NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG CƯ TDHTRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

HỒ CHÍ MINH ********** NGUYỄN THỊ THANH LOAN NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC Ngành: Quản Trị Kinh Doanh Thương Mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG

CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06/2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG

CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

Ngành: Quản Trị Kinh Doanh Thương Mại

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Người hướng dẫn: MBA.NGUYỄN ANH NGỌC

Thành phố Hồ Chí Minh

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh tế, trường Đại

học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Nghiên cứu chiến lược

Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà

Thủ Đức” do Nguyễn Thị Thanh Loan, sinh viên khóa 34, ngành Quản Trị Kinh

Doanh Thương Mại, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

NGUYỄN ANH NGỌC Người hướng dẫn,

Ngày tháng năm

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày tháng năm Ngày tháng năm

LỜI CẢM TẠ

Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này, trước hết con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cha, Mẹ, Chị em trong gia đình đã nuôi nấng, dạy dỗ và ủng hộ để con có được như ngày hôm nay

Em xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô giáo, đặc biệt là Quý thầy cô Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình học tập tại trường Đó

sẽ là hành trang vững chắc cho em bước vào đời

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Anh Ngọc, người đã tận tình giảng dạy, chỉ bảo và hướng dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Quý lãnh đạo công ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, cùng tất cả các cô chú, anh chị tại các phòng ban công ty đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập tại công ty

Tôi xin cảm ơn tất cả bạn bè, những người luôn bên cạnh giúp đỡ khi tôi gặp khó khăn, cũng như đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn tất cả mọi người, những người đã động viên, giúp đỡ tôi hay thậm chí cho tôi những bài học để từ đó giúp tôi trưởng thành hơn trong cuộc sống

Tôi luôn ghi nhận những giá trị cao quý đó bằng lòng biết ơn vô hạn và kính chúc mọi người được nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt

TP Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 06 năm 2012

Sinh viên

Nguyễn Thị Thanh Loan

NỘI DUNG TÓM TẮT

NGUYỄN THỊ THANH LOAN Tháng 05 năm 2012 “Nghiên Cứu Chiến

Lược Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức”

NGUYEN THI THANH LOAN May 2012 “Researching The Marketing

Strategies of TDH – Truong Tho Apartment of Thu Duc Housing Development Corporation”

Mục đích của khóa luận là nghiên cứu chiến lược Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức bao gồm chiến lược sản phẩm, giá cả, phân phối, xúc tiến thương mại, con người, quy trình và bằng chứng vật thể Qua việc phân tích, ta có thể thấy được những khó khăn và thuận lợi của Công ty Trên cơ sở đó đề ra một số giải pháp nhằm đẩy mạnh hiệu quả hoạt động Marketing

Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:

- Thu thập số liệu từ sổ sách và báo cáo về hoạt động Marketing của Công ty qua ba năm 2010 - 2011 (số liệu thứ cấp)

- Sử dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa các năm và các chỉ tiêu kinh tế

để phân tích, từ đó tìm ra xu hướng phát triển nhằm đề ra giải pháp thích hợp

- Tham khảo sách báo, tạp chí, Internet và luận văn tốt nghiệp khóa trước Qua khóa luận có thể thấy là Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức đã và đang nỗ lực không ngừng để đáp ứng tối đa nhu cầu mua sắm căn hộ của người tiêu dùng thành phố Chiến lược Marketing thực hiện tại TDH – Trường Thọ là khá tốt và mang lại hiệu quả cao Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế trong hoạt động Marketing

và khóa luận cũng đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện hơn nữa hoạt động này dưới góc độ một sinh viên thực tập

2.5.2 Tiếp cận giao thông 19 

3.1.2 Định nghĩa, vai trò, chức năng của Marketing 22 3.1.3 Marketing truyền thống và Marketing hiện đại 24 

3.1.5 Các nhân tố quyết định thành công của một dự án bất động sản 25 3.1.6 Các công cụ xây dựng chiến lược 27 

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu tại bàn 31 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu hiện trường 31 

4.1 Mục tiêu Marketing của công ty cho sản phẩm TDH- Trường Thọ 32 

4.3 Mô tả dự án chung cư TDH- Trường Thọ 34 4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing của TDH- Trường Thọ 38 

4.4.3 Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài 48 

4.4.5 Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong 53 4.5 Các hoạt động marketing của TDH – Trường Thọ 54 

4.7.3 Giải pháp hoàn thiện chiến lược sản phẩm 77 4.7.4 Giải pháp hoàn thiện chiến lược giá 77 4.7.5 Giải pháp về xúc tiến thương mại 78 

5.2.1 Kiến nghị đối với ban lãnh đạo công ty 80 

ĐKKD Đăng ký kinh doanh

PTTT Phương tiện truyền thông

Ma trận IFE Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong

Internal Factor Evaluation Matrix

Ma trận EFE Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài

External Factor Evaluation Matrix

Ma trận SWOT Ma trận điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, đe dọa

Strenghts - Weaknesses, Opportunities - Threats Matrix

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.2 Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Trong (IFE) 29 Bảng 3.3 Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài (EFE) 30 Bảng 4.1 Các Đợt Chào Bán Căn Hộ TDH – Trường Thọ 32 Bảng 4.2 Tỷ Lệ Phần Trăm Theo Sức Mua Của Từng Nhóm Đối Tượng 34 Bảng 4.3 Danh Sách Và Sức Mua Của Khách Hàng 45 Bảng 4.4 Trích Lược Báo Cáo Tài Chính Hợp Nhất Năm 2011 47 Bảng 4.5 Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài 49 Bảng 4.6 Bảng Thống Kê Tổng Hợp Tình Hình Nhân Sự Thuduc House 49 Bảng 4.7 Bảng Danh Sách Thành Viên Hội Đồng Quản Trị Thuduc House 51 Bảng 4.8 Bảng Danh Sách Thành Viên Ban Giám Đốc Của Thuduc House 52 Bảng 4.9 Bảng Danh Sách Thành Viên Ban Kiểm Soát Của Thuduc House 52 Bảng 4.10 Bảng Tóm Tắt Cân Đối Kế Toán Hợp Nhất Ngày 31/12/2011 53 Bảng 4.11 Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Trong Của TDH – Trường Thọ 54 Bảng 4.12 Các Loại Chi Phí Sinh Hoạt Tại Chung Cư 58 Bảng 4.13 Đánh Giá Của KH Về Giá Của TDH – Trường Thọ So Với Các Đối Thủ

60 Bảng 4.14 Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Qua Các Kênh Phân Phối 62 Bảng 4.15 Thống Kê Thông Tin Giúp Khách Hàng Nhận Biết TDH – Trường Thọ 64 Bảng 4.16 Thống Kê Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Khách Hàng Ưa Thích 66 Bảng 4.17 Tình Hình Biến Động Về Số Lượng Nhân Sự 69 Bảng 4.18 Tình Hình Biến Động Về Trình Độ Nhân Sự 69 Bảng 4.19 Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Chưa Có Nhu Cầu Nhận Nhà

71 Bảng 4.20 Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Nhận Nhà Ngay 72 Bảng 4.21 Những Danh Hiệu Uy Tín Mà Công Ty Đã Đạt Được 74 Bảng 4.22 Ma Trận SWOT của TDH – Trường Thọ 75 

Hình 2.12 Nguồn Cung Căn Hộ trong Tương Lai 16 Hình 2.13 Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức của Thuduc House 18 

Hình 4.2 Vị Trí Chung Cư TDH – Trường Thọ 35 Hình 4.3 Sơ Đồ Mặt Bằng Tổng Thể Toàn Khu Chung Cư TDH-Trường Thọ 37 Hình 4.4 Cơ Cấu Nguồn Vốn Thuduc House Năm 2011 47 Hình 4.5 Hình Ảnh Chung Cư TDH – Trường Thọ 55 Hình 4.6 Căn Hộ Loại B2a của Chung Cư TDH – Trường Thọ 57 Hình 4.7 Biểu Đồ Đánh Giá của KH Về Giá của TDH – Trường Thọ So Với Các Đối

Hình 4.8 Sơ Đồ Hệ Thống Phân Phối của Sản Phẩm TDH – Trường Thọ 61 Hình 4.9 Biểu Đồ Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Qua Các Kênh Phân Phối 62 Hình 4.10 Biểu Đồ Kênh Thông Tin Giúp Khách Hàng Tiếp Cận TDH – Trường Thọ

65 Hình 4.11 Biểu Đồ Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Ưa Thích 66 Hình 4.12 Hình ảnh về Cơ Sở Vật Chất của Thuduc House 73 

Từ số liệu thống kê trên cho thấy muốn tồn tại và phát triển trong môi trường kinh doanh khắc nghiệt hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải có chiến lược phù hợp với tình hình thực tiễn Thị trường là vấn đề quan trọng và có ý nghĩa quyết định sự sống còn đối với mỗi doanh nghiệp mà Marketing là làm việc với thị trường Đặc biệt, trong ngành bất động sản marketing đóng vai trò vô cùng quan trọng, đây là một công cụ có tính chất nghiệp vụ và kỹ thuật để dự báo nhu cầu của thị trường, thâm nhập thị trường và góp phần quan trọng trong việc mang lại doanh số cho doanh nghiệp từ các sản phẩm bất động sản

Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức là công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản ra đời năm 1990, hiện đang hoạt động chủ yếu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận Từ khi thành lập đến nay công ty đã có những bước chuyển mình đáng kể, từ một doanh nghiệp không tên tuổi trên thị trường đến nay công ty đã là 1 trong top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam Mặc dù là một doanh nghiệp lớn trên thị trường, song công ty cũng gặp một số khó khăn nhất định

trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là ở phân khúc sản phẩm căn hộ chung cư khi mà các đối thủ cạnh tranh ngày một tăng trong phân khúc này Để cạnh tranh và giữ vững doanh số đòi hỏi công ty phải xây dựng một chiến lược marketing hợp lý sao cho tận dụng được những thế mạnh của mình, khai thác sức mạnh của toàn công ty và tận dụng những cơ hội cũng như né tránh những rủi ro do môi trường mang lại, từ đó công

ty có thể vững bước tiến tới mục tiêu đã đặt ra

Được sự khuyến khích của Ban lãnh đạo Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ

Đức, giáo viên hướng dẫn, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu chiến lược marketing chung cư

TDH – Trường Thọ của công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức” cho khóa luận tốt

nghiệp của mình với mong muốn có thể vận dụng những kiến thức đã học vào thực tiễn, đồng thời đề tài cũng đề xuất một số chiến lược làm cơ sở tham khảo cho Ban lãnh đạo công ty trong thời gian tới

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích vị thế của công ty trên thị trường và các chiến lược marketing mà công ty đã áp dụng chung cư TDH – Trường Thọ nhằm phát hiện những điểm mạnh, điểm yếu, cũng như cơ hội, thách thức Từ đó đề ra các chiến lược marketing thích hợp, hiệu quả và các giải pháp để thực hiện chiến lược marketing TDH – Trường Thọ, giúp TDH – Trường Thọ đạt được doanh số như kế hoạch, đồng thời tăng cường vị thế thương hiệu của công ty trên thị trường bất động sản ngày càng khó khăn như hiện nay

1.3 Phạm vi nghiên cứu

 Thời gian nghiên cứu: Từ 03/02/2012 đến 05/05/2012

 Không gian nghiên cứu: Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, địa chỉ Số 13-15 -17 Trương Định, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

 Đối tượng nghiên cứu: Chiến lược marketing của công ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức đối với chung cư TDH – Trường Thọ

1.4 Cấu trúc khóa luận:

Gồm 5 chương

Chương 1: Mở đầu

Chương này nêu lên các vấn đề: Lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm

vi nghiên cứu (thời gian, địa bàn và đối tượng nghiên cứu), cấu trúc của khóa luận

Chương 2: Tổng quan

Chương này bao gồm phần tổng quan về tài liệu nghiên cứu, tổng quan thị trường nghiên cứu, tổng quan về công ty nghiên cứu bao gồm việc giới thiệu chung về công ty, lịch sử hình thành và phát triển của công ty, tầm nhìn, sứ mệnh và tổng quan

về chung cư TDH – Trường Thọ

Chương 3: Cơ sơ lý luận và phương pháp nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu bao gồm những lý thuyết có liên quan đến đề tài: các khái niệm cơ bản về chiến lược marketing, quản trị chiến lược marketing, quy trình xây dựng chiến lược marketing, các công cụ cần thiết để phân tích và lựa chọn chiến lược Các phương pháp nghiên cứu của đề tài cũng được trình bày trong chương này

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này trình bày kết quả nghiên cứu được bao gồm: Phân tích môi trường bên trong, phân tích môi trường bên ngoài và các hoạt động marketing của công ty cho sản phẩm TDH – Trường Thọ, từ đó làm căn cứ để đề ra các mục tiêu chiến lược, sử dụng các công cụ như: Ma trận SWOT, ma trận các yếu tố bên ngoài, ma trận các yếu

tố bên trong để lựa chọn các chiến lược đề xuất Các giải pháp cũng được đề xuất để thực hiện các chiến lược được lựa chọn nhằm hỗ trợ cho chiến lược đã đề ra

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP HCM

2.1.1 Thị trường BDS TP.HCM các năm gần đây

Cuối năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, nhà đất rớt giá mạnh, có nơi xuống đến 30 - 50%, đặc biệt là khu vực phía Nam Trước bối cảnh đó, đầu năm 2009, Chính phủ đưa ra gói kích cầu làm ổn định thị trường, giúp thị trường đứng vững Trên

cơ sở đó, các chủ đầu tư có đủ năng lực trụ lại đã phát triển hình thức mua bán nhà trên giấy, động viên tiền nhàn rỗi từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ Nhờ vậy, thị trường phát triển ổn định đến năm 2010

Đến năm 2011 biểu hiện sự lạm phát không khác gì năm 2008 Lãi suất tín dụng khống chế ở mức 14-16%/năm Để đạt chỉ tiêu dự trữ, các Ngân hàng phải áp dụng lãi suất cao hơn mức đó mới thu được tiền Hiện tại, lãi suất tín dụng ở khoảng 17 - 19%, thấp hơn mức 20% vào năm 2008 Song, dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu ngưng, doanh nghiệp vẫn thiếu vốn Họ trông chờ vào gói kích cầu của Chính phủ, tăng chi tiêu làm nền kinh tế nóng hơn sau khi các giải pháp kiềm chế lạm phát được áp dụng Tuy nhiên, thời điểm này chưa phải là lúc đưa ra gói kích cầu

Từ những điểm nói trên, bất động sản năm 2011 còn biểu hiện mặt khó khăn hơn, thậm chí khó khăn gấp nhiều lần Ngoài các yếu tố bất lợi như giá vật liệu xây dựng và USD tăng, thị trường ảm đạm kéo dài, việc huy động vốn từ trong dân cũng hạn chế do tác động của Nghị định 71

Xét về mặt lý thuyết có sự chuyển dịch dòng tiền vào bất động sản nhưng thực

tế điều này rất khó xảy ra Năm 2011, bất động sản không còn là kênh đầu tư hấp dẫn

do nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm Trong khi các kênh đầu

tư truyền thống là vàng và USD vẫn được các nhà đầu tư lựa chọn Trên thực tế, lượng

tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và chưa thấy có dòng tiền chảy ngược trở lại Đặc biệt gần đây, người dân còn gia tăng gửi tiết kiệm vì lãi suất rất hấp dẫn

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, nhiều doanh nghiệp bất động sản chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn không có người mua Do đó,

“Năm 2011 sẽ là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, thậm chí gấp nhiều lần năm 2008”, ông Châu nói

Theo ông Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng bởi mục tiêu Nhà nước đặt ra giảm tín dụng bất động sản từ 23%/tổng tín dụng xuống 22% vào cuối tháng 6/2011 và còn 16% vào cuối tháng 12/2011 Như vậy trong vòng

2 năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi thị trường bất động sản

2.1.2 Đặc thù thị trường BĐS của TP.HCM

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh phát triển một cách nhanh chóng Tham gia vào thị trường là các chủ thể: doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước, đóng vai trò là nhà phát triển bất động sản; các ngân hàng và các định chế tài chính với vai trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh truyền dẫn vốn đến các nhà đầu tư bất động sản; người dân và các doanh nghiệp khác đóng vai trò là người sử dụng cuối cùng của sản phẩm bất động sản; riêng các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò là người tạo lập chính sách và điều tiết thị trường Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp bất động sản thì mối quan hệ giữa các chủ thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không thể thiếu, đặc biệt liên quan đến dòng chảy của vốn – tín dụng - sản phẩm, sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường

Cung thị trường bất động sản TPHCM hiện nay mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, có quá nhiều dự án nhà ở cao cấp đang ế ẩm, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ quá thiếu Giá nhà đất quá cao so với thu nhập của người dân Đặc điểm thị trường bất động sản những năm gần đây có nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không, trong khi một số lượng lớn người lao động không có nhà

để ở Theo kết quả khảo sát thực tế, giá bất động sản nói chung, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng hóa, hệ thống tài chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều vào các động thái chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị hạn chế

Chỉ số CPI biến động lớn so với nhiều nước trong khu vực đã gây khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường Các yếu tố có thể đo lường được dòng tiền đổ vào bất động sản đó là tiền của nhà đầu tư, tiền vay mượn ngân hàng, tiền tư nhân hay FDI Một số ngân hàng trong hệ thống ngân hàng đang có nhiều khoản nợ xấu, nhiều khi phải tiếp tục cho vay đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi Các thị trường tại TP.HCM có tính tương hỗ nhau Và trong các ngành có ảnh hưởng đến bất động sản nhất đó là ngành tài chính, các ngân hàng bị suy yếu nên bất động sản suy yếu

Hình 2.1 Chỉ số CPI Cả Nước Qua Các Tháng Năm 2011 và 3 Tháng Đầu Năm

2012

Nguồn: Phân tích tổng hợp Thị trường căn hộ để bán tiếp tục đà giảm giá, việc này đồng nghĩa với việc giá bất động sản đang tiến về gần hơn nữa giá trị thật của tài sản, cũng là mức giá nằm trong khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở tại TP.HCM xấp xỉ khoảng 45.000 căn cho các phân khúc cao cấp, trung bình và thấp

Giá bán ở mức từ 700 – 1.600 USD/ m2 , nhiều căn hộ vẫn chưa được bán ra và chưa đáp ứng được nhu cầu, mức giá giảm nhưng vẫn chưa hợp lý với người mua

Cầu thị trường về nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một tiềm năng rất lớn, nó được thể hiện từ năm 2010 và cho đến bây giờ, hàng loạt các dự án nhà giá thấp và trung bình đã được khởi công Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng đầu tư vào đây Tại TP.HCM phân khúc nhà ở bình dân vẫn phát triển mạnh với mức giá nằm trong khoảng từ 500 – 900 USD/ m2

2.1.3 Quy luật phát triển tại TP.HCM

a Thị trường căn hộ

Thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2011 không có phần khả quan hơn năm

2010 Nguồn cung mới ước tính đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9%

so với năm 2010 và chủ yếu là phân khúc trung bình

Hình 2.2 Giá Chào Bán và Nguồn Cung Căn Hộ Năm 2011

so với giá gốc chủ đầu tư bán ra Giá cao như vậy nhưng khi ấy người mua vẫn rồng rắn xếp hàng cả mấy giờ đồng hồ hòng chỉ được đăng ký suất…

Lượng căn hộ chào bán trên thị trường đang rất lớn nhưng lượng căn hộ đã hoàn thành xong có rất ít so với lượng chào bán Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề nay

là do chính sách thắt chặt tín dụng của chính phủ cộng thêm tới thời kỳ đáo hạn vay ngân hàng đã khiến hàng loạt dự án rơi vào cảnh thiếu vốn trầm trọng, giãn nợ, nhiều

dự án bi đát hơn chủ đầu tư phải chấp nhận chuyển đổi, bán lỗ dự án để tránh phá sản…

b Thị trường mặt bằng bán lẻ

Theo số liệu thống kê sơ bộ, TP.HCM hiện có khoảng 679.000 m2 mặt bằng bán lẻ, bao gồm 96 trung tâm thương mại, khối bán lẻ tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm

Hình2.3 Giá Thuê Mặt Bằng Bán Lẻ

Nguồn: Data CafeLand Qua hình 2.3 tổng quan ta có thể thấy giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM đang có xu hướng giảm: Quý 4/2010 giá cho thuê ở trung tâm thành phố vào khoảng

từ 60 – 70 USD/m2, khu vực ngoại thành là từ 30 – 40USD/m2 nhưng đến quý 3/2011 thì giá đã giảm ở khu trung tâm thành phố ổn định ở mức 50 - 60 USD/m2 với công suất thuê đạt hơn 90% Giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm trung bình từ 30 - 33 USD/m2 và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ so với quý trước Nguyên nhân của tình trạng này là

do lạm phát ở Việt Nam đang ở mức rất cao 18%/năm, điều này đã làm giảm nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng dẫn đến nhu cầu thuê mặt bằng của các đơn vị kinh doanh cũng giảm theo Và như vậy, sự cạnh tranh trên thị trường sẽ khốc liệt hơn, các chủ đầu tư phải đua nhau giảm giá để tồn tại

Theo số liệu của tổng cục Thống kê, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa dịch vụ ước tính cả năm 2011 tăng 23,5% và lượng khách quốc tế đến Tp.HCM tăng hơn 12,9% so với năm 2010 Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực bán lẻ và xu hướng

mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định Đặc biệt khu vực trung tâm thành phố

c Thị trường đất nền

Cùng với sự biến động của thị trường, phân khúc đất nền cũng đang ảm đạm không kém gì các phân khúc khác

Hình 2.4 Nguồn Cung Dự Án Đất Nền Quý 3/2011 tại Các Quận TP.HCM

Nguồn: Data CafeLand Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung tại khu vực phía đông, bao gồm quận 2 và quận 9, trong khi nguồn cung thứ cấp phân phối chủ yếu ở khu vực phía nam, bao gồm quận 7 và huyện Nhà Bè Hai khu vực này cũng cung cấp một lượng lớn nguồn cung cho phân khúc đất nền

Hình 2.5 Giá Đất Nền Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh

Nguồn: Data CafeLand

Trên thị trường sơ cấp, giá bán của đất nền quý 3/2011 hầu như không thay đổi

so với Q2/2011 Giá trung bình tại quận 2, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè tiếp tục tăng nhẹ từ 2% đến 4%, trong khi giá đất nền của các quận khác giảm từ -2% đến -15% so với quý trước

Theo hình 2.5 ta cũng có thể thấy giá đất quận 7 cao nhất khoảng 50 triệu đồng/m2 dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị “treo” ở mức cao, người có nhu cầu thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào

d Thị trường văn phòng cho thuê

Mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận có phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác trong quý cuối năm 2011

Thị trường văn phòng giảm cả về công suất thuê và giá thuê trung bình so với Q2/2011 Công suất thuê giảm -2 điểm phần trăm còn 80% so với quý trước, nguyên nhân chính là do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập vào thị trường

Hình 2.6 Nguồn Cung Văn Phòng Cho Thuê tại TP.HCM 3 Quý Đầu Năm 2011

Nguồn: Data CafeLand

Trong quý 3, tổng diện tích văn phòng cho thuê đạt gần 1,2 triệu m2 tăng gần 6,9% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái

Giá thuê văn phòng có chiều hướng đi xuống và trung bình giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái

Hình 2.7 Bảng Giá Chào Thuê Theo Hạng tại TP.HCM

Nguồn: Data CafeLand

Giá chào thuê văn phòng hạng A ở mức 34 – 39 USD/m2 với tỷ lệ lấp đầy khoảng 74% Hiện nay đang giữ kỷ lục về giá cho thuê văn phòng trên địa bàn thành phố là tòa tháp Bitexco Financial với giá chào thuê trung bình 52 USD/m2

Thị trường văn phòng hạng B hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy trên 80% bởi lợi thế về giá thuê hợp lý trung bình từ 20 – 22 USD/m2 vị trí tốt và thời hạn thuê linh động Bên cạnh đó, văn phòng hạng C hoạt động tương đối tốt với giá thuê trung bình trên 15 USD/m2

Trong những năm tới, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh tập trung chủ yếu ở trung tâm thành phố và sẽ gây áp lực lên giá thuê đối với tất cả các phân khúc

Như vậy, sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể nói là “hoàn toàn ảo” Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân, quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở

Năm 2012, thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn do sự suy giảm của nền kinh tế và chính sách tiền tệ thắt chặt tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát Ngoài ra,

sự khó khăn này còn do việc cơ cấu kém bền vững và mất cân đối của thị trường trong thời gian qua

2.2 Điều kiện địa lý và nhân khẩu

2.2.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường

bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ

quốc tế

2.2.2 Dân số

Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có dân

số 7.162.864 người và hiện nay tương đương khoảng 8 triệu người, trong đó: 1.509.930 hộ tại thành thị và 314.892 hộ tại nông thôn, bình quân 3,93 người/hộ Phân

theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03% Những năm gần đây dân số thành phố tăng nhanh; trong 10 năm từ 1999-

2009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bính quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vòng 10 năm

Hình 2.8 Dự Báo Dân Số TPHCM Qua Các Năm 1950 - 2100

Hình 2.9 Lạm Phát Kinh Tế Việt Nam 2011

Nguồn: IMF, WEOD 11- 2011 Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2011 ước tính tăng 5,89% so với năm

2010 và tăng đều trong cả ba khu vực, trong đó quý I tăng 5,57%; quý II tăng 5,68%; quý III tăng 6,07% và quý IV tăng 6,10% Trong 5,89% tăng chung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 4%, đóng góp 0,66 điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5,53%, đóng góp 2,32 điểm phần trăm và khu vực dịch vụ tăng 6,99%, đóng góp 2,91%

Hình 2.10 Tăng Trưởng GDP Việt Nam Năm 2011

Nguồn: IMF, WEOD 11- 2011

Kinh tế-xã hội nước ta năm 2011 đối mặt với một loạt khó khăn và thách thức: Lạm phát tăng trở lại; kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn; lãi suất tăng cao; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong sản xuất, kinh doanh do tín dụng thu hẹp; tỷ giá có những thời điểm biến động phức tạp

Hình 2.11 CPI và Lãi Suất

Nguồn: CBRE và IMF, WEOD 11- 2011 Năm 2011 vừa qua thật sự là một năm khó khăn và đầy biến động đối với nền kinh tế Việt Nam với lãi suất vay quá cao, lạm phát 2 con số, giá vàng ngày tăng cao cộng với những biến động trong tỷ giá ngoại hối, giá dầu, giá nguyên liệu xuất nhập khẩu… Thị trường bất động sản năm 2011 được chứng kiến việc chào bán giảm giá của nhiều dự án, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư cao cấp Tuy nhiên, tâm lý của nhà đầu tư cũng như chính sách thắt chặt tín dụng đã không tạo điều kiện thuận lợi, các giao dịch trên thị trường gần như đóng băng

2.3.2 Dự báo phát triển bất động sản của TP.HCM năm 2012

Sau một thời gian tăng nóng, thị trường TP.HCM vẫn chưa có dấu hiệu đi lên Tại Việt Nam, trong vòng 3 năm tới sẽ khó có hiện tượng tăng giá mạnh, “sốt nóng” trên diện rộng như thường xảy ra ở những năm trước, chủ yếu tại các nơi có giá nhà đất còn thấp, chưa tăng ảo nhiều do các yếu tố đầu cơ, hoặc tại những nơi có nhiều thay đổi về quy hoạch, hạ tầng kinh tế xã hội Xu hướng giảm giá bất động sản sẽ còn

tiếp diễn trong năm 2012, có những phân khúc hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tiếp tới một vài chục phần trăm trong vòng 1-2 năm tới

Hình 2.12 Nguồn Cung Căn Hộ trong Tương Lai

Nguồn: Savills Năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường bất động sản, thị trường sẽ có diện mạo mới, nguồn cung mới cho phân khúc nhà cao cấp sẽ giảm và lượng nhà giá rẻ sẽ tăng lên Dự báo tình hình giao dịch có thể sẽ được cải thiện, tính thanh khoản tăng lên

ở các phân khúc nhà đất có giá rẻ hoặc trung bình Đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu

tư có tầm nhìn và có khả năng tài chính ổn định

Với xu hướng đô thị hóa tại Việt Nam và phát triển kinh tế thì nhu cầu về chỗ ở của đại bộ phận người dân sẽ tăng, điều này không tránh khỏi xu hướng thị hiếu của

người dân nội thành sẽ ở nhà chung cư cao tầng

2.4 Tổng quan về công ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức

2.4.1 Giới thiệu khái quát về công ty

Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức

Tên tiếng Anh: Thu Duc Housing Development Corporation

Tên viết tắt: Thuduc House

Địa chỉ: 13- 15- 17 Trương Định, Phường 6, Quận 3, TP.HCM

Điện thoại: (84.8) 39 333 090

Fax: (84.8) 39 333 123

 Chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh công trình cơ sở hạ tầng khu công nghiệp

và dân cư Linh Xuân, Thủ Đức

 Thi công xây dựng công trình thủy lợi, cầu đường, sân bãi, nền móng công trình, hệ thống điện, hệ thống cấp – thoát nước công trình

 Sản xuất lắp dựng khung nhà tiền chế, kệ thép, các cấu kiện thép; Sản xuất gạch, ngói, gạch bông; San lấp mặt bằng; Trang trí nội ngoại thất; Thiết kế mẫu nhà ở, công trình dân dụng phục vụ cho nhu cầu xây dựng của đơn vị

 Kinh doanh vận tải hàng bằng ô tô, cho thuê kho bãi, nhà, văn phòng, đại lý kí gửi hàng hóa; Mua bán máy móc thiết bị ngành xây dựng, hàng trang trí nội ngoại thất, vật liệu xây dựng

 Đại lý mua bán xăng dầu, nhớt; Hoạt động câu lạc bộ thể dục thể thao; Kinh doanh khách sạn, nhà hàng - Mua bán chế biến hàng nông sản, thực phẩm; Thiết kế tạo mẫu, in trên bao bì; Tổ chức hội chợ, hội nghị, hội thảo, triển lãm thương mại

2.4.3 Quá trình thành lập và bộ máy tổ chức

Thành lập năm 1990 với tên gọi Công ty Quản lý và Phát triển nhà Thủ Đức Năm 1996: đổi tên thành Công ty Phát Triển Nhà và Dịch Vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức

Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Tổng Giám đốc P.Tổng Giám đốc P.Tổng Giám đốc

BP

Bán hàng

BP

Phát triển dự án

BP

DV BĐS

BP Kế toán Ngân quỹ

BP

Đầu tư tài chính

BP Quản trị chiến lược Ban kiểm soát

Ngày 24/11/2000: chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) với vốn điều lệ ban đầu là 15 tỷ đồng

Hình 2.13 Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức của Thuduc House

 Cung cấp các sản phẩm và dịch vụ về bất động sản nhằm thoả mãn nhu cầu

khách hàng với khẩu hiệu "Cùng bạn nâng cao chất lượng cuộc sống"

 Tạo ra cơ hội nghề nghiệp cho người lao động với thu nhập ổn định, môi

trường làm việc thân thiện và phát triển nghề nghiệp

 Gia tăng giá trị cổ đông thông qua việc quản trị doanh nghiệp minh bạch và

hiệu quả, đảm bảo việc bảo toàn vốn và gia tăng lợi nhuận của công ty

 Tạo ra giá trị cho cộng đồng thông qua việc phát triển doanh nghiệp cũng như

các sản phẩm, dịch vụ BĐS phù hợp lợi ích chung, gắn kết, san sẻ những thành quả

của doanh nghiệp với xã hội

2.5 Tổng quan khu vực xung quanh dự án chung cư Trường Thọ

2.5.1 Đặc điểm khu đất và bản đồ vị trí tổng thể

Chung cư Trường Thọ có vị trí khá tốt, cách trung tâm Thành phố khoảng 10km theo trục giao thông chính là Xa lộ Hà Nội, nên rất thuận tiện khi vào nội thành Đồng thời với nút giao thông Đại lộ Đông Tây càng tăng thêm thuận lợi cho cư dân, khi di chuyển về miền Tây qua trục cầu Phú Mỹ xuyên qua trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 2, cách ga Bình Thái của tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên khoảng 700m Đến ngã tư Thủ Đức, siêu thị Coop Mart khoảng 1 km Đến khu công nghệ cao Quận

9 khoảng 4,5 km

Trong bán kính 2km: có có đầy đủ các trường học từ mầm non đến hết cấp 3; nhà máy sữa lâu đời Vinamilk, Trường ĐH Sư Phạm Kỹ Thuật, sân thể thao trong khu Cafe làng đại học Ngoài ra, Điểm nổi bật của chung cư TDH – Trường Thọ là có một

vị trí chiến lược do cách đường Vành Đai 2 (Vành Đai Ngoài) khoảng 60m, đây là khoảng cách khá lý tưởng để tạo dải phân cách tiếng ồn và ngăn bụi Dù nằm cạnh các con đường lưu thông huyết mạch, nhưng chung cư TDH vẫn có được sự yên tĩnh của một nơi nghỉ ngơi thư giãn Đây chính là một điểm đặc biệt quan trọng về vị trí của TDH - Trường Thọ

2.5.2 Tiếp cận giao thông

Chung cư TDH – Trường Thọ cách trung tâm Thành Phố 9 km Trong quy họach chung của Quận Thủ Đức, chung cư TDH – Trường Thọ sẽ được kết nối với đường vành đai 2 lộ giới 60 m, đoạn từ xa lộ Hà Nội (gần ngã ba Bình Thái) tới đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi (gần ngã ba cây xăng Linh Đông) Cách ga Bình Thái của tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên khoảng 700m Theo kế hoạch, tuyến metro sẽ được hoàn tất vào cuối năm 2013 Do đó, việc di chuyển của cư dân Chung cư TDH – Trường Thọ vào trung tâm Thành phố sẽ được thuận lợi

Hà Nội và Đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, cách Ga Metro Bình Thái khoảng 700m, người dân sẽ rất thuận tiện khi di chuyển vào trung tâm thành phố và đi các tỉnh lân cận Miền Đông, Miền Tây

CHƯƠNG 3

CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cơ sở lí luận

3.1.1 Sự ra đời của Marketing

Thoạt đầu Marketing xuất hiện qua những hành vi rời rạc gắn với những tình huống trao đổi nhất định Như vậy có thể nói Marketing xuất hiện gắn liền với trao đổi hàng hoá Nhưng điều đó không có nghĩa là Marketing xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện trao đổi Marketing chỉ xuất hiện khi trao đổi ở trong một trạng thái hay tình huống nhất định: hoặc là người bán phải cố gắng để bán được hàng, hoặc là khi người mua phải cố gắng để mua được hàng Có nghĩa là tình huống trao đổi làm xuất hiện Marketing là khi người ta phải cạnh tranh để bán hoặc cạnh tranh để mua Như vậy nguyên nhân sâu xa làm xuất hiện Marketing là cạnh tranh

Trong thực tiễn hành vi Marketing xuất hiện rõ nét từ khi nền đại công nghiệp phát triển, thúc đẩy sản xuất tăng nhanh và làm cho cung hàng hoá có xu hướng vượt cầu Khi đó buộc các nhà kinh doanh phải tìm các biện pháp tốt hơn để tiêu thụ hàng hoá Quá trình tìm kiếm các giải pháp tốt hơn để thúc đẩy tiêu thụ hàng hoá làm cho hoạt động Marketing ngày càng phát triển và là cơ sở để hình thành một môn khoa học hoàn chỉnh - Marketing

Thuật ngữ Marketing ra đời lần đầu tiên ở Mỹ vào những năm đầu thế kỷ XX

Nó được truyền bá sang châu Âu, châu Á, rồi tới nước ta vào những năm 1980 Marketing có nguồn gốc từ chữ “market” có nghĩa tiếng Anh là cái chợ, thị trường Đuôi “ing” mang nghĩa tiếp cận, vì vậy marketing thường bị hiểu nhầm là tiếp thị Để tránh nhầm lẫn, thuật ngữ marketing thường để nguyên, không dịch

3.1.2 Định nghĩa, vai trò, chức năng của Marketing

a Định nghĩa Marketing

Có nhiều loại định nghĩa khác nhau về marketing vì marketing có nội dung phong phú và mỗi tác giả khi đưa ra định nghĩa của mình đều muốn nhấn mạnh ý này hay ý khác

 Định nghĩa của Ủy ban hiệp hội Marketing Mỹ: “Marketing là việc tiến hành các hoạt động kinh doanh có liên quan trực tiếp đến dòng vận chuyển hóa và dịch vụ

từ người sản xuất đến người tiêu dùng”

 Định nghĩa của học viện Hamiton (Mỹ): “Marketing là hoạt động kinh tế trong đó hàng hóa được đưa từ người sản xuất đến người tiêu dùng”

 Định nghĩa của jonh H Crighton (Australia): “Marketing là quá trình cung cấp đúng sản phẩm/ dịch vụ, đúng kênh hay luồn hàng, đúng thời gian và vị trí”

 Định nghĩa của J.C Woer Ner (Đức): “Marketing là một hệ thống các phương pháp sử dụng đồng bộ tất cả sức mạnh của một đơn vị tổ chức nhằm đạt được các mục tiêu đã dự định”

 Định nghĩa của A Doxer: “Marketing bao gồm sự phân tích thường xuyên nhu cầu, xác định những biện pháp hay phương pháp thỏa mãn các nhu cầu một cách tối ưu

 Định nghĩa của Đại học George Town Hoa Kỳ: “Marketing bao gồm những hoạt động kinh doanh liên quan trực tiếp đến việt xác định các thị trường mục tiêu thông đạt và thỏa mãn các thị trường đó”

 Định nghĩa của G.I Dragon (Liên đoàn Marketing quốc tế): “Marketing là một “RaDa” theo dõi, chỉ đạo hoạt động của doanh nghiệp và như một “Máy chỉnh lưu” để kịp thời ứng phó với mọi biến động xảy ra trong quá trình tiêu thụ sản phẩm/ dịch vụ trên thị trường”

 Định nghĩa của Philip Kotler: “Marketing là một dạng hoạt động của con người nhằm thõa mãn những nhu cầu mong muốn của họ thông qua trao đổi”

Qua các định nghĩa trên, chúng ta có thể xác định được phương châm tư tưởng của Marketing là: Coi trọng khâu tiêu thụ và dành cho nó vị trí cao nhất trong chiến lược của doanh nghiệp; Chỉ bán cái thị trường cần chứ không phải bán cái mình sẵn

có; Sản phẩm/ dịch vụ có phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của khách hàng mới bán được nhiều, nhanh và không bị tồn đọng; Muốn biết thị trường và khách hàng cần gì thì phải nghiên cứu, phân tích và phản ứng linh hoạt

b Vai trò của Marketing

Marketing có một vai trò rất quan trọng trong kinh doanh Nó hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp nhờ các hoạt động Marketing các quyết định đề ra trong sản xuất kinh doanh có cơ sở vững chắc hơn, xí nghiệp có điều kiện và thông tin đầy đủ hơn thỏa mãn mọi nhu cầu của khách hàng Marketing xác định rõ phải sản xuất cái gì, bao nhiêu, có đặc điểm như thế nào, cần sử dụng nguyên vật liệu gì, giá bán nên là bao nhiêu…

Marketing quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường Đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh

c Chức năng của marketing

Nếu hoạt động sản xuất tạo ra sản phẩm thì hoạt động Marketing tạo ra khách hàng và thị trường Vai trò này xuất phát từ những chức năng đặc thù của Marketing:

 Nghiên cứu thị trường và phát hiện nhu cầu: Bao gồm các hoạt động như thu thập thông tin thị trường, phân tích thị hiếu nhu cầu khách hàng và dự đoán triển vọng của thị trường

 Thích ứng nhu cầu thường xuyên thay đổi:

 Thích ứng nhu cầu về sản phẩm: qua tìm hiểu thị hiếu khách hàng thì doanh nghiệp sẽ thiết kế và sản xuất theo nhu cầu, đồng thời tiếp tục theo dõi tính thích ứng của sản phẩm, sự chấp nhận của NTD khi đưa ra thị trường

 Thích ứng về mặt giá cả: qua việc định giá một cách hợp lý, phù hợp với tâm

lý khách hàng, khả năng của DN và tình hình thị trường

 Thích ứng về tiêu thụ: tổ chức đưa sản phẩm đến tay NTD một cách thuận tiện nhất về mặt không gian và thời gian

 Hướng dẫn nhu cầu – Thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao

Nền kinh tế phát triển, nhu cầu tiêu dùng ngày càng được nâng cao, phong phú

và đa dạng hơn Hoạt động Marketing phải luôn nghiên cứu đưa ra sản phẩm mới nhằm nâng cao, tối đa hóa chất lượng cuộc sống

 Hiệu quả kinh tế: thỏa mãn nhu cầu chính là cách thức giúp DN có doanh số

và lợi nhuận, kinh doanh hiệu quả và lâu dài

 Chức năng phối hợp: phối hợp các bộ phận khác nhau trong DN nhằm đạt mục tiêu chung của doanh nghiệp và hướng tới sự thỏa mãn khách hàng

3.1.3 Marketing truyền thống và Marketing hiện đại

b Marketing hiện đại

Marketing hiện đại ra đời dựa trên đặc trưng của thị trường sau đại chiến thế giới thứ 2, đó là:

 Kinh tế tăng trưởng với tốc độ cao

 Tiến bộ khoa học- công nghệ diễn ra nhanh chóng

 Cạnh tranh diễn ra gay gắt

 Giá cả hàng hoá biến động mạnh

 Khủng hoảng thừa liên tiếp xảy ra

 Rủi ro trong kinh doanh nhiều

Vai trò của người mua trở nên quan trọng hơn (hệ quả)

Vì vậy, phạm vi hoạt động của Marketing hiện đại rộng hơn Marketing hiện đại coi thị trường là khâu quan trọng nhất của quá trình tái sản xuất hàng hoá Nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng là yếu tố quyết định quá trình sản xuất kinh doanh Triết lý của Marketing hiện đại là “bán những cái mà khách hàng cần” Mục tiêu của

Marketing hiện đại là thu được lợi nhuận cho người bán, cho nhà sản xuất thông qua việc thoả mãn cao nhất nhu cầu của người mua, người tiêu dùng

3.1.4 Marketing – mix

Marketing Mix là tập hợp những công cụ Marketing mà công ty sử dụng để đạt được các mục tiêu trong thị trường đã chọn các công cụ marketing được pha trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để ứng phó với những khác biệt và thay đổi trên thị trường có thể nói Marketing Mix là một giải pháp có tính tình thế của một tổ chức

Các công cụ của marketing gồm có:

- Sản phẩm (Product): Chất lượng, hình dáng, đặc điểm, nhãn hiệu, bao bì, kích

cỡ, dịch vụ…

- Giá cả (Price): Các mức giá, giảm giá, chiết khấu, thanh toán, tín dụng…

- Phân phối (place) : Loại kênh, trung gian, phân loại, sắp xếp, dự trữ, vận chuyển…

- Xúc tiến (Promotion) : Quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng, bán hàng

cá nhân, Marketing trực tiếp…

- Con người (People) : Chính sách chung về phát triển nhân lực, nhân sự công

ty nói chung ; nhân lực Marketing nói riêng

- Quy trình (Process) : Tiến trình thực hiện, cải tiến quy trình sản phẩm, quy trình thực hiện nhiệm vụ

- Chứng minh vật thể (Physical Evidence) : Cơ sở hạ tầng, vật chất kỹ thuật, các yếu tố hỗ trợ cho chiến lược Marketing, các chứng nhận hoặc giải thưởng uy tín mà thương hiệu có được

3.1.5 Các nhân tố quyết định thành công của một dự án bất động sản

a Vị trí

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven

giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

b Quản lý

Quản lý trong kinh doanh hay quản lý trong các tổ chức bất động sản nói chung

là hành động đưa các cá nhân trong tổ chức làm việc cùng nhau để thực hiện, hoàn thành mục tiêu chung Nhờ đó mà để cho các tiến độ của các dự án bất động sản hoàn thành đúng tiến độ thì người quản lý có vai trò rất quan trọng Công việc quản lý bao gồm các nhiệm vụ chủ yếu sau:

Hoạch định: Xác định mục tiêu, quyết định những công việc cần làm trong

tương lai (ngày mai, tuần tới, tháng tới, năm sau, trong 5 năm sau ) và lên các kế hoạch hành động

Tổ chức: Sử dụng một cách tối ưu các tài nguyên được yêu cầu để thực hiện kế

hoạch

Bố trí nhân lực: Phân tích công việc, tuyển mộ và phân công từng cá nhân cho

từng công việc thích hợp

Lãnh đạo/Động viên: Giúp các nhân viên khác làm việc hiệu quả hơn để đạt

được các kế hoạch (khiến các cá nhân sẵn lòng làm việc cho tổ chức)

Kiểm soát: Giám sát, kiểm tra quá trình hoạt động theo kế hoạch (kế hoạch có

thể sẽ được thay đổi phụ thuộc vào phản hồi của quá trình kiểm tra)

c Chất lượng công trình

Giúp cho chủ đầu tư, chủ nhà hiểu rõ hiện trạng và chất lượng của các bất động sản lân cận Từ đó xác định rõ nguyên nhân có phải công trình mình đang thi công có ảnh hưởng đến hiện tượng nứt, lún, thấm… của các ngôi nhà lân cận hay không Nếu

có ảnh hưởng thì mức độ ảnh hưởng như thế nào thì từ đó tránh được các xung đột trong quá trình thi công công trình Là yếu tố tiên quyết dẫn đến con đường thành công của doanh nghiệp

d Giá cả

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố

khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện )

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

 Cá thể (trực tiếp đối mặt), cụ thể là gặp mặt trực tiếp giữa nhân viên bán hàng

và khách hàng, chẳng hạn như bán trực tiếp hoặc trung tâm dịch vụ điện thoại

Vì vậy, có thể nói có khá nhiều hình thức marketing để doanh nghiệp lựa chọn,

họ có thể sử dụng đơn độc một loại, hoặc sử dụng một tập hợp nhiều kỹ thuật cùng một lúc, nếu cần thiết, để đạt được hiệu quả tối đa trong khả năng ngân sách hạn hẹp

3.1.6 Các công cụ xây dựng chiến lược

a Ma trận SWOT

Ma trận SWOT là một công cụ kết hợp quan trọng có thể giúp các nhà quản trị phát triển bốn loại chiến lược sau: Chiến lược điểm mạnh – cơ hội (SO), chiến lược điểm yếu – cơ hội (WO), chiến lược điểm mạnh – nguy cơ (ST), chiến lược điểm yếu – nguy cơ (WT)

- Kết hợp các yếu tố quan trọng bên trong và bên ngoài

- Mang tính trừu tượng và cảm tính cao, do đó đòi hỏi phải có sự phán đoán tốt

- Kết quả chưa phải là lựa chọn cuối cùng

Bảng 3.1 Ma Trận SWOT

(Liệt kê những cơ hội)

Các chiến lược ST

Vượt qua các bất trắc bằng cách tận dụng những điểm mạnh

W: Những điểm yếu

(Liệt kê những điểm yếu)

Các chiến lược WO

Hạn chế các điểm yếu để tận dụng cơ hội

Các chiến lược WT

Hạn chế những điểm yếu

và trách khỏi các nguy cơ Nguồn: Nguyễn Thị Liên Diệp, Phạm Thanh Nam (2006), Chiến lược và chính

sách kinh doanh, NXB Lao động – Xã Hội

Các bước tiến hành thành lập ma trận SWOT:

- Liệt kê cơ hội (Opportunities)

- Liệt kê các mối đe dọa, nguy cơ (Threats)

- Liệt kê các điểm mạnh chủ yếu (Strengths) bên trong doanh nghiệp

- Liệt kê các điểm yếu (Weakness) bên trong của doanh nghiệp

- Kết hợp điểm mạnh bên trong (S) với cơ hội bên ngoài (O) và ghi kết quả của chiến lược này vào ô SO

- Kết hợp điểm yếu bên trong (W) với cơ hội bên ngoài (O) và ghi kết quả của chiến lược này vào ô WO

- Kết hợp điểm mạnh bên trong (S) với mối đe dọa bên ngoài (T) và ghi kết quả của chiến lược này vào ô ST

- Kết hợp điểm yếu bên trong (W) với mối đe dọa bên ngoài (T) và ghi kết quả của chiến lược này vào ô WT

b Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE)

Đây là ma trận đánh giá các yếu tố nội bộ nhằm tóm tắt và đánh giá những mặt mạnh và mặt yếu quan trọng của các bộ phận kinh doanh chức năng, ma trận IFE được phát triển theo 5 bước:

Bảng 3.2 Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Trong (IFE)

Các yếu tố quan

trọng bên trong

Mức độ quan trọng

Phân loại Số điểm quan

Nguồn: Nguyễn Thị Liên Diệp, Phạm Thanh Nam (2006), Chiến lược và chính sách

kinh doanh, NXB Lao Động – Xã Hội Bước 1: Lập danh mục các yếu tố thành công then chốt như đã xác định trong quá trình đánh giá nội bộ

Bước 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (không quan trọng) đến 1,0 (rất quan trọng) cho mỗi yếu tố Sự phân loại này cho thấy tầm quan trọng tương đối của mỗi yếu tố đó đối với sự thành công của doanh nghiệp trong ngành Tổng số mức độ quan trọng này phải bằng 1,0

Bước 3: Phân loại từ 1 đến 4 cho mỗi yếu tố, trong đó: 1 đại diện cho điểm yếu lớn nhất, 2 là điểm yếu nhỏ nhất, 3 là điểm mạnh nhỏ nhất, 4 là số điểm mạnh lớn nhất Như vậy, sự phân loại dựa trên cơ sở doanh nghiệp

Bước 4: Nhân mức độ quan trọng của mỗi yếu tố với phân loại của nó (=bước 2

* bước 3) để xác định số điểm về tầm quan trọng

Bước 5: Cộng tổng số điểm về tầm quan trọng cho mỗi yếu tố để xác định tổng

số điểm về tầm quan trọng

Bất kể ma trận IFE có bao nhiêu yếu tố, tổng số điểm quan trọng cao nhất mà một doanh nghiệp có thể có là 4,0 và thấp nhất là 1,0 và trung bình là 2,5 cho thấy công ty hoạt động yếu

c Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE)

Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài giúp ta tóm tắt và lượng hóa những ảnh hưởng của các yếu tố môi trường tới doanh nghiệp