TÌNH HÌNH THU THUẾ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH TP. HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY

Thuế nhà đất là khoản thu bắt buộc đối với người sử dụng đất, đã sử dụng là phải nộp không quan tâm là có giấy CNQSDĐ hay là không, nó khác với thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ,

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

HUỲNH THỊ MINH THƯ

04124078 DH04QL

2004 – 2008 Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008-

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

HUỲNH THỊ MINH THƯ

“TÌNH HÌNH THU THUẾ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH - TP HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

- Tháng 7 năm 2008 -

CHI CỤC THUẾ QUẬN BÌNH THẠNH Độc lập - Tự do – Hạnh phúc

Quận Bình Thạnh, ngày 14 tháng 07 năm 2008

GIẤY XÁC NHẬN

Kính gởi: Trường Đại Học Nông Lâm TP- HCM

Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản

Trong thời gian từ ngày 01/04/2008 đến ngày 15/07/2008, sinh viên: Huỳnh Thị Minh Thư – Sinh viên khóa 2004 – 2008 Ngành Quản lý đất đai Trường Đại Học Nông Lâm TP- HCM đã thực tập tại Đội thu lệ phí trước bạ - thu khác thuộc Chi cục thuế Quận Bình Thạnh nghiên cứu đề tài : “Tình hình thu thuế đất trên địa bàn Quận Bình Thạnh – TP HCM hiện nay” Chi cục thuế Quận Bình Thạnh có nhận xét sau:

* Có ý thức trong thực hiện đề tài, chấp hành nội quy của cơ quan

* Có nghiên cứu, tìm tòi học hỏi về các loại thuế về đất đai

CHI CỤC TRƯỞNG

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt Luận văn tốt nghiệp này, em đã được sự giảng dạy hướng dẫn và truyền đạt kinh nghiệm quý báu của thầy cô trong suốt quá trình học tập tại trường Đại Học Nông Lâm Nông và thời gian thực tập ở Chi cục thuế Quận Bình Thạnh – TP HCM

Em xin chân thành biết ơn sâu sắc đến:

Toàn thể Thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm đã tận tình chỉ dạy và truyền đạt kinh nghiệm kiến thức trong quá trình 4 năm học tập tại trường

Bạn bè và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

Xin chân thành biết ơn

TP HCM ngày 14/07/2008 Sinh viên Huỳnh thị Minh Thư

Sinh viên: Huỳnh Thị Minh Thư – Lớp Quản lý đất đai K30 - Khoa Quản lý

đất đai & Bất động sản – Trường Đại Học Nông Lâm TP HCM

Tên đề tài: “ Tình hình thu thuế đất đai trên địa bàn Quận Bình Thạnh –

TP HCM hiện nay”

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Thanh Hùng

Đất đai là tài nguyên của quốc gia Nhà nước thống nhất quản lý là điều tất yếu khách quan.Thông qua quản lý, nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất đai và sự biến động của chúng để từ đó ban hành các chính sách quy định, thể chế đồng thời kịp thời điều chỉnh, bổ sung những chính sách, quy định, thể chế còn thiếu hoặc không phù hợp

Đồng thời, đất đai còn là một tài sản đặc biệt vì nó không do lao động làm ra,

mà lao động tác động vào đất đai để biến nó thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai

cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng , khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất… thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức bằng quyền lực nước thông qua các phương pháp và công cụ thích hợp để tác động tới quá trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm, có hiệu quả nhằm phục vụ cho việc phát triển KT-XH của Đất nước

Quận Bình Thạnh là một Quận nội thành thuộc Tp Hồ Chí Minh Quận Bình Thạnh được cho là điểm đầu mối giữa quốc lộ 1A và 13 là cửa ngõ con tàu thống

nhất Bắc - Nam qua, có bến xe khách Miền Đông Với diện tích 2.076ha và dân số là

464.297 người (năm 2007) Quận nằm trong hướng phát triển đô thị của Thành phố tương lai sau này sẽ trở thành khu đô thị trung tâm

Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế

sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai,tiền

sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất (Điều 54 Luật đất đai 2003)

Những văn bản pháp luật ban hành không tránh khỏi những vướng mắc Xuất

pháp từ điều trên tôi đã nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Tình hình thu thuế đất đai

trên bàn Quận Bình Thạnh – TP HCM hiện nay”

Nội dung đề tài quan tâm đề cập:

 Nêu và phân tích những văn bản liên quan đến thuế đất đai

 Những tồn tại, mặt tích cực của nó để hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật

 Các khoản thu từ thuế đất đai

 Tình hình thu chi ngân sách Quận

 Hạn chế, ảnh hưởng của giá đất đến thuế đất đai

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

I.2.1 Bản chất của thuế 6

I.2.3 Chức năng của thuế 7

I.2.5 Các loại thuế đất đai 7

I.2.5.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 8

I.2.5.2 Lệ phí trước bạ 11

I.2.5.3 Thu tiền sử dụng đất 15

I.2.5.4 Thuế nhà đất 20

I.3.2 Cơ sở kinh tế của giá đất 21

I.3.3 Giá đất 24

I.3.5 Phương pháp xác định giá đất 25

I.3.6 Khung giá đất 25

I.3.7 Bảng giá đất 25

I.5.2 Nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm 29

I.5.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Chi cục thuế Quận Bình Thạnh 30

I.5.4 Quy trình tính thuế 30

I.6.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 31

I.6.2 Khái quát điều kiện tự nhiên -Tài nguyên thiên nhiên 32

I.6.2.4 Thực trạng phát triển kinh tế của Quận Bình Thạnh 34

I.6.2.5 Những thuận lợi và khó khăn của Quận 35

II.1 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động của nó 37

II.2.Phương hướng quy hoạch sử dụng đất Quận đến năm 2010 38

II.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Quận Bình Thạnh 38

II.5 Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất qua các năm 41

II.6 Mối quan hệ giữa số lượng cấp giấy và lệ phí trước bạ 45

II.7 Tình hình thu tiền sử dụng đất 47 II.8 Tình hình thực hiện thu thuế nhà đất 49

II.9 Tình hình phân bổ nguồn thu từ thuế 54

II.10.Giới thiệu Bảng giá đất theo Quyết định 144/2007/QĐ- UBND 55

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

BẢNG

Bảng I.1 Phân bố các bậc thuế đất đô thị 21 theo vị trí của từng loại đường phố

Bảng I.2 Đơn vị hành chính của Quận Bình Thạnh 34

Bảng II.1 Hiện trạng sử dụng đất đai trên

Bảng II.2 Nguồn thu ngân sách của Quận từ các loại thuế 40

Bảng II.4 Tình hình thu LPTB nhà đất qua các năm 46

Bảng II.5 Tình hình cấp giấy CNQSDĐ qua các năm 46

Bảng II.6 Tình hình thu TSDĐ qua các năm 48 Bảng II.7 Nợ đọng tiền của hộ gia đình qua các năm 48

Bảng II.8 Kết quả thu thuế nhà, đất trên địa bàn Quận Bình Thạnh 50

Bảng II.9 Kết quả thực hiện thu thuế nhà đất các phường 52

Bảng II.10 Thu chi ngân sách của Quận qua các năm 54

BIỂU

Biểu đồ II.3 Diện tích đất chuyển nhượng qua các năm 43

Biểu đồ II.4 Số trường hợp kê khai LPTB qua các năm 45

Biểu đồ II.5 Tình hình cấp giấy CNQSDĐ qua các năm 46

Biểu đồ II.6 Tình hình thu thuế nhà đất trên địa bàn Quận 50

SƠ ĐỒ

Sơ đồ I.1 Cơ cấu tổ chức Chi cục thuế Quận Bình Thạnh 29ồ

Sơ đồ I.2 Nhận hồ sơ và tính thuế 30

KT-VH-XH: Kinh tế- văn hóa -xã hội

TSDĐ: Tiền sử dụng đất

CQSDĐ: Chuyển quyền sử dụng đất

LPTB: Lệ phí trước bạ

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSHNỞ: Quyền sở hữu nhà ở

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài sản quý giá của mỗi quốc gia trên thế giới Đối với nước ta, đất đai gắn liền với sản xuất và đời sống của nhân dân Đất đai là một phần không thể thiếu của Tổ quốc, nhân dân ta đã trải qua bao thế hệ hy sinh xương máu chống giặc ngoại xâm để giành lấy và giữ gìn độc lập, tự do cho Tổ quốc, trong đó có phần tài sản quý giá là đất đai Trong giai đoạn đi lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước, đất đai càng trở nên quý giá

Luật đất đai sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung ngày phát triển, thể hiện xu hướng cởi mở, nới rộng quyền của người sử dụng đất (Điều 106 - Luật đất đai 2003) song song với quyền là nghĩa vụ (Điều 107-Luật đất đai 2003) Thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất được Nhà nước xác lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Trên thực tế, trước khi có Luật đất đai năm 2003 “hàng hóa – quyền sử dụng đất” đã tự phát diễn ra do quá trình đô thị hóa Việc kinh doanh chuyển nhượng có nhiều trường hợp vượt qua những quy định của pháp luật hiện hữu trong khi khâu quản

lý Nhà nước về đất đai ở nhiều địa phương còn lỏng lẻo, sơ hở làm phát sinh tiêu cực, tranh chấp khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài vượt cấp

Trong thời gian qua Quận Bình Thạnh xảy ra nhiều vụ tranh chấp, tình trạng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay diễn ra phức tạp dẫn đến thất thoát nguồn thu NSNN và không quản lý được biến động Nguyên nhân: Do người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của việc hợp thức hóa QSDĐ Mặt khác, do người sử dụng đất e ngại những thủ tục rườm rà, phức tạp và khoản thu nghĩa vụ tài chính khá cao phải nộp cho Nhà nước

Đất đai là vấn đề khá nhạy cảm nên trong thời gian qua Nhà nước không ngừng cải cách và hoàn thiện những chính sách pháp luật về đất đai: Thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Hàng loạt các thông tư, nghị định về giá đất, thu tiền sử dụng đất…Đã giải quyết phần nào những vướng mắc trong công tác thu thuế và quản lý Nhà nước về đất đai

Hiện nay vấn đề thu thuế đất đai còn nhiều bất cập Người sử dụng đất không hiểu cách tính thuế hiện nay của cơ quan thu thuế, trong quá trình thu thuế người thực hiện thu thuế không giải thích được hết, do vậy người sử dụng đất không tự tính được khoản thuế phải nộp, việc này gây khá nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất và là một trong những khoản thu được coi là chưa minh bạch

Xuất phát từ yêu cầu trên, được sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng, chúng

tôi thực hiện đề tài: “ Tình hình thu Thuế đất đai trên địa bàn Quận Bình Thạnh

hiện nay”

Thuế nhà đất là khoản thu bắt buộc đối với người sử dụng đất, đã sử dụng là phải nộp không quan tâm là có giấy CNQSDĐ hay là không, nó khác với thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở chỗ giấy CNQSDĐ ( GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ)

Người sử dụng đất sẽ có quyền và nghĩa vụ khi có giấy CNQSDĐ Nhà nước phải có trách nhiệm giúp dân hoàn thành tốt nghĩa vụ của mình bằng cách ban hành những văn bản pháp luật góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai Góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thuế đất đai Thúc đẩy phát triển kinh tế-

xã hội nước nhà

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Làm rõ những những vấn đề liên quan đến các loại thuế đất đai, cơ sở pháp lý

và phương thức tính các khoản thuế, đồng thời làm rõ những mặt tích cực cũng như những hạn chế trong công tác thu và sử dụng nguồn thu từ thuế nhà đất hiện nay trên địa bàn Quận Bình Thạnh

Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Nghĩa vụ và quyền lợi tài chính của người sử dụng đất, các văn bản pháp luật ban hành liên quan đến thuế nhà đất

Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu một trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thuế nhà đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất trong thời gian hiện nay Và tình hình thu thuế hiện nay của Quận

Phạm vi không gian: Tình hình thu thuế đất đai của Quận Bình Thạnh

Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ ngày 01/04 đến tháng 15/08 năm 2008

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Sơ lược tình hình đất đai qua các thời kỳ

Mỗi thời kỳ, chế độ chính trị khác nhau của Nhà nước đều có những chính sách quản lý về đất đai khác nhau Nhưng mục đích chung đều nhằm thâu tóm quyền lực quản lý toàn bộ nguồn tài nguyên đất đai, thông qua đất đai chi phối các hoạt động

khác của xã hội nhằm phục vụ lợi ích của giai cấp thông trị

I.1.1 Giai đoạn 1976-1985

Sau đại thắng mùa xuân 1975 nước Việt Nam thống nhất, độc lập, tự do, đi lên CNXH Trong giai đoạn năm 1975 – 1985 Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách pháp luật đất đai, thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích phát triển sản xuất, khai hoang phục hóa, mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp ( Nghị quyết 254/NQ/TW ngày 15/7/1975 của BCT, Chỉ thị 57/CT – TW ngày 18/1/1984 )

Chính sách kinh tế trong giai đoạn này mang tính kế hoạch hóa tập trung cao, theo cơ chế Nhà nước có quyền quyết định hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh

và phân phối sản phẩm: Thực hiện chế độ do chỉ tiêu kế hoạch đến từng xí nghiệp, hợp tác xã, thu mua hầu hết các sản phẩm chủ yếu, quyết định giá các mặt hàng và thực hiện chế độ phân phối bằng tem phiếu, kinh tế hộ gia đình và kinh tế cá nhân không được khuyến khích phát triển Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch mang nặng tính hành chính, chưa quan tâm đến hiệu quả

I.1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay

Từ năm 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam khóa VI (năm 1986), khóa VII (năm 1991), khóa VIII (năm 1996), khóa IX (năm 2001) đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Chính sách kinh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang

cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng

Xã hội chủ nghĩa

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VII xác định: “Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xóa bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa” “Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường” (Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VII – NXB Chính trị Quốc gia năm 1996, trang 96 - 100)

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần IX xác định: “Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ” (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng Cộng Sản Việt Nam lần IX – NXB Chính trị Quốc gia –

2001, trang 100)

Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh

tế Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa, Hiến pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Ðiều 17), Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Ðiều 18) Luật đất đai năm 1993, 1998,

2001, 2003 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất đai, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững, các quyền của người sử dụng đất: Ðược cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh Nghĩa vụ của người sử dụng đất: Sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được Nhà nước giao đất, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII (năm 1996) xác định: “Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất

Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự quản lý và hướng dẫn của Nhà nước.” (Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII – NXB Chính trị Quốc gia năm

1996, trang 100)

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần IX tiếp tục khẳng định “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” (Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ IX – NXB Chính trị Quốc gia, trang 100)

Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX đã xác lập chủ trương mở đường cho

sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng XHCN “Thị trường bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các

đô thị” (Nghị quyết số 26 – NQ – TW ngày 12/3/2003)

Tuy nhiên “hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà

ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân

và tổ chức” “Quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buôn lỏng Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước Chính sách tài chính đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước” (Nghị quyết số 26/NQTW ngày 12/3/2003)

Một số nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ quản lý kinh tế: Về chính sách pháp luật: Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hóa (như chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thị trường bất động sản trong

đó có quyền sử dụng đất…) Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo thiếu đồng bộ (Nghị quyết số 26/NQTW ngày 12/3/2003)

I.2 Khái niệm về thuế

Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc có tích chất nghĩa vụ của mọi tổ chức cá nhân vào ngân sách Nhà nước dưới hình thức bằng tiền theo khả năng chịu thuế của mình nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước để phát triển kinh tế – văn hóa – xã

hội, an ninh quốc phòng và công tác quản lý Nhà nước

I.2.1 Bản chất của thuế

Thuế là một phạm trù mang tính chất lịch sử và tất yếu khách quan, trước hết thuế là một khoản đóng góp cần thiết để nuôi dưỡng Nhà nước pháp quyền Người dân nộp thuế chính là để phục vụ nhu cầu chi tiêu của chính mình Ý niệm cưỡng bức và tự đóng góp phần nào hòa hợp với nhau

Hơn nữa định hướng của Đảng và Nhà nước ta là mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” thì nghĩa vụ và tính cưỡng bức của thuế phải được thể hiện qua hệ thống pháp luật

Thuế luôn gắn liền với Nhà nước: Có Nhà nước nó mới xuất hiện và nó thỏa mãn nhu cầu chi tiêu hay là công cụ của Nhà nước nên bản chất của thuế bao giờ cũng mang bản chất của Nhà nước mà nó phục vụ

Nhà nước chiếm hữu nô lệ: Chủ nô bóc lột nông nô

Nhà nước phong kiến: Địa chỉ bóc lột nông dân

Nhà nước tư bản: Tư sản bóc lột công nhân

Cho nên thuế ở dưới các Nhà nước này mang bản chất bóc lột, phục vụ cho quyền lực của giai cấp thống trị

Thuế dưới chế độ Nhà nước ta không còn mang bản chất bóc lột vì Nhà nước của ta là “Nhà nước của dân, do dân và vì dân” phục vụ lợi ích cho dân

I.2.2 Vai trò của thuế trong nền kinh tế nước ta

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước

Thuế góp phần quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế

Thuế góp phần thực hiện sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thực hiện công bằng xã hội

I.2.3 Chức năng của thuế

Tái phân phối sản phẩm xã hội

Ổn định hóa kinh tế

I.2.4 Hệ thống thuế của Việt Nam hiện nay gồm

Thuế môn bài

Thuế tiêu thụ đặc biệt

Thuế giá trị gia tăng

Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thuế tài nguyên

Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao

Thuế nhà đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Mỗi loại thuế có chức năng riêng trở thành công cụ nhạy bén, có hiệu quả để Nhà nước quản lý vĩ mô nền kinh tế, thực hiện phân phối thu nhập công bằng đảm bảo nguồn thu tập trung ổn định cho Nhà nước

I.2.5 Các loại thuế đất đai

I.2.5.1 Thuế chuyển quyền sử dụng đất

a Nội dung

- Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và các công trình trên đó

- Đối tượng nộp thuế

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chêch lệch về giá trị thì bên nhạn phần chêch lệch trị giá đất phải nộp thuế CQSDĐ

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp để vay vốn nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán nợ và bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm quyền quyết định thu hồi vốn CQSDĐ cho người khác để thu hồi vốn cho chủ nợ, thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp phải nộp thuế CQSDĐ

- Các trường hợp không nộp thuế

Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với cuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà

Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn được pháp luật thừa nhận có

thị trấn xác định hoặc phân chia quyền sử dụng đất theo l theo luật hôn nhân và gia đình

Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất thừa

kế theo di chúc hoặc phân chia quyền sử dụng đất theo pháp luật về thừa kế

- Chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp

Chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ chồng với nhau thì phải có bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ vợ chồng hoặc giấy kết hôn có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi họ đăng ký hộ khẩu về mối quan hệ vợ chồng đang tồn tại được pháp luật thừa nhận, trong đó có ít nhất một người đứng tên trong giấy CNQSDĐ

Chuyền quyền sử dụng đất giữa cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại (hoặc ngược lại) Trong đó người CQSDĐ phải có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải có sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ với người có quyền sử dụng đất, hoặc giấy khai sinh để xác định các mối quan hệ ông bà với cha mẹ, cha mẹ với các con hoặc các giấy

tờ pháp lý khác chứng minh

Trường hợp cha mẹ nuôi, con nuôi thì phải được pháp luật thừa nhận theo quyết định công nhận con nuôi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại Nghị định

số 83/1998/NĐ – CP ngày 10/10/1998 của Chính phủ

Trường hợp ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại phải

có giấy khai sinh của cháu nội, cháu ngoại và giấy khai sinh của bố mẹ cháu liên quan đến ông bà nội, ông bà ngoại của cháu hoặc sổ hộ khẩu có ghi rõ mối quan hệ đó

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột với nhau phải có giấy khai sinh có chung bố mẹ hoặc cùng bố khác mẹ hoặc khác bố cùng mẹ, sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê phải có hợp đồng thuê đất và ghi rõ số tiền thuê đất đã nộp còn lại tính đến thời điểm chuyển nhượng và thời hạn thuê đất, người nhận quyền sử dụng đất thuê tiếp thục thực hiện chế độ thuê đất theo quy định của Luật đất đai

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho UBND các cấp hoặc cho tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế để xây dựng các cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao,

để xây dựng các cơ sở từ thiện gồm nhà tình thương, tình nghĩa, nhà trẻ mồ côi, nhà dưỡng lão, nhà nuôi dưỡng người già cô đơn và người tàn tật, các cơ sở có tính chất nhân đạo khác mà không nhằm mục đích kinh doanh theo dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp nhận phù hợp với quy hoạch

dụng đất (%)

Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: Diện tích thực tế chuyển quyền ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được UBND Quận, Huyện nơi có

Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: Bảng giá đất do UBND Thành phố quy định

Thuế suất chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối là 2%, đối với đất ở, đất xây dựng công trình là 4%

c Kê khai và nộp thuế

- Kê khai và xác định số thuế phải nộp

Các đối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất theo mẫu tờ khai của cơ quan thuế và cung cấp các tài liệu cần thiết khác có liên quan đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế và các giấy tờ liên quan đến việc giảm, miễn thuế

Hồ sơ kê khai thuế CQSDĐ nộp tại Chi cục thuế nếu thuộc diện UBND Quận, Huyện, thị xã, Thành phố thuộc Tỉnh(gọi chung là huyện) cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, nộp tại Cục thuế nếu thuộc diện UBND tỉnh, thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp địa phương có các thị trấn, thị xã ở xa trung tâm tỉnh lỵ, thành phố thi Cục thuế có thể phân cấp cho các Chi cục thuế quận, huyện, thị xã làm thủ tục thu thuế CQSDĐ Sau khi đối tượng nộp đủ thuế CQSDĐ thì hồ sơ được Chi cục thuế hoặc đối tượng nộp thuế chuyển về cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan thuế hướng dẫn các đối tượng nộp thuế thực hiện đúng, đầy đủ việc kê khai Khi nhận được tờ khai nộp thuế CQSD, cơ quan thuế phải có biên nhận và mở sổ theo dõi hồ sơ Cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, xác minh các tài liệu làm căn cứ tính thuế, xác định mức thuế phải nộp và ra thông báo nộp thuế theo đúng thời hạn quy định tại Điều 12 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ

Trường hợp hồ sơ chưa đúng hoặc chưa đủ theo quy định, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản để đối tượng nộp thuế bổ sung đầy đủ hồ sơ theo quy định

Thuế CQSDĐ được nộp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người CQSDĐ nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan nộp thuế Khi thu thuế, kho bạc Nhà nước hoặc

cơ quan thuế trực tiếp thu thuế phải cấp biên lai thuế hoặc chứng từ đã thu thuế do Bộ Tài chính phát hành cho đối tượng nộp thuế

Trường hợp đối tượng nộp thuế nộp làm nhiều lần thì cơ quan thu thuế phải xuất chứng từ thu theo từng lần đã thu, khi nộp đủ tiền thuế thì xác nhận đã nộp đủ tiền thuế theo thông báo để làm cơ sở cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thuế CQSDĐ đã nộp vào ngân sách Nhà nước ghi đúng vào mục, chương, loại, khoản, hạng tương ứng của mục lục Ngân sách Nhà nước hiện hành

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi người chuyển quyền hoặc người nhận quyền sử dụng đất đã nộp thuế (có biên lai hoặc giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước do Bộ tài chính phát hành ) hoặc giấy quyết định miễn giảm thuế của cơ quan thuế hoặc trường hợp ghi nợ thuế CQSDĐ theo quy định tại điểm 2 g Mục VII Thông tư 104

Cục thuế các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp với cơ quan địa chính hướng dẫn cụ thể thủ tục, hồ sơ kê khai thuế và quy trình luân chuyển hồ sơ giữa

cơ quan địa chính và cơ quan thuế theo quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ, đồng thời phù hợp với thực tế ở địa phương, vừa đơn giản, thuận lợi cho đối tượng nộp thuế CQSDĐ vừa bảo đảm thu

đủ, thu kịp thời thuế CQSDĐ, quy trình kê khai luân chuyển hồ sơ thuế CQSDĐ được thông báo công khai tại cơ quan thuế vá cơ quan địa chính để đối tượng nộp thuế biết

và thực hiện

d Miễn giảm thuế

- Đối tượng được miễn thuế CQSDĐ

Đối tượng được miễn thuế, giảm thuế CQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều

8, Điều 9, Điều 10 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ

Hộ gia đình, cá nhân CQSDĐ để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà có thẩm quyền

Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam anh hùng” có chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo theo quy định của Chính phủ

Chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện để canh tác

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng đó thì được miễn thuế CQSDĐ tương ứng với diện tích đã nộp tiền sử dụng đất theo từng dự án

Các trường hợp kinh doanh bất động sản khác có CQSDĐ không thuộc diện miễn thuế CQSDĐ theo quy định trên đây

- Đối tượng được giảm thuế CQSDĐ

+ Giảm 50% (năm mươi phần trăm) thuế CQSDĐ đối với những đối tượng sau đây khi CQSDĐ:

+ Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3 + Thân nhân liệt sĩ đang được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước

+ Người tàn tật không có khả năng lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa

I.2.5.2 Lệ phí trước bạ

a Nội dung

- Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

Tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan quản

lý Nhà nước theo quy định của pháp luật điều phải nộp lệ phí trước bạ Đối với tài sản nhà và đất

Nhà gồm: Nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và công trình kiến trúc khác

Đất gồm: Đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các loại đất khác

- Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có các tài sản thuộc loại nộp lệ phí trước bạ, mỗi khi đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước đều phải nộp lệ phí trước bạ Trừ những trường hợp:

+ Nhà đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và nhà

ở của người đứng đầu cơ quan Lãnh sự của nước ngoài tại Việt Nam

+ Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp Đất sử dụng vòa quốc phòng, an ninh

+ Nhà, đất thuộc tài sản Nhà nước hoặc tài sản của Đảng, dùng làm trụ sở cơ quan, bao gồm: Cơ quan hành chính sự nghiệp của Nhà nước, của tổ chức chính trị,

tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, cơ quan tư pháp

+ Nhà, đất được đền bù (kể cả nhà, đất mua bằng tiền đền bù) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất mà tổ chức, cá nhân bị thu hồi nhà, đất đã nộp lệ phí trước bạ đối với nhà, đất bị thu hồi

+ Nhà tình nghĩa, kể cả đất kèm theo nhà đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng

- Trường hợp không nộp lệ phí trước bạ

Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Lãnh sự của nước ngoài tại Việt Nam

+ Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích: Xây dựng đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, thủy lợi, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, nhà ga, bến xe

và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ

Thăm dò, khai thác khoáng sản, nghiên cứu khoa học theo giấy phép của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối

Đất xây dựng nhà để kinh doanh nhà mà tổ chức, cá nhân được phép hoạt động kinh doanh nhà đã nộp TSDĐ theo quy định của pháp luật

Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp

+ Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp GCNQSHN và QSDĐ khi đăng

ký lại QSD không phải nộp LPTB trong những trường hợp sau:

Tài sản đã được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc cơ quan có thẩm quyền thuộc chế

độ cũ cấp GCN sở hữu, sử dụng tài sản, nay đổi GCN sở hữu, sử dụng mới mà không thay đổi chủ tài sản

Tài sản của doanh nghiệp được cổ phần hóa thành sở hữu công ty cổ phần Tài sản được cấp GCNQSH, QSD chung của hộ gia đình khi phân chia tài sản đó cho các thành viên hộ gia đình đăng ký lại

+ Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ sau đó chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký QSH, QSD không phải nộp LPTB trong những trường hợp:

Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã đem tài sản của mình góp vốn vào tổ chức liên doanh, hợp doanh,hợp tác xã hoặc khi tổ chức liên doanh, hợp doanh, hợp tác xã phân chia tài sản của mình cho tổ chức, cá nhân thành viên

Tài sản của tổng công ty, công ty, doanh nghiệp theo hình thức ghi tăng, ghi giảm vốn

Tài sản được chia hay góp do chia, tách, hợp nhất, sát nhập, đổi tên tổ chức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Tài sản chuyển đến địa phương nơi sử dụng mà không thay đổi chủ sở hữu

b Căn cứ tính và kê khai nộp lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) LPTB

Giá tính lệ phí trước bạ là trị giá tài sản chịu lệ phí trước bạ theo giá thị trường trong nước tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Đối với đất là giá đất được Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ

Đối với các tài sản khác là giá mua thực tế theo giá thị trường tại thời điểm tính

lệ phí trước bạ

Trường hợp tài sản không xác định được giá mua thực tế hoặc giá mua không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm tính lệ phí trước bạ thì được xác định theo bảng giá tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định

Căn cứ vào quy định tại Điều này, Bộ tài chính hướng dẫn Ủy ban nhân các Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định và ban hành bảng giá tối thiểu tính lệ

phí trước bạ áp dụng tại địa phương phù hợp với giá cả thị trường trong từng thời kỳ

Giá đất tính Diện tích đất chịu Giá đất mỗi

(%)

Nhà cấp II (%)

Nhà cấp III (%)

Nhà cấp IV (bao gồm cả nhà biệt thự)

(%)

Khai lệ phí trước bạ lần đầu là 100%

Kê khai lệ phí trước bạ từ lần thứ 2 trở đi

Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hoàn thành bàn giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà

đó Trường hợp hồ sơ không đủ căn cứ xác định được năm xây dựng nhà thì theo năm mua nhà hoặc nhận nhà

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kềm theo) của một căn hộ (đối với nhà trong chung cư) hoặc một tòa nhà thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Giá mỗi mết vuông là giá trị thực tế theo giá thị trường mỗi mết vuông sàn nhà theo cấp nhà, hạng nhà và chất lượng thực tế của nhà tại thời điểm kê khai lệ phí trước

bạ Trường hợp nhận nhà có kèm theo đất thì giá nhà được xác định bằng giá nhà đất (bao gồm cả nhà và đất) trừ (-) giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định

Đối với tài sản mua theo phương thức trả góp tính theo giá bán trả một lần, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng của tài sản đó (không tính lãi trả góp)

Trên cơ sở hướng dẫn trên đây, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định và ban hành bảng giá tối thiểu tính lệ phí trước bạ áp dụng tại địa phương cho phù hợp với giá cả thị trường trong từng thời kỳ Trường hợp cần thiết, Ủy

ban nhân dân Tỉnh, Thành phố có thể ủy quyền văn bản cho Cục trưởng Cục thuế Tỉnh, Thành phố quyết định ban hành giá tính lệ phí trước bạ đối với một số tài sản như tàu, thuyền, ô tô, xe máy, súng săn, súng thể thao và sau khi ban hành phải báo cáo Bộ Tài chính

Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối được chuyển quyền sử dụng thì giá LPTB là giá đất nông nghiệp Nhưng nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sang đất xây dựng nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích khác thì giá đất tính LPTB là giá đất phi nông nghiệp

Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích đất trong khuôn viên thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của cá nhân được cơ quan có thẩm quyền công nhận

Diện tích nhà chịu LPTB là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình

phụ kèm theo của căn hộ) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận

- Kê khai nộp thuế

Mỗi lần nhận (mua, được cho, được thừa kế…) tài sản phải kê khai lệ phí trước

bạ với cơ quan thuế theo đúng mẫu tờ khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai Thời hạn quy định phải kê khai LPTB chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày làm giấy tờ chuyển giao tài sản hợp pháp giữa hai bên hoặc ngày nhận được xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về hồ sơ tài sản hợp pháp

Cung cấp đầy đủ và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ, chứng từ nguồn gốc hợp pháp của tài sản và các căn cứ tính LPTB

Nộp đủ LPTB theo thông báo của cơ quan thuế, LPTB được nộp bằng Đồng Việt Nam

Nếu quá thời hạn nộp LPTB ghi trên thông báo mà đối tượng chưa nộp thì cơ quan thuế tiếp tục ra thông báo, nhận được thông báo lần 2 mà đối tượng vẫn chưa nộp thì cơ quan thuế ra thông báo và số tiền đối tượng phải nộp ghi trong thông báo lần thứ

3 trở đi gồm số tiền LPTB và số tiền phạt chậm nộp Mỗi ngày nộp chậm phải nộp phạt

bằng 0,1% (một phần nghìn) số tiền nộp chậm

I.2.5.3 Thu tiền sử dụng đất

a Nội dung

- Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Người được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể sau:

+ Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở

Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào các mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình

Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu

tư

+ Người đang sử dụng trong các trường hợp:

Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất

Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sử dụng làm đất ở

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các trường hợp khác khi có quy định của Chính phủ

- Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất

Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại

điều 33 Luật đất đai năm 2003

Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại

điều 35 Luật đất đai năm 2003

Người sử dụng đất xây dụng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công

nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trong trường hợp sau đây:

Đã sử dụng ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2,

khoản 3, khoản 4 điều 50 Luật đất đai năm 2003

Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước

ngày 15/10/1993 theo quy định của Pháp luật về đất đai

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất đối với trường hợp có vườn ao, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 87 Luật đất đai năm 2003 và được quy định tại điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày

29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

Tổ chức kinh tế nhận gốp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước

hay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư

Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dụng nhà ở để thực hiện chính sách nhà

ở đối với người có công với cách mạng theo Pháp luật người có công

Đối với đất giao để xây dụng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ Ngân sách Nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai, đất xây dựng nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, đất xây

dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp

Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo

dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao

Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có

công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất

đó đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất

Các trường hợp khác theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

- Giảm tiền sử dụng đất

Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về khuyến khích đầu tư Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ gia đình nghèo, việc xác định hộ gia đình nghèo do Bộ Lao động - Thương binh và xã hội quy định

Giảm 20% tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với nhà mày, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giảm tối đa không vượt quá diện tích tại điểm phải di dời

Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

b Mức thu tiền sử dụng đất

- Thu tiền sử đụng đất khi Nhà nước giao đất

Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Nghị định 198/CP ngày 03/12/2004

Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 4 của Nghị định 198/CP

+ Giao đất sử dụng có thời hạn theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì thu tiền đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 4 Nghị định 198/CP

Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất

Trong đó : n là thời hạn giao đất tính bằng năm

- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

+ Đối với tổ chức kinh tế

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền

sử dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định 198/CP

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền

sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Nghị định 198/CP

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá nông nghiệp

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn

- Thu tiền SDĐ khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ

Giao đất sử dụng ổn định lâu dài: Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tai khoản 2 Điều 5 của Nghị định 198/CP

Trường hợp đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền thuê đất thì dược trừ chi phí bồi thường về đất theo quy định của Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tiền thuê đất nộp trước vào tiền sử dụng đất phải nộp

Tiền sử dụng Tiền sử dụng Tiền sử dụng

đất của thời = đất của thời - [ đất của thời * (70-n)+1.2% ] hạn giao đất hạn 70 năm hạn 70 năm

- Thu tiền SDĐ khi cấp giấy CNQSDĐ cho người đang sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 và điểm b, c khoản 2 Điều 6 của Nghị định 198/CP

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân, lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở

c Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Diện tích, giá đất và thời hạn sử dụng đất

Diện tích đất tính thu tiền là diện tích được Nhà nước giao, được phép chuyển

mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng

đất, được cấp giấy CNQSDĐ

Giá đất tính thu tiền sử dụng đát là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban

hành theo quy định của Chính phủ

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo Quyết định giao đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc cấp giấy

CNQSDĐ

Trường hợp nộp tiền sử dụng đất mà trước đó phải bồi thường về đất hoặc bồi thường chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất thì được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng mức được trừ không được vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp

I.2.5.4 Thuế nhà đất

a Nội dung

- Đối tượng chịu thuế

Là toàn bộ đất ở, đất xây dựng công trình kể cả diện tích đất chưa được Nhà

nước cấp giấy phép xây dựng

- Đối tượng nộp thuế

Tổ chức, cá nhân có QSDĐ ở, đất xây dựng công trình là đối tượng nộp thuế đất Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được QSDĐ, thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp SDĐ là ĐTNT đất

b Công thức tính

Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT)

S là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế bao gồm: Diện tích mặt

đất xây nhà ở, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất ở, đất xây dựng công trình bao gồm cả diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để trống

H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu

vực, cụ thể là: Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc khu vực đô thị hoặc vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và ven trục giao thông chính thì hạng đất được xác định để tính thuế là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng, đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi, hạng đất được xác định là hạng đất bình quân trong xã

MT là mức thuế: Đối với khu vực đô thị lấy mức thuế sử dụng đất nông nghiệp

làm căn cứ tính thuế đất là số lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng áp dụng đối với 6 loại đô thị (kể cả thị trấn) và 4 vị trí đất của từng loại đường phố, đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và ven trục giao thông chính xác định từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng, đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức

thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã

c Miễn, giảm thuế nhà đất

- Tạm miễn thuế đất tại các trường hợp

Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hóa, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh Đất thuộc diện miễn thuế ở điểm này nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh, hoặc để ở thì phải nộp thuế đất

Đất ở thuộc vùng cao, miền núi biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp (theo luật thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định), vùng định canh, định cư Đất ở đối với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới được miễn thuế đất trong 5 năm đầu kể ngày đến ở, từ năm thứ 6 trở đi phải nộp thuế đất

Đất ở của gia đình thương binh hạng 1/4, hạng 2/4, hộ gia đình liệt sĩ có người được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội, đất của người tàn tật, sống độc thân, người chưa tới tuổi thành niên

và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế

Những đối tượng này chỉ được miễn thuế một nơi ở duy nhất do chính họ đứng tên Diện tích đất ở được miễn thuế căn cứ vào diện tích đất thực tế sử dụng của hộ để

làm nhà ở, công trình phụ, chuồng trại chăn nuôi, đường đi, sân phơi… nhưng không được quá mức quy định tại Điều 54 và Điều 57 của Luật đất đai

- Được xét miễn giảm thuế

Miễn thuế đất ở cho các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, tai nạn bất ngờ Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài sản (tài sản cố định, tài sản lưu động có trên lô đất nộp thuế) thì được xét giảm đất 50%,

nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn thuế đất

* Chú ý

Đối với các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm tiền sử dụng đất

d Kê khai và nộp thuế

Vào tháng 1 hàng năm, đối tượng nộp thuế phải kê khai 2 bản theo mẫu số 2 gửi chi cục thuế nơi có đất chịu thuế Căn cứ vào số thuế phải nộp trong thông báo, đối tượng nộp thuế phải chủ động thực hiện việc nộp thuế tại nơi thu tiền thuế (theo hướng dẫn của chi cục thuế) Số thuế cả năm nộp làm 2 kỳ, kỳ đầu nộp 50% số thuế phải nộp

cả năm và nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4, kỳ thứ 2 nộp hết số thuế còn lại, chậm nhất là ngày 31 tháng 10 Đối với trường hợp người nộp thuế tự nguyện nộp 1 lần thì

thu vào kỳ đầu

e Hạng đất để tính thuế đất ở vùng đô thị được căn cứ vào các yếu tố chủ yếu loại

đô thị, loại đường phố hoặc khu phố và vị trí đất

- Quy định về phân loại đô thị

Việc phân loại đô thi được vận dụng bảng phân loại đô thị của Chính phủ từng thời kỳ ở từng địa phương

Đối với các đô thị mới hình thành, chưa có tên trong bảng danh mục xếp loại đô thị thì tạm thời sắp xếp như sau:

+ Các đô thị nơi có trụ sở UBND tỉnh xếp loại IV

+ Các đô thị khác (trừ Thị trấn) xếp vào loại đô thị loại V

+ Thị trấn

- Quy định về phân loại đường phố

Tuỳ tình hình cụ thể, đô thị loại I đến xếp loại IV được phân làm 4 loại đường phố hoặc ít hơn, đô thị loại V được phân thành 3 loại đường phố hoặc ít hơn, thị trấn được phân thành 2 loại đường phố

Cục thuế phối hợp với cơ quan Xây dựng và cơ quan Địa chính cùng cấp để phân loại đường phố ở đô thị tại địa phương mình, trình UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định

- Quy định về phân loại vị trí đất

Căn cứ vào loại đường phố của từng đô thị đã được UBND cấp tỉnh quyết định,

Chi cục thuế thực hiện phân loại vị trí đất cụ thuế trong từng loại đường phố để xếp

mức thuế đất tương ứng trình UBND quận, huyện quyết định

Trong cùng vị trí đất nhưng do điều kiện thuận lợi có khác nhau thì có thể hạ

thấp mức thuế tối đa bằng 2 lần mức thuế SDĐNN đối với lô đất có điều kiện kém

hơn

Đối với lô đất giáp ranh giữa các loại đường phố, đất giáp ranh giữa các loại vị

trí có mức thuế cao thấp khác nhau thì căn cứ vào mức độ thuận tiện của vị trí đất Chi

cục trưởng Chi cục thuế được điều chỉnh mức thuế cho phù hợp

Bảng I.1 Phân bố các bậc thuế đất đô thị theo vị trí của từng loại đường phố

Bậc thuế theo vị trí đất (số lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp)

Địa tô Giá cả đất đai =

Tỷ suất lợi tức ngân hàng

I.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất

I.3.1 Đất đai là một hàng hóa đặc biệt

Hàng hóa là gì? Theo kinh tế chính trị học Mác-Lênin, hàng hóa là vật phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người và đi vào tiêu dùng thông qua mua bán

Ngày nay các nhà kinh tế học hiện đại đưa ra khái niệm chung nhất về hàng hóa: “Hàng hóa là tất cả những sự vật đi vào tiêu dùng thông qua quan hệ mậu dịch”

Một vật phẩm được coi là hàng hóa phải có giá trị và giá trị sử dụng

I.3.1.1 Giá trị sử dụng

Vật phẩm phải có khả năng thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người, khả năng

này do công cụ của vật phẩm quyết định

I.3.1.2 Giá trị

Giá trị có tầm quan trọng như là một như là một thước đo kinh tế đã được thừa

nhận rộng rãi Trong khoa học chính trị kinh tế học, Mác cho rằng giá trị của hàng hoá

là do lao động xã hội của người sản xuất kết tinh trong hàng hoá đó

Như vậy, theo quan điểm này thì đất đai hoàn toàn không có giá trị vì đất đai là sản phẩm của tự nhiên không do lao động của con người tạo ra Nhưng theo quan điểm

hiện đại về giá trị của Tôn Thất Nguyễn Thiêm (Dấu ấn thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: “Giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình”

Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó, giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người

Theo đó, giá trị của hàng hoá bất động sản bao gồm hai thành phần: Giá trị sử dụng (giá trị hữu hình) chính là giá trị đầu tư phát triển bất động sản hay còn gọi là chi phí tạo lập bất động sản, và giá trị (giá trị vô hình) sinh ra bởi lợi ích thu được từ những mối quan hệ xã hội Hai thành phần giá trị này tạo nên giá trị trao đổi của bất động sản trên thị trường

I.3.2 Cơ sở kinh tế của giá đất

I.3.2.1 Địa tô

Khi nghiên cứu thị trường đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế không thể bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của Mac, xuất phát từ định nghĩa: “ Giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa” của ông Ngày nay xuất phát từ định nghĩa này, các nhà kinh

tế đưa ra công thức xác định giá đất:

a Địa tô tuyệt đối

Là phần lợi nhuận siêu ngạch do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp tạo ra rơi vào tay giai cấp địa chủ Nó gắn liền với độc quyền chiếm hữu đất đai Khi độc quyền chiếm hữu bị xóa bỏ thì địa tô tuyệt đối cũng mất đi Và độc quyền chiếm hữu đất đai bị xóa khi quốc hữu đất đai biến đất đai trở thành sở hữu của Xã hội

b Địa tô chênh lệch

Là phần lợi nhuận nằm lợi nhuận bình quân thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất tốt, có vị trí thuận lợi Nó chính là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quy định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đât xấu nhất và cả giá cả sản xuất trên ruộng đât trung bình và tốt Chính điều này làm giá cả ruộng đất khác với giá cả các loại hàng hóa khác

Địa tô tuyệt đối có thể tồn tại hoặc mất đi nhưng địa tô chênh lệch thì vẫn luôn tồn tại Địa tô chênh lệch gắn liền với độ màu mỡ của đất đai

- Có hai loại địa tô chênh lệch:

+ Địa tô chênh lệch I: Là địa tô hình thành trên cơ sở ruộng đất tốt, màu

mỡ, có vị trí thuận lợi cho việc tiêu thụ nông phẩm

+ Địa tô chênh lệch II: Là tạo trên cơ sở chênh lệch về trình độ đầu tư kinh doanh thâm canh Nó gắn liền với hiệu quả của vốn đầu tư

Cuối cùng Mac định nghĩa: “Giá cả đất đai là địa tô tư bản”

Tuy nhiên, do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên giá cả đất đai trên thị trường hình thành không đơn giản theo công thức trên mà còn do nhiều yếu tố khác nữa

I.3.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, có thể thấy giá đất còn chịu ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng Nếu lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất sẽ giảm đi vì khi đó đem tiền gởi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô

Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng do người bán không muốn bán với giá thấp vì điạ tô thu được từ đất sẽ lớn hơn nếu bán đất và đem số tiền đó gởi vào ngân hàng

I.3.2.3 Quan hệ cung cầu bất động sản

a Cầu bất động sản trên thị trường

Trong một khoảng thời gian xác định có năm yếu tố để xác định nhu cầu về bất động sản trên thị trường, bao gồm: Giá cả của bất động sản, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan, những dự kiến của khách hàng, sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

- Nhu cầu của khách hàng đối với bất động sản có thể thay đổi theo hai cách: + Thứ nhất: Thay đổi do tác động của giá hàng hoá

+ Thứ hai: Thay đổi tăng hoặc giảm do chính nhu cầu của người dân địa phương

b Cung bất động sản trên thị trường

Có bốn yếu tố quyết định đến số lượng cung bất động sản, đó là: Quy hoạch sử

nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý, khả

năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất

I.3.3 Giá đất

Giá đất (hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất): Là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 điều 4 Luật Đất đai 2003)

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai 2003):

+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương qui định giá + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

I.3.3.1 Đặc điểm của giá đất

Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp…Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau

Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu do 2 nguyên nhân:

Do tính khan hiếm của đất đai nên tính co giãn cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triển KT – XH và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo dẫn đến giá đất ngày càng tăng lên và do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận, từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Trong cùng một Thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng

I.3.3.2 Giá đất làm căn cứ, để:

Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất

Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế

Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà

gây thiệt hại cho Nhà nước

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các

tổ chức, cá nhân

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp

nhà nước khi cổ phần hóa

I.3.4 Phương pháp xác định giá đất

Hiện nay trên thế giới có nhiều phương pháp định giá đất khác nhau: Phương

pháp so sánh, phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp

thặng dư, phương pháp lợi nhuận, phương pháp phát triển,…

Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản bằng 3

phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hóa thu nhập, việc

lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản, mục đích của việc

định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được

I.3.5 Khung giá đất

Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất

với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai

I.3.6 Bảng giá đất

Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ

tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều

kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố

vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,

thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi

giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

I.4 Những căn cứ pháp lý đến đề tài nghiên cứu

Luật đất đai năm 1993

Luật sửa đổi bổ sung một số điếu của Luật đất đai năm 1998 và 2001

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP về LPTB ngày 21/12/1999 và Thông tư

28/2000/TT-BTC ngày 18/04/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định 176

Căn cứ Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về việc

sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính

phủ về lệ phí trước bạ

Thông tư 55/2003/TT-BTC ngày 4/6/2003 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư

Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 hướng dẫn các quy định của pháp luật về LPTB

Thông tư của Bộ tài chính số 02/2007/TT-BTC ngày 8/1/2007 sửa đổi, bổ sung Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 hướng dẫn các quy định của pháp luật về LPTB

Nghị định 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

Thông tư 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 cho ghi nợ nhưng phải có giấy xác nhận khó khăn của địa phương

Quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy định về giấy chứng nhận QSDĐ (bổ sung thêm NĐ 84/2007/NĐ-CP)

Công văn liên sở TNMT- Cục thuế Thành phố số 10738/HD-LS ngày 25/10/2006 của Cục thuế Thành phố hướng dẫn về ghi nợ tiền SDĐ

Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thông tư 104/TT-BTC ngày 08/06/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000

Thông tư 83/TT-TCT ngày 07/10/1994 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP

Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu đất ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về việc mua bán và kinh doanh nhà ở

Thông tư 02/TC-TCT ngày 04/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994

Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992

và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994

Pháp lệnh số 69/LCT/HĐNN ngày 08 tháng 12 năm 1992 của Hội đồng Nhà nước về Thuế nhà đất

Pháp lệnh số 34/L/CTN ngày 03 tháng 6 năm 1994 của Chủ tịch nước về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Thuế nhà, đất số 69/LCT/HĐNN ngày 08/12/1992 của Hội đồng Nhà nước về Thuế nhà, đất

Nghị định số 2077/QĐ-UB-KT của UBND Thành phố ngày 13/03/1995

Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/8/2002 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83-TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất

Nghị định số 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung