PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

Đồ án kinh tế đầu tư PHẦN I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ “GOLDEN WORTH “ Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 1 Đồ án kinh tế đầu tư MỞ ĐẦU 1.Vai trò của đầu tư xây (ĐTXD) dựng trong nền kinh tế quốc dân. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: • ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. • ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. • ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. 2. Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng. • DAĐT được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. • DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. • DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 2 Đồ án kinh tế đầu tư 3. Nội dung của dự án đầu tư Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau: Phần I : Phần thuyết minh của dự án 1. Sự cần thiết phải đầu tư : đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư 2. Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất Đề xuất hình thức đầu tư, mô hình doanh nghiệp và quy mô công suất 3. Lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ Giới thiệu công nghệ hiện có, so sánh lựa chọn công nghệ phù hợp với dự án, đề xuất nguồn cung cấp thiết bị công nghệ 4. Phương án địa điểm Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án 5. Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có ) Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư ( nếu có ) 6. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng Xác định chương trình sản xuất, cơ cấu sản phẩm, phương án tiêu thụ, nhu cần các yếu tố đầu vào của dự án 7. Phương án quản lý, khai thác và sử dụng lao động Đề xuất phương án quản lý, bố trí lực lượng, trả lương cho lao động của dự án 8. Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc, giải pháp kết cấu chính cho các công trình và hạng mục công trình. Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án. Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án 9. Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án, đề xuất các phương án nguồn vốn và tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án, cơ cấu nguồn vốn của dự án 10. Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án - Phân tích hiệu quả tài chính - Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội 11. Xác định các mức thời gian chính thực hiện dự án và kiến nghị áp dụng các hình thức Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 3 Đồ án kinh tế đầu tư quản lý dự án Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án Nội dung thiết kế cơ sở của dự án 1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. 2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác. - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có. - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng. - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế. - Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường. - Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình. Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 4 Đồ án kinh tế đầu tư 3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu. b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng. c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ. 4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án. 5. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ. 4. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư. Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì: Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án. Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 5 Đồ án kinh tế đầu tư vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt, để cấp giấy phép đầu tư. Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường. Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng. 4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư: a. Xác định các yếu tố đầu vào • Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn • Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trình khai thác dự án • Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm • Lập khấu hao tài sản cố định • Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành • Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành • Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận được b. Phân tích lỗ lãi Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu: -Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh -Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN c. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính  Nhóm các chỉ tiêu tĩnh 1. Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư. M = bq L V Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 6 Đồ án kinh tế đầu tư L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư 2. Mức doanh lợi một đồng vốn cố định. M cd = bq cd L V  Nhóm các chỉ tiêu động Hiệu quả tài chính của dự án: • Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. NPV = ∑ = + n t t t r B 0 )1( - ∑ = + n t t t r C 1 )1( B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = ( )(1 ) n n t t t t o B C r − = − + ∑ Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi NAV = (1 ) (1 ) 1 n n r r NPV r + + − = (1 ) 1 n r NFV r + − Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại 0 (1 R ) n t t t t B C I R = − + ∑ = 0 Nếu IRR >= r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 7 Đồ án kinh tế đầu tư BCR = PB FB PC FC = Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá d. Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy • Phân tích an toàn nguồn vốn Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay • Phân tích thời hạn hoàn vốn V - , 0 hv T hv t t N = ∑ =0 N ,hv t : Nguồn hoàn vốn ở năm t • Phân tích điểm hòa vốn Doanh thu hòa vốn 1 h FC R VC R = − FC : chi phí cố định của dự án VC : chi phí biến đổi của dự án Rk : doanh thu của dự án Sản lượng hòa vốn của dự án h FC Q P v = − P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm v : chi phí khả biến 1đvsp Mức hoạt động hòa vốn .100% .100% h h h Q R M Q R = = • Phân tích thời hạn hoàn vốn Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận L V T o = . Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 8 Đồ án kinh tế đầu tư KL V T k + = . • Phân tích khả năng trả nợ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án: t t nt A B K = B t : Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ gồm khấu hao, trích trả lãi trong vận hành A t : Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ 2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc • Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính. Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%. 4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư -Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án. -Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. -Mức thu hút lao động vào làm việc. -Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. -Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu xã hội : Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giải quyết thất nghiệp . Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 9 Đồ án kinh tế đầu tư nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân . 5. Giới thiệu dự án. Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê “ GOLDEN WORTH ” Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và phát triển nhà A6 Địa điểm xây dựng: khu vực xã Tây Mỗ - Đại Mỗ - huyện Từ Liêm - Hà Nội . Quy mô dự án: Nhóm II. Mục đích đầu tư xây dựng: Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2010 và kết thúc vào quý 3 năm 2012 đưa vào vận hành. Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại trang thiết bị : Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao. Quy mô của dự án: +)Gồm 26 hạng mục chính:6 nhà A;7 nhà B;5 nhà C;8 nhà D Tổng diện tích xây dựng: 8758 m 2 Tổng diện tích mặt bằng công trình: 25200 m 2 . Sinh viên thực hiện:Vũ Thị Hải Hà - MS 740653 10