HỢP ĐỒNG MUA bán căn hộ CHUNG cư – một số vấn đề lý LUẬN và THỰC TIỄN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HÀ THỊ THANH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành : Luật Dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : TS Phạm Văn Tuyết HÀ NỘI - 2006 MỤC LỤC PHN M U Trang Chương I: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng 1.1 Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà 1.1.3 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà 1.1.4 Hình thức hợp đồng mua bán nhà 1.1.5 ý nghĩa hợp đồng mua bán nhµ 10 1.2 Lý luận chung hợp đồng mua bán chung c­ 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư 12 1.2.2 Chđ thĨ đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư 12 1.2.2.a Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án 15 1.2.2.b Hợp đồng mua bán hộ chung cư bàn giao 20 1.2.2.c Hợp đồng mua bán chung c­ ®· cã giÊy chøng nhËn qun së hữu nhà 22 1.3 Sù khác hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 22 Chương II: Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật hành 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung c­ dù ¸n 25 2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 30 2.2.1 VỊ h×nh thøc 30 2.2.2 VỊ ®èi t­ỵng 32 2.2.3 VỊ c¸c néi dung khác hợp đồng mua bán hộ chung cư 40 2.2.4 VỊ thêi ®iĨm cã hiƯu lùc hợp đồng mua bán hộ chung cư 43 2.2.5 Trường hợp hợp đồng mua bán chung c­ v« hiƯu 44 Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư - số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 56 3.2 Một số kiÕn nghÞ 60 KÕt luËn 64 Danh mục tài liệu tham khảo PHN M U Cơ sở khoa học thực tiễn đề tài Nhà có vai trò quan trọng ®èi víi ®êi sèng ng­êi Nhµ ë người tạo cách kiên cố để tránh hiểm hoạ thiên nhiên đảm bảo cho đời sống sinh hoạt bình thường họ Khi xã hội loài người phát triển, văn minh, người trọng hoàn thiện chỗ vững hơn, tiện nghi sang trọng để phục vụ sống cách tốt Nhà theo phạm trù triết học lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hoá; theo phạm trù xã hội phương tiện đáp ứng nhu cầu ở- nhu cầu thiết yếu tồn phát triển người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản có giá trị lớn, theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh cụ thể ngành luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Đáp ứng nhu cầu nhà người vấn đề quan trọng khó khăn; trở thành sách lớn quốc gia trở nên cấp thiết nước phát triển nước ta Hiện Việt nam, nhu cầu nhà ngày tăng theo nhịp độ tăng dân số nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu chỗ rộng rãi hơn, tiện nghi nên hoạt động tạo lập nhà ngày trở nên sôi động Do quỹ đất đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có hạn, việc xây dựng nhà chung cư coi biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà Theo hợp đồng mua bán nhà chung cư chiếm tỷ trọng lớn giao dịch bất động sản Mặc dù hàng loạt văn pháp lý bao trùm hầu hết giao dịch liên quan đến bất động sản ban hành môi trường luật pháp cho hoạt động thị trường bất động sản thiếu đồng nhiều văn chưa phù hợp với thực tế Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư chưa có văn pháp lý điều chỉnh cụ thể, trực tiếp Các công trình nghiên cứu tài liệu tham khảo pháp lý giao dịch mua bán nhà nói chung hộ chung cư Đây đề tài nghiên cứu sâu hợp đồng mua bán cụ thể- hợp đồng mua bán hộ chung cư với nét đặc thù Thực tế 70% giao dịch bất động sản thị trường bất động sản thực không thức việc hợp thức hoá bất động sản gặp nhiều khó khăn, chi phí hợp thức hoá mua bán chuyển nhượng bất động sản cao, thủ tục hợp thức hoá phức tạp đòi hỏi có nghiên cứu nhằm đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch bất động sản nói chung giao dịch mua bán hộ chung cư loại hàng hoá có tỷ trọng lớn thị trường bất động sản nói riêng Nghiên cứu hợp đồng mua bán hộ chung cư mang tính cấp thiết; để đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho giao dịch thị trường bất động sản để chuẩn bị lý luận thực tiễn cho việc bùng nổ giao dịch mua bán hộ chung cư tương lai Mục đích, nhiệm vụ phạm vi việc nghiên cứu đề tài Một mục đích đề tài nghiên cứu cách khoa học tổng thể hợp đồng mua bán hộ chung cư Đề tài nghiên cứu vấn đề sau: Nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng mua bán hộ chung cư; Tìm hiểu cách hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư; Đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh chế áp dụng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư Tình hình nghiên cứu đề tài Từ trước đến có số công trình nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà, chưa có công trình đề cập đến hợp đồng mua bán hộ chung cư Trong đó, phát triển thị trường bất động sản thiếu giao dịch hộ chung cư có giao dịch mua bán hộ chung cư Khi nghiên cứu đề tài này, ý xem xét nội dung Riêng loại hợp đồng đặc biệt hợp đồng mua bán bất động sản có thêm phần Đăng ký quyền sở hữu bất động sản, điều kiện đặc biệt hợp đồng mua bán bất động sản Trong luận văn này, người viết cố gắng trình bày vấn đề theo trình tự nội dung kể Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài Luận văn nghiên cứu dựa sở phương pháp luận tảng lý luận triết học Mác- Lê Nin vấn đề khoa học Nhà nước pháp luật Để hoàn thành luận văn có sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu cụ thể để viết luận văn : phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phân tích, chứng minh, thống kê, tổng hợp, luật học so sánh Điểm ý nghĩa luận văn Có thể nói luận văn công trình nghiên cứu hợp đồng mua bán chung c­ kĨ tõ Bé lt d©n sù ban hành Việc nghiên cứu tiến hành có hệ thống vấn đề lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư Điểm đề tài thể chỗ làm rõ nội hàm định nghĩa hộ chung cư đối tượng giao dịch bất động sản pháp luật điều chỉnh; phân biệt hộ chung cư giai đoạn; sở tác giả đề xuất số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc tồn thực tiễn Những đề xuất kiến nghị hy vọng góp phần việc tạo nhận thức đắn thống quan trách nhiệm có thẩm quyền việc ban hành văn pháp luật nhằm hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản quan trọng Đây phần đóng góp nhỏ tác giả vào việc nghiên cứu, tìm tòi pháp luật nhằm ngày nâng cao hiểu biết ý thức pháp luật nhân dân Nội dung luận văn Luận văn thực với nội dung kết cấu hình thức theo quy định chung, phần mở đầu luận văn kết cấu theo ba chương sau: Chương I: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư: Nội dung chủ yếu chương nhằm làm sáng tỏ khái niệm chung hợp đồng mua bán nhà, chủ thể hợp đồng mua bán nhà Qua làm sáng tỏ khái niệm chung hợp đồng mua bán hộ chung cư, đối tượng hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Trong chương tác giả khái lược chủ yếu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam số nước khác Chương II: Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật hành Đây chương nội dung luận văn Trong chương người nghiên cứu sâu phân tích hình thức, đối tượng, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư Từ luận văn làm sáng tỏ nguyên tắc hợp đồng mua bán hộ chung cư, nêu rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia mua bán hộ chung cư Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương trước hết tác giả phân tích thực trạng hệ thống văn pháp luật quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư, hiệu lực pháp lý hiệu điều chỉnh Đồng thời tập trung đánh giá thực trạng giải hợp đồng mua bán hộ chung cư quan có thẩm quyền Việt Nam Trên sở phân tích khó khăn vướng mắc thực tiễn hợp đồng mua bán hộ chung cư hoàn thiện pháp luật xây dựng chế phối hợp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Một số ý kiến kết luận: Sau trình nghiên cứu, tác giả đưa vµi ý kiÕn cã tÝnh chÊt kÕt luËn chung cho luận văn đồng thời vấn đề tác giả mong muốn trao đổi làm rõ hướng nghiên cứu, xây dựng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung c­ CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NÓI RIÊNG 1.1 Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng hợp đồng dân nói chung loại đặc biệt hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, có đặc điểm chung hợp đồng dân có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà xem xét khái niệm rộng mang tính học thuật sau: Hợp đồng mua bán nhà phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thoả mãn nhu cầu xã hội nhà quản lý giám sát Nhà nước nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà bán, bên mua trả tiền nhận nhà đồng thời bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà theo trình tự thủ tục pháp luật quy định 1.1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà Ngoài yêu cầu lực pháp luật chủ thể tham gia giao dịch dân nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thiết phải có đầy đủ lực hành vi dân (theo quy định điểm a, khoản 1, Điều 122 BLDS 2005) Đây yếu tố bắt buộc người tham gia giao kết hợp đồng loại Đối với loại chủ thể khác cá nhân bên tham gia giao dịch mua bán nhà nhà để sử dụng vào mục đích khác phải thoả mãn yêu cầu lực hành vi dân người đứng tham gia giao dịch (người đại diện theo pháp luật đại diện theo uỷ quyền) Với điều kiện bắt buộc này, người đầy đủ lực hành vi dân sự, người lực hành vi dân người hạn chế lực hành vi dân theo quy định Điều 21, 22, 23 Bộ luật Dân 2005, muốn giao kết hợp đồng mua bán nhà phải thông qua người đại diện theo pháp luật họ Người đại diện theo pháp luật cá nhân cho, mẹ chưa thành niên (khoản Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ người giám hộ (khoản Điều 141 BLDS 2005); hay người Toà án định làm giám hộ người bị hạn chế lực hành vi dân (khoản Điều 141 BLDS 2005) Tạo lập nhà việc trọng đại đời người Xét mặt chủ quan diễn biến phía người bán phía người mua có mức độ phức tạp khác nhau, thể mặt từ nhu cầu, khả kinh tế, điều kiện sống, yếu tố gia đình, tâm lý xã hội đương nhiên diễn biến có tác động định đến giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà Về phía người mua sau xác định khả kinh tế với nhu cầu sống tại, với chỗ tương ứng người mua cố gắng đạt mục đich mua nhà Về khía cạnh đó, người mua lại thường sơ suất không chủ động giai đoạn hoàn tất hợp đồng mua bán nhà Thực tiễn công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Toà án nhân dân cấp, cho thấy người mua thường rơi vào tình trạng việc tránh thực trách nhiệm đóng thuế Nhà nước nên không làm thủ tục đầy đủ quan Nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất hợp đồng mua bán nhà Điểm yếu nhiều bị bên bán khai thác lợi dụng để xin huỷ hợp đồng mua bán nhà thay đổi giá có lợi cho bên bán Về phía người bán có nhiều diện: có người tạo lập tạo lập chỗ tốt hơn, phù hợp hơn, muốn độc lập (trong việc bán nhà thuộc sở hữu chung chung); có người phải bán điều kiện kinh tế bắt buộc, phân chia gia đình (trường hợp ly hôn, chia tài sản cho cái); có người phải bán để thực nghĩa vụ tài sản định (trường hợp chấp vay nợ, phá sản) dù thuộc diện mục đích cuối họ muốn bán với giá cao Ngoài Điều 427 Bộ luật Dân 2005 có quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải tranh chấp hợp đồng dân hai năm kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị vi phạm Chúng xin đề cập đến khả thực thi quy đinh khỏan Điều 136 Bộ luật Dân 2005 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu: thời hạn năm kề từ ngày giao dịch dân xác lập Khác với pháp luật nước ta, vấn ®Ị thêi hiƯu khëi kiƯn ®èi víi h¬p ®ång mua bán vô hiệu nhiều nước đặt từ lâu Bộ luật dân Cộng hòa liên bang Nga quy định: Thời hiệu khởi kiện hậu hợp đồng vô hiệu 10 năm kể từ ngày bắt đầu thực hợp đồng thời hạn năm hợp đồng có tranh chấp hiệu lực hợp đồng hậu hợp đồng vô hiệu kể từ ngày bên biết cân phải biết tình bất lợi lý làm cho hợp đồng bị vô hiệu Quy định theo có tính khả thi pháp luật mở rộng thời hạn khởi kiện bên có quyền lợi bị xâm phạm, qua xác định rõ việc khước từ quyền lợi bên có quyền lợi bị vi phạm, tránh tình trạng pháp luật lại tước quyền lợi hợp pháp họ Quy định Bộ luật Dân Liên bang Nga hạn chế mức tối đa thời hạn khởi kiện hậu hợp đồng vô hiệu kể từ ngày bắt đầu thực hợp đồng, đảm bảo thời gian để bên bị vi phạm quyền lợi nhận biết quyền lợi bị xâm phạm đảm bảo thời gian cần thiết để bên sửa chữa sai lầm Một số trường hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu hợp đồng không tuân thủ đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu vi phạm yếu tố chủ thể, vi phạm nội dung, hình thức hợp đồng Về nguyên tắc giao kết hợp đồng, hợp đồng vi phạm qui định pháp luật hợp đồng bị vô hiệu 52 Khác với hợp đồng mua bán hộ chung cư coi có hiệu lực pháp luật hội tụ đầy đủ yếu tố pháp lý lực hành vi cđa c¸c chđ thĨ, sù tù ngun cđa c¸c bên giao kết, nội dung hợp đồng không trái pháp luật, hợp đồng lập theo hình thức, hợp đồng mua bán hộ chung cư bị coi vô hiệu bị vô hiệu bên giao kết không tuân thủ đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định Tuy nhiên, thực tế tất hợp đồng mua bán hộ chung cư có vi phạm pháp luật bị vô hiệu, có vi phạm không ảnh hưởng đến nội dung phần khác, có trường hợp đồng có vi phạm pháp luật, mức độ vi phạm đáng kể, khắc phục vị phạm đó, Toà án không tuyên huỷ bỏ hợp đồng, mà buộc bên sửa chữa xem xét quyền nghĩa vụ bên có thực thoả thuận không? Từ buộc bên vi phạm phải thực nghĩa vụ họ, huỷ bỏ phần vi phạm pháp luật, phần khác tiếp tục có hiệu lực pháp luật Căn cư vào tính chất mức độ vô hiệu trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phân thành nhiều loại khác nhau: Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tuyệt đối hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tương đối Cơ sở để phân biệt hai loại hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đưa vào nguyên tắc bên giao kết vi phạm qui định pháp luật bảo vệ lợi ích chung xã hội hay bảo vệ lợi ích cá nhân sau: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tuyệt đối: Là hợp đồng Vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung nhà nước, xã hội Có nghĩa giao kết bên vi phạm điều cấm cuả pháp luật ( bên bán hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước, bán hộ chung cư bị Nhà nước xử lý hợp đồng mua bán hộ chung cư trái đạo đức xã hội, lợi dụng tình cảnh khó khăn, hiểu biết hạn chế bên để mua bán làm lợi cho cách khó khăn, hiểu biết hạn chế bên để mua bán làm lợi cho cách 53 đáng), trường hợp nguyên tắc đương nhiên bị vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết Các bên mua, bán hộ chung cư người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Viện kiểm sát nhân dân có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu - Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tương đối: hợp đồng giao kết vi phạm qui định pháp luật có mục đích bảo vệ quyền lợi cá nhân Dạng hợp đồng chủ yếu giao kết bên hợp đồng bị nhầm lẫn nội dung chủ yếu hợp đồng, bị đe doạ, bị lừa dối làm cho việc thoả thuận không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng Nếu họ yêu cầu xem xét quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, Toà án xem xét quyền bên bị vi phạm yêu cầu bên thực nghĩa vụ bồi thường thiệt hại Nếu người có quyền lợi bị vi phạm, họ không yêu cầu Toà án huỷ bỏ hợp đồng hợp đồng coi có hiệu lực pháp luật phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tóm lại, cách phân loại theo quan điểm phân biệt tương đối rạch ròi hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tạo sở lý luận quan trọng cho việc qui định thời hiệu khởi kiện hợp đồng mua bán hộ chung cư bị coi vô hiệu Ngoài ra, hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phân thành:hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phần hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu toàn Mặt khác nói hợp đồng mua bán hộ chung cư bị vô hiệu phải Toà án tuyên ¸n d©n sù cã hiƯu lùc ph¸p lt, ë bÊt kỳ thời điểm nào, bên thực xong hợp đồng, thực Tuy nhiên, theo Bộ luật dân chưa có qui định cụ thể trường hợp bồi thường thiệt hại hợp đồng hợp đồng mua bán 54 hộ chung cư bị vô hiệu giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Toà án vào nguyên tắc chung trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng tránh khỏi tình trạng không thống Toà án thiếu công xét xử, đặc biệt trường hợp nhà chung cư phá dỡ xây dựng hoàn toàn, thiệt hại khách quan đem lại giá hộ chung cư tăng giảm đột biÕn 55 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 3.1 Thực trạng ỏp dng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Khỏc vi t có hình thức sở hữu sở hữu tồn dân, nhà Hiến pháp nước ta cơng nhận tài sản đa sở hữu, có nhà thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu tư nhân Do chế độ sở hữu nhà rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản đặc biệt thị trường không bị ngăn cấm Tuy nhiên, nhà gắn liền với đất nên thị trường nhà bị chi phối thị trường đất Nếu việc mua bán nàh đồng thời việc mua bán đất thuộc khn viên ngơi nhà trình giao dịch bên thuận lợi nhiều.Hiện thị trường nhà Việt Nam nhiều khó khăn nhà thuộc sở hữu tư nhân đất lại thuộc sở hữu toàn dân Về mặt pháp lý, chủ nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Nếu hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nếu chủ sở hữu nhà chưa có Giấy chứng nhận kể trên, việc chuểyn nhượng hợp pháp nhà trở nên khó khăn Tuy nhiên, áp lực cung cầu, người mua người bán nhà nói chung hộ chung cư nói riêng giao dịch với để thực việc chuyển nhượng mà không cần đến Giấy chứng nhận kể Những giao dịch loại tạo thị trường ngầm, thị trường phi quy nhà Theo số điều tra 56 cơng bố thị trường phi quy nhà năm vừa qua chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 70% tổng giao dịch thị trường này) Theo Luật nhà doanh nghiệp xây nhà để bán cho thuê phải tiến hành theo dự án Như vậy, phần tăng cung nhà ở, đặc biệt nhà cung hộ chung cư phụ thuộc chủ yếu vào việc hình thành thực thi dự án Trên thực tế, đơi với quy trình thủ tục phức tạp, tốn việc mua bán nhà dự án, hộ chung cư dự án mang nhiều yếu tố bao cấp, phân phối khơng bình đẳng người mua Những hộ có vị trí tốt cách hay cách khác thuộc người có ảnh hưởng đến dự án, hộ lại bán ngồi Thơng thường thời gian từ góp vốn đến có nhà vài năm, có dự án kéo dài ngót chục năm, tất người có đủ thơng tin lòng tin để tham gia góp vốn vào dự án mua hộ chung cư dự án Ở thời điểm nay, quỹ nhà tham gia thị trường hộ chung cư dự án thấp, mặt giá lại cao (giá số dự án phát triển nhà Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh có cấu bao gồm: chi phí sử dụng đất chiếm 25-30%, chi phí tạo mặt xây dựng hạ tầng chiếm 10-15%, chi phí xây dựng chiếm 35-50% thuế cộng lãi chiếm 15-20%) Mức giá hộ chung cư thường khơng phù hợp với khả tốn nhiều tầng lớp xã hội Phần lớn người dân bình thường tiếp cận mua nhà chung cư qua quảng cáo rao bán bối cảnh thị trường ế ẩm dự án chọn địa điểm không thuận lợi hệ thống hạ tầng chưa đầu tư Qua kết điều tra nhà Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh (Tháng 11 năm 2001), có khoảng 10,25% người hỏi sống hộ chung cư, có 13,75 % người hỏi có nguyện vọng sống hộ chung cư Có nhiều lý khiến người dân chưa muốn nhà chung TS Lê Xuân Bá (Chủ biên), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt nam, Hà Nội, 2003, tr.162-163 57 cư Lý lớn không thuận tiện sinh hoạt (57,50%), lý thứ hai không thuận tiện lại (9,5%), lý thứ ba không thuận tiện kinh doanh (3%) Rõ ràng đô thị mở rộng được, việc xây nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực (do quỹ đất có hạn, tài gia đình khơng đủ để mua đất xây nhà ) Vì giải pháp xây nhà chung cư vừa mang tính thực, vừa mang tính bắt buộc Tuy nhiên vấn đề đặt làm để sống nhà chung cư thuận tiện nhà đơn lẻ Điều đặt cho nhà quản lý, nhà hoạch định sách việc xây dựng định hướng chủ trương, đồng thời đặt cho nhà đầu tư phát triển, cho nhà nghiên cứu để đưa mơ hình nhà chung cư phù hợp với nhu cầu khả người dân Trên thực tế dự án, từ chưa xây hộ đăng ký mua hết Như có tỷ lệ nhỏ người muốn nhà chung cư, số hộ chung cư chưa đáp ứng nhu cầu Cũng giải thích ngun nhân tượng việc mua bán nhà chung cư bị đầu cơ, gây căng thẳng cung cầu, đẩy giá lên cao Trong kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật pháp luật tạo môi trường pháp lý cho phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định hình thành phát triển Ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước hướng dẫn biện pháp thực giao dịch hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán với quy định phương tiện, công cụ thực giao TS Lê Xuân Bá (Chủ biên), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt nam, Hà Nội, 2003, tr.188-191 58 dịch Nhà nước vừa tạo lập mơi trường, khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể việc thực giao dịch thị trường, vừa thực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản3 Đối với hộ chung cư đối tượng giao dịch thị trường bất động sản chưa có văn pháp luật quy định cụ thể, hướng dẫn chủ yếu tìm thấy Bộ luật Dân 2005 Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 Bộ luật Dân 2005 quy định địa vị pháp lý cá nhân, pháp nhân chủ thể khác quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử chủ thể tham gia quan hệ dân Bộ luật Dân quy định nội dung tài sản, bất động sản, xác lập quyền sở hữu chấm dứt quyền sở hữu tài sản, điều kiện nội dung, trình tự thực giao dịch dân tài sản bất động sản; có quy định hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản, nhà Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thảo luận thông qua kỳ họp tới Quốc hội Hiện tại, liên quan trực tiếp đến hộ chung cư có Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Bộ Xây dựng Thùc tÕ cho thÊy hÇu hết trường hợp mua bán nhà bên lập thành văn bản, song đa số lại không thực thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: có làm giấy viết tay hai bên, ký điểm cẩn thận có mời người làm chứng họ coi thực xong hợp đồng họ đến Chính quyền địa phương để xin chứng thực chữ ký song lại không sang tên trước bạ Thực tế có tình trạng mặt trình độ ý thức người dân ta pháp luật thấp mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật quan chức yếu buông lỏng suốt thời gian dài PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Hà Nội, 2003, tr.55-57 59 Nh÷ng hợp đồng không thực trọn vẹn theo quy định pháp luật trình bày xảy tranh chấp có chấp nhận hay không vấn đề phức tạp, cấp án có nhiều cách hiểu áp dụng khác như: Chấp nhận hợp đồng có hiệu lực, không chấp nhận chấp nhận phần Trước tình hình Toà án nhân dân có hướng dẫn coi hợp đồng vô hiệu hợp đồng vi phạm điều kiện khác như: hợp đồng có nội dung trái pháp luật, người ký hợp đồng lực hành vi, ký hợp đồng bị ép buộc, Việc công nhận hợp đồng chưa làm xong thủ tơc nh­ng thùc tÕ viƯc thùc hiƯn trªn thùc tÕ diễn hợp đồng phù hợp với khách quan, phù hợp với ý chí bên giao kết hợp đồng Hợp đồng chứng pháp lý để Toà án xem xét giải tranh chấp xảy 3.2 Một số kiến nghị Hợp đồng mua bán nhà núi chung v hợp đồng mua bán hộ chung cư núi riờng hợp đồng dân thông dụng giao lưu dân vừa đáp ứng nhu cầu nhà người thông qua việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua, vừa bảo đảm quản lý Nhà nước nhu cầu nhà cộng đồng, nên giai đoạn lịch sử phát triển Nhà nước pháp luật có quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ đặc biệt Mặc dù phần riêng bao hàm quy định cụ thể đồng cho loại hợp đồng đặc thù hợp đồng mua bán nhà ở, nhìn tổng thể, Bộ luật Dân bao hàm quy định nguyên tắc giao dịch dân sự, hợp đồng , (ở phần chung) quy định chi tiết ( phần cụ thể), tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật thống 60 mối quan hệ biện chứng ràng buộc qua lại để áp dụng cho loại giao dịch dân c th, có hợp đồng mua bán cn h chung c Như vậy, áp dụng quy định Bộ luật Dân cho hợp đồng mua bán cn h chung c phải áp dụng thống quy định có liên quan Bộ luật dân thÓ thèng nhÊt Xuất phát từ nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nàh nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng, sở xem xét thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, rút kiến nghị sau nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán hộ chung cư: Thứ nht, cn ban hành kịp thời văn pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cụ thể pháp luật phải có quy định cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án cần có điều khoản quy định rõ ràng trách nhiệm chủ đầu tư chế tài chủ đầu tư trường hợp chậm giao nhà Th hai, cn xây dựng Hồ sơ pháp lý - kỹ thuật cho hộ chung cư nhằm cung cấp thông tin đầy đủ đối tượng hợp đồng, pháp lý cho giao dịch mua bán hộ chung c­ Thứ ba, cần quy định thực b¶o hiểm i vi hp ng mua bỏn hộ chung cư d ỏn: Như trình bày trên, hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua Để hạn chế thiệt hại xảy chủ đầu tư chậm giao nhà, chủ đầu tư xây xong nhà chung cư nhà chung cư không nghiệm thu chất lượng không đảm bảo, chủ đầu tư tuyên bố phá sản đề nghị thực bảo hiểm bắt buộc i vi hp ng mua bỏn hộ chung cư d ỏn thông 61 qua công ty bảo hiểm phi nhân thọ Chi phí bảo hiểm hai bên chủ đầu tư người mua chịu Th t, cn ưa hộ chung cư giao nhà vi Hồ sơ pháp lý - kỹ thuật vào giao dịch thức để đẩy nhanh giao dịch mua bán hộ chung cư lựa chọn việc đơn giản hoá thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để sớm đưa hộ chung cư giao nhà vào giao dịch dân có văn công nhận hộ chung cư giao nhà đối tượng giao dịch đưa vào giao dịch dân Th nm, cn sm cú quy nh quyền sử dụng đất hộ chung c Ngoài ra, để hoạt động mua bán nhà vào trật tự theo quy định Bộ luật Dân sự, với phân tích cụ thể luận án này, xin kiến nghị giải pháp cụ thể sau đây: Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà đó: quy định thống cách hiểu thi hành quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống việc giám sát Nhà nước giao dịch mua bán nhà ở, giao cho quan Công chứng Nhà nước, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực việc giám sát thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó; quy định điều kiện cần thiết người bán, người mua để áp dụng thống phạm vi nước Tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà hợp đồng mua bán nha hoạt động quan chức 62 chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà , đất quan hữu quan khác Cải cách chế hành việc quản lý nhà hoạt động mua bán nhà ở, thống việc quản lý nhà ở, đất vào đầu mối, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà để chủ sở hữu đưa nhà vào giao dịch mua bán nhà không gặp khó khăn phiền phức không trốn tránh việc giám sát Nhà nước việc mua bán thực nghĩa vụ nộp loại thúê, loại phí thực việc mua bán nhà 63 KT LUN Giao kết hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng có nhiều nét đặc thù đối tượng hợp đồng nhà tài sản vừa có giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu đời sống người Ngoài trình giao kết hợp đồng có giai đoạn thực hợp đồng cuối giai đoạn hoàn tất hợp đồng Sự phức tạp việc giao kết hợp đồng mua bán nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà ®¸ng kĨ ®Õn u tè vỊ chđ thĨ, vỊ đèi tượng hợp đồng có lúc phải, có nơi phải phụ vào chủ trương sách quan quản lý nhà nước, vào quy hoạch xây dựng Những yếu tố nhiều tác động đến giao dịch mua bán nhà gây không phức tạp làm nảy sinh tranh chấp khó giải Để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, cần phân tích đến yếu tố chủ quan khách quan để góp phần nâng cao nhận thức vấn đề mua bán nhà nay, việc áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng cho đúng, phù hợp ph¸p lt víi thùc tiƠn Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX văn kiện Đại hội X Đảng chØ râ: “Cïng víi viƯc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường chuyển quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực Thị trường bất động sản loại thị trường quan trọng Việt Nam hình thành sơ khai Do hệ thống văn pháp lý bất động sản chậm hoàn thiện theo hướng khuyến khích phát triển thị trường nên nhóm đối tượng quyền tham gia giao dịch thị trường bất động sản bị hạn chế Nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán 64 hộ chung cư nói riêng, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà hộ chung góp phần vào việc tạo khung pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước hoạt động thị trường bất động sản 65 TI LIU THAM KHO Ting Việt TS Lê Xuân Bá (Chủ biên), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt nam, Hà Nội, 2003 PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Hà Nội, 2003 TS Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học tài sản Luật Dân Việt Nam, 2001 TS NguyÔn Ngọc Khánh, Những điểm hợp đồng Bộ luật Dân năm 2005, Tạp chí Kiểm sát, Số TS Phạm Văn Tuyết, Những điểm míi vỊ nghÜa vơ d©n sù Bé lt D©n năm 2005, Tạp chí Kiểm sỏt, Số 1, 2006 TS Trn Văn Trung, Một số quy định tài sản quyền sở hữu Bộ luật Dân 2005, Tạp chí Kiểm sát, Số 1, 2006 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2002 Tiếng nước Брагинский М И., Витсрянский В В., Договорное право: Общие положение, М., 1997 Брагинский M И., Витрянский В В., Договорное право, Книга вторая, Договоры о передаче имущества, Москва, 2002 10 Иоффе О С., Обязательное право, Москва, 1975, с 206 11 , & , , 2005 (Từ điển Bách khoa Người tiêu dùng, Căn hộ & Nhà, Moscow, 2004) 66 ... Ch­¬ng I: Mét sè vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng 1.1 Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ... chính: Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án (bao gồm hợp đồng mua bán hộ chung cư bàn giao) hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án... ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NĨI RIÊNG 1.1 Mét sè vÊn ®Ị lý ln vỊ hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng hợp đồng