Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN THỊ MINH HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VẰ THỰC TIỄN Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Minh Huệ HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, thực cách trung thực, không sử dụng bất hợp pháp cơng trình tác giả MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 11 1.3 Sự khác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác 13 1.4 Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 14 1.5 Sơ lược trình hình thành quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 16 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 2.1.1 Điều kiện chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .21 2.1.2 Các loại chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 25 2.2 Đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 27 2.3 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 31 2.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 33 2.4.1 Nghĩa vụ bên tặng cho quyền sử dụng đất 33 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho 35 2.5 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện 36 2.5.1 Điều kiện tặng cho 36 2.5.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện 37 2.5.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện hậu pháp lý 37 2.6 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu 38 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 44 3.1.1 Một số vướng mắc tồn 44 3.1.2 Nguyên nhân 59 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 60 KẾT LUẬN 64 CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS : Bộ luật Dân LĐĐ : Luật Đất đai UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng tặng cho QSDĐ hợp đồng phổ biến nhằm dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể sang chủ thể khác, đáp ứng nhu cầu thiết sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh người Hợp đồng tặng cho QSDĐ đời cách thức để người xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt QSDĐ Hợp đồng giao dịch dân quan trọng, với đối tượng hợp đồng QSDĐ – loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên phải tuân thủ quy định chặt chẽ pháp luật, việc cho phép tặng cho QSDĐ có ý nghĩa lớn đời sống nhân dân Từ tầm quan trọng ý nghĩa thực tiễn hợp đồng tặng cho QSDĐ, BLDS năm 2005 quy định tương đối hoàn thiện việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ, tạo nên ổn định việc tặng cho QSDĐ giai đoạn Tuy nhiên, với phát triển kinh tế thị trường, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, quan hệ thành viên gia đình có diễn biến phức tạp đặc biệt quan hệ hôn nhân liên quan đến tài sản QSDĐ làm cho việc tặng cho QSDĐ ngày trở nên phổ biến, quan hệ tặng cho QSDĐ chiếm số lượng đáng kể quan hệ dân Việc tặng cho QSDĐ diễn tương đối đa dạng, phong phú nên có nhiều vấn đề phức tạp hợp đồng phát sinh theo Trong quan hệ tặng cho QSDĐ vấn đề vi phạm chủ yếu ý thức nhận thức pháp luật chủ thể ký kết thực hợp đồng Sự vi phạm bên điều kiện có hiệu lực hợp đồng diễn thường xuyên, kéo theo tranh chấp chủ thể ngày tăng, nhiều tranh chấp giải nhiều án, định bị kháng nghị để giải lại từ đầu tốn nhiều thời gian, công sức Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, số qui định pháp luật, liên quan đến hợp đồng tặng cho nói chung tặng cho QSDĐ nói riêng, dừng lại tính nguyên tắc chung, chưa chi tiết, chưa cụ thể, chưa theo kịp với phát triển kinh tế - xã hội điều kiện kinh tế thị trường Hơn nữa, quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chưa thống nhất, thiếu văn hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, chí trái ngược giải quyết, làm cho cơng tác giải Tòa án chưa có kết thống Vì vậy, việc nghiên cứu số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng tặng cho QSDĐ cách có hệ thống tồn diện, khơng góp phần tìm ngun nhân vi phạm điều kiện tặng cho QSDĐ, mà tìm cách thức giải tranh chấp vấn đề cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị hồn thiện quy định tặng cho QSDĐ Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn” làm đề tài luận văn bảo đảm tính cấp thiết tính thời vấn đề nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Với đề tài nghiên cứu: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, tác giả tập trung nghiên cứu để làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ, ý nghĩa hợp đồng tặng cho QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường nay, sở pháp lý việc xác lập, thực hợp đồng tặng cho QSDĐ thực tiễn giải tranh chấp vấn đề Qua tác giả nghiên cứu thực trạng, đánh giá hiệu điều chỉnh quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ để từ rõ nguyên nhân bất cập việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến tồn phát triển quan hệ tặng cho QSDĐ giai đoạn Trên sở tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng tặng cho tài sản nhiều nhà nghiên cứu khoa học quan tâm thời kỳ nhiều quan điểm khác nhau, việc nghiên cứu hợp đồng tặng cho QSDĐ khiêm tốn so với diễn thực tế, quy định chưa cụ thể chi tiết, cho việc thực thi áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp, phát sinh từ trình thực hợp đồng Chủ yếu tìm hiểu nội dung vấn đề qua giáo trình Luật Dân sự, LĐĐ Trường Đại Học Luật Hà Nội Giáo trình trường Đại học Quốc gia khoa Luật ấn phẩm Bộ Tư Pháp cuốn: Bình luận BLDS tác giả Hoàng Thế Liên số viết tác giả đăng tạp chí chuyên ngành tập san nghiệp vụ khác tặng cho QSDĐ như: - Tác giả Tưởng Duy Lượng với viết “Những khó khăn, vướng mắc xác định cho hay chưa trường hợp riêng, bố mẹ giao số tài sản cho sử dụng - Một số kiến nghị hướng giải quyết” Qua viết tác giả đề cập đến vấn đề: Nêu số vụ án cụ thể việc khó xác định cha mẹ tặng cho hay chưa tặng cho bất động sản riêng; từ tác giả đưa cha mẹ tặng cho bất động sản mà người ổn định tạo lập thêm tài sản bất động sản coi cha mẹ tặng cho - Tác giả Đỗ Văn Chỉnh với viết “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại” [8] Qua viết tác giả đề cập đến vấn đề: Thực tế việc tặng cho QSDĐ phân chia thành hai loại tặng cho QSDĐ mà đất khơng có tài sản gắn liền với QSDĐ tặng cho QSDĐ mà có tài sản có giá trị gắn liền với QSDĐ, việc tặng cho QSDĐ trường hợp lại có điều kiện khác nhau, từ tác giả đưa số giải pháp giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ như: Trong trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ mà người tặng cho khơng có giấy chứng nhận QSDĐ có giấy tờ quy định Khoản 1, Khoản Khoản Điều 50 LĐĐ năm 2003, mà nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật hai bên giao nhận QSDĐ tặng cho, Tòa án cơng nhận hợp đồng cần có văn pháp luật hướng dẫn xác định thực nghĩa vụ với người tặng cho - Tác giả Dương Anh Sơn với viết “ Về chất pháp lí hợp đồng tặng cho tài sản” [41] Qua viết tác giả đề cập đến vấn đề: Theo quy định Điều 456, 466, 467 BLDS năm 2005 hợp đồng tặng cho hợp đồng thực tế phát sinh hiệu lực bên tặng cho nhận tài sản, song Luật không nói rõ “nhận tài sản” nhận mặt pháp lí hay thực tế, mà theo quy định LĐĐ năm 2003 hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký hợp đồng ưng thuận, từ tác giả lý giải hợp đồng tặng cho hợp đồng thực tế, hợp đồng ưng thuận Đối tượng nghiên cứu Luận văn triển khai nghiên cứu vấn đề sau đây: - Nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng tặng cho QSDĐ - Nghiên cứu số vấn đề pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ - Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn việc thực quy định pháp luật hành hợp đồng tặng cho QSDĐ Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu luận văn triết học Mác- Lênin Trong trình nghiên cứu tác giả dựa phép biện chứng vật lịch sử, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, hệ thống hóa để làm rõ nội dung bản, chủ yếu hợp đồng tặng cho QSDĐ để thấy mặt tích cực hạn chế pháp luật quy định vấn đề này, từ kiến nghị quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường Những điểm Luận văn Luận văn cơng trình tác giả phân tích cách cụ thể số quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ Với đề tài này, Luận văn nêu số điểm sau đây: - Phân tích làm rõ cần thiết phải hoàn thiện số quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ - Xây dựng đưa số quan điểm khái niệm, chất, đặc điểm hợp đồng tặng cho QSDĐ Từ đưa số nhận thức quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ - Phân tích số nội dụng quy định pháp luật thực định, làm rõ điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa đảm bảo tính khoa học luật thực định điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ; từ kiến nghị sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội Việt Nam - Tìm hiểu số điểm hạn chế, điểm chưa phù hợp pháp luật thông qua thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ đề xuất số giải pháp định hướng giải tranh chấp Nội dung luận văn Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo luận văn bao gồm nội dung sau: Chương 1: Lý luận chung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chương 2: Các vấn đề pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số kiến nghị 56 ơng Ca bà Hà cơng nhận có ½ quyền lợi diện tích đất tặng cho, từ tòa án tỉnh Kon Tum cơng nhận ½ hợp đồng tặng cho nêu Theo tác giả, bà Hà ông Ca không yêu cầu chia tài sản chung nên việc Tòa án phúc thẩm chia đơi diện tích đất nêu từ cơng nhận ½ hợp đồng tặng cho sai Ở đây, ông Ca chủ sở hữu quyền sử dụng 282m2 đất (QSDĐ thuộc ông Ca bà Hà) nên việc ông tặng cho chị Na thỏa mãn điều kiện chủ thể, tòa án nên tuyên bố hợp đồng tặng cho vơ hiệu tồn Thứ ba: Về đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 106 LĐĐ năm 2003, QSDĐ đối tượng hợp đồng tặng cho có giấy chứng nhận QSDĐ, thực tế có nhiều hợp đồng tặng cho QSDĐ khơng có giấy chứng nhận QSDĐ Trong thực tế có vụ án sau: Năm 2000, ông Nguyễn Văn T nhận chuyển nhượng 200m2 đất ông Lê Văn Ba Hai bên giao đất, nhận đủ tiền, ông T làm nhà cấp để Tuy chưa làm giấy chứng nhận QSDĐ ơng T trình báo, ghi tên vào sổ đăng ký địa xã Năm 2002, ơng T làm giấy cho anh Nguyễn Văn N (cháu ông T) nhà đất nêu với điều kiện anh N phải xây mộ, thờ cúng, giỗ tết ông T đầy đủ Năm 2005, ông T chết, vợ chồng anh N mai táng, xây mộ ông T đầy đủ, có bàn thờ ơng T nhà Năm 2006, anh Nguyễn Văn Đ ơng T nước ngồi chở khởi kiện đòi lại nhà đất Tòa án thụ lý chưa giải ơng T làm giấy cho anh N nhà đất ông chưa có giấy chứng nhận QSDĐ Thứ tư: Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Như phân tích chương hai, quy định pháp luật hành hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện nhiều thiếu sót nên việc xác định hiệu lực hợp đồng giải hậu hợp đồng vơ hiệu thực tiễn khó khăn Về lý luận, điều kiện hợp đồng tặng cho QSDĐ phải khơng mang lại lợi ích cho bên tặng cho, nhiên pháp luật chưa quy định vấn đề nên thực tiễn, 57 Tòa án công nhận hợp đồng hợp đồng tặng cho có điều kiện Sau ví dụ: Vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền với QSDĐ có điều kiện bà Nguyễn Thị Lan (nguyên đơn) với ông Nguyễn Văn Minh ví dụ Vợ chồng cụ Nguyễn Văn Hải có hai bà Nguyễn Thị Lan lấy chồng nhà chồng ông Nguyễn Văn Hùng liệt sỹ Ngày 15-04-1994, cụ Hải làm giấy ghi tặng cho nhà gian diện tích đất 325m2 đất cho ơng Nguyễn Văn Minh với điều kiện: ơng Minh phải chăm sóc, ni dưỡng vợ chồng cụ Hải, vợ chồng cụ Hải chết ơng Minh phải có trách nhiệm mai táng chăm lo giỗ tết cho cha mẹ cụ Hải, vợ chồng cụ Hải cụ ông Hùng Sau nhận nhà đất, ơng Minh phá tồn nhà cũ mà cụ Hải chuyển giao, làm nhà xây dựng có gian lợp ngói, hai gian nhà bếp giao cho anh Nguyễn Văn Dương (con ông Minh) vợ chồng cụ Hải, để nuôi dưỡng, chăm sóc hai cụ Năm 1993, vợ cụ Hải chết, vợ chồng anh Dương mai táng, giỗ tết đầy đủ Năm 2000, vợ chồng anh Dương chuyển vào miền Nam sinh sống, khơng có chăm sóc cụ Hải, bà Lan đưa cụ Hải nuôi dưỡng Năm 2002, bà Lan cụ Hải khởi kiện đòi ơng Minh trả lại nhà khơng thực đầy đủ nghĩa vụ thỏa thuận Tại án dân sơ thẩm số 60/DSST ngày 29/03/2003 tòa án nhân dân huyện Vụ Bản định: bác yêu cầu khởi kiện cụ Hải bà Lan, buộc ông Minh phải tốn chi phí ni dưỡng cụ Hải 20.000.000 đồng Bà Lan kháng cáo án Bản án phúc thẩm số 39/DSPT ngày 23-05-2003 Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định định: bác kháng cáo bà Lan, chấp nhận tự nguyện ơng Minh tốn cho bà Lan 25.000.000 đồng Bà Lan khiếu nại án phúc thẩm, phó chánh án TANDTC định kháng nghị án phúc thẩm 58 Tại định giám đốc thẩm số 14/GĐT-DS ngày 26-1-2006 Tòa án Dân TANDTC định: hủy Bản án dân số 39/DSPT ngày 23-05-2006 tòa án nhân dân tỉnh Nam Định Giao hồ sơ vụ án cho tòa án nhân dân tỉnh Nam Định để xét xử phúc thẩm lại với nhận định yêu cầu bà Lan có pháp luật, ơng Minh nhận nhà đất tặng từ năm 1994, làm lại tồn nhà thực nghĩa vụ chăm sóc vợ chồng cụ Hải gần 10 năm nên cần chấp nhận cho ơng Minh sở hữu ½ nhà đất nói xem xét toán nghĩa vụ, toán chênh lệch tài sản thỏa đáng Theo quan điểm tác giả, trước có quy định pháp luật vấn đề này, phải áp dụng tương tự pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Trong hợp đồng tặng cho bên tặng cho bên nhận tặng cho giao nhận QSDĐ, bên nhận tặng cho sử dụng ổn định lâu dài thực phần lớn điều kiện mà bên tặng cho đưa Nên tác giả cho Tòa án nên bác yêu cầu bà Lan tuyên hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ nêu Tuy nhiên, ơng Minh chưa thực hết điều kiện nêu hợp đồng nên ông Minh phải tiếp tục thực phần lại Nếu ơng Minh khơng trực tiếp ni dưỡng cụ Hải phải chịu trách nhiệm cấp dưỡng đến cụ Hải 3.1.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ trình giải kéo dài, phải kể đến nguyên nhân sau: Thứ nhất, điều kiện kinh tế, xã hội nhiều biến động Trước QSDĐ có giá trị thấp người ta khơng quan tâm, khơng có nhu cầu sử dụng nên tặng cho người thân mà không lập thành văn thực thủ tục quan Nhà nước Hiện kinh tế thị trường biến đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, ngày có giá trị cao nên người tặng cho lại muốn lấy lại QSDĐ người tặng cho khơng muốn trả Từ phát sinh tranh chấp vụ án yêu cầu đòi hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ 59 Thứ hai, sở quy định pháp luật thiếu chưa đồng Trong thời gian dài khơng có pháp luật điều chỉnh: LĐĐ năm 1987 chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển QSDĐ, LĐĐ 1993 thể chế hóa Điều 18 Hiến pháp 1992 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển QSDĐ chưa quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho QSDĐ Trong việc tặng cho QSDĐ nhu cầu thiết yếu nhằm đảm bảo chỗ ăn sản xuất kinh doanh cho người thân, người sử dụng đất khơng biết họ có quyền tặng cho QSDĐ hay khơng? Nếu có tiến hành nào? Có người tặng cho thơng qua hợp đồng miệng, có người viết giấy tặng cho… Nhà nước khơng có sở để quản lý, sở để giải tranh chấp phát sinh Thứ ba, nhận thức chủ thể việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hạn chế Vì xã hội nay, đất đai có giá trị lớn chủ thể, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt kinh tế Do đó, việc xây dựng quy định pháp luật đất đai chặt chẽ điều hợp lý quy định cần phải đầy đủ, rõ ràng, dễ hiểu để người dân tiếp cận, hiểu quyền lợi đáng Bên cạnh đó, chủ thể phải tự giác trang bị kiến thức pháp luật để chủ động việc thực bảo vệ quyền lợi hợp pháp Bởi thực tế nay, am hiểu pháp luật ý thức tuân thủ pháp luật người dân tham gia giao kết hợp đồng tặng cho QSDĐ hạn chế ngun nhân dẫn đến tranh chấp tình nêu Thứ tư, cơng tác xét xử Tồ án Tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ loại tranh chấp phức tạp quan hệ mật thiết chủ thể nên trình xét xử khơng tránh khỏi sai sót áp dụng pháp luật Dẫn đến tình trạng án tồn đọng, thiếu tính thuyết phục tin tưởng phận nhỏ người dân 60 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong trình áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ, có vấn đề mà Tòa án chưa thống nhất, gặp phải nhiều vướng mắc Nhằm tạo môi trường pháp lý lành mạnh, giúp cho việc áp dụng pháp luật dễ dàng, hệ thống pháp luật hệ thống văn quy phạm pháp luật cần phải hoàn thiện Từ sở lý luận chương 1, phân tích, đánh giá pháp luật hành chương thực tiễn áp dụng pháp luật phần 3.1, tác giả mạnh dạn đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ sau: Một : Bổ sung quyền bên tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 726 BLDS năm 2005) Trong hợp đồng, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên kia, vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ đôi với nghĩa vụ bên tặng cho, pháp luật quy định quyền bên tặng cho Điều 726 BLDS Tuy nhiên, thấy pháp luật quy định bên tặng cho có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan tới QSDĐ lại không quy định cho bên tặng cho quyền tương ứng: quyền yêu cầu giao giấy tờ liên quan tới QSDĐ Đây nguyên nhân dẫn tới nhiều tranh chấp, khiếu kiện Theo tác giả cần bổ sung thêm quyền “Yêu cầu bên tặng cho giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ” cho bên tặng cho QSDĐ để làm thủ tục đăng ký QSDĐ quyền “Từ chối nhận QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ” Hai là: Sửa đổi, bổ sung Điều 184 Nghị định 181 năm 2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất Đai Theo quy định Điều 184 Nghị định 181 năm 2004 kể từ ngày 01/01/2007 trở đi, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ có quyền tặng cho QSDĐ Trên thực tế, quy định hạn chế quyền người sử dụng đất từ sau ngày 01/01/2007 đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa hoàn tất 61 phạm vi nước Chính cần điều chỉnh Điều 184 Nghị định 181 năm 2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều 106 LĐĐ năm 2003 sau: “Điều 106 Có loại giấy tờ quy định Khoản 1, Khoản Khoản Điều 50 LĐĐ năm 2003” Ba là: Hoàn thiện quy định hợp đồng tặng cho có điều kiện Khoản Điều 106 LĐĐ năm 2003 Điều 470 gián tiếp quy định hợp đồng tặng cho có điều kiện Tuy nhiên, tặng cho QSDĐ hợp đồng đặc thù nên việc pháp luật chưa quy định cụ thể làm thực tiễn xảy nhiều tranh chấp Điển hình như: người tặng cho thực xong nghĩa vụ mà người tặng cho không giao QSDĐ, việc đòi lại QSDĐ mà khơng tính đến việc người tặng cho có lỗi hay khơng việc khơng thực nghĩa vụ… Do cần bổ sung quy định rõ ràng chặt chẽ hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện sau: “Các trường hợp người tặng cho QSDĐ thực xong nghĩa vụ cam kết với người tặng cho người tặng cho phải giao đất cho người tặng cho Nếu người tặng cho vi phạm phải toán nghĩa vụ mà bên tặng cho thực Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng cho mà bên tặng cho QSDĐ có lỗi cố ý khơng thực bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất tặng cho yêu cầu bồi thường thiệt hại có Nếu điều kiện khách quan mà bên tặng cho quyền sử dụng đất thực nghĩa vụ bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất phải toán giá trị mà bên tặng cho đầu tư đất” Pháp luật quy định điều kiện hợp đồng tặng cho “không trái pháp luật, đạo đức xã hội” mà không nêu cụ thể điều kiện gì? Ngồi ra, mặt lý luận hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện hợp đồng khơng có đền bù, thể chỗ nghĩa vụ mà người tặng cho yêu cầu người tặng cho thực nhu cầu vật chất hay tình cảm sống mà 62 khơng tính toán đến giá trị tương ứng với tài sản tặng cho Những điều kiện mà bên tặng cho đưa phải khơng nhằm mục đích đem lại lợi ích cho thân mà lợi ích người thứ ba Nếu điều kiện mà đem lại lợi ích cho người tặng cho lúc hợp đồng tặng cho lại trở có tính đền bù làm triệt tiêu tính đặc trưng tên gọi hợp đồng Vì vậy, theo tác giả pháp luật cần quy định điều kiện hợp đồng tặng cho sau: “Không nhằm mục đích đem lại lợi ích cho bên tặng cho, không trái pháp luật, đạo đức xã hội” Bốn là: Về chủ thể tổ chức nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định điểm c Khoản Điều 99 Nghị định 181 thi hành LĐĐ quy định tổ chức nhận tặng cho QSDĐ, song Nghị định khơng quy định rõ tổ chức Do để chặt chẽ rõ ràng cần phải quy định sau: “Tổ chức có nhu cầu, khả điều kiện sử dụng đất nhận tặng cho QSDĐ” Năm là: Sửa đổi Điều 722 BLDS năm 2005 Điều 722 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà khơng u cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai” Có thể thấy, khái niệm thể đầy đủ đặc điểm hợp đồng tặng cho QSDĐ Tuy nhiên, theo quan điểm tác giả khái niệm ngắn gọn khơng có cụm từ “còn bên tặng cho đồng ý nhận”, theo tác giả bên tặng cho đồng ý nhận có việc xây dựng hợp đồng Việc bên tặng cho thể ý chí muốn tặng cho bên tặng cho đồng ý nhận đề nghị giao kết chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng Trên sở kế thừa phát triển khái niệm nêu trên, luận văn kiến nghị sửa đổi khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ sau: 63 “Hợp đồng tặng cho QSDĐ thỏa thuận bên việc bên phải giao quyền khai thác thuộc tính đất thuộc quyền sử dụng cho bên mà khơng u cầu đền bù theo quy định pháp luật” Để việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ hiệu quả, pháp luật, đảm bảo cho quyền lợi chủ thể liên quan bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật cần nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng, xây dựng đội ngũ cán bộ, Thẩm phán nhằm đáp ứng đòi hỏi nhiệm vụ xét xử tình hình Hoạt động xét xử lĩnh vực áp dụng pháp luật phức tạp, yêu cầu đặt trình giải vụ án, Thẩm phán không áp dụng đắn pháp luật mà áp dụng pháp luật cách sáng tạo Do vậy, trình độ chun mơn, nghiệp vụ phải chắc, đạo đức nghề nghiệp sáng, lĩnh trị vững vàng Để xây dựng đội ngũ cán bộ, Thẩm phán chất lượng cao, Tòa án cần thơng qua chế thi tuyển, bổ nhiệm, đào tạo chế độ đãi ngộ phù hợp Tòa án mở rộng nguồn tuyển chọn Thẩm phán, đối tượng tuyển chọn để bổ nhiệm Thẩm phán khơng từ đội ngũ cán Tòa mà từ đội ngũ chức danh tư pháp khác Điều tra viên, Kiểm sát viên… Thực chế thi tuyển để chọn Thẩm phán Đây hình thức mà sở kết thi tuyển lựa chọn nhiều Thẩm phán có trình độ chun mơn cao Cần có chế độ, sách đãi ngộ phù hợp để thu hút nhiều người có trình độ chun mơn cao, tận tâm cơng tác Ngồi ra, cần mở thêm nhiều lớp tập huấn để đào tạo, bồi dưỡng cho cán ngành, làm cho họ nâng cao trình độ chun mơn có chất đạo đức tốt Tòa án thường xuyên tổ chức buổi họp để trao đổi kinh nghiệm giải vụ án Thẩm phán để từ rút học nhằm khắc phục vướng mắc gặp phải q trình áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh, nâng cao, chất lượng công tác tuyên truyền, phổ biến, giải thích pháp luật tăng cường kiểm tra, giám sát quan, nhân dân hoạt động xét xử Tòa án 64 KẾT LUẬN Đất đai ngày có vị trí quan trọng đời sống người dân, vậy, việc phân tích, luận giải để có nhận thức lý luận khái niệm, đặc điểm, vai trò hợp đồng tặng cho QSDĐ sở để xây dựng quy định hợp đồng vô cần thiết cho việc đánh giá thực trạng quy định pháp luật DS hành hợp đồng tặng cho QSDĐ thực trạng thực quy định Pháp luật dân hành quy định đầy đủ chi tiết hợp đồng tặng cho QSDĐ Các quy định sở pháp lý cho tòa án xác định giá trị pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ, bảo đảm thực quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất Đồng thời, sở để người sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ Tuy nhiên, xuất phát từ nhận thức lý luận hợp đồng tặng cho QSDĐ cho thấy số quy định pháp luật hành hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa đầy đủ, chi tiết; nhiều quy định chung chung, dẫn đến nhiều cách hiểu áp dụng khác Bên cạnh số quy định khác lại mâu thuẫn với gây khó khăn cho q trình áp dụng Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ TAND thời gian qua cho thấy vi phạm nghiêm trọng, đồng thời người sử dụng đất thực không đúng, không đầy đủ quyền nghĩa vụ Nguyên nhân vi phạm phần quy định pháp luật chưa rõ ràng, chưa đầy đủ; phần thiếu hiểu biết pháp luật người sử dụng đất yếu mặt chuyên môn nghiệp vụ, thiếu tinh thần trách nhiệm phận thẩm phán, cán tòa án Hồn thiện quy định pháp luật DS hợp đồng tặng cho QSDĐ sở để người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ mình; đồng thời sở để tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho họ Bên cạnh việc hồn thiện pháp luật việc nâng cao trình độ tinh thần trách nhiệm thẩm phán, cán 65 tòa án; tuyên truyền pháp luật rộng rãi giải pháp vô cần thiết Việc áp dụng đồng biện pháp đem lại hiệu cao việc hạn chế giải nhanh chóng tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ Qua nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng tặng cho QSDĐ, luận văn rõ quy định bất cập, chưa hợp lý, chưa bảo đảm tính khoa học luật thực định Trên sở đó, luận văn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án tiến sỹ luật học, Trường đại học Quốc gia Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật giản yếu Nam kỳ (1883), (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ tư pháp) Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung BLDS nước cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb thành phố Hồ Chí Minh Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10 thi hành Luật đất đai Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2004/NĐ-CP ngày 19-10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đỗ Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tòa án nhân dân (3), tr 23-30 Chủ tịch nước (1945), Sắc lệnh 90/SL ngày 10-10 cho phép tạm sử dụng số luật lệ ban hành Bắc – Trung – Nam 10.Chủ tịch nước (1950), Sắc lệnh 97/SL ngày 22-05 việc sửa đổi số quy lệ chế định luật dân 11.Chủ tịch nước (1952), Sắc lệnh 85/SL ngày 20-02 ban hành thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa ruộng đất 67 12.Ngô Huy Cương (2010), “Những bất cập quy định hợp đồng Bộ luật dân năm 2005 định hướng cải cách”, Tạp chí dân chủ Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr.104-117) 13.TS Nguyễn Văn Cường (2010), “Hướng sửa đổi quy định giao dịch dân Bộ luật dân Việt Nam năm 2005”, tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr.126-130 14.Dân luật Bắc kỳ (1931), (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ tư pháp) 15.Đỗ Văn Đại (2005), “Sự điều chỉnh nguy không thực hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (1), tr.21-24 16.Đỗ Văn Đại (2009), “Thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân (2), tr 9-15 17.Đỗ Văn Đại (2010), “Điều kiện chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng bên không thực hợp đồng”, tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr.131-139 18.TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh 19.Hệ thống hóa luật lệ cần thiết cho việc xét xử dân 1945-1982 (1984), Nxb Pháp lý 20.Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (1946), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21.Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (1959), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22.Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (1980), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23.Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (1992), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24.TS Bùi Đăng Hiếu (2001), “Giao dịch dân vô hiệu tương đối giao dịch dân vơ hiệu tuyệt đối”, Tạp chí Luật học (10), tr.15-21 68 25.Thạc sỹ Nguyễn Văn Hiến, “ Những vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ” năm 2006 26.Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (1931-1939), (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ tư pháp) 27.Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh (2009), Giáo trình Triết học Mác-Lênin, Tập I,II, Nxb Lao Động-Xã hội, Hà Nội 28.Học viện Tư Pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 29.Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NĐ-HĐTP ngày 16-04-2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 30.Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NĐ-HĐTP ngày 10-08-2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 31.Ths Trần Quang Huy (2008), “Sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12), tr.14-20 32.Luật Công chứng (2007) 33.Luật Đất đai (1987) 34.Luật Đất đai (1993) 35.Luật Đất đai (2003) 36.Luật Hơn nhân Gia đình (1986) 37.Luật Hơn nhân Gia đình (2000) 38.Luật Nhà (2005) 39.Võ Đình Nho (2010), “Một số vấn đề quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất”, tạp chí Dân chủ Pháp luật (chuyên đề sửa đổi bổ sung Bộ Luật Dân sự, tr 167- 175 40.Pháp lệnh hợp đồng dân (1991) 69 41.TS Dương Anh Sơn (2008), “Về chất pháp lý hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10), tr 50-55 42.Nguyễn Văn Thành-Vũ Trinh, Trần Hựu (1994), Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long), Nxb Văn Hóa Thơng tin, Hà Nội 43.Nguyễn Quang Thắng (2002), Lược khảo Hoàng Việt Luật lệ, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội 44.Tòa án nhân dân tối cao (1959), Chỉ thị số 772/CT-TATC việc đình áp dụng luật lệ đế quốc, phong kiến 45.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo tổng kết cơng tác ngành tòa án năm 2008 46.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo tổng kết công tác ngành tòa án năm 2009 47.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo tổng kết công tác ngành tòa án năm 2010 48.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo tổng kết công tác ngành tòa án năm 2011 49.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định Giám đốc thẩm dân sự, Hà Nội 50.Tòa án nhân dân tối cao (2009), Quyết định Giám đốc thẩm dân sự, Hà Nội 51.Tòa án nhân dân tối cao (2010), Quyết định Giám đốc thẩm dân sự, Hà Nội 52.Tòa án nhân dân tối cao (2011), Quyết định Giám đốc thẩm dân sự, Hà Nội 53.Trường đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển Luật học, Nxb công an nhân dân, Hà Nội 54.Trường đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật Hơn nhân Gia đình, Nxb Tư pháp, Hà Nội 55.Trường đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 56.Trường đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật Dân Việt Nam Tập I,II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 70 57.TS Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Đăng ký bất động sản vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học (8), tr.41- 47 58.Từ điển Luật học (1999), Nxb từ điển Bách khoa, Hà Nội 59.Từ điển Tiếng Việt, (Văn Tân 1967), Nxb Khoa học xã hội 60.Viện đại học mở Hà Nội, khoa luật (2002), Giáo trình luật Dân tập I,II, Nxb Công an nhân dân 61.Viện ngôn ngữ học (1998), Từ điển Tiếng Việt (Hoàng phê chủ biên), Nxb Đà nẵng, Đà Nẵng 62.Viện ngôn ngữ học (1998), Từ điển Tiếng Việt (Như Ý chủ biên), Nxb Giáo dục, Hà Nội 63.Viện sử học Việt Nam (1991), Bộ quốc triều hình luật (Luật hình triều Lê), Nxb Pháp lý, Hà Nội ... khác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác Thứ nhất: Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với hợp đồng. .. lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số kiến nghị 6 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1... quyền sử dụng đất vô hiệu 38 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất