Pháp luật về môi giới bất động sản

Đối tượng của hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cung cấp các sản phẩm dịch vụ tư vấn, môi giới hỗ trợ các bên trong việc tìm hiểu thông tin về BĐS, về kinh doanh BĐS, về thị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ TRANG

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2012

Trong quá trình thực hiện đề tài: “Pháp luật về môi giới bất động sản”, tôi luôn

nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của nhiều cá nhân và tập thể, tôi xin được bày

tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong học tập và nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa sau đại học, Bộ môn Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội và các đơn vị khác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình trong thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó

Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2012

Tác giả luận văn

Phạm Thị Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 5

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.1.1.2 Khái niệm môi giới 9

1.1.1.3 Khái niệm về môi giới bất động sản 10

1.1.2 Bản chất của môi giới bất động sản 10

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản 12

1.1.3.1 Đối với khách hàng 12

1.1.3.2 Đối với thị trường bất động sản 12

1.1.3.3 Đối với Nhà nước 13

1.1.4 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 14

1.2 Sự cần thiết của việc ra đời hoạt động môi giới bất động sản ở VN 16

1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bằng

pháp luật 18

1.4 Kinh nghiệm của một số nước về điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bằng pháp luật và bài học đối với Việt Nam 19

1.4.1 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ 20

1.4.2 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Singapore 21

1.4.3 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Thụy Điển 22

1.4.4 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Trung Quốc 23

1.4.5 Một số bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc điều chỉnh hoạt đông môi giới bất động sản bằng pháp luật 25

CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

28 2.1 Những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản 28

2.1.2 Quy định về nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản 30

2.2 Những quy định về nội dung hoạt động môi giới bất động sản 33

2.3 Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản 35

2.4 Những quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 37

2.4.1 Quy định về quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 37

2.4.2 Quy định về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 38

2.5 Những quy định về thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi giới bất động sản 39

2.5.1 Quy định về thù lao môi giới bất động sản 39

2.5.2 Quy định về hoa hồng môi giới bất động sản 41

2.6 Những quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 42

2.6.1 Khái niệm về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 42

2.6.2 Quy định về nội dung hợp đồng môi giới bất động sản 44

2.7 Những quy định về đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới bất động sản 45

2.8 Những quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 48

2.9 Thực trạng áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản ở nước ta 51

2.9.1 Những kết quả đạt được 51

2.9.2 Những tồn tại, khiếm khuyết 53

2.9.3 Nguyên nhân của những tồn tại, khiếm khuyết 56

CHƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 58

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 58

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 63

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về môi giới bất động sản 63

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản 66

KẾT LUẬN 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nhân tố đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của xã hội; là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là nền tảng đối với sự sinh tồn và phát triển

Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân

số ngày càng tăng thì đất đai càng trở nên quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu được Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS) Vậy thị trường BĐS là gì? Thị trường BĐS được hiểu như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS

Thị trường BĐS có những đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Đằng sau thị trường BĐS là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới BĐS Từ khi bắt đầu hình thành thị trường BĐS thì các hoạt động môi giới cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động Hoạt động môi giới có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch trên

Hoạt động môi giới BĐS đã được hình thành và được đánh giá là có vai trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Vấn đề là làm thế nào để hướng hoạt động môi giới BĐS ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn Hoạt động môi giới BĐS được quy định trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đang trong quá

trình hình thành và phát triển nên trong quá trình áp dụng còn gặp những khó khăn Hoạt động môi giới còn thiếu tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa được chú trọng, pháp luật vẫn chưa có những quy định rõ ràng, cụ thể về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS, thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận về thù lao môi giới BĐS…Do vậy cần có sự tìm hiểu, nghiên cứu để đề xuất các giải pháp nhằm đưa ra các quy định về hoạt động môi giới BĐS nhanh chóng đi vào cuộc sống Với ý nghĩa đó tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về môi giới BĐS” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong khoa học pháp lý vấn đề môi giới BĐS chưa được nghiên cứu nhiều Gần đây bên cạnh một số bài báo khoa học đăng ở tạp chí Luật học, tạp chí quản lý kinh tế số 24/2009: “Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc; ngoài ra còn có một số sách chuyên khảo như

“Kinh doanh BĐS: chuyên đề môi giới” của TGĐ Đặng Đức Thành, Nxb Thanh Các công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến vấn đề môi giới BĐS nhưng dưới một khía cạnh nhất định, chưa có công trình nghiên cứu nào nói riêng về vấn đề này Có thể nói, luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu vấn đề này Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về hoạt động môi giới BĐS theo quy định Luật kinh doanh BĐS năm 2006

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Luận văn với đề tài “Pháp luật về môi giới BĐS” giới hạn đối tượng

và phạm vi nghiên cứu sau:

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về hoạt động môi giới BĐS của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành trên cơ sở xem xét điều kiện, hoàn cảnh thực tế của Việt Nam cũng như

tham khảo so sánh với thực tiễn pháp lý về môi giới BĐS của một số nước trên thế giới;

- Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới BĐS mà chỉ tập trung nghiên cứu ở các quy định thực định

về hoạt động môi giới BĐS của pháp luật Việt Nam hiện hành

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Đề tài “Pháp luật về môi giới BĐS” được nghiên cứu nhằm mục đích nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật môi giới BĐS, trên cơ sở đó đề xuất phương hướng và các giải pháp chủ yếu hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS trong thời gian tới

Với mục đích như trên, luận văn thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu sau:

- Làm rõ những vấn đề lý luận về môi giới BĐS, tìm hiểu khái niệm, đặc điểm môi giới BĐS, pháp luật của một số nước trên thế giới quy định về môi giới BĐS;

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới BĐS hiện nay ở Việt Nam;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn đã sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin;

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu

cụ thể như:

- Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử, v.v được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về môi giới BĐS;

- Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, v.v được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu những vấn đề pháp

lý về môi giới BĐS;

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, v.v được sử dụng trong chương 3 khi tìm hiểu về phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS

6 Những điểm mới của luận văn

Trên cơ sở kế thừa những thành tựu của các công trình nghiên cứu trước đây liên quan đến vấn đề môi giới BĐS, luận văn tiếp tục bổ sung và nghiên cứu các quy định của pháp luật về môi giới BĐS Qua đó chỉ ra những bất cập, hạn chế của những quy định về tổ chức và hoạt động môi giới BĐS Đề xuất những ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động môi giới BĐS

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài Mục lục, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bao gồm ba chương:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động môi giới BĐS

- Chương 2: Những vấn đề pháp lý về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung về môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ đã có từ rất lâu và ngày càng trở nên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển

Ở Việt Nam, với tư cách là một loại hình kinh doanh dịch vụ mang tính chuyên nghiệp thì môi giới BĐS ra đời kể từ khi Nhà nước ta ban hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006 So với các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác thì dịch vụ môi giới BĐS hình thành sớm hơn và hoạt động phổ biến hơn Xét dưới góc độ học thuật, ở nước ta có nhiều cách hiểu khác nhau về môi giới BĐS Để tìm hiểu khái niệm môi giới BĐS, trước tiên chúng ta đi tìm hiểu thế nào là môi giới nói chung và BĐS là gì

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

BĐS và động sản là hai tiêu chí để phân loại tài sản trong quyền sở hữu Khái niệm BĐS và động sản được sử dụng phổ biến trong bộ luật dân

sự (BLDS) của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn Việc phân

loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong BLDS của nhiều nước trên thế giới Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Luật Dân sự Nhật Bản, Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”

với đất đai được xác định là BĐS Điều 520 BLDS Pháp quy định “Mùa

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong

BLDS Nhật Bản, BLDS Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100

BLDS Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất

đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” BLDS Đức

đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “BĐS: Tài sản cố định không

chuyển dời được…”

Theo Từ điển Luật học: “BĐS là các tài sản không di dời được

BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác

BLDS năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, quy định:

"BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" (Khoản 1 Điều 174) Theo quy định trên thì BĐS là tài sản không

thể di dời được Những tài sản không di đời được được pháp luật liệt kê, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng Bên cạnh đó, một số tài sản khác do pháp luật quy định cũng được xác định là BĐS

Từ các khái niệm trên đây, chúng ta có thể đưa ra một số đặc điểm chủ yếu của BĐS như sau:

Thứ nhất, BĐS trước hết là tài sản Nó mang đặc điểm chung của tài

sản là kết tinh sức lao động của con người được trị giá thành tiền và được đem mua bán, trao đổi trên thị trường Hay nói cách khác, BĐS có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng

1 Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa & NXB tư pháp, Hà Nội 2006, trang 51

Tuy nhiên, BĐS là tài sản nhưng khác với động sản, đây là tài sản

cố định về vị trí địa lý và không di dời được Hơn nữa, BĐS còn là tài sản

có giá trị rất lớn Vì vậy, BĐS thường được sử dụng như một phương tiện

để con người cất giữ của cải Có nghĩa là trên thực tế con người làm ra tiền thường có xu hướng mua đất hoặc đầu tư vào đất nhằm tích trữ của cải để dành Mặt khác, BĐS còn được sử dụng là tài sản bảo đảm cho việc đảm bảo nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay vốn trong xã hội Bên cho vay thường nắm giữ các giấy tờ pháp lý về BĐS của bên vay như một biện pháp để bảo đảm sự an toàn đối với số tiền cho vay

Thứ hai, BĐS là một loại tài sản có tính lâu bền Do cấu tạo địa chất

tự nhiên, đất đai bị giới hạn bởi không gian, diện tích Nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn nhưng lại vô hạn về công năng sử dụng Điều này có nghĩa là độ khấu hao của đất không bị mất đi qua mỗi chu kỳ sử dụng Các công trình xây dựng trên đất được xây dựng bởi những vật liệu bền vững nên tuổi thộ vật lý của nó tồn tại hành chục năm hoặc thậm chí hàng trăm năm Chính vì tính chất lâu bền của BĐS: đất đai không bị mất

đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng

về mẫu mã, chủng loại

Thứ ba, BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của

BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu

tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì

các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá biệt nhằm tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý của

người dân Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của các yếu tố này hơn các loại hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng, chi phối mạnh mẽ của chính sách,

pháp luật của Nhà nước Vì BĐS có tầm quan trọng đối với đời sống kinh

tế - xã hội của mỗi quốc gia, nên chính phủ các nước rất quan tâm đến việc quản lý thị trường BĐS Các chính sách, pháp luật về BĐS ra đời nhằm điều chỉnh, hướng dẫn quan hệ, hoạt động của thị trường BĐS vận động theo ý muốn của Nhà nước Mặt khác, do không di dời được và cố định về vị trí địa lý nên BĐS khó tránh được ảnh hưởng của việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về BĐS

Thứ sáu, giá trị BĐS phụ thuộc vào năng lực quản lý của Nhà nước

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các loại hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian kéo dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Thứ bảy, BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng

lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của

BĐS khác là hiện tượng diễn ra khá phổ biến

1.1.1.2 Khái niệm môi giới

Trong đời sống xã hội, chúng ta thường bắt gặp những thuật ngữ như môi giới hôn nhân, môi giới thương mại, môi giới chứng khoán v.v Vậy môi giới là gì?

Theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học: “Môi giới được

hiểu là: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, giao thiệp với

Theo Từ điển Luật học: “ Môi giới: hành vi làm trung gian cho các

bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao”

Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được Luật thương

mại quy định như sau: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại,

theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới” (Điều 150).

Như vậy, nội dung, phạm vi của môi giới rất rộng, bao gồm các hoạt động như: Tìm kiếm và cung cấp các thông tin cần thiết về đối tác cho bên được môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, thu xếp để các bên được tiếp xúc với nhau, giúp đỡ các bên được môi giới trong soạn thảo văn bản, hợp đồng khi họ yêu cầu Mục đích của hoạt động môi giới là các bên được môi giới giao kết hợp đồng với nhau Môi giới thương mại là một hoạt động kinh doanh thuần túy Mục đích của bên môi giới thương mại khi thực hiện việc môi giới là kiếm lợi nhuận Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao khi các bên được môi giới đã giao kết hợp đồng với nhau

Từ việc tìm hiểu khái niệm về môi giới, chúng ta có thể rút ra một

số đặc điểm cơ bản của loại hình này như sau:

2

Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, 1997, tr.618

Thứ nhất, môi giới là thực hiện hành vi trung gian để kết nối các

bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập quan hệ giao dịch

Thứ hai, nhận tiền thù lao từ khách hàng cho việc thực hiện hành vi

trung gian để kết nối các bên

Như vậy, môi giới là hành vi trung gian giữa các bên và giúp các bên tiếp xúc đàm phán, thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao của khách hàng

1.1.1.3 Khái niệm về môi giới bất động sản

Qua việc tìm hiểu khái niệm thế nào là BĐS, thế nào là môi giới, chúng ta có thể hiểu một cách khái quát môi giới BĐS đóng vai trò trung gian để kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao dịch liên quan đến BĐS Thông qua hoạt động môi giới BĐS, nhà môi giới thực hiện các công việc để các bên thỏa thuận xác lập giao dịch về BĐS và hưởng thù lao hoặc hoa hồng từ những kết quả giao dịch đó

Ngoài những đặc điểm chung của hoạt động môi giới, môi giới BĐS còn có những đặc điểm riêng:

Thứ nhất, thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên tiếp xúc,

đàm phán và xác lập quan hệ giao dịch liên quan đến BĐS

Thứ hai, kết quả của hoạt động môi giới BĐS thể hiện ở việc các

bên thỏa thuận xác lập giao dịch về BĐS mà hình thức pháp lý của nó là hợp đồng mua bán BĐS, hợp đồng cho thuê BĐS hoặc hợp đồng thuê mua BĐS

1.1.2 Bản chất của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp Bản chất của hoạt động môi giới BĐS được thể hiện trên các khía cạnh sau:

Thứ nhất, môi giới BĐS là loại hình hoạt động kinh doanh dịch vụ

BĐS Điều này có nghĩa là nhà môi giới BĐS không phải là một bên (Bên bán/Bên cho thuê hoặc Bên mua/Bên thuê) của giao dịch kinh doanh BĐS

Nhà môi giới chỉ đóng vai trò trung gian hay “đứng giữa” các bên trong một giao dịch kinh doanh BĐS có nhiệm vụ giúp đỡ, hỗ trợ hoặc tư vấn cho các bên thu hẹp bất đồng về chính kiến để đi đến sự thỏa hiệp nhằm đạt được một thoả thuận tiến tới việc xác lập một giao dịch BĐS

Thứ hai, môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh có điều kiện và

mang tính chuyên nghiệp Điều này thể hiện:

- Nhà môi giới BĐS được đào tạo bài bản, có đủ năng lực, trình độ kiến thức chuyên môn và phải tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp khi thực hiện hoạt động môi giới BĐS

- Hoạt động môi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh Pháp luật nước ta cho phép tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS Theo pháp luật về đăng ký kinh doanh, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh hoạt động này do Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh do Phòng Kinh tế - Tài chính thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là UBND cấp huyện) cấp

- Nhà môi giới BĐS được cấp chứng chỉ môi giới BĐS Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì chứng chỉ môi giới BĐS do Sở Xây dựng cấp

- Hoạt động môi giới BĐS hướng tới mục đích thu lợi nhuận

Thứ ba, khác với hoạt động kinh doanh BĐS Đối tượng của hoạt

động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cung cấp các sản phẩm dịch vụ

tư vấn, môi giới hỗ trợ các bên trong việc tìm hiểu thông tin về BĐS, về kinh doanh BĐS, về thị trường BĐS và giúp đỡ trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, cho thuê hoặc thuê mua BĐS v.v Đối tượng thụ hưởng của hoạt động môi giới BĐS là các bên trong giao dịch về BĐS hoặc tổ chức, cá nhân có nhu cầu môi giới BĐS

Thứ tư, môi giới BĐS là sự kết nối, tích hợp các bên để xác lập

thành công giao dịch mua - bán, BĐS giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua BĐS

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển

và được đánh giá là có vai trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh

và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Vai trò của môi giới BĐS được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau đây:

1.1.3.1 Đối với khách hàng

Khách hàng là đối tượng của hoạt động môi giới BĐS Với tư cách

là trung gian cho các bên trong giao dịch liên quan đến BĐS, nhà môi giới BĐS đóng vai trò làm cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch về BĐS Trên thực tế, không phải khi nào người bán cũng tìm được người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê BĐS,….và ngược lại Vì thế,

để các bên tìm được đến nhau và có thể ngồi vào bàn bạc về các nội dung của giao dịch liên quan đến BĐS thì phải cần đến nhà môi giới Hơn nữa, BĐS là các tài sản có giá trị lớn; vì vậy các bên giao dịch không dễ dàng thỏa hiệp để đi đến kí kết hợp đồng mua/thuê - bán/cho thuê BĐS Nhà môi giới BĐS am hiểu thị trường, có năng lực, kiến thức chuyên môn sẽ giúp đỡ, tư vấn, cung cấp thông tin để các bên dễ dàng trong việc thương lượng và ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê BĐS;

1.1.3.2 Đối với thị trường bất động sản

Thông qua việc kết nối, tích hợp bên cung và bên cầu BĐS, nhà môi giới BĐS sẽ làm giúp làm tăng số lượng giao dịch BĐS lành mạnh Các thông tin về BĐS được nhà môi giới BĐS cung cấp cho khách hàng một cách chinh xác, trung thực và đầy đủ sẽ giúp khách hàng phòng tránh được rủi ro và đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý khi tham gia xác lập giao dịch

về BĐS Qua đó, nhà môi giới giúp cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch;

Hiện nay ở nước ta có sự tồn tại song song hai loại thị trường BĐS: Thị trường BĐS có tổ chức vận hành dưới sự quản lí của Nhà nước và thị trường BĐS “ngầm” hoạt động nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự tồn tại của thị trường BĐS “ngầm” đã đẻ ra nhiều hệ lụy xấu cho xã hội như: Thông tin BĐS do thị trường này cung cấp cho công chúng thiếu chính xác, phát sinh việc đầu cơ đất đai tạo lên cơn sốt nhà, đất”ảo” v.v Hậu quả là xã hội và người dân phải gánh chịu những thiệt hại không nhỏ

về vật chất Chính vì vậy, thị trường BĐS rất cần có sự tư vấn của các nhà môi giới BĐS hoạt động chuyên nghiệp, tuân thủ pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp

1.1.3.3 Đối với Nhà nước

Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS Vai trò này được thể hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, thông qua hoạt động môi giới BĐS, nhà môi giới giúp

Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS; bởi lẽ, hoạt động môi giới BĐS phải tuân thủ pháp luật và đạo đức nghề nghiệp Nhờ đó cơ quan quản lí nhà nước sẽ kiểm soát được các hoạt động trên thị trường BĐS;

Thứ hai, hoạt động môi giới BĐS sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện

cơ chế chính sách Do hoạt động thực tiễn, tiếp xúc, tư vấn cho khách hàng, nhà môi giới BĐS sẽ nhận biết được những bất cập trong chính sách, pháp luật về BĐS hoặc những khoảng trống pháp luật về lĩnh vực này Trên cơ sở đó, họ kiến nghị với Nhà nước sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định mới cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn Bên cạnh

đó, hoạt động môi giới BĐS còn làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; bởi lẽ, do kiểm soát được hoạt động của các nhà môi giới BĐS, Nhà nước có thể thu thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp trên doanh thu mà nhà môi giới có được từ hoạt động kinh doanh loại dịch

vụ này;

Thứ ba, hoạt động môi giới BĐS còn góp phần ổn định trật tự an

ninh xã hội Đất đai là tài sản quốc gia, là loại tài sản có giá trị rất lớn và

là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế- xã hội của một quốc gia Vì vậy bất

kì một giao dịch BĐS nào trên thị trường cũng có tác động trực tiếp đến các khía cạnh kinh tế - xã hội Một thị trường BĐS hoạt động bất ổn định, không lành mạnh, giá cả BĐS bị lũng đoạn của một số nhà đầu cơ nhà, đất v.v sẽ gây tâm lý hoang mang trong dân chúng và làm suy giảm lòng tin của người dân vào sự quản lý của Nhà nước Hơn nữa, điều này còn gây trở ngại cho việc tạo thêm nguồn vốn đầu tư từ thị trường BĐS Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch sẽ góp phần vào việc hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường và duy trì sự ổn định chính trị, xã hội Hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp có vài trò quan trọng trong việc tăng cường sự công khai, minh bạch của thị trường BĐS

1.1.4 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản

Đây là những cá nhân, tổ chức có liên quan trực tiếp đến hoạt động môi giới BĐS, bao gồm:

Thứ nhất, nhà môi giới BĐS Đây là chủ thể quan trọng không thể

thiếu được của hoạt động môi giới BĐS Nếu thiếu nhà môi giới BĐS thì hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS không được gọi là hoạt động môi giới BĐS Sự ra đời và phát triển của các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS Do được đào tạo bài bản, hoạt động mang tính chuyên nghiệp, tuân thủ pháp luật và các quy tắc đạo đức nghề nghiệp, nhà môi giới BĐS hoàn toàn khác với “cò” nhà, đất Ở nước ta - đặc biệt kể từ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời - đã xuất hiện ngày càng nhiều các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Họ đã và đang dần thay thế “cò” nhà, đất và tạo dựng một hình ảnh mới trong nhận thức của xã hội về hoạt động môi giới BĐS thông qua hình ảnh, uy tín, thương hiệu và hiệu quả công việc môi giới BĐS mang lại

Thứ hai, người sử dụng dịch vụ môi giới BĐS hay còn gọi là khách

hàng Đây là tổ chức, cá nhân có nhu cầu cần sự giúp đỡ, tư vấn của nhà môi giới BĐS Thông thường, họ là những người có nhu cầu đầu tư, kinh doanh BĐS hoặc có nhu cầu sử dụng BĐS vào mục đích tiêu dùng và các mục đích khác Tuy nhiên, do không am hiểu đầy đủ về thị trường BĐS,

về hoạt động kinh doanh BĐS hoặc không nắm được đầy đủ thông tin về BĐS nên để ngăn ngừa rủi ro có thể gặp phải trong hoạt động kinh doanh BĐS, họ thường tìm đến các nhà môi giới BĐS với mong muốn được tư vấn, trợ giúp để cân nhắc, quyết định xem có tham gia vào một giao dịch

về BĐS hay không Trên thực tế, họ thường là bên bán, bên cho thuê hoặc bên mua, bên thuê BĐS

Thứ ba, Nhà nước hoặc các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS Với

tư cách là một tổ chức chính trị - quyền lực, Nhà nước xây dựng, ban hành

và thực thi một hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và các quy định về môi giới BĐS nói riêng nhằm tạo môi trường pháp lý đồng bộ cho hoạt động môi giới BĐS phát triển Sự tham gia của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hoạt động môi giới BĐS với tư cách là người quản lý nhằm đưa hoạt động này phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch; đồng thời, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ môi giới về BĐS Các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS, bao gồm: Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Sở Xây dựng, Phòng Xây dựng, UBND các cấp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên

và Môi trường, Sở Quy hoạch - Kiến trúc v.v

Thứ tư, các cơ quan hữu quan, bao gồm: văn phòng công chứng,

văn phòng luật sư, văn phòng kiến trúc, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các tổ chức dịch vụ công khác về đất đai, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế, cơ quan bảo hiểm, các quỹ đầu tư tài chính v.v Các

cơ quan này tham gia vào hoạt động môi giới BĐS với vai trò là người trợ giúp về mặt chuyên môn, hỗ trợ về tài chính, về pháp luật, về kiến trúc -

quy hoạch, về các yếu tố phong thủy, tâm linh cho nhà đầu tư, kinh doanh BĐS và người dân trong việc tìm kiếm một BĐS phù hợp với nguyện vọng sở thích, khả năng tài chính của mình

1.2 Sự cần thiết của việc ra đời hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam

Môi giới BĐS ở các nước trên thế giới có lịch sử tồn tại và phát triển hơn một trăm năm nay Trong khi đó ở Việt Nam, môi giới BĐS chuyên nghiệp mới hình thành và được ghi nhận trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Sự xuất hiện nghề môi giới BĐS ở nước ta là một điều tất yếu Nó là sản phẩm của nền kinh tế thị trường khi đất đai được thừa nhận

là một loại hàng hóa đặc biệt Việc ra đời loại hình môi giới BĐS chuyên nghiệp dựa trên những lý do cơ bản sau đây:

Thứ nhất, ở nước ta, giá trị BĐS chiếm khoảng 70% lượng của cải

quốc gia Sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế Để trở thành thành viên của nhiều tổ chức kinh tế, tài chính lớn trên thế giới như Tổ chức Thương mại thế giới, Diễn đàn Hợp tác kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương v.v, nước ta cam kết tuân thủ các nguyên tắc của những

tổ chức này; mở cửa thị trường dịch vụ Một trong những cam kết với quốc tế mà Việt Nam phải thực hiện là đảm bảo tính công khai, minh bạch trong mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ (trong đó có hoạt động của thị trường BĐS) Thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch khi các tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường này phải mang tính chuyên nghiệp Môi giới BĐS là một trong những tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS cần phải hoạt động mang tính chuyên nghiệp Đây là một lý do ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp ở nước ta;

Thứ hai, BĐS cố định về vị trí địa lý, không thể di dời được và

mang tính cá biệt Do đó, bên cung BĐS không thể đem BĐS đến thị trường BĐS để bán hoặc cho thuê mà họ chỉ mang thông tin về BĐS

Người cung BĐS và người cầu BĐS gặp gỡ nhau, trao đổi, tìm hiểu thông tin về BĐS Hơn nữa, BĐS là tài sản có giá trị lớn Để có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản này, bên cầu BĐS phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn Đây là số tiền tích góp của hàng chục năm lao động cực nhọc Vì vậy, trước khi quyết định có tiến hành đàm phán, ký kết hợp đồng mua, bán BĐS hay không; người mua thường đến tận nơi có BĐS để tận mắt xem xét, đánh giá Trong phần lớn các trường hợp, BĐS thường chỉ đáp ứng được một hoặc một vài yêu cầu của người mua Do đó, họ mất rất nhiều thời gian, công sức vào việc đi xem, lựa chọn mua một BĐS phù hợp Trong khi đó, quỹ thời gian của bên cầu BĐS lại có hạn Họ không thể chỉ tiêu tốn thời gian cho việc xem xét, tìm kiếm BĐS thích hợp Trên thực tế, người cầu BĐS bỏ ra rất nhiều thời gian, công sức nhưng không tìm kiếm được BĐS ứng ý Nên họ có nhu cầu bỏ ra một khoản tiền để thuê người am hiểu về lĩnh vực này giúp tìm kiếm BĐS phù hợp với các yêu cầu mà mình mong muốn Đây là một lý do khác để xuất hiện loại hình môi giới BĐS chuyên nghiệp ở nước ta;

Thứ ba, kinh doanh BĐS là một công việc phức tạp Để có thể

thành công trên thương trường, các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS phải nắm bắt được những thông tin, kiến thức chuyên môn về thị trường BĐS, về đầu tư, kinh doanh BĐS; về pháp luật về BĐS; về phong thủy, kiến trúc, xây dựng, quy hoạch v.v Song không phải bất cứ chủ thể đầu tư, kinh doanh BĐS nào cũng am hiểu hết những vấn đề này Để giảm thiểu rủi ro, thua lỗ trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, các chủ đầu tư thường tìm đến nhờ sự tư vấn, trợ giúp của nhà môi giới BĐS Đây cũng là một lý

do khác để ra đời nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp ở nước ta;

Thứ tư, hiện nay ở nước ta có hàng trăm trung tâm môi giới BĐS

hoạt động tự phát nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước Hoạt động của các trung tâm này gây thiệt hại về kinh tế cho người dân Vì vậy, xã hội đòi hỏi phải có một loại hình môi giới BĐS chuyên nghiệp nhằm đảm bảo an

toàn về quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS

1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bằng pháp luật

Hoạt động môi giới BĐS đều được các nước điều chỉnh bằng pháp luật Nguyên nhân của việc làm này, đó là:

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp

quản lý khác không thể có được; đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS;

Thứ hai, thị trường BĐS là một trong những thị trường cơ bản mang

tính chất “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh Việc xây dựng và phát triển thị trường này góp phần hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta;

Hơn nữa, thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ; đồng thời, thị trường BĐS là một thị trường rất nhạy cảm với mọi sự thay đổi về chính sách, pháp luật; giá cả trên thị trường; tâm lý, thị hiếu, sở thích của người dân v.v Thị trường BĐS phát triển ổn định sẽ có ý nghĩa nhiều mặt về chính trị, kinh tế, xã hội Ngược lại, thị trường BĐS phát triển tự phát, thiếu ổn định sẽ gây tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng của nền kinh tế; làm cho người dân hoang mang, lo lắng và làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh Để đưa thị trường BĐS đi vào nề nếp thì Nhà nước phải xây dựng khung pháp lý cho hoạt động của các tổ chức trung gian nói chung và môi giới BĐS nói riêng thực hiện tốt chức năng hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS;

Thứ ba, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đóng vai trò hỗ trợ và

thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Muốn thị trường BĐS phát triển và vận hành theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước đòi hỏi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải được quản lý chặt chẽ bằng pháp luật;

Thứ tư, trong một thời gian dài ở nước ta, loại hình kinh doanh dịch

vụ môi giới BĐS hoạt động tự phát, thiếu một khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh Điều này góp phần làm cho chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam ỏ mức độ rất thấp Thị trường BĐS thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi cho sự phát triển của các hành vi tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ, buôn bán đất đai lòng vòng nhằm mục đích kiếm lời v.v Hậu quả là giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực gây tâm lý hoang mang, thiếu tin tưởng của người dân vào sự quản lý của Nhà nước Các nhà đầu tư nước ngoài quay lưng với thị trường BĐS Dòng vốn đầu

tư nước ngoài chảy vào Việt Nam mà được các nhà đầu tư đem đầu tư vào các nước khác Xét trong bối cảnh chúng ta đang cần vốn để đầu tư phát triển thì đây là một nghịch lý không thể chấp nhận được Để khắc phục tình trạng này cần phải điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bằng pháp luật;

1.4 Kinh nghiệm của một số nước về điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bằng pháp luật và bài học đối với Việt Nam

Kinh doanh dịch vụ BĐS ở các nước có nền kinh tế phát triển đã trở thành một hoạt động phổ biến và mang tính chuyên nghiệp Hiện nay trên thế giới, một số quốc gia phát triển như Mỹ, Singapo, Thụy Điển được đánh giá là có số lượng các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS (chủ yếu là hoạt động môi giới và đại lý BĐS) đứng hàng đầu và hoạt động mang tính chuyên nghiệp Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới BĐS ở các nước này rất phong phú Trong khi đó, ở Việt Nam, nghề môi giới BĐS mới ra đời và đang trong quá trình phát triển Vì vậy, việc học hỏi kinh nghiệm

của một số nước trên thế giới để điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS bằng pháp luật đối với Việt Nam là rất cần thiết

1.4.1 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ

Mỹ là một trong những quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển

nhất thế giới Hiện tại, thị trường BĐS của Mỹ có xấp xỉ 50.000 doanh

nghiệp môi giới BĐS, trong đó có khoảng 90% các nhà môi giới tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân Nghề môi giới BĐS ở Mỹ được quản lý rất chặt chẽ Các quy định về quản lý và phạm vi hoạt động của các doanh nghiệp môi giới BĐS được Hội đồng các thành viên- những người được Thống đốc Bang bổ nhiệm - trực tiếp soạn thảo, trong đó chứa đựng rất nhiều các quy định bám sát các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội Kinh doanh BĐS quốc gia Mỹ) Đây là những chuẩn mực để nhà môi giới tuân thủ trong quá trình hành nghề Ở một số bang, các nhà lập pháp của bang thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS Tuy nhiên, nhiều bang không có đạo luật này, “luật chung” được chính quyền sử dụng làm căn cứ pháp lý cho việc điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS

Để có thể hành nghề kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân phải có giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp, đặc biệt đối với dịch vụ định giá BĐS họ phải có giấy phép hành nghề do chính quyền liên bang cấp, sau

đó được chính quyền bang giám sát Để có được giấy này, họ phải trải qua một kỳ thi và trả phí cấp phép Chẳng hạn, để có được giấy phép hành nghề môi giới BĐS, người hành nghề trong lĩnh vực này phải trải qua kỳ thi viết đầu tiên Nếu ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate) Người được cấp phép phải đảm bảo các điều kiện nghiêm ngặt của bang như: (i) Từ 18 tuổi trở lên; (ii) Người ở bang nào thì giấy phép do bang đó cấp; (iii) Trung thực, thật thà, không có tiền

án tiền sự; (iv) Có tối thiểu 02 năm kinh nghiệm làm full- time cho những người bán BĐS được cấp phép; (v) Ứng viên phải hoàn thành 8 môn học,

trong đó có 05 môn học bắt buộc (hành nghề BĐS, luật pháp về BĐS, tài chính về BĐS, định giá BĐS, kinh tế BĐS và kế toán) và 03 môn học được phép lựa chọn trong các môn học (các nguyên tắc BĐS, Luật Kinh doanh, Quản lý BĐS, Escrows (khế ước- giao kèo), quản lý văn phòng BĐS, môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS, Luật BĐS nâng cao, tài chính BĐS nâng cao, định giá BĐS nâng cao, tin học BĐS và phát triển lợi ích chung)

Để giúp những người môi giới BĐS hành nghề có hiệu quả, các thành phố lớn ở Mỹ đều có hiệp hội môi giới BĐS (Multiple Listing Service) để giúp họ trong quá trình hành nghề như cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS trong khu vực Việc sử dụng những thông tin này đem lại thành công cho nhà môi giới BĐS thì họ phải trích một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc về BĐS

1.4.2 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Singapore

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS ở Singapore hiện nay được đánh giá là khá chuyên nghiệp và được quản lý hết sức chặt chẽ Trước năm 1980, ở quốc gia này chưa có chương trình khung đào tạo về môi giới BĐS hay đại lý BĐS Đến năm 1982, Singapore mới học hỏi các thức đào tạo và quản lý hoạt động kinh doanh này theo cách làm của Mỹ Theo đó, Chính phủ Singapore thông qua cơ quan quản lý đất đai (IRAS) thực hiện công tác đào tạo các nhà môi giới BĐS và các nhà đại lý BĐS Người hoạt động môi giới BĐS và đại lý BĐS phải trải qua khoá học về môi giới BĐS và tham dự kỳ thi để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS (CEHA) Trong đó, ứng viên cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện để tham dự kỳ thi cũng như khoá học như: Có độ tuổi từ 21 tuổi trở lên; Có trình độ tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3; Ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra: (i) Về Luật BĐS, (ii) Về marketing BĐS, (iv) Về quản lý hành nghề BĐS Cơ quan có thẩm quyền đào tạo đối với các ứng viên

tham gia kỳ thi và khoá đào tạo môi giới BĐS và đại lý BĐS là: Học viện Định giá Singapore và Học viện Các đại lý BĐS

1.4.3 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Thụy Điển

Năm 1984, Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề cho các nhà môi giới BĐS Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo

vệ quyền lợi của khách hàng thông qua việc sử dụng những dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp; đồng thời, khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở Hoạt động môi giới BĐS phải được đăng ký tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh Để được hành nghề môi giới BĐS, các ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD)

- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền

Năm 1995, Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về Luật môi giới BĐS Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới BĐS là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới BĐS có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện việc môi giới BĐS trọn vẹn nhất Ngoài ra, những thay đổi quan trọng khác trong Luật môi giới BĐS có thể

kể đến là:

- Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ môi giới BĐS) nhằm bảo đảm chất lượng của dịch vụ này

- Loại trừ khả năng nhà môi giới BĐS là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng trong một thương vụ môi giới BĐS

- Cấm mua bán BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ môi giới BĐS cho khách hàng

- Cấm kinh doanh BĐS và những hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới BĐS

- Những yêu cầu đối với các BĐS trong nước cũng trở nên có giá trị đối với BĐS nằm ở nước ngoài

- Thực hiện việc môi giới BĐS mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội

- Các vụ tranh chấp về môi giới BĐS với khách hàng sẽ được giải quyết tại Phòng Bảo vệ quyền lợi khách hàng

1.4.4 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia không chỉ có số dân đông nhất thế giới mà còn lại nước có tốc độ phát triển kinh tế đáng khâm phục Sau 3 thập kỷ thực hiện cải cách, mở cửa, Trung Quốc đã trở thành nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới (đứng sau Hoa Kỳ) Loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS ngày càng phát triển ở Trung Quốc cùng với sự phát triển của thị trường BĐS Trung Quốc được đánh giá là quốc gia có cơ chế quản lý và điều tiết khá hiệu quả đối với thị trường BĐS, mà một trong những đóng góp làm nên sự thành công đó là Trung Quốc thúc đẩy mạng lưới trung gian hỗ trợ đối với thị trường BĐS Theo đó, các chủ thể cung và cầu BĐS có thể tìm đến với nhau, đàm phán và thiết lập các giao dịch chủ yếu thông qua các kênh dịch vụ hỗ trợ trung gian như:

Thứ nhất, tìm hiểu thông tin BĐS thông qua quảng cáo trên các

phương tin đại chúng (trên báo chí, phát thanh, truyền hình, internet, trên

hè phố…) về các sản phẩm BĐS Theo đó, Bộ Xây dựng Trung Quốc ban

hành “Quy định tạm thời về quảng cáo BĐS”, trong đó quy định quảng

cáo phải đảm bảo các điều kiện như: Tên công ty phát triển BĐS, tên cơ quan đại lý tiêu thụ BĐS, số giấy phép tiêu thụ BĐS Ngoài ra, quy định

về quảng cáo còn nghiêm cấm chứa đựng các nội dung mê tín, phong kiến; thuyết minh tình hình BĐS không được trái với đạo đức, phong tục tốt đẹp của xã hội; vị trí dự án nói trong BĐS phải thể hiện bằng bản vẽ chuẩn xác, rõ ràng, tỷ lệ thích đáng; không được nêu các nội dung tài chính và những vấn đề khác có liên quan

Thứ hai, tìm hiểu các thông tin về BĐS và tham gia các giao dịch

BĐS thông qua công ty phát triển BĐS Thông qua thông tin mà các nhân viên của công ty phát triển BĐS cung cấp, giới thiệu…người mua có thể

có được tư liệu gốc, trao đổi giá cả trực tiếp với công ty phát triển Họ có thể được hưởng giá cả ưu đãi nhất và bớt đi những chi phí môi giới trung gian

Thứ ba, tìm hiểu thông tin về BĐS và tham gia các giao dịch BĐS

thông qua đại lý của cơ quan môi giới BĐS hoặc người trung gian Đây cũng là một thể chế trung gian hỗ trợ có hiệu quả và thể hiện sự phù hợp với cơ chế thị trường Đại lý môi giới BĐS và công ty tư vấn thông tin là

cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng

Bên cạnh đó, chủ thể giao dịch còn có thể tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp để uỷ quyền thay mặt họ tìm hiểu thông tin về BĐS Nếu các thông tin về BĐS đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và điều kiện của người mua thì người trung gian hoặc luật sư có thể trực tiếp quyết định giao dịch thay cho người mua thông qua sự uỷ thác của họ và thực hiện các uỷ thác khác như: công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản cho vay thế chấp Phương thức này rất phù hợp với những người do công tác bận bịu

Họ không thể có điều kiện để tìm hiểu và nắm bắt trực tiếp các thông tin đối với BĐS nên phải thông qua các trung gian này để có thể tiếp cận được nguồn thông tin về BĐS

Thứ tư, tìm hiểu thông tin BĐS và tham gia giao dịch BĐS thông

qua Sở giao dịch và triển lãm BĐS (Sàn giao dịch BĐS) Đây là kênh cung

cấp hàng hoá BĐS khá lý tưởng và yên tâm cho những người có nhu cầu giao dịch BĐS Theo đó, các cấp chính quyền, sở giao dịch và thị trường giao dịch BĐS do cơ quan chủ quản của chính quyền hoặc hiệp hội ngành nghề, tổ chức môi giới BĐS thiết lập Thông qua sở giao dịch này, họ có thể được cung ứng các dịch vụ về tư vấn, mua bán, định giá, nộp thuế và giải quyết các thủ tục có liên quan khi các chủ thể kinh doanh thiết lập và thực hiện các giao dịch BĐS

cụ thể trên thị trường

Thứ năm, để từng bước phát triển dịch vụ môi giới BĐS trở thành loại

hình dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, pháp luật của Trung Quốc có các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS; theo đó:

Một là, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp từ phải

đăng ký kinh doanh hành nghề và phải có chứng chỉ môi giới BĐS Để được cấp chứng chỉ môi giới BĐS, họ phải tham dự khóa học về môi giới BĐS do Cục Quản lý nhà đất cấp tỉnh tổ chức và phải trải qua kỳ thi cấp chứng chỉ môi

giới BĐS Ví dụ: Chính quyền thành phố Thương Hải quy định người được

hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Từ đủ 18 tuổi trở lên: (ii) Tốt nghiệp phổ thông trung học; (iii) Có hộ khẩu thường trú tại Thượng Hải; (iv) Tham dự khóa học về môi giới BĐS và được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; (v) Có ít nhất 20.000 nhân dân tệ (đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS) hoặc 100.000 nhân dân tệ (đối với tổ chức hành nghề môi giới BĐS); (iv) Có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS do chính quyền thành phố cấp

Hai là, chứng chỉ môi giới BĐS có giá trị trong 02 năm Hết thời hạn

này, người môi giới BĐS phải tham dự kỳ thi sát hạch để xin gia hạn chứng chỉ môi giới BĐS Nếu không vượt qua kỳ thi sát hạch do cơ quan quản lý nhà đất cấp quận tổ chức, thì người môi giới BĐS phải tham dự khóa học môi giới BĐS

để được cấp chứng chỉ mới

1.4.5 Một số bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc điều chỉnh hoạt đông môi giới bất động sản bằng pháp luật

Tìm hiểu, tham khảo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS bằng pháp luật, chúng ta có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này, cụ thể:

Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục rà soát, xây dựng và hoàn thiện hệ

thống pháp luật về thị trường BĐS nói chung và các quy định về môi giới BĐS nói riêng nhằm tạo khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ cho hoạt động môi giới BĐS; cụ thể: (i) Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu, ban hành các quy định về việc thành lập Hiệp hội môi giới BĐS tương tự như kinh nghiệm của Mỹ, Thụy Điển; (ii) Chúng ta cần ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS như Thụy Điển, Hoa Kỳ và Singapore đã thực hiện nhằm đảm bảo cho hoạt động này thực hiện công khai, minh bạch

Thứ hai, kinh nghiệm của Thụy Điển, Hoa Kỳ cho thấy các nước

này rất chú trọng đến công tác đào tạo, bồi dưỡng về môi giới BĐS, đặc biệt là đào tạo về kỹ năng hành nghề môi giới BĐS Vì vậy, chúng ta nên

bổ sung các quy định về khung chương trình đào tạo môi giới BĐS; trong

đó, chú trọng việc dành một nửa thời gian đào tạo cho việc thực hành rèn luyện các kỹ năng hành nghề môi giới BĐS Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu, xây dựng các quy định về các môn học bổ trợ cho hoạt động môi giới BĐS như kỹ năng giao tiếp; kỹ năng nắm bắt tâm lý khách hàng; phong thủy trong kinh doanh BĐS; vấn đề tâm linh trong kinh doanh BĐS v.v

Thứ ba, kinh nghiệm của Trung Quốc về quy định thời hạn của

chứng chỉ môi giới BĐS; theo đó, thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS là

02 năm Điều này là cần thiết nhằm tạo áp lực cho nhà môi giới trong việc

tự giác rèn luyện, học hỏi nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn Thiết nghĩ, pháp luật về môi giới BĐS ở nước ta cũng nên bổ sung quy định về vấn đề này nhằm tạo áp lực cho nhà môi giới trong việc tự giác

cập nhật thông tin, tự giác học tập nâng cao năng lực, trình độ và kỹ năng môi giới BĐS Có thể thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS nên quy định

là 05 năm

Thứ tư, để loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS mang tính

chuyên nghiệp thì tham khảo kinh nghiệm đào tạo về môi giới BĐS của Singapore cho thấy hoạt động này cần được đào tạo mang tính bài bản, chuyên sâu và dài hạn Vì vậy, Nhà nước cần nghiên cứu, tham khảo mô hình về đào tạo môi giới BĐS của Singapore, Hoa Kỳ … để xây dựng, ban hành các quy định nhằm xác lập cơ chế cho việc thành lập các học viện về đào tạo các ngành, nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và môi giới BĐS nói chung Trước mắt, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình đạo tạo chuyên ngành cử nhân về môi giới BĐS và đưa vào giảng dạy trong các trường đại học kinh tế, học viên tài chính … ở nước ta

Chương 2 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản

Những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trường và các yếu tố kinh

tế xã hội đã góp phần làm tăng nhanh giá trị về quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn biến thường xuyên Tuy nhiên, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Trong khi

đó thông tin trên thị trường BĐS lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Thêm vào đó thủ tục pháp lý cho mỗi lần giao dịch tại các cơ quan hành chính rất rườm rà và mất nhiều thời gian Vì thế, đòi hỏi phải có một người thứ ba là người trung gian có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm vững các thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giới thiệu, hướng dẫn cách tiến hành cho cả hai bên trong quá trình giao dịch, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thỏa mãn nhu cầu đặt ra

So với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác thì dịch vụ môi giới BĐS hoạt động phổ biến hơn, rộng lớn hơn và nhu cầu của người dân

và doanh nghiệp cũng nhiều Theo đó, quy định của pháp luật đối với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới cũng chặt chẽ hơn, cụ thể hơn so với các hình thức khác

Tương tự các ngành nghề kinh doanh dịch vụ khác, hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp phải tuân thủ một số nguyên tắc mà pháp luật đề

ra Việc thực hiện các nguyên tắc môi giới BĐS sẽ giúp nhà môi giới hoạt động đúng pháp luật, đồng thời hạn chế được các tranh chấp phát sinh với khách hàng Do hoạt động môi giới BĐS là một dạng của hoạt động môi giới thương mại, nên nhà môi giới BĐS không chỉ tuân thủ các nguyên tắc của hoạt động môi giới thương mại nói chung mà còn phải chấp hành các nguyên tắc trong môi giới BĐS nói riêng;

2.1.1 Quy định về nguyên tắc chung của hoạt động môi giới BĐS

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, hoạt động kinh doanh BĐS có hai loại là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Theo đó, kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS Như vậy, môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Do vậy, hoạt động môi giới BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS năm 2006:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng

trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật Việc tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động môi giới BĐS được thể hiện: (i) Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh môi giới BĐS theo quy định sẽ được hưởng quyền

và nghĩa vụ như nhau trong hoạt động môi giới; (ii) Nội dung, phạm vi môi giới; giá cả dịch vụ môi giới BĐS; thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên v.v sẽ do nhà môi giới và khách hàng thỏa thuận trên

cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật và được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS;

Thứ hai, BĐS được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo

quy định của Luật kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan Tuân thủ nguyên tắc này trong môi giới BĐS có nghĩa là nhà môi giới cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng phải bảo đảm chính xác, đúng pháp luật Họ chỉ được cung cấp các BĐS nhà, đất là hàng hóa được phép mua bán, chuyển nhượng Nhà môi giới không được phép cung

cấp thông tin về BĐS không được phép kinh doanh Nếu vi phạm nguyên tắc này, có nghĩa là nhà môi giới đã vi phạm pháp luật trong hành nghề môi giới BĐS;

Thứ ba, hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch

Điều này có nghĩa là hoạt động môi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh Nhà môi giới phải có chứng chỉ môi giới hành nghề do Sở Xây dựng cấp Trước khi đi vào hoạt động, văn phòng môi giới hoặc công

ty môi giới BĐS phải thông báo cho chính quyền sở tại biết Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới phải chịu sự quản lý, thanh tra, kiểm tra của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chấp hành mọi nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước Hơn nữa, tính công khai, minh bạch còn được thể hiện ở việc cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng chính xác, rõ ràng Nhà môi giới phải công khai các khoản thu phí dịch vụ cho khach hàng biết trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới Việc thu phí dịch vụ của khách hàng phải có hóa đơn, chứng từ rõ ràng theo đúng quy định của pháp luật

2.1.2 Quy định về nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản

Mỗi một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS có những đòi hỏi và yêu cầu riêng mà tổ chức, cá nhân khi kinh doanh phải tuân thủ Do đó, môi giới BĐS bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc chung về kinh doanh BĐS còn phải tuân thủ các nguyên tắc đặc thù của hoạt động môi giới BĐS Các nguyên tắc đặc thù này được quy định tại Điều 44 Luật

Kinh doanh BĐS năm 2006; cụ thể:

Thứ nhất, nguyên tắc về chủ thể môi giới BĐS Nguyên tắc này

được quy định tại Khoản 1 Điều 44 : “Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới BĐS), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được

hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS” Như vậy theo nguyên tắc này, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được pháp luật cho phép kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS mà chỉ tổ chức, cá nhân

có đủ điều kiện do Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định mới được phép hoạt động môi giới BĐS Nguyên tắc này ra đời nhằm bảo đảm cho môi giới BĐS trở thành một nghề hoạt động mang tính chuyên nghiệp; hạn chế và từng bước loại bỏ loại hình dịch vụ “cò” nhà, đất đang tồn tại trên thực tế, hoạt động tự phát gây thiệt hại cho quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng Điều kiện để tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh môi giới BĐS bao gồm: (i) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 01 ngời có chứng chỉ môi giới BĐS; (ii) Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS

Nguyên tắc này cũng xác định rõ tính chất và nội dung của hoạt động môi giới BĐS; đó là làm trung gian trong viêc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS Điều này có nghĩa là nhà môi giới BĐS chỉ làm nhiệm vụ

là người trung gian, bên thứ ba trong việc kết nối bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê với nhau; giúp đỡ họ trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng Nhà môi giới sẽ được hưởng thù lao, hoa hồng cho việc làm trung gian này Khoản thù lao môi giới sẽ do khách hàng chi trả và được nhà môi giới và khách hàng thỏa thuận mức giá cụ thể, được ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS;

Thứ hai, về tính chất hoạt động môi giới BĐS Nguyên tắc thứ hai

trong môi giới BĐS được quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật” Công khai, minh bạch hóa hoạt động của thị trường

BĐS là một trong những yêu cầu và giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Đây là nguyên tắc được các nước trên thế giới thừa nhận Việc công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật đảm bảo cho hoạt động môi giới BĐS phát triển lành mạnh Lợi ích của Nhà nước và lợi ích của khách hàng được tôn trọng và bảo vệ Nguyên tắc này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đặt trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam có chỉ số minh bạch thấp Những vụ lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người mua nhà chung cư, mua đất dự án …ở nước ta trong thời gian vừa qua đều có nguyên nhân chủ yếu từ sự không công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS;

Sự công khai, trung thực của hoạt động môi giới BĐS thể hiện ở các khía cạnh tác nghiệp cụ thể: (i) Hoạt động cung cấp thông tin BĐS cho khách hàng Công khai, minh bạch của hoạt động này được biểu hiện ở tính đầy đủ và chính xác của thông tin về quy hoạch BĐS, điều kiện tự nhiên, tình trạng pháp lí, tình trạng kĩ thuật của BĐS …; (ii) Công khai, minh bạch trong các thông tin về mức thu phí, lệ phí môi giới BĐS Nhà môi giới phải công khai cho khách hàng biết về mức thu phí và lệ phí hoa hồng môi giới BĐS Hơn nữa, việc thu phí và lệ phí môi giới BĐS phải có hóa đơn, chứng từ theo đúng quy định của pháp luật; (iii) Công khai, minh bạch trong hoạt động nghiệp vụ môi giới BĐS Hoạt động chuyên môn của nhà môi giới BĐS phải thực hiện ở văn phòng, địa điểm môi giới và

có thông báo công khai về thời gian, nội dung, kế hoạch môi giới BĐS cho khách hàng biết;

Tuân thủ pháp luật của nhà môi giới BĐS thể hiện ở các khía cạnh: (i) Nhà môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới được hành nghề môi giới BĐS; (ii) Hoạt động môi giới BĐS chỉ được thực hiện sau khi tổ chức, cá nhân môi giới BĐS BĐS được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; (iii) Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS phải thực hiện

nghĩa vụ đóng thuế và các nghãi vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; (iv) Hoạt động môi giới BĐS phải tuân thủ các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan;

Thứ ba, nguyên tắc không được vừa là nhà môi giới vừa là một bên

trong một giao dịch kinh doanh BĐS Nguyên tắc này được ghi nhận tại Khoản 3 Điều 44 Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS”;

Đây là một nguyên tắc đặc thù của hoạt động môi giới BĐS Nhà làm luật quy định như trên là nhằm đảm bảo tính trung thực, công bằng của hoạt động môi giới; bởi lẽ, môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ trung gian Nhà môi giới có chức năng tìm kiếm đối tác cho khách hàng; đồng thời hỗ trợ, giúp đỡ khách hàng trong các giao dịch về BĐS Họ không thể trở thành một bên đối tác của khách hàng Nếu nhà môi giới BĐS trở thành một bên của quan hệ giao dịch BĐS BĐS thì trong trường hợp này, khách hàng sẽ ở vào vị trí bất lợi Bởi lẽ, nhà môi giới với lợi thế tiếp cận, nắm bắt thông tin về BĐS lại có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS

sẽ dễ dàng lấn át khách hàng và tạo ra những điều kiện có lợi cho mình trong đàm phán Hơn nữa, nếu nhà môi giới BĐS đồng thời là một bên trong giao dịch BĐS thì tính chất của hoạt động môi giới BĐS sẽ bị thay đổi Nhà môi giới sẽ không còn đóng vai trò là người trung gian, hỗ trợ các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán BĐS Nguyên tắc này cho thấy rõ tính chất và sự phân biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS

2.2 Những quy định về nội dung hoạt động môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là cầu nối để các bên khách hàng gặp được nhau Thông qua hoạt động này, con đường tìm đến với nhau của các bên sẽ ngắn lại rất nhiều và đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện một cách

an toàn và đúng pháp luật Trên thực tế, hoạt động môi giới BĐS không

chỉ thuần túy làm cầu nối trung gian để bên bán/bên cho thuê, bên mua/bên thuê BĐS tìm được đến nhau mà nhà môi giới còn phải hỗ trợ, giúp đỡ các bên thu hẹp khoảng hẹp khoảng cách bất đồng để đi đến việc xác lập một giao dịch thành công Theo quy định của pháp luật hiện hành, môi giới BĐS có phạm vi hoạt động trong cả nước Đối tượng khách hàng của nhà môi giới rất phong phú đa dạng Họ có thể là tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê và thuê mua BĐS Nội dung hoạt động môi giới BĐS được quy định tại Điều 45 Luật kinh doanh BĐS năm 2006; cụ thể:

Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để

tham gia đàm phán, ký hợp đồng Đây là công việc chủ yếu của nhà môi giới BĐS Thị trường BĐS mang tính địa phương và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thị hiếu của người dân, thông tin không hoàn hảo v.v Hơn nữa, giao dịch kinh doanh BĐS phải qua nhiều thủ tục pháp lý phức tạp

mà không phải bất cứ chủ thể nào tham gia giao dịch cũng đều có sự am hiểu thấu đáo Vì vậy trên thực tế người có nhu cầu bán hoặc cho thuê BĐS không tìm được người mua, người thuê BĐS, họ thường gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các đối tác thích hợp Chính vì vậy họ thường tìm đến nhà môi giới để mong nhận được sự giúp đỡ do nhà môi giới nắm được thông tin và có mối quan hệ để biết được ai là người có nhu cầu mua, bán; thuê, cho thuê BĐS Do có kinh nghiệm và sự am hiểu về thị trường BĐS nhà môi giới có thể giúp đỡ khách hàng tìm kiếm được đối tác đáp ứng yêu cầu của họ để có thể gặp gỡ, trao đổi thông tin và tiến tới việc đàm phán, ký kết hợp đồng Tuy nhiên, trên thực tế nội dung này chiếm của nhà môi giới BĐS rất nhiều thời gian do mỗi khách hàng lại đưa ra những yêu cầu mang tính cá biệt riêng;

Thứ hai, đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên

quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Để thực hiện thành công một giao

dịch kinh doanh BĐS, các bên đối tác phải tiến hành rất nhiều các công đoạn từ khâu trao đổi, gặp gỡ nắm bắt thông tin về BĐS đến đàm phán về các nội dung của hợp đồng, ký kết hợp đồng chính thức v.v Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp các bên tham gia giao dịch về BĐS lại không nắm bắt và hiểu biết cụ thể về những vấn đề này Hơn nữa, họ lại gặp vấn đề về quỹ thời gian hạn hẹp Nên trong một số trường hợp, khách hàng ủy quyền cho nhà môi giới BĐS thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như đại diện trong việc đàm phán với đối tác, đại diện trong việc làm các thủ tục ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS, ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục pháp lý

về mua bán, chuyển nhượng BĐS , ủy quyền về việc nhận tiền đặt cọc ;

Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS Kinh doanh BĐS liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn; vì vậy khi không thu thập được đầy đủ thông tin, khách hàng thường không dám đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS Việc thu thập thông tin từ phía cơ quan quản lý BĐS lại không hề đơn giản do vấp phải những quy định trong việc cung cấp thông tin Thông tin trên thị trường BĐS thường có độ chính xác không cao do chịu sự chi phối của yếu tố

“ảo” Trong trường hợp này, khách hàng thường tìm đến nhà môi giới để được cung cấp và chia sẻ thông tin Hoạt động môi giới BĐS là hoạt động kinh doanh dịch vụ nên việc cung cấp thông tin được thực hiện nhanh chóng, đơn giản và

dễ dàng Điều này đáp ứng được việc không để lỡ cơ hội kinh doanh và làm tăng khả năng cạnh tranh của khách hàng trên thị trường BĐS Mặt khác, nhà môi giới BĐS là người nắm bắt, tiếp cận được thông tin về BĐS; am hiểu các thủ tục, quy định về ký kết hợp đồng mua bán BĐS v.v Hơn nữa, hoạt động môi giới BĐS là cung cấp dịch vụ về thông tin BĐS, giúp đỡ các bên trong việc thực hiện giao dịch BĐS.Vì vậy đây là một nội dung không thể thiếu được của môi giới BĐS

2.3 Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản