Đề tài Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn (1)

MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I- Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1) Khái niệm hợp mua bán nhà 2) Các yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà II- Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư 1) Khái niệm mua bán hộ chung cư 2) Các yếu tố pháp lý mua bán hộ chung cư III- Thực trạng kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán hộ chung cư 12 1) Thực trạng hợp đồng mua bán hộ chung cư 13 2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán hộ chung cư 18 KẾT LUẬN 21 MỞ ĐẦU Ngày nay, với tốc độ gia tăng dân số ngày nhanh, phát triển nhu cầu xã hội diện tích đất ngày bị thu hẹp Mặt khác, nhà tài sản nhu cầu thiếu người Trong tình trạng dân số gia tăng quỹ đất ngày eo hẹp, đô thị lớn, nhà chung cư hướng tới giải pháp thiết yếu Vậy pháp luật quy định mua bán hộ chung cư? Thực trạng mua bán hộ chung cư Việt Nam sao? Những ưu điểm từ việc mua bán nhà chung cư nhược điểm cần khắc phục? Để tìm hiểu rõ vấn đề em định lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán hộ chung cưmột số vấn đề lý luận thực tiễn” NỘI DUNG I- Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1) Khái niệm hợp mua bán nhà Từ xưa đến nhà luôn phần thiếu người Thấy vai trò to lớn nhà nên pháp luật Việt Nam quy định công dân có quyền tạo lập nhà sở hữu nhà nhằm tạo khung pháp lý bảo vệ lợi ích, mong muốn hợp pháp cá nhân Mỗi tổ chức, cá nhân muốn sở hữu nhà cần thông qua giao dịch nhà để xác lập quyền sở hữu Nhà loại tài sản giao dịch nhà phải tuân theo quy định hợp đồng dân nói chung BLDS 2005 Và cụ thể Điều 90 Luật Nhà 2005 đă quy định hình thức giao dịch nhà bao gồm: Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp , cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà Các giao dịch điều chỉnh cách nghiêm ngặt, cụ thể hệ thống văn luật Các giao dịch nhà chịu quản quản lý nghiêm ngặt nhà tài sản lớn mặt kinh tế tinh thần cá nhân tổ chức Trong giao dịch nhà mua bán giao dịch diễn phổ biến Dựa theo khái niệm mua bán tài sản nói chung (Điều 428 BLDS2005) đặc điểm cụ thể mua bán tài sản nhà ta khái quát hợp đồng mua bán nhà sau: “Hợp đồng mua bán nhà phương tiện pháp lý đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ phía người bán sang phía người mua nhằm thỏa mãn nhu cầu nhà Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà bán, bên mua có nghĩa vụ trả tiền nhận nhà Các bên phải thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật” 2) Các yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà 2.1)Chủ thể Trong tất hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng có yêu cầu định mặt chủ thể Đây vấn đề quan trọng mà bên mua bán nhà nên ý đến để xác định hiệu lực hợp đồng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia ký kết hợp đồng Theo quy định Điều 14, 17 BLDS 2005 chủ thể hợp đồng mua bán nhà pháp luật ghi nhận người có đầy đủ lực pháp luật lực hành vi Đối với chủ thể đủ lực hành vi dân sự, lực hành vi dân bị hạn chế lực hành vi dân muốn tham gia giao dịch phải thông qua người đại diện hợp pháp Đối với tổ chức phải thông qua người đại diện theo pháp luật theo ủy quyền tổ chức Bên cạnh việc phải đáp ứng đầy đủ quy định trên, hợp đồng mua bán nhà có quy định cụ thể bên hợp đồng quy định Điều 92 Luật Nhà 2005: *) Bên bán nhà “ Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự.” Như vậy, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu người mua nhà Đối với người ủy quyền bán nhà phải chứng minh đại diện hợp pháp chủ sở hữu nhà mua bán Đây quy định đắn luật nhà ở, để đảm bảo việc thực giao dịch hoàn toàn phù hợp đảm bảo quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu nhà Tổ chức bán nhà phải có chức kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh *) Bên mua nhà Bên mua nhà phải đối tượng phép sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà năm 2005 Nghĩa là, chủ thể phép sở hữu nhà Việt Nam tham gia vào hợp đồng mua bán nhà Đây quy định nhằm giới hạn phạm vi chủ thể có quyền mua nhà Việt Nam Cụ thể, chủ thể sở hữu nhà bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú; b) Người Việt Nam định cư nước quy định Điều 126 Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 125 Luật Như vậy, cá nhân, tổ chức có quyền tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với tư cách bên mua 2.2) Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Nhà dùng để dùng vào nhiều mục đích khác làm cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng, xưởng sản xuất Nhà nhà độc lập, hộ dùng cho người sinh sống, nghỉ ngơi diện tích Diện tích vô hạn mà có số cụ thể giới hạn không gian Căn nhà trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà phải thỏa mãn quy định Khoản Điều 91 Luật nhà 2005: “a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; b) Không có tranh chấp quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền.” Các quy định pháp luật hoàn toàn hợp lý vào quyền định đoạt chủ sở hữu nói Chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định, sở để chuyển giao quyền sở hữu nhà Ngoài pháp luật quy định nghêm ngặt đối tượng để bảo vệ quyền lợi cúa người mua tranh chấp quyền sở hữu để tránh rủi ro xảy người mua nhà tài sản có giá trị lớn 2.3) Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định rõ Điều 450 Bộ luật dân 2005 khoản Điều 93 Luật nhà năm 2005, theo hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn phải công chứng chứng thực Trong trường hợp hợp đồng không công chứng, chứng thực theo quy định tòa án cho tháng để bên khắc phục, không khắc phục tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu Trong trường hợp bên mua bán nhà giấy tơ viết tay, công chứng, chứng thực theo yêu cầu bên bên tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Như vậy, để đảm bảo độ xác thực hợp đồng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp xảy tranh chấp, bên nên công chứng chứng thực hợp đồng mua bán Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực Theo quy định khoản Điều 93 Luật nhà 2005, bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực Điều sẽ hạn chế thủ tục không cần thiết, thúc đất hợp đồng mua bán đầu tư vào lĩnh vực nhà phát triển II- Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư 1) Khái niệm mua bán hộ chung cư Nhà chung cư xuất Việt Nam từ lâu sau năm 1975 Nhà nước ta có sách quản lý nhà chung cư Chỉ tới năm đầu kỷ 21 số lượng nhà chung cư gia tăng cách đột biến, đặc biệt khu đô thị Việc nhiều nhà chung cư xuất nhằm thỏa mãn nhu cầu có nhà người ngày tăng lên quỹ đất ngày Bên cạnh xuất nhiều nhà đầu tư, họ xây nhà cao tầng bán để thu lợi nhuận Trước tình trạng đó, nhà nước có bước đắn việc tạo hành lang pháp lý cho việc mua bán hộ chung cư Để hiểu hợp đồng mua bán hộ chung cư trước hết ta phải hiểu hộ chung cư Theo Điều 70 Luật nhà 2005 có quy định sau: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Như vậy, nhà chung cư tồn hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng Trong luật Xây dựng 2003 có quy định thể đặc tính quan trọng nhà chung cư là: “Dự án nhà chung cư loại dự án nhà không sở hữu đất quyền sử dụng chung chủ hộ không gian công cộng thuộc khuôn viên khu chung cư” Vậy diện tích nhà mà người mua nhà chung cư sử dụng bao gồm diện tích hộ( diện tích riêng), khoảng diện tích diện tích mua bán, diện sở hữu chung tất cá nhân diện tích quyền chuyển nhượng sử dụng có sở hữu riêng khu chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói chung có đặc điểm riêng tính chất đặc thù nhà chung cư phân tích Từ ta khái quát hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao hộ nhà chung cư quyền sở hữu hộ cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư” 2) Các yếu tố pháp lý mua bán hộ chung cư 2.1) Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư hộ chung cư Nhà chung cư phải đáp ứng yêu cầu đối tượng hợp đồng mua bán nhà nói chung phân tích trên.Cụ thể phải có giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư hay gọi giấy Hồng tranh chấp quyền sở hữu hộ chung cư bán, chứng minh đối tượng phải kê biên để thi hành án Trước đây, việc mua bán nhà nhà chung cư diễn theo hướng nhà tồn tại, xây dựng Tức người mua dễ dàng xem xét hộ mà mua Nhưng tốc độ gia tăng kinh tế, áp lực nhà ngày nhân lên cá nhân, tổ chức, hình thành hình thức mua bán nhà mà đối tượng nhà hình thành tương lai Cụ thể, có dự án phê duyệt, chủ đầu tư nhà chung cư thông báo việc bán hộ, nhà vẽ kế với diện tích, vật liêu xây dựng, thiết bị khác có liên quan đến nhà Các bên ký kết hợp đồng mua bán hộ chưa khánh thành theo phương thức ứng trước trả tiền theo thỏa thuận Tất số liệu diện tích, kết cấu, vị trí nhà mô tả kỹ lưỡng hợp đồng mua nhà cộng với giấy tờ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ tính hợp pháp quyền sử dụng đất 2.2) Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải tuân thủ theo hình thức hợp đồng mua bán nhà nói chung quy định khoản Điều 93 Luật nhà 2005: “ Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn, trừ trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà c) Thuê mua nhà xã hội; d) Bên tặng cho nhà tổ chức” Như vậy, việc mua bán hộ chung cư cần phải lập thành văn có công chứng, chứng thực Nhưng phân tích trên, việc mua bán nhà chung cư phát triển chủ dự án chung cư đầu tư Đây tổ chức có chức kinh doanh nhà theo điểm b khoản Điều 92 Luật nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) nhân, tổ chức (bên mua) công chứng, chứng thực Nhưng bên bán (chủ đầu tư) phải đáp ứng điều kiện kinh doanh quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đằng ký kinh doanh theo quy định pháp luật” Nếu mua bán cá nhân với phải tuân thủ theo quy định hợp đồng có công chứng, chứng thực Việc hợp đồng mua bán nhà chung mà người bán chủ dự án đầu tư chung cư công chứng, chứng thực có ưu điểm việc mua bán diễn nhanh chóng, đặc biệt bên bán nhanh chóng thu hồi tiền đầu tư Nhưng điều tiềm ẩn nguy rủi ro lớn người mua nhà thực tế bán hay chưa? Hoặc giá nhà đất tăng lên nhanh chóng hợp đồng không công chứng liệu có đủ giá trị pháp lý để bắt chủ đầu tư giao nhà hẹn Trước năm 2009, chưa có mẫu hợp đồng thống mua bán hộ chung cư.Trong trình mua bán, mẫu hợp đồng phần lớn bên bán(chủ đầu tư) đưa Nên mẫu hợp đồng không giống Người mua phần lớn chấp nhận nội dung hợp đồng mà thêm quyền lợi đáng mà đáng họ phép yêu cầu Người mua thụ động việc tham gia bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp thiết lập hợp đồng, quyền lợi nghiêng phía chủ đầu tư họ bên xây dựng hợp đồng Để khắc phục tình trạng ngày 25/02/2009 Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo tất tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà chung cư phải áp dụng mẫu hợp đồng kể từ ngày thông tư có hiệu lực Thông tư xây dựng nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên Đặc biệt bảo vệ quyền lợi người mua nhà chung cư - đối tượng chịu áp đặt ý chí đơn phương chủ đầu tư thời gian dài Đây công cụ quản lý Nhà nước để quản lý hoạt động kinh doanh, mua bán nhà chung cư Thông tư 01/2009/TT-BXD phần dự trù hướng giải mâu thuẫn phát sinh hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.3) Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư Căn vào thông tư số 01/2009/TT-BXD phân tích nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: 2.3.1) Phần sở hữu chung phần sở hữu riêng Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng người mua, theo Khoản Điều 70 Luật Nhà 2005 “Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” Phần diện tích riêng nhà chung cư đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung Đây phần diện tích mà người mua xác lập quyền sở hữu riêng Đối với phần diệc tích người mua nhà chung cư có toàn quyền sử dụng định đoạt theo mong muốn mình( khuôn khổ pháp luật) mà chịu chi phối chủ thể khác Một đặc thù nhà chung cư có số lượng hộ nhiều nên phần sở hữu riêng hộ phải tồn phần sở hữu chung chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư (theo Khoản Điều 70 Luật Nhà 2005) bao gồm: “ a) Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó.” Hiện nay, có nhiều trường hợp nhà chung cư có công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ sở hữu khác phải nêu rõ (ví dụ: Bể bơi, sân tennis, siêu thị ) Phần diện tích riêng chủ đâu tư chủ thể khác khai thác không làm ảnh hưởng tới diện tích thuộc sở hữu chung chung cư Các phần diện tích bể bơi, sân tennis trường hợp phận kết nối với nhà chung cu theo khoản Điều 70 luật Nhà lại sở hữu chung Những phần diện tích phục vụ công cộng nêu phần kết nối khu trung cư điều đồng nghĩa nhà chung cư cao cấp người mua phải chịu mức giá cao để sử dụng công trình này, công trình trở thành sở hữu chung Để đảm bảo quyền lợi người mua nhà thông tư 01/2009/TT-BXD ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm nội quy sử dụng nhà chung cư Bản nội quy pháp luật xem phận tách rời hợp đồng mua bán hộ chung cư Việc quy định pháp luật hoàn toàn hợp lý, điều đảm bảo tránh tranh chấp Quy định làm tăng trách nhiệm bên bán, ý thức bên mua quyền lợi nghĩa vụ Tại điều Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành theo định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25/08/2008 Bản nội quy quản lý nhà chung cư phải có nội dung sau: “ a) Trách nhiệm tổ chức (Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành Ban quản trị) quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế này; b) Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích quy mô phần sở hữu riêng nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung nhà chung cư; e) Quy định việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư số quy định khác” 2.3.2 Về diện tích hộ chung cư 10 Không giống mua bán nhà thông thường, diện tích nhà thường xác định theo diện tích đất Do hộ chung cư có hình thức sở hữu nên việc xác định diện tích hộ chung cư (diện tích sàn) quan trọng Thông thường nhà chung cư diện tích hộ không giống nên việc quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn hợp đồng hợp lý Diện sàn định đến giá (có thể tính tiền m2 diện tích sàn, tính trọn gói nhà theo giá hộ có diện tích sàn tương tự xung quanh) chất lượng hộ chung cư (tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư) Hiện giá hộ phụ thuộc vào diện tích sàn hộ chung cư Trong quy chế phân hạng nhà chung cư chung cư cao cấp (hạng ) có diện tích tối thiểu không nhỏ 70 m2 Bên cạnh việc ghi rõ diện tích hộ phải kèm theo cách tính diện tích sàn quy định bắt buộc Cách tính diện tích hộ chung cư quy định Điều thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 có quy định sau: “Diện tích hộ nhà chung cư ghi theo diện tích sàn hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia hộ đó(nếu có) Trong đó, diện tích sàn tính theo kích thước thông thủy hộ tính theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao hộ( tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt hộ) Diện tích sàn hộ cách tính diện tích phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư vẽ sơ đồ nhà quy định tiết c điểm 2.1 khoản Điều thông tư này” 2.3.4 Về kinh phí bảo trì, vận hành hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán hộ hộ chung cư bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (2% tiền bán hộ) theo quy định Trong trường hợp kinh phí thu để bảo trì không đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu Như vậy, phần giá tính mét vuông hộ, để đảm bảo cho nhà chung cư vận hành cách bình thường góp phần khai thác có kết tiện ích 11 nhà chung cư, người mua nhà phải nộp khoản phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Khoản kinh phí chiếm 2% tổng số tiền bán chung cư theo quy định điểm a khoản Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 9/6/2006 phủ Đối với loại nhà chung cư quy mô số lượng công trình thuộc sở hữu chung nhiều hay mà mức phí để bảo trì, vận hành cần nhiều hay Trong trường hợp kinh phí thu để bảo trì không đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu Như vậy, số tiền phải đóng góp người có diện tích sở hữu riêng lớn lớn chủ sở hữu có diện ích nhỏ Dự kiến mức phí dùng cho công tác quản lý, điều hành nhà chung cư nêu rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư Mức phí trả theo tháng theo quỹ điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn chung cư Nhưng phải dựa nguyên tắc không vượt mức trần UBND Tỉnh (và tương đương) ban hành Hiện nay, có chủ đầu tư dự án nhà chung cư tăng mức phí dịch vụ cách vô lý với lý kinh phí thu không đủ để quản lý, quản lý điều hành nhà chung cư Việc tăng kinh phí cần thiết quản lý điều hành chung cư không đủ để thực tốt chức tăng tăng cho phù hợp cho hộ dân phần lớn chủ đầu tư nhà chung cư không tính tới cố tình bỏ qua để đem lại lợi ích cao cho Điều gây nhiều xúc hộ dân sống nhà chung cư Vì cần có quy định việc lấy ý kiến hộ dân nhà chung cư để có mức tăng phù hợp 2.4) Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản Điều 93 Luật Nhà quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực” Theo khoản Điều Luật Công chứng thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà xác định kể từ bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn công chứng (hợp đồng, giao dịch lời chứng công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký có đóng dấu tổ 12 chức hành nghề công chứng” Như vậy, hợp đồng mua bán hộ chung cư có hiệu lực bên hoàn thành thủ tục công chứng Ngoài ra, việc mua bán hộ chung cư dự án diễn ngày nhiều, Điểm b Khoản Điều 92 Luật nhà năm 2005 quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) nhân, tổ chức (bên mua) công chứng, chứng thực Do đó,loại hợp đồng có hiệu lực tù thời điểm giao kết hợp đồng III- Thực trạng kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán hộ chung cư 1) Thực trạng hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1) Ưu điểm Nhà chung cư xuất ngày phổ biến Có thể xem tượng tất yếu kinh tế phát triển Nhà chung cư đời phù hợp với xu hướng xã hội mong muốn cá nhân, tổ chức trước tình trạng diện tích đất ngày bị thu hẹp gia tăng dân số tự nhiên nhanh Và tất nhiên việc mua bán hộ chung cư sử dụng hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày sử dụng nhiều Đặc biệt, đời mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư thống xây dựng thông tư 01/2009/TT-BXD khung pháp lý tạo tiền đề để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà góp phần quản lý tình trạng mua bán nhà chung cư diễn sôi động Hạn chế phần rủi ro không đáng có có tranh chấp dựa hợp đồng riêng chủ đầu tư soạn thảo theo hướng có lợi cho họ Nếu để giá hộ chung cư “mềm” so với việc mua nhà đất Ví dụ: Căn hộ chung cư địa tầng 6,số 149 Hồ Tùng Mậu, cầu Giấy, Hà Nội Diện tích 40,7m2 Giá 850 triệu/căn Với giá 850 triệu để mua nhà - đất có điện tích thế, khu vực lại vô khó khăn.Vì hợp đồng mua bán khu chung cư thường chọn lựa đa số người có thu nhập vừa phải Nhà chung cư tiết kiệm diện tích đất Với diện tích làm nơi sinh sống đến 10 hộ gia đình, có số tăng lên theo cấp số nhân Điều giải phần đáng kể vấn nhà cho người dân Nhưng 13 có vướng mắc định có phần sở hữu riêng, diện tích sàn có phần thuộc sở hữu chung Việc hợp đồng mua bán nhà chung cư thông tư 01/2009/NĐ-CP quy định cách tính phần diện tích sàn, từ người dân biết quyền sở hữu riêng đến đâu Tránh có trường hợp hiểu sai gây thiệt hại cho người mua tránh trường hợp cố tình lấn chiếm diện tích sủ dụng chung gây đoàn kết hộ khu chung cư Như nói trên, phần diện sở hữu riêng có phần diện tích thuộc sở hữu chung toàn thể khu dân cư Vì vậy, người khu chung cư cần có trách nhiệm với khu chung cư Trách nhiệm thể rõ ràng việc tuân theo đầy đủ nội dung nội quy quản lý nhà chung cư Không nói “ nội dung nội quy” để vi phạm, làm ảnh hưởng tới quyền lợi khu chung cư trốn tránh trách nhiệm có hành vi sai phạm Dự trù điều nên nhà làm luật Việt Nam quy định nội quy phần thiếu hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2) Hạn chế Bên cạnh ưu điểm đạt hợp đồng mua bán hộ chung cư tồn nhiều hạn chế Sau số hạn chế thường xuyên xảy ra: * Hạn chế giá hệ số trượt giá Như biết, giá hộ chung cư tính theo giá sàn Nếu hộ hình thành việc tính toán thương lượng giá giá hai bên thống theo giá thị trường thời điểm mua bán Theo quy định luật nhà ở, chủ đầu tư phép huy động vốn tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua hộ Theo đó, chủ đầu tư ký với khách hàng hợp đồng góp vốn Đây hợp đồng ghi rõ số tiền góp vốn, đặc điểm hộ, vị trí, diện tích, thời hạn giao nhà Do nhu cầu bất động sản lớn, giá hộ chung cư từ khởi công đến hoàn thành chênh lệch tới 200-300% Một trường hợp chênh lệch phổ biến dự án Horizon Q1 Tp Hồ Chí Minh (năm 2008).Giá bán hộ ban đầu 13 triệu/1 m2, sau đầu tư công ty Fico thông báo cho 14 khách hàng nâng triệu/m2 giá vật liệu xây dựng tăng.Nếu khách hàng không chấp nhận lý hợp đồng Như vậy, vượt mức dự toán ban đầu gần 50% Như vậy, người mua nhà chung cư ban đầu tưởng mua nhà rẻ nên tập chung góp vốn, cuối lại phải mua nhà với giá không lường trước Vậy đâu hệ số trượt giá phù hợp, hay hệ số tăng theo chủ ý chủ đầu tư? Các quy định pháp luật hệ số trượt giá thực phù hợp để áp dụng, áp dụng cho đúng? Khi có hộ chung cư, tiền mua nhà hàng tháng, quỹ người mua hộ chung cư phải trả khoản tiền để sử dụng dịch vụ trông giữ xe, phí quản lý…ngoài khoản phí 2% phải nộp ký kết hợp đồng mua nhà Các khoản thu thêm UBND tạo mức trần để hạn chế việc phí dịch vụ mức chưa cụ thể tình hình giá thị trường, thời điểm cụ thể, loại nhà chung cư nên gây khó khăn cho việc áp dụng * Hạn chế đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư BLDS 2005 mở rộng quy định tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch.Vì vậy, hộ chung cư hình thành tương lai trở thành đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Nhưng đối tượng tài sản hình thành tương lai nói chung hộ chung cư dự án nói riêng thường dễ phát sinh tranh chấp, ý tưởng dự án giấy không đồng với kết đạt Trong trường hợp này, kết không mong muốn phần lớn người dân phải chấp nhận Lợi nghiêng phía chủ đầu tư dự án Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án, chủ đầu tư không ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng mà ký với khách hàng thỏa thuận góp vốn văn Các văn bên tự ký kết, pháp luật chưa có quy định liên quan đến vấn đề Nên đối tượng nhà dự án thường không đề cập cách chi tiết cụ thể nhà có Mặt khác, khách hàng mua nhà chung cư dự án hình dung nhà tương lai Nên chi tiết phần lớn nhà đầu tư tự mô tả, không trường hợp nhận nhà nhiều khách hàng cho không với chất lượng mà chủ đầu tư cam kết Ví dụ: Chung cư Manor TP Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân khiếu nại chủ đầu tư công ty 15 Bitexco việc chậm bàn giao nhà nhà bàn giao không diện tích cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo… * Hạn chế phần diện dích hợp đồng mua bán hộ chung cư Căn vào hợp đồng mua bán hộ chung cư ta thấy có hình thức sở hữu: sở hữu riêng chủ hộ chung cư, sở hữu riêng chủ đầu tư phần sở hữu chung hộ dân Các điều khoản bắt buộc hợp đồng giúp người mua xác định diện tích sàn thuộc sở hữu riêng không xác định phần thuộc diện tích chung khu chung cư diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu Ngày 8/11/2010, chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy chuyện lạ, xe cư dân bị đưa khỏi tầng hầm Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số cho toàn diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm tầng hầm tài sản riêng doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân Các điều khoản hợp đồng chưa có điều khoản nói rõ quy chế xử phạt chủ đầu tư chiếm hữu diện tích sở hữu chung khu chung cư làm diện tích sở hữu riêng Do quy định cụ thể pháp luật khoản chi phí để bảo quản, vận hành nhà chung cư sử dụng cụ thể sao, gây tình trạng nhà đầu tư dung tiền chung vào việc bảo trì tài sản riêng * Hạn chế quy định quyền nghĩa vụ bên Trong hợp đồng mua bán nhà thông thường vai trò người bán đương nhiên chấm dứt hợp đồng giao kết xong hoàn thành thủ tục bàn giao hộ Kể từ thời điểm bên mua chủ sở hữu nhà có đầy đỉ quyền chủ sở hữu đối tài sản Nhưng với hợp đồng mua bán hộ chung cư lại có điểm khác biệt Theo quy định luật Nhà ở, bàn giao hộ chung cư, chủ đầu tư (bên bán) phải có trách nhiệm trì hoạt động bình thường nhà chung cư, đảm bảo khai thác tốt hiệu dịch vụ nhà chung cư Sự biểu nhà đầu tư (bên bán) thể rõ thông qua việc quản lý, vận hành nhà chung cư Với vai trò quan trọng vậy, số quyền nghĩa vụ chủ đầu tư pháp luật quy định Điều 71 Luật nhà 2005 chủ đầu tư phải có trách nhiệm 16 triệu tập Hội đồng nhà chung cư lần đầu ban quản trị chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua hội nghị Hội đồng nhà chung cư lúc người quản lý nhà chung cư đưa định dựa ý kiến hộ tronh nhà chung cư Ngoài ra, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng, chuyên môn, quản lý vận hành nhà chung cư, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao kết cấu hạ tầng bên ngoài, hướng dẫn việc sử dụng hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị nhà chung cư Nhưng để tiếp tục hưởng lợi từ nhà chung cư, nhiều chủ đầu tư cố tình trốn tránh việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư dù thời hạn mà pháp luật cho phép Lúc này, chủ đầu tư thu lợi từ việc khai thác phần sở hữu chung tự ý nâng chi phí dịch vụ nhà chung cư Về phía hộ dân dù biết quyền lợi bị vi phạm với tâm lý ngại va chạm hiểu biết pháp luật kém, họ dừng lại mức kiến nghị với chủ đầu tư Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư, tức trình sử dụng nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư Kinh phí lấy từ 2% tiền bán hộ chung cư chủ đầu tư thu Pháp luật quy định thời gian mà nhà đầu tư phải bảo hành chung cư sau: “a) Không sáu mươi tháng nhà chung cư từ chín tầng trở lên loại nhà khác đầu tư xây dựng ngân sách nhà nước; b) Không ba mươi sáu tháng nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không hai mươi bốn tháng nhà không thuộc diện quy định điểm a điểm b khoản này” Nhưng thực tế lại tồn nhiều trường hợp chủ đầu tư lấy tiền mà không tu sửa, bảo trì nhà chung cư: Ví dụ Ngày 22/10/2010 chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè) diễn đối thoại "nảy lửa" cư dân chủ đầu tư Công ty Hoàng Nguyên (thuộc tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai) Tại họp này, cư dân phàn nàn tình trạng xuống cấp tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước không dùng quay Cư dân New Saigon bất bình phát số nội thất hộ không với hợp đồng Liệu hợp đồng quy định nghĩa vụ 17 có chế tài thực có tính đe, để chủ đầu tư thực quy định pháp luật điều khoản ký hợp đồng Những hạn chế phát sinh hợp đồng mua bán hộ chung cư cho thấy việc nhà nước cần có điều chỉnh cho phù hợp với tình hình trước thị trường phát triển mạnh mẽ thị trường mua bán hộ chung cư 2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán hộ chung cư * Cần điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai Như phân tích trên, pháp luật quy định tài sản hình thành tương lai tham gia giao dịch Vì vậy, nhà chung cư dự án đối tượng đươc tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư Nhưng chưa có quy định việc điều chỉnh đối tượng Và hợp đồng mang đến nhiều rủi ro cho người mua nhà Do đó, cần có quy chế quản lý nghiêm ngặt loại đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Ví dụ, cần quy định nhà đầu tư phải ghi rõ mô tả nhà kèm theo vẽ kỹ thuật cần qua thẩm định quan có chuyên môn trước hoàn tất thủ tục mua bán( đặt cọc) nhà chung cư dự án Đồng thời cần quy định hệ số trượt giá hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án để ngăn chặn hành vi chuộc lợi nhà đầu tư (ban đầu chào mua với giá rẻ, sau tăng giá dần) * Cần thành lập ban kiểm tra nhà chung cư Kiểm tra trình xây dựng nhà chung cư: Ban kiểm tra thẩm định lại việc nhà chung cư phê duyệt chưa? Chất lượng công trình vẽ hợp đồng đồng với thi công thực tế chưa? Kiểm tra tiến độ hoàn thành công trình, kiểm tra hệ số trượt chủ đầu tư đưa người mua nhà chung cư Kiểm tra việc vận hành nhà chung cư: Sau hoàn thành nhà chung cư, ban kiểm tra có trách nhiệm giám sát việc tuân theo quy định pháp luật việc tổ chức Đại hội ban quản trị nhà chung cư lần thứ nhất, giám sát việc bàn giao công trình thuộc sở hữu chung cho Ban quản trị nhà chung cư hộ dân nhà chung 18 cư bầu Ngoài ra, cần giám sát việc bảo trì nhà chung cư xuống cấp, tránh tình trạng “mang con, bỏ chợ” thời gian qua diễn * Cần quy định cụ thể chế tài người có hành vi vi phạm hợp dồng mua bán nhà chung cư Các hành vi vi phạm hợp đồng mua bán hộ chung cư thường xuyên diễn chủ đầu tư cố tình vi phạm nhằm thu lợi nhuận cho mình, cách chiếm dụng nhiều diện tích thuộc sở hữu chung thành diện tích thuộc sở hữu riêng nhà đầu tư Các quy định phần thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư không gây ảnh hưởng tới sở hữu chung hộ dân khu dân cư chung chung, gây tình trạng khó áp dụng, dẫn đến việc vô ý cố tình áp dụng sai Các vi phạm điều khoản phổ biến hợp đồng việc chiếm hữu kinh phí mà người dân bỏ để vận hành khai thác cách tốt nhà chung cư Do vậy, cần có chế tài cụ thể, mức phạt, hình thức phạt có hành vi vi phạm hợp đồng gây sau ban kiểm tra nhà chung cư có kết luận * Các quy định khoản chi phí hợp đồng nên cụ thể hóa Các quy định hợp đồng cần quy định rõ khung giá cho loại nhà Tránh tình trạng nhà có người phải mua với mức cao, có người mua mức thấp, gây không công người mua hộ chung cư Mức trượt giá khu vực, dự án tương đồng vị trí, thời gian xây dưng Điều tránh cho việc nhà đầu tư lợi dụng việc quy định mà tăng giá cách không hợp lý (200-300% so với giá ban đầu) Nhưng mức trượt giá cần có điều chỉnh cách linh hoạt với lạm phát mức trần tăng thấp dẫn tới chất lượng công trình không đảm bảo, thêm vào nhà đầu tư phải từ bỏ dự án gây tượng dự án treo, gây lãng phí cho nhà nước, chủ đầu tư cá nhân, tổ chức góp vốn Mức phí trần lệ phí sử dụng nhà chung cư UBND Tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định chung chung Nếu phân tích với quy định chung có hộ tăng chưa đến trần người dân thu nhập để 19 trả, có nơi tăng tới trần mà chẳng đủ dung Vì cần xây dựng khung giá dựa loại nhà cao cấp hay bình dân Mức sống khu vực sao, số công trình phục vụ mục đích chung nhiều hay * Nên xây dựng luật riêng nhà chung cư Trước tình hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ Các quy định BLDS 2005 quy định mua bán tài sản nói chung Luật nhà 2005 quy định hợp đồng mua bán nhà chưa thực phù hợp với việc mua bán hộ chung cư thực tế Các quy định mang tính định hướng chung cho tất giao dịch mua bán nhà Nhưng với tính chất đặc điểm riêng hộ chung cư quy định chung chung tạo kẽ hở lớn việc giao kêt thực hợp đồng mua bán hộ chung cư Các văn luật nhiều mâu thuẫn, chồng chéo chức sở, ban, ngành dẫn đến khó áp dụng Căn vào điểm chung có điểm riêng hộ chung cư nên ban hành Luật riêng hộ chung cư Luật nhà chung cư phải đảm bảo vấn đề sau: - Phạm vi, đối tượng áp dụng luật chung cư - Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư - Các giao dịch(Chủ thể, nội dung, trình tự, hiệu lực…) hợp đồng mua bán, tặng cho…nhà chung cư - Cụ thể hóa nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư - Trách nhiệm cá nhân, tổ chức việc thực theo nội quy nhà chung cư - Trách nhiệm chủ đầu tư nhà chung cư - Thủ tục giải tranh chấp chung cư… Ngoài ra, cần tham khảo pháp luật nước trước để tiếp thu kinh nghiệm rút học để khắc phục hậu không đáng có xảy Vận dụng cụ thể vào tình hình thực tiễn Việt Nam Có quy định mang tính “đón đầu” vi phạm Quy định linh hoạt chặt chẽ tránh trường hợp bỏ lọt vi phạm không xử lý chế tài xử lý 20 KẾT LUẬN Thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi động Việc mua bán hộ chung cư phần tất yếu khu kinh tế phát triển Bên cạnh thành tựu đạt được, hợp đồng mua bán hộ chung cư nhiều vấn đề bất cập xảy Bài viết em đề cập tới quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư số biện pháp hoàn thiện quy định Qua đó, mong cấp ngành nhanh chóng tìm giải pháp hữu hiệu để hợp đồng mua bán nhà chung cư phát huy hết tác dụng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia mua bán nhà chung cư, đặc biệt người mua nhà 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Bộ luật dân 2005 2) Luật Nhà 2005 3) Luật xây dựng 2003 4) Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2009 Quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà 5) Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25/08/2008 việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 6) Luận văn thạc sĩ : Hoàng Thị Thùy.Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cưthực trạng giải pháp; Đại học Luật Hà Nội; Hà Nội 2010 7) Đại học luật Hà Nội; Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường; Hợp đồng mua bán tài sản – vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu; Hà Nội 2010 8) http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/11/3ba2332c/ 22 [...]... ở năm 2005 quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) và các nhân, tổ chức (bên mua) không phải công chứng, chứng thực Do đó,loại hợp đồng này sẽ có hiệu lực tù thời điểm giao kết hợp đồng III- Thực trạng và kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1) Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1) Ưu điểm Nhà chung cư hiện nay xuất hiện... của căn hộ chung cư chúng ta nên ban hành Luật riêng về căn hộ chung cư Luật nhà chung cư phải đảm bảo các vấn đề sau: - Phạm vi, đối tượng áp dụng của luật chung cư - Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu trong nhà chung cư - Các giao dịch(Chủ thể, nội dung, trình tự, hiệu lực…) của các hợp đồng mua bán, tặng cho…nhà chung cư - Cụ thể hóa các nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Trách... hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ) Diện tích sàn căn hộ là cách tính diện tích này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của thông tư này” 2.3.4 Về kinh phí bảo trì, vận hành căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ căn. .. trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ta thấy có 3 hình thức sở hữu: sở hữu riêng của chủ căn hộ chung cư, sở hữu riêng của chủ đầu tư và phần sở hữu chung của các hộ dân Các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng giúp người mua xác định được diện tích sàn thuộc sở hữu riêng của mình nhưng không xác định được phần nào thuộc diện tích chung của cả khu chung cư và. .. hợp bỏ lọt vi phạm không xử lý hoặc không có chế tài xử lý 20 KẾT LUẬN Thị trường mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra rất sôi động Việc mua bán căn hộ chung cư là một phần tất yếu của các khu kinh tế phát triển Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn nhiều vấn đề bất cập xảy ra Bài viết của em đã đề cập tới những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua. .. là một hiện tượng tất yếu của nền kinh tế phát triển Nhà chung cư ra đời là phù hợp với xu hướng của xã hội và mong muốn của cá nhân, tổ chức trước tình trạng diện tích đất ngày càng bị thu hẹp và sự gia tăng dân số tự nhiên quá nhanh Và tất nhiên việc mua bán căn hộ chung cư và sử dụng các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng được sử dụng nhiều Đặc biệt, sự ra đời mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung. .. trường mua bán căn hộ chung cư 2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư * Cần điều chỉnh cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ hình thành trong tương lai Như đã phân tích ở trên, pháp luật quy định tài sản hình thành trong tương lai có thể tham gia giao dịch Vì vậy, những nhà chung cư trên dự án cũng là đối tượng đươc tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư Nhưng chưa có... 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 2 năm 2009 về Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở 5) Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25/08/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 6) Luận văn thạc sĩ : Hoàng Thị Thùy.Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung c thực. .. cấp hay bình dân Mức sống tại khu vực đó ra sao, số công trình phục vụ mục đích chung nhiều hay ít * Nên xây dựng luật riêng về nhà chung cư Trước tình hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ như hiện nay Các quy định trong BLDS 2005 quy định về mua bán tài sản nói chung và Luật nhà ở 2005 quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa thực sự phù hợp với việc mua bán căn hộ chung cư trên thực tế Các quy định... định hướng chung cho tất cả các giao dịch mua bán nhà ở Nhưng với những tính chất và đặc điểm riêng của căn hộ chung cư thì các quy định chung chung sẽ tạo ra kẽ hở rất lớn trong việc giao kêt và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Các văn bản dưới luật thì còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo giữa chức năng của các sở, ban, ngành dẫn đến khó áp dụng Căn cứ vào những điểm chung đã có và những điểm