Luận văn THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG đất của bên THỨ BA TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY của NGÂN HÀNG THƯƠNG mại THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÙI THỊ THÙY ANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Văn Cương HÀ NỘI - NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÙI THỊ THÙY ANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Văn Cương HÀ NỘI - NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn TS Vũ Văn Cương Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những thơng tin phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, đề tài sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả, quan tổ chức khác thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng kết Luận văn Hà Nội, ngày 01 tháng 08 năm 2016 Xác nhận giảng viên hướng dẫn Tác giả Bùi Thị Thùy Anh LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp suốt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Vũ Văn Cương – thầy giáo hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực nghiên cứu Luận văn Đồng thời, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Ban giám hiệu, tồn thể q thầy cơ, cán Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn thạc sĩ Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô hội đồng chấm luận văn đã cho những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này Hà Nội, ngày 01 tháng 08 năm 2016 Tác giả Bùi Thị Thùy Anh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS CP Bộ luật Dân Chính phủ NĐ NHTM GDBĐ Nxb LĐĐ QSDĐ TAND 10.TP 11 TSBĐ Nghị định Ngân hàng thương mại Giao dịch bảo đảm Nhà xuất Luật Đất đai Quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Thành phố Tài sản bảo đảm MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỌAT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát họat động cho vay có bảo đảm tài sản ngân hàng thương mại 1.1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 10 1.1.3 Bản chất chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 13 1.1.4 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 20 1.2 Khái quát pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại 23 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại 23 1.2.2 Khái niệm pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 26 1.2.3 Cấu trúc pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 27 1.2.4 Các yếu tố chi phối nội dung điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 32 Kết luận Chương 34 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 35 2.1 Hệ thống quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 35 2.1.1 Về chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 36 2.1.2 Về đối tượng, điều kiện quyền sử dụng đất bên thứ ba chấp 37 2.1.3 Về hình thức hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 37 2.1.4 Về nội dung thỏa thuận bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 38 2.1.5 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 41 2.2 Những ưu điểm pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 43 2.3 Hạn chế pháp luật vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 50 2.3.1 Vướng mắc, bất cập liên quan đến việc xác định chất pháp lý giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 51 2.3.2 Vướng mắc, bất cập chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 54 2.3.3 Vướng mắc, bất cập liên quan đến xác định chủ thể hợp đồng chấp mối quan hệ với chế định đại diện 57 2.3.4 Vướng mắc, bất cập liên quan đến xác định chủ thể hợp đồng trường hợp khơng có tách bạch bên chấp bên vay 58 2.3.5 Vướng mắc xác định chủ thể chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hộ gia đình sử dụng đất 59 2.3.6 Vướng mắc bất cập xác định hiệu lực giao dịch chấp trường hợp bên chấp doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản 61 2.3.7 Vướng mắc, bất cập xác định hiệu lực giao dịch chấp trường hợp bên chấp cá nhân chết bị Tòa án tuyên bố chết 62 2.3.8 Vấn đề xác định tư cách pháp lý bên chấp tham gia tố tụng Tòa án 64 Kết luận Chương 66 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỌAT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại 67 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam 67 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 68 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 69 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba sở đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 70 3.2 Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại 72 3.2.1 Quy định vấn đề pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 72 3.2.2 Ban hành, điều chỉnh, thay số quy định pháp luật góp phần phù hợp với quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 77 3.3 Một số giải pháp bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 84 3.3.1 Đối với ngân hàng thương mại 84 3.3.2 Đối với bên thứ ba chấp quyền sử dụng đất 86 3.3.3 Đối với quan ban hành, giải thích, áp dụng pháp luật 87 Kết luận Chương 89 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng tổ chức tín dụng nói chung đóng vai trò quan trọng việc huy động vốn đầu tư từ xã hội đưa nguồn vốn vào phục vụ kinh tế Với chức trung gian tài thơng qua nghiệp vụ đặc thù, ngân hàng điều tiết nguồn vốn xã hội cách hiệu Để trì chức trung gian tài chính, ngân hàng thương mại doanh nghiệp khác phải có họat động thường xuyên, chủ yếu tạo lợi nhuận Trong hệ thống ngân hàng thương mại họat động cho vay họat động tạo lợi nhuận chủ yếu ổn định ngân hàng thương mại Tuy nhiên từ đặc thù đối tượng kinh doanh ngân hàng thương mại kinh doanh tiền tệ nên tiềm ẩn nguy rủi ro cao có khả ảnh hưởng lớn đến kinh tế Trong năm trở lại hoạt động ngân hàng thương mại nói chung bộc lộ nhiều tồn tại, yếu chất lượng tín dụng thấp, nợ hạn cao…đặc biệt lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Để tránh rủi ro xảy hoạt động cho vay, việc phải thẩm định thật kỹ phương án vay vốn vấn đề áp dụng biện pháp bảo đảm ngân hàng ý Các biện pháp bảo đảm tài sản không tài sản, song từ thực tế chứng minh, biện pháp bảo đảm tài sản ngân hàng áp dụng phần lớn quan hệ tín dụng, chấp quyền sử dụng đất chiếm vị trí quan trọng biện pháp bảo đảm tài sản ngân hàng thương mại Việc pháp luật cho phép người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất có ý nghĩa vơ quan trọng việc khai thác tiềm đất đai Người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác mà thực tế thể thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” “thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác” phạm vi Luận văn tác giả tạm gọi chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba tồn khách quan ngày trở nên phổ biến quan hệ tín dụng ngân hàng thương mại 10 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại cho thấy quy định pháp luật vấn đề chưa cụ thể, có nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chưa có sở pháp lý để điều chỉnh Quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba chưa thừa nhận cách minh thị dẫn đến gây khó khăn cho bên xảy tranh chấp khơng có sở pháp lý để giải Đặc biệt có vấn đề pháp lý gây cách hiểu áp dụng khác thực tiễn quan điểm Tòa án cho biện pháp bảo lãnh mà biện pháp chấp không thừa nhận loại quan hệ Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba có đặc thù riêng cần quy phạm pháp luật điều chỉnh kể đến số vấn đề như: Giới hạn phạm vi bảo đảm; hình thức thiết lập hợp đồng bảo đảm; hiệu lực giao dịch chấp trường hợp bên vay tổ chức lại doanh nghiệp, bên bảo đảm cá nhân chết; việc truy đòi nghĩa vụ bên thứ ba chấp quyền sử dụng đất bên vay… Hiện nay, đa số ngân hàng thiết lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba áp dụng quy định chung tương tự từ quy định pháp luật chấp, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, có số trường hợp Tòa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, yêu cầu bên lập hợp đồng bảo lãnh gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi ngân hàng Với lý đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ với mong muốn đóng góp phần ý kiến nhằm luận giải, hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực nghĩa vụ ngân hàng thương mại nói riêng hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, dân sự, ngân hàng nói chung Đồng thời, kết nghiên cứu đề tài sử dụng cẩm nang để ngân hàng thương mại tham khảo, hạn chế số rủi ro pháp lý phát sinh chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu pháp luật bảo đảm tiền vay nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, vấn đề pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại dừng lại phân tích nhỏ nằm rải rác số báo khoa học, phân tích đề cập đến số khía cạnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba mà chưa sâu, chưa bao quát hết vấn đề liên quan Trong chừng mực nhận thấy tới thời điểm 89 phải có nội dung xác nhận việc QSDĐ (di sản thừa kế) bảo đảm NHTM  Các hợp đồng chấp QSDĐ ký trước bên chấp chết giá trị pháp lý Các bên tiến hành ký lại ký sửa đổi hợp đồng chấp Tuy nhiên, cần phải tiến hành đăng ký thay đổi GDBĐ thay bên chấp  Sửa đổi Điểm b Khoản Điều 14 Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTPBTNMT theo hướng, hồ sơ để thay cho “Hợp đồng việc thay đổi trường hợp bên thỏa thuận bổ sung, rút bớt tài sản chấp, thỏa thuận rút bớt, bổ sung, thay bên ký kết hợp đồng chấp” đăng ký thay đổi chấp trường hợp này, cần Giấy chứng nhận QSDĐ thể việc đăng ký biến động sau khai nhận di sản thừa kế Theo quan điểm tác giả, để hạn chế nhiều thủ tục pháp lý phát sinh, pháp luật nên cho phép bên làm thủ tục đồng thời việc đăng ký biến động thủ tục đăng ký thay đổi GDBĐ  Đối với nghĩa vụ mà bên chấp NHTM thỏa thuận mà có nghĩa vụ tương lai theo quan điểm tác giả bên thừa kế phải thực Điều 294 BLDS 2015 quy định rõ: “Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ hình thành thời hạn bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, NHTM bên thứ ba chấp QSDĐ thỏa thuận khác thìtrường hợp NHTM quy định QSDĐ dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh thời hạn nào, sau bên chấp chết, bên thừa kế nghĩa vụ chấp phải tiếp tục dùng phần QSDĐ thừa kế để tiếp tục bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai nằm thời hạn bảo đảm  Làm rõ khái niệm tranh chấp QSDĐ Hiện LĐĐ 2013 đưa định nghĩa tranh chấp đất đai Song thực tế để xác định việc thừa kế QSDĐ chấp NHTM có phải tranh chấp QSDĐ khơng khó khăn thực tế khơng hồn tồn tranh chấp QSDĐ mà tranh chấp việc xác định trách nhiệm thực nghĩa vụ dân - cam kết tiếp tục bảo đảm QSDĐ cho nghĩa vụ bên vay (trong tài sản dùng thực nghĩa vụ QSDĐ) - Thứ năm, nội dung Khoản Điều 144 BLDS 2005 Khoản Điều 141 BLDS 2015 cần có hướng dẫn chi tiết theo hướng loại trừ quy 90 định giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba Mặc dù Khoản Điều 144 BLDS 2005 Khoản Điều 141 BLDS 2015 có quy định “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” song cần cụ thể văn ghi nhận cụ thể văn hướng dẫn GDBĐ, biện pháp bảo đảm quy định liên quan đến vấn đề đăng ký, đăng ký thay đổi GDBĐ mà cụ thể chấp QSDĐ bên thứ ba Bởi vì, bên ký hợp đồng với hai tư cách: (i) Tư cách bên chấp tư cách đại diện bên vay (ii) Vừa tư cách đại diện bên chấp vừa tư cách đại diện bên vay, nhiên mối quan hệ đại diện không dẫn đến xung đột, mâu thuẫn mặt lợi ích Mỗi bên giao dịch độc lập với mặt chủ thể tư cách pháp lý khác Trong trường hợp khơng sửa đổi quy định cần có quy định hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba thiết lập 02 bên để giải vướng mắc theo kiến nghị phần 3.2.1 tác giả nêu - Thứ sáu, liên quan đến trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp: Luật Doanh nghiệp 2014 bỏ qua quy định trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ Cơng ty trách nhiệm hữu hạn 01 thành viên sang loại hình Cơng ty trách nhiệm hữu hạn 02 thành viên ngược lại Đối với trường hợp chuyển đổi khác Luật Doanh nghiệp 2014 có quy định việc cơng ty sau chuyển đổi đương nhiên kế thừa quyền nghĩa vụ pháp lý công ty trước chuyển đổi Do đó, trường hợp bên chấp bên vay có quan hệ tín dụng với NHTM mà thực chuyển đổi loại hình doanh nghiệp bên có sở để ràng buộc trách nhiệm chủ thể sau chuyển đổi có trách nhiệm tiếp tục thực quyền nghĩa vụ doanh nghiệp trước chuyển đổi ký với NHTM Tuy nhiên, trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ Công ty trách nhiệm hữu hạn 01 thành viên sang Công ty trách nhiệm hữu hạn 02 thành viên ngược lại chưa có sở pháp lý quy định cụ thể mà suy luận tương tự từ quy định chuyển đổi loại hình doanh nghiệp khơng đảm bảo cho quyền lợi NHTM với tư cách bên có quyền quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba Vì vậy, thời gian tới văn hướng dẫn Luật Doanh nghiệp cần bổ sung thiếu sót để đảm bảo hoàn thiện đồng nguyên tắc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp - Thứ bảy, cần sửa đổi lại nội dung đoạn sau Khoản Điều 305 BLDS 2015: “Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng 91 có bảo đảm” việc quy định phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm khơng xác Quy định với trường hợp nghĩa vụ bảo đảm phần toàn biện pháp bảo đảm đối vật (cầm cố, chấp) Nhưng khơng xác trường hợp khoản vay bảo đảm nhiều biện pháp bảo đảm cầm cố, chấp hay bảo lãnh…Ví dụ trường hợp khoản vay ngồi đươc bảo đảm QSDĐ chấp bảo đảm biện pháp bảo lãnh biện pháp chấp, cầm cố khác Trong trường hợp này, cần xử lý TSBĐ chấp, khoản vay đồng thời bên thứ ba bảo lãnh, chấp tài sản khác dù TSBĐ bị xử lý trên, phần nghĩa vụ chưa toán nghĩa vụ có bảo đảm Quy định nguy hiểm cho NHTM nhận chấp QSDĐ bên thứ ba đồng thời có bảo lãnh tổ chức, cá nhân khác Khi đó, bên bảo lãnh viện dẫn lý khoản vay khơng có biện pháp bảo đảm theo quy định luật sau xử lý QSDĐ mà chưa đủ toán nghĩa vụ để từ chối trách nhiệm Vì vậy, theo quan điểm tác giả án lệ văn hướng dẫn cần giải thích rõ sửa đổi nội dung cho phù hợp - Thứ tám, cần sửa đổi quy định “quyền nhận lại tài sản” theo quy định Điều 302 BLDS 2015: “Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực đầy đủ nghĩa vụ bên nhận bảo đảm toán chi phí phát sinh việc chậm thực nghĩa vụ có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác” Quy định với trường hợp bên bảo đảm đồng thời bên có nghĩa vụ Tuy nhiên, theo mục đích quy định điều khoản nhận lại TSBĐ nghĩa vụ bảo đảm hoàn tất trước xử lý TSBĐ tác giả thấy, với quy định không bao quát trường hợp bên bảo đảm bên có nghĩa vụ khác quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba Trường hợp này, trước thời điểm xử lý, mà bên có nghĩa vụ (bên vay) tự giác thực tồn nghĩa vụ hồn trả nợ bên bảo đảm nhận lại tài sản mà không mâu thuẫn Do đó, theo tác giả Điều 302 BLDS 2015 cần sửa lại sau để đảm bảo áp dụng hợp lý :“Trước thời điểm xử lý mà bên có nghĩa vụ bảo đảm, bên bảo đảm thực đầy đủ nghĩa vụ bên nhận bảo đảm toán chi phí phát sinh việc chậm thực nghĩa vụ có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác” - Thứ chín, cần cụ thể hóa nội dung quy định quyền bên chấp “được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên 92 thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thơng báo cho bên nhận chấp biết” Vì thực tế, việc cho thuê, cho mượn tài sản mà thời gian thuê/mượn lâu dài gây ảnh hưởng tới giá trị tài sản, làm hao mòn tài sản…Hơn quy định biện pháp bảo đảm BLDS 2015 lại chưa quy định rõ việc phải bồi thường, đền bù thiệt hại, thay TSBĐ trường hợp TSBĐ bị giảm sút Do đó, theo quy định bên chấp cần thông báo cho NHTM khơng có quy định rõ trách nhiệm cho thuê, cho mượn TSBĐ khiến cho chủ thể thực tế hiểu việc quyền cho thuê, cho mượn tài sản chấp đương nhiên, NHTM không ràng buộc điều kiện áp đặt Theo ý kiến tác giả, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đề cập tới việc phải bồi thường, thay thế, bổ sung tài sản việc cho thuê, cho mượn tài sản chấp gây ảnh hưởng tài sản thời gian tới văn hướng dẫn GDBĐ phải bổ sung quy định để đảm bảo quyền lợi NHTM (bên nhận chấp) - Thứ mười, cần có quy định rõ ràng cách thức xác định thành viên hộ gia đình Hiện BLDS 2015 khơng coi hộ gia đình chủ thể quan hệ dân Còn trường hợp đặc thù hộ gia đình sử dụng đất theo LĐĐ 2013 chưa có quy định hướng dẫn xác định cụ thể Hiện nay, NHTM để tránh việc ký kết hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba có chủ thể hộ gia đình thiếu thành viên sở an toàn mà NHTM yêu cầu khách hàng phải trích lục thơng tin quan Tài ngun môi trường thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Cơ quan nhà nước cần sớm có văn hướng dẫn cứ, sở để xác định thành viên hộ gia đình để áp dụng thống 3.3 Một số giải pháp bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 3.3.1 Đối với ngân hàng thương mại Thứ nhất, thiết lập hợp đồng bảo đảm QSDĐ bên thứ ba, cần sử dụng tên gọi xác “hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác” theo hướng dẫn Khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi) Không sử dụng “hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất” theo LĐĐ 2013 bỏ tồn quy định liên quan đến bảo lãnh QSDĐ, biện pháp bảo đảm QSDĐ gọi chung chấp Việc thiết lập hợp đồng bảo đảm với tên gọi trên, hình thức thể giao dịch có ý nghĩa quan 93 trọng xảy tranh chấp Tòa án, thực tế có số hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hủy bỏ tên gọi hợp đồng khơng xác Nếu NHTM thiết lập hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu, hủy bỏ có sở để kháng cáo án đề nghị kháng nghị án theo thủ tục giám đốc thẩm Thứ hai, cần thẩm định kỹ mối quan hệ bên chấp bên vay Bởi lẽ, thời gian qua có nhiều vụ việc thực tế phát sinh việc vay hộ có trường hợp người sử dụng đất khơng có đủ điều kiện để NHTM cho vay nên nhờ người khác có đủ điều kiện để NHTM cho vay Khoản cấp tín dụng bảo đảm QSDĐ bên thứ ba chấp Bản chất vụ việc này, thực chất bên chấp vay, khơng có đủ điều kiện cấp tín dụng nên nhờ bên khác vay hộ Đồng thời thực tế phát nhiều trường hợp bên cho vay nặng lãi thường yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải chấp QSDĐ ủy quyền cho bên cho vay nặng lãi toàn quyền chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bên cho vay nặng lãi Chính vậy, bên phát sinh tranh chấp phát sinh hệ pháp lý khôn lường, giao dịch bị vơ hiệu giả tạo, làm cho việc thu hồi nợ NHTM thêm khó khăn bên phát sinh tranh chấp Thứ ba, hạn chế nhận chấp QSDĐ bên thứ ba thơng qua ủy quyền Bởi thực tế có nhiều trường hợp nhằm trốn tránh việc thực nghĩa vụ nộp thuế nên bên mua bán, chuyển nhượng QSDĐ thông qua ủy quyền Khi thiết lập hợp đồng chấp có hai khả xảy là: (i) chủ thể ký hợp đồng chấp chủ tài sản bên xảy tranh chấp bên chấp bên ủy quyền (bản chất bên nhận chuyển nhượng QSDĐ), Tòa án cơng nhận người sử dụng đất thực bên nhận ủy quyền hợp đồng chấp có nguy bị vơ hiệu, bên chấp khơng có quyền chấp; (ii) chủ thể ký hợp đồng chấp bên ủy quyền chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bên ủy quyền dẫn tới hợp đồng chấp bị vô hiệu vi phạm quy định đại diện theo Khoản Điều 144 BLDS (người đại diện không xác lập giao dịch dân với mình) Thứ tư, trường hợp nhận chấp QSDĐ để bảo đảm khoản cấp tín dụng doanh nghiệp mà người sử dụng đất người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp trường hợp người đại diện cho hai tư cách (bên chấp bên vay) trường hợp người đại diện đồng thời có hai vai trò pháp lý bên chấp bên nhận chấp (như chấp QSDĐ tài sản riêng vợ/chồng để bảo đảm cho khoản vay hai vợ chồng; chấp QSDĐ hộ gia đình để bảo 94 đảm cho khoản cấp tín dụng thành viên hộ vay vốn…) hợp đồng chấp nên giao kết hai chủ thể: (i) bên chấp (ii) NHTM Việc thiết lập hợp đồng chấp có hai chủ thể thể trường hợp phù hợp với chất giao dịch, nhằm tránh việc vi phạm quy định đại diện theo Khoản Điều 144 BLDS 2005 (khi thực tế có nhiều quan điểm việc thiết lập hợp đồng chấp ba bên trường hợp vi phạm), đồng thời nhằm đơn giản q trình soạn thảo hợp đồng, cơng chứng hợp đồng chấp khơng đòi hỏi bên vay phải ký hợp đồng chấp Thứ năm, hạn chế việc chấp QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh tương lai bên vay Có nhiều tranh chấp xảy thực tế, bên chấp chịu trách nhiệm bảo đảm cho hợp đồng vay vốn thời điểm thiết lập hợp đồng chấp Nếu sau đó, NHTM tiếp tục cấp tín dụng sử dụng biện pháp bảo đảm QSDĐ bên thứ ba, dẫn đến nhiều trường hợp bên chấp không đồng ý chịu trách nhiệm nghĩa vụ phát sinh xảy sau thời điểm thiết lập hợp đồng chấp Chính vậy, khoản cấp tín dụng sau này, NHTM muốn tiếp tục dùng QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm cần ký hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng chấp để dẫn chiếu tới số hợp đồng cấp tín dụng ký sau, đồng thời cần xác nhận lại văn người sử dụng đất việc tiếp tục bảo đảm cho khoản cấp tín dụng lần 3.3.2 Đối với bên thứ ba chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, cần nhận thức rõ hậu pháp lý việc chấp QSDĐ để bảo đảm cho nghĩa vụ người khác kể người sử dụng đất tự nguyện chấp QSDĐ Bên chấp cần hiểu rõ, chấp QSDĐ để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ cuả người khác, QSDD bị NHTM xử lý vào thời điểm nào, đến hạn thực nghĩa vụ mà bên vay không thực thực không nghĩa vụ với NHTM Chính vậy, hậu pháp lý mà bên chấp phải gánh chịu tương đối lớn, nên cần cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng trước định chấp Thứ hai, cần nghiên cứu kỹ điều khoản hợp đồng chấp, đặc biệt điều khoản liên quan đến phạm vi nghĩa vụ bảo đảm Với quy định pháp luật chấp bảo lãnh “mập mờ” nay, nhiều NHTM cố tình “gài” điều khoản bảo lãnh hợp đồng chấp Theo bên chấp phải chịu trách nhiệm toàn nghĩa vụ hoàn trả nợ bên vay, trường hợp sau xử lý xong TSBĐ mà thiếu bên chấp phải 95 tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ thay Do đó, bên chấp cần phải nghiên cứu kỹ điều khoản hợp đồng chấp Đồng thời không chấp nhận bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh tương lai bên vay, lần phát sinh nghĩa vụ bảo đảm (bên vay) muốn tiếp tục sử dụng QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm bắt buộc phải cần đồng ý văn bên chấp Thứ ba, bên chấp không nên vay vốn thông qua người thứ ba hình thức ủy quyền chấp nhờ người khác vay chấp QSDĐ mình, đặc biệt thơng qua hình thức vay nặng lãi, vay “xã hội đen” Theo đó, bên chấp phải ủy quyền chấp chấp QSDĐ để nhờ bên thứ ba vay hộ Trên thực tế có nhiều trường hợp bên vay hộ đề nghị NHTM cho vay với số tiền lớn số tiền người sử dụng đất có nhu cầu thực vay, NHTM xử lý QSDĐ để tốn cho tồn nghĩa vụ mà bên thứ ba vay NHTM, thực chất người sử dụng đất không vay với số tiền lớn Đồng thời, mối quan hệ phức tạp dễ dẫn đến tình trạng xảy tranh chấp nhiều người sử dụng đất bên thiệt thòi, chịu hậu pháp lý nặng nề giao dịch thơng qua chứng văn bản, hợp đồng chấp thể ý chí người sử dụng đất, việc người sử dụng đất chứng minh giao dịch vay, chấp giả tạo, lừa dối điều vơ khó thực tế Thứ tư, bên chấp cần thỏa thuận văn với bên vay việc bên vay phải thực nghĩa vụ hoàn trả cho trường hợp NHTM xử lý QSDĐ Với tình trạng pháp lý chưa có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên chấp, chưa có quy định bảo đảm quyền yêu cầu hoàn trả bên chấp bên vay Chính vậy, để có sở yêu cầu bên vay phải thực nghĩa vụ hồn trả cho bên chấp nên có thỏa thuận văn với bên vay, chứng thể ý chí bên giao dịch quan trọng sở để khởi kiện yêu cầu bên vay thực nghĩa vụ hoàn trả Trong nội dung văn thỏa thuận bên chấp cần nêu rõ giá trị hoàn trả với giá trị QSDĐ theo giá trị thị trường thời điểm bị xử lý giá trị phù hợp hai bên thỏa thuận chấp nhận, cần nêu thời hạn bên vay phải hoàn trả cụ thể, nội dung thỏa thuận khác bên 3.3.3 Đối với quan ban hành, giải thích, áp dụng pháp luật Thứ nhất, cấp Tòa án: Các TAND cần tiến hành nhanh chóng xây dựng án lệ thời gian chưa có hướng dẫn thức vấn đề Đồng thời, TAND cần ban hành quy định nhằm ghi nhận, xác định giá trị pháp lý 96 hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba Ban hành hướng dẫn thống vấn đề tố tụng liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba Đồng thời, hợp đồng chấp thiết lập giai đoạn không tuyên bố vô hiệu dựa vào tên hợp đồng mà cần vào ý chí bên thiết lập biện pháp bảo đảm Thứ hai, quan công chứng: Cơ quan công chứng không từ chối công chứng hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba có đề cập đến bảo đảm nghĩa vụ tương lai Thứ ba, quan đăng ký GDBĐ: Cần hoàn thiện vấn đề đăng ký GDBĐ để phù hợp, thống với BLDS 2015 có hiệu lực Các quy định pháp luật đăng ký GDBĐ cụ thể chấp QSDĐ bên thứ ba phải làm rõ, hướng dẫn chi tiết số nội dung mà BLDS 2015 chưa chi tiết, chưa đảm bảo áp dụng trực tiếp cho quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba Bên cạnh quan đăng ký GDBĐ cần tích cực hỗ trợ, hướng dẫn NHTM, tổ chức, cá nhân q trình triển khai áp dụng Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT đăng ký chấp QSDĐ phát sinh vấn đề vướng mắc bên cạnh cần sớm có văn ban hành GDBĐ điều chỉnh, khắc phục nội dung chưa hợp lý Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước: Ngân hàng Nhà nước có vai trò quan trọng tạo cầu nối, liên kết chặt chẽ hệ thống NHTM với quan quản lý nhà nước khác Theo đó, Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm tập hợp ý kiến trình thực thi, áp dụng pháp luật vấn đề để xin ý kiến hướng dẫn từ Tòa án, Ủy ban thường vụ Quốc hội, Bộ Tư pháp để thống áp dụng Đồng thời Ngân hàng Nhà nước cần có quy định, văn thức hướng dẫn NHTM nội dung có liên quan thẩm quyền để làm NHTM “an tâm” q trình cấp tín dụng Thứ năm, ngồi ra, quan Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước quan hữu quan cần sớm xây dựng thông tư liên tịch, liên ngành quy định rõ phối hợp, hỗ trợ, chế liên hệ quan…nhằm đảm bảo áp dụng thống hiệu giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba thực tế 97 98 Kết luận Chương Việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cần dựa sở định hướng định Định hướng tập trung vào vấn đề hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng đất đai đặt mối quan hệ với thị trường tín dụng ngân hàng với chế định giao dịch bảo đảm, đồng thời phù hợp với xu hướng pháp luật giới hội nhập Các giải pháp Luận văn đưa sở nghiên cứu vấn đề phát sinh thực tế, pháp luật hành thiếu chưa quy định rõ ràng Các giải pháp chia làm hai hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp đảm bảo đảm bảo cho việc thực pháp luật Trong thời điểm này, cần tiếp tục nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện pháp luật điều chỉnh vấn đề pháp lý phát sinh theo hướng tạo hành lang pháp lý an toàn bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đáng bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 99 KẾT LUẬN Trước thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy vấn đề gặp nhiều vướng mắc, gây ảnh hưởng không nhỏ tới quyền lợi ích hợp pháp bên đặc biệt hệ thống ngân hàng thương mại Trong bối cảnh nay, vấn đề chưa nghiên cứu chuyên sâu, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn tốt nghiệp Luận văn làm rõ, phân tích vấn đề khoa học sau: Thứ nhất, khẳng định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại xu tất yếu, phù hợp với thực tế khách quan nhu cầu bên tham gia giao dịch Tác giả sâu nghiên cứu chất quan hệ dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác để đưa quan điểm cần coi trường hợp đặc biệt quan hệ chấp tài sản nói chung Tòa án cần xem xét đến chất giao dịch, không hủy bỏ tuyên bố giao dịch vô hiệu với lý tên gọi “hợp đồng chấp” hay “hợp đồng bảo lãnh” Thứ hai, nhận diện vấn đề chung quy định pháp luật liên quan chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, kể tới vấn đề gồm: Chủ thể tham gia giao dịch; hình thức hiệu lực giao dịch; thỏa thuận chủ yếu bên; vấn đề xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bên thứ ba Đồng thời tác giả phân tích đánh giá ưu điểm hạn chế pháp luật, vướng mắc, khó khăn vấn đề áp dụng thực tiễn Thứ ba, Luận văn đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại.Trong quan trọng pháp luật cần cần thừa nhận việc chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại quan hệ pháp luật hợp pháp Đồng thời, cần tiến hành rà soát, sửa đổi, hủy bỏ, thay số quy định pháp luật hành để phù hợp với chất quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 11 12 13 14 15 Bản án số 05/KTPT “V/v tranh chấp hợp đồng vay tài sản” Tòa phúc thẩm TAND Tối cao TP Hồ Chí Minh Bản án số 383/2014/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Bản án số 835/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Bản án số 949/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Bản án số: 05/2011/KDTM-PT “V/v yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vơ hiệu” Tòa Phúc thẩm TAND tối cao Đà Nẵng Bản án số: 05/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND huyện Chương Mỹ - TP Hà Nội Bản án số: 26/2011/KDTM-ST “V/v yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu” TAND tỉnh Quảng Ngãi Bản án số: 35/2012/KDTM-PT “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao Đà Nẵng Bản án số: 383/2014/KDTM- ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Bản án số: 55/2007/KDTM- PT ngày 08/6/2007 về: “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” Tòa phúc thẩm TAND Tối cao Bản án số: 673/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Bản án số: 835/2012/KDTM-ST ngày 18/6/2012 “V/v tranh chấp Hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ chí Minh; Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý việc chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, (04), tr 41 - 48 Cơng văn số 128/CĐKGDBĐ-NV ngày 28/3/2014 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, V/v giải đáp, phản ánh kến nghị Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Công văn số 1345/BTP-ĐKGDBĐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp, việc đề nghị hướng dẫn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 16 Công văn số 1501/VPĐK-PĐKTK ngày 09/06/2016 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, việc đăng ký thay đổi nội dung chấp 17 Công văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, việc hướng dẫn áp dụng thống quy định giao dịch bảo đảm 18 Công văn số 266/CĐKGDBĐ-NV ngày 23/7/2013 Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ, hướng dẫn việc ký kết hợp đồng chấp 19 Công văn số 17/CV-HHNH ngày 02/02/2012 Hiệp hội Ngân hàng, trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ vay bất động sản 20 Công văn số 186/HHNH-PLNV ngày 07/6/2013 Hiệp hội Ngân hàng, việc đề nghị xem xét lại án theo thủ tục giám đốc thẩm tạm đình chi thi hành án 21 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật, Lê Thị Thu Thủy (chủ biên, 2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Đinh Trung Tụng (chủ biên, 2016), Bối cảnh xây dựng số nội dung chủ yếu Bộ luật Dân năm 2015 (So sánh với Bộ luật Dân năm 2005), NXB Tư pháp, Hà Nội, tr 29 24 Đỗ Hồng Thái (2012), “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng (127), tr 14 25 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Bản án bình luận án, (1 + 2), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 28 Đồn Thái Sơn (2012), “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (12), tr 18 29 LexisNexis Butterworths (2005), Halsbury’s Laws of Australia, Vol 19, 295 Morgages and Securities, “Introduction”, p 295 30 McDonald v DennysLascelles Ltd (1933) 48 CLR 457; Turner Manufacturing CoPty Ltd v Senes (1964) NSWR 692; LexisNexis Butterworths (2005), Halsbury’s Laws of Australia, Vol 14, Guarantees and Indemnities, “Nature of Guarantees and Indemnities”, p 220 31 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (03), tr 10 - 20 32 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh 33 Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (2+3), tr 92 - 96 34 Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện, Nxb Tư pháp, Hà Nội 35 Nguyễn Thúy Hiền (2003), Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Việt Nam - So sánh với pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Cộng hòa Liên bang Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 36 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 37 Nguyễn Văn Phương Nguyễn Phương Linh (2012), “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (23), tr 20 38 Phan Thi Cúc (2008), Nghiệp vụ ngân hàng thương maị, Nxb Thớng kê, TP Hờ Chí Minh 39 Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình luật Ngân hàng Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội 40 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, Hoàng Thế Liên (chủ biên, 2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005 (tập II), phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 41 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội  Website 42 http://baochinhphu.vn/Tin-noi-bat/Toan-van-Du-thao-Bo-luat-Dan su/217494.vgp, ngày truy cập: 10/7/2016 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=STP&MenuID=784& ContentID=3909, ngày truy cập: 10/7/2016 http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1480, ngày truy cập 10/7/2016 http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1515, ngày truy cập: 10/7/2016 http://tapchiqptd.vn/zh/nghien-cuu-thuc-hien-nghi-quyet/nghi-quyet-hoi-nghitrung-uong-6-khoa-xi-ve-tiep-tuc-doi-moi-chinh-sach-phap-luat-ve-datdai/1548.html, ngày truy cập: 10/7/2016 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=266, ngày truy cập: 14/7/2016 http://vtv.vn/trong-nuoc/bo-luat-dan-su-nhieu-dieu-khoan-khong-con-phu-hop54639.htm; ngày truy cập: 10/7/2016 http://www.congchungdatcang.com/bai-viet/4292/mot-so-van-de-ve-the-chaptai-san-cua-ben-thu-ba-de-bao-dam-nghia-vu-dan-su, ngày truy cập: 10/7/2016 http://www.thailandlawonline.com/civil-and-commercial-code/702-746mortgage-foreclosure-extinction-and-sale, ngày truy cập: 10/7/2016 http://www.tand.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/danh-sach-cau-hoi-vacautraloi?, ngày truy cập: 18/7/2016 pccs2-tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=7&TwoID=59, ngày truy câp: 10/7/2016 http://tks.edu.vn/thong-tin-nghiep-vu/chi-tiet/115/80, ngày truy cập: 01/08/2016 ... LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỌAT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại sau: Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại thỏa thuận bên, theo bên có quyền sử dụng đất. .. thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 15 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỌAT ĐỘNG