Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNHHĐH đất nước . Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 18. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuônkhổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, được thành lập theo Nghị định số 74CP ngày 21111996 của Chính Phủ và đi vào hoạt động ngày 1 tháng 9 năm 1997. Quận có diện tích 1202,98 ha bao gồm gồm 8 phường: Quan Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Yên Hòa, Trung Hòa, Mai Dịch 8. Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặc biệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới khang trang sạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền quận Cầu Giấy chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số phường chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp ủy, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng như quận Cầu Giấy nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, tôi đã chọn đề tài Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy.
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-Nguyễn Thị Thu Trang
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – Năm 2018
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-Nguyễn Thị Thu Trang
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:PGS TS PHẠM QUANG TUẤN
Hà Nội – 2018
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luậnvăn nào khác
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Trang
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo và tận tâm của PGS.TS Phạm Quang Tuấn Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo hướng
dẫn cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các Thầy, Cô giáo trongtrường Đại học Khoa học Tự nhiên đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi giúp tác giảthực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới sự góp ý chân thành của cácThầy, Cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia
Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn này Tácgiả cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND quận Cầu Giấy, phòng Tàinguyên Môi trường quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết choLuận văn này
Tác giả xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộđồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tác giả trong quá trìnhthực hiện Luận văn này
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Trang
Trang 5MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6
1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất 6
1.1.1 Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất 6
1.1.1.1 Đất đai 6
1.1.1.2 Sở hữu đất đai 6
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất 7
1.1.1.4 Quyền sở hữu nhà ở 9
1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 10
1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 10
1.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận 10
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận 11
1.1.3.1 Vai trò 11
1.1.3.2 Ý nghĩa 12
1.1.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 12
1.1.3.1 Đăng ký đất đai 12
1.1.3.2 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở 13
1.1.3.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 13
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 14
1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 16
1.2.1 Các văn bản pháp quy 16
1.2.1.1 Các văn bản Luật 16
1.2.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và các luật khác liên quan do Chính phủ và các Bộ ban hành 16
Trang 61.2.1.3 Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương 17
1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18
1.2.2.1 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai 18
1.2.2.2 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25
1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28
1.3.1 Đăng ký cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới 28
1.3.1.1 Đăng ký văn tự giao dịch Cộng hòa Pháp 28
1.3.1.2 Hệ thống đăng ký quyền (hệ thống Torren) Liên bang Úc 30
1.3.1.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa 31
1.3.2 Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ở Việt Nam 34
1.3.2.1 Khái quát tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất cả nước 34
1.3.2.2 Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy 38
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 38
2.1.1.1 Vị trí địa lý 38
2.1.1.2 Địa hình, địa chất 39
2.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 40
2.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 41
2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 42
2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 44
2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 45
2.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 45
Trang 72.2.1.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện 45
2.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ hành chính 46
2.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 47
2.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 48
2.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 51
2.2.1.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất .52
2.2.1.7 Đăng ký quyền sử đụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 53
2.2.1.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 54
2.2.1.9 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 55
2.2.1.10 Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 55
2.2.1.11 Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về pháp luật đất đai 56
2.2.1.12 Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất 57
2.2.1.14 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 58
2.2.1.15 Phổ biến, giáo dục về đất đai 58
2.2.2 Phân tích hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017 59
2.3 Phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu 61
2.3.1 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận giai đoạn 2014 - 2017 .62
2.3.1.1 Thực trạng hồ sơ địa chính 62
2.3.1.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai 64
2.3.1.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục phụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 66
2.3.1.4 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 67
2.3.2 Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận 76
Trang 82.4 Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2014-2017 78
2.4.1 Những ưu điểm 78
2.4.2 Những khó khăn 79
2.4.2.1 Khó khăn chung 79
2.4.2.2 Khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận 79
2.4.3 Những nguyên nhân 88
2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan 88
2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan 89
2.5 Phân tích ý kiến của người dân và của cán bộ quản lý trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy 89
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY THÀNH PHỐ HÀ NỘI 97 3.1 Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách 97
3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối với công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 97
3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 100
3.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 101
3.2.1 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ 101
3.2.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 102
3.2.3 Giải pháp về tài chính 103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO 107
PHỤ LỤC 111
Trang 9DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 39
Hình 2.2: Cơ cấu đất đai theo đối tượng quản lý và sử dụng 55
Hình 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 quận Cầu Giấy 60
Hình 2.4: Số liệu thống kê khảo sát thời gian giải quyết thủ tục hành chính 91
Hình 2.5: Kết quả khảo sát ý kiến người dân về phí và lệ phí trong đăng ký cấp GCNQSDĐ 92
Trang 10DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 31/12/2016 49
Bảng 2.2: Bảng giao đất và chuyển mục đích đất cho hộ gia đình, cá nhân 51Bảng 2.3: Tình hình giải quyết khiếu nại tố cáo 57
Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017 60
Bảng 2.5: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính quận Cầu Giấy 63
Bảng 2.6: Tình trạng giải quyết tranh chấp, đơn thư 68
Bảng 2.7: Tình trạng thực hiện Quyết định, Thông báo thu hồi đất 69
Bảng 2.8: Tình trạng cho thuê kiot70
Bảng 2.9: Phân loại các trường hợp theo quy định cho phép chuyển đổi 71Bảng 2.10: Các trường hợp có nguồn gốc đất dự án trước 01/7/2004 73
Bảng 2.11: Các trường hợp có nguồn gốc giao đất không đúng thẩm quyền 74Bảng 2.12: Các trường hợp có nguồn gốc đất lấn chiếm 74
Bảng 2.13: Các trường hợp chưa kê khai 75
Bảng 2.14: Tổng số các trường hợp chưa được cấp GCN của từng phường tạiCầu Giấy 76
Bảng 2.15 : Khả năng tiếp cận dịch vụ đăng ký cấp GCNQSDĐ 90
Bảng 2.16: Thời gian giải quyết thủ tục hành chính và thu các khoản phí, lệ phí
90
Bảng 2.17: Ý kiến người dân về thái độ phục vụ của cán bộ công chức 92Bảng 2.18: Ý kiến người dân về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữunhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 93
Bảng 2.19: Số liệu điều tra khảo sát thái độ của người làm thủ tục đăng ký 94Bảng 2.20: Số liệu điều tra khảo sát phí và lệ phí 95
Trang 11MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứngnhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhànước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theopháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảmbảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đạihoá với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thànhnguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sửdụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong nhữngđiều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tạikhoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013[18]
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợiích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại củaViệt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến củathị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc
Trang 12cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giaodịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai
là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thốngnhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấpkhác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuônkhổpháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng kýđất đai ở cấp địa phương
Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, được thành lập theoNghị định số 74/CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ và đi vào hoạt động ngày 1tháng 9 năm 1997 Quận có diện tích 1202,98 ha bao gồm gồm 8 phường: QuanHoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Yên Hòa, Trung Hòa, MaiDịch [8]
Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặcbiệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới khang trangsạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoádiễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sảnngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền quận Cầu Giấy chỉ đạo,thực hiện trong nhiều năm qua Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một sốphường chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấpgiấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép,mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụngđen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất củamình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minhbạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
Trang 13chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng,cấp bách để các cấp ủy, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũngnhư quận Cầu Giấy nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác nàyhơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giáthực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do trên, tôi đã chọn đề tài " Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức
năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạnchế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ chocông tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy
2.Mục tiên nghiên cứu.
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giaiđoạn từ năm 2014 đến tháng 6 năm 2017 làm cơ sở khoa học cho việc đề xuất giảipháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
3 Nhiệm vụ nghiên cứu
Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện,trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướngnghiên cứu Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận (đối với đất ở)
Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận
Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố đặc thùtác động đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy
Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả côngtác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy
Trang 144 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vị không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi địa giới hành chínhthuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Phạm vi thời gian: 2014-2017
5 Phương pháp nghiên cứu
1) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giaođất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộgia đình, cá nhân và các tổ chức Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để chỉnh lýđối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu mẫu tài liệuhướng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT
2) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Áp dụng phương pháp điều tra xã hội theo phiếu hỏi để thu thập ý kiến củangười sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận trên địa bàn nghiên cứu
So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt được qua các năm, các giai đoạn, sosánh kết quả thực hiện với quy định pháp luật, từ đó rút ra những hiệu quả đạt đượcsau khi thực hiện
Đánh giá tình hình thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, việc thực hiệnnhững chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
5) Phương pháp xử lý số liệu: số liệu được xử lý bằng phần mềm MicrosoftExcel
Trang 156 Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất trên địa bàn quận CầuGiấy, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Trang 16CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
Lời nói đầu của Luật Đất đai 1993 xác định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, quốc phong và an ninh” Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay;”
[18]
1.1.1.2 Sở hữu đất đai
a) Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Bộ Luật Dân sự ,
2015, Điều 158)
Quyền khác đối với tài sản:
1 Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chiphối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác
2 Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền
Trang 17kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Bộ Luật Dân sự , 2015, Điều 159)
b) Sở hữu đất đai
Có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);
Sở hữu tập thể (chủ sở hữu làtập thể); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân );
Theo Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xãhội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai
Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyềnlại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như nhữngngười cha hiền vậy” Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý.Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đốivới đồng loại của mình Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu vềruộng đất là vô lý nhất” Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệusản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợpcủa những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một
kế hoạch chung và hợp lý Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩđại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [7]
Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp 1980,1992,2013 Đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất
Theo nguyên tắc, chủ sở hữu đất đai có 3 quyền: chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt đất đai ; Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu , vìvậy chỉ có Nhà nước mới có 3 quyền năng đó, còn người sử dụng đất chỉ có quyềnchiếm hữu, sử dụng đất đai
Đất đai luôn là một vấn đề được nhà nước và xã hội quan tâm nhiều ngườiquan tâm và chú ý Cũng vì thế mà Nhà nước ta đã cho ra đời và không ngừng hoànthiện bộ luật đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cũng như trách nhiệm, nghĩa vụ màngười dân cần tuân theo Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộcquyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Theo Điều 17 Luật Đất
Trang 18đai 2013 thì Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông quahình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng chứng nhận quyền sử dụng đất đối vớinhững người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chungcủa người sử dụng đất [18].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khiquan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hôi như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất phátsinh nhiều vấn đề phức tạp Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu vàquyền sử dụng hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt đượcđiều đó thì sẽ thúc đẩy nên kinh tế phát triển và xã hội ổn định Ngược lại nếuchúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽphát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nên kinh tế - xã hội đất nước
Do đó, để bảo vệ và thực thi chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành củanước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân đượctrực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất, Nhà nước ta đã đưa ra các vănbản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữuđất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nướccũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyềnhạn trách nhiệm của người sử dụng đất [11, 12,13, 14]
Cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng đề ra và Nhà nước ta thực hiệnnhư ngày nay là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản phápluật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạptrong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh.Tuy nhiên với xuhướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồntại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiêncứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới
bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp,hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo choviệc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả
Trang 19đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.1.4 Quyền sở hữu nhà ở
a) Khái niệm về Nhà ở
1 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
2 Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
3 Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cưđược xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sửdụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
4 Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường
5 Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,công tác
6 Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theoquy định của pháp luật
7 Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này (Quốc Hội, 2014,Luật Nhà ở , Điều 3)
Trang 20thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và cáchình thức khác theo quy định của pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ởhợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này cóquyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này (Quốc Hội, 2014, LuậtNhà ở, điều 4).
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhântrong nước 2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài 3 Tổ chức, cá nhân nướcngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này (Quốc Hội, 2014, Luật Nhà ở,điều 7)
c) Mối quan hệ giữa nhà ở và đất ở: Nhà và đất có mối quan hệ khăng khítvới nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Với tầm quan trọng đặcbiệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sụ quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhànước
1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16,Điều 3 Luật Đất đai 2013) [18]
1.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận-GCN); GCN do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, GCN là cơ sở pháp lý để Nhà nước chứng nhận và bảo hộ quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng GCN có vai trò rất quan trọng, nó là căn cứ để xâydựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân
Trang 21sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác địnhnghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý viphạm về đất đai.
Nhà nước quy định và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất
và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuêđất thì đều chứng nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất thôngqua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận làgiấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ choquyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận
1.1.3.1 Vai trò
GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đaichặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tàisản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiệnnghĩa vụ tài chính đối với nhà nước [1]
Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đấtđai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất
- Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịchdân sự về đất đai
- Giấy CNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tàichính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai
- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toànlãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồntài chính lớn hơn nữa
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triểnkinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trênmảnh đất của mình
Trang 22Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấpGCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nướcđối với đất đai.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, đổi mới đất nước, đất đai đã ngày càngđược sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng Vì vậyviệc cấp GCN là vô cùng quan trọng Hiện nay việc cấp GCN không những chỉphục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây [1]: GCN là giấy tờ hợp pháp đểngười sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho,chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất; GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đấtđược bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; vàGCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thốngtoà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân
1.1.3.2 Ý nghĩa
Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lýNhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năngcủa đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế
hệ sau Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất của quốc gia
1.1.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.1.3.1 Đăng ký đất đai
a) Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địachính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lậpmối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
Trang 23nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp củangười sử dụng đất [1, 17].
b) Ý nghĩa
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, côngdân như quản lý nguồn thuế Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợiích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Lợi ích của công dân cóthể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có cáctranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khảnăng tranh chấp đất đai
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tàinguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địachính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này
1.1.3.2 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạolập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng kýquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật[17]
1.1.3.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
a) Khái niệm
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghivào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đấtxác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chínhthức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Điều 3Luật đất đai năm 2013) [18]
Trang 24b) Ý nghĩa:
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâunăm, mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại một vị trínhất định
“Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theoyêu cầu của chủ sở hữu” Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất không phải là bắt buộc đối với chủ sở hữu ( Luật Đất đai 2013 ,Khoản 1, Điều 95)
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước vềđất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Công tác kê khai đăng
ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ cácthông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lýkhác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại làđiều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn [1]
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai
và bất động sản quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đấtđai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đấy đủ nhất và là cơ sở pháp lýchặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và sẽ được Nhà nước bảo vệ khi tranh chấp xâm phạmcũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất
và sở hữu nhà: các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp choviệc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúngthủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại,những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ
sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản
Trang 25pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Với công tác điều tra đo đạc đất: kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoahọc cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sửdụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấychứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽkịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất
Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạchphát triển nhà ở: kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triểnnhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sửdụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý Qua công tác lập quyhoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó ngườiquản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp,nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch
Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơquan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác địnhnguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấychứng nhận Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất vàxây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai đểlại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nướcđối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phùhợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, chứng nhận quyền sửdụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đấtđai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấnchiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được
Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: kết quả phân hạng và địnhgiá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sởhữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là
Trang 26cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sởhữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồiđất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xâydựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng,
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: trong quá trìnhthực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọngtrong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lýtriệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận.Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cáchnhanh hơn, chặt chẽ hơn
1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
1.2.1 Các văn bản pháp quy
Nghiên cứu vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải dựa trên các tài liệu pháp lýsau đây:
Trang 27tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định vềthu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy địnhchi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địachính;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một sốđiều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ;
1.2.1.3 Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương
- Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai
2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động
về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyểnmục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định cácnội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và cácNghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức chứng nhận quyền sửdụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cánhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
Trang 28đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố
Hà Nội;
- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký đất đai, cấp Giấy chừngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cánhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệpxen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Văn bản số 6443/UBND-TKBT của UBND Thành phố Hà nội ngày8/11/2016 về chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thànhphố
1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai
a) Kê khai đăng ký
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: người sử dụng đất và
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Đối với người sử dụng đất: theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhữngngười sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 [18]
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaihoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trườngcấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và cácChi nhánh trực thuộc
b) Thủ tục, hồ sơ đăng ký
Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơnxin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 29theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính [3].
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư24/2014/TT-BTNMT);
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và cóyêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tạiđiểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có)
Các hình thức đăng ký đất đai
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đaiđược chia thành 2 hình thái: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai
* Đăng ký lần đầu
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền vớiđất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [2]
Đăng kí đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiếtlập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cảcác chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây (Khoản 3 Điều
95 Luật Đất đai 2013):
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Trang 30+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
- Trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầuđươc quy định chi tiết tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký;
2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm kiểm tra
hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranhchấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thờiđiểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sựphù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựngnếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặchoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp phường phải thông báo cho Văn phòngđăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địachính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
Trang 31phường và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày;xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Vănphòng đăng ký đất đai.
3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp phường để lấy ý kiếnxác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa cóbản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụngđất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức
có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản
đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng kýđất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường
Trang 32hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quyđịnh của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấpphường thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp phường để trao cho người được cấp.
4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyếtđịnh cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtsau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai
5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Vănphòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việcquy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này
* Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đainhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chínhluôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích cáchiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai
Trang 33Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắnliền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận
sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quyđịnh của pháp luật”
Các giấy tờ cần thiết để đăng ký biến động đất đai (Điều 9 Thông tư24/2014/TT-BTNMT) như sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi
họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp phường xácnhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộkhẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổithông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc chứng nhận việc thayđổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổchức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấpphường xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường về tình trạng sạt lở tựnhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tựnhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứngnhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử
Trang 34dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhậnđối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng nhậnquyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sửdụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợiliên quan, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữurừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nộidung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đãghi trên Giấy chứng nhận
Trình tự đăng ký biến động như sau [10]:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn
phòng đăng ký đất đai
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù
hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửađất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa cóbản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầngcao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấyphép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phépthì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định củapháp luật về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theoquy định của pháp luật;
Bước 3:
Trang 35- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơquan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhậntheo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất
ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối vớitrường hợp phải thuê đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; traoGiấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp phường để traođối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp phường; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận chongười nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kếthợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiệnthêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2.2 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sửdụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
Trang 36với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thờiđiểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Trang 37quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 củaLuật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đãhoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợpkhông phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sửdụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng
đã ký
b) Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược quy định như sau [18]:
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặccấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môitrường thực hiện theo quy định của Chính phủ
Trang 381.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1 Đăng ký cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Đăng ký văn tự giao dịch Cộng hòa Pháp
a) Cơ sở pháp lý về đăng ký bất động sản của Pháp
- Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả cácquyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyềnđối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thốngnhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể
- Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công
chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin
về bất động sản Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng
ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng,giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọithông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký
- Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ởVùng; Cơ quan địa chính
- Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiệnthông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn
phòng đăng ký - Cơ quan địa chính [22]
b) Cơ sở xác định sở hữu nhà chung cư
Pháp luật Pháp có hai công cụ hiệu quả để xác định nhà chung cư: Cơ chế sởhữu chung và sở hữu theo khối là hai kỹ thuật phân chia quyền sở hữu có thể thaythế cho nhau:
* Một số điểm cơ bản trong cơ chế sở hữu chung:
- Sự phân biệt giữa các phần diện tích riêng và các phần diện tích chung có ýnghĩa cơ bản;
Trang 39- Việc bảo dưỡng và trách nhiệm bảo dưỡng các phần diện tích chung đượcphân chia giữa các lô sở hữu riêng theo một tỷ lệ phần nghìn;
- Bản mô tả phân chia tòa nhà và một Bản quy chế sở hữu chung do côngchứng viên lập ra và được công bố tại cơ quan đăng ký;
- Hạn chế quyền của các đồng sở hữu
* Cơ chế sở hữu theo khối, theo quy định của Bộ luật dân sự của Pháp
Một số điểm cơ bản trong cơ chế sở hữu theo khối:
- Chủ sở hữu của các lô - khối độc lập với nhau;
- Không một diện tích chung nào nằm giữa các lô được tạo ra và mặt đấtkhông được đưa vào phần diện tích chung bắt buộc vì không một tỷ lệ nào trên diệntích mặt đất được chia cho các lô tạo ra;
- Các lô chỉ gắn kết với nhau bằng quan hệ địa dịch
- Về đại diện chủ sở hữu của cả khối chung cư: Trường hợp trong nhà chung
cư có nhiều chủ sử hữu thì có thể bầu ra đại diện trong các chủ sở hữu đó để đạidiện hoặc có thể thống nhất thuê 01 cá nhân hoặc thuê một công ty chuyên nghiệp
c) Vai trò các cơ quan liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản
- Cơ quan Công chứng: bảm đảm tính hợp pháp của bất động sản và tất cảcác biến động của bất động sản/trong đó có các giao dịch Đồng thời có quyền thuthuế, trước bạ liên quan để nộp cho ngân sách nhà nước Khách hàng là chủ sở hữubất động sản không giữ giấy tờ gốc về quyền sở hữu, giao dịch bất động sản mà cơquan công chứng làm thay Mọi thủ tục hành chính về giao dịch do cơ quan côngchứng thực hiện thay cho người dân
- Cơ quan địa chính: chịu trách nhiệm đo đạc, đảm bảo về kỹ thuật đối vớibất động sản khi có biến động
- Văn phòng đăng ký đất đai: đảm bảo tính công khai về giao dịch bất độngsản, về bất động sản Khách hàng đăng ký là cơ quan công chứng (người dân khôngđăng ký)
- Cơ quan thuế tại địa phương: chỉ thu thuế hàng năm đối với đất và nhà ở[25]
Trang 401.3.1.2 Hệ thống đăng ký quyền (hệ thống Torren) Liên bang Úc
a) Nguồn gốc và sự ra đời của hệ thống Torren
Hệ thống ĐKQ-hệ thống Torren, được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úcnăm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng
ký tàu biển của Đức Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trương đưa việc đăng
ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho
Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu
Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 (South Australia Real Property Act1558) đất công (Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ởNam Uc đất công (crown land) chưa giao còn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lậpđồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thốngTorrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễdàng
b) Đặc điểm hệ thống Torren
- Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơhiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến độnglâu dài
- Bằng khoán đất là một văn bản được trình bầy dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễdàng cập nhật,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
c) Lợi ích hệ thống Đăng ký đất đai Torren
Hệ thống Torren ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệtđối với quan hệ thế chấp Cụ thể, nếu theo luật chung thì khi thế chấp, người chovay trở thành chủ sở hữu tài sản, còn người vay chỉ lấy lại được tài sản thế chấp sau