TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI.. 39 2.2.1 Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nhà Nước về quản lý xây dựng theo quy hoạch.. 42 2.2.
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI -
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI -
NGUYỄN LONG KHÓA: 2015 - 2017
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU Ở USILK-CITY – PHƯỜNG LA KHÊ, QUẬN HÀ ĐÔNG,
HÀ NỘI
Chuyên ngành : Quản lý đô thị và công trình
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.NGUYỄN HUY DẦN
HÀ NỘI – 2017
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin chân thành gửi lời cám ơn đến quý Thầy (Cô) của trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường Đồng thời tôi cũng gửi lời cám ơn đến Ban giám hiệu nhà trường cùng quý thầy cô giáo Khoa Sau đại học đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành khóa học
Tôi xin chân thành bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Huy Dần đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn
Xin chân thành gửi lời cảm ơn tới Anh (Chị) công tác tại công ty Công
ty cổ phần Sông Đà Thăng Long và cộng đồng cư dân khu dự án CITY thuộc khu đô thị Văn Khê mở rộng đã cung cấp số liệu, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp
USILK-Trân trọng cảm ơn
Hà Nội, tháng 03 năm 2017
KTS Nguyễn Long
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan trên
Tác giả
Nguyễn Long
Trang 5MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng biểu, sơ đồ
Danh mục các hình minh họa
MỞ ĐẦU 1
Tính cấp thiết của đề tài 1
Mục đích nghiên cứu 3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
Phương pháp nghiên cứu 4
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4
Các khái niệm thuật ngữ 5
kết cấu của luận án 5
NỘI DUNG 6
CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI 6
1.1 Tổng quan về sự phát triển và quản lý xây dựng khu ở, khu đô thị mới tại Việt Nam 6
1.1.1 Các vấn đề còn tồn tại trong việc hình thành và phát triển của các khu ở, khu đô thị mới tại Việt Nam 6
1.2 Tình hình quản lý và xây dựng khu ở, khu đô thị mới tại Hà Nội 6
1.2.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của các khu ở, khu đô thị mới tại Hà Nội 6
1.2.2 Các vấn đề còn tồn tại trong việc quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu ở, khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội 8
1.3 Thực trạng quy hoạch xây dựng tại khu ở USILK-CITY thuộc phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội 10
1.3.1 Vị trí giới hạn quy hoạch và quy mô của dự án.[TMTKCS] 10
1.3.2 Đánh giá việc thực hiện quy hoạch 19
1.4 Thực trạng của công tác quản lý xây dựng tại khu ở USILK-CITY thuộc phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội 28
1.4.1 Quản lý sử dụng đất 28
1.4.2 Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 29
1.4.3 Quản lý công trình HTKT 29
Trang 61.4.4 Quản lý xây dựng theo quy hoạch 30
1.4.5 Hệ thống các văn bản pháp luật 30
1.4.6 Thực trạng công tác thanh tra xây dựng, xử phạt vi phạm 33
1.4.7 Thực trạng về bộ máy quản lý 34
1.4.8 Các vấn đề tồn tại cần nghiên cứu 36
CHƯƠNG II CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU Ở USILK-CITY THUỘC PHƯỜNG LA KHÊ, QUẬN HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI 38
2.1 Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch 38
2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng đô thị 38
2.1.2 Tổ chức quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng đô thị 38
2.2 Hệ thống các văn bản pháp luật về xây dựng 39
2.2.1 Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nhà Nước về quản lý xây dựng theo quy hoạch 39
2.2.2 Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch 42
2.2.3 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu ở USILK-CITY 49
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch 50
2.3.1 Yếu tố kinh tế - xã hội 50
2.3.2 Các cơ chế thực hiện xây dựng theo quy hoạch 52
2.3.3 Năng lực của chính quyền 53
2.3.4 Nguồn vốn và nguồn lực thực hiện 53
2.3.5 Năng lực của chủ đầu tư dự án 54
2.3.6 Yếu tố cộng đồng tham gia vào công tác quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch 56
2.4 Bài học kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy hoạch 57
2.4.1 Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch của thế giới 57
CHƯƠNG III CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC KHU Ở USILK-CITY THUỘC PHƯỜNG LA KHÊ, QUẬN HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI 65
3.1 Quản điểm và mục tiêu 65
3.1.1 Quan điểm 65
3.1.2 Mục tiêu 66
3.2 Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch 66
Trang 73.3 Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch 67
3.3.1 Về việc bổ sung hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật 67
3.3.2 Về việc quản lý sử dụng đất 70
3.3.3 Về công trình kiến trúc 72
3.3.4 Về quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 73
3.3.5 Về quản lý hạ tầng kỹ thuật 74
3.3.6 Về quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch 75
3.4 Đề xuất các biện pháp khắc phục 77
3.4.1 Khắc phục các sai phạm của chủ đầu tư 77
3.4.2 Đối với các nhà đầu tư 79
3.4.4 Các biện pháp thực thi 82
3.5 Sự tham gia của cộng đồng 89
1 Kết luận 91
2 Kiến nghị 92
PHẦN DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: CĂN CỨ PHÁP LÝ
PHỤ LỤC 2: BẢN VẼ
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 9DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
SÔ HIỆU,
BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy chính quyền
UBND phường La Khê
35
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long 55
Sơ đồ 3.1 Sơ đồ mô hình ban quản lý xây dựng theo
quy hoạch trực thuộc UBND
84
Trang 10DANH MỤC CÁC HÌNH MINH HỌA
Hình 1.3 Minh họa 3 tòa 101, 102, 103 thuộc cụm CT1 21
Hình 1.6 Tòa nhà 107 cụm CT3 đang dậm chân tại chỗ 23 Hình 1.7 Tòa nhà 106 cũng vắng bóng công nhân, mới thi
công phần thô đến tầng 5
23
Hình 1.8 Sắt thép hoen rỉ dự án như một công trường hoang 23
Hình 1.10 hình ảnh sân vườn cảnh quan chưa được hoàn thiện 25
Hình 1.12 Rác thải vứt bừa bãi xung quanh công trình 27
Trang 11MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Sau nhiều năm tiến hành đổi mới trong lĩnh vực xây dựng, gỡ bỏ chính sách
bao cấp trong đầu tư xây dựng nhà ở để bắt kịp sự phát triển không ngừng Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án Đến nay
đã phát triển nhiều nhà, nhiều kiểu, nhiều khu chung cư mới, đáp ứng một phần nhu cầu ngày một tăng lên về chất lượng của người dân
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo xu hướng thị trường, sự bùng nổ các hoạt động thương mại và dịch vụ góp phần tạo nên những nhu cầu mới về nhà ở đô thị Phát triển đô thị song hành là điều tất yếu của sự phát triển xã hội, sau một vài mô hình thí điểm tương đối thành công, hàng loạt dự án các Khu đô thị mới (KĐTM) mọc lên với nhiều loại hình, quy mô và tính chất khác nhau Bên cạnh những ưu điểm đã được thành phố thừa nhận về không gian sống, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh các KĐTM cũng bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt về mặt văn hoá – xã hội, môi trường sống, kiến trúc cảnh quan
Tuy nhiên chính vì chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư, cơ chế nơi lỏng trong kiểm soát Thêm vào nhu cầu quá lớn của người đân việc các nhà chung cư phát triển một cách ồ ạt không theo quy hoạch đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát Bên cạnh những khu chung cư được quy hoạch, đầu tư xây dựng tốt đóng góp phần nào cho bộ mặt đô thị của thành phố Thì vẫn có những khu đô thị, khu chung cư đắp chiếu bỏ không trên những mảnh đất vàng ngay giữa thủ đô
Và tiêu biểu trong những dự án còn đang dang dở phải kể đến dự án
USILK-CITY THUỘC PHƯỜNG LA KHÊ, QUẬN HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI
Trang 12- Huy động vốn sai pháp luật (tiền bán căn hộ) hiện tại ngoài vốn của chủ đầu
tư thi đã huy động được 4000 tỷ tiền bán căn hộ, 3500 tỷ tiền vay vốn ngân hàng
- Sử dụng vốn của dự án không đúng mục đích
- Xây dựng sai phép
Tại một địa điểm ngay giữa thu đô như vậy với hệ thống luật luôn luôn cập nhật thay đổi như luật Luật Kinh Doanh Bất Động Sản điều chỉnh năm 2014, luật Quy Hoạch Đô Thị điều chỉnh ngày 20 tháng 7 năm 2015 và đặc biệt luật Xây Dựng điều chỉnh năm 2014 sau 10 năm thực hiện, mà vẫn xảy ra tình
Trang 13Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu giải pháp về quản lý xây dựng nhằm nân cao công tác quản
lý xây dựng theo quy hoạch tại khu ở USILK-CITY thuộc khu đô thị Văn
Khê mở rộng thuộc phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội nhằm góp phần tăng cường trật tự xây dựng, nâng cao chất lượng phát triển trên địa bàn khu
Nghiên cứu các chính sách hoặc giải pháp nhằm từng bước tháo gỡ những
dự án đang gây bức xúc cho người dân
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu ở USILK-CITY thuộc khu đô thị Văn Khê mở rộng thuộc phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội Và những giải pháp từng bước tháo gỡ vướng mắc, nhưng khó khăn của khu
Trang 14Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu cụ thể: tại dự án khu ở USILK-CITY thuộc khu đô thị Văn Khê mở rộng thuộc phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội với quy mô 9,2 ha
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống
Phương pháp cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các cơ chế pháp
lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam Cụ thể là luật Quy Hoạch Đô Thị điều chỉnh ngày 20 tháng 7 năm 2015 và luật Xây Dựng điều chỉnh năm
2014
- Phương pháp phân tích tổng hợp
Phương pháp áp dụng với các kết quả nghiên cứu, các quan điểm khoa học được công bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch phân tích tổng hợp áp dụng trong việc phân tích, đánh giá và phát hiện các vấn đề của thực trạng, lý giải các hiện tượng nhằm tìm ra các hướng nghiên cứu cụ thể, quan trọng
- Phương pháp lấy ý kiến các nhà đầu tư (người mua nhà)
Thực hiện các phỏng vấn xin ý kiến cá nhân về các vấn đê liên quan của các nhà đầu tư Để hộ nói lên những kho khăn, sai phạm của mình khi đầu tư vào
dự án cũng như tâm tư nguyên vọng của mình
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Góp phần cụ thể hóa các vấn đề về lý luận khoa học và
khái niệm trong quản lý xây dựng theo quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng tại VN
Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần hoàn thiện thể chế trong quản lý xây dựng theo
quy hoạch
Trang 15Đóng góp cái nhìn toàn diện cho mọi người hiểu về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Nhánh chóng tìm ra giải pháp tháo gỡ cho dự án USILK-CITY
Là tài liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu và dạy học
Các khái niệm thuật ngữ
kết cấu của luận án
Ngoài phần Mở Đầu và Kết Luận, luận văn có phần Nội Dung bao gồm 3 chương
- Chương I: Tổng quan về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các
khu đô thị mới
- Chương II: Cơ sở khoa học của việc quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
ở USILK-CITY tại phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội
- Chương III: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu ở
USILK-CITY tại phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội
Trang 16
THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội
Email: digilib.hau@gmail.com
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN
Trang 17- Phải triệt để sàng lọc ngăn chặn các đơn vị CĐT không đủ năng lực tham gia vào đầu tư xây dựng công trình
- Phải đảm bảo được tính đồng bộ trong công tác xây dựng khu hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội và nhà ở, đảm bảo cho dân sinh sống nhanh chóng hòa nhập với điều kiện mới cũng như dân cư, cộng đồng xung quanh đó
- Việc đầu tư xây dựng đồng bộ các chức năng khác cần có sự giám sát của cộng đồng, hoặc chủ đầu tư trích lại để Nhà nước thi công, đảm bảo khi bàn giao, sử dụng chức năng ở là đồng thời sử dụng các chức năng hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ và chất lượng
- Đàm bảo trong quá trình đầu tư xây dựng phải công khai, minh bạch, đúng
kế hoạch cam kết cúng như chất lượng của công trình Đảm bảo cho người dân (nhà đầu tư ) có thể tiếp cận, đóng góp ý kiến trong qua trình đầu tư xây dựng Góp phần hoàn thiện hơn cho dự án cũng như táng tính khả thi cho dự
án
- Tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền lấy ý kiến cộng đồng dân cư và công
bố quy hoạch theo Luật quy hoạch đô thị Cần rộng rãi trên nhiều phương tiện: Báo chí, truyền hình, Internet, phiếu ý kiến thăm dò gửi cho từng hộ dân,… Loa đài thường xuyên trên phường, xã nơi có KĐT như các bản tin phát ra để người dân hiểu hơn nữa vai trò, trách nhiệm của mình đối với KĐT mình sinh sống cũng như pháp luật của Nhà nước và quyền công dân của
Trang 18- Quản lý xây dựng theo quy hoạch phải mang tính thực tiễn , trực tiếp phục
vụ đời sống nhân dân và toàn xã hội đáp ứng được các yêu cầu về: phát triển bền vững; phát triển hài hoà; phát triển công bằng; và phát triển hiệu quả Đây
có thể coi là định hướng giúp hoạch định các giải pháp điều chỉnh về mô hình quy hoạch, phát triển và quản lý khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội cũng như trên phạm vi cả nước, góp phần tạo dựng tính bản sắc – tiện nghi – và phát triển bền vững cho các khu đô thị mới ở nước ta./
2 Kiến nghị
Qua việc nghiên cứu khoa học, từ các vấn đề nội cộm được đề cập trong
luận văn thì tác giả đưa ra một vài kiến nghị như:
- Cần phải tập trung hơn nữa trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị, các quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cung như tăng cường tham khảo, lấy ý kiến đóng góp của cộng đồng quần chúng dân cư
- Nhánh chóng sửa đổi bổ sung có sở pháp lý đã lạc hậu, không còn theo kịp
sự phát triển của xã hội
- UBND thành phố Hà Nội nên lập ban quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị Quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, vai trò quản lý và là đầu mối gắn kết giữa UBND thành phố với chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư
Trang 19- Thực hiện nghiêm túc công khai đồ án quy hoạch được duyệt trên các phương tiện thông tin cho người dân kịp thời nắm bắt thông tin thực hiện giám sát thực hiện theo quy hoạch
- Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư mới cũng như chính sách tháo gỡ tình trạng công trình bỏ hoang không có khả năng xây dựng tiếp
- Nghiên cứu cơ chế quản lý, khai thác có sự tham gia của cộng đồng hiệu quả tại khu đô thị mới khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng
Trang 20PHẦN DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Nguyễn Thế Bá (2004), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội
2 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
3 Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý Quy hoạch đô thị
4 Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 về Quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị
5 Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản
lý đầu tư phát triển đô thị
6 Chính phủ (2013), Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản
lý chất lượng công trình xây dựng
7 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
8 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014
9 Quốc hội (2014), Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014
10 Quốc hội (2014), Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014
11 Quốc hội (2014), Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014
12 Quốc hội (2013), Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013
13 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
14 Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009
15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
16 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013