Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân huyện lương tài, tỉnh bắc ninh

làm ảnh hưởng tới chất lượng xét xử loại vụ án này, như: Một là, nhiều trường hợp Tòa án chưa xác định được đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án vì tài sản này là củ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN

LƯƠNG TÀI, TỈNH BẮC NINH

PHẠM VĂN PHONG

HÀ NỘI - 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LƯƠNG TÀI,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả

số liệu nêu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, chính xác của các

cơ quan chức năng đã công bố Những kết luận khoa học của luận văn là mới và chưa có tác giả công bố trong bất cứ công trình khoa học nào

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Luật xem xét để tôi có thể được bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Trần Thị Thuý

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Văn Phong

LỜI CẢM ƠN

Luận văn này được thực hiện tại Viện đại học Mở Hà Nội Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Trần Thị Thúy đã hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình

Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong thời gian học vừa qua

Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu của mình

HỌC VIÊN

Phạm Văn Phong

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 42 2.1.1 Quy định pháp luật về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất 42 2.1.2 Quy định pháp luật về chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất 44

2.1.3 Quy định pháp luật về các loại hợp đồng và hình thức của hợp

2.2.2 Thủ tục và đường lối giải quyết các tranh chấp về tài sản là quyền

2.3 Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

2.3.1 Thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Lương

2.3.2 Tình hình thụ lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng, cho quyền

sử dụng đất tại Tòa án huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh 70 2.3.3 Vụ án "Tranh chấp Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất", theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 03/2011/QĐXX - ST của Tòa

án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh ngày 13/5/2011 72 2.3.4 Những khó khăn, hạn chế và vướng mắc qua thực tiễn giải quyết tranh chấp về tặng, cho quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện

3.1.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật nội dung điều chỉnh về hợp

3.1.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật tố tụng dân sự trong giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 91 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp của

3.2.1 Nâng cao trình độ, giáo dục phẩm chất đạo đức, rèn luyện bản lĩnh chính trị cho Thẩm phán và Hội thẩm nhân dân 94 3.2.2 Phổ biến tuyên truyền giáo dục pháp luật liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất riêng 95

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hợp đồng tặng cho QSDĐ là một trong những hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thực hiện QSDĐ nói riêng, bởi nó là một quan

hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập

và thực hiện việc chuyển QSDĐ nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản trong hợp đồng này là QSDĐ một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng tặng cho QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 và BLDS năm

2015 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tạo nên

sự ổn định về quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy

sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho QSDĐ ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn

Qua thực hiện chức năng xét xử theo quy định của pháp luật, hàng năm Tòa án nhân dân trong cả nước nói chung và Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh nói riêng thụ lý xét xử hàng chục ngàn vụ án về dân sự nói chung trong đó có tranh chấp về tặng, cho quyền sử dụng đất Tòa án đã áp dụng các quy định của BLDS, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác để xét xử, như Luật Hôn nhân và gia đình, v.v Việc xét xử tại Toà án nhân dân trong cả nước nói chung và Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh nhìn chung là kịp thời, đúng pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và được dư luận xã hội đồng tình và

ủng hộ Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử các tranh chấp về tặng cho QSDĐ trong thời gian qua cũng cho thấy các tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi làm ảnh hưởng tới chất lượng xét xử loại vụ án này, như: Một là, nhiều trường hợp Tòa

án chưa xác định được đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

vì tài sản này là của cả hộ gia đình mà không đưa đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đảm bảo quyền lợi cho đương sự nên đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự; Hai là, có sai xót trong việc xác định tài sản được tặng cho, hiệu lực của việc tặng cho tài sản là QSDĐ; Ba là, quan hệ tặng cho về QSDĐ đai ở nước ta vẫn chịu nhiều ảnh hưởng của phong tục, tập quán, như: tập quán cha mẹ cho con trai, con dâu QSDĐ nhưng không làm đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật nên khi ly hôn có Tòa án công nhận việc tặng cho tài sản; có Tòa án lại không công nhận, buộc con trai, con dâu trả lại cho cha mẹ chồng tài sản hoặc ngược lại Việc xét xử ở các cấp Tòa án không thống nhất về vấn đề này; Bốn là, nhiều quy định của các văn bản pháp luật nêu trên chậm được cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn nên chưa bảo đảm việc áp dụng thống nhất trong

cả nước, v.v

Vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng tặng cho QSDĐ để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ Đồng thời qua thực tiễn tại Toà án nhân dân huyện Lương tài, tỉnh Bắc Ninh nhằm đưa ra những khó khăn, vướng mắc, rút ra được những nguyên nhân để trên cơ sở đó kiến nghị các giải pháp khắc phục, nâng cao chất lượng xét xử của Tòa án, là vấn đề rất cần thiết và rất có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay ở nước ta

Với lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng

cho QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Lương tài, tỉnh Bắc Ninh" làm luận văn thạc sĩ Luật

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài

Vấn đề tặng cho tài sản nói chung và tặng cho tài sản là QSDĐ cũng như việc xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho QSDĐ nói riêng có tính thời sự, được xã hội rất quan tâm Thời gian vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp

lý tiêu biểu nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, cụ thể như sau:

2.1 Giáo trình

Giáo trình Luật Dân sự, Luật Đất đai của các trường đại học, như: Trường Đại học Luật Hà Nội; Viện Đại học Mở Hà Nội v.v Tuy nhiên, các giáo trình này chỉ mới giới thiệu nội dung cơ bản về hợp đồng tặng cho tài sản; hợp đồng tặng cho bất động sản trong đó có QSDĐ được quy định là bất động sản nên chưa có nội dung chuyên sâu về cả vấn đề lí luận và thực tiễn xét xử tranh chấp về lĩnh vực hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án

- Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho QSDĐ, Luận

án tiến sĩ Luật học

- Nguyễn Thị Ngọc Vân (2014), Xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho QSDĐ qua thực tiễn tại tòa án nhân dân quận Đống Đa, Luận văn thạc sĩ Luật học

- Kiều Thanh Nghĩa (2011), Phân định tài sản của vợ và chồng khi ly hôn, Tạp

chí Toà án nhân dân, (số 4 + 5)

- Tưởng Duy Lượng (2000), Một số ý kiến về phân định tài sản của vợ chồng

khi ly hôn, Tạp chí Toà án nhân dân, (số 4 + 5)

- Tưởng Duy Lượng (2007), Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con ra ở riêng cha mẹ có giao một số tài sản cho

con sử dụng; Một số kiến nghị về hướng giải quyết, Tạp chí Toà án nhân dân, (số 4)

Có thể nhận thấy rằng, cho đến thời điểm hiện tại, các công trình nghiên cứu, bài viết đã hướng đến phân tích, tổng hợp cả về lý luận và thực trạng các vấn đề có liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng Tuy nhiên, các công trình nêu trên chủ yếu đề cập đến những nội dung của hợp đồng dân sự nói chung và nghiên cứu sâu về các tranh chấp về tặng cho QSDĐ trong các vụ án về hôn nhân và gia đình nói riêng mà chưa có nghiên cứu một cách thấu đáo, toàn diện về hợp đồng tặng cho QSDĐ đặc biệt việc nghiên cứu thông qua thực tiễn giải quyết tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ tại Toà án nhân dân Trong bối cảnh hiện nay, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ trong những năm gần đây đã có những thay đổi, bổ sung rất lớn từ Luật, Nghị định, Thông tư đến các văn bản cấp địa phương, dẫn đến những nội dung về bồi thường có nhiều thay đổi khác so với thời điểm các tác giả nghiên cứu trước Đặc biệt kể từ khi Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 có hiệu lực cho đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu một cách thấu đáo khía cạnh giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh Do đó, tác giả nhận thấy đề tài của mình có nội dung không trùng với các công trình nghiên cứu đã công bố Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn đi sâu tìm hiểu một cách tổng hợp, toàn diện về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ dưới góc độ của pháp luật đất đai và từ thực tiễn xét

xử của Tòa án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

Đề tài có đối tượng nghiên cứu cụ thể như sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung từ khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ sơ xác lập thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ của Tòa án; đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án thông qua Tòa án;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án nhân dân huyện Lương Tài, thông qua Tòa án

để nhận diện những mâu thuẫn, bất cập, khiếm khuyết, tồn tại và chỉ ra những nguyên nhân của những hạn chế này để tìm các giải pháp khắc phục;

- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án nói riêng

- Hệ thống các quy phạm pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án thông qua Tòa án nói riêng từ năm 2014 đến nay;

- Các vụ việc thực tiễn gắn với hoạt động xét xử loại án này tại Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

4 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

* Mục đích nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp

lý và ý nghĩa của hợp đồng tặng cho QSDĐ, làm rõ cơ sở pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ và thực tiễn giải quyết tranh chấp về vấn đề

này; đồng thời còn nhằm chỉ ra các nguyên nhân, những mặt bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp

để hoàn thiện pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ bằng Tòa án

* Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

- Lược sử sự phát triển của pháp luật Việt Nam về tặng cho QSDĐ qua các thời kỳ

- Nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 về vấn đề tặng cho QSDĐ

- Nghiên cứu việc tặng cho QSDĐ trên thực tế

- Nghiên cứu thực tiễn công tác xét xử của Tòa án nhân dân huyện Lương tài qua các vụ án tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Đề xuất những giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về vấn đề này

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin

và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu cụ thể theo truyền thống như: phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh,

tổng kết thực tiễn… được thực hiện trong quá trình phân tích nội dung của đề tài

Luận văn được thực hiện trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về Nhà nước của dân, do dân và vì dân, về Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, về cải cách thủ tục tư pháp và hoàn thiện hệ thống pháp luật

Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Phương pháp nghiên cứu cụ thể của đề là đi từ cái chung, tổng quát đến cái riêng, cụ thể và phương pháp khoa học khác như so

sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn, khảo sát tài liệu để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra Việc nghiên cứu chú trọng khía cạnh thực tiễn giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ gắn với hoạt động xét xử loại án này tại Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh để minh họa, làm cơ sở đánh giá ưu điểm, hạn chế vướng mắc của quy định pháp luật, xác định những vấn đề chưa quy định cần phải bổ sung để kiến nghị hoàn thiện pháp luật phù hợp

Luận văn kế thừa có chọn lọc những thành tựu nghiên cứu trong các bài viết, công trình khoa học có liên quan đã có; đồng thời thể hiện quan điểm khoa học của

cá nhân

Tác giả sử dụng các số liệu tin cậy của các cơ quan tư pháp nói chung, Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh nói riêng và các cơ quan khác có liên quan để phân tích, so sánh về thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về giải

quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Những kết quả khoa học của luận văn sẽ góp phần làm phong phú thêm cơ sở

lí luận và thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ Bao gồm những khía cạnh chủ yếu sau:

- Phân tích lí luận về hợp đồng tặng cho QSDĐ qua đó làm rõ khái niệm và các đặc trưng tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Phân tích thực trạng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ và thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ trong hoạt động xét xử của Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh, sự phù hợp của quy định pháp luật với thực tiễn đời sống xã hội

- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động xét xử các vụ án tranh chấp về tặng cho QSDĐ tại Toà án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

- Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử trong đó có kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét hoàn thiện pháp luật và hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật về vấn đề này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho QSDĐ và giải quyết

tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ và thực tiễn giải

quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án nhân dân huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp

đồng tặng cho QSDĐ

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Trong tất cả các giao dịch về đất đai nói chung và giao dịch về tặng cho QSDĐ nói riêng chính là việc thực hiện chuyển QSDĐ Tặng cho QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho nên tìm hiểu như thế nào là QSDĐ và như thế nào là hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ tạo tiền đề để nghiên cứu những vấn đề khác có liên quan đến tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ Tại Điều 457 BLDS năm 2015 quy định: "hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận" [16]

Từ quy định trên của BLDS năm 2015 cho thấy, cũng như các hợp đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản Như vậy, hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực

tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất

kỳ lợi ích nào

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà QSDĐ cũng là một loại tài sản

nên hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản Tuy nhiên, do tài sản trong hợp đồng này là QSDĐ - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các tài sản khác QSDĐ là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất

Khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ đã được nêu tại Điều 722 BLDS năm

2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai"

[10] Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 không còn khái niệm này mà thay vào đó quy

định chung về hợp đồng về QSDĐ, cụ thể là: "Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận

giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất" (Điều 500) [16] Do vậy, có thể hiểu hợp đồng tặng cho

QSDĐ là một loại hợp đồng về QSDĐ

Trên cơ sở phân tích nêu trên, tác giả đưa ra khái niệm hợp đồng tặng cho

QSDĐ như sau: Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

người sử dụng đất giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

và pháp luật có liên quan

1.1.2 Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ có tác dụng chuyển QSDĐ Đây là

điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho QSDĐ với hợp đồng tặng cho thông thường Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bản thân thửa đất là tài

sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường, mặc dù về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài

sản Chính vì lẽ đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển QSDĐ là việc

chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ" [11]

Thứ hai, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng thực tế Việc xác định hợp

đồng tặng cho là loại hợp đồng thực tế hay hợp đồng ưng thuận có ý nghĩa lý luận

và thực tiễn quan trọng, bởi lẽ điều này liên quan đến lợi ích của các bên trong hợp đồng Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký QSDĐ ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao, khi

đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho QSDĐ đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao QSDĐ cho nhau Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì đối tượng của hợp đồng chính là QSDĐ

- một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho QSDĐ Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có QSDĐ đều có quyền tặng cho QSDĐ cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận QSDĐ và không phải loại đất nào cũng được tặng cho Việc tặng cho và nhận tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký QSDĐ đai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận QSDĐ và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ có hiệu lực từ thời điểm

đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho QSDĐ với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho QSDĐ và đã giao đất cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho QSDĐ này vẫn chưa có hiệu lực Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về QSDĐ này Do vậy, trước khi nhận tài sản người được tặng cho có quyền từ chối nhận tài sản và người tặng cho có quyền từ chối thực hiện hợp đồng Sự đồng ý của bên được tặng cho quyết định cho hợp đồng được xác lập, song hợp đồng chỉ có hiệu lực khi tài sản được tặng cho được trao cho bên được tặng cho (hợp đồng thực tế) Như vậy, đây là loại hợp đồng thực tế, đơn vụ và không có đền bù

Thứ ba, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng không có đền bù Trong cuộc

sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho QSDĐ Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì tiền đề

để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ

sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho QSDĐ để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất Vì vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng không có đền bù và thường được giao kết trên cơ

sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau Hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt

giữa hợp đồng tặng cho QSDĐ với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản…

Tóm lại, tặng cho QSDĐ là một loại của tặng cho tài sản, nó cũng có đầy đủ

các đặc điểm của tặng cho tài sản Song tặng cho QSDĐ có đặc điểm đặc trưng là tặng cho QSDĐ chịu sự giám sát và đảm bảo thực hiện bằng Nhà nước

1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhưng tựa chung lại thì hợp đồng tặng cho QSDĐ được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau:

Một là, nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái

trong nhân dân Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu QSDĐ để ở, để sản xuất kinh doanh , cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng QSDĐ cho nhau Việc tặng cho QSDĐ này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh

và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân

Hai là, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh Việc ra đời của

chế định về tặng cho QSDĐ là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống Trước hết hợp đồng tặng cho QSDĐ được Nhà nước quy định và thừa

nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho QSDĐ là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Như vậy, với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và

có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển

Ba là, cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ Mặc

dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên, trên thực tế có một số người tặng cho nhau QSDĐ nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về QSDĐ Với các tranh chấp này thường được khởi kiện ra Tòa án và Tòa án phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có QSDĐ vì hợp đồng tặng cho QSDĐ đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật thì QSDĐ chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ này Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp

về hợp đồng tặng cho QSDĐ

Bốn là, tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai Sự chuyển

dịch QSDĐ từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp

luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được

sự dịch chuyển QSDĐ của các chủ thể tặng cho nhau Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho QSDĐ giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho QSDĐ giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học

1.2 Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái quát về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ quy

định: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của Luật này" [11] Như vậy, tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ là một khái

niệm mang nội hàm đất đai - giao dịch dưới dạng "quyền" Trong mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội cụ thể, khái niệm tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ có thể mang những nội hàm riêng biệt Khái niệm tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ mang những dấu ấn đặc trưng của cơ chế kinh tế và điều kiện cơ sở vật chất của một xã hội, một Nhà nước, một giai đoạn lịch sử nhất định Việc xây dựng khái niệm tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ và làm rõ nội hàm của nó sẽ giúp chúng

ta thấy được bản chất pháp lý của một tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ từ đó xây dựng những biện pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp nhanh chóng, chính xác, đúng pháp luật Thông qua đó, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp, đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tránh gây bức xúc trong nhân dân

Theo từ điển Tiếng Việt phổ thông "tranh chấp là sự giành nhau một cách giằng co cái không rõ về bên nào" hoặc "đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là vấn đề quyền lợi của hai bên" Mặt khác tại khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai

năm 2013 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người

sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [11]

Tóm lại, qua những phân tích nói trên, có thể thấy, tranh chấp hợp đồng tặng

cho QSDĐ có thể tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau, riêng tác giả cho rằng:

"tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất

đồng về việc chuyển giao QSDĐ từ người tặng cho cho bên được tặng cho hoặc các chủ thể có liên quan khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai, quan hệ pháp luật dân sự"

Trong thực tế, tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ nói riêng được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp

đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết)

1.2.1.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Từ những phân tích ở trên, cho thấy tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ trước hết có các đặc điểm của một tranh chấp đất đai thông thường Do đó, các tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng đều phát sinh từ hoạt động sử dụng đất nhằm thực hiện các quyền của người sử dụng đất So với các tranh chấp đất đai thông thường, so với tranh chấp giao dịch tặng cho tài sản nói chung thì tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ có những đặc điểm khác biệt Cụ thể là:

Thứ nhất, bên tặng cho QSDĐ chính là một bên chủ thể của tranh chấp và chỉ

có thể là chủ thể của quyền quản lý và QSDĐ mà không phải là chủ thể của quyền

sở hữu đất đai Xuất phát từ bản chất của tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước Bản chất của tặng cho QSDĐ trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất

mà thôi QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê

đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận QSDĐ hợp pháp đối với diện tích đất đang

sử dụng Như vậy, chủ thể của một bên tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ là các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất

Thứ hai, nội dung của tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ rất đa dạng và

phức tạp Xuất phát từ bản chất của việc tặng cho QSDĐ là một loại của tặng cho tài sản, nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản Chính vì thế, tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa

là đối tượng của quan hệ pháp luật dân sự Song tặng cho QSDĐ có đặc điểm đặc trưng là tặng cho QSDĐ chịu sự giám sát và đảm bảo thực hiện bằng Nhà nước Bên cạnh đó, xuất phát từ hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh QSDĐ) Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm

trọng hơn dẫn đến nội dung của tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ rất đa

dạng và phức tạp

Thứ ba, tranh chấp tặng cho đất đai thường xuất phát từ quan niệm về tặng cho

đất đai theo truyền thống ở Việt Nam Với quan niệm đã tồn tại lâu đời ở Việt Nam thì tặng cho đất đai thường theo truyền thống gia đình cho nên việc tặng cho tài sản giữa cha mẹ và con luôn mang tính chất là hợp đồng thực tế, vì việc cho và nhận không lập thành văn bản, không có sự chứng thực hay giám sát của cơ quan công quyền Bên cạnh đó, quan niệm về quan hệ trong gia tộc xuất phát từ phong tục thờ cúng tổ tiên cũng đã trở thành truyền thống tốt đẹp của người Việt Nam, nên việc

tặng cho tài sản cho gia tộc để dùng vào việc hương hỏa nhằm mục đích tỏ lòng thành kính đối với tổ tiên, việc tặng cho chỉ cần có sự chứng kiến của cả họ tộc, mà cũng không cần có hợp đồng Vì vậy, với việc tặng cho tài sản được thực hiện bởi lí

do trên và nguy cơ tranh chấp xảy ra rất cao nên khi xảy ra tranh chấp Chính vì vậy, các bên tranh chấp trong quan hệ tặng cho đất đai thường có mối quan hệ nhân thân với nhau, họ là những người có quan hệ gia đình, có mối quan hệ trong giồng họ

Thứ tư, tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ được giải quyết góp phần thúc

đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh Xuất phát từ vai trò của tặng cho hợp đồng tặng cho QSDĐ trong thị trường bất động sản đang có ý nghĩa kinh tế to lớn, nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân

dân Vì vậy, tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ được giải quyết không chỉ bảo

đảm quyền và lợi ích của các bên mà còn bảo đảm quyền và lợi ích của nhà nước qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh

1.2.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Có nhiều dạng tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ như tranh chấp về hành vi

vi phạm điều kiện của bên được tặng cho; tranh chấp về đối tượng tặng cho QSDĐ

là tài sản chung của vợ chồng mà không phải tài sản riêng của bên tặng cho

Thứ nhất, tranh chấp về hành vi vi phạm điều kiện của bên được tặng cho

Khi tặng cho QSDĐ, người tặng cho thường đặt ra các điều kiện mà người được tặng cho phải thực hiện, như: “Bố, mẹ tặng cho con trai và con dâu nhà đất kèm điều kiện nuôi dưỡng, chăm lo cho đứa em bị tâm thần”, “Bố, mẹ tặng cho con trai toàn bộ nhà đất với điều kiện người con trai này cho em gái đã lấy chồng có điều kiện khó khăn một số tiền nhất định”; “Bố, mẹ tặng cho con QSDĐ với điều kiện phải nuôi dưỡng, báo hiếu bố mẹ đến khi bố mẹ qua đời, lo toàn bộ chi phí ma chay, hiếu hỉ, giỗ”, “Bố, mẹ tặng cho nhà đất (đang cho thuê) cho con với điều kiện cha mẹ vẫn là người thu tiền thuê cho đến khi chết” hay “tặng cho con cái nhà đất với điều kiện chỉ để ở không được bán” Khi người được tặng cho không thực hiện những điều kiện là cơ sở làm phát sinh tranh chấp giữa người tặng cho hoặc người

có quyền lợi nghĩa vụ liên quan với bên được tặng cho

Thứ hai, tranh chấp về đối tượng tặng cho QSDĐ là tài sản chung của vợ

chồng mà không phải tài sản riêng của bên tặng cho

Vợ chồng thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản chung là QSDĐ qua ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ phù hợp với quy định của pháp luật Với tư cách là đồng chủ sở hữu, vợ chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau khi thực hiện quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung là QSDĐ Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, khi một bên qua đời người, vợ hoặc chồng còn sống đã tặng cho toàn bộ tài sản chung là QSDĐ này Dẫn đến những người thuộc hàng thừa kế đã tranh chấp về QSDĐ với bên được tặng cho về đối tượng tặng cho chính tài sản chung, là di sản thừa kế mà không phải tài sản riêng của bên tặng cho

Thứ ba, tranh chấp về QSDĐ là tài sản được tặng cho riêng của vợ hoặc chồng

mà không phải tài sản chung của vợ, chồng

* Tranh chấp về QSDĐ được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân: Vì một

lí do nào đó mà người tặng cho (bố mẹ hoặc ông bà) khi tặng cho QSDĐ cho con hoặc cháu không thể hiện là tặng cho riêng hoặc tặng chung con hoặc cháu Xuất phát bản chất của quan hệ hôn nhân được thể hiện ở hai góc độ đó là: tính gắn kết tình cảm và tính hợp nhất về tài sản nên vợ chồng khi được tặng cho QSDĐ trong thời kỳ hôn nhân thường coi là được tặng cho chung và trở thành tài sản chung vợ chồng Vì vậy, khi xảy ra mâu thuẫn giữa vợ chồng dẫn đến tranh chấp về QSDĐ tài sản được tặng cho, bên vợ hoặc chồng cho rằng bên tặng cho (bố mẹ hoặc ông bà) chỉ tặng riêng mình

Tranh chấp về QSDĐ mà vợ, chồng được tặng cho riêng nhưng vợ chồng tự nguyện nhập vào khối tài sản chung: QSDĐ mà vợ, chồng được tặng cho riêng

trong thời kỳ hôn nhân hoặc QSDĐ mà vợ, chồng có trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ hoặc chồng Trong quá trình chung sống vợ chồng đã tự nguyện nhập QSDĐ riêng đó vào khối tài sản chung thì sẽ trở thành tài sản chung vợ chồng Tuy

nhiên, khi xảy ra mâu thuẫn, bên vợ hoặc chồng được tặng cho riêng trước đây coi

QSDĐ là tài sản của riêng mình

1.2.1.4 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ là do nhiều nguyên nhân, có cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan

a Nguyên nhân khách quan

- Do Nhà nước chậm ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho QSDĐ

Tặng cho quyên sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự diễn ra tương đối phổ biến trong đời sống xã hội, nhưng cả một thời gian dài từ năm 1980 đến trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thì Nhà nước ta chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh về quan hệ tặng cho QSDĐ Do vậy, người sử dụng đất không nắm được họ

có quyền tặng cho QSDĐ hay không? và muốn tặng cho QSDĐ phải tiến hành như thế nào? làm những thủ tục gì Trong khi đó việc tặng cho QSDĐ nhằm bảo đảm chỗ ăn ở hoặc sản xuất kinh doanh cho những người thân vẫn là một nhu cầu cấp thiết của họ Chính vì vậy, họ tự động tặng cho nhau QSDĐ mà không tuân theo một quy tắc chung nào cả và hình thức của hợp đồng tặng cho thì cũng đa dạng: có người thì tặng cho bằng hợp đồng miệng (nói miệng), có người thì viết giấy tặng cho mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước, tất cả các yếu tố đó dẫn đến sau này khi phát sinh mâu thuẫn trong cuộc sống họ quay ra kiện đòi lại QSDĐ không được ổn định và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều

- Do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường

Sự tác động của nền kinh tế thị trường đã biến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị cao, vì vậy để thu về một lợi ích nhất định, người tặng cho mong muốn đòi lại QSDĐ, còn người được tặng cho thì không muốn trả lại, sự mâu thuẫn về lợi ích là nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ Như vậy có thể thấy nền kinh tế thị trường đã tác động mạnh mẽ tới các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ và nó là một trong những nguyên nhân cơ bản làm phát sinh các vụ án yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ

b Nguyên nhân chủ quan

- Do ý thức pháp luật của người tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ

Khi tặng cho nhau QSDĐ, nếu các bên trong quan hệ tặng cho có ý thức pháp luật thì sẽ tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và như vậy thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ nắm bắt, kiểm soát được việc chuyển QSDĐ từ người này sang người khác và có cơ sở

để cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người được tặng cho Khi người được tặng cho được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì việc tặng cho đã hoàn thành và Nhà nước công nhận việc tặng cho này là hợp pháp - đây là một căn cứ để tránh việc đòi lại QSDĐ của người tặng cho và cũng là cơ sở để góp phần ổn định quan hệ tặng cho QSDĐ Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều người khi tặng cho nhau QSDĐ thường chỉ thỏa thuận miệng mà không tiến hành làm các thủ tục đăng ký, kê khai việc chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Vì vậy, Nhà nước không thừa nhận việc tặng cho này, do đó khi có mâu thuẫn xảy ra, người tặng cho có thể đòi lại QSDĐ

đã tặng cho và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến phát sinh các vụ án yêu cầu tuyên hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ

- Do mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ

- Trong quan hệ tặng cho QSDĐ, người tặng cho và người được tặng cho thường có mối quan hệ ruột thịt trong cùng một gia đình hoặc là quan hệ họ hàng thân thích, khi xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng (phần lớn là người tặng cho không đồng ý với cách cư xử, ăn ở của người được tặng cho) thì người tặng cho thường đòi lại QSDĐ đã tặng cho Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu người được tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều kiện mà người tặng cho nêu ra thì thường phát sinh những mâu thuẫn và người tặng cho cũng có thể đòi lại QSDĐ của mình mà bên được tặng cho đang sử dụng

Như vậy, có thể thấy những mâu thuẫn, bất đồng giữa người tặng cho và người được tặng cho là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ

1.2.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là

giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [25]

Hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là một dạng hợp đồng dân sự nên trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau hoàn toàn có thể lựa chọn phương thức thương lượng hoặc hòa giải để giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật

Thương lượng là phương thức được các bên tranh chấp lựa chọn trước tiên và trong thực tiễn phần lớn các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự nói chung Thông qua phương thức này, các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào Phương pháp thương lượng là phương thức được các bên tiến hành đầu tiên bởi các ưu điểm của nó như: thuận tiện, đơn giản, nhanh chóng, linh hoạt, ít tốn kém về thời gian, về tiền bạc, không ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý phức tạp Tuy vậy, bên cạnh các ưu điểm trên, thương lượng cũng có những nhược điểm như: thương lượng thành công phụ thuộc vào các bên

có thiện chí muốn tìm giải pháp đối với tranh chấp Nếu bên vay muốn dùng hình thức thương lượng để kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ thì thương lượng chỉ làm tốn kém và kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp hơn Sự thực thì kết quả thương lượng phụ thuộc vào ý chí tự nguyện thi hành của các bên tham gia

Vì vậy, phương thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng không bị ràng buộc bởi bất kỳ các cơ chế pháp lý nào nên kết quả thương lượng cũng không được bảo đảm bởi bất kỳ cơ chế pháp lý nào dẫn đến tính bắt buộc thực hiện không cao Mặt khác, hình thức giải quyết khép kín, không công khai có khi lại nảy sinh những tiêu cực, trái pháp luật

Hoà giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để giải quyết các vấn đề tranh chấp nhưng khác là hoà giải có sự hỗ trợ của bên thứ ba là hòa giải viên Hòa giải có ưu điểm như: thủ tục, thời gian, đia điểm hoà giải có thể được thỏa thuận và điều chỉnh do các bên tham gia giải quyết tranh chấp, các bên có quyền tự định đoạt, lựa chọn bất kỳ người nào làm trung gian hòa giải Hòa giải mang tính thân mật nhằm tiếp tục giữ gìn và phát triển các mối quan hệ gia đình, bạn bè … vì lợi ích của cả hai bên Trong hòa giải, các bên tranh chấp có thể nói chuyện, trao đổi, đàm phán và thỏa luận về các giải pháp trong toàn bộ quá trình Quá trình hòa giải tạo cơ hội cho mỗi bên bày tỏ quan điểm của mình về tranh chấp, không dẫn đến tình trạng đối đầu, thắng thua như quá trình khởi kiện tại Tòa án, duy trì được mối quan hệ gia đình, giòng họ, bạn bè Do hòa giải xuất phát từ sự tự nguyện tham gia và tự do thỏa thuận của các bên, nên nội dung thỏa thuận luôn hướng tới lợi ích của tất cả các bên

Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án là hình thức cuối cùng mà các bên lựa chọn để giải quyết tranh chấp Việc đưa tranh chấp ra giải quyết tại tòa án có nhiều ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định

Ưu điểm của hình thức giải quyết tranh chấp thông qua tòa án gồm: Đặc trưng

cơ bản của thủ tục giải quyết tranh chấp bằng tòa án là thông qua hoạt động của bộ máy

tư pháp và nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc các bên có nghĩa

vụ thi hành Vì vậy, quyết định của tòa án có tính cưỡng chế cao, quyền lợi của người thắng kiện sẽ được đảm bảo nếu như bên thua kiện có tài sản để thi hành án

Tuy vậy, việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ bằng con đường tòa án cũng có những nhược điểm nhất định so với các hình thức khác như: Thủ tục giải quyết tranh chấp thông qua tòa án thường dài hơn so với giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải; Chi phí giải quyết tranh chấp bằng toà án nhiều hơn nhiều so với chi phí giải quyết tranh chấp bằng bằng thương lượng, hòa giải … Ngoài ra, bản án xét xử xong chưa được thi hành ngay mà các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị nên thời gian kéo dài ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các bên

1.2.2.2 Các yếu tố đảm bảo giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất

Để bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ, việc giải quyết tranh chấp đòi hỏi phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Tranh chấp cần được giải quyết một cách kịp thời, chính xác, đúng pháp luật,

để hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro và có thể tận dụng những cơ hội kinh doanh mới cho các chủ thể tham gia tranh chấp Vì vậy, giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh

- Trong quá trình giải quyết tranh chấp phải bảo đảm truyền thống gia đình, gia tộc của người Việt Nam qua đó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân

- Quá trình giải quyết cần đảm bảo tính dân chủ và quyền tự định đoạt của các bên với chi phí giải quyết thấp

1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tòa án

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại tòa án là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án Vì vậy, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ tại tòa án bao gồm pháp luật hình thức

và pháp luật nội dung

Thứ nhất, pháp luật hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ bằng con đường toà án: chính là các quy định để xác định thẩm

quyền của Tòa án, thực hiện trình tự, thủ tục giải quyết các vụ án dân sự

Luật hình thức chỉ ra một khung pháp lý với những quy định pháp luật nhằm hướng dẫn một quy trình để đi đến xác định quyền của các bên trong quan hệ pháp luật Luật hình thức bao gồm nhiều phần quy định quá trình đưa vụ án ra xét xử tại Tòa án Tòa án cần thiết phải thiết lập một quy trình tố tụng phù hợp với các quy định mà luật hình thức đặt ra Những quy định này đưa ra nhằm đảm bảo sự công bằng trong xét xử và tính nghiêm minh của luật pháp trong cả quá trình tố tụng

Ở nước ta, Bộ luật tố tụng dân sự là cơ sở pháp lý quy định các thủ tục được

áp dụng để giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp tặng cho QSDDĐ nói riêng tại Tòa án, đặt ra những nguyên tắc cơ bản trong tố tụng dân sự, các trình tự tố tụng từ khi khởi kiện đến khi thụ lý, giải quyết vụ án; phân định thẩm quyền giải quyết vụ án của các Tòa án; quyền hạn trách nhiệm của những người tiến hành tố tụng; quyền – nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức người tham gia tố tụng; quy định các nguyên tắc cơ bản về thi hành án…nhằm đảm bảo việc giải quyết các tranh chấp nhanh chóng, chính xác, công minh, đúng pháp luật

Trước năm 2004, thủ tục tố tụng được phân chia thành nhiều loại như tố tụng kinh tế, tố tụng lao động, tố tụng dân sự, các thủ tục này được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án Dân

sự 1989; Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế; Pháp lệnh thủ tục giải quyết các tranh chấp lao động 1996…Nhưng kể từ năm 2004, Bộ luật tố tụng dân sự ra đời đã thay thế toàn bộ những văn bản trên, tập trung tất cả các thủ tục trong một bộ luật duy nhất Đây thực sự là một bước tiến quan trọng trong lĩnh vực lập pháp và công cuộc cải cách tư pháp ở nước ta, phù hợp với xu thế phát triển chung cũng như tương thích với hệ thống Tòa án trong thời kỳ đổi mới

Năm 2015 tiếp tục đánh dấu một bước lớn trong cải cách tư pháp, lập pháp của nước ta Với việc ra đời Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/ 6/

2016 các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự ngày càng chặt chẽ hơn, khắc phục

những điểm chưa hoàn thiện của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 Theo đó, Tòa án

có thẩm quyền dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự; nguyên tắc các đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh; bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự; bảo đảm quyền bảo vệ của đương sự; nguyên tắc hoà giải; nguyên tắc xét xử vụ án dân sự phải có Hội thẩm nhân dân tham gia; nguyên tắc tòa án xét xử kịp thời, công bằng, công khai và nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử

Thứ hai, pháp luật nội dung trong giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ bằng con đường toà án: là tổng thể các quy phạm pháp luật quy

định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật tặng cho QSDĐ Các quy phạm pháp luật nội dung điều chỉnh về tặng cho QSDĐ là các quy phạm thuộc các ngành luật dân sự, ngành luật ngành luật hôn nhân gia đình, ngành luật đất đai Như vậy, khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ bằng con đường toà án, luật nội dung được Tòa án áp dụng xác định quyền

và nghĩa vụ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho với nhau hoặc giữa các bên này với nhà nước, và nhằm chỉ rõ quyền và trách nhiệm của mỗi bên qua đó Tòa án xem xét và quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu QSDĐ là một tài sản sản đặc biệt, chính vì thế QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của quan hệ pháp luật dân

sự Khi áp dụng pháp luật nội dung tòa án cần lưu ý ưu tiên áp dụng các quy định của pháp luật đất đai trước tiên, đây là quy định của luật chuyên ngành Đối với quy định của pháp luật đất đai quy định rõ vai trò của Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ

quản lý đất đai, tập trung vào 04 lĩnh vực cơ bản sau: Một là, Nhà nước nắm chắc

tình hình đất đai, tức là Nhà nước biết rõ; các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất

đai Hai là, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất Ba là, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai Bốn là, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết

các nguồn lợi từ đất đai [30]

Như vậy, có thể thấy, pháp luật thủ tục và pháp luật nội dung là hai mặt của một vấn đề Pháp luật sẽ chỉ là những quy định trên giấy nếu chỉ có những quy định

về quyền và nghĩa vụ của chủ thể mà không có quy trình, cơ chế để thực thi các quyền, nghĩa vụ ấy Ngược lại, sẽ chẳng có một hình thức, thủ tục pháp lý nào có thể được triển khai nếu không có những quy định về nội dung của vấn đề cần thực hiện (thực hiện cái gì, ai thực hiện ) Cần phải nói thêm rằng, những quy định của pháp luật nội dung có thể sẽ rất lý tưởng nhưng không có quy trình, cơ chế pháp lý chặt chẽ của pháp luật thủ tục thì sẽ dẫn đến việc áp dụng tùy tiện, lạm quyền, thiếu nhất quán… và đương nhiên, hệ quả tất yếu là sẽ dẫn đến nguy cơ làm mất đi giá trị,

ý nghĩa đích thực của pháp luật trong bảo đảm, bảo vệ sự công bằng và lẽ phải.Vì

vậy, trong mối tương quan này, sự hoàn thiện của pháp luật thủ tục luôn có ý nghĩa rất quan trọng, đặc biệt trong xã hội hiện đại khi xây dựng một xã hội dân chủ, pháp quyền đang được xác định là nhiệm vụ trọng tâm

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được

áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:

Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát

triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tương đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam Từ những văn bản đơn hành hiệu lực chưa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư…), đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nước ta, đó là Luật Đất đai

Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất

đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng

đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý

và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn như sau:

1.3.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980

Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác) Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu

do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét

xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

1.3.2 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980

1.3.2.1 Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai

hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa

* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp (phần VII)

- Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý

- Thông tư 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi

1.3.2.2 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 được ban hành đến trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời

Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao, đã thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức

rõ những quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong

nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây

và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những

vụ tranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất

đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi Ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư… Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực) Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như: + Luật Đất đai 1987 (Điều 21)

+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16)

+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính

Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp tặng cho QSDĐ nói riêng trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến trước khi Luật Đất đai

2003 ra đời

Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất, được

để lại thừa kế và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa

kế QSDĐ BLDS năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân

sự về đất đai Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân Khi cần, họ có thể đem QSDĐ đai

đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất Những quy định mới của Luật Đất đai

1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ

đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nước quản lý, cải tạo thuộc diện cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh qua các thời kỳ trước đây

BLDS năm 1995 ra đời, đã quy định QSDĐ là tài sản và người sử dụng đất

có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Riêng đối với tặng cho QSDĐ thì Bộ luật không quy định, như vậy có thể thấy: Trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực

thì pháp luật nước ta chưa có văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ Nên để giải quyết tranh chấp về QSDĐ phải căn cứ vào các quy định chung

về giải quyết tranh chấp đất đai

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 1987 thì TAND không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ độc lập mà không gắn liền với tài sản trên đất, kể cả trường hợp đã có GCNQSDĐ Vì vậy, ngày 03/5/1990 Tổng cục Quản lý ruộng đất, TANDTC, VKSNDTC đã ban hành Thông tư số 04/TTLN hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ Theo thông tư này thì TAND có thẩm quyền giải quyết 4 trường hợp cụ thể như sau:

+ Tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ + Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng (gồm thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất) theo quy định tại khoản 2,

3 Điều 14, khoản 3 Điều 49 của Luật Đất đai

+ Yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do người khác xâm phạm đến QSDĐ đai gây ra theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai

+ Tranh chấp đòi thừa kế tài sản gắn liền với QSDĐ

Đối với Luật Đất đai 1993: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án được quy định như sau:

+ Tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó

Như vậy, Luật Đất đai 1993 lần đầu tiên quy định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ một cách độc lập như các tài sản thông thường khác Để thống nhất giữa thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính và tư pháp, ngày 28/7/1997 TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 38 của Luật Đất đai 1993 quy định TAND có thẩm quyền giải quyết theo hai trường hợp sau: