Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

Qua bài viết này tác giả đề cập đến các vấn đề: Thực tế việc tặng cho QSDĐ có thể phân chia thành hai loại là tặng cho QSDĐ mà trên đất không có tài sản gắn liền với QSDĐ và tặng cho QS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN THỊ MINH

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VẰ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Dân sự

Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Minh Huệ

HÀ NỘI - 2012

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện một cách trung thực, không sử dụng bất hợp pháp công trình của bất cứ tác giả nào

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 6

1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 11

1.3 Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác 13

1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 14

1.5 Sơ lược quá trình hình thành các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 16

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21

2.1.1 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .21

2.1.2 Các loại chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 25

2.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 27

2.3 Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 31

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 33

2.4.1 Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất 33

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho 35

2.5 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện 36

2.5.1 Điều kiện tặng cho 36

2.5.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện 37

2.5.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện và hậu quả pháp lý 37

2.6 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu 38

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 44 3.1.1 Một số vướng mắc tồn tại 44 3.1.2 Nguyên nhân 59 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 60

KẾT LUẬN 64

CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BLDS : Bộ luật Dân sự

LĐĐ : Luật Đất đai

UBND : Ủy ban nhân dân

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hợp đồng tặng cho QSDĐ là một trong những hợp đồng phổ biến nhằm dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác, đáp ứng những nhu cầu bức thiết trong sinh hoạt, trong sản xuất, kinh doanh của con người Hợp đồng tặng cho QSDĐ ra đời là một trong những cách thức để mỗi người có thể xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt đối với QSDĐ của mình Hợp đồng này là một trong những giao dịch dân sự quan trọng, với đối tượng của hợp đồng là QSDĐ – một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên phải tuân thủ những quy định chặt chẽ của pháp luật, việc cho phép tặng cho QSDĐ này có ý nghĩa rất lớn trong đời sống của nhân dân

Từ tầm quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng tặng cho QSDĐ, BLDS năm

2005 đã quy định tương đối hoàn thiện về việc xác lập, và thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tạo nên sự ổn định trong việc tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, quan hệ giữa các thành viên trong gia đình có những diễn biến phức tạp đặc biệt là quan hệ hôn nhân liên quan đến tài sản

là QSDĐ đã làm cho việc tặng cho QSDĐ ở ngày càng trở nên phổ biến, các quan hệ về tặng cho QSDĐ chiếm một số lượng đáng kể trong quan hệ dân sự Việc tặng cho QSDĐ diễn ra tương đối đa dạng, phong phú nên có nhiều vấn đề phức tạp của hợp đồng này phát sinh theo Trong quan hệ tặng cho QSDĐ vấn đề vi phạm chủ yếu là do ý thức và nhận thức pháp luật của các chủ thể khi ký kết và thực hiện hợp đồng Sự vi phạm của các bên về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng diễn ra thường xuyên, kéo theo đó là các tranh chấp giữa các chủ thể ngày càng tăng, nhiều tranh chấp được giải quyết bằng rất nhiều bản án, quyết định nhưng vẫn bị kháng nghị để giải quyết lại từ đầu tốn nhiều thời gian, công sức

Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, là do một số các qui định của pháp luật, liên quan đến hợp đồng tặng cho nói chung và tặng cho QSDĐ nói

riêng, mới chỉ dừng lại ở tính nguyên tắc chung, chưa chi tiết, chưa cụ thể, chưa theo kịp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong điều kiện nền kinh tế thị trường Hơn nữa, những quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng này chưa thống nhất, thiếu văn bản hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau khi giải quyết, làm cho công tác giải quyết của Tòa án chưa có được kết quả thống nhất

Vì vậy, việc nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn của hợp đồng tặng cho QSDĐ một cách có hệ thống và toàn diện, không chỉ góp phần tìm ra những nguyên nhân vi phạm các điều kiện tặng cho QSDĐ, mà còn tìm ra những cách thức giải quyết các tranh chấp về vấn đề này một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn

thiện quy định về tặng cho QSDĐ Với lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn là bảo

đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu

Qua đó tác giả cũng nghiên cứu thực trạng, đánh giá hiệu quả điều chỉnh của các quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ để

từ đó chỉ rõ các nguyên nhân của những bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ

3 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu hợp đồng tặng cho tài sản được khá nhiều các nhà nghiên cứu khoa học quan tâm trong các thời kỳ và dưới nhiều quan điểm khác nhau, nhưng việc

nghiên cứu về hợp đồng tặng cho QSDĐ vẫn còn khá khiêm tốn so với những gì đang diễn ra trên thực tế, cũng như những quy định chưa cụ thể chi tiết, cho việc thực thi và áp dụng pháp luật vào giải quyết những tranh chấp, phát sinh từ quá trình thực hiện hợp đồng này Chủ yếu tìm hiểu nội dung về vấn đề này qua các giáo trình Luật Dân sự, LĐĐ của Trường Đại Học Luật Hà Nội Giáo trình của trường Đại học Quốc gia khoa Luật và

ấn phẩm của Bộ Tư Pháp như cuốn: Bình luận về BLDS của tác giả Hoàng Thế Liên và một số bài viết của các tác giả đăng trên các tạp chí chuyên ngành và các tập san nghiệp

vụ khác về tặng cho QSDĐ như:

- Tác giả Tưởng Duy Lượng với bài viết “Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng - Một số kiến nghị và hướng giải quyết” Qua bài viết này tác giả đề cập

đến các vấn đề: Nêu ra một số vụ án cụ thể về việc khó xác định cha mẹ đã tặng cho hay chưa tặng cho con bất động sản khi con ra ở riêng; từ đó tác giả đưa ra căn cứ khi cha mẹ tặng cho con bất động sản mà người con đã ở ổn định và tạo lập thêm các tài sản trên bất động sản đó thì coi như cha mẹ đã tặng cho con

- Tác giả Đỗ Văn Chỉnh với bài viết “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại” [8] Qua bài viết này tác giả đề cập đến các vấn đề: Thực tế việc tặng cho QSDĐ có

thể phân chia thành hai loại là tặng cho QSDĐ mà trên đất không có tài sản gắn liền với QSDĐ và tặng cho QSDĐ mà có tài sản có giá trị gắn liền với QSDĐ, việc tặng cho QSDĐ đối với mỗi trường hợp lại có những điều kiện khác nhau, từ đó tác giả đưa ra một số giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ như: Trong trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ mà người tặng cho không có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng

có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 của LĐĐ năm 2003, mà nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận QSDĐ tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó và cần có văn bản pháp luật hướng dẫn về xác định như thế nào là thực hiện nghĩa vụ với người tặng cho

- Tác giả Dương Anh Sơn với bài viết “ Về bản chất pháp lí của hợp đồng tặng cho tài sản” [41] Qua bài viết này tác giả đề cập đến vấn đề:

Theo quy định tại Điều 456, 466, 467 BLDS năm 2005 thì hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế vì nó phát sinh hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản, song Luật không nói rõ “nhận tài sản” là nhận về mặt pháp lí hay thực tế, nhưng mà theo quy định của LĐĐ năm 2003 thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký là hợp đồng ưng thuận, từ đó tác giả lý giải hợp đồng tặng cho có thể là hợp đồng thực tế, có thể là hợp đồng ưng thuận

4 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn triển khai nghiên cứu về những vấn đề sau đây:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn việc thực hiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng tặng cho QSDĐ

5 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu của luận văn là triết học Mác- Lênin Trong quá trình nghiên cứu tác giả dựa trên phép biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, hệ thống hóa để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho QSDĐ để thấy được các mặt tích cực và hạn chế của pháp luật quy định về vấn đề này, từ đó kiến nghị các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay

6 Những điểm mới của Luận văn

Luận văn là công trình được tác giả phân tích một cách khá cụ thể một số quy định

về hợp đồng tặng cho QSDĐ Với đề tài này, Luận văn đã nêu được một số những điểm mới sau đây:

- Phân tích và làm rõ sự cần thiết phải hoàn thiện một số các quy định của pháp luật

về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Xây dựng và đưa ra một số những quan điểm về khái niệm, bản chất, đặc điểm về hợp đồng tặng cho QSDĐ Từ đó đưa ra một số nhận thức các quy định của pháp luật

về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Phân tích một số nội dụng quy định về pháp luật thực định, làm rõ những điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa đảm bảo tính khoa học của luật thực định khi điều chỉnh quan

hệ tặng cho QSDĐ; từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ được quy định trong LĐĐ 2003, BLDS 2005 cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay

- Tìm hiểu một số các điểm hạn chế, các điểm chưa phù hợp của pháp luật thông qua thực tiễn xét xử những tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ đó đề xuất một số những giải pháp định hướng giải quyết tranh chấp

7 Nội dung của luận văn

Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo luận văn bao

gồm các nội dung sau:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 2: Các vấn đề pháp lý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

và một số kiến nghị

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 19 của Hiến Pháp năm 1980 thì: Đất đai, rừng núi, sông

hồ, hầm mỏ, tài nguyên, thiên nhiên trong lòng đất, vùng biển, thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân Điều 17 và điều 18 Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi và bổ sung vào ngày 25/12/2001) cũng khẳng định: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời…

đều thuộc sở hữu toàn dân; các chủ thể khác chỉ có QSDĐ, tức là chỉ “có quyền khai thác các thuộc tính của đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [55, tr 92] QSDĐ là quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền

và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự

Khoa học Luật Quốc tế quan niệm, quốc gia là thực thể được hình thành trên cơ

sở có lãnh thổ, có dân cư và quyền lực nhà nước với thuộc tính chính trị - pháp lý bao trùm là chủ quyền quốc gia Đất đai là bộ phận quan trọng nhất cấu thành lãnh thổ quốc gia cùng với vùng trời, vùng biển và hải đảo Chủ quyền lãnh thổ là một trong những thuộc tính quan trọng nhất của nhà nước Bởi vậy, đất đai nói chung không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Mỗi quốc gia đều có chủ quyền trên lãnh thổ của mình và bởi vậy quy chế về đất đai của các quốc gia khác nhau Trải qua những chính sách về đất đai dựa trên những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của đất nước ở từng thời kỳ khác nhau mà chính sách của nhà nước cũng phải thay đổi

để phù hợp với các điều kiện nhất định

Trước Hiến pháp năm 1980, pháp luật ghi nhận cho công dân có quyền sở hữu đất đai Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước thống nhất quản lý Hiến pháp năm 1980 còn qui định: Nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức Từ sau Hiến pháp

năm 1992 và LĐĐ năm 1993, thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý nhưng Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài và có năm quyền của người sử dụng đất, trong đó chưa quy định về quyền được tặng cho QSDĐ

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các qui định của pháp luật làm cơ

sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân LĐĐ năm 1993 và BLDS năm 1995 trước đây đã quy định những căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình: Được Nhà nước giao đất; được Nhà nước cho thuê đất; được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với những quy định của BLDS và pháp luật đất

đai Theo quy định này thì người “có đất” chỉ được công nhận là hợp pháp khi “đất đó” có được từ các căn cứ trên

Những quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai quy định

về căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trên đây đã tạo cơ sở pháp lý cho

“người có đất” thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền

được để lại thừa kế QSDĐ Tuy nhiên, với thực tế sôi động của thị trường bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến thì những qui định của BLDS năm 1995 cũng như LĐĐ năm 1993 và các văn bản pháp luật khác về căn cứ xác lập QSDĐ là còn thiếu khuyết, chưa dự liệu được một cách xác thực với những quan hệ về đất đai đã diễn

ra trên thực tế

LĐĐ năm 2003 ra đời cùng với các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ đã quy định thêm một số căn cứ xác lập QSDĐ mà trên thực tế đã diễn ra làm phát sinh QSDĐ Cụ thể hóa những căn cứ mà các văn bản pháp luật trước đây dự liệu, LĐĐ năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng như BLDS năm 2005 đều tiếp tục quy định những căn cứ đó

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng

đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Về bản chất chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất QSDĐ là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử

dụng đất “QSDĐ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất, thông qua việc được độc lập quyền giao đất cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất việc thực hiện thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất”[35] Theo đó, QSDĐ là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội QSDĐ là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân

LĐĐ năm 1993, LĐĐ 2003, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đều khẳng định người sử dụng đất có QSDĐ Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với QSDĐ bởi có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ lại không trọn vẹn, đầy đủ Vì thứ nhất là người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Thứ hai là không phải người nào

cứ có QSDĐ hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất LĐĐ 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn chủ hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113 LĐĐ năm 2003) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003) Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền chuyển QSDĐ

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSDĐ lại là quyền phụ thuộc Sự phụ thuộc này thể hiện ở chỗ: người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất)

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bởi vậy, người có QSDĐ không có toàn bộ các quyền năng như quyền sử dụng tài sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có, như không có các quyền mua bán, tiêu hủy tài sản… Mà được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thừa kế, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi theo quy định của LĐĐ

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối của quy luật giá trị phần lớn các giao dịch dân sự đều thực hiện theo nguyên tắc trao đổi ngang giá Con người thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, sinh hoạt, tiêu dùng Tuy nhiên, có những trường hợp việc chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác lại không có tính đền bù ngang giá Bởi lẽ con người còn

sử dụng hợp đồng như một phương tiện để giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhau, một trong các trường hợp thực tế đó chính là hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho là một loại hợp đồng dân sự, do đó nó có nét đặc trưng của hợp đồng dân sự, để đưa ra khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ trước hết cần

xuất phát từ khái niệm hợp đồng dân sự “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [3, Điều

388] Đồng thời cần xem xét khái niệm tặng cho tài sản dưới nhiều góc độ khác

nhau như: “Tặng cho là để tỏ lòng quý mến” [59, tr.895]; hay “Tặng cho là trao cho

để khen ngợi, khuyến khích để tỏ lòng quý mến” [61, tr.863]; hoặc “Tặng cho là chuyển hẳn cho người khác dùng cái của mình mà không nhận lại cái gì” [62,

tr.562] Như vậy việc tặng cho dựa trên yếu tố tình cảm, động viên, khuyến khích giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Để tặng cho được xác lập, lời đề nghị của người tặng cho không đủ mà cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho, như vậy tặng cho là một hợp đồng

Như vậy có thể nói hợp đồng tặng cho tài sản là một quan hệ tặng cho được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hàng ngày, còn pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản là sự quy định của Nhà nước đối với các bên trong việc thỏa thuận về tặng cho tài sản Sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng tặng cho và quy định của pháp luật có mối quan hệ mật thiết với nhau, nếu các bên thỏa thuận tặng cho nhau tài sản theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận sự thỏa thuận

đó và hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ Trường hợp các bên có những thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ không được công nhận, hợp đồng tặng cho này có thể bị vô hiệu và không có giá trị tại thời điểm ký kết Quyền tài sản là một loại tài sản, nên có thể khẳng định, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản

Điều 722 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không

yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này

và pháp luật về đất đai”

Có thể thấy, khái niệm trên đã thể hiện được khá đầy đủ đặc điểm của hợp đồng tặng cho QSDĐ Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả thì khái niệm trên sẽ ngắn

gọn hơn nếu như không có cụm từ “còn bên được tặng cho đồng ý nhận”, vì theo tác

giả chỉ khi bên được tặng cho đồng ý nhận thì mới có việc xây dựng hợp đồng Việc bên tặng cho thể hiện ý chí muốn tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận chính

Dưới phương diện khách quan, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hệ thống các quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp

đồng tặng cho QSDĐ

1.2 Đặc điểm pháp lý của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là một hợp đồng tặng cho tài sản nên nó có các đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng này Sau đây chúng ta sẽ cùng nhau đi tìm hiểu đặc điểm của hợp đồng tặng cho QSDĐ

Một là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế

Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này; có quan điểm cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng thực tế [25, tr.10], có quan điểm cho rằng đây vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng ưng thuận [1, Tr.47]

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho QSDĐ nói riêng, mọi thỏa thuận về việc tặng cho chỉ

có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản

Tính thực tế trong hợp đồng tặng cho tài sản được thể hiện: Dù hai bên đã có sự thỏa thuận cụ thể về đối tượng (số lượng, chất lượng của tiền hoặc là hiện vật), về điều kiện, về thời hạn giao tài sản tặng cho, về địa điểm, phương thức nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tài sản cho bên được tặng cho thì hợp đồng tặng cho tài sản coi như chưa có hiệu lực Điều đó có nghĩa là các bên trong hợp đồng không có quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng Bên được tặng cho không có quyền yêu cầu bên tặng cho phải giao tài sản mà bên tặng cho đã hứa sẽ trao cho bên được tặng cho

Tính thực tế của hợp đồng tặng cho còn thể hiện ở chỗ, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho phụ thuộc vào đối tượng được tặng cho là loại tài sản gì Nếu đối tượng tặng cho là tài sản phải đăng ký thì việc tặng cho có hiệu lực khi việc đăng ký hoàn tất Nếu đối tượng tặng cho là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc tặng cho có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ là một quyền tài sản gắn liền với bất động sản là đất đai Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, QSDĐ là một tài sản phải đăng ký quyền sở hữu – chính vì vậy mà ngay cả khi hai bên đã lập văn bản tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật, bên được tặng cho đã khai thác sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì việc tặng cho này chưa

có hiệu lực pháp luật và bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại QSDĐ đã giao

Hai là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng không đền bù

Tiền đề hình thành nên hợp đồng tặng cho QSDĐ là mối quan hệ tình cảm giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho, mang tính giúp đỡ, hỗ trợ lẫn nhau Trên cơ sở

đó, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng để giúp đỡ nhau thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất Chính vì vậy mà bên tặng cho giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào

Riêng đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện, tính chất không có đền bù thể hiện ở chỗ những nghĩa vụ mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho thực

hiện vì những nhu cầu vật chất hay tình cảm trong cuộc sống mà không tính toán đến giá trị tương ứng với tài sản tặng cho Những điều kiện mà bên tặng cho đưa ra phải không nhằm mục đích đem lại cho chính bản thân mình mà có thể chỉ vì lợi ích của người thứ ba Nếu ra điều kiện mà đem lại lợi ích cho chính người tặng cho thì lúc này hợp đồng tặng cho lại trở về có tính đền bù và vì vậy sẽ làm triệt tiêu tính đặc trưng như tên gọi của hợp đồng

Ba là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ

Về vấn đề này hiện nay cũng có nhiều quan điểm khác nhau Giáo trình luật dân

sự của trường đại học Luật Hà Nội năm 2009 cho rằng hợp đồng tặng cho nói chung trong đó có hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ [56, tr.156]; còn TS Nguyễn Hải An thì cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ có thể là hợp đồng đơn vụ,

có thể là hợp đồng song vụ [1, tr.49]

Theo tác giả, quan điểm hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ là hợp lý Nếu cho rằng đây là hợp đồng song vụ tức là cả bên tặng cho và bên được tặng cho đều có nghĩa vụ tương ứng với nhau Nhưng như trên đã phân tích, trong hợp đồng tặng cho QSDĐ, bên được tặng cho không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào theo yêu cầu của bên tặng cho Chỉ bên tặng cho có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên được tặng cho, còn việc các bên thực hiện các thủ tục sang tên trong quá trình chuyển giao tài sản là thực hiện nghĩa vụ trước nhà nước để đảm bảo yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai chứ không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau

1.3 Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và một số loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác

Thứ nhất: Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì các bên ký kết hợp đồng đều xác định giá trị tài sản mua bán, phương án trao tài sản, trả tiền… nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng có đền bù Còn hợp đồng tặng cho QSDĐ là người tặng cho chuyển giao quyền sở hữu QSDĐ cho người khác mà không yêu cầu đền bù giá

trị tài sản Vì vậy yếu tố không đền bù còn là dấu hiệu căn bản để phân biệt giữa hợp đồng tặng cho QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ hai: Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê, mượn quyền sử dụng đất

Để phân biệt hợp đồng tặng cho và hợp đồng thuê, mượn QSDĐ ngoài việc căn

cứ vào yếu tố không đền bù của hợp đồng tặng cho QSDĐ, còn phải căn cứ vào dấu

hiệu “Từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu” Vì bên cho thuê, cho mượn QSDĐ khi chuyển

giao QSDĐ đều yêu cầu bên thuê, bên mượn QSDĐ phải trả lại tài sản trong thời gian nhất định và phải giữ gìn và bảo quản tài sản Trong trường hợp không thỏa thuận trước thời gian trả lại QSDĐ thì bên cho thuê, bên cho mượn có thể yêu cầu trả bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước theo quy định của pháp luật

Thứ ba: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với thừa kế theo di chúc

Khác nhau giữa hợp đồng tặng cho QSDĐ và thừa kế QSDĐ theo di chúc là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, nếu bên được tặng cho không đồng ý nhận thì hợp đồng tặng cho không hình thành; còn thừa kế QSDĐ theo di chúc thì người để lại thừa kế quyền sở hữu QSDĐ của mình cho người khác mà không cần biết người được nhận tài sản có đồng ý hay không và thừa kế theo di chúc chỉ phát sinh hiệu lực khi người để lại thừa kế chết Ngoài ra, người lập di chúc có thể thay đổi ý kiến của mình tại bất kỳ thời điểm nào về người nhận QSDĐ, QSDĐ

để lại thừa kế…

1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Xuất phát từ cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau mà họ tặng cho nhau QSDĐ để khai thác và sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong các quan hệ hàng ngày Do đó hợp đồng tặng cho QSDĐ có ý nghĩa như sau:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bảo đảm quyền định đoạt của chủ sở hữu

Tặng cho QSDĐ là một trong những cách thức định đoạt tài sản của người “có đất” Pháp luật tôn trọng quyền định đoạt của người tặng cho là tôn trọng quyền tự

do ý chí của cá nhân, tôn trọng và bảo vệ quyền năng của một cá nhân đối với tài sản

là QSDĐ Các quyền của người tặng cho QSDĐ được qui định từ Điều 98 đến Điều

115 của Nghị định 181 Khi pháp luật đã thừa nhận quyền thì đồng thời bảo đảm cho

họ thực hiện quyền này đúng ý nguyện và ý nguyện đó được thể hiện thông qua hành vi tặng cho QSDĐ

- Là cơ sở để các cơ quan Nhà nước thực hiện các quy định về thuế liên quan đến quyền sử dụng đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất

mà giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình Một trong các hình thức mà Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đó là ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thực hiện trong qúa trình sử dụng đất Pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ là một trong các nội dung nằm trong các văn bản này

Vì đối tượng của hợp đồng tặng cho là QSDĐ, do vậy khi tặng cho QSDĐ thì phải tuân thủ pháp luật về đất đai, thường thì áp dụng quy định chuyển nhượng QSDĐ Nhưng việc tặng cho đất đai giữa các chủ thể có quan hệ huyết thống trong phạm vi ba đời, người tặng cho không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Như vậy không những việc tặng cho thỏa mãn được nhu cầu, ý nguyện của bên tặng cho

là mang lại lợi ích cho bên được tặng cho mà còn giảm bớt được những chi phí khác Nhưng bên cạnh việc mang lại lợi ích chính đáng cho các bên chủ thể tham gia hợp đồng tặng cho thực sự thì cũng cần lưu ý đối với một số các trường hợp lợi dụng ý nghĩa của hợp đồng tặng cho để nhằm trốn tránh pháp luật

- Là cơ sở để giải quyết tranh chấp

Xuất phát từ thực tiễn cho thấy, tặng cho QSDĐ diễn ra rất đa dạng bởi các quan hệ: tặng cho giữa cha mẹ cho con, tặng cho giữa anh em với nhau, tặng cho giữa

bác, cô, chú với cháu Đối tượng QSDĐ được tặng cho cũng rất phong phú: QSDĐ

ở, QSDĐ nông nghiệp, QSDĐ vườn Được Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau nhưng không tiến hành các thủ tục chuyển quyền, vẫn giao đất cho nhau sử dụng và chính trong quá trình đó đã phát sinh mâu thuẫn dẫn đến các tranh chấp về QSDĐ

Những biến động về kinh tế thị trường đã trực tiếp biến đất đai thành một loại hàng hóa đặc biệt và ngày càng có giá trị kinh tế cao chính vì vậy mà đây được xác định là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc phát sinh những vụ án đòi hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ, trong đó người tặng cho QSDĐ thì mong muốn được lấy lại QSDĐ còn người được tặng thì không muốn trả lại Một điều nữa là sự tranh chấp quyền sử dụng đó thường là do có sự bất hòa giữa người tặng cho và người được tặng cho mà chủ yếu qua thực tế cho thấy là do cách cư xử của người được tặng cho vì việc tặng cho QSDĐ thường diễn ra trong gia đình hoặc do người được tặng cho không thực hiện những điều kiện do người tặng cho nêu ra đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện

Khi phát sinh tranh chấp họ thường khởi kiện ra tòa án và Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, trong trường hợp hai bên đã ký hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho theo đúng quy định của pháp luật thì bên đươc tặng cho có QSDĐ vì hợp đồng tặng cho QSDĐ đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật thì QSDĐ chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ này Qua đó nhận thấy hợp đồng tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó để áp dụng vào thực tiễn xét xử

1.5 Sơ lược quá trình hình thành một số quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến nay

1.5.1 Một số quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ từ năm

tự do của dân tộc

Tiếp theo là sự ra đời của Sắc lệnh 97/SL về “Sửa đổi một số quy định về chế định trong dân luật” Điều 12 của Sắc lệnh quy định: “Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân Người

ta chỉ được hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu của mình một cách hợp pháp và không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân”

Điều này mang một ý nghĩa sâu sắc bởi nó vừa là căn cứ pháp lý để các quyền năng dân sự của các chủ thể được tôn trọng và bảo đảm thực hiện, vừa là điều kiện buộc các chủ thể chỉ được thực hiện các quyền năng dân sự đối với những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ một cách đúng pháp luật

Nhà nước Việt Nam ban hành Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/2/1952 quy định về thủ tục trước bạ đối với việc mua bán, tặng cho và đổi nhà cửa, ruộng đất Tại Điều 1

quy định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ,

rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế” [11] Việc mua bán, trao đổi, tặng

cho… nhà cửa đó phải được Ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã thị thực,

cụ thể tại Điều 3 của sắc lệnh quy định “Trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải được ủy ban hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán,tặng cho, nhận đổi ” [11] Như vậy với việc quy định tại Sắc lệnh số 85/SL

Nhà Nước đã đề cập tới chủ thể, đối tượng, hình thức… của văn tự mua bán, thừa

kế, tặng cho ruộng đất… Do đó Nhà Nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai

Ngày 4/2/1953 Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III Điều 31 Luật cải cách ruộng đất quy

định “ Người được chia ruộng đất có quyền sỏ hữu đối với ruộng đất đó…, người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho v.v… ruộng đất được chia”

Ngày 10/5/1959 với chỉ thị số 722, TANDTC đã đình chỉ việc áp dụng luật lệ của

đế quốc, phong kiến Từ đó các quan hệ pháp Luật dân sự chỉ thực hiện theo pháp luật của Nhà nước Việt Nam, đó là các quy định trong Luật cải cách ruộng đất năm

1953 và một số Sắc lệnh: Sắc lệnh 97/SL, Sắc lệnh 85/SL v.v…

Ngày 31/12/1959, Hiến pháp (1959) được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ

cộng hòa thông qua, tại Điều 14 của Hiến pháp ghi nhận: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất nông dân” [24,

Điều14] Bên cạnh đó ngày 03/06/2003 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 48/TTg về việc thực hiện nghiêm chỉnh pháp luật bảo đảm sở hữu về tư liệu sản xuất

ở nông thôn Thông tư này đã khẳng định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của nông dân đã có hợp pháp và những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo quy định của Luật cải cách ruộng đất”

Như vậy, trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước

ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất

đai Do đó, pháp luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thực hiện các quyền mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của mình

1.5.2 Một số quy định của pháp luật về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực pháp luật

Quốc hội khóa VI họp và thông qua Hiến pháp mới ngày 18/12/1980 Điều 19

Hiến pháp qui định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp… cùng các tài sản khác mà pháp luật qui định là của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” [22, Điều 19] Điều đó

cho thấy nội dung của Hiến pháp về cơ bản là xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý

Quyết định số 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và LĐĐ năm

1987 cùng qui định đất đai đó là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, trao đổi, tặng cho đất đai Bởi vậy mọi giao dịch về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật

Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 ra đời, nhà nước cho phép người sử dụng đất hợp đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng theo qui định của pháp luật nhưng chưa có văn bản nào qui định về quyền tặng cho QSDĐ

BLDS năm 1995 qui định cụ thể các hình thức chuyển QSDĐ từ Điều 690 đến Điều 744 Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, không giống các loại tài sản thông thường khác, QSDĐ mang tính đặc thù riêng và người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, riêng đối với tặng cho QSDĐ thì BLDS năm 1995 không qui định, chỉ qui định về hợp đồng tặng cho tài sản từ Điều 461 đến Điều 466, trong đó qui định về hợp đồng tặng cho tài

sản là: “Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [2, Điều 463] Điều

đó cho thấy trong suốt quá trình từ năm 1980 đến trước ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực thì pháp luật nước ta chưa có văn bản nào qui định về hợp đồng tặng cho QSDĐ

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trên cơ sở các quy định của LĐĐ năm 2003 về quyền tặng cho QSDĐ và các vấn đề liên quan, BLDS năm 2005 quy định khá cụ thể về hợp đồng tặng cho QSDĐ (Từ Điều 722 đến Điều 726) Pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ như sau:

2.1 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

2.1.1 Điều kiện của chủ thể

Trong một Nhà nước, một xã hội, sự tự do thực hiện các giao dịch dân sự được thừa nhận trong một mức độ nhất định Nhà nước không can thiệp sâu vào việc xác lập và thực hiện giao dịch dân sự của các chủ thể Tuy nhiên, để quản lý xã hội trong một thể thống nhất, bảo đảm sự hài hòa các lợi ích trong xã hội, Nhà nước đưa ra những chuẩn mực nhất định để bắt buộc các chủ thể phải tuân theo, các điều kiện này được gọi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều

122 BLDS 2005

Ngoài ra, ứng với mỗi giao dịch cụ thể, pháp luật còn xác định các điều kiện riêng biệt Là một giao dịch dân sự, hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng phải thỏa mãn các điều kiện chung và điều kiện riêng Một trong các điều kiện riêng đó là điều kiện

về chủ thể Theo pháp luật hiện hành, để tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ, các

chủ thể phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Một là: Điều kiện chung đối với các chủ thể

- Người tham gia hợp đồng tặng cho có năng lực hành vi dân sự (Điểm a Khoản

1 Điều 122 Bộ Luật Dân Sự năm 2005)

Người tham gia hợp đồng ở đây phải được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tất cả các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự

Đối với chủ thể là cá nhân: Bản chất của hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí của chủ thể tham gia hợp đồng Chỉ những người có nặng lực hành vi dân sự mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của mình để

họ có thể tự mình xác lập, thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, đồng thời tự chịu trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng đó

QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn vì vậy chủ thể tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ phải là người có năng lực hành vi đầy đủ Còn đối với những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng tặng cho QSDĐ do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện Riêng người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự có thể tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ nhưng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật

Quy định này đã hạn chế quyền tự định đoạt của chủ sử dụng đất Thực tiễn có trường hợp: Bố mẹ đi làm ở nước ngoài, muốn mua một căn nhà rồi làm thủ tục tặng cho QSDĐ cho con nhưng khi đó con mới chưa đủ 6 tuổi Tâm lý bố mẹ vẫn muốn yên tâm hơn khi cho con mình mang tên mà không muốn thông qua người giám hộ hoặc người đại diện Vấn đề ở Việt Nam hiện nay là không làm được thủ tục công chứng Đây là một trong các vấn đề mà pháp luật cần hoàn thiện

Đối với các chủ thể khác: Pháp nhân, tổ chức không phải pháp nhân, hộ gia đình,

tổ hợp tác Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của các chủ thể này phát sinh đồng thời khi các chủ thể này được thành lập Là chủ thể pháp lý, các chủ thể này tham gia giao dịch thông qua người đại diện của họ (đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền) Người đại diện của pháp nhân, tổ chức, hộ gia đình, tổ hợp tác thực hiện các giao dịch dân sự làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của pháp nhân, tổ chức, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được Điều lệ hoặc pháp luật quy định

- Người tham gia hợp đồng tặng cho hoàn tự nguyện (Điểm c Khoản 1 Điều 122 BLDS)

Đây là một trong bốn điều kiện để hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực pháp luật Trong hợp đồng tặng cho QSDĐ các chủ thể phải hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được ép buộc, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa bên nào Điều đó có nghĩa là các

chủ thể được tự do lựa chọn tham gia hay không tham gia vào giao dịch mà không bị chi phối bởi bất kỳ một yếu tố chủ quan nào

- Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có quyền sử dụng đất

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Nhà nước chỉ cho phép những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất mới được phép sử dụng đất; nếu không có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất giao cho người khác, nhằm mục đích sử dụng quỹ đất có hiệu quả, bảo vệ lợi ích kinh tế của toàn dân Chính vì lẽ đó, chủ thể tặng cho QSDĐ phải là người sử dụng đất bao gồm các chủ thể được quy định tại Điều 9 LĐĐ 1993 Như vậy, chúng ta có thể khái quát thành khái niệm sau: Người sử dụng đất là các tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, cho phép nhận chuyển QSDĐ

Hai là: Điều kiện riêng:

- Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất

Chúng ta đều biết chỉ có chủ sở hữu (hoặc người đại diện của chủ sở hữu) mới có quyền định đoạt tài sản, vì vậy để có thể tặng cho người khác QSDĐ, chủ thể đó phải là chủ sở hữu QSDĐ, tức là người đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ (Hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật)

Tuy nhiên, pháp luật còn quy định một số các điều kiện khác hạn chế đối với chủ

sở hữu QSDĐ trong việc tặng cho QSDĐ tại Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 về thi hành LĐĐ

Ngoài ra, chủ sở hữu QSDĐ cũng không được tặng cho QSDĐ nếu đất đó không

đủ điều kiện và không được tặng cho QSDĐ cho người không đủ điều kiện để được nhận tặng cho QSDĐ

- Điều kiện đối với bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Cũng như chủ thể tặng cho QSDĐ, không phải chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể được tặng cho QSDĐ Theo quy định của pháp luật hiện hành, chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép hoặc không cấm mới được nhận tặng cho QSDĐ + Đối với chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước

Pháp luật không quy định điều kiện để các chủ thể này được nhận tặng cho QSDĐ mà chỉ quy định các trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho QSDĐ, đó là các trường hợp sau:

“1 …, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ

ở , đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.” [6, Điều 103]

+ Đối với chủ thể là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khác với nhóm chủ thể trên, đối với nhóm chủ thể này pháp luật lại quy định cụ thể các trường hợp được phép nhận tặng cho QSDĐ Như vậy, tổ chức và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có thể nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp pháp luật cho phép Đó là các trường hợp sau: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Tổ chức được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 110 và Khoản 6 Điều 113 của LĐĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định 181; Tổ chức không được nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho QSDĐ

2.1.2 Các loại chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Bên tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [35, Điều 110];

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có quyền tặng cho QSDĐ [35, Điều 111];

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [35, Điều 112];

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau: Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [35, Điều 112]

- Hộ gia đình, cá nhân

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều

121 của LĐĐ 2003 [35, Đ 113]

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định [35, Điều 114]

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [35, Điều 119]

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [35, Điều 120]

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam có quyền tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 121 LĐĐ

Thứ hai: Bên được tặng cho quyền sử dụng đất

+ Nhà nước, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của LĐĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản 6 Điều 113 của LĐĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của LĐĐ được nhận QSDĐ ở thông qua được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở

2.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định, đất đai là, một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho

tổ chức, cá nhân

Một trong ba quyền năng của chủ sử hữu tài sản là quyền sử dụng, đó là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, còn QSDĐ đai là một loại quyền không trọn vẹn Một trong các khía cạnh thể hiện tính không đầy đủ của QSDĐ là không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… QSDĐ (một trong số đó là quyền tặng cho QSDĐ)

2.2.1 Điều kiện đối với đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003, thì đất khi có các điều kiện sau thì chủ

sở hữu sẽ được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

Điều kiện thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất Khi có giấy chứng nhận QSDĐ thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp Chính vì vậy, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện

quyền của một chủ sử hữu, trong đó có quyền tặng cho QSDĐ Như vậy, theo quy định của pháp luật thì, QSDĐ muốn là đối tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ

Tuy nhiên, trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm

2003 thì cũng được tặng cho QSDĐ nhưng quyền này chỉ được thực hiện đến hết ngày 30/06/2007, kể từ ngày 01/07/2007 trở đi muốn tặng cho QSDĐ bắt buộc phải

có giấy chứng nhận QSDĐ

Điều kiện thứ hai: Đất không có tranh chấp

Sau khi giải quyết tranh chấp, chủ sở hữu QSDĐ có thể bị thay đổi Chính vì vậy

mà pháp luật quy định chỉ những thửa đất không có tranh chấp mới được phép tặng cho QSDĐ để bảo vệ quyền lợi của các bên và bảo đảm trật tự xã hội

Điều kiện thứ ba: Quyền sử dụng đất không để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc

bị kê biên bảo đảm thi hành án

Trong trường hợp QSDĐ đang trong thời hạn bảo đảm nghĩa vụ như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh mà các bên bên được tặng cho và bên nhận bảo đảm đồng ý thì QSDĐ đó được tặng cho nhưng tài sản tặng cho đó vẫn là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ thì QSDĐ này sẽ bị phát mại để thực hiện nghĩa vụ

Đây là một quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người thi hành án, đồng thời giúp cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án được tốt hơn Ngoài ra, nó còn

là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án

Điều kiện thứ tư: Đất đang trong thời hạn sử dụng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể sử dụng đất chỉ có QSDĐ trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó họ không còn là chủ thể sử dụng đất; tức là

họ không còn là chủ sở hữu QSDĐ, không có quyền tặng cho QSDĐ

Khoản 3 Điều 11 LĐĐ năm 2003 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”

2.2.2 Các loại đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

QSDĐ là đối tượng của hợp đồng tặng cho, QSDĐ có thể là QSDĐ nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; hay có thể là QSDĐ phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế

- Quyền sử dụng đất được tặng cho

Theo Điều 106 LĐĐ năm 2003 quy định:

“Người sử dụng đất được… tặng cho QSDĐ;… theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản

1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 luật này”

Như vậy có thể thấy, quyền sử dụng đất được tặng cho bao gồm:

- QSDĐ mà Nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước [35, Khoản 2 Điều 110]

- QSDĐ tổ chức nhận chuyển nhượng mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng

đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước [35, Khoản 2 Điều 112]

- QSDĐ mà tổ chức chuyển mục đích từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất

có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất [35, Khoản 3 Điều 112]

- QSDĐ của Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê [35, Khoản

6 Điều 113]

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã

trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm [35, Khoản 2 Điều 114]

- QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất [35, Khoản 2 Điều 115]

- QSDĐ mà Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất chon người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam [35, Khoản 1 Điều 119]

- QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng [35, Khoản 1 Điều 120]

- Quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho

Ngoài các loại QSDĐ nêu trên, Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn liệt kê một số loại quyền sử đất cũng được tặng cho, nhưng chỉ được tặng cho trong những trường hợp nhất định Đó là:

- QSDĐ nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

- QSDĐ xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

2.3 Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Những điều khoản mà các bên đã cam kết phải được thể hiện ra bên ngoài bằng một hình thức nhất định Hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện

để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Hình thức của hợp đồng được BLDS năm 2005 quy định các mục khác nhau: Ở mục giao dịch dân sự [3, Điều 133], ở mục giao kết hợp đồng dân sự [3, Điều 401] và ở trong các quy định cụ thể

về từng loại hợp đồng Mục đích của các quy định về hình thức hợp đồng là nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự được quyền tự do lựa chọn hình thức của hợp đồng, phù hợp với mục đích của giao dịch dân sự, hạn chế tranh chấp Mặc dù đối với một số loại hợp đồng dân sự pháp luật quy định hình thức cụ thể, buộc các bên phải tuân theo, nếu không thì hợp đồng sẽ vô hiệu; nhưng mục đích không phải chỉ nhằm đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước đối với một số loại tài sản nhất định, ổn định trật tự xã hội mà còn là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự

Hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng có đối tượng là tài sản có giá trị lớn; Nhà nước cần quản lý, kiểm soát quá trình dịch chuyển chính vì vậy pháp luật quy định khá chặt chẽ về hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ mà cụ thể là phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai tại Điều 689 BLDS năm 2005

Như vậy, hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ phải thỏa mãn hai yếu tố sau:

Yếu tố thứ nhất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

Nhằm nâng cao độ xác thực về những nội dung đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết bằng một văn bản Trong văn bản đó các bên phải ghi nhận đầy đủ những nội dung bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản

Văn bản thỏa thuận này sẽ là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể; là cơ sở cơ quan Nhà

nước công nhận QSDĐ cho bên nhận tặng cho; đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết tranh chấp

Yếu tố thứ hai: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Việc quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng thực hoặc chứng nhận xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ, từ đó tạo môi trường pháp lý an toàn ổn định cho việc tặng cho QSDĐ Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối Tuy nhiên, từ thời điểm 01/07/2007 (ngày Luật công chứng có hiệu lực pháp luật) thẩm quyền Công chứng còn thuộc về Công chứng viên của phòng công chứng và Công chứng viên của văn phòng Công chứng

tư nhân (Công chứng tư):

“1 Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” [32, Điều 34]

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản những thông tin cần thiết của sự kiện tặng cho

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (3, Điều 692)

Theo quy định tại Điều 152 Nghị định 181 năm 2004 của Chính Phủ, thì sau khi hợp đồng tặng cho QSDĐ được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền; bên được tặng cho QSDĐ phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Trong một thời hạn nhất định kể từ ngày nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký