sở hữu chung trong nhà chung cư - một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỞ BÀI Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế- xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân- vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó, việc giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội, Hồ Chí Minh là một mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư. Ở Việt Nam, những đô thị như Hà Nội, Hồ Chí Minh là những nơi có mật độ dân cư rất cao do đây là những trung tâm kinh tế- chính trị của cả nước, có tốc độ phát triển nhanh và nhiều cơ hội việc làm với thu nhập cao nên thu hút dân cư các khu vực khác khiến cho tình trạng mật độ dân cư cao trong khi quỹ đất có hạn dẫn đến việc đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân là rất khó khăn. Chính vì vậy, Chính phủ đã đề ra mục tiêu phát triển nhà ở với việc tập trung phát triển các khu đô thị chung cư cao tầng để có thể sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong nhân dân. Tuy nhiên, việc phát triển số lượng các khu chung cư một cách chóng mặt nhưng chưa có một hệ thống pháp luật rõ ràng quy định đã gây ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư và người dân sống trong chung cư. Trong đó, vấn đề về sở hữu chung trong chung cư là một vấn đề rất nhức nhối do luật vẫn chưa xác định rõ đã tạo điều kiện cho nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật để thu lợi, người mua nhà phải chịu thiệt do chưa nắm rõ pháp luật. Vì vậy, em xin chọn đề tài: " Sở hữu chung trong nhà chung cư - một số vấn đề lý luận và thực tiễn." Trong quá trình làm bài, do kiến thức còn hạn hẹp nên còn nhiều chỗ thiếu sót, mong các thầy, cô góp ý để bài tập có thể hoàn thiện hơn. 1 NỘI DUNG 1. Cơ sở lý luận: 1.1 Sở hữu chung: Quyền sở hữu là quyền chi phối tài sản của một chủ thể nhất định. Quyền của chủ sở hữu đối với tài sản gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Trong thực tế có những trường hợp một tài sản nhưng lại thuộc sở hữu của hai hay nhiều người, nói cách khác đó là trường hợp hai hay nhiều người có chung một tài sản. Pháp luật dân sự gọi đó là sở hữu chung. Khái niêm sở hữu chung được đưa ra tại Điều 214 của Bộ Luật dân sự 2005: " Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc sở hình thức sở hữu chung là tài sản chung." Như vậy, khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản thì những người đó được gọi là đồng sở hữu. Các công dân với nhau, các hợp tác xã với nhau, hoặc công dân với hợp tác xã, đều có thể trở thành đồng sở hữu trong sở hữu chung có quyền chung nhau cùng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Căn cứ xác lập của quyền sở hữu chung là dựa trên thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. ( Điều 215 BLDS 2005) Cũng theo Điều 214 Bộ Luật dân sự 2005 ở trên thì sở hữu chung bao gồm: + Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền của sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. ( Điều 216 BLDS 2005) + Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu 2 chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với tài sản thuộc sở hữu chung. (Điều 217 BLDS 2005) Do trong việc sở hữu chung còn có các loại sở hữu chung khác nhau nên việc các chủ sở hữu của tài sản chung thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt cũng được quy định khác nhau đối với từng loại sở hữu chung. Vấn đề này đã được quy định trong BLDS 2005 từ Điều 221 đến Điều 223. 1.2 Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư: 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư: Nhà chung cư đã xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng phải đến sau năm 1975, Nhà nước ta mới có những chính sách quản lý nhà chung cư. Chỉ tới những năm đầu của thế kỉ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cách chóng mặt, đặc biệt là ở các khu đô thị mới. Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện là để nhằm thỏa mãn nhu cầu nhà ở của người dân khi dân số ngày càng tăng lên mà quỹ đất ngày càng ít đi. Bên cạnh đó, là việc xuất hiện nhiều chủ đầu tư, họ xây nhà cao tầng để bán đi và thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, Nhà nước đã có những bước đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc xây dựng, quản lý và mua bán nhà chung cư. Khái niệm nhà chung cư được định nghĩa trong Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: "Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư." 3 Như vậy có thể thấy chung cư là khái niệm mô tả sự phát triển của những căn nhà với mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Do đó nó thường có dạng là một kiến trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín. Nhà chung cư được phân loại theo các hạng khác nhau theo Thông tư 14/2008/ TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Việc phân hạng được dựa trên những tiêu về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Từ đó, chia làm 4 hạng chung cư gồm: cao cấp, có chất lượng sử dụng cao, có chất lượng sử dụng khá cao và có chất lượng sử dụng trung bình. 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư: -Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng và người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có diện tích sở hữu chung ( cầu thang, hành lang, lối đi chung, ) Có thể thấy rõ là: chỉ có nhà chung cư nhiều chủ sở hữu mới có phần sở hữu chung. Như vậy, nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung, nhà ở sinh viên do Nhà nước xây dựng, nhà ở công nhân khu công nghiệp do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê không có phần sở hữu chung. -Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư: Vì các chủ căn hộ trong chung cư là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung nên quyền sở hữu của họ không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản 4 thông thường. Chủ căn hộ không những phải tuân theo quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ nhà mới tuân thủ các quy tắc quản lý chung cư hiện hành Như vậy, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư là một đặc điểm riêng của nhà chung cư. - Quản lý sử dụng nhà chung cư: Một đặc điểm nữa của nhà chung cư đó là việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Do nhà chung cư có nhiều thành phần thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nên từ đó xuất phát từ nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh nhà chung cư cũng như đời sống, sinh hoạt các hộ dân. Việc thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản lý nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư ( Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung; 5 1.3 Sở hữu chung trong nhà chung cư: Việc xác định sở hữu chung trong nhà chung cư hiện là một tranh chấp chủ yếu và phổ biến trong nhà chung cư giữa một bên là chủ đầu tư và bên còn lại là các hộ dân cư sử dụng nhà chung cư. Sở hữu chung trong nhà chung cư đã được Luật dân sự xếp vào một trong các loại sở hữu chung và được quy định trong Bộ Luật dân sự 2005 tại Điều 225: 1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu. 2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. 3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Như vậy, về vấn đề sở hữu chung nhà chung cư, bộ Luật dân sự 2005 đã xác định sở hữu chung trong nhà chung cư thuộc loại sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia từ đó có thể xác định rõ cách thức thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của các chủ sở hữu trong nhà chung cư. Cùng với việc xác định loại sở hữu chung trong nhà chung cư trong Bộ luật dân sự 2005 thì Luật nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005 đã tiến hành xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng thuộc nhà chung cư. Phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư hiện được pháp luật quy định trong khoản 2 và khoản 3 của Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: 6 a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Trong Điều 70 Luật Nhà ở 2005 thì Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/ NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở để làm rõ thêm phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư, cụ thể tại Điều 49 trong Nghị định bổ sung và lảm rõ: + Phần sở hữu riêng: làm rõ về điểm b trong khoản 1 Điều 70 phần diện tích khác trong nhà chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư ( chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ) + Phần sở hữu chung: bổ sung thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung tại điểm c của văn bản quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư 7 hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này. Các quy định vể sở hữu chung hiện nay trong các văn bản pháp luật phần nào đã giúp được người mua căn hộ chung cư định hướng được đối tượng của giao dịch mà mình tham gia. 2. Sở hữu chung trong nhà chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn: 2.1 Một số tranh chấp vể sở hữu chung trong nhà chung cư:2.1.1 Tranh chấp tại chung cư Botanic Towers: Cư dân ở chung cư cao cấp Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận, TP HCM, đã viết đơn kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Hưng Gia, và đòi gặp Ban quản lý tòa nhà để làm rõ phần diện tích chung bị chiếm dụng. Hiện nay, các diện tích tiền sảnh, hậu sảnh, tầng hầm và các phòng ốc tầng trệt của tòa nhà Botanic đang được đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe, siêu thị phục vụ mục đích kinh doanh. Theo Phú Hưng Gia, tất cả phần diện tích trên đều là tài sản riêng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, cư dân Botanic lại phản ứng gay gắt chuyện này và cho rằng những diện tích này thuộc diện tích sở hữu chung và họ có quyền được sử dụng chứ không phải thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư theo quy định của Luật nhà ở. Trong hợp đồng mua bán do công ty này soạn và yêu cầu các hộ dân ký để hợp thức hóa việc cấp chủ quyền nhà có mục mới 7.13. Trong đó quy định ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang, lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm tầng hầm, trệt, lửng thuộc quyền sở hữu của Phú Hưng Gia. Theo như đại diện công ty Phú Hưng Gia giải thích thì công ty được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền sở hữu đất và tổng diện tích xây dựng là 43.824,97 m 2 . Khi bán cho khách hàng của mình 29.324m 2 trên tổng số 8 268 căn hộ thì công ty đương nhiên có quyền sở hữu với diện tích còn lại, vì vậy công ty có quyền khai thác phần diện tích này. Các cư dân sống tại tòa nhà thì phản ánh lúc vào mua căn hộ tại đây, chủ đầu tư bán bằng một hợp đồng hứa mua hứa bán ghi rõ phần tài sản chung là toàn bộ phần diện tích đất chung cư. Sau đó chủ đầu tư yêu cầu ký lại hợp đồng với lý do để làm chủ quyền nhà, trong đó ghi “ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản của Công ty Phú Hưng Gia”. Để giải quyết tranh chấp này Bộ Xây dựng đã phối hợp với hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức hội thảo với ba bên là cơ quan quản lý, chủ đầu tư và các hộ dân để tìm ra giải pháp tháo gỡ. Nhưng kết thúc hội thảo, kết cục cũng không xác định được ai có quyền gì. 2.1.2 Tranh chấp tại chung cư SCREC: Nhiều khách hàng mua căn hộ tại chung cư cao cấp SCREC ở phường 12, quận 3 đã có đơn gửi các cơ quan chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư “ăn bớt” phần diện tích cho sinh hoạt cộng đồng. Chị Nguyễn Ngọc Lan, trưởng Ban quản trị cao ốc SREC, thay mặt cho nhiều khách hàng mua căn hộ, cho biết: Khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi kèm. Nhưng hiện nay, phần diện tích dành cho các tiện ích chung chưa hề có, ngoại trừ một siêu thị Co.op Mart được chủ đầu tư cho thuê mặt bằng hoạt động phía trước tiền sảnh. Còn những vị trí đáng ra là của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư, thì lại trở thành trụ sở của Ngân hàng VIBank. Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống trong chung cư đã thành nhà sách văn hóa của Cty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng. Không biết đến khi nào dân ở đây được hưởng các tiện ích đó, dù người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư. 9 2.1.3 Tranh chấp tại chung cư Kinh Đô (93 Lò Đúc): Chung cư 93 Lò Đúc do công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô làm chủ đầu tư xây dựng. Công ty Kinh Đô đã hoàn tất các thủ tục mua bán căn hộ chung cư này và người dân đã sinh sống tại đây từ năm 2007. Chung cư 93 Lò Đúc được thiết kế 29 tầng ( bao gồm 3 tầng không đánh số G, M, KT). Tuy nhiên, Công ty TNHH khách sạn Kinh Đô vẫn đang thi công thêm tầng 30 ( tức tầng 27 được đánh số). Đến năm 2011, tầng này đã được xây dựng nhiều tường ngăn, lắp đặt hệ thống điều hòa trung tâm, lắp tấm trần, hệ thống đường điện và cấp thoát nước tất cả mang biểu hiện của mặt bằng cho thuê làm dịch vụ. Ngoài ra, công ty Kinh Đô còn khóa lối lên tầng mái, để xe chiếm lối thoát hiểm tầng hầm. Những điều này đã gây bức xúc cho các hộ dân sinh sống trong chung cư khiến các hộ dân khởi kiện cong ty TNHH khách sạn Kinh Đô. Trong khi đó, theo Hợp đồng góp vốn Xây dựng mua căn hộ, phần sở hữu chung của tòa nhà được ghi rõ "mái, sân thượng, " thuộc sở hữu chung của chung cư. Mặt khác, tầng mái của tòa nhà được thiết kế để phục vụ việc chống nóng, chống thấm, thoát khí kỹ thuật và các hoạt động kỹ thuật cho nhà:“Nếu bị chuyển đổi thành tầng dịch vụ, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống cư dân. Hơn nữa, công tác phòng cháy chữa cháy của tòa nhà đang có rất nhiều vấn đề, vì vậy nếu “bịt” tầng mái này lại, thì khi có cháy, người dân không biết chạy đi đâu”, chị Phan Minh Thúy – Trưởng ban đại diện cư dân 93 Lò Đúc bức xúc nói. Tuy nhiên, theo ông Trần Đức Minh, Giám đốc Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô cho biết, việc người dân nói Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô xây dựng thêm tầng 27 là hoàn toàn không đúng, không có cơ sở vì trong quá trình xây dựng trước đây, trên sân thượng đã có bể nước và một số hộp kỹ thuật, chứ không phải bây giở mới có. 10 [...]... Luật Nhà ở 2005 4 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 5 Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư 6 http://phapluattp.vn/235553p1014c1068/so-huu -chung- rieng -trong -chung- cucang-tranh-luan-cang-roi.htm 7 http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thao-go-vuong-mac-tai -chung- cu-themanor-ky-1-ar44143 8 Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số. .. 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư, cụ thể là: "Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung" Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư, khi mua, bán căn hộ, chủ sở hữu các căn... giao nhà Tại thời điểm này các quy định về sở hữu chung được quy định trong Luật nhà ở ban hành năm 2005 ,trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008 Tuy nhiên, Nghị định 90 và Quy chế quản lý chung cư năm 2008 phần lớn chỉ nhắc lại quy định của Luật nhà ở Trong khi đó 12 trong Luật Nhà ở 2005 thì quy định sở hữu chung vẫn còn chung chung và. .. trong nhà chung cư Do tình trạng thiếu pháp luật về vấn đề này là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp dai dẳng Việc trong BLDS 2005 mới quy định duy nhất một điều trong sở hữu chung trong nhà chung cư, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành của nó còn quy định chung chung đã dẫn đến việc lý giải pháp luật theo nhiều cách khác nhau của chủ đầu tư và người dân Đặc biệt, nhà chung cư đang... http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thao-go-vuong-mac-tai -chung- cu-themanor-ky-1-ar44143 8 Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 9 http://luanvan.co/luan-van/mot-so-van-de-ly-luan-ve-hop-dong-mua-ban-canho -chung- cu-thuc-trang-va-phuong-huong-hoan-thien-9252/ 19 ... kinh doanh Phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 6 Điều 4 của Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008, bao gồm: (a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; (b) Không gian và hệ thống kết... quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không… thì chưa được cụ thể hóa Trong khi đó, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng ban hành lại liệt kê phần sở hữu chung trong chung cư là: "Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường... cho người mua ký, trong đó các quy định về sỡ hữu chung- riêng thường không rõ ràng nhằm mục đích thu lợi từ sở hữu chung của nhà đầu tư 17 KẾT BÀI Tuy Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đã quy định rõ ràng hơn về sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư hiện nay Tuy nhiên, với tình trạng phát triển với tốc độ chóng mặt như hiện nay và sự ra đời của... thác triệt để phần sở hữu chung của nhà chung cư như phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, lợi ích thu vào không được hoàn trả cho cư dân Như tại chung cư Botanic Towers hay chung cư SCREC, các phần diện tích đáng ra thuộc sở hữu chung để xây dựng các tiện ích như phòng y tế, khu nhà trẻ hay 14 phòng thể dục thể thao như chủ đầu tư quảng cáo lúc chào bán nhà thì khi sử dụng lại đưa vào cho thuê làm văn... Các văn bản này đều quy định nơi để xe là phần sở hữu chung của nhà chung cư nhưng khái niệm nơi để xe vẫn còn chung chung Khái niệm này nêu chưa rõ " nơi để xe" có bao gồm tất cả các loại xe đạp, xe máy và ô tô hay không nên có chủ đầu tư cho rằng phần sở hữu chung này chỉ phục vụ cho gửi xe đạp, xe máy Trong khi đó, người mua căn hộ lại cho rằng, phần sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu nên họ có . hộ chung cư định hướng được đối tượng của giao dịch mà mình tham gia. 2. Sở hữu chung trong nhà chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn: 2.1 Một số tranh chấp vể sở hữu chung trong nhà chung. theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008. 9. http://luanvan.co/luan-van/mot-so-van-de-ly-luan-ve-hop-dong-mua-ban-can- ho -chung- cu-thuc-trang-va-phuong-huong-hoan-thien-9252/ 19 . http://phapluattp.vn/235553p1014c1068/so-huu -chung- rieng -trong -chung- cu- cang-tranh-luan-cang-roi.htm 7. http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thao-go-vuong-mac-tai -chung- cu-the- manor-ky-1-ar44143 8. Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ