dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà văn phòng cho thuê victory

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Tên dự án: dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà văn phòng cho thuê victory Căn Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Căn Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Căn Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Căn Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/02/2009 Chính phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/02/2009 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; Căn Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng năm 2010 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Căn (pháp lý khác có liên quan); TÓM TẮT DỰ ÁN Thông tin bản về dự án đầu tư Tên dự án: Tòa nhà văn phòng cho thuê VICTORY Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và xây dựng 199 Loại hình dự án: Văn phòng cho thuê Địa điểm xây dựng: 391 Ngô Gia Tự, Long Biên, Hà Nội Thời gian xây dựng: năm Hình thức đầu tư: Dự án đầu tư xây dựng Quy mô, công suất dự án: Diện tích sàn xây dựng (khơng kể diện tích tầng hầm và tầng mái) 14213 m2 Sản phẩm dự án: Cho thuê văn phòng, cho thuê tầng hầm Tổng mức đầu tư (chưa thuế): 204.110.976 (nghìn đồng) Nguồn vốn đầu tư: dự án sử dụng vốn tự có chủ đầu tư và vốn vay tín dụng thương mại - Vốn tự có chủ đầu tư: 40% lãi suất 19% - Vốn vay tín dụng thương mại: 60% lãi suất 16% NỘI DUNG THẨM ĐỊNH PHẦN I: XEM XÉT CÁC YẾU TỐ ĐẢM BẢO TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN: I SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ  Xuất xứ hình thành dự án - Thực định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tạo mặt cho thành phố sau giai đoạn khủng hoảng từ năm 2008 - Phù hợp với tiềm phát triển khu vực nằm phía Tây Bắc trung tâm thành phố Hà Nội - Giúp cải thiện mặt đô thị cho khu vực quận Long Biên, nhằm tăng nguồn cung cho dịch vụ văn phòng đại bàn và thành phố Đây là địa điểm văn phòng hấp dẫn đầu tư và đáp ứng nhu cầu tổ chức các hội thảo quận, thành phố và các đơn vị khác  Các pháp lí hình thành dự án: - Để lập dự án đầu tư XDCT tòa nhà văn phòng cho thuê VICTORY, chủ đầu tư đã viện dẫn đầy đủ các pháp lý để lâp dự án đầu tư nhằm đảm bảo tính pháp lý cho dự án - Tuy nhiên, đơn vị thẩm định xem xét thấy: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 v/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà Đã hết hiệu lực Đơn vị thẩm định đề nghị thay thế Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 v/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, cho phù hợp thời điểm hình thành dự án  Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án - Thủ đô Hà Nội là trung tâm trị, văn hóa, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế nước Đồng thời Hà Nội là nơi đặt các trụ sở các quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức trị, xã hội các quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế là nơi diễn các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng đất nước Nên Hà Nội có vị trí và vị thế thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hóa, trị, xã hội nằm phía Tây Bắc vùng đờng châu thổ Sơng Hờng - Khí hậu khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu thành phố Hà Nội năm có mùa xn, hạ, thu, đơng - Kinh tế Hà Nội tăng mạnh năm vừa qua Đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài, để đáp ứng điều kiện sở vật chất cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư văn phòng là điều kiện khơng thể thiếu dự án góp phần vào quỹ văn phòng cho thuê còn thiếu hụt thành phố  Các sách kinh tế xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển - Từ các sách và định hướng phát triển Hà Nội cho thấy, việc hoàn thành dự án là cần thiết nhằm góp phần hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thủ đô tương lai, phù hợp với các sách kinh tế xã hội thủ đô Dự án đưa vào hoạt động hứa hẹn mang lại nhiều hiệu kinh tế xã hội cho thủ nói riêng và đất nước nói chung  Phân tích thị trường: - Thị trường văn phòng cho thuê suốt năm qua liên tục suốt Kể từ gia nhập WTO tới số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vơ lớn, ln mức cung cầu nhiều Cùng với sự phát triển kinh tế, yêu cầu văn phòng, hội nghị cho thuê các năm gần liên tục tăng mạnh Đặc biệt từ năm 2004-2007 thị trường văn phòng ln sơi động, Tuy nhiên từ đến khủng hoảng rơi vào tình trạng khủng hoảng kinh tế làm cho thị trường trở lên ảm đạm - Bất chấp khủng hoảng toàn cầu sự ổn định FDI và ODA là nhân tố tích cực, có thể đẩy mạnh nhu cầu diện tích văn phòng cho thuê → Thời điểm dự án vào hoạt động là hoàn toàn thuận lợi II CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN:  Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào: - Đây là dự án có sản phẩm là văn phòng cho thuê nên các yếu tố đầu vào bao gồm: + Nhu cầu điện + Nhu cầu điện thoại, thông tin liên lạc + Nhu cầu nước  Giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào: - Nguồn cung cấp điện: lấy từ Trạm biến áp công trình và nguồn 02 máy phát điện dự phòng diezen Trạm biến áp công trình xem thiết kế điện lực, từ tủ hạ thế TBA dẫn điện cáp ngầm 0,4KV chôn trực tiếp đất tủ điện toàn nhà đặt phòng kĩ thuật tầng hầm 1Tòa nhà văn phòng VICTORY - Nguồn nước: trích từ mạng cấp nước sinh hoạt đường Nguyễn Văn Cừ ống thép mạ kẽm Ø80 Máy bơm thứ cấp 25 KW đặt phòng máy bơm đưa nước lên bể nước mái sử dụng nước trục đứng ống thép loại kẽm Ø40 Xây bể chứa có dung tích 56m3 đất, téc nước = 25 m3 mái - Nguồn cung cấp thông tin liên lạc: các thiết bị cấu thành hệ thống có thể bao gờm Tổng đài với khối điều khiển (CPU) và hệ thống chuyển mạch tự động (Switching), hệ thống truyền dẫn: kết nối từ tổng đài tới nhánh, hệ thống này có thể dùng dây (Calbe) không dây (Wireless), thiết bị đầu cuối là thiết bị sử dụng tùy theo mục đích: điện thoại, fax, modem, máy tính các thiết bị khác III QUY MƠ, CƠNG SUẤT, CƠNG NGHỆ 3.1: Quy mơ dự án - Tổng diện tích chiếm đất dự án là : 1.672,8 m2 - Diện tích xây dựng : 814 m2 - Diện tích đường giao thơng và xanh : 1.109,6 m2 - Tổng diện tích sàn ( 17 tầng, tầng hầm và tầng kỹ thuật) : 14.213 m2 - Diện tích sàn sử dụng : 8.880 m2 - Mật độ xây dựng : 48,7 % - Cấp độ công trìn3h : Cấp II - Loại công trình : Loại I - Hệ số sử dụng đất : 8,5 lần 3.2 : Công suất dự án Đơn vị thuyết minh đã trình bày đầy đủ công suất tối đa dự án và kế hoạch công suất dự án năm cụ thể Nội dung và quy mô sản phẩm sau : STT Sản phẩm Cho thuê văn phòng Đơn vị m2 Cho thuê tầng hầm m2 Khối lượng 8.880 2.000 Phần diện tích sàn còn lại dành cho quản lý và hành khác Các hạng mục đầu tư: + Toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án gồm đường bãi, cảnh quan, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, các công trình phụ trợ + Tầng hầm chung tầng chiếm toàn diện tích lơ đất làm chức bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật Bảng 2.1: Các hạng mục chức tòa nhà Tầng Tầng hầm Tầng hầm Tầng Tầng Tầng Tầng đến 16 Tầng kỹ thuật Tầng 17 Tầng mái Chức Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp hệ thống các công trình phụ trợ Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp hệ thống các công trình phụ trợ Khối tầng Bố trí các khơng gian cơng cộng và là khu giao dịch tòa nhà Bố trí các khơng gian công cộng và là khu giao dịch tòa nhà Bố trí các khơng gian cơng cộng và là khu giao dịch tòa nhà Khối văn phòng cho thuê Diện tích Chiều cao 814 m2 3,0 m 814 m2 3,6 m 814 m2 6,1 m 814 m2 3,25 m 814 m2 3,25 m 814 m2 3,25 m 3,25 m Dung cho dịch vụ công cộng Căng tin phục vụ ăn uống và giải trí 814 m2 4,2 m 4,33 m Cơng suất hay diện tích cho th cụ thể năm: Bảng: Dự trù mức khai thác công suất năm STT Nội dung Dự trù mức khai thác cơng suất Diện tích cho thuê văn phòng Dự trù diện tích cho thuê văn phòng Diện tích cho th tâng hầm Dự trù diện tích cho thuê tầng hầm Đơn vị % Năm 75 Năm vận hành Năm 3Năm 15 85 100 Năm 16-20 95 m² 888.000 888.000 888.000 888.000 m² 666.000 754.800 888.000 843.600 m² 2.000 2.000 2.000 2.000 m² 1.500 1.700 2.000 1.900 IV THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN: Phần thời gian, tiến độ thực DA thuyết minh chương 6, mục 6.5 Gồm 03 phần: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Xác định trạng giới, khảo sát địa chất, thủy văn phục vụ cho công tác lập quy hoạch và dự án + Lập hồ sơ và xin cấp giấy chứng nhận đầu tư + Thỏa thuận chuyên ngành và lập thiết kế sở + Thẩm định thiết kế sở, dự án đầu tư và hoàn chỉnh hồ sơ dự án đầu tư xây dựng Dự kiến bắt đầu kết thúc quý I năm 2012 - Giai đoạn thực dự án: + Triển khai thiết kế vẽ thi công + Tổ chức thẩm định hồ sơ kỹ thuật thi công, dự toán, tổng dự toán công trình + Lập hồ sơ mời thầu, tổ cức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu Dự kiến bắt đầu kết thúc quý II, III năm 2012 + Đàm phán hợp đồng và thực hợp đồng xây dựng Dự kiến thực xây dựng từ quý IV năm 2012 hết quý IV năm 2013 - Giai đoạn kết thúc dự án Bàn giao toán, vận hành thử quý I, II năm 2014 → Thuyết minh thể khá rõ nội dung và cách thể tiến độ thực DA Nhưng nội dung các bảng 9.4: Tiến độ thực dự án xây dựng công trình và các bảng 9.5; 9.6 về: Kế hoạch phân bổ vốn Không thống dẫn đến việc đưa sai giá trị các khoản mục chi phí Trong bảng 9.4 khơng có kế hoạch tiến độ cho nhu cầu vốn lưu động các bảng 9.5; 9.6 lại có kế hoạch phân bổ → Đề nghị đơn vị tư vấn cần bổ sung thêm cho bảng 9.4 → Kết quả đơn vị tư vấn: STT Nội dung thực Thời gian thực Q1/2012 I CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Lập quy hoạch tổng mặt và các phương án kỹ thuật Lập dự án đầu tư xây dựng công trình II Thẩm tra hiệu đầu tư dự án THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN Khảo sát thiết kế BVTC Thiết kế, dự toán Thẩm tra thiết kế, dự toán Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt Xây lắp các hạng mục công trình Giám sát thi công Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu mua sắm thiết bị Mua sắm và lắp đặt thiết bị Giám sát lắp đặt thiết bị Kiểm tra sự phù hợp chất lượng công trình KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA DỰ ÁN VÀO VẬN HÀNH Kiểm toán Thẩm tra, phê duyệt quyết toán Nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng 10 11 III Q2/2012 Q3/201 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 22.417.35 339.623 22.417.35 339.623 22.417.35 339.623 22.417.35 339.623 Q1/2014 75.000 384.055 57.143 790.000 2.534.20 209.229 98.636 298.898 9.963.268 150.944 70.840 12.471.866 12.471.866 66.101 66.101 8.314.577 44.067 528.302 283.058 186.047 250.000 IV Nhu cầu vốn lưu động QUẢN LÝ DỰ ÁN TỔNG CỘNG 222.076 222.076 681.131 3.603.426 222.076 222.076 222.076 222.076 222.076 222.076 828.839 10.336.287 22.979.052 23.049.892 35.517.018 35.517.018 881.423 222.076 10.709.551 STT Nội dung thực Thời gian thực Q1/2012 I CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Lập quy hoạch tổng mặt và các phương án kỹ thuật Lập dự án đầu tư xây dựng công trình Thẩm tra hiệu đầu tư dự án II THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN Khảo sát, thiết kế BVTC Thiết kế, dự toán Thẩm tra thiết kế, dự toán Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng Bảo hiểm xây dựng và lắp dặt Xây lắp các hạng mục công trình Giám sát thi công Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu mua sắm thiết bị Mua sắm và lắp đặt thiết bị 10 Giám sát lắp đặt thiết bị Kiểm tra sự phù hợp chất lượng công trình KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA DỰ ÁN VÀO VẬN HÀNH Kiểm toán Thẩm tra, phê duyệt quyết toán Nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng Nhu cầu vốn lưu động 11 III Q2/2012 Q3/201 Q4/2012 Q1/2013 10.959.595 24.659.088 166.038 373.585 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014 82.500 422.461 62.857 869.000 2.481.85 230.152 108.500 328.788 24.659.08 373.585 24.659.08 373.585 24.659.088 373.585 77.924 13.475.83 72.711 13.475.838 8.983.892 72.711 48.474 290.566 290.566 324.520 211.961 275.000 881.423 IV QUẢN LÝ DỰ ÁN TỔNG CỘNG 222.076 222.076 222.076 727.037 3.635.787 889.516 222.076 11.347.709 222.076 25.254.749 222.076 222.076 25.332.673 38.803.298 222.076 39.093.864 222.076 11.237.912 PHẦN II: XEM XÉT CÁC YẾU TỐ ĐẢM BẢO TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN: I SỰ PHÙ HỢP VỚI QUY HOẠCH Đã hoàn thành và trình thủ tướng phê duyệt thức dự án điều chỉnh quy hoạch tổng thể Thủ đô đến năm 2010 Hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết quận, huyện Xây dựng và hoàn thành nhiều quy hoạch chuyên ngành thuộc các lĩnh vực hạ tầng đô thị: Quy hoạch giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin, bưu điện, khu công nghiệp, trường học, chợ, khu vui chơi giải trí, khu xử lý rác thải thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất,… Đã tiến hành bàn giao và công bố số công bố quy hoạch chi tiết quận, huyện, khu dân cư, đường giao thông Đã ban hành các quy định quản lý đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý bảo vệ hệ thống cấp thoát nước, tiếp tục phân cấp và cải tiến công tác cấp phép xây dựng Kết luận: Dự án thiết kê theo phong cách kiến trúc đại có màu sắc và hình khối hài hòa với không gian xung quanh phù hợp với định hướng quy hoạch chung Hà Nội II SỰ ĐẢM BẢO CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ Để lập dự án đầu tư XDCT tòa nhà văn phòng cho thuê VICTORY, chủ đầu tư đã viện dẫn đầy đủ các pháp lý để lâp dự án đầu tư nhằm đảm bảo tính pháp lý cho dự án Ngoài các văn quy phạm pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư xây dựng nói riêng các văn quy phạm pháp luật ngành xây dựng đã áp dụng đầy đủ làm Chủ đầu tư đã áp dụng các văn tiêu chuẩn kĩ thuât công tác thiết kế kết cấu công trình, hệ thống cấp điện cấp nước, hệ thống chiếu sáng, chống sét, điều hòa và đăc biêt là hệ thống PCCC các giải pháp vệ sinh MT cách đầy đủ và hệ thống III KHẢ NĂNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, KHẢ NĂNG HUY ĐỘNG VỐN ĐÁP ỨNG TIẾN ĐỘ CỦA DỰ ÁN 3.1 Khả giải phóng mặt bằng: Hiện khu đất thuộc quyền sử dụng Chủ đầu tư, phương án để di dời giải phóng mặt sau: toàn phòng ban công ty chuyển đến Khu đô thị Việt Hung (cách trụ sở cũ khoảng 4km phía Bắc) Do có dự án đầu tư khác cơng ty đầu tư phí di dời văn phòng tạm thời tính đờng thời chi phí phá dỡ cơng trình trụ sở cũ 3.2 Khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án: Kế hoạch huy động vốn theo số vốn thực hàng quý đã có VAT, số vốn tự có 40% tổng số vốn huy động Khi sử dụng hết vốn tự có ta bắt đầu vay Như vậy, phải vay thương mại bắt đầu từ quý năm 2013 Kế hoạch huy động vốn cho dự án thể bảng 9.10 → Kết quả tính đơn vị tư vấn lập Bảng 9.10: Kế hoạch huy động vốn cho dự án STT Nội dung Số vốn thực hàng quý Dự phòng cho khối lượng phát sinh Chỉ số giá xây dựng so với quý đầu Dự phòng cho trượt giá Khối lượng có dự phòng Vốn huy động tích lũy Vốn tự có ban đầu Vốn tự có còn lại sau quý Vốn vay thương mại quý Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 727.036 3.941.561 889.515 11.347.708 72.704 394.156 88.951 1.134.771 2.525.475 1 1 31.844 352.842 122.076 831.584 4.688.559 831.584 5.520.143 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014 38.803.298 39.093.864 11.305.589 2.533.267 3.880.330 3.909.386 1.033.602 1 1 2.122.594 6.036.977 7.430.411 13.579.620 15.992.859 4.866.270 1.100.543 14.605.073 33.817.201 35.296.35 56.263.247 58.996.109 17.205.461 6.620.686 21.225.759 55.042.960 90.339.311 146.602.558 205.598.668 222.804.129 88.290.068 83.601.508 82.500.965 67.895.893 34.078.692 25.254.749 25.332.673 89.121.651 -1.217.660 -57.480.907 57.480.907 58.996.109 17.205.461 → Kết quả tính đơn vị thẩm định Bảng 9.10: Kế hoạch huy động vốn cho dự án STT Nội dung Số vốn thực hàng quý Dự phòng cho khối lượng phát sinh Chỉ số giá xây dựng so với quý đầu Dự phòng cho trượt giá Khối lượng có dự phòng Vốn huy động tích lũy Vốn tự có ban đầu Vốn tự có còn lại sau quý Vốn vay thương mại quý Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 727.037 3.635.787 889.516 72.704 363.579 88.952 1.134.771 2.525.475 1,033 1,067 1,102 1,138 23.920 243.170 90.715 1.568.685 823.661 4.242.536 823.661 5.066.197 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014 38.803.298 39.093.864 11.237.912 2.533.267 3.880.330 3.909.386 1.123.791 1,176 1,214 1,254 1,296 1,338 4.436.909 5.430.468 9.868.409 11.555.596 3.800.782 1.069.183 14.051.165 32.217.133 33.296.409 52.552.038 54.558.846 16.162.485 6.135.381 20.186.546 52.403.679 85.700.088 138.252.125 192.810.971 208.973.456 11.347.709 25.254.749 25.332.673 62.529.018 61.705.357 57.462.821 56.393.638 42.342.472 10.125.339 23.171.069 52.552.038 54.558.846 16.162.485 IV KHẢ NĂNG HOÀN TRẢ VỐN VAY 4.1 Trả lãi vay thời gian xây dựng: Lãi suất ngân hang là 16% năm, lãi suất theo quý là – = 3,78% Đơn vị tư vấn tính toán lại dự trù lãi vay vốn thời gian xây dựng (bảng tính 9.9) → Kế hoạch huy động vốn đơn vị tư vấn cần phải: + Lập bảng 9.10: Kế hoạch huy động vốn trước bảng 9.9: Dự trù lãi vay thời gian xây dựng Để thuận tiện cho việc tính toán và theo dõi + Việc tính toán xác định kế hoạch huy động vốn bảng 9.10 đơn vị tư vấn làm sai Theo tính toán thì số vốn tự có đã sử dụng hết từ quý II năm 2012 Như ta phải vay thương mại từ quý II năm 2013 từ quý III + Trong thuyết minh mục tính lãi vay thời gian xây dựng chưa có thút minh cách tính lãi vay Và vốn vay thương mại vay vào thời điểm nào quý → Kết quả tính đơn vị tư vấn lập: Bảng 9.9: Dự trù lãi vay thời gian xây dựng STT Nội dung Vốn vay tích lũy đầu quý Vốn vay huy động quý Lãi vay quý Tích lũy vốn vay cuối kỳ Lãi vay tích lũy Quý 3/2013 - Quý 4/2013 59.653.799 Quý 1/2014 123.135.111 57.480.907 58.996.109 17.205.461 2.172.892 59.653.799 2.172.892 4.485.202 123.135.111 6.658.094 5.305.152 145.645.724 11.963.247 → Kết quả tính đơn vị thẩm định: Bảng 9.9: Dự trù lãi vay thời gian xây dựng STT Nội dung Vốn vay tích lũy đầu quý Vốn vay huy động quý Lãi vay quý Tích lũy vốn vay cuối kỳ Lãi vay tích lũy Qúy 2/2013 Quý 3/2013 Quý 4/2013 24.046.93 55.447.4 79 52.552.03 54.558.8 46 2.895.44 4.158.2 39 55.447.47 58.717.0 85 3.771.30 7.929.5 46 23.1 71.069 75.866 24.0 46.935 75.866 Quý 1/2014 58.717.08 16.162.48 2.830.44 18.992.93 10.759.99 → Cách tính: Lấy thời điểm vay vào đầu quý 2/2013 Tổng số tích luỹ cuối quý= Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay quý + Số tiền lãi phải trả cuối quý + Vốn vay quý k là : Vk + Vốn lũy tích cuối quý k : A1 = V1 Ak = Vk-1*( 1+ r ) + Vk + Lãi vay sinh quý : L1 = Lk =L k-1 * r + Lãi vay lũy tích đến cuối quý : T1 = L1 4.2 Lập kế hoạch trả nợ: Lãi suất vay vốn dài hạn thời gian xây dựng lấy theo lãi suất ngân hàng thương mại là 16% năm Phương thức trả nợ đều, trả gốc và lãi vòng năm (2014-2018) bắt đầu từ thời điểm xây dựng xong đưa vào vận hành khai thác Lãi suất vay vốn ngắn hạn (vốn lưu động) là 15% năm Vay vào đầu các năm và trả vào cuối năm Số vốn lưu động cần dùng các năm thể bảng 10.9 (bảng tính) Kế hoạch trả lãi vay thời gian xây dựng: (bảng tính10.3) Đơn vị tư vấn đã đưa phương pháp tính Nhưng cần có mục diễn giải cho cách tính bảng tính kế hoạch trả lãi vay thời gian vận hành Đơn vị tư vấn đã tính toán lại kế hoạch trả lãi vay thời gian xây dưng (bảng tính 10.3) → Kết quả tính đơn vị tư vấn Bảng tính 10.3: Kế hoạch trả lãi vay thời gian vận hành đơn vị tư vấn STT I II III Nội dung Năm vận hành Vay dài hạn đầu tư xây dựng Số nợ đầu năm Ngạch số trả nợ đầu năm Lãi phải trả năm Tiền gốc trả năm Số nợ cuối năm Vay vốn lưu động Vốn lưu động vay năm Lãi phải trả(r=15%) Tổng tiền lãi phải trả năm năm 2014 năm năm 2015 năm năm 2016 năm năm 2017 năm năm 2018 145.645.724 44.481.571 23.303.316 21.178.255 124.467.469 124.467.469 44.481.571 19.914.795 24.566.775 99.900.694 99.900.694 44.481.571 15.984.111 28.497.459 71.403.234 71.403.234 44.481.571 11.424.518 33.057.053 38.346.181 38.346.181 44.481.571 6.135.389 38.346.181 - 881.423 998.946 1.175.231 1.175.231 132.213 23.435.529 149.842 20.064.637 176.285 16.160.396 176.285 11.600.802 năm 6-15 2019-2128 năm 16-20 2029-2033 1.175.231 1.175.231 1.116.469 176.285 6.311.674 176.285 176.285 167.470 167.470 → Kết quả tính bảng tính đơn vị thẩm định Bảng 10.3: Kế hoạch trả lãi vay thời gian vận hành TT Nội dung I II III Năm vận hành Vay đầu tư dài hạn Nợ đầu năm Tổng số trả nợ năm Tiền lãi phải trả năm Tiền gốc phải trả năm Nợ cuối năm Vay vốn lưu động Vốn lưu động vay năm Tiền lãi phải trả năm Tổng tiền lãi phải trả Năm năm 2014 Năm năm 2015 Năm vận hành Năm Năm Năm năm 2016 năm 2017 năm 2018 77.710.018 23.733.369 10.879.403 12.853.966 64.856.052 64.856.052 23.733.369 9.079.847 14.653.522 50.202.530 50.202.530 23.733.369 7.028.354 16.705.015 33.497.515 33.497.515 23.733.369 4.689.652 19.043.717 14.453.798 14.453.798 23.733.369 2.023.532 21.709.837 881.423 132.213 11.011.616 998.946 149.842 9.229.689 1.175.231 176.285 7.204.639 1.175.231 176.285 4.865.937 1.175.231 176.285 2.199.817 năm 6-15 2019-2128 1.175.231 176.285 176.285 năm 16-20 2029-2033 1.116.470 167.471 167.471 4.3 Thời hạn hoàn vốn: Căn xác định: Dựa vào bảng 10.13: xác định giá trị giá hiệu số thu chi NPV thấy năm thứ dòng tiền cộng dồn hiệu số thu chi chiết khấu dấu từ âm sang dương Chỉ đến năm thứ dự án đã hoàn vốn đầu tư ban đầu nên ta có thể xác định thời hạn hoàn vốn theo cách nội suy sau: Th = 13 – = 12 năm tháng ngày Kết luận: Dự án có độ an toàn cao thời gian hoàn vốn 4.3 Khả trả nợ: Theo tiêu hệ số khả trả nợ - Căn vào nguồn tài dùng để trả nợ gờm: lợi nhuận, phần trích cho lãi vay vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu B - Căn vào số nợ phải trả năm gồm gốc và lãi ký hiệu là A A= P0n: Vốn gốc và lãi giai đoạn xây dựng - Công thức xác định khả trả nợ năm t: Kt = Bt/At Hệ số khả trả nợ tính toán bảng tính 10.19 → Kết quả tính đơn vị tư vấn Bảng 10.19 Xác định hệ số khả trả nợ STT Nội dung Trích 80% lợi nhuận ròng năm để trả nợ Khấu hao năm Lãi phải trả năm Nguồn trả nợ Tổng số phải trả nợ năm Hệ số khả trả nợ Năm Năm Năm vận hành Năm Năm 9.238.295 15.642.386 24.557.264 27.293.020 30.466.497 15.936.759 23.435.529 48.610.583 44.613.784 1,09 15.936.759 20.064.637 51.643.782 44.631.412 1,16 15.936.759 16.160.396 56.654.419 44.657.855 1,27 15.936.759 11.600.802 54.830.581 44.657.855 1,23 15.936.759 6.311.674 52.714.930 44.657.855 1,18 → Kết quả tính đơn vị thẩm định Bảng 10.19 Xác định hệ số khả trả nợ STT Năm Nội dung Năm vận hành 3 Trích 80% lợi nhuận ròng năm để trả nợ Khấu hao năm Lãi phải trả năm Nguồn trả nợ Tổng số phải trả nợ năm Hệ số khả trả nợ Năm 17.858.213 13.994.141 25.284.922 57.137.276 23.865.582 2,39 Năm 23.308.925 13.994.141 21.645.111 58.948.177 23.883.211 2,47 Năm 31.096.289 13.994.141 17.428.924 62.519.354 23.909.654 2,61 Năm 32.499.510 13.994.141 12.507.473 59.001.124 23.909.654 2,47 Năm 34.099.182 13.994.141 6.798.590 54.891.913 23.909.654 2,30 Theo tiêu hệ số khả trả nợ thì dự án có khả trả nợ an toàn cao Với Ktbq = 2,45 V GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY, CHỮA CHÁY Hệ thống PCCC công trình thuyết minh, tính toán cách cụ thể, rõ ràng và đáp ứng các yêu cầu kĩ thuật công tác PCCC mà đặc biết là thống chữa cháy Tuy nhiên, thuyết minh giải pháp PCCC, chủ đầu tư chưa thuyết minh hệ thống thoát hiểm trường hợp xảy cháy Đề nghị chủ đầu tư xem xét và tính toán lại hệ thống PCCC vì hệ thống thoát hiểm là phận không thể thiếu hệ thống PCCC Ngoài ra, thuyết minh giải pháp PCCC nhắc tới hệ thống PCCC tòa nhà mà chưa đề cập tới hệ thống PCCC ngoài nhà Đề nghị chủ đầu tư xem xét và bổ sung điều còn thiếu Bên canh đó, đơn vị thẩm định kiến nghị chủ đầu tư xem xét, tính toán lại sử dụng hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler vì các lí sau: + Hệ thống này khơng thể hoạt động 24/24h và hệ thống không thể dập tắt hoàn toàn các đám cháy liên quan đến xăng dầu (như khu vực hầm để xe) + Yêu cầu lượng nước lớn chữa cháy để lại lớp nước chữa cháy dày và lan rộng sử dụng nhiều nước + Nước chữa cháy bẩn sử dụng ống thép nên có thể làm hư hỏng vật dụng + Thời gian dọn dẹp và ngưng trệ hoạt động sau chữa cháy lâu VI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN DỰ ÁN NHƯ QUỐC PHÒNG, AN NINH, MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH KHÁC CỦA PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN Vì là dự án văn phòng cho thuê, cung cấp dịch vụ không đem đến các yếu tố ảnh hưởng đến dự án quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác pháp luật liên quan PHẦN III: KIẾN NGHỊ Căn kết thẩm định các nội dung đơn vị thẩm định đề nghị đơn vị tư vấn sửa đổi các nội dung sau đây: I: XEM XÉT CÁC YẾU TỐ ĐẢM BẢO TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN: Căn pháp lý: Kiến nghị đơn vị tư vấn thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 v/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 v/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, cho phù hợp thời điểm hình thành dự án Thời gian, tiến độ thực dự án: → Thuyết minh thể khá rõ nội dung và cách thể tiến độ thực DA Nhưng nội dung các bảng 9.4: Tiến độ thực dự án xây dựng công trình và các bảng 9.5; 9.6 về: Kế hoạch phân bổ vốn Không thống dẫn đến việc đưa sai giá trị các khoản mục chi phí Trong bảng 9.4 khơng có kế hoạch tiến độ cho nhu cầu vốn lưu động các bảng 9.5; 9.6 lại có kế hoạch phân bổ → đề nghị đơn vị tư vấn cần bổ sung thêm cho bảng 9.4 Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế xã hội dự án  Tổng mức đầu tư → Chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT (Có phương pháp): + Xác định theo thiết kế sở dự án; + Phương pháp tính theo diện tích cơng suất sản xuất, lực phục vụ công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình; + Phương pháp xác định theo số lượng dự án có các cơng trình xây dựng, có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện; + Phương pháp kết hợp; • Về chi phí xây dựng: + Hiện dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 Bộ Xây Dựng Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốn đầu tư + Tính toán chi phí xây dựng Khi tính toán có thể sử dụng kết hợp phương pháp: Phương pháp 1: tính theo diện tích cơng suất sử dụng và đơn giá xây dựng tổng hợp tra theo quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 Bộ Xây dựng Phương pháp 2: xác định theo công trình tương tự → Tuy nhiên: thuyết minh tính toán chi phí xây dựng đơn vị tư vấn cần cụ thể nêu rõ hạng mục công trình sử dụng theo phương pháp xác định chi phí xây dựng nào • Về chi phí thiết bị: + Trong bảng tổng hợp chi phí thiết bị (bảng 9.2) đơn vị tư vấn đã xác định sai khối lượng (Qi) mục I,II phần B chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (không khớp với khối lượng (Qi) mục IX, mục X phần A chi phí mua sắm thiết bị) • Về chi phí tư vấn: + Định mức tỉ lệ khoản mục chi phí thiết kế tính toán sai số • Về chi phí khác: + Định mức tỉ lệ các khoản mục chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán và khoản mục chi phí kiểm toán tính toán sai số + Bảng 9.3 Chi phí quản lý dự án, chi phí đầu tư xây dựng và chi phí khác trình bày định mức tỉ lệ chi phí bảo hiểm cơng trình khơng thống đơn vị với các định mức tỉ lệ các chi phí còn lại • Về chi phí dự phòng: Cách tính hệ số trượt giá đơn vị tư vấn còn sai Chỉ số trượt giá liên hoàn = Mức độ trượt giá quý = Chỉ số trượt giá liên hoàn – Mức độ trượt giá bình quân hàng quý = Chi phí dự phòng (DP2) nội dung các bảng tính khơng trùng khớp Khi tính số giá bình quân theo quý tính giá dự phòng thì nội dung thực lại tính theo năm Đề nghị đơn vị tư vấn lập lại cho Trong bảng tổng hợp dự phòng phí Theo 04/2010/TT-BXD chi phí dự phòng khơng có th́ VAT đơn vị tư vấn lập lại tính th́ VAT là khơng • Tổng hợp mức đầu tư dự án: Vốn lưu động tính 15% chi phí hoạt động năm đầu tiên vận hành dự án tính chương 10 + Đơn vị tư vấn thuyết minh, phần thuyết minh này nên đặt mục 9.2 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ thực dự án + Đối với bảng tổng hợp tổng mức đầu tư thì đơn vị tư vấn còn tổng hợp sai vốn lưu động ban đầu và khoản dự phòng phí khơng có th́ VAT  Về phân tích tài chính: • Lập kế hoạch khấu hao TSCĐ, kế hoạch đầu tư thay thế: Đơn vị tư vấn đã chưa diễn giải thút minh và cơng thức cách tính rõ ràng cho bảng tính, chưa tính tỉ lệ % phân bổ dự phòng phí → Đề nghị đơn vị tư vấn diễn giải thuyết minh và công thức cách tính rõ ràng cho bảng tính và bổ sung tính tỉ lệ % phân bổ dự phòng phí • Chi phí sản xuất kinh doanh: → Đề nghị đơn vị tư vấn điều chỉnh lại chi phí khấu hao bảng 10.10 Dự trù chi phí sản xuất kinh doanh • Xác định dòng tiền tính toán NPV, IRR: Trường hợp a: Phân tích quan điểm hiệu vốn chung: Về cách tính và phương pháp tính các nội dung bảng tính đơn vị tư vấn lập là không sai vì sai kết từ các bước nên bảng tính này cần phải tính lại các bảng 10.11 Dự trù lãi lỗ, bảng 10.12 Chi phí đầu tư ban đầu tích lũy theo lãi suất tối thiểu chấp nhận thời điểm bắt đầu vận hành, bảng 10.13 Xác định giá trị hiệu số thu chi (NPV) và bảng 10.14 Xác định suất thu lợi nội (IRR) Trường hợp b: Phân tích quan điểm hiệu vốn riêng chủ sở hữu: Đơn vị tư vấn cần tính toán lại bảng 10.15 Vốn vay huy động tích lũy theo suất chiết khấu, bảng 10.16 Chi phí đầu tư ban đầu tích lũy theo lãi suất tối thiểu chấp nhận thời điểm bắt đầu vận hành, bảng 10.17 Xác định giá trị hiệu số thu chi (NPV) và bảng 10.14 Xác định suất thu lợi nội (IRR) • Phân tích độ nhạy về tài chính: Đơn vị tư vấn tính toán lại bảng 10.23, bảng 10.24, bảng 10.25, bảng 10.26, bảng 10.27 và bảng 10.28 số liệu tính toán các bảng trước đã tính toán sai  Về phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội cho dự án: Đơn vị tư vấn tính toán lại bảng 10.30, bảng 10.31và bảng 10.32 II: XEM XÉT CÁC YẾU TỐ ĐẢM BẢO TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN: Về kế hoạch huy động vốn: + Lập bảng 9.10: Kế hoạch huy động vốn trước bảng 9.9: Dự trù lãi vay thời gian xây dựng Để thuận tiện cho việc tính toán và theo dõi + Việc tính toán xác định kế hoạch huy động vốn bảng 9.10 đơn vị tư vấn làm sai Theo tính toán thì số vốn tự có đã sử dụng hết từ quý II năm 2012 Như ta phải vay thương mại từ quý II năm 2013 từ quý III năm 2013 2.Khả hoàn trả vốn vay • Trả lãi vay thời gian xây dựng: Đơn vị tư vấn đã đưa phương pháp tính Nhưng cần có mục diễn giải cho cách tính bảng tính kế hoạch trả lãi vay thời gian vận hành Trong thuyết minh mục tính lãi vay thời gian xây dựng chưa có thút minh cách tính lãi vay Và vốn vay thương mại vay vào thời điểm nào quý → Cách tính: Lấy thời điểm vay vào đầu quý 2/2013 Tổng số tích luỹ cuối quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay quý + Số tiền lãi phải trả cuối quý + Vốn vay quý k là : Vk + Vốn lũy tích cuối quý k : A1 = V1 Ak = Vk-1*( 1+ r ) + Vk + Lãi vay sinh quý : L1 = Lk =L k-1 * r + Lãi vay lũy tích đến cuối quý : T1 = L1 • Thời hạn hoàn vốn: Dựa vào kết mà đơn vị thẩm định đã tính toán lại bảng 10.13, đơn vị tư vấn xác định thời hạn hoàn vốn • Theo tiêu hệ số khả trả nợ: Đơn vị tư vấn tính lại bảng 10.19 - Căn vào ng̀n tài dùng để trả nợ gờm: lợi nhuận, phần trích cho lãi vay vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu B - Căn vào số nợ phải trả năm gồm gốc và lãi ký hiệu là A A= P0n: Vốn gốc và lãi giai đoạn xây dựng - Công thức xác định khả trả nợ năm t: Kt = Bt/At Giải pháp phòng cháy, chữa cháy Đơn vị tư vấn tính toán lại sử dụng hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler vì các lí sau: - Hệ thống này không thể hoạt động 24/24h và hệ thống không thể dập tắt hoàn toàn các đám cháy liên quan đến xăng dầu (như khu vực hầm để xe) - Yêu cầu lượng nước lớn chữa cháy để lại lớp nước chữa cháy dày và lan rộng sử dụng nhiều nước - Nước chữa cháy bẩn sử dụng ống thép nên có thể làm hư hỏng vật dụng - Thời gian dọn dẹp và ngưng trệ hoạt động sau chữa cháy lâu ... ngày 09/08/2012 Bộ Xây dựng Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốn đầu tư Tính toán chi phí xây dựng Khi tính toán có thể sử dụng... phí xây dựng dự án, chi phí thiết bị dự án, chi phí bời thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác dự án, chi phí dự phòng. .. TƯ Lập quy hoạch tổng mặt và các phương án kỹ thuật Lập dự án đầu tư xây dựng công trình Thẩm tra hiệu đầu tư dự án THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN Khảo sát, thiết kế BVTC Thiết kế, dự