Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư
Trang 1A LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, mộttrong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư Donhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố
Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh
mẽ hơn bao giờ hết Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ chung cư là một loại nhà
ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với các văn bản pháp luật khác Tuynhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt cóthể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn nhữngrủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà Bên cạnh đó, hình thức pháp lý củahợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên làchủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ
dễ bị các chủ thể khác xâm phạm
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “ Một số vấn
đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn thiện”.
B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I Lý luận chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
1 Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận
là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” (1)
1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.2.1 Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; khônggian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung,cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,
hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng
kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005) Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản,đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng
1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toànvới quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu
Trang 2chung Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong
sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối vớicăn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kếtcấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn
hộ chung cư,…hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trướctập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ cácquy tắc quản lý hiện hành của chung cư (2)
1.2.3 Quản lý sử dụng nhà chung cư:
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quảntrị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung
cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư)
-cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trịgồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm,
số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định Ban quản trị nhàchung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp phápcủa các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quảntrị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luậtnhư: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong quá trìnhquản lý việc xử dụng nhà chung;…
1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD về phân loại nhà chung cư thì căn cứ để phân loạinhà chung cư theo bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư và chất lượng dịch vụquản lý, sử dụng nhà chung cư Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm:chung cư hạng một - chung cư cao cấp; chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụngcao; chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng khá cao và chung cư hạng bốn làchung cư có chất lượng sử dụng trung bình
Các căn hộ chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng đượcphân thành bốn hạng như cách phân loại trên
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại làcăn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở
Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nó mới chỉtồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt Các căn hộchung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ,…
Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn hộ
đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu
Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như: căn
hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộ chung cư cũ,
…
2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở,
ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: “ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn
Trang 3hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa
vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (3)
2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.2.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở:
- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực Họ có quyền quyết định
có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung
và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật Thời điểm phát sinh hiệu lực củahợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tục công chứng,chứng thực
- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi
bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiềnđền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư đượcchuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng
- Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ
đối nhau Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại
- Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở
hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên muađối với tài sản này Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vớihợp đồng cho thuê, cho thuê mua,…
2.2.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng biệt:
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà
ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt Những đặcđiểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: thì đây là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, vì vậy
nó vừa mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà thông thường lại vừa có nhữngđiểm khác biệt
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở Theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđối với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trựctiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộchung cư Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặcnhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng đấtđược cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó.Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thìngười mua căn hộ nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thứcquyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật
Nhà ở 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ
sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có trong dự
án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai dạng là:
Trang 4Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo diện
tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập
và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn
hộ này sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu Và để đảm bảo chocam kết của người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất định tương ứng vớigiá trị của căn hộ chung cư đó
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người mua lại:
thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng Đối với loại hợp đồng nàyngười mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộchung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứtcăn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,…
2.3 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào nhữngdấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:
2.3.1 Dựa vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành hai loại:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá
phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung
cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản Do vậy pháp luật vẫn chophép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêusinh lời
2.3.2 Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây
là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án Đó có thể là căn hộ chung
cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có trongtương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,…) hoặc là căn hộ đãhình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thờiđiểm giao kết hợp đồng
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu: Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu
2.3.3 Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là
hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh toántoàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo sốlần và trong khoảng thời gian nhất định Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua cóquyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi
đã trả đủ tiền cho bên bán
- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợpđồng thuê mua
Trang 5II Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành:
1 Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
1.1 Điều kiện chủ thể:
1.1.1 Đối với chủ thể là cá nhân:
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng lực phápluật và năng lực hành vi dân sự:
- Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều cónăng lực pháp luật như nhau Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực phápluật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật Ví dụ dựa trên nguyên tắc chủ quyềnquốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế quyền sở hữu đối với căn hộ chung
cư của người nước ngoài như: Người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư tài Việt Nam theo đó là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam…có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm…và chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không được cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác….
- Theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa
án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có nănglực hành vi dân sự đầy đủ Họ có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân
sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó
Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có năng lực hành vi dân
sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật giao dịch dân sựcủa những người này phải thông qua người đại diện hợp pháp
Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là cá nhânnhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tựnguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từhợp đồng
Tuy nhiên theo Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện của các bên thamgia giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thì lại quá rộng vàkhông chính xác vì: về nguyên tắc năng lực hành vi dân sự của cá nhân đã phát sinh ngaykhi cá nhân đủ 6 tuổi và có đầy đủ khi cá nhân 18 tuổi nếu không bị Tòa án tuyên bố mấtnăng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Nhưng đối với người từ 6tuổi đến dưới 15 tuổi thì không thể tự mình tham gia vào các giao dịch về nhà ở cũng nhưcác hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà nhất thiết phải có người đại diện theo pháp luật.Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi thì có thể tham gia các giao dịch này nếu có đủ tàisản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo phápluật
Trang 6năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sởhữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định là: không thấp hơn 15% tổngmức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê duyệt (4)
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng mua báncăn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự nguyện Căn hộ chung cưvới vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi thực hiện các giao dịch liên quanđến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiệnchặt chẽ khác
1.2 Các loại chủ thể:
1.2.1 Bên bán:
Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sởhữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theoquy định của pháp luật
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu củamình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những điều kiện nhất định
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trungương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở hữu nhànước theo quy định của pháp luật
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn từngân sách Nhà nước và một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theohợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền
Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyếtyêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi đicông tác hoặc thực hiện nhiệm vụ và gặp khó khăn về chỗ ở Các đối tượng này chủ yếuđược Nhà nước giao, cho thuê hoặc cho thuê mua căn hộ chung và sau đó họ có thể đượcNhà nước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu (đối với căn hộchung cư được cho thuê mua) hoặc bán hóa giá
+ Chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước:
Chủ sở hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiếnhành việc xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các căn hộ bán chonhững người có nhu cầu Những căn hộ chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại.Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư pháttriển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở - chức năng kinh doanh nhà ở, đốivới tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư (Khoản 32 Điều 2 LuậtNhà ở 2005)
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài đượcthành lập theo pháp luật Việt Nam được coi là pháp nhân Việt Nam Vì vậy, trường hợp bênbán là tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn thànhviệc xây dựng nhà chung cư theo sự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho các đốitượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam Người mua căn hộ đó sẽ được cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Tổ chức và cánhân này có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy địnhcủa pháp luật
Trang 7Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại thì các tổ chức, cá nhân trên phảithực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án để đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ,chất lượng của dự án được phê duyệt Họ cũng phải công khai quy hoạch chi tiết của dự án,
số lượng nhà bán, gái bán,…đồng thời phải báo cáo tình hình thực hiện dự án cho cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt dự án và ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 36 Luật Nhà ở 2005)
+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức Họ xác lập quyền sở hữucủa mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo lập căn hộ chungcư
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuậnhoặc theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối với căn hộ chung
cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư sẽ thuộc sở hữu của nhà nước)
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm hữu căn hộ chung cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật trong thời hạn 30 năm)
Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây là giấy chứngnhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có được giấy tờ này chủ sở hữu có thể tiếnhành các giao dịch liên đến căn hộ của mình một cách hợp pháp và thuận tiện
Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản là quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư Việc chủ sở hữu bán căn hộchung cư chính là sự thực hiện quyền định đoạt của mình Thông thường chủ sở hữu sẽ đượcthực hiện quyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của người khác,
có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư Tuy nhiên, trên thực tế chủ sởhữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thực hiện công việc này
+ Các chủ thể khác:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể không là chủ sở hữu hayđại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham gia hợp đồng với tư cách là bên bánhợp pháp và được pháp luật bảo vệ
Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm Đây là trường hợp chủ sở
hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bên bảo đảm) cho khoản vay tại tổchức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác (bên nhận bảo đảm) Khi đến hạn trả nợ mà bênbảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì theo quy định của phápluật bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư Bên nhận bảođảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để có thể thu hồi khoản vay
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là Cơ quan thi hành án dân sự Đây là
trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án dân sự Theo quy định củapháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là người phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và không
tự nguyện thi hành án hoặc có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định củaTòa án có hiệu lực pháp luật Khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộ chung cư
là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên qua hình thức bán đấu giá dongười được thi hành án không nhận tài sản này để thi hành án (5)
Như vậy, đối chiếu các trường hợp này với quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở
2005 quy định về điều kiện của bên bán: “ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự”, thì điều luật có phần thiếu chính xác Tuy nhiên đối với
các trường hợp bán căn hộ chung cư không theo ý chí của chủ sở hữu như trên suy cho cùngkhông phải là bán tài sản được quan niệm trong pháp luật về hợp đồng mua bán, do vậy nó
Trang 8có thể không làm phát sinh một số nghĩa vụ của người bán trong hợp đồng mua bán thôngthường: như nghĩa vụ đảm bảo chất lượng căn hộ chung cư cho người mua,…
1.2.2 Bên mua:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở 2005 thì: Bên mua nhà ở nếu là cánhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có nănglực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sởhữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vàonơi đăng ký kinh doanh
- Các chủ thể mua:
+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình thức khác nhaunhư hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng gópvốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua, hợp đồng ủyquyền giữa người mua gốc và người mua lại,…ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua vàngười bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty môi giới bất động sản Mộtthực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, người muathường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếu tính chuyên nghiệp Trong khi đó, các chủđầu tư là những người kinh doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp đồngmua bán với rất nhiều rằng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người mua thườngkhông có nhiều sự lựa chọn cho mình Hơn nữa khi giao kết hợp đồng mua bán người muathường không lường hết được những rủi ro và hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nênkhông có những thỏa thuận cụ thể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và trách nhiệm củamỗi bên…vì vậy khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người,
có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng chi, cùng được thừa kế hoặc cùng góptiền để mua chung,…Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợpnhất
Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền sở hữu được cácđồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhất định Mỗi chủ sở hữu chungtheo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phầnquyền của mình trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngangnhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác
Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ
sở hữu bằng văn bản Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồngmua bán căn hộ chung cư
Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phầnkhông được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thìcác chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định củapháp luật Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người
đó, thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó mất tíchtheo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ Nếu người bị tuyên bố làmất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng với phần quyền sởhữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoảntiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó
Trang 9Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sởhữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua Trong thời hạn 3 tháng kể
từ khi nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiệnbán mà không có đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho ngườikhác Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm về quyền ưu tiênmua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có sự vi phạm về quyền ưu tiên muachủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ củangười mua Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:
Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng và cótrách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật về xây dựng có quy định khác hoặccác bên có thỏa thuận khác Sau khi bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên bán vàlàm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó (7)
Theo quy định tại Điều 461 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản Trong thời gian trảchậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với căn hộ cho tới khibên mua trả đủ tiền Bên mua chỉ có thể được bán, tặng cho, đổi căn hộ cho người khác saukhi đã hoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)
Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự do ý chí và thỏathuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua có nhu cầu trả lại căn hộ trongthời gian trả chậm, trả dần và được bên bán đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lạicăn hộ và việc thanh toán lại tiền mua căn hộ
+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê mua:
Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:
Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở 2005 thì thuê mua nhà ở xã hội là việc ngườithuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ởđang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định Căn
hộ chung cư là một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanhnghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyênnghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác Họ phải chưa có nhà vàchưa được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mìnhnhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữucủa mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát Người thuê mua phải thanh toán lần đầu20% giá trị căn hộ và không được chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào.Trường hợp người thuê mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản
lý quỹ nhà ở xã hội Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua
đã trả lần đầu Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về việc thuêmua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà
ở xã hội thu hồi căn hộ cho thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư được đưa vàothuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụcần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế vàtheo thỏa thuận trong hợp đồng Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân kinh
Trang 10doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và phải được lậpthành văn bản.
Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thờihạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Họ có quyền cho thuê lạimột phần hoặc toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưngphải được sự đồng ý của bên cho thuê mua
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Theo Nghị quyết số 19/2008/QH XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nướcngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (việc thực hiện Nghị quyết được thí điểm trongvòng 5 năm bắt đầu từ ngày 1/1/2009) thì Quốc hội mới chỉ cho phép các nhóm đối tượngsau được mua và sở hữu nhà ở tại Việt nam:
Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu
tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữ các chức năng quản lý trong doanh nghiệp đó.
Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủ tịch nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng chính phủ quyết định.
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu.
Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt khi có đủ các điều kiện sau:Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được cơ quan công an
có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên, và không thuộc diện đượcmiễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tưhoặc giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của ViệtNam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam
Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ởthương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại
Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tạiViệt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở,không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác Trường hợpđang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉđược lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại Chủ sở hữu đượcbán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trútại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn
hộ trước thời hạn này Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phảibán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bịthu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu mộthoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiềucăn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở Thời hạn sở hữu căn
Trang 11hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp chodoanh nghiệp đó Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng không đượccho thuê hoặc sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác Khi hết thời hạn đầu tư hoặcdoanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định của pháp luậtdoanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà
ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuêphần diện tích đang cho thuê, để người thuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở
Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là hoàn toàn tựnguyện, trường hợp bên thuê không muốn thì được tiếp tục thuê Người mua căn hộ chung
cư được thanh toán tiền Nhà nước bằng nhiều lần Thời hạn thanh toán không quá 10 năm.Mức trả lần đầu khi ký hợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lạiđược quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trảkhông dưới 8% số tiền phải trả Nếu người mua trả hết một lần ngay khi ký hết hợp đồng thìđược giảm 10%, nếu trả trong vòng 1 năm thì được giảm giá 2% giá bán Đối với căn hộchung cư mà khi xây dựng có phần tiền đóng góp của cá nhân hoặc tập thể, mà không cónguồn từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp sovới giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính để tính số tiền mua phải tiếp tục trả giátheo quy định Người mua căn hộ chung cư của Nhà nước sau khi đã trả hết tiền và hoàn tấtthủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
2 Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1.1 Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng:
Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồngmua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, thì đối tượngcủa mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các điều kiện nhất định
- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy
đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cánhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổchức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sởhữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu.trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu
có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người cóquyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thìghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ
- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.” Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán
với các đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này đượcxác định một cách rõ ràng
Trang 12Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trướccủa người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã đượcphê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Các dự án này phải được thiết kế đảm bảonhững tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải đảm bảo hoànthành đúng tiến độ, chất lượng của dự án Dự án phải được công khai tại trụ sở ban quản lý
dự án, địa điểm có dự án hoặc trên các phương tiên thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiếtcủa dự án
Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theocác điều kiện về diện tích, chất lượng, như đối với những căn hộ chung cư đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu
Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãnnhững điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kêbiên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền ( trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thựchiện nghĩa vụ dân sự) Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinhdoanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đốitượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theoquy định của pháp luật về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do cácbên thỏa thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo phápluật về xây dựng (7)
2.1.2 Phần sở hữu chung và sở hữu riêng:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì “Đối với hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; ”
Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về: Phần sởhữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụngchung cho nhà chung cư được quy định như sau:
“a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống
bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ
sở hữu nhà chung cư;
b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ
sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản
2.1.3 Diện tích căn hộ chung cư:
Trang 13Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộchung cư Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định về diện tích của căn hộchung cư cao cấp (chung cư hạng 1) không nhỏ hơn 70 m2 , căn hộ chung cư hạng 2 có diệntích không nhỏ hơn 60m 2 và hạng 3 không nhỏ hơn 50m2 Tuy nhiên ở mỗi khu vực chung
cư và ngay tại nhà chung cư thì diện tích của những căn hộ có thể vẫn khác nhau phụ thuộcvào nội dung thiết kế
Theo quy định của Luật Nhà ở thì căn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín và códiện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2 Đối với căn hộ chung cư là nhà ở
xã hội thì mỗi căn hộ chung cư cũng được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nhưng diện tích sànkhông dưới 30m2
Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số
16/2010/TT-BXD như sau: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).
2.1.4 Kinh phí bảo trì nhà chung cư:
Theo Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, mức phí này được quyđịnh như sau:
“1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;
c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.
2 Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không
đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.”
Pháp luật quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên phải ghi rõ mứcphí cũng như các nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp này Mức kinh phí đóng gópkhông được vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộcTrung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD quy định:
“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục