủ đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất hợp đồng mua bán nhà Điểm yếu này nhiều khi bị bên bán khai thác lợi dụng để xin huỷ hợp đồng mua bán nhà ở khi thay đổi giá cả có lợi thế cho bên bán Về phía người bán cũng có nhiều diện: có người do đã tạo lập hoặc sẽ tạo lập chỗ ở tốt hơn, phù hợp hơn, muốn độc lập hơn (trong việc bán nhà thuộc sở hữu chung và đang ở chung); có người phải bán do điều kiện kinh tế bắt buộc, do sự phân chia gia đình (trường hợp ly hôn, chia tài sản cho con cái); có người phải bán

để thực hiện nghĩa vụ tài sản nhất định (trường hợp thế chấp vay nợ, phá sản) dù thuộc diện nào thì mục đích cuối cùng họ vẫn muốn bán với giá cao nhất Ngoài

mục đích đó, người bán nhà còn chịu các chi phối khác về thói quen, nếp sống sinh hoạt, sự găn bó với ngôi nhà đang ở, lợi ích vật chất do đó, khi có điều kiện giảm bớt các yếu tố bắt buộc phải bán hoặc do sự biến động về giá cả thường dẫn đến khả năng không thực hiện hợp đồng mua bán và đương nhiên họ khai thác ngay sơ suất của người mua hoặc các yếu tố khác để xin huỷ hợp đồng mua bán nhà Ngoài yếu tố chủ quan về phía người bán như đã nêu, phía người bán còn phụ thuộc vào yếu tố khác như khi bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất hoặc quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung khác, nếu là nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, quyền

ưu tiên mua của người đang ở đối với nhà đem bán đang cho thuê , các yếu tố này

có ảnh hưởng mang tính quyết định tới giá trị pháp lý của hợp đồng, đòi hỏi cả bên bán và bên mua phải thận trọng và nhất nhất tuân theo các quy định của pháp luật Không ít các trường hợp nhà thuộc sở hữu chung do một người trong số họ đứng ra bán (phần nhiều là nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng, có trường hợp nhà thừa

kế chưa chia ) mà dẫn đến tranh chấp mà hậu quả là phải huỷ hợp đồng của mua bán nhà ở đó

Tóm lại, các yếu tố chủ quan của chủ thể là vấn đề tác động sâu sắc, nhiều khi có tính quyết định tới giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nó xảy ra ở mọi khâu,

từ giai đoạn đề nghị giao kết hợp đồng đến giai đoạn hoàn tất hợp đồng, các yếu tố này cần phải được xem xét kỹ lưỡng khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nói chung

Trong những năm tám mươi trở về trước ở nước ta, nhà ở gắn chặt với điều kiện nơi cư trú Nhà ở không phải là đối tượng tự do mua bán đối với những người không có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà ở đó Xuất phát từ điều kiện này mà người mua phải là người có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà muốn mua Nhiều hợp đồng đã bị huỷ do người mua không có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi

đã mua nhà Cho tới hiện nay, điều kiện này vẫn tồn tại ở một số địa phương, mang tính cục bộ không phù hợp với qui định của pháp luật về mua bán nhà ở

1.1.3.Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định

Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) đối tượng của hợp

đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả quyền sử dụng đất Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm hai phần: phần mua bán nhà ở và phần chuyển quyền sử dụng đất Đây là đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở nước ta, nó phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước đối với tài sản vừa là nhà ở vừa có đất ở

Thực tế ở nước ta, nhà ở là khái niệm khá tổng hợp, nó bao gồm cả những kiến trúc tuy độc lập nhưng không đảm bảo đầy đủ các yếu tố thoả mãn điều kiện tối thiểu cho nhu cầu ở (chỉ là căn nhà lá dựng tạm), cả một diện tích nhất định trong một căn nhà, cả một phòng ở phải sử dụng chung các công trình phụ (bếp, công trình vệ sinh, cầu thang, lối đi, cổng ngõ ) Việc mua bán những diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp, các bên mua, bên bán không những phải thoả thuận với nhau về diện tích

đem mua bán, mà còn phải giải quyết cả những điều kiện kèm theo là việc sử dụng những công trình phụ Người mua phải biết và tôn trọng những điều kiện như quy

định về việc cùng chung các công trình phụ, cầu thang, lối đi

Một trong yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chính là vấn đề dịch chuyển quyền, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải chịu một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền sở hữu của mình đối với bất động sản đó như: nghĩa vụ đối với việc thoát nước mưa, nước thải, đối với việc cấp thoát nước, cho đường điện đi qua mà khi giao kết hợp đồng cũng như thực hiện hợp đồng các bên cần phải có thông báo cụ thể Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp các tranh chấp loại này có khi tranh chấp lối đi, tranh chấp đường ranh giới do trong hợp đồng không quy định tỷ mỷ, chính xác

1.1.4 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà

Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ thời kỳ nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (ủy ban nhân dân, hoặc công chứng viên nhà nước )

Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các bên mua, bán nhà ở cũng đợc xác định một cách rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã bán và nhận tiền, bên mua thì nhận nhà đã mua và trả tiền Ngoài các quy định trên, pháp luật còn quy định cả trình tự và thủ tục mua bán nhà ở, các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong việc đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà ở mới đợc coi là hoàn thành

Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “ Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua

từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”

Xét về bản chất, quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nớc

đều muốn thông qua việc lập hợp đồng, bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chính là để vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng này, vừa thực hiện đợc sự giám sát của Nhà nớc đối với các giao dịch có liên quan tới đối tợng có tính xã hội sâu sắc và phần nào theo dõi đợc nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng nh có cơ sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở

1.1.5 ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhu cầu về nhà ở luôn luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội con ngời, lớp này qua lớp khác xây dựng gia đình và do đó phát sinh nhu cầu mới

về nhà ở hoặc khi xã hội càng phát triển thì càng cần cải thiện điều kiện chỗ ở rộng hơn, tiện nghi hơn Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương thức khác nhau như: tự xây dựng, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua nhà để ở Quan hệ mua bán nhà ở trở thành một hiện tượng khách quan, luôn luôn tồn tại

bán nhà, mà còn liên quan tới hoạt động quản lý của Nhà nước về nhà ở nhằm thực hiện chính sách quốc gia về nhà ở Với hợp đồng mua bán nhà ở, người mua, người bán gặp nhau bởi mục đích của họ, bởi quyền lợi của họ và họ thỏa mãn các nhu cầu đó như họ cùng nhất trí mua, bán nhà ở với giá cả và phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận Bên bán thì bán được nhà để có số tiền tương đương với giá trị ngôi nhà, bên mua thì mua được ngôi nhà theo nguyện vọng và khả năng của mình,

đạt mục đích tạo lập được chỗ ở

Bất cứ Nhà nước nào cũng ban hành pháp luật để quy định những điều kiện

về trình tự thủ tục bảo đảm cho việc mua bán nhà ở được thực hiện, hạn chế tối đa việc phát sinh những tranh chấp có thể xảy ra Nước ta, pháp luật quy định việc mua bán nhà ở phải đợc tiến hành thông qua hợp đồng mua bán nhà ở là một phương tiện hữu hiệu để ngời mua, người bán thỏa thuận với nhau về việc mua bán một ngôi nhà (một phần ngôi nhà hoặc một căn hộ ) nào đó Sau khi hợp đồng được ký kết các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như trong hợp đồng đã quy định Như trên đã trình bày việc mua bán nhà ở không còn chỉ là vấn đề giữa các bên với nhau, mà vấn đề đó còn được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước Nhà nước bằng pháp luật và thông qua các cơ quan chức năng của mình thực hiện việc quản lý theo dõi được diễn biến nhu cầu của xã hội về nhà ở vừa để tác động

điều chỉnh nhu cầu đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở Do vậy, khi tiến hành việc mua bán nhà ở các bên phải tuân theo các quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán Nếu không tuân theo các quy định của pháp luật hoặc không thực hiện đúng các điều kiện, thì hợp đồng không thể được ký kết hay hợp đồng tuy

đã ký kết thì vẫn bị coi là vô hiệu Vì tính chất quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở nên luật của các nước đều quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở mà điều kiện của hình thức là phải được lập bằng văn bản và phải được chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là phải làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu

Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước thực hiện được công tác quản

lý giám sát đối với việc mua bán nhà Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình thực tế của việc mua bán nhà để có những chính sách pháp luật đúng đắn nhằm đa hoạt động mua bán nhà ở đi vào nề nếp và có độ

an toàn pháp lý cao Mặt khác Nhà nước cũng thu được vào Ngân sách khoản tiền không nhỏ từ việc thu lệ phí trớc bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các bên

ký kết hợp đồng mua bán nhà

Tóm lại, trong đời sống xã hội nói chung và giao lu dân sự nói riêng, hợp

đồng mua bán nhà ở vừa là một dạng giao dịch dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của con ngời, vừa là phơng tiện pháp lý do Nhà nớc quy định để điều hòa và quản lý đợc nhu cầu cũng nh hoạt động mua bán nhà ở trong xã hội, do đó nó có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội nói chung và trong việc thực hiện chính sách quốc gia về nhà ở nói riêng

1.2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về cơ bản khái niệm hợp đồng căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung như đã lập luận ở trên Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở mỗi dạng có những nét đặc trưng riêng mà chúng ta cần phải xem xét Để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài nội dung như khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta phải phân tích chi tiết mỗi dạng của căn hộ chung cư trên cơ sở phân tích về chủ thể cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chúng ta sẽ tìm hiểu ở các mục tiếp theo

1.2.2 Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Vào thời kỳ chiến tranh cũng như năm đầu thống nhất đất nước, chung cư ở miền Bắc được biết dưới một tên gọi khác: khu tập thể Thông thờng, những người cư trú trong một khu tập thể làm việc tại cùng một cơ quan nhà nước, một tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc ít nhất có cùng một

nghề nghiệp Họ không có quyền sử hữu mà chỉ có quyền sử dụng đối với căn hộ của mình và đối với những phần chung của khu tập thể ( cầu thang, sân chơi ) Dư-

ới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt vai trò lịch sử của mình, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở

Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam trong thời kỳ chiến tranh Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp ( như viên chức cơ quan hành chính, giáo viên ), trong điều kiện sự gia tăng dân số cơ học khiến cho giá nhà đất trở nên hết sức đắt đỏ Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu này tồn tại một cách tự phát, trong hệ thống các văn bản pháp luật không có quy

định riêng cho nó Trong mấy năm đầu sau khi thống nhất đất nước, một số người mua nhà chung cư nhưng chưa trả tiền hoặc chưa trả đủ tiền trở thành người sử dụng không mất tiền đối với căn hộ, (mà mình cư trú nhưng có quyền sở hữu) và sau nay,

là người thuê nhà của Nhà nước Có những người như thế, chung cư nằm ở ranh giới giữa chung cư đúng nghĩa và khu tập thể

Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thể

được chuyển dần thành khu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hoá giá Ta gọi đó

là các khu tập thể được chung cư hoá ở các chung cư cũ, quyền sử hữu của người cư trú mà trả tiền đối với căn hộ của mình được thừa nhận, sau khi nghĩa vụ trả tiền

được thực hiện đầy đủ và thủ tục hoá giá được hoàn tất Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân Tại các đô thị lơn (như Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh) còn bắt đầu xuất hiện các chung cư cao cấp gồm những căn hộ được trang bị các tiện nghi hiện đại, bán với giá rất cao cho những người có tiền và có nhu cầu

Đối tượng của nghiên cứu là các chung cư theo nghĩa đích thực, bao gồm chung cư mới được xây dựng và bán cho tư nhân, các chung cư hình thành trong thời gian chiến tranh và khu tập thể được chung cư hoá

Theo Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và sẽ có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 2006 : “ Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” ( Điều 70) Căn hộ chung cư đươc hiểu là diện tích phần sở hữu riêng của từng hộ gia

đình, cá nhân trong nhà chung cư Cũng theo Điều 70 Luật nhà ở, “ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều 70

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,

đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,

ga, thông tin liên lạc, phát thành truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung cư Cần tránh nhầm lẫn thường xảy ra khi không phân biệt khái niệm căn hộ

chung cư và nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư- cấu thành nhỏ trong nhà chung cư mới chính là đối tượng của các hợp đồng mua bán Trường hợp mua bán cả nhà chung cư gồm rất nhiều căn hộ chung cư chỉ hãn hữu xảy ra và chúng ta không đề cập đến trong phạm vi luận văn này Căn hộ chung cư gồm một hay nhiều phòng độc lập hay thông nhau, đảm bảo điều kiện để ở với lối đi riêng Hiện tại trong các tài liệu pháp lý chưa có một định nghĩa đầy đủ về căn hộ chung cư, chúng

Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Cách phân chia căn hộ chung cư theo ba dạng kể trên chỉ là một trong nhiều cách phân loại căn hộ chung cư ( còn những cách khác như phân chia căn hộ chung cư thành căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư cũ, căn hộ chung cư xây mới; căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư dành cho người có thu nhập thấp ) Chúng ta chọn cách phân chia kể trên vì nó khái quát

được cả hiện trạng vật chất và hiện trạng pháp lý của căn hộ chung cư và phù hợp với mục đích nghiên cứu của luận văn này

1.2.2.a Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án- xét theo chủ thể ký kết hợp đồng-

được chia thành hai loại: a) được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc; b) được

ký kết giữa người mua gốc và người mua lại Trên thực tế, người ra thường chỉ thừa nhận Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc

Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ( ban hành kèm theo Quyết định

số 10/2203/QĐ - BXD ngày 03/04/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng): “ Chủ đầu tư

là người chủ sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện

đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật” ( Điều 3)

Trên thực tế, Điều 1- đối tượng hợp đồng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng như sau: “ Công

ty ( Đầu tư – xây dựng) đồng ý bán và Ông ( Bà) đồng ý mua một căn hộ trong chung cư tại cụ thể như sau:

Vị trí căn hộ tầng nhà

Diện tích sàn m2 sàn là diện tích phủ bì toàn bộ theo trục tim tường giáp ranh giữa các hộ liền kề ( có vị trí, diện tích, bản vẽ thiết kế bằng căn hộ theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định kèm theo)

Diện tích sử dụng chung là toàn bộ phần diện tích giao thông: cầu thang máy, cầu thang bộ, hành lang, diện tích để xe tầng 1 ” ( Xem hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, phụ lục 3)

Câu hỏi đặt ra là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc có phải là hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán tài sản như quy

định của Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2006) hay không?

Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy

định khác” Nếu coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở thì nó đã không đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng ( vì hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc chứng thực) vì

có thể bị coi là vô hiệu

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2005: “ Đối tượng của hợp đồng mua bán la tài sản được phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”

Bộ luật Dân sự 2005 đã có quan niệm mới, rộng hơn khi bỏ hai chữ “ có thực” trong quy định về vật ở Bộ luật Dân sự 1995 Như vậy không chỉ những vật có thực

mà cả những vật hình thành trong tương lai cũng có thể là đối tượng của giao dịch dân sư Tuy nhiên, những giao dịch đối với vật hình thành trong tương lai cần phải

được thoả thuận hết sức cụ thể, nếu không rất dễ phát sinh tranh chấp sau này1 Nếu theo Bộ luật Dân sự 1995, căn hộ chung cư dự án không được phép đưa vào giao dịch dân sự vì chưa phải là vật thực nhưng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự

án đã đựơc chính thức hoá khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực Theo Bộ luật Dân

sự 2005 các chủ thể có quyền thiết lập các nghĩa vụ để thực hiện với đối tượng có thể chưa có vào thời điểm đó, miễn là đối tượng có thể xác định được cụ thể Các bên có thểgiao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ đó chưa

được xâydựng ( mới chỉ là dự án) Tuy nhiên căn hộ này phải có thể xác định được một cách cụ thể thông qua bản thiết kế, giấy tờ, tài liệu liên quan2

Như vậy, vấn đề cần lưu ý ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án chưa thể được coi là hợp đồng mua bán nhà ở mà mới chỉ là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản

Điều 428, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền

sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản

và trả tiền cho bên bán”

Có ý kiến cho rằng đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

về bản chất không phải là căn hộ chung cư cụ thể mà chỉ là quyền tài sản- quyền mua căn hộ chung cư sau khi đã xây xong và bàn giao Theo Điều 181 Bộ luật Dân

sự 2005: “ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” Trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, bằng chứng chứng minh quyền đối với căn hộ chung cư sau khi xây xong và bàn giao thuộc sở hữu của chủ đầu tư là: Văn bản về việc cấp đất, giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư; Bản vẽ Quy hoạch tổng

thể mặt bằng và Hồ sơ xin thoả thuận kiến trúc quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận

Việc công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dư án giữa chủ đầu tư và người mua gốc sẽ làm sáng tỏ mối quan hệ giữa hai bên tham gia hợp đồng, là cơ sở để đề xuất các điều khoản về việc thanh toán, về rủi ro

và tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng Đồng thời đó cũng là cơ _

Công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, giữa người mua gốc và người mua lại sẽ tránh hiểu sai về bản chất của nó, hợp thức hóa các hợp đồng này để có thể đưa ra các biện pháp bảo đảm nó (như công chứng, chứng thực), đồng thời có thể tính đến việc thu thuế thu nhập đối với người mua gốc khi bán lại quyền mua căn hộ chung cư Tuy nhiên cách hiểu này có thể mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2005, theo tinh thần của Điều 38 “ nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền thanh toán theo hợp đồng được coi là tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua Nếu coi như vây, pháp luật phải có quy định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự

án không cần phải công chứng, chứng thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Có ý kiến cho rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án về thực chất là hợp đồng đầu tư và sẽ được điều chỉnh theo luật đầu tư Trên thực tế, nhiều chủ đầu

Nước có hệ thống các quy phạm pháp luật khá đầy đủ để điều chỉnh các giao dịch

đối với căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án được điều chỉnh bằng hợp đồng đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng đối với căn hộ chung cư dự án (договор инвестирования, договор уступки прав требования) 3

_

3

Энциклопедия Потребителя, Квартира & Дом, Москва, 2005 c.60-61 (Từ điển Bách khoa Người tiêu dùng, Căn

hộ & Nhà, Moscow, 2004, tr.60- 61

Ở Nga trước Cách Mạng Tháng Mười, văn bản mua bán bất động sản không coi là hợp đồng mà được xem xét như cách thức để xác lập quyền sở hữu4 Thời đó không công nhận việc ký kết hợp đồng mua bán vật chất sẽ có trong tương lai, để

điều chỉnh quan hệ này có hợp đồng cung cấp hàng hóa và hợp đồng bán trước5 Hơp đồng bán trước là hợp đồng theo đó một bên có nghĩa vụ bán, bên có nghĩa vụ mua bất động sản trong thời hạn nhất định theo giá xác định Loại hợp đồng này

được áp dụng do truyền thống lịch sử và do những nguyên nhân kinh tế, một phần nữa là do việc mua bán bất động sản là một việc phức tạp phải chuẩn bị trong một thời gian dài Có sự phân biệt hai loại hợp đồng bán trước: loại chỉ phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp vi phạm hợp đồng và loại bên mua có quyền yêu cầu Toà

án bắt buộc bên bán phải giao bất động sản theo hợp đồng Những ghi nhận về pháp luật Nga trên đây có thể là những gợi ý cho việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán bất động sản ở Việt Nam

Trong các hợp đồng ma bán căn hộ chung cư dự án thường không đề cập đến rủi ro có thể kể ra khiến chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ cơ bản của mình đối với người mua gốc là giao nhà đúng thời hạn và đảm bảo chất lượng Các rủi ro có thể kể ra là: nhà chung cư xây chậm hơn nhiều so với tiến độ trong hợp

đồng, đã xây xong nhưng không được nghiệm thu về chất lượng, giá vật liệu tăng khiến giá thành nhà bị đội lên rất cao Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

dự án cần có những điều khỏan quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư và chế tài đối với chủ đầu tư, ví dụ như khi căn hộ chung cư được bàn giao chậm so với thời hạn trong hợp đồng Ở Nga, trong hợp đồng đầu tư thậm chí ghi rõ trị giá mỗi

m2 căn hộ chung cư tại thời điểm ký kết hợp đồng là không thay đổi và chủ đầu tư phải chịu rủi ro khi giá vật liệu xây dựng tăng

Trong luận văn này, chúng ta sẽ vẫn theo quan điểm của các nhà làm luật Việt Nam và quan điểm chung là coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Tóm lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch

cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư dự án và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án đã bán, bên mua trả tiền và nhận căn hộ chung cư dự án

1.2.2.b Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao- nghĩa là căn hộ chung cư đã xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao mang tính hiện thực hơn (người mua đã có thể xem tận măt căn hộ mà mình muốn mua ở dạng hoàn chỉnh chứ không phải trên giấy tờ như đối với căn hộ chung cư dự án), đối tượng của hợp đồng đã có thể được gọi là bất động sản (chứ không phải là quyền tài sản như ý kiến đề xuất về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư dự án)

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không

đi dời được bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Rõ ràng căn hộ chung cư đã giao nhà là bất động sản và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao nhà hoàn toàn có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua bán nhà ở nhưng do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng này không được chứng thực, chứng nhận và do đó có thể bị coi là vô hiệu Trên thực tế,

đối với căn hộ chung cư đã giao nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc vẫn có hiệu lực6, hợp đồng mua bán giữa người mua gốc và người mua lại vẫn phải ký kết dưới dạng hợp đồng ủy quyền Có hình ảnh so sánh căn hộ chung cư đã giao nhà nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà như đứa trẻ đã được sinh ra nhưng chưa được cấp giấy khai sinh, trước pháp luật, chưa có giấy khai sinh đứa trẻ bị coi là chưa có năng lực pháp

lý, căn hộ chung cư đã giao nhà nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa được chính thức tham gia giao dịch dân sự Để khắc phục tình trạng

này, chúng ta có thể kiến nghị đơn giản hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để sớm đưa căn hộ chung cư đã giao nhà vào giao dịch dân sự hoặc công nhận căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nhà vào giao dịch dân sự hoặc công nhận căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nó vào giao dịch dân sự Hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao do tính chất pháp lý của nó vẫn chỉ được coi như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

1.2.2.c.Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà:

Đối với căn hộ chung cư đã đựơc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng mua bán có thể áp dụng các quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, nó có đầy đủ những nét cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có những nét đặc điểm riêng Chúng ta đã nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nên hiểu được những nét chung của hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng thời làm cơ sở để so sánh chỉ ra những nét khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở phần sau của luận văn

1.3 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chủ yếu do sự khác nhau về đối tượng của hợp đồng Thứ nhất, Hợp đồng mua bán nhà xây dựng trên mặt đất được lập trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và chứng nhận quyền sử dụng đất, với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thứ hai, bản thân quyền sở hữu nhà trong nhà chung cư cũng bị nhiều hạn chế Một trong các yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư chính là việc chủ sở hữu căn hộ chung cư phải chịu

một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền sở hữu của mình đối với căn

hộ chung cư

Như chúng ta đã biết, quyền sở hữu nhà thường phải găn với quyền sử dụng

đất và hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sử dụng đất trong quan hệ đối với căn hộ chung cư

Điều 11 Luật nhà ở quy định: “1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn

hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”

Đối với việc chứng nhận cả quyền sử dụng đất ở với nhà là căn hộ chung cư,

ủy ban Thường vụ Quốc hội bày tỏ quan điểm: người sơ hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng chung phần diện tích xây dựng chung cư đó Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư sẽ ghi rõ đồng sử dụng Do vậy, bất cứ việc gì liên quan đến khu đất này đều phải được sự đồng ý của tất cả các hộ

Hiện nay, toàn khu chung cư có một sổ đỏ chung và không phải đóng thuế sư dụng đất, nhưng sắp tới nhà chung cư sẽ được giao đất có thu tiền Điều này có nghĩa là trong một chừng mực nào đó, chủ căn hộ có quyền sử dụng đất vì họ phải trả tiền thuê đất của Nhà nước Về nguyên tắc, trong quá trình nhà chung cư còn tồn tại thì chủ sở hữu sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở) không có quyền lợi gì Nó chỉ có tác dụng khi Nhà nước thu hồi khu nhà để sử dụng vào mục đích khác hoặc xây mới, cải tạo lại

Vấn đề cấp sổ đỏ cho nhà chung cư đã được bàn thảo khá quyết liệt trong cuộc họp triển khai Luật Đất đai của giám đốc sở tài nguyên môi trường các tỉnh thành toàn quốc tổ chức tháng 7 năm 2005 Theo dự thảo Nghị định thực thi Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường, chỉ cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư các dự án nhà chung cư chư không cấp cho từng

hộ gia đình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Mai Ái Trực lý giải Giấy chứng nhận

mà không ghi số mét vuông đất thì không được Vì thế, chỉ cấp giấy chứng nhận cho người đại diện là chủ đầu tư Nhưng nếu như vậy, các hộ gia đình ở nhà chung cư phải

Nếu không có quy định về quyền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư, nếu chỉ coi

nó như một loại tài sản, nếu không gắn căn hộ chung cư với đất đai thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể không được coi là hợp đồng mua bán bất động sản, dù có thể vẫn xếp nó vào loại hợp đồng mua bán nhà ở để có yêu cầu về hình thức của hợp đồng (phải

có công chứng, chứng thực)

Một vấn đề khác là vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng và hợp đồng mua bán nhà ở nói chung Theo Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 đã dẫn ở trên, đối với căn hộ chung cư đã giao nhà, người mua đã đến ở nhưng chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành các thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua, chủ đầu tư phải chịu rủi ro đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký Điều 440 Bộ luật Dân sự quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục

đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác” Trên thực

tế, nhiều căn hộ chung cư hoặc nhiều nhà đã được bên bán giao cho bên mua rất lâu trước khi hoàn thành thủ tục đăng ký, khi soạn thảo các hợp đồng mua bán cần lưu ý thỏa thuận

về rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản đã giao này

Xuất phát từ quan điểm đó, trong bản luận văn này, vấn đề nội dung của hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư được phân tích theo nghĩa rộng của khái niệm, tức

là để đảm bảo một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực, các vấn đề được thể hiện trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, hay nói một cách khác, cần xem xét và phân tích từng vấn đề đó một cách khoa học và toàn diện mới đảm bảo nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư theo đúng nghĩa của nó Mặc dù như chúng ta đã phân tích ở trên, căn hộ chung cư có thể chia ra làm ba dạng, xét từ góc độ pháp lý, nhưng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể chia ra làm hai dạng chính:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án (bao gồm cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao) và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

Theo Điều 91 Luật nhà ở: “Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy

định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, rõ ràng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được xem xét như giao dịch nhà ở- khác với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và cần phải được nghiên cứu riêng

Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án như đã trình bày ở trên được ký kết giữa Chủ đầu tư và người mua gốc Trong một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, Chủ đầu tư đưa

ra một số điều kiện đối với người mua gốc như phải có con đang theo học đại học (căn cứ theo Hộ khẩu và Giấy chứng nhận của trường đại học- điều kiện để ký hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư dự án trong làng sinh viên), phải là cán bộ công nhân viên- đã được bình bầu, lựa chọn - điều kiện để ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án xây cho cán bộ công nhân viên)

Có câu hỏi đặt ra là liệu pháp nhân có thể ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với tư cách là bên mua hay không? Chẳng hạn một Công ty muốn mua của chủ đầu tư một số căn hộ chung cư cho cán bộ công nhân viên của mình hoặc mua để kinh doanh Hiện tại trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể về trường hợp này nhưng chúng ta thấy về nguyên tắc pháp nhân vẫn có thể ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với tư cách là bên mua

Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giũa người mua gốc

và người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo

đó người mua gốc ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, được bán

đứt căn hộ thuộc quyền sở hữu của người mua gốc cho người khác

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được ký giữa chủ đầu tư và người mua gốc là dạng hợp đồng theo mẫu Trong các hợp đồng theo mẫu, nhiều khi bên yếu thế về kinh tế hơn bị tước bỏ mọi cơ hội thảo luận bàn bạc về các điều kiện của hợp đồng đã được bên mạnh hơn về kinh tế đưa ra Không có khả năng tác động tới nội dung hợp đồng, bên yếu thể chỉ còn cách gia nhập vào hợp đồng theo mẫu đã

được bên mạnh hơn thảo trước Vì vậy, ở nhiều nước người ta gọi các hợp đồng theo mẫu là dạng hợp đồng gia nhập Để khôi phục lại sự bình đẳng giữa các bên cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý, pháp luật dân sự các nước đều đưa ra một số hạn chế tự do của bên mạnh hơn về kinh tế trong quy định nội dung “hợp đồng gia nhập”

Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Tuy nhiên việc tăng trách nhiệm của bên kia đến mức độ nào thì điều khoản bị vô hiệu chưa được làm rõ7

Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảm bảo thời gian giao nhà theo quy

định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa ra điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi ký kết (lý do chính vì phải ký hơp đồng theo mẫu) Để mua

được một căn hộ chung cư, mỗi khách hàng phải đặt trước vài trăm triệu đồng (khoảng 30% giá trị căn hộ) và thành toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự

án hoàn thành và đưa vào sử dụng Nhưng, do nhiều nguyên nhân đã có không ít dự

án bị chậm tiến độ Chẳng hạn như dự án nhà CT2- Cầu Diễn II (huyện Từ Liêm), khu đô thị mới Mễ Trì Hạ (huyện Từ Liêm), chung cư 16 tầng tại 262 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) Có những dự án được chủ đầu tư tiến hành khởi công khoảng 2 năm mà đến nay vẫn chưa xong móng8 Theo Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, tính sơ sơ, thành phố hiên có tới chục dự án vẫn bỏ không, tình trạng chẫm trễ giao nhà rất phổ biến Chung cư 28 tầng Làng quốc tế Thăng Long huy động vốn từ đầu năm 2005 đến nay vẫn là bãi đất trống đang chờ thay đổi thiết

kế Khu CT2, Cầu Diễn II, Từ Liêm, chưa khởi công trong khi hợp đồng giao nhà ghi chậm nhất là giao vào quý IV năm 2004 Sớm như khu đô thị mới Mễ Trì Hạ cũng chậm so với hợp đồng 15 tháng9

Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2005: “1 Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm

2 Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận

3 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên

vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm”

Vấn đề đặt ra là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xư lý nếu chủ

đầu tư vi phạm về chất lượng và thời hạn hợp đồng Mức xử phạt cụ thể thế nào sẽ được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo chúng tôi, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì phần lãi suất (tính theo lãi suất ngân hàng Nhà nước) mà người mua phải chịu nếu vay tiển để nộp mua căn hộ chung cư dự án, chủ đầu tư sẽ phải chị Ví dụ một người vay ngân hàng 200 trăm triệu đồng (với mức lãi suất là 0,8%/tháng) để nộp cho chủ đầu tư Vởy tính hàng tháng phải trả lãi ngân hàng hơn 1 triệu đồng, một năm cũng gần 20 triệu đồng Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà một năm sẽ phải nộp tiền phạt vi phạm ít ra 20 triệu đồng Nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án đã có đưa điều khoản về chậm trễ trong thanh toán và bàn giao căn hộ ví dụ: “Bên A (bên chủ đầu tư) phải trả lãi suất tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nha theo thời hạn đã thỏa thuận cho bên B ( Bên mua) trên tổng số tiền bên B đã nộp cho Bên A, nếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất khả kháng” (Xem mẫu Hợp đồng mua bán nhà chung cư dự án, Phụ lục 3) Tuy nhiên, trên thực tế, điều khỏan này không được thực hiện

Một vấn đề quan trọng đặt ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

dự án là điều khoản bảo hành Điều 74 luật Nhà ở quy định chung về bảo hành

nhà ở: “1 Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng

2 Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở;

tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó

3 Nội dung bảo hành nhà ở bao gổm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra

4 Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sư dụng và được quy định như sau:

a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này”

Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án có thể không ghi điều kiện bảo hành, hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật (12 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ ) việc bảo hành đối với căn hộ chung cư

ít nhât phải theo quy định trên của pháp luật

Trên đây chúng ta đã xem xét một số vấn đề phát sinh từ những đặc

điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án Các vấn đề chung của nó( về hình thức, nội dung ) được xem xét theo quy định chung của Bộ luật Dân sự về hợp đồng mua bán tài sản

2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

2.2.1 Về hình thức

Hình thức của một hợp đồng dân sự có nhiều cách thể hiện như bằng miệng, bằng hành vi cụ thể, bằng văn bản song ở hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (như một dạng của hợp đồng mau bán nhà ở) bắt buộc hợp đồng phải được lập thành văn bản có chứng thưc, chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền vì tính chất đặc thù của tài sản này là loại phải đăng ký quyền sở hữu

Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư la phương tiện để biểu hiện nội dung của các quan hệ pháp luật mà các bên tham gia Trong mối liên hệ biện chứng với nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phản

ánh đầy đủ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc mua bán nhà ở một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi con người Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua một hình thức pháp lý chặt chẽ, tạo nên cơ sở pháp lý tin cậy

đảm bảo an toàn trong giao lưu dân sự Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với hình thức văn bản và có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là hình thức hợp và hết sức cần thiết mà thông qua hợp đồng này các bên thống nhất thỏa thuận với nhau các nội dung cụ thể của hợp đồng

Xuất phát từ tầm quan trọng của quan hệ dân sự này nên hầu hết các nước

đều quy định chặt chẽ như vậy nhằm quản lý hoạt động mua bán nhà ở, làm cơ sở pháp lý để xác lập quyền sở hữu nhà chuyển từ người bán sang người mua Về mặt pháp luật thì yêu cầu về hình thức nói trên là bắt buộc đối với tất cả các bên tham gia quan hệ nếu tuân thủ điều kiện theo pháp luật quy định thì hợp đồng đó mới có hiệu lực, ngược lại không tuân thủ thì hợp đồng sẽ coi là vô hiệu

Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được lập và chứng nhận tại Phòng công chứng nhà nước được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ đúng với các quy định của pháp luật Chẳng hạn như việc kiểm tra tính xác thực về quyền sở hữu nhà, về năng lực hành vi của các chủ thể cũng như sự tự nguyện của họ khi tham gia giao kết hợp đồng, kiểm tra toàn bộ nội dung các thỏa thuận mà các bên đã lựa chọn theo đúng các quy định của pháp

luật Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở qui

định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Điều 401 Bộ luật Dân sự 2005: “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”

Trước đây, trong Bộ luật Dân sự 1995, bước đăng ký không nằm trong khái niệm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở mà được quy định ở một điều riêng (Điều 444) về thủ tục mua bán nhà ở: “ Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua

kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu” Tiếp theo trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán cũng như một thứ quyền được yêu cầu của bên này

đối với bên kia như đã thỏa thuận, như ở Điều 447, 449 Bộ luật Dân sự 1995 có ghi

“các bên bán và mua có nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của Điều 444” hay ở Điều 448 và Điều 450 Bộ luật Dân sự 1995 có quy

định: “Mỗi bên có quyền yêu cầu bên kia hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận Như vậy thủ tục này cũng là một nội dung mà các bên có thể thỏa thuận Về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp

đồng dân sự chỉ phát sinh sau khi hợp đồng có hiệu lực và như vậy có thể xác định

được thủ tục đăng ký sang tên phải được thực hiện và như vậy có thể xác định được thủ tục dăng ký sang tên phải thực hiện sau khi hợp đồng đã giao kết và do vậy nên theo Bộ luật Dân sự 1995 khái niệm thủ tục “đăng ký” không nằm trong khái niệm hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Bộ luật Dân sự 2005 đã chính thức hóa việc

đăng ký hợp đồng mua bán nhà chung cư nói riêng như yêu cầu bắt buộc đối với hình thức của hợp đồng

Việc Công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư được thực hiện tại cơ quan Công chứng theo quy định của pháp luật về hoạt động công chứng Điều 25 Nghị

định của Chính phủ số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và hoạt động của Công chứng Nhà nước quy định: “Công chứng viên chứng nhận các thỏa thuận

về những nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán bất động sản