Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhìn từ thực áp dụng tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn lâm bình, tỉnh tuyên quang

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LÝ ĐỨC QUỲNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHÌN TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THƠN HUYỆN LÂM BÌNH, TỈNH TUN QUANG Chun ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Văn Ngọc HÀ NỘI, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả Lý Đức Quỳnh LỜI CẢM ƠN Lời xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Văn Ngọc, người tận tình, chu đáo trực tiếp hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy giáo, Cô giáo Khoa luật, Viện Đào tạo sau đại học - Đại học Kinh tế quốc dân dành nhiều tâm huyết để truyền đạt kiến thức quí báu chuyên ngành Luật kinh tế cho chúng tơi Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể cán bộ, giảng viên, Viện đào tạo sau đại học -Trường Đại học Kinh tế quốc dân; Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Tuyên Quang Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình tìm hiểu tài liệu liên quan để xây dựng luận văn Cuối muốn gửi lời cảm ơn tới gia đình bạn học viên khóa học, người ln động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập rèn luyện trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tác giả luận văn Lý Đức Quỳnh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất .8 1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, mối quan hệ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng tín dụng .10 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 1.2.2 Đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; 12 1.2.3 Mối quan hệ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với Hợp đồng tín dụng .14 1.2.4 Vai trò chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 15 1.2.5 Thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải nhu cầu vốn trình sử dụng đất 17 1.2.6 Hạn chế rủi ro phát sinh thực nghĩa vụ trả nợ .18 1.3 Quy định Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quan hệ tín dụng ngân hàng .18 1.3.1.Giao kết hợp đồng 18 1.3.2 Thực hợp đồng 22 1.3.3 Quy định chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thương mại 26 1.3.4 Quy định hợp đồng tín dụng bảo đảm thực hợp đồng tín dụng tài sản chấp .29 1.3.5 Qui định quan hệ chấp quyền sử dụng đất .v 1.3.6 Định giá quyền sử dụng đất chấp .34 1.3.7 Xử lý quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm quyền thu hồi nợ theo hợp đồng tín dụng 35 Tiểu kết Chƣơng 37 Chƣơng THỰC TIỄN GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN LÂM BÌNH, TỈNH TUYÊN QUANG .38 2.1 Khái quát chung ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 38 2.2 Giao kết thực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tun Quang 40 2.2.1 Đặc điểm đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 40 2.2.2 Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 43 2.2.3 Đánh giá việc giao kết thực pháp luật luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhành huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 46 Tiểu kết chƣơng 55 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN CHI NHÁNH HUYỆN LÂM BÌNH, TỈNH TUN QUANG .56 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 56 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 56 3.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất .56 3.2.2 Về đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 58 3.2.3 Về xử lý quyền sử dụng đất để thu nồi nợ 59 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thơn - Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tun Quang 63 3.2.1 Hồn thiện quy trình tín dụng 63 3.2.2 Tổ chức quản trị rủi ro .69 3.2.3 Hồn thiện cơng tác đảm bảo tiền vay 71 3.2.4 Chuẩn hóa quản lý sản phẩm tín dụng xi 3.2.5 Tăng cường quản lý khách hàng nhằm nâng cao hiệu quản lý tín dụng khách hàng vay 73 3.2.6 Định giá tín dụng phù hợp với đối tượng khách hàng 74 3.2.7 Nghiên cứu áp dụng phương pháp quản lý thu nhập chi phí theo sản phẩm, khách hàng cán nhân viên 75 3.2.8 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán tín dụng 76 3.2.9 Một số biện pháp khác .77 3.4 Kiến nghị .78 3.4.1 Kiến nghị Nhà Nước Chính phủ 78 3.4.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà Nước 79 3.4.3 Kiến nghị với ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam 81 3.4.4 Đối với quyền địa phương .82 Tiểu kết Chƣơng 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .85 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân HĐTCQSDĐ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất KDTM Kinh doanh thương mại NHTM Ngân hàng thương mại QSĐD Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TCĐĐ Tranh chấp đất đai TCTD Tổ chức tín dụng UBND Uỷ ban nhân dân DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức ngân hàng 39 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LÝ ĐỨC QUỲNH HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHÌN TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HUYỆN LÂM BÌNH, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2020 i LỜI NÓI ĐẦU Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Cụ thể hóa quy định này, Luật đất đai năm 2013 ghi nhận quyền cụ thể chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp quyền góp vốn quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất chuẩn mực pháp lý cụ thể Nhà nước, trách nhiệm pháp lý mà chủ thể thiết lập quan hệ chấp tài sản phải tuân theo Có thể hiểu “Thế chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên có quyền sử dụng đất (gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân - kinh tế với bên (bên nhận chấp); thời hạn chấp, bên chấp trực tiếp sử dụng, khai thác, hoạt động sản xuất kinh doanh đất chấp Trong trường hợp phát sinh hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp Tuy nhiên, bên chấp thực việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên nhận chấp đồng ý (bằng văn bản) Quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp bảo vệ trật tự pháp luật quan hệ hợp đồng chấp Việc chấp QSDĐ tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung địa bàn huyện Lâm Bình, tỉnh Tun Quang nói riêng diễn tương đối nhiều, hoạt động tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải nhu cầu vốn trình sử dụng đất để kinh doanh, phát triển kinh tế, nhu cầu sống Thông qua hoạt động này, tổ chức tín dụng hoạt động tốt, mở rộng quy mơ, hiệu hoạt động đóng góp lớn nguồn vốn cho phat triển 73 3.2.3.3 Tổ chức nâng cao trình độ định giá tài sản bảo đảm Hiện nay, chi nhánh thực biện pháp đảm bảo tiền vay theo Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15/1/2014 việc ban hành quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Agribank để bảo đảm đảm tiền vay phát huy ý nghĩa ngân hàng phải: Kiểm tra tính đầy đủ pháp lý tài sản bảo đảm, tài sản có đủ điều kiện giao dịch hay không, đánh giá tài sản không vượt giá trị thị trường tài sản, thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, với tốc độ phát triển khoa học công nghệ tài sản dề hao mịn vơ hình nhanh chóng, bên cạnh số tài sản chi nhánh máy móc thiết bị thường xuyên trời, cường độ sử dụng cao tốc đọ hao mịn nhanh Để định giá lại xác giá trị tài sản bảo đảm phải thường xuyên nâng cao cao trình độ định giá tài sản bảo đảm cho cán tín dụng 3.2.4 Tăng cường quản lý khách hàng nhằm nâng cao hiệu quản lý tín dụng khách hàng vay Trong điều kiện cạnh tranh ngày gay gắt nay, đẻ đảm bảo phục vụ tốt khách hàng ngân hàng phải chủ động việc tìm kiếm khách hàng Khách hàng tìm đến ngân hàng khơng quan tâm đến số tiền họ vay mà cịn địi hỏi chất lượng tín dụng cao với mong muốn nhận giá trị lớn cho đồng tiền mà họ bỏ Chính Agribank Chi nhánh huyện Lâm Bình ngày quan tâm nhiều đến việc phát triển quan hệ với khách hàng Bên cạnh việc trọng phát triển sản phẩm vay phù hợp, thông qua thái độ, cung cách phục vụ trình độ cán tín dụng để lơi cuốn, giữ chân khách hàng Ngồi ra, ngân hàng phải nhà tư vấn kinh tế cho khách hàng, đưa lời khuyên cho khách hàng Muốn ngân hàng cần phải tăng cường cơng tác tiếp thị, quảng bá hình ảnh chiến lược chăm sóc đến đối tượng khách hàng Ngồi việc đáp ứng nhu cầu có khách hàng, ngân hàng cịn phải tìm hiểu, đón đầu xu hướng hoạt động cho vay để tổ chức tiên phong, đầu việc nắm bắt 74 tâm lý đáp ứng nhu cầu khách hàng Tổ chức thực hiện, kiểm tra, theo dõi cách nghiêm túc để vừa giữ khách hàng cũ, vừa thu hút khách hàng nhằm nâng cao mức dư nợ ngân hàng Bên cạnh đó, ngân hàng nên tổ chức thường xuyên hội nghị khách hàng nhằm đối thoại tiếp nhận ý kiến đóng góp khách hàng để rút kinh nghiệm đồng thời quảng bá hình ảnh cho ngân hàng giới thiệu lợi ích khách hàng đến vay vốn ngân hàng nhằm thu hút thêm khách hàng tiềm 3.2.5 Định giá tín dụng phù hợp với đối tượng khách hàng Hiện ngân hàng nhà nước cho phép tổ chức tín dụng cho vay đồng Việt Nam áp dụng theo lãi suất thỏa thuận khách hàng sở quan hệ cung cầu vốn thị trường không vượt mức lãi suất trần ngân hàng cấp quy định giúp ngân hàng chủ động việc điều chỉnh lãi suất cho vay phù hợp đảm bảo lợi ích cho ngân hàng khách hàng Tuy nhiên điều gây sức ép cho ngân hàng phải đưa sách lãi suất phù hợp lãi suất yếu tố định việc thực khoản vay ngân hàng Lãi cho vay thu nhập ngân hàng, nguồn để trả lãi cho khoản ngân hàng huy động vốn đồng thời chi phí phải trả khách hàng sử dụng tiền vay Chính lý này, số ngân hàng đại ngày chuyển sang hoạt động phi tín dụng với doanh thu hàng năm chiếm 30%-50% tổng doanh thu ngân hàng Một sách lãi suất phù hợp thu hút khách hàng tăng dư nợ tín dụng, tăng khả cạnh tranh ngân hàng Muốn vậy, ngân hàng cần phải vào đối tượng khách hàng, khoản vay để áp dụng mức lãi suất linh hoạt Ngân hàng áp dụng sách ưu đãi thuế suất cho khách hàng truyền thống, giảm lãi suất cho khách hàng tiềm có sách khuyến khích khách hàng Ngân hàng cần phải theo sát diễn biến thị trường tiền tệ nước để áp dụng mức lãi suất tiền gửi, tiền vay hợp lý nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng huy động cho vay phù hợp với phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 75 3.2.7 Nghiên cứu áp dụng phương pháp quản lý thu nhập chi phí theo sản phẩm, khách hàng cán nhân viên Để đánh giá kết kinh doanh, tất ngân hàng Việt Nam áp dụng phương pháp quản lý thu nhập chi phí theo lại hoạt động nghiệp vụ ngân hàng đánh giá kết kinh doanh theo chi nhánh Do triển khai cung ứng dịch vụ, ngân hàng xác định khoản chi phí thu nhập trực tiếp sản phẩm đem lại Tuy nhiên, có nhiều sản phẩm nhìn vào khoản thu trực tiếp cho sản phẩm sinh lời hiệu đem phân bổ khoản chi phí gián tiếp chi phí nhân cơng, chi phí quản lý, liên quan đến sản phẩm lại cho kết ngược lại Việc nắm bắt kết bề khiến cho ngân hàng “mù mờ” quản lý phát triển sản phẩm dịch vụ, sản phẩm tín dụng Theo phương pháp quản lý tiên tiến giới, hiệu kinh doanh ngân hàng xác định chi tiết đến sản phẩm, khách hàng nhân viên dựa sở phát triển kế toán quản trị xây dựng chế phân bổ khoản chi phí thu nhập gián tiếp phận liên quan Nhờ quản lý chi tiết vậy, ngân hàng đại biết xác: - Sản phẩm có hiệu để phát triển, sản phẩm hiệu để hạn chế Đối với hoạt động tín dụng sản phẩm có nhiều nợ xấu, rủi ro phải trích lập dự phòng nhiều - Những khách hàng đem lại hiệu qua nhiều cho ngân hàng thực phân tổ nhóm khách hàng theo mức hiệu đóng góp để có sách Marketing cụ thể hợp lý Đây nguồn thông tin quan trọng cho việc xếp hạng tín dụng nội ngân hàng - Nhân viên ngân hàng coi trung tâm lợi nhuận, hiệu làm việc xác định xác, thuận lợi cho việc áp dụng sách khen thưởng phù hợp Phương pháp có tác động mạnh hoạt động tín dụng khuyến khích cán tín dụng tận tụy có trách nhiệm công việc, đồng thời 76 gắn trách nhiệm cán tín dụng bên liên quan xảy nợ xấu, rủi ro tín dụng 3.2.8 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán tín dụng Con người nhân tố trung tâm hoạt động hoạt động tín dụng khơng phải ngoại lệ Khi kinh tế phát triển, hệ thống ngân hàng ngày đại, đòi hỏi chất lượng người ngân hàng ngày phải biến đổi chất, chất lượng ngày phải đáp ứng kịp thời hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Cần xây dựng đội ngũ cán tín dụng theo hướng: Đảm bảo đủ số lượng cán làm công tác tín dụng sở có thời gian kiểm soát, quản lý khoản vay cách đầy đủ, chặt chẽ từ phát sinh đến thu hồi nợ Chuẩn hóa đội ngũ cán tín dụng, đáp ứng yêu cầu cạnh tranh hội nhập điều kiện Như vậy, cán tín dụng phải đủ yếu tố kiến thức, lực chuyên môn đạo đức nghề nghiệp Về trình độ chuyên mơn: Tất cán tín dụng phải có lực chuyên môn vững vàng, hiểu biết tình hình kinh tế, xã hội, thị trường, pháp luật Đồng thời, có khả đánh giá, nhìn nhận tốt, nắm bắt nhanh, sáng tạo phương pháp thẩm định mới, nhanh nhạy, linh hoạt xử lý công việc, tình phát sinh, sử dụng thành thạo trang thiết bị hỗ trợ, khai thác xử lý thông tin Về đạo đức nghề nghiệp: Phải nâng cao tinh thần trách nhiệm với công việc, phẩm chất đạo đức tốt, trung thực, lĩnh vững vàng có ý thức tự rèn luyện, bồi dưỡng, góp sức vào phát triển quan Cán tín dụng khơng có đạo đức nghề nghiệp tốt tiêu chuẩn khác khơng có giá trị dễ bị vật chất cám dỗ dẫn đến đưa định sai lệch với thật nguyên nhân dẫn đến nợ xấu phát sinh Để xây dựng được đội ngũ cán tín dụng vừa có tầm vừa có tâm, chi nhánh cần ý đến cơng tác đào tạo thường xun thơng qua chương trình nâng cao trình độ, tập huấn nghiệp vụ, tổ chức buổi hội thảo, có sách 77 đãi ngộ vật chất tinh thần tốt, thường xuyên rà sốt đánh giá bố trí cán phù hợp với tính chất cơng việc, lực sở trường cá nhân 3.2.9 Một số biện pháp khác - Tăng cường việc học tập để nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ lĩnh vực ngân hàng để đáp ứng với yêu cầu nhiệm vụ tình hình Để đáp yêu cầu nhiệm vụ tình hình mới, ngân hàng cần phải tạo điều kiện cán bộ, nhiên viên học tập, nâng cao trình độ chun môn nghiệp vụ lĩnh vực ngân hàng, người yếu tố hàng đầu, đinh thành bại hoạt động Việc xây dựng đội ngũ cán có trình độ, am hiểu nghiệp vụ, có kỹ phẩm chất đạo đức tốt khơng góp phần nâng cao chất lượng tín dụng mà cịn tạo phát triển bền vững Ngay từ giai đoạn tuyển dụng, ngân hàng cần phải ý đến ứng viên không đáp ứng đủ chun mơn nghiệp vụ, có phẩm chất đạo đức tốt mà cịn có hiểu biết xã hội, có khả thích ứng tiếp thu nhanh với mới, kiến thức Cần lựa chọn bố trí cán có trình độ tư cách đạo đức vào vị trí cơng việc phù hợp nhằm đảm bảo người việc, khai thác tối đa tiềm cá nhân, phát huy triệt để mạnh lực họ Đồng thời ngân hàng nên ban hành cụ thể hóa sách thu hút nhân tài, đặc biệt chun gia giỏi, người có trình độ cao nhằm tạo lực cạnh tranh cho ngân hàng thị trường tiền tệ - Chun mơn hóa cán tín dụng: Hiện chi nhánh bố trí cơng việc cán tín dụng theo địa bàn xã, khu thị trấn Nên công tác tín dụng cán dàn trải tất ngành nghề lĩnh vực khác Nên dài hạn cán tín dụng nên giao phụ trách nhóm khách hàng định, có đặc điểm chung ngành nghề kinh doanh loại hình doanh nghiệp Việc phân nhóm tùy theo lực, sở trường, kinh nghiệm cán tín dụng qua giúp cán tín dụng có điều kiện để tìm hiểu khách hàng cách chi tiết, 78 tập trung đồng thời giảm thiểu chi phí điều tra khách hàng sai sót q trình cho vay - Tập trung đào tạo nâng cao đào tạo chuyên sâu nghiệp vụ truyền thống, đồng thời cập nhật thêm kiến thức mới, sản phẩm công nghệ ngân hàng đại Chiến lược đào tạo phải xác định rõ đối tượng đào tạo, nội dung đào tạo thời gian đào tạo cho thích hợp Đào tạo cần tập trung theo chuyên ngành định, đào tạo cách toàn diện, tránh đào tạo tràn lan khơng xác đinh, gây lãng phí thời gian, nhân lực tiền - Xây dựng quy chế giao nhận khoán phân phối tiền lương theo kết lao động để có chế độ khen thưởng phù hợp, thực chế độ khuyến khích mặt vất chất lẫn tinh thần, phát động phong trào thi đua cán giỏi nhằm kích thích hoạt động tích cực cơng tác tín dụng Đồng thời phải có chế độ kỷ luật phê bình thích đáng cán làm sai nguyên tắc ngân hàng, cán tha hóa biến chất gây tổn thất cho ngân hàng Mặt khác, nên có buổi đối thoại cán quản lý cán chuyên môn để học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm làm việc Có tạo môi trường làm việc cạnh tranh lành mạnh cán ngân hàng - Thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, giám sát lĩnh vực ngân hàng để kịp thời phát hiện, xử lý sai phạm, khen thưởng kịp thời cá gương tốt, tiêu biểu Đúc rút học kinh nghiệm, khó khăn vướng mắc dể từ dó có biện pháp hoàn thiện tốt 3.4 Kiến nghị 3.4.1 Kiến nghị Nhà Nước Chính phủ - Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý phù hợp: cần rà soát văn chồng chéo, thiếu đồng bộ, khơng cịn phù hợp với thực tế để có chỉnh sửa kịp thời, tiếp tục xây dựng văn pháp luật điều chỉnh dịch vụ bảo lãnh ngân hàng, cho th tài chính, hướng đến mơi trường pháp luật minh bạch, thơng thống, ổn định, đảm bảo bình đẳng, an tồn cho chủ thể tham gia thị trường hoạt động có hiệu 79 - Duy trì ổn định kinh tế vĩ mô: Một nguyên nhân gây rủi ro tín dụng cho ngân hàng mơi trường kinh tế khơng ổn định Chính Nhà nước cần có sách, biện pháp nhằm ổn định tiền tệ, kiềm chế lạm phát, kiểm soát tỷ giá, tạo môi trường ổn định để thu hút vốn đầu tư ngồi nước, đồng thời tạo mơi trường kinh doanh bình đẳng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, đảm bảo công cạnh tranh + Hiện Nghị định 163/2016/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 2016 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật ngân sách nhà nước hết hiệu lực, cần kiến nghị để ban hành Nghị định thay để áp dụng cho phù hợp Đảm bảo cho việc giao kết thực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng 3.4.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà Nước 3.4.2.1 Tiếp tục xây dựng hoàn chỉnh văn pháp quy cho hoạt động tín dụng Các văn gồm: Nghị định Chính phủ, Quyết định Thông tư NHNN để hướng dẫn thi hành hai luật ngân hàng: Luật NHNN Luật tổ chức tín dụng Việc xây dựng hồn chỉnh văn phải xây dựng với tinh thần khẩn trương, chất lượng vừa phải đảm bảo tuân thủ pháp luật, cừ đảm bảo yêu cầu đặt đời sống xã hội, tháo gỡ vướng mắc, giảm bớt thủ tục phiền hà không cần thiết phải đảm bảo an toàn hoạt động, nâng cao quyền tự chủ tổ chức tín dụng, doanh nghiệp cá nhân hoạt động tín dụng Cùng với việc hồn chỉnh văn cần sửa đổi, bổ sung văn hướng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu nợ cho tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, luật Đất đai chưa rõ ràng gây khó khăn cho trình chấp, cầm cố tài sản dạng nhà đất Hơn nữa, thủ tục chấp qua phịng cơng chứng phức tạp rắc rối, vấn đề phát mại tài sản chấp, cầm cố phức tạp liên quan đến nhiều ngành nhiều thủ tục 80 Tiếp tục có sách tháo gỡ cho hệ thống ngân hàng, đinh 780/QĐ-NHNN ngày 12/04/2014 hết hiệu lực; Thơng tư 02/2014/TT-NHNN thơng tư 09/2014/TT-NHNN có hiệu lực, ngân hàng gặp khó khăn việc phân loại nợ, trích lập dự phịng rủi ro…cần thêm thời gian cho hệ thống ngân hàng để thích nghi dần với thơng tư 02 thơng tư 09 3.4.2.2 Nâng cao chất lượng công tác thông tin tín dụng nhằm đảm bảo cung cấp thơng tin chuẩn xác, kịp thời, đầy đủ cho ngân hàng Thông tin khách hàng vấn đề quan trọng định cho vay Hoạt động tín dụng muốn đạt hiệu cao, an tồn cần phải có hệ thống thông tin hữu hiệu Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) NHNN đời bước đầu cung cấp cho NHTM thông tin khả tài chính, hiệu qua kinh doanh hệ số an tồn vốn, qua hệ tín dụng khách hàng với NHTM doanh nghiệp khác Hệ thống CIC phần cải thiện tình trạng thiếu thơng tin tín dụng phục vụ cơng tác tín dụng Tuy nhiên cịn giai đoạn hồn thiện nên CIC phải đương đầu với nhiều khó khăn việc thu thập xử lý thông tin Các thông tin mà CIC thu thập thường không kịp thời, độ tin cậy không cao, đa phần mang tính chất tham khảo Vì thời gian tới, cần nâng cao hiệu hoạt động CIC thông qua việc xếp, phân loại thơng tin để cung cấp cho ngân hàng cách nhất, nhanh Bên cạnh ngân hàng thành viên cần thực tốt vai trị trách nhiệm tham gia cung cấp đầy đủ số liệu số dư tiền gửi, tiền vay khách hàng biến động chúng cho CIC 3.4.2.3 Cần kiểm tra chặt chẽ hoạt động NHTM Việc tra kiểm tra giám sát NHNN ngân hàng nói chung NHTM nói riêng thời gian gần sâu sát chưa phát huy hết vai trị vốn có Nhiều trường hợp vi phạm không phát xử lý kịp thời gây thiệt hại nghiêm trọng, gây hoang mang dân chúng, làm giảm uy tín ngành ngân hàng Vì NHNN cần xây dựng hệ thống giám sát tài ngân hàng đại nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển hệ thống tài 81 Việt Nam, phù hợp với chuẩn mực quốc tế Đồng thời cần phải phối hợp với quan chức Sở đầu tư, Sở tư pháp, Sở tài chính, Tịa án, cơng an, viện kiểm sốt, thành lập Ban kiểm tra đánh giá toàn khoản tín dụng NHTM nhằm giải dứt điểm khoản nợ tồn đọng Một cam kết quan trọng Việt Nam gia nhập WTO mở cửa hệ thống ngân hàng Việt Nam phải chấp nhận gia tăng nhanh chóng ngân hàng nước ngồi có kinh nghiệm điều kiện tài đồng thời bắt buộc thực sách khơng phân biệt đối xử ngân hàng nước Điều khiến cho việc cạnh tranh lĩnh vực ngân hàng trở nên liệt đua đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế Tuy nhiên lĩnh vực quan trọng nhạy cảm kinh tế, ngành ngân hàng cần phải có quy định pháp lý chặt chẽ điều chỉnh hành vi cạnh trang đa dạng liên tục thay đổi nhằm trì mơi trường kinh doanh lành mạnh cho tất tổ chức tín dụng 3.4.3 Kiến nghị với ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thơn Việt Nam - Sớm ban hành, bổ sung hồn chỉnh quy định, quy trình tất nghiệp vụ: tín dụng, tốn, kinh doanh ngoại tệ theo hướng ngăn chặn, hạn chế rủi ro để giảm thiểu vốn, suy yếu lực tài - Căn quy định Nhà nước phạm vi phép nên hoàn thiện chế lương, thưởng, khuyến khích vật chất hợp lý người lao động tài, giỏi, nghiệp vụ đại địi hỏi trình độ cao, cơng việc đặc thù để tránh chảy máu chất sám, cán giỏi có lực NHTM khác ngân hàng nước - Việc điều hành lãi suất cho vay cần giao cho giám đốc chi nhánh thành viên, NHNo&PTNT Việt Nam cần quản lý tiêu chênh lệch đầu vào, đầu tỷ lệ định, đảm bảo lợi nhuận theo quy định Như tạo cho sở tính động linh hoạt điều hành lãi suất, khách hàng có tín nhiệm làm ăn có hiệu quả, doanh số hoạt động lớn, không nên quy định cứng 82 trình duyệt món, lần làm hội kinh doanh khách hàng Ngân hàng - Cần đẩy mạnh tiến độ hồn thiện chương trình IPCAS để thực giao dịch với khách hàng cách có hiệu nhằm tăng suất lao động, giảm thiểu lao động thủ công, tăng vị NHNo&PTNT cạnh tranh, rút ngắn thời gian giao dịch khách hàng, nhanh chóng áp dụng công nghệ tin học vào công tác huy động vốn: Như gửi tiền nơi, rút tiền nhiều nơi nhằm giảm bớt bất lợi cạnh tranh NHNo&PTNT Việt Nam nay, NHTM khác thực tốt hình thức - Sớm xây dựng thực hệ thống kế toán NHTM theo chuẩn mực quốc tế quốc tế công nhận, chuẩn vốn dự phịng rủi ro - Hồn thiện chế giao dịch hồ sơ chứng từ cho phận kế toán - Đổi mới, bổ sung quy định cho vay, quy định tài sản đảm bảo quy định cho vay tài sản đảm bảo áp dụng từ năm 2007 Hiện nay, số điều khoản quy định khơng cịn phù hợp chưa đầy đủ tính xác 3.4.4 Đối với quyền địa phương - Tạo hành lang, môi trường pháp lý cho doanh nghiệp, hộ sản suất kinh doanh hoạt động có hiệu quả, có thu nhập ổn định,nâng cao đời sống, có tích lũy Trên sở tạo điều kiện cho ngân hàng huy động nguồn tiền gửi tạm thời nhàn rỗi từ thành phần kinh tế - Tăng cường đạo, phối hợp quyền, ban, ngành tổ chức đoàn thể từ huyện tới sở, hỗ trợ ngân hàng hoạt động, hoạt động huy động vốn thu hồi nợ tồn đọng Chỉ đạo đơn vị hưởng lương theo ngân sách Nhà nước, thực tốt thị 20 Thủ tướng Chính phủ thực trả lương qua tài khoản ATM ngân hàng - Tạo điều kiện sở vật, địa điểm kinh doanh thuận lợi, nhằm phục vụ tốt cho nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội địa phương 83 Tiểu kết Chƣơng Để giải hạn chế nâng cao hiệu áp dụng việc thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay thời gian tới, cần có giải pháp phù hợp, thực đồng Đó giải pháp mang tính chất chung riêng cho ngân hàng chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang Đồng thời cần có kiến nghị đề xuất nhằm hồn thiện hệ thống quy định pháp luật đảm bảo việc thực giải pháp có hiệu Đây toàn nội dung nghiên cứu chương 84 KẾT LUẬN Trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng yêu cầu khách hàng ký kết hợp đồng chấp tài sản, đặc biệt chấp quyền sử dụng để đảm bảo cho khoản vay Đây biện pháp ngân hàng lựa chọn chủ yếu nhằm hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng Hiện nay, pháp luật dân sự, tín dụng, đất đai quy định pháp luật có liên quan quy định tương đối rõ vấn đề hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay, nhiên thực tế nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc Thơng qua nghiên cứu thực tiễn hoạt động ký kết thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang, bên cạnh kết đạt cịn tồn hạn chế dẫn đến hợp đồng vơ hiệu Ngun nhân bất cập quy định pháp luật, khả cán tín dụng, thẩm định cịn yếu, nhận thức phận khách hàng có nhu cầu tín dụng cịn thấp số nguyên nhân khác Nhằm khắc phục tình trạng này, đồng thời nâng cao hiệu áp dụng thời gian tới cần có định hướng giải pháp phù hợp Việc thực giải pháp cần xem xét tiến hành cách đồng để đạt hiệu cao Việc lựa chọn nghiên cứu luận văn “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhìn từ thực tiễn áp dụng chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thơn Việt Nam chi nhánh huyện Lâm Bình tỉnh Tun Quang” có ý nghĩa định mặt lý luận thực tiễn giai đoạn 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tham luận “Thực trạng giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân - Kiến nghị giải pháp” TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện liên quan đến chấp đất đai : Thực trạng giải pháp” Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 79/2001/NĐ-CP, việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1 /NĐ-CP Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 Nghị định 163/2016/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 2016 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật ngân sách nhà nước; Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI,http://baodientu.chinhphu.vn Quyết đinh 780/QĐ-NHNN ngày 12/04/2014 hết hiệu lực; Thông tư 02/2014/TT-NHNN thông tư 09/2014/TT-NHNN; Luận văn Thạc sỹ Ma Đức Duyên về: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng Ngân hàng nơng nghiệp phát triển nơng thơn huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 10 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2007, tr 71-74 11 Hiến pháp năm 2013 12 Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội 86 13 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; 14 Nguyễn Văn Luật, Tưởng Duy Lượng (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp 15 Nguyễn Văn Luật (2013),Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án, Đề tài khoa học cấp 16 Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử”, NXB Chính trị quốc gia năm 2008 17 Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 18 Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội 19 Luật Đất đai năm 2003 20 Luật Đất đai năm 2013 21 Bộ Luật tố tụng dân 2004 sửa đổi năm 2011 22 Bộ Luật tố tụng dân năm 2015 23 Bộ Luật dân năm 2005 24 Bộ luật tố tụng dân 2015 25 Luật Tổ chức tòa án nhân dân năm 2014 26 Luật công chứng năm 2014 27 Luật Nhà năm 2014 28 Luật Hôn nhân Gia đình năm 2014 29 Luật xây dựng năm 2014 30 Luật tổ chức tín dụng 31 Tồ án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân, đề tài nghiên cứu khoa học cấp 87 32 Toà án nhân dân tối cao (2002 - Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân, đề tài nghiên cứu khoa học cấp 33 Tòa án nhân dân huyện Na Hang, Bản án số 02/2016/DSST 34 Tòa án nhân dân huyện Na Hang, Bản án số 04/2017/DSST 35 Tòa án nhân dân huyện Na Hang (2018), Bản án số 05/2017/DSST 36 Tòa án nhân dân huyện Na Hang (2018), Bản án số 05/2018/DSST 37 Tòa án nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2018), Bản án số 08/2018/DSST 38 Thơng tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Tồ án nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục Địa việc hướng dẫn thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất 39 Thông tư Liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC ngày 10/12/1999 Bộ Xây dựng Tổng cục Địa hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng 40 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 1996 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học”,NXB Công an nhân dân, Hà Nội 42 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), NXB Công an nhân dân, Hà Nội - 1999 ... phát triển nông thôn Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh Tuyên Quang 38 2.2 Giao kết thực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh. .. PHÁP HOÀN THIỆN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN LÂM... DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN LÂM BÌNH, TỈNH TUYÊN QUANG 2.1 Khái quát chung ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Chi nhánh huyện Lâm Bình, tỉnh