Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn thiện

Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư

A LỜI MỞ ĐẦU Thị trường mua bán nhà năm gần diễn sôi động, đối tượng hoạt động hướng tới hộ chung cư Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, tạo điều kiện cho thị trường mua bán hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hết Theo quy định pháp luật hành, hộ chung cư loại nhà thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Nhà 2005, với văn pháp luật khác Tuy nhiên, đặc thù đối tượng hộ chung cư, loại tài sản đặc biệt hình thành tương lai nên nội dung hợp đồng tiềm ẩn rủi ro bên, đặc biệt phía người mua nhà Bên cạnh đó, hình thức pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư loại hợp đồng theo mẫu thể ý chí bên chủ đầu tư bên nắm lợi việc mua bán nên phía người mua nhà lợi ích họ dễ bị chủ thể khác xâm phạm Nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, nên em chọn đề tài: “ Một số vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng phương hướng hoàn thiện” B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ: I Lý luận chung hộ chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư: Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư: 1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư: Theo quy định Điều 70 Luật Nhà năm 2005 quy định thì: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” “Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư cơng nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” (1) 1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư: 1.2.1 Sở hữu chung cộng đồng nhà chung cư: Theo quy định pháp luật phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thơng tin liên lạc, phát than, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư (Khoản Điều 70 Luật Nhà năm 2005) Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác, sử dụng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chúng 1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu hộ chung cư: Các chủ hộ chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu khơng giống hồn tồn với quyền sở hữu tài sản thơng thường, họ chủ sở hữu cộng đồng sở hữu chung Chủ hộ phải tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung, mà quy định hạn chế định quyền sử dụng quyền định đoạt hộ chẳng hạn: khơng gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ chung cư,…hoặc muốn cho thuê hay chuyển nhượng hộ phải thơng báo trước tập thể có sở hữu chung có điều khoản buộc người thuê hay chủ tuân thủ quy tắc quản lý hành chung cư (2) 1.2.3 Quản lý sử dụng nhà chung cư: Để thực việc quản lý, sử dụng nhà chung cư q trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) quan có quyền cao việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không năm, số lượng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư định Ban quản trị nhà chung cư có vai trị quan trọng, người đại diện để bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực thu, chi tài trình quản lý việc xử dụng nhà chung;… 1.3 Phân loại nhà chung cư, hộ chung cư: Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD phân loại nhà chung cư để phân loại nhà chung cư theo bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư Theo nhà chung cư phân thành bốn hạng gồm: chung cư hạng - chung cư cao cấp; chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụng cao; chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng cao chung cư hạng bốn chung cư có chất lượng sử dụng trung bình Các hộ chung cư - phận cấu thành nhà chung cư theo phân thành bốn hạng cách phân loại Dựa vào trạng vật chất hộ chung cư phân thành hai loại hộ chung cư dự án hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Căn hộ chung cư dự án hộ chưa hình thành thực tế mà tồn dự án xây dựng nhà chung cư chủ đầu tư phê duyệt Các hộ chung cư thể vẽ với diện tích, thiết kế hộ,… Căn hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ xây xong dùng vào mục đích yếu để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu Ngồi hộ chung cư phân chia thành nhiều loại khác như: hộ chung cư kinh doanh, hộ chung cư đền bù; hộ chung cư mới; hộ chung cư cũ, … Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư: Hiện chưa có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư, dựa vào chất loại hợp đồng dạng hợp đồng mua bán nhà ở, ta rút khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: “ Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao hộ chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” (3) 2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà ở: - Là hợp đồng ưng thuận: tham gia giao kết hợp đồng bên phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác trung thực Họ có quyền định có hay khơng tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn thảo luận nội dung hình thức hợp đồng theo quy định pháp luật Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận điều khoản hoàn thành thủ thụ tục cơng chứng, chứng thực - Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư bên bán chuyển giao hộ thuộc sở hữu cho bên mua nhận khoản tiền đền bù từ bên mua ngược lại, bên mua nhận tài sản hộ chung cư chuyển giao từ bên bán sau trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng - Là hợp đồng song vụ: bên quan hệ hợp đồng có quyền nghĩa vụ đối Quyền bên tương ứng với phần nghĩa vụ bên ngược lại - Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua: theo hợp đồng có hiệu lực làm chấm dứt quyền sở hữu hộ chung cư bên bán làm phát sinh quyền sở hữu bên mua tài sản Đây điểm để phân biệt hợp đồng mua bán hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,… 2.2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm riêng biệt: Ngoài đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư mang số đặc điểm riêng biệt Những đặc điểm riêng xuất phát từ đối tượng hợp đồng hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu hộ chung cư dự án - Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư mà chủ sở hữu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: dạng hợp đồng mua bán nhà ở, vừa mang đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thơng thường lại vừa có điểm khác biệt Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư cơng trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng người sở hữu hộ chung cư Trường hợp toàn nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cấp chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu nhà chung cư Trường hợp chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư bán hộ nhà chung cư người mua hộ nhà chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất quyền sử dụng chung Cũng theo quy định khoản Điều 11 Luật Nhà 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng thời chủ sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: hộ có dự án xây dựng, loại hợp đồng thường có hai dạng là: Hợp đồng chủ đầu tư người mua gốc thường có dạng hợp đồng hứa mua hứa bán: Theo chủ đầu tư cam kết bán cho người mua gốc hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như dự án xây dựng nhà chung cư lập quan có thẩm quyền phê duyệt trước Còn người mua gốc cam kết mua hộ sau xây dựng hoàn thiện thiết kế ban đầu Và để đảm bảo cho cam kết người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền định tương ứng với giá trị hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án người mua gốc người mua lại: thường lập dạng hợp đồng ủy quyền có cơng chứng Đối với loại hợp đồng người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực tiếp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, nhận hộ sau chủ đầu tư bàn giao, bán đứt hộ thuộc sở hữu người mua gốc cho người khác,… 2.3 Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư: Trong đa dạng hợp đồng mua bán hộ chung cư nay, dựa vào dấu hiệu đặc trưng ta phân hợp đồng thành nhóm sau đây: 2.3.1 Dựa vào mục đích hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành hai loại: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư với mục đích để ở: Đây loại hợp đồng phổ biến nhu cầu nhà ngày tăng theo gia tăng dân số nước ta - Hợp đồng mua bán hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: hộ chung cư ngồi mục đích để chất loại tài sản Do pháp luật cho phép bên giao kết loại hợp đồng với hình thức mua bán lại nhằm mục tiêu sinh lời 2.3.2 Dựa vào đối tượng hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai: Đây loại hợp đồng mua bán có đối tượng hộ chung cư dự án Đó hộ chung cư chưa hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng chắn có tương lai (căn hộ tồn dự án, vẽ phê duyệt,…) hộ hình thành thực tế chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thời điểm giao kết hợp đồng - Hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền hữu: Đối với loại hợp đồng hộ chung cư đối tượng hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu 2.3.3 Dựa vào phương thức tốn hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả tiền lần: Đây hợp đồng mà bên mua bên bán hộ chung cư thỏa thuận việc bên mua tốn tồn số tiền cho bên bán lần - Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong loại hợp đồng bên mua bên bán có thỏa thuận việc toán tiền mua theo số lần khoảng thời gian định Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng hộ chung chuyển thành quyền sở hữu hộ từ bên bán sau trả đủ tiền cho bên bán - Hợp đồng thuê mua hộ chung cư: Đây loại hợp đồng mà bên thuê mua trở thành chủ sở hữu hộ chung cư thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua II Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật Việt Nam hành: Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư: 1.1 Điều kiện chủ thể: 1.1.1 Đối với chủ thể cá nhân: Cá nhân tham gia vào hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có lực pháp luật lực hành vi dân sự: - Về nguyên tắc cá nhân bình đẳng lực pháp luật, nghĩa có lực pháp luật Tuy nhiên cá nhân khác lực pháp luật bị hạn chế theo quy định pháp luật Ví dụ dựa nguyên tắc chủ quyền quốc gia pháp luật Việt Nam có quy định hạn chế quyền sở hữu hộ chung cư người nước như: Người nước mua sở hữu hộ chung cư tài Việt Nam theo người có cơng đóng góp đất nước Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam…có thời hạn cư trú Việt Nam năm…và sở hữu hộ chung cư thời điểm cư trú với mục đích để ở, khơng cho th sử dụng với mục đích khác… - Theo quy định pháp luật dân cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên khơng bị Tịa án tun bố lực hành vi dân hạn chế lực hành vi dân có lực hành vi dân đầy đủ Họ có tồn quyền việc xác lập, thực giao dịch dân thực nghĩa vụ tham gia giao dịch Đối với người lực hành vi dân hạn chế, người khơng có lực hành vi dân người bị lực hành vi dân theo quy định pháp luật giao dịch dân người phải thông qua người đại diện hợp pháp Việc pháp luật quy định điều kiện lực hành vi dân chủ thể cá nhân nhằm đảm bảo cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng cách hồn tồn tự nguyện, bình đẳng, trung thực thực nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng Tuy nhiên theo Điều 92 Luật Nhà năm 2005 quy định điều kiện bên tham gia giao dịch nhà cá nhân phải có lực hành vi dân lại q rộng khơng xác vì: nguyên tắc lực hành vi dân cá nhân phát sinh cá nhân đủ tuổi có đầy đủ cá nhân 18 tuổi khơng bị Tịa án tun bố lực hành vi dân hạn chế lực hành vi dân Nhưng người từ tuổi đến 15 tuổi khơng thể tự tham gia vào giao dịch nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư mà thiết phải có người đại diện theo pháp luật Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi tham gia giao dịch có đủ tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ mà khơng cần có đồng ý người đại diện theo pháp luật 1.1.2 Đối với chủ thể tổ chức: Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán hộ chung cư với tư cách chủ thể độc lập phải có tư cách pháp nhân Năng lực chủ thể pháp nhân bao gồm lực pháp luật lực hành vi Hai loại lực phát sinh đồng thời thời điểm thành lập pháp nhân tồn pháp nhân chấm dứt hoạt động Năng lực chủ thể pháp nhân phải phù hợp với mục đích lĩnh việc hoạt động pháp nhân đó, pháp nhân khác có lực chủ thể khác Theo quy định pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Các chủ thể phải đủ điều kiện lực tài có nghĩa đầu tư xây dựng dự án khu nhà phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu để thực dự án, số vốn quy định là: không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng 20 không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 trở lên có phê duyệt (4) Ngồi điều kiện lực chủ thể, tham gia giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ thể cịn phải đảm bảo hồn tồn tự nguyện Căn hộ chung cư với vai trị tài sản có ý nghĩa giá trị lớn nên thực giao dịch liên quan đến đối tượng riêng với loại chủ thể định phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ khác 1.2 Các loại chủ thể: 1.2.1 Bên bán: Bên bán hộ chung cư chủ sở hữu hộ chung cư người chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán hộ chung cư người bán hộ chung cư theo quy định pháp luật - Các chủ thể bán: + Nhà nước: Nhà nước trở thành chủ thể bán tiến hành bán hộ chung cư thuộc sở hữu cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu theo điều kiện định Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Căn hộ chung cư tạo lập nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật Căn hộ chung cư tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước phần tiền góp cá nhân, tập thể theo thỏa thuận theo hợp đồng mua trả góp chưa trả hết tiền Nhà nước đầu tư, xây dựng hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu giải yêu cầu chỗ cho đối tượng xã hội cán công chức, viên chức, sĩ quan,…khi công tác thực nhiệm vụ gặp khó khăn chỗ Các đối tượng chủ yếu Nhà nước giao, cho thuê cho thuê mua hộ chung sau họ Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận sở hữu (đối với hộ chung cư cho thuê mua) bán hóa giá + Chủ sở hữu nhà chung cư mà Nhà nước: Chủ sở hữu nhà chung cư cá nhân, tổ chức nước nước tiến hành việc xây dựng cải tạo khu chung cư, phân thành hộ bán cho người có nhu cầu Những hộ chung cư dạng nhà thương mại Theo quy định Luật Nhà năm 2005 tổ chức, cá nhân nước đầu tư phát triển nhà thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà - chức kinh doanh nhà ở, tổ chức cá nhân nước ngồi phải có giấy chứng nhận đầu tư (Khoản 32 Điều Luật Nhà 2005) Theo quy định Bộ luật dân 2005 pháp nhân có vốn đầu tư nước ngồi thành lập theo pháp luật Việt Nam coi pháp nhân Việt Nam Vì vậy, trường hợp bên bán tổ chức cá nhân nước đầu tư, xây dựng nhà để bán sau hồn thành việc xây dựng nhà chung cư theo án, họ quyền bán hộ chung cư cho đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam Người mua hộ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Tổ chức cá nhân có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Khi tham gia đầu tư phát triển nhà thương mại tổ chức, cá nhân phải thực quy định phát triển nhà theo dự án để đảm bảo hoàn thành tiến độ, chất lượng dự án phê duyệt Họ phải công khai quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà bán, gái bán,…đồng thời phải báo cáo tình hình thực dự án cho quan có thẩm quyền phê duyệt dự án ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 36 Luật Nhà 2005) + Chủ sở hữu hộ chung cư: Chủ sở hữu hộ chung cư cá nhân, tổ chức Họ xác lập quyền sở hữu hộ thông qua sau: Quyền sở hữu xác lập lao động, hoạt động xây dựng tự tạo lập hộ chung cư Quyền sở hữu hộ xác lập chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận theo Quyết định Cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quyền sở hữu xác lập trường hợp pháp luật quy định hộ chung cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước) Quyền sở hữu xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm hữu hộ chung cư tình khơng có pháp luật thời hạn 30 năm) Chủ sở hữu hộ chung cư cấp giấy chứng nhận nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chủ sở hữu có giấy tờ chủ sở hữu tiến hành giao dịch liên đến hộ cách hợp pháp thuận tiện Quyền sở hữu chung cư chủ sở hữu bao gồm ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt hộ chung cư Việc chủ sở hữu bán hộ chung cư thực quyền định đoạt Thơng thường chủ sở hữu thực quyền cách độc lập khơng phụ thuộc vào ý chí người khác, có nghĩa tự thực việc mua bán hộ chung cư Tuy nhiên, thực tế chủ sở hữu ủy quyền cho người khác thực công việc + Các chủ thể khác: Trong giao dịch mua bán hộ chung cư có chủ thể khơng chủ sở hữu hay đại diện hợp pháp chủ sở hữu họ tham gia hợp đồng với tư cách bên bán hợp pháp pháp luật bảo vệ Trường hợp thứ nhất: Bên bán người nhận bảo đảm Đây trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư sử dụng hộ tài sản bảo đảm (bên bảo đảm) cho khoản vay tổ chức tín dụng tổ chức cá nhân khác (bên nhận bảo đảm) Khi đến hạn trả nợ mà bên bảo đảm không thực thực không nghĩa vụ theo quy định pháp luật bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm hộ chung cư Bên nhận bảo đảm lúc thông qua việc bán đấu giá hộ chung cư để thu hồi khoản vay Trường hợp thứ hai: Bên bán hộ chung cư Cơ quan thi hành án dân Đây trường hợp hộ chung cư bán đấu giá để thi hành án dân Theo quy định pháp luật chủ sở hữu hộ người phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền khơng tự nguyện thi hành án có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định Tịa án có hiệu lực pháp luật Khi Chấp hành viên tiến hành kê biên hộ chung cư tài sản để thi hành án tiến hành bán hộ kê biên qua hình thức bán đấu giá người thi hành án không nhận tài sản để thi hành án (5) Như vậy, đối chiếu trường hợp với quy định khoản Điều 83 Luật Nhà 2005 quy định điều kiện bên bán: “ Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự”, điều luật có phần thiếu xác Tuy nhiên trường hợp bán hộ chung cư khơng theo ý chí chủ sở hữu suy cho bán tài sản quan niệm pháp luật hợp đồng mua bán, khơng làm phát sinh số nghĩa vụ người bán hợp đồng mua bán thông thường: nghĩa vụ đảm bảo chất lượng hộ chung cư cho người mua,… 1.2.2 Bên mua: Theo quy định khoản Điều 92 Luật Nhà 2005 thì: Bên mua nhà cá nhân nước khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thường trú phải có lực hành vi dân sự; người Việt Nam định cư nước ngồi phải thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định luật này; tổ chức khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh - Các chủ thể mua: + Chủ thể mua cá nhân, hộ gia đình mua hộ chung cư để tạo lập nơi ở: Việc mua bán hộ chung cư diễn nhiều hình thức khác hợp đồng mua bán hộ có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán hộ chung cư dự án chủ đầu tư người mua, hợp đồng ủy quyền người mua gốc người mua lại,…ngoài tham gia trực tiếp người mua người bán cịn có xuất bên thứ ba cơng ty mơi giới bất động sản Một thực tế phần lớn giao dịch mua bán hộ chung cư, người mua thường bên chịu nhiều bất lợi họ thiếu tính chun nghiệp Trong đó, chủ đầu tư người kinh doanh với tính chuyên nghiệp cao, họ xây dựng hợp đồng mua bán với nhiều buộc mặt pháp lý người mua người mua thường khơng có nhiều lựa chọn cho Hơn giao kết hợp đồng mua bán người mua thường không lường hết rủi ro hậu pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nên khơng có thỏa thuận cụ thể giá cả, chất lượng, diện tích, quyền trách nhiệm bên…vì khó tự đảm bảo quyền lợi cho + Chủ thể mua đồng chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung: Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung hộ thuộc quyền sở hữu nhiều người, nhiều người xây dựng, tặng chi, thừa kế góp tiền để mua chung,…Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần sở hữu chung hợp Căn hộ chung cư tài sản thuộc sở hữu chung theo phần quyền sở hữu đồng chủ sở hữu xác định cách rõ ràng theo tỷ lệ định Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền nghĩa vụ hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền trừ trường hợp có thỏa thuận khác Căn hộ chung cư tài sản chung hợp chủ thể có quyền định ngang trừ trường hợp chủ sở hữu có thỏa thuận phân chia khác Việc bán hộ thuộc sở hữu chung hợp phải đồng ý tất chủ sở hữu văn Khi chủ sở hữu phải đứng tên ký tên hợp đồng mua bán hộ chung cư Việc bán phần quyền sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng tới quyền lợi ích chủ sở hữu chung khác Trường hợp có chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung khơng đồng ý bán chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn u cầu Tịa án giải theo quy định pháp luật Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt khơng xác định nơi cư trú người đó, chủ sở hữu chung cịn lại phải có đơn u cầu Tịa án tun người tích theo quy định pháp luật trước thực việc bán hộ Nếu người bị tuyên bố tích trở có u cầu họ nhận lại khoản tiền tương ứng với phần quyền sở hữu hộ chung cư bán Nếu họ chết bị tuyên bố chết khoản tiền giải theo quy pháp luật thừa kế với người Khi chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua Trong thời hạn tháng kể từ nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu hộ chung cư điều kiện bán mà khơng có đồng chủ sở hữu mua phần quyền bán lại cho người khác Trong trường hợp bán hộ thuộc sở hữu chung mà có vi phạm quyền ưu tiên mua thời hạn tháng, kể từ ngày phát có vi phạm quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền u cầu Tịa án chuyển sang cho quyền nghĩa vụ người mua Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại + Chủ thể người mua hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua hộ chung cư quyền sử dụng có trách nhiệm bảo trì hộ trừ trường hợp pháp luật xây dựng có quy định khác bên có thỏa thuận khác Sau bên mua hộ chung cư trả đủ tiền cho bên bán làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ chung cư (7) Theo quy định Điều 461 Bộ luật dân 2005 hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải lập thành văn Trong thời gian trả chậm, trả dần bên bán bảo lưu quyền sở hữu hộ bên mua trả đủ tiền Bên mua bán, tặng cho, đổi hộ cho người khác sau hoàn thành nghĩa vụ (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác) Nhằm đảm bảo quyền lợi bên sở tơn trọng quyền tự ý chí thỏa thuận, pháp luật quy định trường hợp bên mua có nhu cầu trả lại hộ thời gian trả chậm, trả dần bên bán đồng ý hai bên thỏa thuận phương thức trả lại hộ việc toán lại tiền mua hộ + Người thuê mua trường hợp hộ chung cư cho thuê mua: Thuê mua hộ chung cư nhà xã hội: Theo quy định Điều 105 Luật Nhà 2005 thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê thời gian quy định Căn hộ chung cư dạng nhà xã hội, hộ Nhà nước doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư đối tượng theo quy định thuê mua Người thuê mua chủ yếu cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác Họ phải chưa có nhà chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m sàn/người có nhà thuộc sở hữu lại nhà tạm, hư hỏng, dột nát Người thuê mua phải toán lần đầu 20% giá trị hộ không chuyển nhượng quyền thuê hình thức Trường hợp người thuê mua khơng cịn nhu cầu mua phải trả lại hộ cho đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội Đơn vị hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua trả lần đầu Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định pháp luật việc thuê mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) bị đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội thu hồi hộ cho thuê mua khơng hồn trả lại số tiền trả lần đầu Thuê mua hộ chung cư thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản: Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản hộ chung cư đưa vào thuê mua phải có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an tồn vệ sinh môi trường dịch vụ cần thiết khác, để hộ sử dụng, vận hành bình thường theo công thiết kế theo thỏa thuận hợp đồng Việc thuê mua hộ chung cư tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực qua sàn giao dịch bất động sản phải lập thành văn Người thuê mua hộ có quyền sở hữu hộ cho thuê mua sau kết thúc thời hạn thuê mua theo thỏa thuận bên hợp đồng Họ có quyền cho thuê lại phần toàn hộ, chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba phải đồng ý bên cho thuê mua + Chủ thể mua tổ chức, cá nhân nước ngoài: Theo Nghị số 19/2008/QH XII việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam (việc thực Nghị thí điểm vịng năm ngày 1/1/2009) Quốc hội cho phép nhóm đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt nam: Cá nhân nước đầu tư trực tiếp việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữ chức quản lý doanh nghiệp Cá nhân người nước ngồi có cơng đóng góp với đất nước Chủ tịch nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam Thủ tướng phủ định Cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có đại học tương đương trở lên, người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh bất động sản hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Các đối tượng mua sở hữu nhà Việt có đủ điều kiện sau: Đối với cá nhân phải sinh sống, làm việc Việt Nam, quan cơng an có thẩm quyền cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên, không thuộc diện miễn trừ ngoại giao lãnh Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải có Giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư Việt Nam Nhà mua sở hữu phải hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại không thuộc khu vực cấm hạn chế người nước cư trú lại Cá nhân nước ngồi sở hữu hộ thời điểm cư trú Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa hộ 50 năm chủ sở hữu sử dụng để ở, không cho thuê không sử dụng hộ mua vào mục đích khác Trường hợp có sở hữu hộ mà chủ sở hữu thừa kế tặng cho nhà khác lựa chọn sở hữu hộ dự án phát triển nhà thương mại Chủ sở hữu bán hộ chung cư mua sau thời hạn năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý đặc biệt mà chủ sở hữu tiếp tục cư trú Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh nước trước thời hạn…) quyền bán hộ trước thời hạn Khi hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam chủ sở hữu phải bán tặng cho hộ mua cho người khác, không thực quyền bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không sử dụng nhà mua Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền mua sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại (có thể mua nhiều hộ) người lao động làm việc doanh nghiệp Thời hạn sở hữu 10 Theo quy định Luật nhà chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua hộ chung cư dự án thiết kế xây dựng chung cư phê duyệt xây dựng xong phần móng Các dự án phải thiết kế đảm bảo tiêu chuẩn chung theo quy định pháp luật xây dựng phải đảm bảo hoàn thành tiến độ, chất lượng dự án Dự án phải công khai trụ sở ban quản lý dự án, địa điểm có dự án phương tiên thông tin đại chúng quy hoạch chi tiết dự án Đối với hộ chung cư hình thành thời điểm giao kết chủ sở hữu chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đưa vào giao dịch phải tuân theo điều kiện diện tích, chất lượng, hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Các hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán phải thỏa mãn điều kiện sau: khơng có tranh chấp quyền sở hữu; hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền ( trừ trường hợp bên bán quan thi hành án bán hộ chung cư kê biên thực nghĩa vụ dân sự) Những hộ chung cư đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản phải đáp ứng thêm điều kiện là: hộ chung cư thuộc đối tượng phép kinh doanh; hộ chung cư xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; hộ qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; hộ không nằm khu vực cấm xây dựng theo pháp luật xây dựng (7) 2.1.2 Phần sở hữu chung sở hữu riêng: Theo quy định khoản Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD “Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư ngồi nội dung quy định khoản Điều phải ghi rõ thêm nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư; ” Đồng thời theo khoản Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về: Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định sau: “a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối bộ, sân chơi chung phần khác không thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác khơng phải phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư quy định khoản Điều này; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động hai bánh) xây dựng theo quy chuẩn xây dựng bố trí tầng hầm tầng phần diện tích khác ngồi nhà chung cư Đối với khu vực để xe tơ phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư quy định khoản Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định khoản Điều 70 Luật Nhà ” Các quy định sở hữu chung, riêng văn luật phần giúp người mua hộ chung cư định hướng đối tượng hợp đồng mà tham gia 2.1.3 Diện tích hộ chung cư: 12 Diện tích hộ chung cư nội dung quan trọng hợp đồng mua bán hộ chung cư Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định diện tích hộ chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) không nhỏ 70 m , hộ chung cư hạng có diện tích khơng nhỏ 60m hạng không nhỏ 50m2 Tuy nhiên khu vực chung cư nhà chung cư diện tích hộ khác phụ thuộc vào nội dung thiết kế Theo quy định Luật Nhà hộ chung cư phải thiết kế khép kín có diện tích sàn xây dựng hộ khơng thấp 45m Đối với hộ chung cư nhà xã hội hộ chung cư hồn thiện theo cấp, hạng nhà diện tích sàn khơng 30m2 Cách tính diện tích hộ chung cư quy định khoản Điều 21 Thơng tư số 16/2010/TT-BXD sau: diện tích sàn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thơng thuỷ hộ tính từ tim tường bao, tường ngăn chia hộ) 2.1.4 Kinh phí bảo trì nhà chung cư: Theo Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ, mức phí quy định sau: “1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định sau: a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán hộ kể từ ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành chủ đầu tư có trách nhiệm nộp khoản kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền tính vào tiền bán hộ diện tích khác mà người mua phải trả quy định rõ hợp đồng mua bán; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khơng bán (khơng tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị phần diện tích đó; phần giá trị tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư b) Khoản kinh phí quy định điểm a khoản trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế khoản kinh phí này) gửi vào ngân hàng thương mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cơng tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán hộ trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán chủ sở hữu hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung Kinh phí đóng góp thu phát sinh cơng tác bảo trì xác định cơng việc bảo trì cụ thể Trường hợp kinh phí bảo trì quy định điểm a điểm b khoản Điều khơng đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định khoản Điều chưa sử dụng hết sử dụng để hỗ trợ tái định cư xây dựng lại nhà chung cư đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau xây dựng lại.” Pháp luật quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư bên phải ghi rõ mức phí nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp Mức kinh phí đóng góp khơng vượt mức giá (giá trần) Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư ban hành Đồng thời, theo khoản Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD quy định: “Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư phải ghi rõ thêm nội dung sau đây: khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; ngun tắc điều chỉnh mức phí đóng góp 13 sở mức đóng góp kinh phí khơng vượt mức giá (giá trần) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ban hành, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác ” 2.2 Giá phương thức toán: Luật Nhà cho phép chủ đầu tư huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua bán hộ chung cư nhà chung cư xây dựng xong phần móng Các chủ đầu tư thường huy động nguồn vốn thơng qua hợp đồng góp vốn Vốn góp mà chủ đầu tư phép huy động không 70% giá trị hộ chung cư ghi hợp đồng Các bên hợp đồng mua bán thỏa thuận việc tốn tiền mua hộ lần nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần phương thức thuê mua hộ chung cư Tiền mua trả nhiều hình thức tiền mặt, chuyển khoản, Các bên quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán Đối với hộ chung cư thuộc dự án hưởng ưu đãi Nhà nước để phục vụ cho sách Nhà nước quy định khung giá nguyên tắc hình thành giá 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán: Theo quy định Điều 452 Bộ luật dân 2005 quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản bên bán có quyền nghĩa vụ - Quyền bên bán: Yêu cầu bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây ra; đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Nghĩa vụ bên bán: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực hộ chung cư chịu trách nhiệm thông tin cung cấp như: bên bán có nhĩa vụ thông báo hạn chế quyền sở hữu hộ (đang cho thuê tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, ) Nếu khơng thơng báo mà sau bên mua phát có quyền hủy hợp đồng Giao hộ chung cư cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng kèm theo hồ sơ, hướng dẫn sử dụng chuyển giao quyền sở hữu hộ cho bên mua Bảo hành hộ chung cư bán Nội dung phương thức bảo hành bên thỏa thuận Thời hạn bảo hành hộ chung cư tính từ ngày chủ đầu tư ký biên nghiệm thu nhà chung cư để đưa vào sử dụng và: khơng 60 tháng nhà chung cư tầng trở lên, khơng 36 tháng nhà chung cư từ đến tầng khơng 24 tháng loại chung cư lại Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Theo quy định pháp luật nhà bên bán chủ đầu sau bàn giao hộ chung cư cịn có trách nhiệm trì hoạt động bình thường nhà chung cư, đảm bảo việc khai thác có hiệu dịch vụ nhà chung cư Trong thời hạn không 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng với 50% số hộ bán (kể số hộ chủ đầu tư giữ lại) chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để Bầu ban quản trị phải chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua hội nghị Chủ đầu tư cịn có trách nhiệm lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư, thu kinh 14 phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên nhà chung cư, hướng dẫn sử dụng hạ tầng trang thiết bị bên nhà chung cư 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua: - Quyền bên mua: Được nhận hộ chung cư kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ có liên quan; u cầu bên bán hồn thành thủ tục mua bán hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu hộ chung cư; yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành hộ chung cư; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc bàn giao hộ chung cư không thời hạn, chất lượng không cam kết hợp đồng; đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên bán hộ chung cư vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Nghĩa vụ bên mua: Thanh toán tiền mua hộ chung cư thời hạn theo phương thức thỏa thn hợp đồng Nếu khơng có thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả lần vào thời điểm bên bán giao hộ chung cư địa điểm có hộ chung cư Nếu chậm tốn phải trả lãi suất tương ứng với thời gian chậm trả bên khơng có thỏa thuận khác Nhận hộ chung cư kèm theo hồ sơ theo chất lượng, thời hạn thỏa thuận hợp đồng Sử dụng hộ chung cư với công thiết kế Bồi thường thiệt hại lỗi gây Trong trường hợp mua hộ chung cư cho th phải đảm bảo quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực 2.4 Giải tranh chấp: Theo quy định Điều 147 Luật Nhà năm 2005 việc giải tranh chấp liên quan đến nhà thì: Nhà nước khuyến khích bên giải tranh chấp nhà thơng qua hồ giải Tranh chấp nhà Toà án nhân dân giải theo quy định pháp luật Đối với việc giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư cụ thể hóa quy định Luật Nhà ở, Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư Tòa án giải Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng nhà chung cư giải sở hòa giải phải đảm bảo nguyên tắc quy chế Nếu khơng hịa giải Tịa án giải Tranh chấp hợp đồng dân trình thực quản lý nhà chung cư theo quy định quy chế xử lý theo quy định pháp luật hợp đồng dân Ở chung cư tồn nhiều hình thức sở hữu khác khơng rõ ràng hình thức sở hữu thường phát sinh nhiều tranh chấp Để giải trước tiên vấn đề mà pháp luật cho phép bên tự thỏa thuận (giá cả, phương thức thành toán, quyền nghĩa vụ, ), Tòa án phải vào hợp đồng mua bán hộ chung cư bên Trường hợp bên có thỏa thuận khác Tịa án vào quy định Bộ luật Dân sự, Luật Nhà hay Luật kinh doanh bất động sản để giải quyết, Khi tiến hành giải tranh chấp Tòa án phải thực hòa giải bên Nếu hịa giải khơng thành Tịa án xem xét để đưa vụ án xét xử nhằm bảo vệ người có quyền lợi ích đáng bị xâm phạm, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu nghĩa vụ định 15 Trên nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư Khi giao kết hợp đồng ngồi nội dung bên thỏa thuận điều khoản khác phù hợp với nhu cầu bên như: chất lượng, kiểu dáng,thời gian bảo hành, thời gian thực hợp đồng Bên cạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua, pháp luật quy định ký kết hợp đồng bên cịn phải đính kèm nội quy sử dụng nhà chung cư Nội dung nội quy, quy định vấn đề như: trách nhiệm tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, người sử dụng hộ chung cư, hành vi bị nghiêm cấm, mức phí cho cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư, nội quy xem phần tách rời hợp đồng (8) Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư: Theo quy định Điều 450 Bộ Luật Dân 2005 quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà thì: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Vì hộ chung cư loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực, bên buộc phải tiến hành thủ tục giao kết Trường hợp bên vi phạm quy định hợp đồng bị tun vơ hiệu Hiện có nhiều hợp đồng mua bán mà đối tượng hộ chung cư dự án Các hợp đồng thường ký kết dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định cụ thể hình thức loại hợp đồng Theo tinh thần Luật Nhà 2005 Điều 38 coi hợp đồng dạng hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên theo quy định Bộ luật dân 2005 quan điểm chung nhà làm luật Việt Nam coi hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án tài sàn hình thành tương lai Và vậy, khơng có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải giao kết văn cơng chứng, chứng thực Vì pháp luật cần phải có quy định cụ thể thống vấn đề Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư thời điểm mà bên tiến hành giao kết quan công chứng chứng nhận Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Từ thời điểm bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng Bên cạnh quy định hợp đồng mua bán nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng phát sinh hiệu lực bên tham gia hợp đồng bảo đảm thực Theo quy định Điều 122 Bộ luật Dân 2005 giao dịch dân phải có đủ điều kiện sau: - Các bên tham gia giao kết phải có lực hành vi dân - Các bên tham gia giao kết phải hồn tồn tự nguyện - Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện - Mục đích nội dung hợp đồng khơng vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội Đây bốn điều kiện cần đủ để hợp đồng mua bán hộ chung cư có hiệu lực pháp luật Trường hợp giao kết hợp đồng mà bên không tuân theo điều kiện hợp đồng bị tun vơ hiệu Tùy theo mức độ tính chất vi phạm hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu chia thành loại khác hiệu khác Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư mà vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung Nhà nước xã hội coi vơ hiệu tuyệt 16 đối Đối với loại hợp đồng bên tham gia hợp đồng có quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu mà khơng có hạn chế thời gian yêu cầu Những hơp đồng mà giao kết bên vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ quyền lợi cá nhân coi vơ hiệu tương đối Thông thường trường hợp bên giao kết hợp đồng bị nhầm lẫn nội dung hợp đồng, bị đe dọa lừa dối, nên giao kết khơng tự nguyện Trong trường hợp Tịa án thường cho bên khoảng thời gian để thỏa thuận lại nhằm đảm bảo quyền lợi ích tôn trọng thỏa thuận bên Nếu bên khơng sửa đổi lại bên bị vi phạm có quyền u cầu Tịa án tun hợp đồng giao kết vơ hiệu Ngồi hợp đồng mua bán hộ chung cư vơ hiệu phân chia thành hợp đồng mua bán vô hiệu phần vơ hiệu tồn Hậu pháp lý hợp đồng bị tuyên vô hiệu bên phải hoàn trả lại cho tất nhận Bên có lỗi phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại III Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư số khuyến nghị: Nhận xét chung: Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định nhà ln chiếm vị trí quan trọng ngày hoàn thiện với đời loạt văn luật luật Hiện giao dịch nhà chủ yếu điều chỉnh bởi: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Nhà năm 2005, Bộ luật Dân năm 2005, Hợp đồng mua bán hộ chung cư loại giao dịch nhà điều chỉnh văn Tuy nhiên hộ chung cư đối tượng mang nhiều đặc điểm riêng biệt hợp đồng mua bán, nên có nhiều văn cá biệt ban hành để điều chỉnh vấn đề liên quan đến loại hợp đồng Cụ thể là: - Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/QĐ-BXD/2008 ngày 28/05/2008 Bộ Xây dựng; - Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư; - Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Các văn cụ thể hóa quy định liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư Bộ luật Dân sự, Luật Nhà điều chỉnh cách có hiệu vấn đề phát sinh loai hợp đồng Tuy nhiên chung cư kiểu tổ chức sống tiềm ẩn nhiều khả tranh chấp Đó tranh chấp phát sinh từ lúc thỏa thuận hợp đồng như: thỏa thuận việc hứa mua, hứa bán, giá hộ chung cư, tranh chấp thời điểm bàn giao hộ như: chất lượng, kết cấu hộ, thời gian bàn giao, hay tranh chấp phát sinh sau hộ chung cư bàn giao từ bên bán sang cho bên mua tranh chấp quyền sở hữu chung riêng, mức phí quản lý bảo trì; Các tranh chấp diễn cách phổ biến nhiều hình thức Điều phần làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản việc thực thi sách nhà Nhà nước Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1 Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1.1 Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng: - Tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư: 17 Trong không gian nhà chung cư pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu sở hữu chung công cộng phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chung cư Hiện nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến hai hình thức sở hữu này, thường diễn chủ đầu tư chủ sở hữu hộ nhà chung cư Tại chung cư Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh cơng ty cổ phần Phú Hưng Gia làm chủ đầu tư, cư dân gửi đơn khiếu nại chủ đầu tư chiếm dụng phần sở hữu chung bao gồm tầng hầm, tầng tầng lửng chung cư Theo cư dân này, mua hộ chung cư đương nhiên phần diện tích tầng hầm khu tiện ích gắn liền hồ bơi, phòng tập thể dục, thuộc sở hữu chung họ có quyền sử dụng khơng phải thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư theo quy định Luật Nhà Còn chủ đầu tư - Công ty Phú Hưng Gia lại cho rằng, công ty quan Nhà nước có thẩm quyền cấp toàn chủ quyền sở hữu đất tổng diện tích xây dựng 43.824,97 m Khi bán cho khách hàng 29.324 m tổng số 268 hộ phần diện tích cịn lại đương nhiên thuộc sở hữu cơng ty, cơng ty có quyền khai thác phần diện tích Hơn hợp đồng công ty khách hàng quy định: Ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy hành lang lối chung, phần diện tích cịn lại thuộc quyền sở hữu riêng bên A tức công ty Phú Hưng Gia (9) Hay Hà Nội, cư dân chủ đầu tư tai cao ốc The Manor Mỹ Đình mâu thuẫn liệt tâng hầm giữ xe từ năm 2007 đến chưa giải xong Cư dân cho nhà xe thuộc sở hữu chung chủ đầu tư lại khẳng định thuộc quyền sở hữu riêng (10) Qua vụ việc nêu thấy phần lớn tranh chấp sở hữu chung riêng chủ đầu tư người dân khu chung cư phát sinh từ thiếu rõ ràng hợp đồng mua bán Các hợp đồng thường mẫu chủ đầu tư đưa với mục đích xây dựng điều khoản có lợi cho Cịn người mua phần nhiều khơng tìm hiểu kỹ khơng thể có nhiều kiến thức pháp luật nêm khơng có điều khoản cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho Các quy định pháp luật vấn đề mang tính chất hướng dẫn chủ đầu tư biết nhằm vào kẽ hở pháp luật để bảo đảm tối đa lợi ích Chính vậy, dễ nhận thấy bên tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ mà khởi kiện Tịa phần ưu đương nhiễn ln thuộc phía chủ đầu tư Theo nhận xét nhà chuyên môn, Việt Nam có tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng nhà chung cư Ở nước Châu Âu diện tích phân định cách cụ thể, công khai sàn giao dịch hợp đồng mua bán Tại đây, chủ đầu tư bán hộ hợp đồng mua bán phải có văn đính kèm.Văn mơ tả đơn vị chung cư như: không gian chung, địa giới quanh chung cư quy định cần thiết sử dụng chung cư gọi Bản tuyên bố điều kiện, hay tên gọi khác Khế ước chủ đạo, Văn kiện chung cư sở hữu chung, Văn phải quan quản lý nhà nước bất động sản duyêt Sự rõ ràng hợp đồng văn liên quan tranh tranh chấp phát sinh sau (11) - Tranh chấp nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, hộ chung cư: Các tranh chấp phát sinh thường đối tượng hợp đồng hộ chung cư dự án chủ đầu tư mô tả vẽ khác xa so với thực tế khách hàng thường lại không hình dung cách xác hộ tương lai Gần chung cư The Manor TP Hồ Chí Minh nhiều hộ dân khiếu nại nhà chủ đầu tư Công ty Bitexco việc bàn giao hộ khơng diện tích cam kết, chất lượng cơng trình khơng đảm bảo, hộ bàn giao chưa chuyển giao quyền sở hữu 18 Tại chung cư 17 tầng thị trấn Cầu Diễn, huyện từ Liêm, Hà Nội cac hộ dân khiếu nại chủ đầu tư việc thiết kế duyệt chung cư có 17 tầng chủ đầu tư Cơng ty Ba Đình tự ý cơi nới thêm tầng 18 thuê Hay việc hàng trăm hộ dân chung cư Phú Lợi quận TP Hồ Chí Minh mâu thuẫn với chủ đầu tư việc nhà chung cư vận hành năm khơng có hệ thống phịng cháy chữa cháy, hệ thống chống sét tuyến đường nội bọ chưa hoàn chỉnh (12) Việc giải tranh chấp phức tạp phần lớn chủ đầu tư khơng thừa nhận lỗi phía Họ cho thiết kế lập dự án, quan đổ trách nhiệm cho ban quản trị nhà chung cư, Các hộ dân dù bị thiệt hại khó chứng minh tính tốn thiệt hại thực tế để yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường Tịa án giải 2.1.2.Tranh chấp giá phương thức toán: Đối với hộ chung cư dự án mua bán hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán góp vốn vấn đề gây nhiều mâu thuẫn Thơng thường thời điểm góp vốn giá chủ đầu tư dự kiến dựa tính tốn chi phí hợp lý Tuy nhiên, dự án khơng thể hồn thành vài ngày mà kéo dài hàng năm trời nên thường xảy trường hợp chủ đầu tư yêu cầu tăng giá dẫn đến tranh chấp Giữa năm 2008, nhiều khách hàng mua hộ chung cư thuộc dự án Horizon Quận TP Hồ Chí Minh theo hình thức góp vốn bất ngờ nhận thơng báo từ chủ đầu tư công ty Fico nâng giá bán hộ lên triệu đồng/m giá gốc vào thời điểm ban đầu mà công ty Fico đưa 13 triệu đồng/m 2, có nghĩa giá tăng gần 50% so với giá ban đầu Lý tăng giá cơng ty giải thích do: biến động phức tạp tiền tệ, nhân công, vật liệu xây dựng nên dự án tránh khỏi việc tăng giá Các khách hàng phản ứng gay gắt với yêu cầu tăng giá cho chủ đầu tư cố tình trì hỗn việc thi cơng nhằm chờ vật liệu giảm yêu cầu đòi người mua nộp thêm tiền Không riêng dự án Horizon mà nhiều dự án khác rơi vào hoàn cảnh tương tự (13) Việc tăng giá chủ đầu tư phần biến động giá vật liệu xây dựng, tình trạng lạm phát, đồng tiền giá, loại trừ việc chủ đầu tư cố tình ép khách hàng tăng giá để trục lợi Theo quy định pháp luật giá hợp đồng mua bán bên thỏa thuận Trường hợp có biến động giá bên thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá phương thức xác định giá (14) Như vậy, hợp đồng trước mà bên khơng có thỏa thuận việc tăn giá bán chủ đầu tư tự ý tăng giá vi phạm hợp đồng Khách hàng có quyền yêu cầu hủy hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại Thực tế, trường hợp xảy không chủ đầu tư chấp nhận lý hợp đồng bồi thường thiệt hại Ngoài tranh chấp đối tượng giá cả, liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư nhiều tranh chấp khác như: tranh chấp việc vi phạm thời hạn bàn giao hộ chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến khoản phí dịch vụ, vận hành nhà chung cư, 2.2 Những nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.2.1 Do thiếu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: Các quy định pháp luật loại hợp đồng mang tính chung chung thiếu cụ thể Ví dụ: chưa có quy định chặt chẽ hình thức loại hợp đồng, chưa có chế tài xử lý việc đầu tư vi phạm quy định pháp luật huy động số vốn 70% giá trị 19 hộ hay trang thiết bị kèm nhà chung cư chưa đảm bào chất lượng, Đó cịn chưa kể quy định pháp luật mang tính “chữa cháy”, “chế tài ln chạy sau” có nghĩa có mâu thuẫn xảy gay gắt, nhà làm luật bắt tay vào việc soạn thảo, ban hành văn pháp luật để giải Các quy định khơng thể có hiệu lực hồi tố để giải tranh chấp phát sinh trước có văn luật ban hành kéo dài dai dẳng 2.2.2 Do xuất phát từ thỏa thuận không rõ ràng bên hợp đồng mua bán hộ chung cư: Về chất loại giao dịch dân dựa trến tự thỏa thuận mua bán bên Pháp luật mang tính định hướng can thiệp sâu vào giao dịch Vẫn biết hợp đồng thường mẫu mà chủ đầu tư đưa với tình tiết bất lợi phía người mua, nguyên tắc người mua chấp nhận nên bắt bẻ chủ đầu tư họ không vi phạm hợp đồng Vì vậy, kể quyền lợi chủ khách hàng bị thiệt thòi cần bảo vệ đáng khó giải thỏa thuận họ rành rành giấy trắng mực đen hợp đồng 2.2.3 Do việc quản lý Nhà nước hoạt động mua bán hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật hiệu quả: Theo Luật kinh doanh bất động sản từ ngày 1/1/2009 bắt buộc công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn Theo thống kê đến hết tháng năm 2009, nước có 126 sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động Theo Báo cáo tổng kết tình hình thị trường bất động sản tháng đầu năm 2011 Bộ Xây dựng cơng bố sáng 19/7/2011 nước có 913 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động (15) Tuy nhiên lượng giao dịch qua sàn lại chưa nhiều, chiếm khoảng 25% tổng số giao dịch bất động sản Con số cịn khiêm tốn nhiều khách hàng có thói quen tìm đến trung tâm mơi giới dùng phương thức đăng báo, việc giao dịch qua sàn nhiều thời gian hơn, Bên cạnh cịn ngun nhân khơng sàn giao dịch chạy theo lợi nhuận, sẵn sàng đầu hộ tung thị trường nhu cầu hộ tăng cao để kiếm lời, điều tạo bất an cho người mua Theo số liệu Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng thời gian qua diện tích nhà nước tăng thêm 700m Tuy nhiên theo Báo cáo Sở Tài ngun Mơi trường địa bàn Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng Trước mắt cần tới triệu m2 nhà tương đương với 120.000 hộ cho đối tượng có nhu cầu xúc nhà Theo số liệu Sở Quy hoạch – kiến trúc thành phố Hà Nội địa bàn, bình quân nhà theo đầu người đạt khoảng 7m 2/người, có tới 30% dân số nội thành mức 4m2/người Về chất lượng nhà có tới 60% nhà xuống cấp cần cải tạo, nâng cấp nhà tiện nghi Do nhu cầu nhà lớn, nên để tạo sống ổn định hộ chung cư, để phát triển thị trường bất động sản phát huy có hiệu sách Nhà nước nhà ở, trước mắt cần phải có giải pháp để giải cách triệt để tranh chấp nhà chung cư Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư: 3.1 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư: 3.1.1 Quy định chặt chẽ diện tích sở hữu chung riêng nhà chung cư: 20 Theo quy định Thông tư số 16/2010/TT - BXD hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng Tuy nhiên, Thông tư lại không quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện quy định Đặc biệt thị, nhà chung cư có niều hình thức sở hữu khác tồn tại, đối lập nhóm lợi ích hộ dân chủ đầu tư hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư người kinh doanh doanh nghiệp Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cư không giải dứt điểm kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, Ở nhiều khu chung cư ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng, rủi ro khó quy trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải tận gốc thiếu nhạy bén công cụ pháp lý Phải thừa nhận thực tế tính dự liệu quy phạm pháp luật hạn chế Khi tranh chấp xảy phải chờ quy định ban hành, pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hệ mâu thuẫn tranh chấp giải phần mà giải dứt điểm phần gốc Các tranh chấp sở hữu chung riêng gần có Việt nam có, trình độ lập pháp nước ta hạn chế cộng với thiếu hiểu biết pháp luật thiếu trách nhiệm chủ đầu tư nên ác tranh chấp phổ biến Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống đầy đủ tất quy định liên quan tranh tình trạng sửa đổi, bổ sung khơng đồng dẫn đến mâu thuẫn lẫn quy định 3.1.2 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư: Theo quy định Luật Nhà 2005 nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Như vậy, pháp luật thừa nhận việc huy động vốn, việc huy đồng vốn có hạn chế định, quy định cơng trình phải hồn thành xong phần móng tỷ lệ vốn góp khơng 70% giá trị hợp đồng Về nguyên tắc pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, phải đảm bảo nguyên tắc sau: Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn mục đích nhằm tao lập bất động sản, khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng, phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc tiền ứng trước hợp đồng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền trả chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm Hiện vấn đề chưa quy định cụ thể nên tranh chấp liên quan xảy nhiều khó giải 21 vụ việc đưa Tòa án pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tịa án khơng có trực tiếp để giải Với hợp đồng mua bán hộ chung cư trách nhiệm bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt bên bán bàn giao nhà bên mua trả đủ tiền Trong trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư nhà chung cư chưa có Ban quản trị trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định pháp luật Đơn cử việc trách nhiệm chủ đầu tư việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, nhiều nhà chung cư cố tình chậm trễ việc thành lập Ban quản trị thực tế không gặp nhà chung cư Trong nội dung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm 3.1.3 Cần xây dựng luật riêng nhà chung cư: Qua nghiên cứu cho thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật nhà ở; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung giải hết Khi nghiên cứu vấn đề pháp lý nhà chung cư ta thấy quy định nằm rải rác văn khác cụ thể như: Luật dân quy định sở hữu chung nhà chung cư, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm bên;…ngồi cịn có Quy chế phân hạng nhà chung cư Luật kinh doanh bất động sản Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý theo quan điểm cá nhân em khơng cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng không thống mâu thuẫn với nhau.Trong nhà chung cư Việt Nam tồn nhiều hình thức sở hữu khác nhau, có mục đích sử dụng khác khơng thống nhà thông thường Các giao dịch mua bán hộ chung cư tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Nhà chung cư có đặc trưng pháp lý riêng nên áp dụng quy định nhà để giải Vấn đề đặt phải tập hợp quy định tản mạn nhà chung cư thành văn thống nhất, Luật chung cư Luật chung cư phải đảm bảo vấn đề pháp lý sau: - Phạm vi, đối tượng áo dụng luật chung cư; - Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, - Các iao dịch ( nội dung, trình tự, hiệu lực,…) mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà chung cư, - Cu thể háo nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư, - Trách nhiệm tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng nhà chung cư, - Quản lý Nhà nước nhà chung cư, - Thủ tục, trìn tự giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,… -… Trong trình xây dựng Luật chung cư nên tham khảo kinh nghiệm số nước Singapore, Thái Lan, để đảm bảo nội dung phù hợp với tình hình thực tế - Cần quy định cụ thể diện người nước (người Việt Nam định cư nước ngồi người nước ngồi khơng phải người Việt Nam), phép mua hộ chung cư theo hướng mở rộng diện mua, thủ tục, số lượng, giá trị hộ mua,… 3.2 Một số giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 3.2.1 Các dự án xây dựng cần công khai phương tiện thông tin đại chúng: 22 Trên địa bàn Hà nội thành phố Hồ Chí Minh có hàng nghìn dự án xây dựng hộ tương lai tạo hàng triệu m nhà cho người có nhu cầu, giải xúc nhà cho cư dân đô thị Tuy nhiên khách hàng có hội tìm hiểu thơng tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thơng tin Yêu cầu đặt hiên phải cơng khai hóa dự án thực tế Đây nhiệm vụ thuộc phòng ban thuộc Sở xây dựng tỉnh, thành phố Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp;…trong q trình thi cơng dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xuyên Thông qua trang web khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tỉnh, thành phố tiếp xúc với thơng tin cách xác Đây coi giải pháp tiên phong cho việc hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư góp vốn vào dự án 3.2.2 Quản lý chặt chẽ giao dịch mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch trung tâm môi giới bất động sản Tại Việt Nam có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản hoạt động với phạm vi, quy mô khác tập trung hai thành phố lớn Hà nội Thành phố Hồ Chí Minh Các sàn giao dịch bất động sản đời giúp quan có thẩm quyền kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản nói chung hộ chung cư nói riêng Để sàn phát huy hiệu thật sự, Nhà nước cần thắt chặt quy định cấp phép hoạt động cho sàn, theo đủ điều kiện thành lập sàn buộc sàn phải hoạt động hiệu sau thời gian xem xét cấp phép thức Các tiêu chí sàn giao dịch chuẩn vấn đề nên áp dụng, thông qua việc đánh giá cách công khai khả sàn giao dịch khách hàng lựa chọn sàn giao dịch chất lượng uy tín để giao dịch Bên cạnh nên hạn chế tối đa việc lợi thức hóa sản phẩm bán thơng quan sàn kiểm sốt việc tuân thủ quy định pháp lý sàn giao dịch Các sàn giao dịch đáp ứng yêu cầu quan có thẩm quyền xem xét mở rộng chức năng, quyền hạn cho sàn Đây biện pháp khuyến khích nâng cao trách nhiệm sàn giao dịch Các chế tài xử phạt với hành vi vi phạm quy định pháp luật cần phải áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu hoạt động cho sàn 3.2.3 Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án: Một thực trạng phổ biến dự án nhà chung cư bị chậm so với tiến độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận nhà thời hạn thỏa thuận chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế nhà chung cư không với yêu cầu khách hàng, nhiều nhà chung cư đưa vào sử dụng có biểu xuống cấp; Yêu cầu đặt dự án nhà phải có quan chun mơn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đưa vào sử dụng Để đảm nhận hết chức này, lực lượng phải tập hợp người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan Cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động Bộ Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhều dự án nhà thành lập quan với quy mơ lớn đáp ứng yêu cầu dự án Chức quan kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà phạm vi địa bàn phụ trách, cơng khai dự án cấp phép Áp dụng biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi công, dự án hồn thành xong phần móng chủ đầu tư phải lấy xác nhận quan tiến độ thi công phép huy động vốn khách hàng, Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc 23 giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hô sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác 3.2.4 Phát huy vai trò Ban quản trị nhà chung cư: Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản trị quy định tương đối cụ thể Quyết định 08/2008 Luật Nhà 2005 Các quy định hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư, nhiên thực tế vai trò Ban quản trị chưa thực phát huy mong đợi Nhằm nâng cao hiệu hoạt động Ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức ban quản trị việc giải tranh chấp nhà chung cư xuất nhiều tranh chấp chủ đầu tư hộ dân Pháp luật khuyến khích bên hịa giải khơng đề cập đến vai trị trung gian Ban quản trị Việc tham gia giải tranh chấp Ban quản trị nâng cao hiệu việc giải tranh chấp, dung hịa lợi ích bên Chúng ta nên bầu thêm số tổ chức khác nhà chung cư song song với Ban quản trị “Ban tra chung cư”, cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động tịa nhà có hoạt động Ban quản trị, phát sai phạm, kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét giải Nếu chung cư nước ta thành lập “Ban tra” coi giải pháp hay, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy vai trò Ban quản trị góp phần khơng nhỏ vào việc hạn chế tranh chấp chủ đầu tư hộ dân 3.2.5 Xây dựng đăng ký Điều lệ nhà chung cư quan quản lý nhà ở: Hầu hết chung cư nước ta có Bản nội qua quản lý sử dụng nhà chung cư, theo quy định Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, nội dung nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư gồm nội dung cụ thể như: trách nhiệm tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu người sử dụng hợp pháp nhà chung cư, hành vi bị nghiêm cấm nhà chung cư, xác định danh mục, vị trí, quy mơ phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, Việc soạn thảo Bản nội quy trách nhiệm chủ đầu tư hay Ban quản trị (nếu thành lập) Trong văn pháp luật hành thuộc lĩnh vực nhà chưa có quy định liên quan đến Điều lệ nhà chung cư Việc xây dựng Điều lệ nhà chung cư giải pháp bổ trộ cho khiếm khuyết, hạn chế hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ đầu tư phê duyệt dự án phải công bố kèm theo Bản điều lệ, nội dung điều lệ đề cập tới vấn đề liên quan đến mặt pháp lý Tòa nhà, việc thống phần sở hữu chung riêng nhà chung cư thiếu cam kết chủ đầu tư không vi phạm quyền chủ sở hữu khác Bất kỳ thay đổi liên quan đến mặt pháp lý Tòa nhà dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ thông qua Hội nghị nhà chung cư Việc vi phạm Điều lệ nhà chung cư bị xử lý theo quy định pháp luật Điều lệ nhà chung cư Cơ quan quản lý Nhà nước nhà thông qua biện pháp nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư bảo vệ quyền người sử dụng nhà chung cư 3.2.6 Áp dụng thủ tục đăng ký bất động sản: Dự thảo Luật đăng ký bất động sản đưa xem xét lấy ý kiến đóng góp, theo đăng ký bất động sản gồm hai nội dung bản: Một là: Đăng ký thủ tục lý lích pháp lý bất động sản Hai là: Đăng ký quyền bất động sản Việc đăng ký bất động sản bao gồm hộ chung cư, diễn trình thể hóa Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đất với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sở pháp lý công nhận quyền bất động sản nhà đất thành giấy chứng nhận Đối với người mua hộ chung cư 24 có loại giấy tờ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thông qua việc đăng ký bất động sản góp phần thống giấy tờ liên quan đến sở hữu nhà đất, đơn giản hóa thủ tục hành tạo điều kiện khuyến khích đăng ký quyền bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đất sở Xây dựng Phịng Xây dựng (Phịng quản lý thị -xây dựng) cấp huyện thực Hoạt động đăng ký bất động sản thực rộng rãi giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ bất động sản đảm bảo an toàn pháp lý với giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản Ngồi nhóm giải pháp liên quan đến mặt pháp lý vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, nhóm giải pháp khác tương đối chủ động hiệu thuộc người góp vốn, người mua hộ, người sử dụng hộ sau gọi chung người mua nhà Đối với tranh chấp liên quan đến việc mua bán sử dụng nhà chung cư năm vừa qua, yếu tố khách quan phía thị trường quy định pháp luật yếu tố chủ quan khác lỗi người mua nhà Xét cách toàn diện tham gia quan hệ mua bán bên công ty kinh doanh nhà ở, họ người làm ăn chuyên nghiệp bên khách hàng chủ quan thiếu hiểu biết quy định pháp luật Việc quản lý giao dịch nhà Nhà nước xem giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh chủ đầu tư người mua nhà Tuy can thiệp Nhà nước gặp nhiều rào cản pháp lý việc mua bán hộ chung cư quan hệ dân dựa thỏa thuận bên can thiệp quy định mang tính định hướng chung cho giao dịch Tại Việt Nam thị trường bất động sản phát triển nên thân chúng tiềm ẩn nhiều yếu tố không ổn định Việc tham gia Nhà nước với tư cách người quản lý thật điều cần thiết tình Tuy nhiên trước chờ đợi can thiệp thân khách hàng phải tự bảo vệ quyền lợi cách trang bị kỹ tìm hiểu dự án, hợp đồng trước định Mua bán thống hai bên địa vị bên hồn tồn bình đẳng việc thỏa thuận, khách hàng phải lưu ý đến điều khoản bồi thường thiệt hại hợp đồng, điều khoản giải tranh chấp, phạt vi phạm Đó giải pháp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng có tranh chấp xảy Bên cạnh trình sử dụng nhà chung cư, chủ sở hữu phải tích cực xây dựng Điều lệ nhà chung cư cách công thông qua Hội nghị nhà chung cư Điều lấp khoảng trống, sơ hở pháp luật hành Người sử dụng nhà chung cư nên tìm cách tiếp cận nhà làm luật để tác động, góp thêm tiếng nói để bảo vệ C KẾT THÚC VẤN ĐỀ: Hiện nay, xu hướng nhà chung cư hình thành độ thị lớn Việt Nam, điều đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho nhân dân đặc biệt người lao động có thu nhập khơng cao Cùng với phát triển đó, tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hình nhà ngày gia tăng nóng hổi, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi ích đáng bên, thị trường bất động sản sách nhà Nhà nước Để giải cách triệt để tình trạng này, Nhà nước cần phải tiến hành cách đồng giải pháp như: Tăng cường thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán hộ chung cư, quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán bất động sản, tăng cường công tác quản lý nhà chung cư,…Có giao dịch bất động sản nói chung việc mua bán hộ chung cư nói riêng ổn định phát triển, đảm bảo tốt quyền lợi cho bên, thực có hiệu chiến lược quốc gia phát triển nhà mang lại diện mạo văn minh hơn, đại cho đất nước 25 26 ... bù; hộ chung cư mới; hộ chung cư cũ, … Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư: Hiện chưa có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư, dựa vào... mua bán hộ chung cư: 2.1 Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1.1 Điều kiện để hộ chung cư đối tượng hợp đồng: Với cách phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư thành hợp đồng mua bán hộ chung. .. Dựa vào đối tượng hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai: Đây loại hợp đồng mua bán có đối tượng hộ chung cư dự án Đó hộ chung