Xử lý tài sản thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THUẬN HÒA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THUẬN HÒA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH HÀ NỘI - 2017 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Luận văn Thạc Sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân có hướng dẫn nhiệt tình q giảng viên, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến PGS.TS Bùi Nguyên Khánh - Phó Giám đốc Học Viện Khoa Học Xã Hội, người hết lòng giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thành luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến tồn thể quý giảng viên, cán Học Viện Khoa Học Xã Hội tận tình truyền đạt kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu thực đề tài luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn đồng nghiệp, đồng môn hỗ trợ cho nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh Trân trọng cảm ơn Hà Nội, tháng 09 năm 2017 Học viên thực Trần Thuận Hòa LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ "Xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay Ngân hàng Thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh" cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các đoạn trích dẫn số liệu Luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Học viên thực Trần Thuận Hòa MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT 1.1 Tổng quan chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc trưng chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Mối quan hệ hợp đồng chấp tài sản hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.1.3 Vai trò giao dịch bảo đảm, chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 12 1.1.4 Quá trình phát triển pháp luật chấp tài sản bảo đảm tiền vay Việt Nam 15 1.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 19 1.2.1 Thế chấp tài sản nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 19 1.2.2 Xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30 2.1 Thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam 30 2.1.1 Căn xử lý tài sản chấp 30 2.1.2 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 32 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 35 2.1.4 Chuyển quyền sở hữu tài sản sau xử lý 45 2.2 Thực tiễn thực thi quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 46 2.2.1 Cơng tác xử lý tài sản chấp bên thứ ba ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 46 2.2.2 Xử lý tài sản chấp trường hợp chấp nhà mà không chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 51 2.2.3 Công tác thẩm định giá tài sản chấp địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 54 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 63 3.1 Phương hướng hoàn thiện 63 3.2 Giải pháp hoàn thiện 65 KẾT LUẬN .73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .74 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ Luật Dân NHTM: Ngân hàng Thương mại QSDĐ: Quyền sử dụng đất TCTD: Tổ chức Tín dụng TSBĐ: Tài sản bảo đảm MỞ ĐẦU Tính cấp thiết, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Sau 25 năm đổi mở cửa, kinh tế đạt nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt bối cảnh hội nhập giao lưu quốc tế Các hoạt động kinh tế diễn sôi động ngày đa dạng, phức tạp, đặc biệt lĩnh vực tài ngân hàng Hiện nay, với hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) quốc doanh, cổ phần, liên doanh, NHTM nước ngoài, hoạt động tín dụng ngày có tính cạnh tranh liệt Có thể nói, điều vừa tạo nên sôi động lĩnh vực ngân hàng, vừa đem đến khó khăn định hoạt động NHTM hướng đến mục tiêu vừa phát triển vừa hạn chế thấp mức độ rủi ro Các NHTM nước ngồi với tiềm lực tài mạnh, công nghệ tiên tiến, phương thức hoạt động động linh hoạt ngày thu hút nhiều khách hàng Trong đó, NHTM nước ngồi việc đổi mới, nâng cao chất lượng phục vụ nhằm thu hút khách hàng phải tìm cách khắc phục xử lý khoản nợ xấu, nợ tồn đọng từ năm trước, mà giải pháp quan trọng để thu hồi nợ xử lý tài sản chấp đảm bảo tiền vay Tính đến thời điểm nay, nợ xấu tồn đọng chiếm tỷ lệ cao tổng dư nợ NHTM gây ảnh hưởng xấu cho hoạt động kinh doanh, ảnh hưởng đến an toàn hệ thống ngân hàng kinh tế Xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ quan tâm hàng đầu chương trình tái cấu hệ thống NHTM nước ta Tổng kết thực tiễn xét xử Tòa án cho thấy so với loại tranh chấp khác tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng chiếm tỷ lệ cao, đặc biệt Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh tranh chấp loại chiếm tỷ lệ thứ hai số vụ án thụ lý giải quyết, sau tranh chấp hợp đồng mua bán Hầu hết tranh chấp xoay quanh có liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp NHTM để đảm bảo tiền vay Mặt khác, tranh chấp dạng có xu hướng ngày trở nên đa dạng phức tạp Nhận thức tầm quan trọng hoạt động ngân hàng kinh tế quốc dân, để đáp ứng nhu cầu đổi giao lưu hợp tác kinh tế, để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp NHTM khách hàng vay, việc hoàn thiện khung pháp luật tài ngân hàng nói chung quy định pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng yêu cầu cấp thiết Đây lý để tác giả lựa chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” đề tài luận văn thạc sĩ Đề tài nghiên cứu thực với tính chất cơng trình nghiên cứu độc lập, tác giả hi vọng đóng góp phần nhỏ vào việc hồn thiện pháp luật Việt Nam lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm tiền vay NHTM, đồng thời mong muốn giúp ích phần vào thực tế hoạt động xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ ngân hàng Tình hình nghiên cứu đề tài Thế chấp bảo đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại nói riêng chủ đề nghiên cứu thu hút ý doanh nghiệp, nhà hoạch định sách nhà khoa học mức độ khác Liên quan đến chấp tài sản hợp đồng tín dụng nhiều nhà khoa học tiếp cận góc độ khác Đáng ý số cơng trình như: "Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam" Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999 Trong cơng trình tác giả có chương viết chấp Cuốn sách chuyên khảo giao dịch bảo đảm tập thể tác giả (do Tiến sỹ Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên) xuất năm 2006 với tựa đề "Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng" Cuốn sách đời trình soạn thảo Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006, sách chuyên khảo tác giả phân tích biện pháp bảo đảm có biện pháp chấp tài sản, nên quy định hành pháp luật chưa làm sáng tỏ; Cuốn sách chuyên khảo đồng tác giả: Tiến sỹ Phạm Văn Tuyết, Thạc sỹ Lê Kim Giang, xuất vào năm 2012 với nhan đề "Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay" sách chuyên khảo tác giả phân tích số biện pháp bảo đảm có biện pháp chấp, đề cập đến số nội dung chưa nghiên cứu sâu biện pháp chấp Bên cạnh đó, số viết đăng tạp chí thể quan điểm liên quan đến chấp tài sản như: " Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân dự thảo BLDS", tạp chí Dân chủ Pháp luật số 5/2005, "Lúng túng chấp tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay" Nguyễn Văn Phương, tạp chí Dân chủ Pháp luật số 04/2004, số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tạp chí ngân hàng số 03/2006, "Đăng ký chấp hiệu lực đăng ký chấp người thứ ba", Vũ Thị Hồng Yến, tạp chí luật học số 10/2007; "Xử lý tài sản chấp số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật", số chuyên đề đăng ký giao dịch bảo đảm, thạc sỹ Vũ Thị Hồng Yến, tạp chí Dân chủ Pháp luật (Bộ Tư pháp) năm 2011; "Giao dịch bảo đảm kẻ hở rủi ro", thời báo Kinh tế Sài gòn online ngày 7/6/2009; "Hệ pháp lý việc chấp tài sản theo quy định hành", thạc sỹ Bùi Đức Giang tạp chí Ngân hàng số 04 tháng 12/2012; Hội thảo "Hoàn thiện pháp luật giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường hội tiếp cận tín dụng Việt Nam" ngày 27/06/2007, "Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại Một số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", tạp chí Ngân hàng số 23 năm 2010 Ngồi số luận văn cao học luận văn tiến sỹ: "Các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng", Phạm Đình Chi, 2002; "Thế chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam", luận văn tiến sỹ Phạm Công Lạc, 1996; "Những giải pháp bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại", luận án tiến sỹ Nguyễn Như Minh; "Thế chấp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật Việt Nam Cộng hòa Pháp" luận văn thạc sỹ luật học Hoàng Thị Hải Yến, 2004 Liên quan đến việc xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại, nói đến chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu riêng biệt đề cập tản mạn cơng trình chấp tài sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại đề cập Thực tế đặt yêu cầu phải có nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống việc xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay NHTM, đặc biệt nhân yếu bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, nguyên chủ yếu yếu tố người tổ chức việc hoạch định chương trình xây dựng pháp luật chưa tồn diện; tổng thể có tầm nhìn chiến lược chắp vá; Việc đào tạo nâng cao trình độ pháp luật cán Ngân hàng chưa đáp ứng với đòi hỏi thực tiễn; việc tổ chức thi hành pháp luật thiếu chặt chẽ Để khắc phục tình trạng trên, đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ thời kỳ hội nhập đất nước với Quốc tế, trình nghiên cứu biện pháp chấp tài sản pháp luật sửa đổi nhiều khắc phục vướng mắc khó khăn 3.2 Giải pháp hồn thiện Thứ nhất, Tòa án nhân dân tối cao xem xét quy định bổ sung thủ tục tố tụng rút gọn để giải tranh chấp tín dụng ngân hàng; đồng thời xem xét ban hành Nghị định hướng dẫn việc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản bảo đảm nói chung, tài sản chấp nhà nói riêng theo hướng bên chấp người giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ bàn giao tài sản bảo đảm vào thời điểm kể sau bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người nhận tài sản bảo đảm Bổ sung thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án giải yêu cầu giao tài sản mà khơng cần giải vụ kiện đòi nợ Tại Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP) quy định "bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ bên giữ tài sản không chịu giao TSBĐ thời hạn bàn giao thông báo xử lý tài sản bảo đảm" Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khơng có hợp tác, tự nguyện bên bảo đảm việc bàn giao tài sản nỗ lực bên nhận bảo đảm thực Lý bên nhận bảo đảm khơng có quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản Mặt khác, cho dù pháp luật giao dịch bảo đảm có quy định bên nhận bảo đảm yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền công an đảm bảo công tác xử lý TSBĐ không thực áp dụng hiệu thực tế đơn vị thực cơng việc có tính chất “hỗ trợ” khơng có tính định để buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho TCTD 65 Thêm nữa, Điều 301 Bộ luật Dân 2015 có quy định: “Người giữ TSBĐ có nghĩa vụ giao TSBĐ cho bên nhận bảo đảm để xử lý thuộc trường hợp quy định Điều 299 Bộ luật Trường hợp người giữ tài sản khơng giao tài sản bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Do kể từ ngày 01/01/2017, TCTD xử lý TSBĐ không thực thu giữ tài sản mà phải yêu cầu Tòa án giải Với sở pháp lý trên, chúng tơi cho khơng có chế đồng thủ tục tố tụng rút gọn, quy định tạo rào cản hoạt động xử lý TSBĐ Theo đó, vụ việc giải quan hệ tín dụng phải thơng qua đường Tòa án hệ thống Tòa án tải, thủ tục kéo dài chưa thực hiệu (thực tế, để giải vụ việc từ xét xử đến thi hành án phải từ 2-3 năm) Thứ hai, Bộ Tài nguyên Mơi trường hướng dẫn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất TCTD xử lý TSBĐ theo thỏa thuận Hợp đồng bảo đảm; đồng thời hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất TCTD xử lý TSBĐ; NHNN cần ban hành hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục, hạch toán trường hợp TCTD nhận gán nợ, cho phép TCTD không bắt buộc phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho TCTD áp dụng Điều 132 Luật Các TCTD việc nắm giữ bất động sản 03 năm để xử lý tài sản; cho phép áp dụng chế đặc thù trường hợp chuyển nợ thành vốn góp khơng áp dụng theo quy định Điều 103, 129 Luật TCTD Khi thực xử lý TSBĐ quyền sử dụng đất, TCTD tự thực việc chuyển nhượng tài sản văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối thực thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu mà Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TCTD thực ký kết, giao dịch Trong thực tiễn, thực phương thức gán nợ cho TCTD, bên bảo đảm yêu cầu TCTD phải tất toán khoản nợ Tuy nhiên, theo hướng dẫn NHNN TCTD phải thực thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho TCTD hồn tất thủ tục gán nợ, dẫn đến TCTD xử lý nhanh khoản nợ Khi thực nhận gán nợ, đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản, 66 TCTD phải chịu rủi ro định tài sản bị tính vào đầu tư vào tài sản cố định.Ngồi ra, NHNN chưa có hướng dẫn thức trình tự, thủ tục nhận gán nợ Hiện theo quy định Luật TCTD, TCTD bị hạn chế, giới hạn lĩnh vực tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần Điều ảnh hưởng lớn tới khả xử lý nợ giải pháp chuyển nợ thành vốn góp Trong đó, thực tế, cơng cụ hữu hiệu để TCTD xử lý nợ cách hiệu Thứ ba, Chính phủ cần ban hành văn hướng dẫn thực thi pháp luật theo hướng việc TCTD bán đấu giá TSBĐ, không bắt buộc bên nhận bảo đảm phải thực xong thủ tục nhận bàn giao tài sản Sau bán đấu giá, trường hợp bên bảo đảm không giao tài sản bên nhận bảo đảm/TCTD người trúng đấu giá có quyền khởi kiện u cầu Tòa án giải việc giao tài sản việc bán đấu giá tài sản tiến hành công khai, chặt chẽ tuân theo thủ tục pháp luật quy định Hiện phương thức bán đấu giá xử lý TSBĐ quy định rõ theo trình tự, thủ tục công khai Tuy nhiên, việc bán đấu giá tài sản để xử lý nợ hạn chế bên bảo đảm/bên giữ TSBĐ không bàn giao tài sản để bán đấu giá Thời gian vừa qua, số trường hợp tài sản bán đấu giá trước bàn giao, bàn giao thủ tục pháp lý bàn giao thực tế… sau bán đấu giá, bên chấp kiện yêu cầu hủy Hợp đồng bán đấu giá, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người mua; Bên trúng đấu giá khởi kiện khơng thể bàn giao nhà làm thủ tục bán đấu giá phát sinh tranh chấp kéo dài, khơng có chế buộc Bên chấp/Bên giữ TSBĐ giao tài sản cho bên mua Thứ tƣ, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn chi tiết trường hợp Tổ chức ủy quyền khởi kiện, thi hành án bên ủy quyền ký, đóng dấu đơn vị Đơn khởi kiện mà khơng bắt buộc phải yêu cầu bên ủy quyền ký, đóng dấu Khi nộp đơn khởi kiện, số Tòa án cấp huyện thành phố Hồ Chí Minh khơng nhận đơn khởi kiện với lý bên khởi kiện VAMC lại đóng dấu TCTD khơng phù hợp với quy định pháp luật Do đó, Tòa án yêu cầu 67 Đơn khởi kiện phải VAMC đóng dấu VAMC có ủy quyền VAMC cho TCTD với vụ việc (Phần phạm vi ủy quyền có nội dung VAMC ủy quyền cho MB ký, nộp, bổ sung, rút (toàn bộ/một phần) đơn khởi kiện, đơn kháng cáo giấy tờ liên quan trình tham gia tố tụng…) Thứ năm, Bộ tài cần ban hành văn hướng dẫn TCTD nhận ủy quyền VAMC xuất hóa đơn bán TSBĐ; TCTD nhận TSBĐ để giảm trừ nợ khơng phải kê khai nộp thuế TNDN Khi TCTD chuyển nhượng tài sản phải kê khai nộp thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS theo quy định pháp luật Đối với khoản nợ bán cho VAMC có thời hạn (bằng trái phiếu), VAMC ủy quyền cho ngân hàng xử lý tài sản pháp luật chưa có quy định rõ ngân hàng có xuất hóa đơn hay khơng Bên cạnh đó, việc kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trường hợp TCTD nhận TSBĐ bất động sản bên bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ chưa có hướng dẫn rõ ràng Trên thực tế, TCTD/Bên bảo đảm không phát sinh thu nhập từ việc xử lý TSBĐ phương thức gán nợ trường hợp Thứ sáu, Tòa án, quan thi hành án… cần hoàn thiện chế giải tranh chấp thi hành án xử lý tài sản bảo đảm Hiện nay, Tòa án khơng xét xử bị đơn vắng mặt; không thụ lý yêu cầu khởi kiện Bên bảo đảm; yêu cầu TCTD phải tự xác minh địa bị đơn Hàng năm ngành Tòa án dừng thụ lý tiến hành tổng kết khoảng tháng 8, tháng 9, dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ khởi kiện, làm chậm trình thu hồi nợ TCTD Thủ tục giải xét xử, thi hành án kéo dài, thông thường phải từ 2-3 năm Bên cạnh đó, nhiều án tuyên Hợp đồng chấp vô hiệu không đảm bảo quyền lợi công TCTD Đặc biệt trường hợp bên chấp chủ tài sản trước có giao dịch mua bán/chuyển nhượng tài sản cho không hợp pháp ủy quyền chấp tài sản để vay ké, vay hộ, chưa toán hết tiền mua tài sản… Các trường hợp này, Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng ủy quyền vô hiệu, kéo theo Hợp đồng chấp vô hiệu dẫn đến TCTD tài sản bảo đảm, khơng khả thu hồi nợ 68 Nhiều trường hợp quan thi hành án trì hỗn việc thi hành án cho phải xin ý kiến quan cấp hỏi ý kiến Tòa án, đợi giải khiếu kiện, khiếu nại trường hợp kê biên BĐS QSDĐ có tài sản đất tạo dựng sau thời điểm chấp; trường hợp nhiều TSBĐ dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ; trường hợp Bản án Tòa án tuyên ngân hàng quyền yêu cầu quan thi hành án kê biên phát mại TSBĐ khách hàng vay TSBĐ bên thứ ba quan thi hành án lại yêu cầu phải xử lý xong tài sản bên vay xử lý tài sản bên bảo đảm Luật thi hành án quy định chấp hành viên kê biên tài sản người phải thi hành án cầm cố chấp giá trị TSBĐ lớn tổng nghĩa vụ người thi hành án phải thực Tuy nhiên, Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định kể từ thời điểm Bản án, định thi hành án có hiệu lực, người thi hành án không chấp, cầm cố, bán, chuyển nhượng tài sản… Vướng mắc ngân hàng biết bên cầm cố, chấp phải thi hành án, định Tòa án Do đó, hợp đồng bảo đảm Hợp đồng chuyển nhượng tài sản (mà tài sản sau sử dụng để cầm cố, chấp cho TCTD) ký kết sau thời điểm Bản án, định thi hành án có rủi ro bị vơ hiệu, TCTD bị TSBĐ quan thi hành án kê biên TSBĐ để thi hành án khác Việc ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi TCTD, đặc biệt trường hợp tài sản bị kê biên tài sản hình thành từ vốn vay TCTD Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 điều chỉnh quan hệ nhân thân, tài sản cá nhân pháp nhân; chủ thể khác bắt buộc phải tham gia giao dịch dân thông qua cá nhân (Điều 101 Bộ luật Dân sự) Trong đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Giao thông đường bộ, văn pháp luật Thuế quy định NHNN quy định chủ thể bao gồm cá nhân, tổ chức hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân… Các chủ thể đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Điều dẫn đến: chủ thể khác (không phải pháp nhân, cá nhân) không trực tiếp tham gia giao dịch dân mà phải thông qua cá nhân Quy định không phù hợp với quy định Luật khác loại chủ thể (Luật Đất đai 69 quy định chủ thể tham gia giao dịch đất đai cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác; Luật Doanh nghiệp quy định chủ thể bao gồm loại hình doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh); Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản đứng tên chủ thể hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, DN tư nhân… người ký giao dịch tài sản cá nhân thành viên chủ thể Với việc chủ thể ký Hợp đồng bảo đảm khác với chủ thể đứng tên sở hữu, sử dụng tài sản Tòa án tun bố vơ hiệu giao dịch (Ví dụ: QSDĐ sở hữu nhà đăng ký đứng tên DN tư nhân xe ô tô đăng ký sở hữu hộ kinh doanh ký Hợp đồng bảo đảm, bên chấp DN tư nhân, Hộ Kinh doanh mà cá nhân thành viên DN tư nhân, Hộ kinh doanh…); Các giao dịch tín dụng với ngân hàng: cho vay, bảo lãnh cho DN tư nhân, Hộ kinh doanh… thực thông qua cá nhân thành viên khơng với mục đích sử dụng vốn hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, DN tư nhân ngân hàng khó kiểm sốt mục đích sử dụng vốn Ngồi ra, chủ thể khó khăn ký kết hợp đồng, hạch tốn chi phí… người tham gia giao dịch, ký kết hợp đồng mua hàng hóa khơng phải chủ thể bị hạch tốn chi phí Thứ bảy, Tồ án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn thống đường lối xét xử không coi việc chấp/cầm cố tài sản bên thứ ba vô hiệu Khoản Điều Thông tư Liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: “Việc đăng ký chấp quy định Điểm a, b, c, d đ Khoản Điều bao gồm trường hợp đăng ký chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác” Tuy nhiên, Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực từ 01/01/2017 chưa có quy định rõ ràng biện pháp bảo đảm tài sản bên thứ ba Do đó, TCTD đối mặt với rủi ro TSBĐ Tòa án có quan điểm Hợp đồng chấp/cầm cố tài sản bên thứ ba không quy định Bộ luật Dân tuyên hợp đồng vơ hiệu 70 Thứ tám, Chính phủ cần ban hành hướng dẫn đảm bảo quyền lợi TCTD trường hợp TSBĐ bị cầm giữ; đạo quan chức xây dựng hệ thống quốc gia để công khai thơng tin tình trạng pháp lý tài sản Theo quy định Bộ luật Dân 2015 bên cầm giữ tài sản giao lại tài sản cầm giữ nghĩa vụ thực hiện; bên bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu có quyền đòi lại tài sản trường hợp bên mua khơng hồn thành nghĩa vụ tốn cho bên bán theo thỏa thuận Với quy định này, TSBĐ TCTD có nguy rủi ro lớn lý sau: - Pháp luật thừa nhận giao dịch cầm giữ kể trường hợp tài sản chấp, cầm cố TCTD phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba; - Đối với trường hợp bảo lưu quyền sở hữu, nhà nước khơng có hệ thống thơng tin cơng khai tình trạng pháp lý tài sản yêu cầu bắt buộc phải đăng ký công khai việc bảo lưu quyền sở hữu TCTD khơng thể kiểm sốt TSBĐ có bị bảo lưu quyền sở hữu hay khơng phải chịu rủi ro từ việc hợp đồng chấp bị vơ hiệu, dẫn đến TSBĐ Thứ chín, Tòa án nhân tối cao cần ban hành hướng dẫn thống đường lối xét xử việc yêu cầu khởi kiện đòi nợ gốc khơng bị áp dụng thời hiệu khởi kiện Đối với yêu cầu toán khoản tiền gốc từ trước tới nay, Tòa án có quan điểm cho tranh chấp đòi lại tài sản không áp dụng thời hiệu khởi kiện Tuy nhiên, theo quy định Điều 155 Bộ luật Dân 2015 tranh chấp đòi lại tài sản khơng trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện Trường hợp Tòa án có quan điểm áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu toán khoản tiền gốc bất lợi cho TCTD Kết luận Chƣơng Pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản nói chung nhà nói riêng góp phần khơng nhỏ vào việc điều chỉnh mối quan hệ có liên quan, đưa chúng vào khn khổ định, từ đảm bảo tính ổn định kinh tế Tuy nhiên, việc xử lý tài sản chấp đảm bảo tiền vay khơng khó khăn Với bất cập mà NHTM phải đối mặt tiến hành xử lý tài sản chấp nhà cần có giải pháp để ngân hàng chủ động thực quyền Mà 71 thiết thực cần tháo gỡ vướng mắc từ quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Ở chương 3, tác giả đưa số đề xuất định hướng hồn thiện để góp phần mang lại hiệu cao cho hoạt động xử lý tải sản chấp nhà NHTM Việc xử lý tài sản chấp phải tuân thủ theo nhiều văn bản, quy định pháp luật khác văn lại khơng có thống gây khó khăn việc áp dụng Nguyên tồn hệ thống pháp luật với nhiều văn điều chỉnh vấn đề tạo nên chồng chéo lẫn Từ đặt yêu cầu cần thiết hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay NHTM 72 KẾT LUẬN Luận văn nghiên cứu lý luận thực trạng xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm sáng tỏ điểm bất cập quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật trình xử lý tài sản bảo đảm Từ kết nghiên cứu rút kết luận sau đây: Thứ nhất, luận văn nêu làm sáng tỏ vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại theo theo pháp luật Thứ hai, luận văn phân tích đánh giá thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại Việt nam Thứ ba, luận văn phân tích, đánh giá thực tiễn xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại thành phố hồ chí minh Thứ tƣ, dựa vào sở lý luận thực trạng phân tích, luận văn đề xuất phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới Luận văn thực cách nghiêm túc, có mục tiêu nghiên cứu cụ thể, nhằm góp phần hồn thiện số quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại Việt Nam Đồng thời tác giả hi vọng luận văn đóng góp nhiều vào việc nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp Ngân hàng thương mại giai đoạn 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư Pháp (2013), Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 giao dịch bảo đảm Bộ Tư Pháp (2013), Văn hợp số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 đăng ký giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp- Bộ Tài Nguyên Môi Trường- Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 Hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Bộ Tư pháp- Bộ Tài Nguyên (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT Hướng dẫn việc đăng ký chấp QSD đất , tài sản gắn liền với đất Bộ Tư Pháp -Viện nghiên cứu Khoa Học Pháp Lý (1998), “ Chuyên đề giao dịch có bảo đảm đăng ký tài sản theo pháp luật Việt Nam”, Thông tin khoa học pháp lý (số 9), tr.6 Bộ Tư pháp Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp, Hà Nội Võ Hoàng Bảo Châu (2009), “Quyền chấp sử dụng đất- Thực trạng pháp lý giải pháp hồn thiện”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Phạm Đình Chi (2002), “Các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Luận án Tiến sỹ Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999, Qui định giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, Qui định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 ,Qui định chi tiết thi hành số điều luật đất đai năm 2013 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010, Qui định bán đấu giá tài sản 12 Lê Trọng Dũng (2013), “Xử lý nợ xấu coi chừng trường hợp ngăn cản khởi kiện”, Tạp chí Ngân Hàng, (số 05), tr.28 74 13 Đỗ Văn Đại (2012), “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nhà xuất Lao động 14 Đỗ Văn Đại (2012), “Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, án bình luận án tập 2, Nhà xuất Chính trị quốc gia 15 Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý việc chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí Ngân Hàng, (số 4), tr.44 16 Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân Hàng, (số 7), tr 56 17 Hồng Xn Hòa, Trần Kim Anh (2013), “Vấn đề nợ xấu số giải pháp cấp thiết” Tạp chí Ngân hàng (số 4), tr.23 18 Nguyễn Mạnh Hùng, Nguyễn Ngọc Thao (2014), “Xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng số khuyến nghị”, Tạp chí Ngân hàng,( số 19), tr.13 19 Phan Thị Ngọc Huyền (2010), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 20 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp BĐS giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng VN”, Tạp chí Ngân Hàng,(số 15), tr.19 21 Phạm Công Lạc (1996),”Thế chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ theo pháp luật dân việt nam”, Luận án Tiến sỹ 22 Đinh Thị Thu Lan (2014), “Khía cạnh kinh tế pháp lý tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 23 Nguyễn Như Minh (1996), “Những giải pháp bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại”, Luận án tiến sỹ , ĐH Tài kế tốn TPHCM 24 Đức Nam (2015), “Nợ xấu cuối năm nhìn từ bất động sản”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, (số 46), tr.57 25 Ngân Hàng Nhà Nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, ban hành quy chế cho vay TCTD khách hàng 75 26 Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam (1996), “ Luật ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng số nước”, Tài liệu hội thảo 27 Nguyễn Thị Nga (2008), “Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất NHTM nay”, Tạp chí Ngân hàng,( số 04), tr 17 28 Trần Văn Nhiên (2015), “ Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại”, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 29 Nguyễn Minh Oanh, (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Tạp chí Nhà nước pháp luật,(số 3), tr.16 30 Huỳnh Tiểu Phụng (2012), “Tranh chấp phát sinh từ việc chấp tài sản để bảo đảm tiền ngân hàng thương mại – Thực trạng hướng hồn thiện”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh 31 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân số 33/2005/QH11, Hà Nội 32 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân số 91/2015/QH13, Hà Nội 33 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật Nhà Ở số 65/2014/QH13, Hà Nội 35 Ngô Văn Thân, Nguyễn Hữu Đắc (1996), “Các thuật ngữ Luật dân Việt Nam”, NXB Chính Trị Quốc Gia Hà Nội 36 Nguyễn Thị Lệ Thu (2013), “Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 37 Lê Hoàng Phương Thùy (2008), “ Pháp luật chấp tài sản hoạt đơng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp, ĐH Luật Tp Hồ Chí Minh 38 Lê Thị Thu Thủy (2006), “ Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, Nhà xuất Tư Pháp 39 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), “Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay”, Nhà xuất Tư Pháp 40 Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB TP.HCM 76 41 Vụ công tác lập pháp (2005), “ Những nội dung Bộ luật dân 2005”, Nhà xuất Tư Pháp 42 Phan Thị Hương Vũ (2012), “Pháp luật chấp bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 43 Phan Diên Vỹ (2013), “Định giá tài sản hoạt động ngân hàng – thực trạng giải pháp”, Tạp chí Ngân hàng, (số 06), tr.12 44 Hồng Thị Hải Yến (2004), “Thế chấp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật Việt Nam Cộng Hòa Pháp”, Luận văn thạc sĩ, ĐH Luật Hà Nội 45 Phương Anh (2016), “Thận trọng cho vay, chưa lo cho bất động sản”, Báo đấu thầu online, http://baodauthau.vn/nha-dat/than-trong-cho-vay-chua-lo-chobat-dong-san-17408.html , ngày cập nhật 22/06/2017 46 Dương Công Chiến (2012), “Hậu họa hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu”, Báo Cafef online http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/hau-hoa-khi-hopdong-the-chap-bi-tuyen-vo-hieu-bai-2-20120727114943527.chn, ngày cập nhật 12/06/2017 47 Công ty CP Chứng Khốn Bảo Việt (2008), “Báo cáo phân tích ngành ngân hàng ngày 24/07/2008” báo cáo phân tích online, https://www.google.com.vn/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=6& cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwix2e3V26PWAhVMM48KHXbLBk0QFggMAU&url=http%3A%2F%2Fwww.bvsc.com.vn%2FHandlers%2FDownload Report.ashx%3FReportID%3D2111&usg=AFQjCNHJ8CleznWOAtQKTFDQMe5dX-IIg, ngày cập nhật 27/06/2017 48 Bạch Dương (2015), “Nợ xấu ngân hàng gần 30.000 tỷ đồng”, Báo vnexoress online, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/ebank/no-xau-cua-5ngan-hang-gan-30-000-ty-dong-3316779.html, ngày cập nhật 13/06/2017 49 Nguyễn Tiến Đông (2015), “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, Báo thông tin 77 pháp luật dân online https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2015/10/20/mot-so-giai-php-xu-l-ti-sanbao-dam-tien-vay-hien-nay/ , ngày cập nhật 22/06/2017 50 Hoàng Lan (2014), “Nợ xấu bất động sản gần 8.500 tỷ đồng”, Báo diễn đàn đầu tư online http://bizlive.vn/ngan-hang/no-xau-bat-dong-san-chicon-gan-8500-ty-dong-150841.html, ngày cập nhật 15/04/2017 51 Đỗ Mến (2016), “Rắc rối chấp quyền sử dụng đất, không chấp tài sản đất”, Báo dân luật online https://danluat.thuvienphapluat.vn/racroi-khi-chi-the-chap-quyen-su-dung-dat-khong-the-chap-tai-san-tren-dat141325.aspx, ngày cập nhật 10/06/2017 52 Hoàng Phúc (2004), “Tài sản Epco – Minh Phụng: Còn 141 tỷ chưa giao ngân hàng”, Báo vietbao online http://vietbao.vn/vi/Kinh-te/Tai-san-EpcoMinh-Phung-Con-tren-141-ty-chua-giao-ngan-hang/20256474/87/, ngày cập nhật 22/05/2017 53 Quỹ Đầu tư phát triển Đà Nẵng (2015), “Rủi ro nhận chấp tài sản bên thứ ba”, Bản tin online , http://ddif.com.vn/chi-tiet-tin-tuc/285/RUI-RONHAN-THE-CHAP-TAI-SAN-CUA-BEN-THU-BA, ngày cập nhật 28/06/2017 54 Trần Lê Minh Tín (2015), “Một số vấn đề cần quan tâm thẩm định nhận tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê”, Quỹ Đầu tư phát triển Đà Nẵng Bản tin online, http://ddif.com.vn/chi-tiet-tintuc/343/MOT-SO-CAN-DE-CAN-QUAN-TAM-KHI-THAM-DINH-NHANTAI-SAN-THE-CHAP-LA-GIA-TRI-QUYEN-SU-DUNG-DAT-DUOCNHA-NUOC-CHO-THUE, ngày cập nhật 27/06/2017 55 Bùi Trang (2013) , “Nguy hàng vạn hợp đồng chấp ngân hàng vô hiệu”, Báo Đầu tư chứng khoán online, http://tinnhanhchungkhoan.vn/tiente/nguy-co-hang-van-hop-dong-the-chap-cua-ngan-hang-vo-hieu-14176.html, ngày cập nhật 13/04/2017 56 Thiện Trần (2016), “Xử lý nợ xấu bất động sản gian nan”, Báo thời báo tài online, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2016-0578 13/xu-ly-no-xau-bat-dong-san-van-gian-nan-31631.aspx, ngày cập nhật 26/06/2017 57 Hữu Tuấn (2011), “Rủi ro lớn nợ xấu bất động sản tăng cao”, Báo cafeland online, https://cafeland.vn/tin-tuc/rui-ro-lon-khi-no-xau-bat-dong-santang-cao-14186.html, ngày cập nhật 22/05/2017 58 Hoàng Yến (2012), “Xử án tín dụng: Rối chuyện chấp, bảo lãnh”, Báo Vietstock online, http://vietstock.vn/2012/08/xu-an-tin-dung-roi-chuyen-thechap-bao-lanh-757-232502.htm, ngày cập nhật 23/05/2017 79 ... thương mại theo pháp luật; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam thực tiễn xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng. .. đề lý luận xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại theo pháp luật; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt. .. BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30 2.1 Thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam