Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chỉ được tặngcho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợ

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT 3

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1 8

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO 8

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 12

1.2 Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14

1.3 LƯỢC SỬ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17

1.3.1 Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước năm 1945 17

1.3.2 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến trước năm 1980 21

1.3.3 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 1/7/2004) 24

1.3.4 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/7/2004 đến nay 25

CHƯƠNG 2 27

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 27

2.1 CHỦ THỂ VÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 27 2.1.1 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 38 2.2 HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 40 2.3 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 43 2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho 43 2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho 46 2.4 CÁC TRƯỜNG HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 48 CHƯƠNG 3 57 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 57 3.1 THỰC TIỄN CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNGC HO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57 3.1.1 Thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất 57 3.1.2 Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 58 3.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 61 3.2 HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 67 3.2.1 Những đề xuất trong việc xây dựng pháp luật về tặng cho quyền

sử dụng đất 67

3.2.2 Những đề xuất trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật dân sự

DSPT : Dân sự phúc thẩm

DSST : Dân sự sơ thẩm

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

UBND : Ủy ban nhân dân

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồngquan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổbiến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp

lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập vàthực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sảnxuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày

Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là mộtdạng của hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sửdụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thôngqua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việctặng cho các tài sản thông thường khác

Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự ViệtNam năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện

về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sửdụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xãhội của đất nước

Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn

ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ cónhững nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thựctiễn Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn rangày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần vớinhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quanđiểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi

Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyếtcác tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết tronggiai đoạn hiện nay.

Với lý do trên, nên " Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn

đề lý luận và thực tiễn" được chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận

văn Thạc sĩ Luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài.

Từ xa xưa, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được đề cập trongluật La Mã cổ đại của người La Mã và hiện nay có nhiều nước trên thế giới đãquy định vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự của nướcmình như: Pháp, Nhật, Nga Ở Việt Nam, hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất được đề cập trong một số bộ luật trước đây như: Bộ luật Hồng Đức, Bộ dânluật Nam Kỳ năm 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ năm 1931

Bộ luật dân sự Việt Nam ra đời năm 1995, được ứng dụng vào cuộcsống đã lâu nhưng chưa có một điều luật nào quy định về hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, phải đến Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm

2005 mới quy định về vấn đề này, ngoài ra chưa có một công trình khoa họcnào nghiên cứu một cách toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.Trên phương diện thực tế thì Tòa án nhân dân tối cao mặc dù đã có nhiều nămgiải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa

có một bản tổng kết, đánh giá chính thức nào danh cho chuyên đề này, do đóđây là một khó khăn khi tác giả nghiên cứu về hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất xong việc nghiên cứu đề tài này không bị trùng lắp với các công trình

đã công bố

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.

a Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Là những quy định của pháp luật vềhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề thực hiện hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất trên thực tế và việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vựcnày

b Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tặng cho quyền sử dụng đất là mộtvấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khácnhau Trong phạm vi của luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung nghiêncứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các quyđịnh của pháp luật về loại hợp đồng này Nghiên cứu thực tiễn giải quyết cáctranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.

4 Phương pháp nghiên cứu.

Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn làTriết học Mác - Lênin Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duyvật biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra tác giả còn sử dụng các phươngpháp nghiên cứu khoa học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệthống hóa để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, so sánh với các quy định pháp luật của một số nước trênthế giới về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để thấy được những mặt tíchcực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó kiếnnghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng choquyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài.

a Mục đích nghiên cứu đề tài.

Việc nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểmpháp lý và ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, làm rõ cơ sởpháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vàthực tiễn giải quyết tranh chấp về vấn đề này; đồng thời còn nhằm chỉ ra cácnguyên nhân, những mặt bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởngđến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giaiđoạn hiện nay Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp để hoàn thiệnpháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất

b Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

- Lược sử sự phát triển của pháp luật Việt Nam về tặng cho quyền sửdụng đất qua các thời kỳ.

- Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sựnăm 2005 về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế

- Nghiên cứu thực tiễn công tác xét xử của Tòa án qua các vụ án tranhchấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranhchấp về vấn đề này

6 Những điểm mới của luận văn.

- Tác giả phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, trên cơ sở đó thống nhất nhận thức các quy định của phápluật về tặng cho quyền sử dụng đất

- Nêu thực trạng về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất và việc giảiquyết các tranh chấp về vấn đề này, từ đó tìm ra các điểm hạn chế, các điểmchưa phù hợp trong quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất

- Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong việc quy định vềhợp đồng tặng cho quyền sử dụng tại Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn.

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaluận văn gồm 3 chương, 9 mục

Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiệnhành của pháp luật Việt Nam

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong cuộc sống hàng ngày, để tồn tại và phát triển thì con người phảitham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan

hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự Thông qua hợp đồng dân sự, con ngườichuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinhhoạt, tiêu dùng hàng ngày Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổbiến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nóchiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữangười với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội

Để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng con người thườngtặng cho nhau những tài sản nhất định Cũng như các hợp đồng thông dụngkhác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặngcho nhận tài sản Như vậy hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặcđiểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tìasản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồngđược coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản

Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thểhiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bênđược tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặngcho bất kỳ lợi ích nào Với các đặc điểm như vậy nên khái niệm về hợp đồngtặng cho tài sản được quy định tại Điều 465 BLDS năm 2005 như sau:

"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bêntặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho

mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận"

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặngcho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đấtcũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là mộtdạng của hợp động tặng cho tài sản Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này

là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nóthông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều sovới các tài sản khác

Để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, cần xem xét hợp đồng này ở nhiều phương diện khác nhaucùng với các tính chất và đặc điểm của nó Trước hết, theo phương diện kháchquan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy phạm pháp luậtcủa Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quátrình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau Đây chính làcác quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Trong BLDS năm 1995chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy địnhcủa luật đất đai năm 2003 Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì quyền

sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chỉ được tặngcho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung củacộng đồng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất, riêng hộ giađình, cá nhân còn được tặng cho đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đainăm 2003

Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS năm 2005 đã quy định về nội dung,hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vì quyền sử dụng đất làloại tài sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lậpthành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723, BLDS năm 2005 vàphải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Như vậy trên

phương diện khách quan có thể nêu khái niệm của pháp luật về hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất như sau:

Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định củaNhà nước về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bênđược tặng cho

Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau vềviệc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sựnhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất Như vậy hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụngđất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làmphát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Do đó trên phươngdiện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm của hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sựthỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhậnnhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan và pháp luật

về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là hai kháiniệm không đồng nhất với nhau nhưng bổ trợ cho nhau Hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là quan hệ tặng cho được hình thành từ

sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa thuận nhu cầu sử dụng đất, còn pháp luật vềhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định và yêu cầu của Nhà nướcđối với các thỏa thuận của các bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất Khicác bên thỏa thuận tặng cho nhau quyền sử dụng đất theo đúng quy định củapháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặngcho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khinào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bênđược tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có

hiệu lực Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồngkhông có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giaoquyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không cónghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào.

Với các đặc điểm như vậy, khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất được các nhà khoa học Việt Nam nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005như sau:

"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bêntheo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khôngyêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luậtnày và pháp luật về đất đai"

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều được các nhà khoahọc thừa nhận: Nó là sự thỏa thuận về việc dịch chuyển quyền sử dụng đấtgiữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sửdụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bênđược tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của BLDSnăm 2005 và pháp luật về đất đai

Khái niệm trên mặc dù đã nêu ra được một số nét đặc trưng của hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa đầy đủ, bởi lẽ: Hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất khi các bên đã thỏa thuận và thực hiện theo đúngyêu cầu của pháp luật về đất đai thì được Nhà nước thừa nhạn và hợp đồng đóđược coi là có hiệu lực, do đó nó là cơ sở pháp lý xác định việc dịch chuyểnquyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho một cách hợp pháp

và là một căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của bên được tặng cho Nóitóm lại: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngoài những nét được các nhàkhoa học nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005 thì nó còn là một phương tiệnpháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bêntặng cho sang bên được tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất

Từ các phân tích ở trên và qua việc xác định các đặc điểm của hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất, có thể đưa ra một khái niệm khoa học về hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bảngiữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sửdụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặngcho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Đồng thời nó còn làmột phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sửdụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu

về sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, dovậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho Hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất có các đặc điểm pháp lý sau đây:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế

Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiệnkhi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyểngiao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sửdụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi lànhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồngtặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh Dođặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng choquyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền

sử dụng đất Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụngđất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thờikhông phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đấtnào cũng được tặng cho Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đấtphải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thứccủa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, cócông chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thờiđiểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đâycũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất vàquyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này Như vậy hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơquan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồngnày, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồngtặng cho các tài sản thông thường khác.

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặngcho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập vănbản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khaithác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thìhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực, bên được tặngcho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định củapháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làmphát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận vềquyền sử dụng đất này, do vậy bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sửdụng đất đã giao

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù.Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện

để trao đổi các lơi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinhhoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là

một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau Một trong những phương tiện thườngđược con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên

nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mốiquan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất Vìvậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù vàthường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữanhững người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặcđiểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đấtcủa mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trảlại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào Đây chính là điểm cho phép chúng

ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân

sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản v.v

Như vậy có thể thấy rằng: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thườngđược hình thành trên cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiệnpháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này (cá nhân,pháp nhân, tổ chức ) sang người khác (cá nhân, pháp nhân, tổ chức ) nhằmthỏa mãn nhu cầu đất và là hợp đồng không có đền bù, chính yếu tố không cóđền bù đã tạo cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đặc biệttrong các hợp đồng dân sự

1.2 Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau cónhững quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành

và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau Xuất phát từmối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai

thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trongsinh hoạt hàng ngày Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất có các ý nghĩa sau:

- Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trongnhân dân

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con ngườithường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mốiquan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sửdụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh , cũng có thể đó là mối quan hệ quenbiệt như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đấtcho nhau Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳmối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh vàtrong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó vàgiúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống Chính vì lẽ đó mà nó

có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thầntương thân tương ái trong nhân dân

- Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh

Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trongnhững bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng vàhoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nóiriêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống Trước hết hợđồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định và thừa nhận nênmọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiệnpháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ngườinày sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh.Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất đểkhai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả Mặt khác khi Nhà nướccông nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc

đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tíchcực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặcđẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Như vậy với việc quy định củapháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầutrong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sửdụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinhdoanh ngày càng phát triển.

- Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sửdụng đất

Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặngcho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quyđịnh của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng chonhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền

mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh cácmâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất

Với các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa áncăn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủtục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bênđược tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sửdụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng chochưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này Như vậy hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giảiquyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai

Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thôngqua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy

định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sửdụng đất của các chủ thể tặng cho nhau Theo quy định của pháp luật thì việctặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, cócông chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát đượccác biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụngđất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế củacác chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cáchchặt chẽ, khoa học

1.3 LƯỢC SỬ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

1.3.1 Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trước năm 1945.

Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đainăm 2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hìnhthành từ lâu, có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhànước phong kiến Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán,cầm đợ đất đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũngđược Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệcác hình thức sở hữu về đất đai của Nhà nước Trong các triều đại phong kiếnViệt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tưnhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính thức được Nhà nướcphong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1292

- Chiếm 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không đượctrả tăng tiền lên để chuộc lại"

- Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khếrồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng"

Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đấtđai thì còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp củacác sở hữu chủ, cụ thể như sau:

- Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướpbóc của dân thì chém"

- Chiếm 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đãthành xử 100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu"

Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đấtđai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồngthời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đãtôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tàisản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v

Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luậtHồng Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoànthiện hơn, trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất

là sở hữu ruộng đất rất được coi trọng Bộ luật Hồng Đức đã quy định hai chế

độ sở hữu ruộng đất, đó là: Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước gọi là ruộngcông và ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư Đối với sở hữu tưnhân về ruộng đất thì không những Nhà nước thừa nhận mà còn chú trọng bảo

vệ bằng luật pháp, vì vậy trong Bộ luật Hồng Đức đã quy định rất nghiêm khắc

và rõ ràng đối với những người có hành vi xâm chiếm, nhận khống đất đaihoặc bán trộm đất của người khác Cụ thể như tại Điều 357 - Bộ luật HồngĐức quy định: "Nếu xâm chiếm bờ cõi ruộng đất, nhổ bỏ mốc giới của ngườikhác, hay tự mình lại lập ra mốc giới thì xử biếm 2 tư", hoặc tại Điều 382 - Bộluật Hồng Đức cũng quy định: "Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tộibiếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phảitrả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và ngườimua, mỗi người một phần nửa, ruộng đất thì phải trả người chủ có Nếu ngườibiết mà cứ mua, thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua"

Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật thời Lêcũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng,

tự nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đómới có hiệu lực Tại Điều 366 - Quốc Triều Hình Luật quy định: "Nhữngngười làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay vàchứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế

ấy không có giá trị Nếu biết chữ mà viết lấy thì được"

Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai,chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việctặng cho đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khichúng không vi phạm pháp luật

Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luậtGia Long) được ban hàng, trong đó đã quy định về sở hữu chủ yếu gồm 2 loại:

Sở hữu công thuộc Nhà nước và thuộc các làng xã; sở hữu tư của cá nhân và

hộ gia đình

Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ, quyền tư hữu

về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm cố, traođổi, thừa kế v.v được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vixâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm Tại Điều 87 -Hoàng Việt Luật Lệ quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác,đem đất mình cày cấy không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộngngười khác là của mình như chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán cóthể chuộc lại được và xâm chiếm đất ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 giantrở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng, 3 gian nhà thì thêm một bực tội,mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm Liên hệ đến ruộng đất của quan thì tăng 2 bậc"

Như vậy với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở hữu tư nhânđất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao

dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận và không cấm nếu việc tặngcho này không trái với quy định của pháp luật.

Sang thời kỳ Pháp thuộc, sau khi thực dân Pháp đặt ách thống trị lên đấtnước ta, pháp luật cai trị được hình thành nhằm mục đích phục vụ lợi ích chobọn Pháp Trong giai đoạn này, Việt Nam bị phân chia ra làm ba kỳ, trong đóBắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, Nam Kỳ là đất thuộc địa, tương ứng với ba

kỳ là ba bộ luật: Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ

1931 và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936

Đặc trưng của pháp luật dân sự trong thời kỳ này là chế định về quyền

sở hữu - một trong những nội dung cơ bản và là chế định trung tâm của ba bộluật, đây là lần đầu tiên các quyền năng của chủ sở hữu được phân định rõ ràng

và nội dung của từng quyền được quy định tương đối cụ thể Về hình thức sởhữu: pháp luật thừa nhận và bảo vệ hình thức sở hữu của các pháp nhân công,

sở hữu của các pháp nhân tư, sở hữu tư nhân, sở hữu chung Còn tài sản thìđược chia ra làm hai loại: Động sản và bất động sản, trong đó đất đai (điền địa)được xếp vào bất động sản

Do pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên các quyền năng:chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu đất đai được pháp luật thừanhận và bảo vệ, vì vậy quyền tặng cho đất đai cũng được Nhà nước cho phép.Trong Bộ dân Luật Bắc Kỳ 1931, tại các Điều 951 đến Điều 994 có các quyđịnh về: "Khế ước sinh thời tặng dữ", theo đó thì "cho tặng là khế ước do bêntặng chủ bỏ đứt ngay một tài sản gì để cho bên người thụ tặng nhận lấy", tàisản cho tặng ở đây có thể là đất đai

Như vậy, tặng cho đất đai là một khế ước được pháp luật thừa nhận, tuynhiên pháp luật cũng quy định tương đối chặt chẽ đối với "Khế ước sinh thờitựng dữ" mà đối tượng của nó là đất đai Những khế ước loại này phải đượclập thành văn bản, có chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụtặng và người thụ tặng phải đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực Đây là

quy định nhằm quản lý chặt chẽ đất đai, đồng thời cũng là cơ sở cho việc giảiquyết tranh chấp của các bên liên quan trong vấn đề tặng cho ruộng đất.

Với các quy định như trên, có thể thấy pháp luật nước ta ở thời kỳ nàychịu ảnh hưởng của pháp luật nước Pháp nhưng cũng có những bước phát triểnmới, trong đó có quy định về tặng cho đất đai là một điểm tiến bộ, đáp ứngđược nhu cầu của người dân trong cuộc sống

1.3.2 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến trước năm 1980.

Sau khi cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Namdân chủ cộng hòa ra đời, trong những ngày đầu Nhà nước ta chưa thể xây dựngngay một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhưng không thể để một ngày không cóluật, vì vậy ngày 10/10/1945 Hồ Chủ Tịch đã ký sắc lệnh số 90/SL về việc tạmthời sử dụng luật lệ hiện hành tại Việt Nam cho đến khi ban hành luật lệ mới.Như vậy Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ 1931

và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 vẫn có hiệu lực và tiếp tục được thihành ở nước ta nhưng phải tuân thủ theo nguyên tắc là: "Không trái với nguyêntắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa" Ngày9/11/1946 bản Hiến pháp đầu tiên của nước ta ra đời, nhưng do nhiệm vụ cáchmạng lúc bấy giờ đặt lên hàng đầu là chống đế quốc và giải phóng dân tộc, chonên trong bản Hiến pháp này, vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một cách cụthể, tuy nhiên tại Điều 12 của Hiến pháp 1946 cũng quy định: "Quyền tư hữutài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm"

Như vậy, ở giai đoạn này Nhà nước ta vẫn thừa nhận chế độ sở hữu tưnhân đối với đất đai, quyền tư hữu đối với đất đai được Nhà nước thừa nhận vàbảo đảm cũng có nghĩa là các quyền năng (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) củachủ sở hữu đất đai được bảo hộ Người sở hữu đất đai có quyền bán, cho tặng

và để lại thừa kế đất đai nhưng phải tuân theo các quy định của ba Bộ dânluật (Bắc - Trung và Nam Kỳ), đồng thời không được trái với nguyên tắc độclập, tự do của dân tộc

Ngày 22/5/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 97/SL về "Sửađổi một số quy định và chế định trong dân luật", sắc lệnh này gồm 15 điều quyđịnh của một số quy lệ, chế định và xác định một số nguyên tắc áp dụng trongđiều kiện mới Tại Điều 12 của sắc lệnh quy định: "Những quyền dân sự đềuđược luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân.Người ta chỉ được hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu củamình một cách hợp pháp và không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân".

Quy định này có một ý nghĩa rất quan trọng, một mặt nó là căn cứ pháp

lý để các quyền năng dân sự của các chủ thể được tôn trọng và bảo đảm thựchiện, mặt khác nó cũng buộc các chủ thể chỉ được thực hiện các quyền năngdân sự đối với những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ một cáchđúng pháp luật và phải phù hợp với quyền lợi chung của nhân dân

Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam, ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày22/02/1952 quy định về thủ tục trước bạ đối với việc mua bán, tặng cho và đổinhà cửa, ruộng đất Tại Điều 1 của Sắc lệnh quy định: "Các việc mua bán, cho

và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trongđịa bộ và sổ thuế" Đối với việc mua bán, tặng cho, nhận đổi nhà cửa, ruộngđất thì phải lập thành văn tự và văn tự này phải được Ủy ban kháng chiến hànhchính xã hay thị xã thị thực, cụ thể tại Điều 3 của Sắc lệnh quy định: "Trướckhi đem đi trước bạ, văn tự phải được Ủy ban hành chính xã hay thị xã nhậnthực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận đổi " Như vậy với việcquy định tại Sắc lệnh số 85/SL này, Nhà nước đã đề cập tới đối tượng, chủ thể,hình thức của văn tự mua bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất, điều đó chứng tỏNhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sởhữu đất đai

Đến ngày 4/2/1953 Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước ViệtNam dân chủ cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III Tại Điều 31 củaLuật cải cách ruộng đất quy định: "Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu

đối với ruộng đất đó người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, chov.v ruộng đất được chia" [15, tr.13].

Với quy định này, Luật pháp nước ta thừa nhận quyền sở hữu tư nhânđối với đất đai, đồng thời cho phép chủ sở hữu đất đai được thực hiện cácquyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai

Ngày 10/5/1959 bằng chỉ thị số 722, Tòa án nhân dân tối cao đã đình chỉviệc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến Từ đây các quan hệ dân sự chỉthực hiện theo pháp luật của Nhà nước Việt Nam, đó là các quy định trongLuật cải cách ruộng đất 1953 và một số sắc lệnh như sắc lệnh 97/SL, sắc lệnh85/SL v.v

Ngày 31/12/1959, Hiến pháp (1959) được Quốc hội nước Việt Nam dânchủ cộng hòa thông qua, tại Điều 14 của Hiến pháp ghi nhận: "Nhà nước chiểutheo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất nôngdân"

Ngày 3/6/1963 Thủ tướng Chính phủ ra thông tư số 48/TTg về việc thựchành nghiêm chỉnh pháp luật, bảo đảm sở hữu về tư liệu sản xuất ở nông thôn.Thông tư này đã khẳng định: "Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất củanông dân đã có hợp pháp và những người có quyền sở hữu đối với ruộng đấtthì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo quy định củaLuật cải cách ruộng đất" Như vậy qua việc quy định của Hiến pháp 1959 vàthông tư số 48/TTg của Thủ tướng Chính phủ cho thấy: Nhà nước ta cho phépchủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyềntặng cho ruộng đất

Tóm lại: Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1980, Nhà nước ta

vẫn thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân vềđất đai, vì vậy, pháp luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thựchiện các quyền mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu củamình Ở giai đoạn này có thể chia ra thành 2 thời kỳ:

Thời kỳ đầu (từ năm 1945 đến trước khi có chỉ thị số 722 ngày10/5/1959 của Tòa án nhân dân tối cao): Nhà nước ta vẫn cho phép sử dụngluật lệ của chế độ cũ, cho nên các giao dịch dân sự (trong đó có việc tặng chođất đai) vẫn tuân theo các quy định của Bộ dân luật Bắc Kỳ 1931, Hoàng ViệtTrung Kỳ Hộ Luật 1936 và Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883.

Thời kỳ sau (từ khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của Tòa án nhândân tối cao đến trước năm 1980): Sau khi Tòa án nhân dân tối cao đình chỉviệc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến thì việc tặng cho đất đai vẫn đượcNhà nước cho phép, tuy nhiên các giao dịch này phải tuân theo các quy địnhcủa Luật cải cách ruộng đất năm 1953 và các sắc lệnh do Nhà nước ban hànhnhư sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950, sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952

1.3.3 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 1/7/2004).

Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước ta được thống nhất,ngày 18/12/1980 Quốc hội khóa VI đã họp và thông qua bản Hiến pháp mới:Hiến pháp - 1980 Với các quy định trong Hiến pháp, Nhà nước tuyên bố xóa

bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai,khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữutoàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý Tại Điều 19 - Hiến pháp năm 1980

đã quy định: "Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên tỏnglòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp,lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luậtquy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" [9, tr.15]

Tại Quyết định số 201 - CP ngày 01/1980 của Hội đồng Chính phủ vàLuật đất đai năm 1987 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước thống nhất quản lý, nên nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch

nhượng đổi, tặng cho đất đai Do đó tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trongthời gian này đều bị coi là trái pháp luật.

Đến Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã chophép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật, nhưng các văn bản pháp luật trong thời gian này chưa cóvăn bản nào đề cập hoặc quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, đã quy định quyền sử dụng đất là tàisản và người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Riêng đối với tặng cho quyền sử dụng đấtthì Bộ luật không quy định, như vậy có thể thấy: Trong suốt giai đoạn từ năm

1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì pháp luật nước tachưa có văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất

1.3.4 Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/7/2004 đến nay.

Để đáp ứng các yêu cầu thực tế của người sử dụng đất, Luật đất đai năm

2003 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01 - 7 - 2004 đã quy định cụ thể về quyềntặng cho quyền sử dụng đất, các điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất v.v trên cơ sở đó Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành, đã quy định chi tiết, cụthể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vì đối tượng của loại hợp đồngtặng cho này là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nênviệc tặng cho nó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặngcho các loại tài sản thông thường khác Theo quy định của pháp luật thì hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- Về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: là những người(cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế ) đủ điều kiện theo quy địnhcủa pháp luật mới được tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được lậpthành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và phảiđăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được thựchiện theo đúng quy định tại Điều 723 - Bộ luật dân sự năm 2005, bao gồm cácvấn đề sau:

+ Tên, địa chỉ các bên;

+ Lý do tặng cho đất;

+ Quyền, nghĩa vụ các bên;

+ Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới tình trạng đất;

+ Thời hạn sử dụng còn lại của bên tặng cho;

+ Quyền của người thứ ba đối với đất tặng cho;

+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

Ngoài ra pháp luật còn quy định cụ thể và trình tự, thủ tục của việc thựchiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Tóm lại: Trong giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đếnnay, quyền sử dụng đất đã được coi là đối tượng của hợp đồng tặng cho Vìvậy Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyềntặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

CHƯƠNG 2 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH

HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

2.1 CHỦ THỂ VÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

a Điều kiện của chủ thể.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằmthực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể nàysang chủ thể khác Các chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất baogồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình ) vàbên được tặng cho quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dâncư ) Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên người sử dụng đấtphải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậychủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những phải có đầy đủcác điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sựthông thường mà còn phải có các điều kiện chặt chẽ khác Theo quy định tạiđiểm a, khoản 1, Điều 122, BLDS năm 2005 thì người tham gia giao dịch phải

có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt buộc để giaodịch dân sự có hiệu lực Do đó đối với chủ thể tham gia giao dịch tặng choquyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự

- Đối với cá nhân khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đấtthì tư cách chủ thể của nó phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân

sự Tại Điều 17 - BLDS năm 2005 quy định: "Năng lực hành vi dân sự của cánhân là khả năng của cá nhân đó bằng hành vi của mình xác lập, thực hiệnquyền, nghĩa vụ dân sự" Như vậy có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy

đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thứcđược đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý được đầy đủ về hành vi,

công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năngđiều khiển các hành vi của mình.

Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23 của BLDS năm 2005 thì ngườithành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát triển bình thường là người cónăng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọigiao dịch dân sự; Những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người cónăng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiệngiao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ nhữnggiao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi;Những người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự và nhữngngười mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnhkhác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giaodịch dân sự của những người này phải do người đại diện theo pháp luật xáclập, thực hiện; Những người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫnđến phá tán tài sản của gia đình, bị Tòa án tuyên bố là người bị hạn chế nănglực hành vi dân sự thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đóphải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏphục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày

Như vậy theo quy định của pháp luật thì chủ thể tham gia giao dịch tặngcho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (người

từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường), còn những ngườichưa thành, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lựchành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đềuphải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, ngườigiám hộ, người được Tòa án chỉ định giám hộ đối với người bị hạn chế nănglực hành vi dân sự)

- Đối với pháp nhân (chủ yếu là các tổ chức kinh tế) khi tham gia vàoquan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn điều kiện vềchủ thể được quy định tại Điều 84 -BLDS năm 2005: Được thành lập hợp

pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác

và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân dân mình tham gia các quan hệpháp luật một cách độc lập Đồng thời việc tham của pháp nhân vào quan hệhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của phápnhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) Người đại diện xác lập,thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện, các quyền, nghĩa vụ

do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, tuynhiên pháp nhân chỉ được tham gia quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất theo đúng quy định của pháp luật

- Đối với hộ gia đình, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính

là tài sản chung của hộ gia đình đó (Điều 108 - BLDS năm 2005), vì thế khitham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có nănglực chủ thể Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm sau:

+ Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh đồngthời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể

+ Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chấthạn chế trong một số lĩnh vực (Điều 106 - BLDS năm 2005)

Hộ gia đình có những đặc điểm như trên là do tính chất đặc thù của nó,mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lạikhông quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình màcăn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó để xác nhận một hộ giađình với tư cách chủ thể Khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho quyền sửdụng đất với tư cách là bên tặng cho thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổitrở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung

có giá trị lớn của hộ gia đình

Ngoài các quy định về năng lực hành vi của người tham gia hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất thì pháp luật còn quy định về yếu tố tự nguyện củacác chủ thể này, theo quy định tại điểm c, Điều 122 BLDS năm 2005 thì người

tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, đây

là một trong bốn điều kiện để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệulực, nó thể hiện ý chí của các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác động củabất kỳ một yếu tố khách quan nào trong việc tặng cho và nhận tặng cho quyền

sử dụng đất

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, ngoài các quy định trênpháp luật còn quy định về điều kiện cụ thể của mỗi bên trong việc tặng choquyền sử dụng đất

* Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quản lý thống nhấttoàn bộ đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất màlại trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, chophép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất

Để mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, Nhà nước cho phép họ cóquyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sởhữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất nhằmquản lý đất đai được tốt hơn Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đainăm 2003 thì người sử dụng đất khi có các điều kiện sau sẽ được thực hiệnquyền tặng cho quyền sử dụng đất

người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có mộttrong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 5Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đấtnhưng quyền tặng cho này chỉ được thực hiện đến hết ngày 30/6/2007, kể từngày 01/7/2007 trở đi muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấychứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 184 - NDD181/2004/NĐ - CP).

- Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đảmbảo trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ratranh chấp mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất xảy

ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa các bênmới được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất Nói tóm lại khi tiến hành tặngcho quyền sử dụng đất thì thửa đất của bên tặng cho phải là đất không có tranhchấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành

án, đồng thời cũng là biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triểnkhai việc thi hành bản án được tốt hơn, ngoài ra nó còn là biện pháp để ngănchặn việc tẩu tán tài sản của người thi hành án Do đó pháp luật quy địnhngười sử dụng đất bị kê biên quyền sử dụng đất thì không được phép tặng chobất kỳ ai quyền sử dụng đất đã bị kê biên vì quyền sử dụng đất này là tài sảnbảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất Cho nên chỉ đượctặng cho quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó không bị kê biên để đảmbảo thi hành án

- Đất đang trong thời hạn sử dụng

Có thể thấy đây là một điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việcchuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nóiriêng, bởi lẽ "thời hạn sử dụng đất" là quy định của Nhà nước đặt ra buộcngười sử dụng đất phải tuân theo và chỉ được thực hiện các quyền trong thời

hạn này, tại khoản 3 Điều 11 Luật đất đai năm 2003 quy định:"Người sử dụngđất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theoquy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan" Nhưvậy người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất ) trong thời hạn sửdụng đất, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể được Nhà nước tiếp tụcgiao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và chấp hành đúng các quyđịnh của pháp luật đất đai hoặc cũng có thể bị Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài các điều kiện chung đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như

đã nêu ở trên thì pháp luật còn quy định một số các điều kiện khác đối với bêntặng cho quyền sử dụng đất như:

+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đấtnông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà

đã chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu đượcNhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụngđất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụngđất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cóđiều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được tặng cho quyền sử dụng đất ở,đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sảncho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nôngnghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đấtsản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vựcrừng phòng hộ đó

* Điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Để đưa ra các điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất,cần phân thành các nhóm chủ thể của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đấtnhư sau:

Nhóm thứ nhất bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhà nước.Nhóm thứ hai bao gồm: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Đối với nhóm thứ nhất (cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, Nhànước): nhìn chung pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện của các chủthể này trong việc nhận tặng quyền sử dụng đất, chỉ có duy nhất tại điểm ckhoản 1 Điều 99 - Nghị định 181 của Chính phủ quy định quyền nhận tặng choquyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư theo quy địnhtại điểm c khoản 2 Điều 10 và khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai năm 2003,nhưng đây cũng chỉ là một quy định chung về quyền nhận tặng cho quyền sửdụng đất của cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư chứ không đề ra cácđiều kiện cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụngđất Tuy nhiên pháp luật lại quy định về các trường hợp mà cá nhân, hộ giađình không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là những quy định củapháp luật mang tính chất ngăn cấm việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, theoĐiều 103 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đốivới trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khôngđược nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở,đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinhthái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sốngtrong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Như vậy đối với các quy định của pháp luật có thể thấy: Cá nhân, hộ giađình, cộng đồng dân cư được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ nhữngtrường hợp mà pháp luật nghiêm cấm

- Đối với nhóm thứ hai (tổ chức, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài):Những chủ thể này chỉ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những

trường hợp mà pháp luật cho phép, theo quy định tại Điều 99 Nghị định số 181năm 2004 của Chính phủ thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộctrường hợp quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 được nhận quyền sửdụng đất thông qua nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, còn tổchức được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho theo quy định tạiđiểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 Luật đất đai năm 2003.

Như vậy, người Việt Nam định cư nước ngoài và các tổ chức (trongnước) chỉ có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp

mà pháp luật cho phép

Tóm lại: Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải là

những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đó là những ngườiphải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệtặng cho quyền sử dụng đất và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, ngoài

ra những người này khi tham gia quan hệ tặng cho quan hệ sử dụng đất phảihoàn toàn tự nguyện, yếu tố tự nguyện của những người này chính là sự thốngnhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất Nói một cách khác sự tự nguyện của các bên trong hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất là việc các bên được tự do thể hiện ý chí vànhững suy nghĩ, mong muốn của mình ra bên ngoài thông qua các hành vi như:đồng ý tặng cho quyền sử dụng đất cho ai, cho bao nhiêu, các cam kết về nghĩa

vụ của các bên trong việc tặng cho mà không bị áp đặt, ràng buộc hay khôngchế của người khác như bị đe dọa, bị cưỡng ép, bị lừa dối v.v Nếu một trongcác bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất mà bị áp đặt, khống chếdẫn đến không có sự tự nguyện trong việc tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền

sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu Do vậy chủthể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngoài điều kiện về năng lực hành

vi dân sự đầy đủ và phải được pháp luật cho phép, còn phải hoàn toàn tự

nguyện trong việc xác lập và thực hiện hợp đồng thì hợp đồng tặng cho quyền

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đainăm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuêhoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trảtiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nôngnghiệp hợp pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền

sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộngđồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Trườnghợp mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất phải chuyển sang thuê đất hoặc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sửdụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật đất đai

+ Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nôngnghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai trước ngày 01/07/2004 mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng,chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì

tổ chức kinh tế đã chuyển sang thuê đất hoặc lựa chọn hình thức giao đất cóthu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền tặng cho quyền

sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110 và khoản 1 Điều 111 Luật đấtđai năm 2003

- Đối với hộ gia đình, cá nhân:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được tặng choquyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, Nhà nước, cộng đồng dân cư đểxây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhàtình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê được quyền tặng cho tài sảnthuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người được tặng cho tài sản đượcNhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1Điều 121 Luật đất đai năm 2003 có quyền tặng cho nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theoquy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 Luật đất đai năm 2003; Tặng cho nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121Luật đất đai năm 2003

- Đối với doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chứcnước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổchức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng đất đó đượcNhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có

nguồn gốc từ ngân sách hoặc đất đó được Nhà nước cho thuê thì doanh nghiệpliên doanh có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luậtđất đai.

* Chủ thể là bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Nhà nước: Là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn

bộ đất đai của cả nước, vì vậy Nhà nước là chủ thể đặc biệt có quyền nhận tặngcho quyền sử dụng đất từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hay ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam Như vậy Nhà nước là một chủ thể của hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất với tư cách là bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân: Theo quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật đất đainăm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp được tặng cho quyền

sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Như vậy pháp luật đã thừa nhận hộgia đình, cá nhân là một trong những chủ thể được nhận tặng cho quyền sửdụng đất

- Cộng đồng dân cư: Là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùngđịa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có culngfphong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được nhận tặng cho quyền sử dụngđất Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Nghị định 181 năm 2004 củaChính phủ thì: Cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổchức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân tặng cho để xây dựng các công trình phục

vụ lợi ích chung của cộng đồng Như vậy cộng đồng dân cư cũng được phápluật thừa nhận là chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật đất đai năm 2003 bao gồm: Người về đầu tư lâu dài có nhucầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; Người có công đóng góp với đấtnước; Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt độngthường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;

Người có nhu cầu về sống tại Việt Nam và các đối tượng khác theo quy địnhcủa Ủy ban thường vụ Quốc hội được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thôngqua việc nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (khoản 1 Điều

99 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ) Như vậy người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 Luật đất đai năm 2003được pháp luật thừa nhận là chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở

- Đối với tổ chức (tổ chức trong nước):Theo quy định tại điểm c khoản 1Điều 99 Nghị định 181 năm 2004 thì tổ chức được nhận quyền sử dụng đấtthông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 110 vàkhoản 6 Điều 113 Luật đất đai năm 2003, nhưng Luật đất đai năm 2003 chư

có điều nào quy định về tổ chức được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, điều

đó chứng tỏ quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức chưa đượcpháp luật quy định rõ ràng, tuy nhiên với xu thế ngày càng mở rộng quyền củangười sử dụng đất nên chăng cho phép tổ chức cũng có quyền nhận tặng choquyền sử dụng đất

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hiển nhiên phải làquyền sử dụng đất, tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thànhđối tượng của hợp đồng tặng cho mà chỉ những quyền sử dụng đất không bịpháp luật cấm tặng cho mới trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai thì: Đối tượng của hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng câyhàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối), quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp trừ khi những quyền sử dụng đất này bị hạn chế trong cácđiều kiện được quy định tại Điều 103, Điều 104 Nghị định 181 năm 2004của Chính phủ