Đang tải... (xem toàn văn)
Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)
I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM - - PH M TH THÙY D Tên NG tài: “ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ XU T GI I PHÁP PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN” H t o Chun ngành Khoa Khóa : Chính quy : a Mơi tr ng : Qu n lý Tài ngun : 2010 - 2014 Thái Nguyên, 2014 I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM - - PH M TH THÙY D Tên NG tài: “ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ XU T GI I PHÁP PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN” H t o Chuyên ngành Khoa Khóa : Chính quy : a Mơi tr ng : Qu n lý Tài nguyên : 2010 - 2014 Gi ng viên h ng d n: ThS Nguy n V n Hi u Khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, 2014 L IC M N Th c t p t t nghi p q trình hồn thi n ki n th c, k t h p gi a lý thuy t ph ng pháp làm vi c, n ng l c công tác th c t c a m i sinh viên sau tr ng nh m áp ng yêu c u c a th c ti n nghiên c u khoa h c c s gi i thi u c a Ban Giám Hi u tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên, Ban ch nhi m khoa Qu n lý Tài nguyên, em c ti n hành th c t p t i S Tài nguyên Môi tr ng t nh Thái Nguyên t ngày 20/1/2014 n ngày 30/42014 v i tài: “ i u tra th c tr ng xu t gi i pháp phát tri n th tr ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên” ng b t ng s n t i thành t c k t qu nh ngày hôm nay, em xin chân thành bày t lòng c m n n Th y, Cơ giáo ã t n tình t o i u ki n giúp em su t trình th c t p c bi t xin g i l i bi t n sâu s c t i Th y giáo Th.S Nguy n V n Hi u ã t n tình h ng d n em hồn thành khóa lu n t t nghi p Do th i gian, kinh nghi m ki n th c cịn h n ch nên khóa lu n c a em không tránh kh i nh ng thi u sót Em r t mong nh n c s óng góp ý ki n b sung c a Th y, Cơ giáo khóa lu n c a em c hoàn thi n h n Em xin chân thành c m n! Thái Nguyên, ngày 25 tháng n m 2014 Sinh viên Ph m Th Thùy D ng DANH M C CÁC T VI T T T B S : B t ng s n TNMT : Tài nguyên Môi tr ng DANH M C CÁC B NG B B B B B B B B B B Trang ng 4.1: C c u di n tích t theo i t ng s d ng c a thành ph Thái Nguyên n m 2013 33 ng 4.2: So sánh di n tích, c c u s d ng t n m 2009 n m 2013 35 ng 4.3: Th c tr ng mua bán nhà chuy n quy n t a bàn thành ph giai o n 2009 - 2013 40 ng 4.4: Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 41 ng 4.5: Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà c a t ch c a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 42 ng 4.6: S l ng h s th ch p quy n s d ng t c a h gia ình, cá nhân a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 – 2013 44 ng 4.7: Khung giá t ô th t n m 2009 n n m 2013 a bàn thành ph TháiNguyên 46 ng 4.8: Khung giá t nông thôn t n m 2009 n n m 2013 a bàn thành ph TháiNguyên 47 ng 4.9: Giá t theo quy nh t i n ng t n m 2009 n n m 2013 48 ng 4.10: Giá t th tr ng giá t theo quy nh c a Nhà n c 53 DANH M C CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Giá t Nhà n c quy nh t i ng Hoàng V n Th t n m 2009 n n m 2013 49 Hình 4.2: Giá t Nhà n c quy nh t i ng B c K n t n m 2009 n n m 2013 50 Hình 4.3: Giá t Nhà n c quy nh t i ng Gang Thép t n m 2009 n n m 2013 51 Hình 4.4: Giá t Nhà n c quy nh t i ng Vó Ng a t n m 2009 n n m 2013 52 M CL C Trang U PH N 1: M 1.1 TV N 1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U 1.3 YÊU C U 1.4 Ý NGH A C A TÀI PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U 2.1 C S KHOA H C C A TÀI 2.1 T NG QUAN TH TR NG B T NG S N 2.1.1 Khái ni m, c i m c a b t ng s n 2.1.2 Khái ni m c a th tr ng b t ng s n 2.1.3 c i m c a th tr ng b t ng s n 2.1.4 Phân lo i th tr ng b t ng s n 2.1.5 Vai trị v trí c a th tr ng b t ng s n n n kinh t qu c dân 10 2.2 TH C TR NG TH TR N NG B T NG S N TRÊN TH GI I VÀ TRONG C 12 2.2.1 Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c 12 2.2.2 Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c 14 PH N 3: VÀ PH IT NG, N I DUNG 20 NG PHÁP NGHIÊN C U 20 3.1 IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U 20 3.2 A I M VÀ TH I GIAN TI N HÀNH 20 3.3 N I DUNG NGHIÊN C U 20 3.3.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên 20 3.3.1.1 i u ki n t nhiên 20 3.3.1.2 i u ki n kinh t xã h i 20 3.3.1.3 ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t xã h i 20 3.3.2 Khái quát v tình hình qu n lý s d ng t a bàn thành ph Thái Nguyên 21 3.3.2.1 Tình hình qu n lý t a bàn thành ph Thái Nguyên 21 3.3.2.2 Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên 21 3.3.3 Th c tr ng th tr ng b t ng s n a bàn thành ph Thái Nguyên 21 3.3.3.1 Th c tr ng cung c u 21 3.3.3.2.Th c tr ng mua bán nhà chuy n quy n t 21 3.3.3.3 Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t 21 3.3.3.4 Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà thuê c s s n xu t kinh doanh 21 3.3.3.5 Th c tr ng th ch p quy n s d ng t th ch p tài s n g n li n v i t 21 3.3.3.6 S chênh l ch giá t theo quy nh giá t th tr ng 21 3.3.3.7 Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n 21 xu t m t s gi i pháp phát tri n cho tr tr ng b t ng s n a bàn thành 3.3.4 ph Thái Nguyên 21 3.4 PH NG PHÁP NGHIÊN C U 21 3.4.1 Ph ng pháp i u tra, thu th p s li u, tài li u 21 3.4.2 Ph ng pháp i u tra, phân tích 21 3.4.3 Ph ng pháp x lý s li u 21 3.4.4 Ph ng pháp pháp chuyên gia 22 3.4.5 Ph ng pháp pháp k th a 22 PH N 4: K T QU NGHIÊN C U 23 4.1 I U KI N T NHIÊN - KINH T , XÃ H I 23 4.1.1 i u ki n t nhiên 23 4.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 25 4.1.3 ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i 30 4.2 KHÁI QUÁT V TÌNH HÌNH QU N LÝ S D NG T TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN 32 4.2.1 Tình hình qu n lý t a bàn thành ph Thái Nguyên 32 4.2.2 Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên 33 4.2.2.1 Hi n tr ng s d ng t 33 4.2.2.2 Tình hình bi n ng s d ng t giai o n 2009 - 2013 34 4.3 TH C TR NG TH TR NG B T NG S N TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN 36 4.3.1 Th c tr ng cung, c u 36 4.3.2 Th c tr ng mua bán nhà chuy n quy n t 39 4.3.3 Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t 41 4.3.4 Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà thuê c s s n xu t kinh doanh 42 4.3.5 Th c tr ng th ch p quy n s d ng t th ch p tài s n g n li n v i t 43 4.3.6 S chênh l ch giá t theo quy nh giá t th tr ng 44 4.3.7 Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n 54 4.3.7.1 H th ng c quan qu n lý th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên 54 4.3.7.2 Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n 54 4.4 M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N CHO TH TR NG B T NG S N TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN 57 4.4.1 Có k ho ch h p lý khoa h c i v i ngu n cung t cho th tr ng b t ng s n 57 4.4.2 Gi i pháp v quy ho ch s d ng t 57 4.4.3 nh giá t 57 4.4.4 C p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà tài s n khác g n li n v i t Error! Bookmark not defined 4.4.5 T o i u ki n cho doanh nghi p cá nhân tham gia phát tri n th tr ng b t ng s n Error! Bookmark not defined 4.4.6 t o nghi p v chuyên môn ho t ng kinh doanh b t ng s n 58 4.4.7 Gi i pháp v tài chính, tín d ng, thu Error! Bookmark not defined 4.4.8 Gi i pháp v thông tin 58 PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH 59 5.1 K t lu n 59 5.2 Ki n ngh 60 TÀI LI U THAM KH O 61 PH N M U 1.1 TV N Th tr ng b t ng s n m t nh ng th tr ng có v trí vai trò quan tr ng i v i n n kinh t qu c dân Th tr ng b t ng s n có quan h tr c ti p v i th tr ng tài ti n t , th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây d ng, th tr ng lao ng Do v y, phát tri n qu n lý có hi u qu th tr ng b t ng s n s góp ph n quan tr ng vào trình thúc y phát tri n kinh t - xã h i, t o kh n ng thu hút ngu n v n u t cho phát tri n, óng góp thi t th c vào q trình phát tri n th nơng thôn b n v ng theo h ng công nghi p hố, hi n i hóa t n c Hi n nay, th tr ng b t ng s n Vi t Nam ã c hình thành nh ng b c u phát tri n ã có nh ng ho t ng tích c c Tuy nhiên, th tr ng n c ta mang n ng tính t phát, n gi n s khai, v n qu n lý nhà n c v b t ng s n nhi u m t b t c p: c quan qu n lý nhà n c ch a có s ph i h p ch t ch gi a ngành có ch c n ng qu n lý v l nh v c nh t ai, tài chính, v t giá, xây d ng, c quan quy ho ch, k ho ch có liên quan n b t ng s n ng th i s xu t hi n c a cu c kh ng ho ng tài th gi i xu t phát t sách cho vay th ch p b t ng s n t i Hoa K tác nhân c b n gây nên s suy thoái kinh t th tr ng b t ng s n c a h u h t n c th gi i nh ng n m g n ây Vì v y, vi c i u hành th tr ng b t ng s n nh m phát huy nh ng m t tích c c h n ch nh h ng tiêu c c v n c n quan tâm nghiên c u Xu t phát t nh ng nhu c u th c ti n trên, th c hi n tài “ i u tra ánh giá th c tr ng xu t gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên” 1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U - Nghiên c u th c tr ng c a th tr ng b t ng s n t i khu v c thành ph Thái Nguyên 47 B ng 4.8: Khung giá t t i nông thôn t n m 2009 n n m 2013 n v tính: 1000 TT N m 2009 1010 2011 2012 2013 Vùng Giá t i thi u Giá t i a Trung du 123 4.500 Mi n núi 62 3500 Trung du 130 5500 Mi n núi 70 4500 Trung du 240 4000 Mi n núi 70 6500 Trung du 250 6000 Mi n núi 70 4500 Trung du 250 6000 Mi n núi 70 4500 (Ngu n: S Tài nguyên Môi tr ng/m2 ng t nh Thái Nguyên) Khung giá t nơng thơn vùng trung du mi n núi có s chênh l ch l n M c giá t i thi u c a t nông thôn t i vùng trung du Nhà n c quy nh th ng cao g p 2, l n so v i t vùng mi n núi Tuy nhiên, m c giá t i a c a t nông thơn t i hai vùng khơng có s chênh l ch nhi u Qua n m 2009 – 2013, giá t nơng thơn c ng khơng có s bi n ng l n 4.3.6.2 Bi n ng giá t tr c ng qua n m Trong nh ng n m qua giá t a bàn thành ph Thái Nguyên có nhi u bi n ng tìm hi u ánh giá y u t tác ng n giá t a bàn thành ph , ti n hành t ng h p giá t t i 04 ng ph i di n cho 04 lo i ng ph c a thành ph t n m 2009 n n m 2013 ng lo i 1: ng Hoàng V n Th ng lo i 2: ng B c K n ng lo i 3: ng Gang Thép ng lo i 4: ng Vó Ng a 48 B ng 4.9 : Giá t theo quy nh t i n ng t n m 2009 nn m 2013 n v tính : 1000 Tên ng Hồng V n Th B cK n Gang Thép Vó Ng a Lo i ng V trí 2009 2010 2011 ng/m2 2012 2013 17000 30000 30000 30000 30000 14000 16000 17000 17000 17000 7500 8000 8000 8000 8000 4500 5000 5500 5500 5500 13000 16000 16000 16000 16000 11000 14000 14000 14000 14000 5500 5000 5000 5000 5000 3500 4500 4000 4000 4000 7000 8000 9000 10000 10000 4000 6000 7000 7500 7500 2500 3000 3000 4000 4000 1500 2000 2000 3000 3000 3500 5000 5500 6000 6000 2000 3000 3500 4000 4000 1500 1500 1500 2000 2000 1000 1000 1200 1500 1500 (Ngu n: S Tài nguyên Môi tr Qua b ng 4.9 ta có th th y giá c quy nh cao g p ôi so v i t t ng t nh Thái Nguyên) n ng lo i th ng ng lo i 2, giá t ng lo i 49 ng lo i i u c ng cho th y s mua cao g p ôi so v i giá t bán, chuy n nh ng t t i tr c ng lo i chi m r t so v i n ng lo i 2, 3, V i v trí thu n l i buôn bán, b t ng s n v trí th ng c t n d ng cho th v i m c ích kinh doanh Hình 4.1: Giá tt i ng Hoàng V n Th t n m 2009 n n m 2013 Giá t t i n ng Hoàng V n Th giai o n 2009 – 2013 c th hi n bi u hình 4.1 Nh ng n ng lo i I u nh ng n ph trung tâm, có i u ki n c s h t ng t t, t p trung nhi u công ty, nhà hàng, ch , c a hàng kinh doanh, cơng trình ph c v công c ng, tr ng h c… M t m c s ng c a ng i dân khu v c cao Chính v y nhi u ng i ch p nh n b m t kho n ti n l n mua t t i ó v i giá r t cao nhiên hi n khu v c nhu c u bán h u nh r t Vi c giá t t i n ng cao k t h p m c ích gi a t t s n xu t kinh doanh làm t ng kh n ng sinh l i c a th a t Trong n ng lo i I giá t c a v trí l i khác Qua bi u cho th y giá t c a v trí tr c ng t ng cao n m 2010, c th , n m 2009 giá c a t v trí lo i I ây 17 tri u ng/m2 , sang n m 2010 m c giá t ng lên t i 30 tri u ng/m2 m c giá 50 c gi nguyên t i hi n gi v trí lo i giá t c ng t ng nh ng khơng có s bi n ng l n Nguyên nhân c a s t ng giá cao ây v trí t p trung nhi u nh t trung tâm th ng m i, d ch v , vui ch i gi i trí ho t ng sinh ho t c a ng i dân, ây c ng i u ki n r t thu n l i cho vi c giao l u bn bán kinh doanh hàng hóa d ch v Bên c nh ó c n s t t cu i n m 2009 u n m 2010 n cho giá t th tr ng t ng r t cao m i v trí, v y s i u giá t c a Nhà n c nh m gi m b t kho ng cách gi a giá t c quy nh giá t th tr ng Hình 4.2: Giá t t i ng B c K n t n m 2009 n n m 2013 Bi u hình 4.2 th hi n giá t t i ng B c K n t n m 2009 n n m 2013 ng B c K n n ng lo i II, giá t c a v trí t i ây cao t ng ng v i giá v trí c a n ng lo i I Qua nghiên c u giá t t i b ng cho th y giá t qua n m t ng u qua v trí cịn v trí v trí khơng có bi n ng l n M c t ng n m 2010 cao nh t gi nguyên n m sau Các v mua bán b t ng s n v trí th ng h n, nh ng v trí 2, thu n l i cho cu c s ng c a nh ng gia ình khơng s n xu t kinh doanh, không mu n n ào, v trí bên c a n ng có i u ki n i l i thu n l i, c ng sát tr c ng nên giá t c a n th ng cao 51 Bi u 4.3: Giá tt i ng Gang Thép t n m 2009 n n m 2013 C ng t ng t nh giá t n ng lo i I lo i II, giá t quy nh n ng lo i III c ng có s thay i qua t ng n m Nhìn vào bi u hình 4.3 b ng s li u ta th y m c giá t ng qua t ng n m giai o n N u nh n m 2009 giá t v trí tri u ng/m2 n m ti p theo m c giá t ng d n N m 2010 tri u ng/m2, n m 2011 tri u ng/m2 n m 2012, 2013 m c giá 10 tri u ng/m2 Gi ng nh v trí 1, giá t v trí 2, 3, có bi n ng nh ng không l n mà t ng u qua n m Giá t c a v c t ng u lý nh ng n m g n ây khu Gang Thép th ng xuyên c i t o xây d ng m i c s h t ng, d án quy ho ch khu ch D c hanh c a vào th c hi n t o i u ki n thu n l i cho cu c s ng c a ng i dân c ng lý n giá t ây có xu h ng t ng nh 52 Bi u 4.4: Giá tt i ng Vó Ng a t n m 2009 n n m 2013 Di n bi n giá t t i n ng Vó Ng a i di n cho n ng lo i Nhìn vào bi u hình 4.4 cho th y giá t quy nh c a Nhà n c tr c ng có s t ng nh qua n m giai o n t ng c v trí ây khu v c khơng có bi n ng l n v giá t b i v c s h t ng, giao thông nh ng khu v c ch a phát tri n ng b , dân c ít, ng i dân ch y u lao ng t D n n nhu c u mua t không cao, khơng có s thay i l n v giá 4.6.3.3.Chênh l ch giá t Nhà n c quy nh giá t th tr ng Giá t th tr ng c coi giá chuy n nh ng quy n s d ng t th tr ng th y rõ s chênh l ch gi a giá t th tr ng giá Nhà n c ban hành l p b ng 4.10 th hi n lo i giá t c a tr c ng i di n cho n lo i I, II, III, IV ó ng Hồng V n Th (lo i I), ng B c K n (lo i II), ng Gang Thép (lo i III), ng Vó Ng a (lo i IV) 53 B ng 4.10: Giá t th tr ng giá quy nh c a nhà n c n v tính : 1000 Tên Lo i ng I V n Th II Gang III Thép Vó Ng a ng 2009 2010 2011 2012 2013 24000 53000 50000 52000 50000 18000 20000 25000 25000 27000 9000 11000 10000 12000 12000 6000 7000 7000 8000 9000 17000 18000 20000 22000 27000 ng Hoàng B cK n t theo th tr V trí IV Giá Giá 13000 17000 18000 18000 18000 7000 7000 7000 9000 8500 5000 6000 7000 7000 7000 9000 9000 9000 15000 15000 5500 5500 8000 8000 8000 3000 4000 4500 5000 5500 3500 2500 2500 4000 3500 4000 6500 6000 7000 7000 3000 4000 4500 4500 5000 2200 2200 2500 2800 2500 1500 1800 2500 2000 t theo quy ng/m2 nh c a nhà n c 2009 17000 2010 30000 2011 30000 2012 30000 2013 30000 14000 16000 17000 17000 17000 7500 8000 8000 8000 8000 4500 5000 5500 5500 5500 13000 16000 16000 16000 16000 11000 14000 14000 14000 14000 5500 5000 5000 5000 5000 3500 4500 4000 4000 4000 7000 8000 9000 10000 10000 4000 6000 7000 7500 7500 2500 3000 3000 4000 4000 1500 2000 2000 3000 3000 3500 5000 5500 6000 6000 2000 3000 3500 4000 4000 1500 1500 1500 2000 2000 1000 1000 1200 1500 1500 1800 (Ngu n: S Tài nguyên Môi tr g t nh Thái Nguyên) Theo b ng th ng kê ta th y c s khung giá c a UBND t nh Thái Nguyên giá t t i th tr ng c ng có nh ng s bi n ng t ng t , v c b n giá t t i th tr ng có chênh l ch cao h n khung giá quy nh t 1,5 n l n cá bi t nh ng v trí có tính ch t khan hi m, có i u ki n khơng th thay th nh th a t n m tr c ng nh ng Hồng V n Th th g p n 2,5 l n Và v trí khơng c quy nh c th mà c xác nh chung theo giá t c a khu v c giá th tr ng c ng có 54 s chênh l ch r t l n so v i giá quy nh Nguyên nhân gây v n th tr ng t hi n b y u t u c chi ph i hình thành nh ng xu h ng, nh ng bi n ng c c oan, nh t t i khu v c t thu c tr c ng ô th nh ng n i mà s chuy n d ch c c u s d ng t ang di n m nh m i m a kho n i u 56 c a Lu t t 2003 ã quy nh “vi c nh giá t c a Nhà n c ph i b o m sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng t th c t th tr ng i u ki n bình th ng; có chênh l ch l n so v i giá chuy n nh ng quy n s d ng t th c t th tr ng ph i i u ch nh cho phù h p” Vì v y i u ch nh giá t c a Nhà n c quy nh cho sát v i giá th c th tr ng m t v n c p bách c n kh c ph c hi n 4.3.7 Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n 4.3.7.1 H th ng c quan qu n lý th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên - Phòng Tài nguyên Môi tr ng th c hi n th t c hành giúp UBND thành ph th c hi n qu n lý nhà n c v t - V n phòng ng ký quy n s d ng t tr c thu c phòng Tài nguyên Môi tr ng, n v s nghi p có ch c n ng, nhi m v nh : Th c hi n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, ng ký s d ng t ch nh lý bi n ng v s d ng t, l p qu n lý h s a chính… - C p th p h n có cán b a ph ng, xã qu n lý hi n tr ng s d ng t có trách nhi m ph i h p V n phòng ng ký quy n s d ng t th c hi n qu n lý t ai, hi n t i m i n v ph ng, xã có t m t n hai biên ch cho l nh v c Nhìn chung b máy qu n lý nhà n c v t c a thành ph Thái Nguyên ã c t ch c y úng theo quy nh c a pháp lu t Tuy nhiên, l nh v c th tr ng b t ng s n dàn tr i, ch ng chéo, l c l ng cán b qu n lý trình chun mơn cịn h n ch 4.3.7.2 Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n Khác v i hàng hoá thông th ng, cung v b t ng s n ph thu c r t l n vào sách c a Chính ph ch qu n lý t nhà , 55 quy nh v quy n s v sách s d ng t v.v Tr c h t ch h u quy n s d ng v nhà t Vi c quy nh rõ ràng xác l p r ng rãi quy n i v i ngu n t nhà hi n có i u ki n ngu n t nhà s n sàng có y i u ki n tham gia vào th tr ng b t ng s n h p pháp Nh ng ngu n t nhà có th s d ng cho phát tri n cơng trình dân d ng nh ng khơng c h p th c hố v quy n s h u s d ng không th tham gia vào ngu n cung c a th tr ng b t ng s n h p pháp khơng c tính vào ngu n cung th c v b t ng s n S h p pháp hoá v quy n s h u s d ng b t ng s n v i vi c th a nh n cho i ho t ng công khai c a th tr ng b t ng s n c ng m t nhân t tác ng r t l n n l ng cung c u v b t ng s n S ho t ng cơng khai hố c a th tr ng cho phép m i i t ng u có th tham gia th tr ng, làm phong phú thêm ngu n cung a d ng hoá c c u v cung Thái c ng nh nh ng can thi p c a Nhà n c i v i ho t ng c a th tr ng b t ng s n c ng nh ng tác ng h t s c quan tr ng i v i s cân b ng c a cung c u Chính sách u t phát tri n k t c u h t ng m r ng ph m vi phát tri n ô th nh ng tác ng tr c ti p n cung v b t ng s n Nhà n c luôn ng i nh t có ch c n ng, vai trò kh n ng vi c u t phát tri n k t c u h t ng theo quy ho ch, k ho ch c l p Trong giai o n 2009-2013, UBND thành ph Thái Nguyên ã hoàn thành quy ho ch, k ho ch s d ng t giai o n 2000 – 2010 c UBND t nh Thái Nguyên Quy t nh phê t s 129/Q -UB ngày 15/12/2002, ng th i ti n hành l p quy ho ch, k ho ch s d ng t giai o n 2010 – 2020 Hi n Quy ho ch, k ho ch nh h ng s d ng t cho thành ph ã hoàn thi n a vào khai thác, ph c v cho công tác qu n lý t Nh ng n m qua, quy ho ch ã góp ph n tích c c cơng tác qu n lý ô th c ng nh qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n Tuy nhiên, quy ho ch ch a th t s theo k p t c phát tri n ô th c ng nh th tr ng b t ng s n; nhi u khu v c có t c th hóa nhanh, nh ng quy ho ch chi ti t không theo k p c ng nh công tác quy ho ch ch a dân ch cơng khai hóa 56 b c l p t ây nguyên nhân d n n xây d ng nhà th nói chung có nhi u tr ng h p khơng theo quy ho ch i u ph n ánh công tác qu n lý quy ho ch, qu n lý xây d ng cịn nhi u thi u sót Áp d ng cơng c tài qu n lý th tr ng b t ng s n m t bi n pháp c n thi t b i ây ngu n thu l n làm t ng ngân sách nhà n c M t khác cơng c tài h p lý cịn kích thích ng i dân u t kinh doanh nhi u h n l nh v c b t ng s n, tham gia giao d ch th tr ng b t ng s n th c, góp ph n a n n kinh t phát tri n lành m nh Hi n nay, thơng qua sách lãi su t, tín d ng u ãi, thành ph ã khuy n khích doanh nghi p u t kinh doanh b t ng s n t o c s h t ng qu nhà cho ng i nghèo ng i có thu nh p th p Tr c th c tr ng th tr ng b t ng s n nh hi n nay, thành ph Thái Nguyên ã có nh ng biên pháp h tr quan h giao d ch th tr ng t Hi n thành ph ã t o i u ki n cho phép thành l p trung tâm môi gi i b t ng s n nh m góp ph n t o nên s n nh cho th tr ng Trong giao d ch, yêu c u pháp lý c t lên hàng u nh m tránh r i ro cho ch th Qua ây ã giúp khách hàng giao d ch c ng nh ng i dân hi u bi t v n liên quan n s h u nhà, quy n s d ng t, ho t ng xây d ng chuy n nh ng b t ng s n, tránh tình tr ng ho t ng mơi gi i b t ng s n t phát tràn lan nh tr c Các nh ch h tr giao d ch ã t o i u ki n m b o quy n l i c a ng i dân giao d ch, ng th i làm t ng ngu n thu vào ngân sách Nhà n c t nh ng ho t ng giao d ch th c c a th tr ng B t ng s n Công tác tra, ki m tra vi c qu n lý s d ng t ai, nhà , qu n lý quy ho ch, qu n lý xây d ng c thành ph r t quan tâm ch ng gi i quy t Thành ph coi ây vi c c n làm t o môi tr ng kinh doanh, u t h p d n cho nhà u t c ng nh nhân dân l nh v c b t ng s n Trong vài n m g n ây, thành ph r t quan tâm n vi c này, Tuy nhiên, vi c x lý vi ph m h n ch th t c r m rà, ch tài ch a theo k p th c t cịn nhi u tính r n e Vi c c ng ch công tác qu n lý s d ng b t ng s n g p nhi u khó kh n ph i tuân theo h th ng 57 pháp lu t dàn trài, ch a hoàn toàn th ng nh t cao t thành ph xu ng qu n, huy n, ph ng, xã 4.4 M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N CHO TH TR NG B T NG S N TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN 4.4.1 Có k ho ch h p lý khoa h c i v i ngu n cung t cho th tr ng b t ng s n i u ch nh m i quan h cung c u th tr ng b t ng s n t ng c ng vi c ki m soát giá t, giá nhà i v i nhu c u phát tri n c a kinh t xã h i, c n có m t k ho ch h p lý ph c v cho vi c cung t C th , thành ph c n t ng c ng ki m sốt th tr ng t, phân b có hi u qu tài nguyên t, ki m soát ngu n thu ngân sách, i u ch nh c c u u t giám sát c qui mô xây d ng c b n 4.4.2 Gi i pháp v quy ho ch s d ng t Quy ho ch k ho ch nhà t m t nh ng ch c n ng quan tr ng giúp nhà n c th ng nh t qu n lý, i u ti t th tr ng b t ng s n theo úng quy nh c a pháp lu t Trong th i gian v a qua vi c l p quy ho ch s d ng t thành ph ã c quan tâm th c hi n t hi u qu nh t nh Trong th c tr ng b t ng s n hi n nay, thành ph c n tr ng n vi c quy ho ch g n v i thúc y phát tri n th tr ng b t ng s n, quy ho ch xây d ng c s h t ng nh ng n i ch a có s n nh v c s v t ch t nh v trí 3, n m nh ng n ng lo i IV Bên c nh ó vi c quy ho ch xây d ng h p lý khu ô th c ng n th tr ng b t ng s n i vào ho t ng n nh h n, tránh tình tr ng gây kh ng ho ng th a Công b , công khai quy ho ch c ng m t bi n pháp c i thi n tính thơng tin minh b ch n v i ng i dân t o ngu n cung phong phú 4.4.3 nh giá t Giá t m t y u t nh l ng giá tr quy n s d ng t Trong th tr ng b t ng s n giá t y u t quan tr ng làm cho th tr ng b t ng s n lành m nh N u giá t c xác nh úng v i giá tr c a s góp ph n làm bình n th tr ng quy n s d ng t, th tr ng b t ng s n Do v y, thành ph Thái Nguyên c n ph i hình thành t ch c th m nh giá chuyên nghi p nh m h tr c l c cho th tr ng b t ng s n c a 58 xu t l p c quan th ng kê v giá t thành ph Ngoài c n nghiên c u th tr ng, khuy n khích doanh nghi p t v n v nh giá t th m nh giá t theo giá t th tr ng, xây d ng b n giá UBND c p t nh quy t nh phù h p h n v i giá t th tr ng Nh v y s góp ph n giúp th tr ng phát tri n n nh 4.4.4 t o nghi p v chuyên môn ho t ng kinh doanh b t ng s n Kinh doanh b t ng s n m t ngành kinh doanh c bi t ph c t p, v y c n tr ng t o nh ng k n ng ph c v cho ho t ng c a th tr ng b t ng s n nh ngh t v n, môi gi i b t ng s n, ngh nh giá b t ng s n, Nâng cao n ng l c c a cán b chuyên môn s gi i pháp th tr ng có th ho t ng chuyên nghi p h n 4.4.5 Gi i pháp v thông tin Hi n doanh nghi p r t thi u i u ki n n m b t, thu th p thông tin th tr ng nên kinh doanh b t ng s n g p r i ro, th t b i khó tránh kh i góp ph n phát tri n kinh doanh b t ng s n, nhà n c c n hình thành t ch c t v n thông tin v nhà t cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào l nh v c Chi phí cho vi c phát tri n b t ng s n hi n cao i v i kh n ng thu nh p M t nguyên nhân ch y u thi u thông tin v nhà t, h th ng hành l c h u, ch m ch p c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà Do c u trúc hành pháp lu t ph c t p c ng k nh Vì v y vi c hình thành phát tri n t ch c thông tin t v n v nhà t i u quan tr ng c n thi t, hi n Thái Ngun ã có cơng ty mơi gi i nhà t nh ng qui mô nh , t phát…các v n phòng h u nh ch ho t ng theo ti n hoa h ng c a khách hàng nên r t l n x n khơng có s qu n lý cu nhà n c, th thơng tin ây mang tính ch t phân l , h n h p, c c b a ph ng Vi c làm c n thi t tr c m t ph i ki m soát s ho t ng c a trung tâm môi gi i b t ng s n, t p trung th ng nh t ngu n tin cung c p cho th tr ng b t ng s n nh ng thơng tin tồn di n, xác h n 59 PH N K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K t lu n Thành ph Thái Nguyên v i vai trò trung tâm kinh t , v n hóa, giáo d c c a t nh Thái Nguyên t nh mi n núi Phía B c, nh ng n m qua n n kinh t c a thành ph có nh ng chuy n bi n tích c c, c s h t ng ngày c nâng c p phù h p v i c i m c a m t ô th lo i I Cùng v i s phát tri n ó vi c qu n lý nhà n c v t c bi t qu n lý th tr ng b t ng s n cịn có nhi u b t c p, ịi h i ph i có nh ng gi i pháp k p th i, úng n a th tr ng b t ng s n theo k p v i xu h ng phát tri n kinh t chung Qua nghiên c u, tìm hi u v th tr ng b t ng s n a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 n 2013 cho th y th tr ng b t ng s n c a Thành ph Thái Nguyên ang d n d n c qu n lý i vào n nh Giá t hàng n m t ngt ng i n nh, giá t theo khung giá nhà n c quy nh ch a sát v i giá th tr ng, chênh l ch trung bình t 1,5 n l n Th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng t ang h i ph c sau tr m l ng v i b t ng s n nhà t t i khu ô th m i, khu dân c , kh i l ng giao d ch toàn giai o n t cao nh t n m 2012 6914 h s th p nh t n m 2010 2156 h s M i n m phịng Tài Ngun Mơi Tr ng xác nh n cho kho ng t 3000 n 4000 h s ng ký giao d ch b o m, ch y u giao d ch th ch p b ng quy n s d ng t Bên c nh nh ng m t ã t c, th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên ang g p ph i nh ng khó kh n nh : H th ng thông tin v b t ng s n thi u, t ch c ho t ng d ch v môi gi i b t ng s n hình thành phát tri n t phát, ch a có c quan nh giá b t ng s n uy tín Th t c hành v giao d ch b t ng s n ch a nhanh g n, gây nh h ng n giao d ch th tr ng b t ng s n 60 5.2 Ki n ngh - Xây d ng khung pháp lu t v th tr ng b t ng s n; Có k ho ch h p lý khoa h c i v i ngu n cung t cho th tr ng b t ng s n; - Gi i pháp v quy ho ch s d ng t; - nh giá t; - C p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà tài s n khác g n li n v i t; - T o i u ki n cho doanh nghi p cá nhân tham gia phát tri n th tr ng b t ng s n; - t o nghi p v chuyên môn ho t ng kinh doanh b t ng s n; - Các gi i pháp v tài chính, tín d ng, thu ; - Gi i pháp v thơng tin Trên c s nhóm gi i pháp ã ngh trên, lu n v n ã a nh h ng kh c ph c nh ng t n t i c a th tr ng b t ng s n t o ti n cho s phát tri n th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên n nh, b n v ng theo nh h ng v n minh, hi n i t ng lai 61 TÀI LI U THAM KH O Tr n H i Anh (2010), “Nghiên c u y u t tác ng th tr ng b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên” Nguy n Phúc D ng (2010), “Nghiên c u cung c u th tr ng b t ng s n” Ki u Vi t Hùng (2008), “Bong bóng b t ng s n M gi i pháp v i c n s t th tr ng b t ng s n Vi t Nam” Nguy n Th Huy n (2011), “ ánh giá th c tr ng th tr ng B t ng s n a bàn ph ng Kim Liên, qu n ng a, thành ph Hà N i” àm Bích H ng (2011), “Cơng tác qu n lý nhà n c v quy n s d ng t a bàn thành ph Thái Nguyên” Nguy n V Kiên (2005), “ nh h ng c a y u t v trí n giá t a bàn th xã B c Ninh, t nh B c Ninh” Thái Nguyên Nhân, (2011) “T p chí u t b t ng s n: D án nghìn t Thái Nguyên ang b t ng” Nguy n Quang Thi (2010), “ ánh giá ho t ng môi gi i b t ng s n a bàn thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên” THs Tr n Qu c To n (2011) “Th c tr ng th tr ng B t ng s n a bàn thành ph Hà N i” 10 Công ty c ph n ch ng khoán ph ng nam (2012), “Báo cáo phân tích ngành b t ng s n” 11 Phịng Tài ngun Mơi tr ng thành ph Thái Nguyên (2010), Báo cáo t ng h p Quy ho ch s d ng t n n m 2020, K ho ch s d ng t n m kì u 2011 – 2015 a bàn thành ph Thái Nguyên ... h u nhà n c Trên a bàn thành ph Thái Nguyên ngu n cung có th - y ban nhân dân t nh Thái Nguyên, UBND thành ph Thái Nguyên giao t i v i ch th s d ng t t i thành ph Thái Nguyên, ây th tr ng s c... bàn thành ph Thái Nguyên 3.3.2.1 Tình hình qu n lý t a bàn thành ph Thái Nguyên 3.3.2.2 Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên 3.3.3 Th c tr ng th tr ng b t ng s n a bàn thành ph Thái Nguyên. .. hình thành m t qu n th ki n trúc hi n i tiêu bi u c a thành ph Thái Nguyên -Yt n nay, thành ph Thái Nguyên có 14/28 tr m y t t chu n qu c gia Thành ph có B nh vi n a khoa Trung ng Thái Nguyên,