Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)

Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐÀO THỊ NHƢ LỆ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG HÀ NỘI, năm 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐÀO THỊ NHƢ LỆ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chun ngành : Chính sách cơng Mã số : 60.34.04.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS ĐỖ PHÚ HẢI HÀ NỘI, năm 2017 LỜI CẢM ƠN Cơng trình nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” hoàn thành, với nỗ lực, cố gắng thân, xin gửi lời trân trọng cảm ơn tới thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Phú Hải, người tận tình giúp đỡ, bảo tơi q trình tơi triển khai đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô Hội đồng phản biện đề cương Hội đồng phản biện luận văn góp ý giúp tơi hồn thiện tốt luận văn Lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội, Văn phòng Khoa Chính sách cơng tạo điều kiện tốt sở vật chất đảm bảo chất lượng giảng viên cho chúng tơi q trình theo học Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND Thành Phố Đà Nẵng, UBND quận, phòng Quản lý thị quận, Các Ban quản lý cơng trình xây dựng bản, Các Chi Cục thuế Các doanh nghiệp bạn bè thân thiết tạo điều kiện, động viên, khích lệ, ln ủng hộ giúp đỡ suốt thời gian qua để học hồn thành luận văn Học viên Đào Thị Như Lệ LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” luận văn kết nỗ lực cố gắng, nghiêm túc tìm tòi sáng tạo riêng thân với hướng dẫn tận tình người hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Phú Hải Tôi xin cam đoan, kết nghiên cứu cơng trình hồn tồn kết điều tra xã hội học khảo sát mà tiến hành nghiên cứu thành phố Đà Nẵng Trong cơng trình nghiên cứu khơng có chép mà khơng có trích dẫn nguồn, tác giả Tôi xin cam đoan lời hồn tồn thật tơi xin chịu tồn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, tháng năm 2017 Học viên Đào Thị Như Lệ MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 Khái niệm sách phát triển thị trường bất động sản 12 1.2 Vấn đề sách phát triển thị trường bất động sản 20 1.3 Giải pháp cơng cụ sách phát triển thị trường bất động sản 25 1.4 Chủ thể sách phát triển thị trường bất động sản .36 1.5 Các nhân tố tác động đến sách phát triển thị trường bất động sản 39 CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 42 2.1 Đánh giá kết thực mục tiêu sách phát triển thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng 42 2.2 Đánh giá kết triển khai thực giải pháp sách phát triển thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng .47 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐÀ NẴNG VÀ NƢỚC TA HIỆN NAY 68 3.1 Quan điểm, định hướng hồn thiện sách phát triển thị trường bất động sản 68 3.3 Giải pháp sách phát triển thị trường bất động sản nước ta .74 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN : Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á BCHTW : Ban Chấp hành Trung ương BĐS : Bất động sản CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNXH : Chủ nghĩa xã hội FDI : Đầu tư trực tiếp nước GDP : Thu nhập bình quân đầu người HĐND : Hội đồng nhân dân HTCT : Hệ thống trị KH&CN : Khoa học công nghệ KT-XH : Kinh tế - Xã hội KT-XH-MT : Kinh tế - Xã hội – Môi Trường KHXH : Khoa học xã hội ODA : Hỗ trợ phát triển thức PTBV : Phát triển bền vững PTĐTBV : Phát triển đô thị bền vững QHXDĐTBV : Quy hoạch xây dựng đô thị bền vững QHĐT : Quy hoạch đô thị QHXDĐT : Quy hoạch xây dựng đô thị TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng bảng 1.1 1.2 Tóm lược nhóm giải pháp sách phát triển thị trường Phân tích chủ thể sách phát triển thị trường bất động sản Trang 35 38 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số hiệu Tên biểu đồ biểu đồ Trang 2.1 Mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà người dân 43 2.2 Mục tiêu quản lý hiệu thị trường bất động sản 44 2.3 Mục tiêu chuyển đổi nguồn tài nguyên thành vốn phát triển 44 2.4 Đánh giá phát triển thị trường bất động sản 47 2.5 Đánh giá thủ tục đăng ký lại bất động sản cho người dân 49 2.6 Đánh giá thủ tục chuyển nhượng bất động sản 50 2.7 Đánh giá đất làm để áp thuế bất động sản 51 2.8 Đánh giá dịch vụ hành công cho thị trường bất động sản 52 2.9 2.10 2.11 Đánh giá bất động sản dàng trở thành nguồn vốn để kinh doanh Đánh giá quy định quynh hoạch phát triển đô thị Đánh giá quy định thẩm quyến cấp phép xây dựng cơng trình 54 55 56 2.12 Đánh giá quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà 56 2.13 Đánh gia quy định nghiêm cấm hoạt động xây nhà 57 2.14 Đánh giá bất động sản cho đầu tư 60 2.15 Đánh giá bất động sản cho sử dụng 60 2.16 Đánh giá thuế bất động sản 62 2.17 Đánh giá quy định vay nợ cho dân vay mua nhà trả góp 63 2.18 Đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản 64 2.19 Vai trò quản lý nhà nước thơng tin thị trường bất động sản 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản giới nằm BĐS nhà Case, Quigley Shiller (2005) nghiên cứu thay đổi giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn nhiều so với thay đổi giá thị trường chứng khoán Mỹ quốc gia phát triển Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu thị trường nhà đất công nhận phận quan trọng kinh tế rộng lớn Tầm ảnh hưởng TTBĐS kinh tế chứng minh rõ ràng hậu diễn sau sụp đổ thị trường chấp chuẩn Mỹ gây khủng hoảng tài dẫn đến suy thối kinh tế toàn cầu Phát triển thị trường BĐS thị trường đầu tư quan trọng kinh tế kênh đầu tư phổ biến Kullmann Siegel (2003) xác nhận BĐS tài sản đầu tư rộng rãi danh mục đầu tư khơng thay đổi điển hình Mỹ Khảo sát Cục trữ Liên Bang Mỹ vấn đề tài tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng hộ gia đình trung bình đầu tư vào nhà ở, 20% vốn đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu quỹ tương hỗ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư phần biến động GDP có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế quốc gia Đây thị trường đặc biệt khơng có ảnh hưởng lớn phát triển toàn kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Thị trường BĐS nước ta thời gian qua đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Thị trường BĐS thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư góp phần chỉnh trang thị, tham gia kích cầu bước cải thiện nhu cầu nhà nhân dân Thông qua hoạt động thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bước hoàn thiện Hàng loạt văn quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật nhà Nghị Chính phủ ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thống, thuận lợi cho nhà đầu tư trong, ngồi nước người sử dụng ngày tiếp cận trực tiếp với loại hàng hóa đặc biệt Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh không bền vững Cụ thể nhà đất chưa khai thác chưa sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS nhiều Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi thức chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu BĐS bị cân đối, đặc biệt nhu cầu nhà nhân dân Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy phức tạp, khó lường dẫn đến hệ doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn việc tiếp tục kinh doanh, ngân hàng thương mại khả tăng tỷ trọng nợ xấu cao cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà cho đại phận dân cư gặp khó khăn, đối tượng lao động có thu nhập thấp gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên, có nguyên nhân quan trọng sách thuế liên quan đến BĐS áp dụng nước ta nhiều bất cập, chưa thể vai trò điều tiết thuế kinh tế thị trường Nghị Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX khẳng định mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế nửa nhiệm kỳ lại Đại hội lần thứ IX hình thành đồng loại thị trường, yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 văn pháp luật có liên quan khác để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản; áp dụng biện pháp mạnh mẽ, đồng để xố bao cấp 25 Hồng Văn Cường (2006), Thị trường BĐS, Nxb Xây dựng, Hà Nội 26 Đảng cộng sản Việt nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Đảng cộng sản Việt nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Đảng cộng sản Việt nam (2006), Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 2006-2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 29 Đảng cộng sản Việt nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 20112020, văn kiện Đại hội Đảng khóa XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 30 Đảng cộng sản Việt nam (2011), Cương lĩnh xây dựng đất nước thời kỳ độ lên CNXH, văn kiện Đại hội Đảng khóa XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 31 El Mahmah Assil (2012), Xây dựng số thị trường BĐS: Kinh nghiệm Ma rốc, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 32 Estrella V Domingo and Reynaldo F Fulleros (2009), Chỉ số thị trường BĐS: Mơ hình cho Phillipine, Bản dịch tiếng Việt viện Kinh tế xây dựng 33 Đỗ Phú Hải (2014), “Khái niệm Chính sách cơng (Từ điển mở)”, Tạp chí Lý luận Chính trị, số 2, tr.103-105 34 Đỗ Phú Hải (2014), “Chính sách cơng theo tinh thần Hiến pháp năm 2013”, Tạp chí Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam 35 Nguyễn Xuân Hoài (2007), Một số vấn đề định giá BĐS Việt Nam nay, Bài viết cho Hội thảo: Kinh tế quản lý BĐS, ngày 20/11/2007 Đại học Xây dựng Hà Nội 36 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 37 Nguyễn Đình Hiếu (2013), Nghiên cứu xây dựng phương pháp xác định số giá BĐS quốc gia làm sở phục vụ quản lý điều hành kinh tế vĩ mô, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dưng 38 Nguyễn Đình Hiếu (2014), “Xây dựng hệ thống tiêu đồng đánh giá thị trường BĐS Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 13(1), tr 19-22 39 Thanh Hương (2009), “Đẩy mạnh cơng tác minh bạch hóa thơng tin thị trường bất động sản”, Tạp chí Xây dựng Đơ thị, 10(2), tr 52-55 40 Nguyễn Văn Hoàng (2010), Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Luận án tiến sỹ kinh tế, Hà Nội 41 Jaand Haan and David Fenwick (2011), Chỉ số giá BĐS - Sổ tay mô tả kỹ thuật, Cơ quan Thống kê Cộng đồng kinh tế Châu Âu, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 42 Trần Tiến Khai 2011), Nguyên lý BĐS, Nxb Lao động-Xã hội, Hà Nội 43 Trần Quốc Khánh (2011), “Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội gỡ nút thắt cho thị trường BĐS Hà Nội”, Tạp chí Bất động sản, 91 (1), tr 19-22 44 Kelvin Fan and Wensheng Peng (2003), Các loại số giá BĐS HongKong, Bài viết cho Hội thảo: Xây dựng số thị trường BĐS IMF tổ chức HongKong, 28/8/2003, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 45 Liu Hongyu, Shen Yue (2010), Giá nhà tình hình kinh tế chung: phân tích thực trạng nhà Trung Quốc, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 46 Ngơ Trí Long (2009), “Hồn thiện phương pháp định giá đất nhằm lành mạnh hoá thị trường BĐS nước ta”, Tạp chí Xây dựng Đô thị, 11(2), tr 51-53 47 Đinh Hữu Minh (2014), “Một số nhận định diễn biến thị trường nhà năm 2014 triển vọng năm 2015”, Tạp chí kinh tế xây dựng, 30(1), tr.29-33 48 National Association of Realtors (2009), Tổng quan số giá nhà nước giới năm gần đây, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 49 Niên giám thống kê Đà Nẵng (2012), Nxb việc làm thống kê, Hà Nội 2013 50 Hoàng Xuân Nghĩa (2013), Một số vấn đề phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 51 Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng BĐS nhà đất để TP Hồ Chí Minh, Luận án tiến sỹ kinh tế, TP Hồ Chí Minh 52 Nguyễn Hồng Phú (2012), Điều tra, xây dựng sở liệu phục vụ công bố số giá BĐS quốc gia, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng 53 Quốc Hội (2006), Luật Dân sự, Nxb Xây dựng, Hà Nội 54 Quốc Hội (2005), Luật Nhà năm 2005, Nxb Xây dựng, Hà Nội 55 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, Nxb Xây dựng, Hà Nội 56 Quốc Hội (2014), Luật Nhà sửa đổi năm 2014, Nxb Xây dựng, Hà Nội 57 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014, Nxb Xây dựng, Hà Nội 58 Sở Xây dựng Hà Nội (2013), Báo cáo kết thí điểm xây dựng số tiêu đánh giá thị trường BĐS Thành phố Hà Nội, Hà Nội 59 Sở Xây dựng Hà Nội (2010-2014), Báo cáo công tác quản lý thị trường BĐS Thành phố Hà Nội năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội 60 Sở Tài Nguyên Môi trường Hà Nội (2010-2014), Báo cáo kết công tác quản lý nhà địa bàn TP Hà Nội năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội 61 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá BĐS kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 4(1), tr 19-25 62 Nguyễn Anh Tuấn (2011), Nghiên cứu phương pháp xác lập số giá xây dựng phù hợp với kinh tế thị trường, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng 63 Ủy ban giám sát tài quốc gia (2013), Báo cáo kinh tế xã hội năm 2013, Hà Nội 64 Viện Kinh tế xây dựng (2012), Thực trạng giải pháp cho thị trường BĐS, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng 65 Viện Kinh tế xây dựng (2010-2014), Báo cáo đánh giá thị trường BĐS Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội 66 Viện Khoa học Thống kê (2005), Một số vấn đề phương pháp luận thống kê, Nxb Thống kê, Hà Nội 67 Viện Khoa học Thống kê (2009), Nghiên cứu xác định tiêu thống kê đánh giá chất lượng tăng trưởng kinh tế, Đề tài khoa học cấp ngành, Hà Nội 68 Viện Nghiên cứu Kinh tế Phát triển TP Hồ Chí Minh (2012), Tính minh bạch thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, Đề tài khoa học cấp Bộ, TP Hồ Chí Minh 69 Viện Nghiên cứu khoa học Cơng nghệ ngân hàng (2013), Tín dụng BĐS bong bóng BĐS: thực trạng giải pháp, Đề tài khoa học cấp Ngành, TP Hồ Chí Minh 70 Viện Thẩm định giá Hoa kỳ (2010), Chỉ số đo thị trường BĐS, Bản dịch tiếng Việt Viện Kinh tế xây dựng 71 Vương Đình Quân, Nguyễn Hồng Sơn (2008), “Mối liên thơng thị trường BĐS vốn-tiền tệ”, Tạp chí Bất động sản, 27(1), tr 21-24 B Website 72 Nâng cao chất lượng thể chế để phát triển, theo nguồn http://qdnd.vn cập nhật 14/10/2011 73 Phát triển đô thị bền vững Việt Nam, Tạp chí kiến trúc 74 Phát triển đô thị phải hướng đến bền vững, theo nguồn http:// Báo Xây dựng ngày 04/12/2013 75 Triết lý phát triển đô thị, theo nguồn http://Người đô thị ngày 04/5/2011 76 Hồng Nam (2012), “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường BĐS Việt Nam”, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thi-truongbat-đong-san-viet-nam-2014, cập nhật 10/02/2012 8:24 AM 77 Thanh Hường (2012), “Giá nhà đất tăng 100 lần 20 năm”, http://vtc.vn/1-139756/kinh-te/gia-nha-dat-tang-hon-100-lan-trong-20-nam.htm, cập nhật 20/01/2012 21:01 PM 78 Lệ Chi (2012), “Nợ xấu BĐS 28.000 tỷ đồng”, http://kinhdoanh.vnexpress.net/ tin-tuc/ebank/ngan-hang/no-xau-bat-dong-san-28-000-2724805.html, cập nhật 18/12/2012 13:42 GMT+7 79 OECD (2009), OECD Stat Extracts.Retrievel February 2013, from OECD economic INTERNET# outlook: http://stats,oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=EO92 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: THU THẬP THÔNG TIN VỀ ĐÁNH GIÁ HỘ DÂN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP ĐÀ NẴNG Họ tên chủ hộ: ……………………………… Mã hộ: Thuộc Quận: ……………………… Thành phần dân tộc chủ hộ? Khác Kinh Ghi cụ thể: ……………… Thu nhập B/Q (Tr đồng/hộ/năm): Số nhân hộ: Tình trạng nhà hộ: Đất Chung cư cao cấp CC thường Chưa có nhà Đánh giá phát triển thị trƣờng bất động sản thời gian qua: Phát triển nhanh, nóng Phát triển chậm, trì trệ Phát triển bền vững Phát triển không bền vững Khác:…………………………………………………………………………………… Đánh giá mục tiêu sách thị trƣờng bất động sản: (Đánh dấu X vào thích hợp) Mục tiêu Đồng ý Mục tiêu Đáp ứng nhu cầu nhà người dân Mục tiêu Quản lý hiệu thị trường bất động sản Mục tiêu Chuyển đổi nguồn tài nguyên thành vốn phát triển Không đồng ý Không biết 3 Các quy định thủ tục ngƣời dân chuyển nhƣợng bất động sản: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 10 Các thủ tục đăng ký lại bất động sản cho ngƣời dân có phù hợp không: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 11 Theo ông/bà thuế bất động sản gồm thuế trƣớc bạ thuế giá trị gia tăng có phù hợp khơng: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 12 Theo ông/bà bảng giá làm để áp thuế bất động sản có phù hợp không: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù hợp Rất không phù hợp 13 Bất động sản nhƣ nhà đất ông/bà dàng trở thành nguồn vốn để kinh doanh không: Rất dễ dàng dễ dàng Khơng rõ Khó trở Rất khó thành vốn 14 Quy định vay nợ có phù hợp cho ngƣời dân vay mua nhà trả góp khơng: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù hợp Rất không phù hợp 15 Theo ơng/bà giá bất động sản có phù hợp với ngƣời dân không: A Để đầu tư: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp B Để sử dụng: Rất phù Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp hợp 16 Quy định quy hoạch phát triển đô thị có phù hợp khơng: Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 17 Các quy định thẩm quyền cấp phép cấp phép xây dựng công trình nhà có phù hợp khơng? Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 18 Các quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà có phù hợp khơng? (làm khuyến khích phát triển thị trường bất động sản) Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp 19 Các quy định nghiêm cấm hoạt động xây dựng nhà có phù hợp thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản không? Rất phù hợp Phù hợp Không rõ Không phù Rất không hợp phù hợp Ngày …… Tháng …… năm Chủ hộ (Ký, ghi rõ họ tên) Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI (DÀNH CHO CÁN BỘ, CÔNG CHỨC) Trong khn khổ nghiên cứu chủ đề “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, thực khảo sát đánh giá thực sách phát triển thị trường bất động sản Đà Nẵng Để triển khai có kết cơng việc ấy, chúng tơi mong muốn có hợp tác đồng chí cách trả lời chân thực câu hỏi phiếu trưng cầu ý kiến Sự tham gia đồng chí tự nguyện, tính khuyết danh thơng tin tôn trọng kết khảo sát dành cho công tác nghiên cứu khoa học Trân trọng cảm ơn hợp tác đồng chí! A THƠNG TIN CHUNG Xin đồng chí cho biết số thông tin thân trình cơng tác (Đánh dấu X vào ô tương ứng với câu trả lời thích hợp) A1 Giới tính: A2 Tuổi A3 Thâm niên cơng tác (năm) A4 Cơ quan công tác anh chị thuộc: Nam Nữ 15 - 25 tuổi 26 - 45 tuổi 46 - 60 tuổi Trên 60 tuổi Dưới năm Từ đến 10 năm Từ 10 đến 30 năm Trên 30 năm Khối Quận ủy Khối UBND quận Khối Mặt trận, đoàn thể Khối đơn vị hiệp quản Khối khác… 1 2 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 A5 Chức vụ Lãnh đạo Ủy ban Lãnh đạo phòng/ban Cán bộ, công chức, viên chức 1 2 3 A6 Mức sống Khá giả Trên trung bình Trung bình Dưới trung bình 1 2 3 4 B CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN Rất hiệu 1 Tương đối hiệu 2 Hiệu 3 Hiệu chưa cao 4 Hiệu thấp 5 B4 Đánh giá mục tiêu Mục tiêu đạt cao 1 sách phát triển thị trường BẤT Đạt mục tiêu 2 ĐỘNG SẢN? Mục tiêu chưa đạt 3 Rất tốt 1 B5 Đánh giá việc thực Tốt 2 sách phát triển thị trường Bình thường 3 BẤT ĐỘNG SẢN? Chưa tốt 4 ………………………………………………… B5.1 Nếu chưa tốt, lý là: ………………………………………………… …………………………………………………… Đẩy mạnh công tác quy hoạch 1 Tăng cung cầu thị trường bất động sản 2 B6 Giải pháp theo đồng chí Cải thiện quy trình thủ tục đầu tư BĐS 3 cần ưu tiên phát triển thị trường Tăng cường tín dụng bất động sản 4 BẤT ĐỘNG SẢN ? Thơng thống quy định quản lý đất đai 5 Thơng thống quy định quản lý xây dựng 6 Tất giải pháp 7 Trân trọng cảm ơn hợp tác đồng chí! B1 Theo đánh giá đồng chí, sách phát triển thị trường BẤT ĐỘNG SẢN thực nào? PHỤ LỤC 3: CÂU HỎI DẪN PHỎNG VẤN SÂU DÀNH CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thời gian vấn: Dự kiến h Thơng tin ngƣời trả lời: A1 Giới tính: Nam 1 Nữ 2 A2 Năm sinh: ………… A3 Số năm công tác doanh nghiệp A4 Doanh nghiệp (Năm) Nhà nước 1 Liên doanh 2 Nước 3 Tư nhân 4 Khác… 5 Kết thị trƣờng bất động sản Câu 1: Số lượng giao dịch bất động sản tăng lên giai đoạn 2010 đến nay? Câu 2: Thời gian bán giao dịch bất động sản thị trường kể từ lúc giao bán đến lúc giao dịch thành cơng ngày? Nhóm giải pháp sách tạo lập, sở hữu phát triển thị trƣờng bất động sản Câu 3: Giải pháp quy định đăng ký, xác lập quyền sở hữu tài sản bất động sản có thống nhất, khả thi phù hợp khơng? Nhóm giải pháp sách phát triển thị trƣờng bất động sản cung cầu thị trƣờng bất động sản Câu 4: Các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục đăng ký lại bất động sản có phù hợp khơng? Câu 5: Giải pháp sách thuế giao dịch bất động sản có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản khơng? Nhóm giải pháp sách phát triển thị trƣờng bất động sản quan quản lý bất động sản thị trƣờng bất động sản Câu 6: Các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phù hợp, hiệu thực địa phương? Nên điều chỉnh, thay giải pháp sách nào? Nhóm giải pháp sách doanh nghiệp, đầu tƣ kinh doanh bất động sản Câu 7: Việc hình thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thuận lợi khơng? có khó khăn doanh nghiệp, thành phần doanh nghiệp khơng? Câu 8: Quy định, quy trình, thủ tục đầu tư kinh doanh bất động sản có thuận lợi khơng? Câu 9: Loại hình doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản gì? Nhóm giải pháp sách đất đai Câu 10: Các giải pháp sách quỹ đất có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 11: Quy định chủ sử hữu đất có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 12: Các quy định chủ sử dụng đất có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 13: Các quy định mua bán, chuyển nhượng đất đai có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 14: Các quy định sách thuế đất có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 15: Các quy định chuyển đổi nguồn tài nguyên thành nguồn lực, thành tài sản, cuối thành vốn phát triển có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 16: Các quy định giải pháp sách đất đai có khơi dậy nguồn vốn từ tài ngun đất đai khơng? có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản khơng? Nhóm giải pháp sách xây dựng Câu 17: Quy định thực quy định tạo thơng thống từ quy hoạch xây dựng, lập dự án xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám sát thi cơng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu… có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 18: Các quy định thẩm quyền cấp phép đầu tư cấp phép xây dựng phù hợp khơng? có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 19: Các quy định định dự án xây dựng có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 20: Các quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 21: Các quy định lực hành nghề xây dựng, lực hoạt động xây dựng có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 22: Các quy định nghiêm cấm, khuyến khích hoạt động xây dựng có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản khơng? Nhóm giải pháp sách tiền tệ - tín dụng phát triển thị trƣờng bất động sản Câu 23: Các quy định vay nợ vốn có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản khơng? Nhóm giải pháp sách tài cho thị trƣờng bất động sản Câu 24: Các giải pháp sách khung giá, định giá thị trường bất động sản có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 25: Các quy định giá thị trường định có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 26: Các quy định có dẫn đến Nhà nước can thiệp bong bóng bất động sản khơng? có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 27: Các quy định giải pháp sách thuế bất động sản có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? Câu 28: Các quy định giải pháp sách kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản có thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản không? PHỤ LỤC 4: TỔNG HỢP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÁC QUẬN, HUYỆN ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2030 STT A B C Loại đất Quận Toàn Quận Quận Quận Quận Quận Huyện Ngũ Thành Liên Thanh Hải Sơn Cẩm Hòa Hành phố Chiểu Khê Châu Trà Lệ Vang Sơn 15.500 1.464 862 17.30 1.423 1.530 1.783 6.708 7.250 685 485 809 666 716 889 3.001 Đất dân dụng Khu Đất C.T công 1.250 118 84 140 115 cộng Đất xanh 1.750 165 98 195 161 TDTT Đất giao thông đô 5.250 496 195 586 482 thị Đất khu 22.000 2.846 69 592 2.692 dân dụng Đất công nghiệp, 6.857 1.905 15 57 259 kho tàng Đất giao thông 4.952 120 12 134 đối ngoại Đất di tích lịch sử 210 20 14 23 19 tôn giáo Đất du lịch dịch 4.250 235 12 135 1.850 vụ Đất an ninh 63 15 Đất nghĩa trang 266 0 Đất khác (kỹ thuật, xanh 5.402 556 24 350 420 cách ly, mặt nước) Đất khác 91.043 3602 13 1.817 Đất nông nghiệp 6.236 231 13 27 Đất lâm nghiệp 46.409 1.520 0 1.762 Đất khác (bãi bồi, đồi núi chưa sử 38.398 1.851 0 28 dụng) Tổng đất xây dựng đô thị 37.500 4.311 931 2.323 4.115 (A+B) Tổng công đất tự 128.543 7.913 944 2.328 5.932 nhiên (A+B+C) (Nguồn Viện Quy Hoạch Đà Nẵng 2017) 123 153 517 173 215 743 518 526 2.447 1.493 1.202 13.105 28 544 4.049 80 150 4.453 21 26 87 1.100 50 868 12 254 250 420 3.382 836 350 50 391 53.878 267 5.342 103 42.974 436 21 5.562 3.023 2.985 19.813 3.859 3.376 73.691 PHỤ LỤC 5: Những dự án hoàn thành chuyển giao quyền sử dụng đất hoàn thiện hạ tầng đƣợc UBND TP Đà Nẵng phê duyệt đến 7/2017 Khu dân cư, nhà ở, khách sạn, hộ kết hợp thương mại dịch vụ Tháng (quận Hải Châu, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư; tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền 6.910m2) Khu du lịch ven sông Hàn (phường An Hải Tây, quận Sơn Trà; Công ty CP Thương mại, Du lịch, Đầu tư Cù Lao Chàm; 107.561m2) Khu Olalani Riverside Towers (phường Nại Hiện Đông, quận Sơn Trà; Công ty CP Mỹ Phúc; 30.942m2) Khu du lịch biển VinaCapital Đà Nẵng (phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn; Cơng ty TNHH Khu Du lịch biển VinaCapital; 47.130m2) Khu dân cư Phước Lý mở rộng (quận Cẩm Lệ; Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung; tổng diện tích đề nghị chuyển quyền đợt 1: 41.886,2m2; đợt 2: 2.120m2; đợt 3: 2.725,2m2; đợt 4: 2.993,8m2) Khu vực phía Bắc nút giao thơng Hòa Cầm (quận Cẩm Lệ; Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng; tổng diện tích đất 3,85ha, tổng diện tích đất thương mại dịch vụ 0,25ha) Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân giai đoạn 1A (quận Cẩm Lệ; Cơng ty CP Tập đồn Mặt Trời; diện tích đất chia lơ 21,22ha, diện tích đất biệt thự 4,11ha, diện tích đất thương mại dịch vụ 1,76ha) Khu thị sinh thái Hòa Xn giai đoạn 1B (quận Cẩm Lệ; Cơng ty CP Tập đồn Mặt Trời; diện tích đất chia lơ 3,74ha, diện tích đất biệt thự 29,3ha) Khu đô thị sinh thái Hòa Xn giai đoạn (quận Cẩm Lệ; Cơng ty CP Tập đồn Mặt Trời; diện tích đất chia lơ 62,6ha, diện tích đất biệt thự 56,3ha; diện tích đất thương mại dịch vụ 31ha) 10 Khu dân cư khu vực Nhà máy Cao su (quận Ngũ Hành Sơn; Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Nam Việt Á; chuyển quyền đọt 1: 39.801,5m2; chuyển quyền đợt 2: 4.225,5m2) 11 Khu đô thị Hòa Q (quận Ngũ Hành Sơn; Cơng ty CP Đầu tư bảo hiểm tài Dầu Khí; chuyển quyền đợt 1: 54.014m2, chuyển quyền đợt 2: 91.138,14m2) 12 Khu A khu đô thị Golden Hills City giai đoạn (quận Liên Chiểu; Công ty CP Trung Nam; 408.957m2) 13 Khu dân cư Khu cơng nghiệp Hòa Khánh mở rộng (quận Liên Chiểu; Cơng ty CP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng; 46.434,84m2) 14 Khu đô thị Phước Lý (quận Liên Chiểu; Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung; diện tích đất chia lơ 21,52ha, diện tích đất biệt thự 2,52ha, diện tích đất kho tàng 1,99 ha) 15 Dự án lô đất A2-2 thuộc Khu dân cư Kho thiết bị phụ tùng An Đồn (quận Sơn Trà; Công ty CP Thương mại dịch vụ Hai Hạnh; 8.922m2) 16 Dự án khu đất vị trí nút giao thơng đường Phó Đức Chính Ngơ Quyền (quận Sơn Trà; Cơng ty CP Hóa chất nhựa Đà Nẵng; 1,819m2) 17 Dự án khu dân cư An Viên (quận Sơn Trà, Công ty CP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng; 7.283,5m2) 18 Khu phức hợp đô thị, thương mại dịch vụ cao tầng (quận Sơn Trà; Công ty CP Địa ốc Sea Thuận Phước) ... lý luận sách phát triển thị trường bất động sản Chương Thực trạng thực sách phát triển thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng Chương Hồn thiện sách phát triển thị trường bất động sản nước... bách thực tiễn sách phát triển thị trường bất động sản, tác giả lựa chọn đề tài Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng để nghiên cứu làm luận văn thạc. .. tác động đến sách phát triển thị trường bất động sản 39 CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 42 2.1 Đánh giá kết thực mục tiêu sách