Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu dân cư đồi ngân hàng phường hồng hải thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐẶNG NGỌC PHÚC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016

LỜI CẢM ƠN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC KHOÁ 2014-2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH

QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS PHẠM TRỌNG THUẬT

Hà Nội - 2016

LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và trân thành đến thầy giáo PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật, người thầy đã dành rất nhiều thời gian

và công sức hướng dẫn cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, Ban giám hiệu nhà trường cùng các thầy, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã dạy

dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập đồng thời tôi xin được bày

tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc, cung cấp tài liệu, khích lệ

và trao đổi ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 6/2016 Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý xây dựng theo quy hoạch

Khu dân cư đồi Ngân Hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là công

trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả

nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Hà Nội, tháng 6/2016 Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc

MỤC LỤC Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục bảng, biểu

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài: 1

* Mục đích nghiên cứu: 2

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

* Phương pháp nghiên cứu 3

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

* Một số khái niệm dùng trong luận văn 4

* Cấu trúc luận văn 7

* Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu 8

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG 9

1.1 Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng Ninh và thành phố Hạ Long 9

1.1.1 Khái quát về tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long 9

1.1.2 Thực trạng phát triển các khu đô thị tại thành phố Hạ Long 14

1.1.3 Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại thành phố Hạ Long 16

1.2 Thực trạng quy hoạch xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng: 17

1.2.1 Vị trí địa điểm và nội dung quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng: 17

1.2.2 Khái quát về nội dung quy hoạch khu dân cư đồi Ngân hàng: 18

1.3 Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu dân cư đồi ngân hàng: 32

1.3.1 Thực trạng đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng 32

1.3.2 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng 35

1.4 Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quản lý và thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới tại thành phố Hạ Long 37

1.4.1 Những tồn tại, bất cập 37

1.4.2 Các vấn đề cần giải quyết 40

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG 44

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch 44

2.2 Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng 48

2.2.1 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 48

2.2.2 Quản lý, kiểm soát quá trình thực hiện theo quy hoạch khu dân cư đồi ngân hàng và vai trò QLNN về quy hoạch xây dựng đô thị 52

2.2.3 Chuyên môn hoá bộ máy quản lý tại Khu dân cư đồi ngân hàng 54 2.2.4 Kinh nghiệm quản lý một số đô thị trong nước 54

2.3 Cơ sở pháp lý: 60

2.3.1 Hệ thống Văn bản của Chính phủ và các Bộ, ngành 60

2.3.2 Hệ thống văn bản pháp luật của tỉnh Quảng Ninh liên quan đến dự án: 60

2.4 Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng theo quy hoạch 61

2.4.1 Yếu tố kinh tế - xã hội 61

2.4.2 Yếu tố dân số và đô thị hoá 62

2.4.3 Yếu tố khoa học công nghệ 65

2.4.4 Tổ chức bộ máy trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch 65

2.5 Vai trò của cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch 66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG 70

3.1 Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng 70

3.1.1 Quan điểm 70

3.1.2 Mục tiêu 71

3.1.3 Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng 72

3.2 Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng 73

3.2.1 Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai 73

3.2.2 Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật 77

3.2.3 Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp 79

3.2.4 Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị 85

3.2.5 Giải pháp quản lý môi trường 89

3.2.6 Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý 89

3.2.7 Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng 97

3.2.8 Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1 Kết luận 106

2 Kiến nghị 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA

Hình 1.5 Bản đồ các khu đô thị ở thành phố Hạ Long 16

Hình 1.7 Phối cảnh tổng thể Khu dân cư đồi Ngân Hàng 27 Hình 1.8 Một vài hình ảnh hiện trạng Khu dân cư đồi Ngân Hàng

thời điểm chưa triển khai dự án

34

Hình 1.9 Một vài hình ảnh thực trạng xây dựng trong khu vực đô thị 36 -

37 Hình 3.1 Đưa không gian xanh vào trong công trình kiến trúc 86 Hình 3.2 Thiêt kế đồng nhất đối với công trình nhà ở liên kế và nhà

biệt thự

87

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Số hiệu

bảng, biểu

Bảng 1.1 Cơ cấu sử dụng đất Khu dân cư đồi Ngân Hàng 18-19 Bảng 1.2 Biểu sử dụng đất khu nhà ở liền kề 24

DANH MỤC SƠ ĐỒ MINH HỌA

Số hiệu sơ

đồ, đồ thị

Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu 8

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ nguyên tắc trong hoạt động xây dựng 45

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ các loại hình sử dụng đất 75

Sơ đồ 3.2 Tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị 94

Sơ đồ 3.3 Sơ đồ mô hình quản lý Khu dân cư đồi Ngân Hàng 97

Sơ đồ 3.4 Sơ đồ sự tham gia của cộng đồng trong công tác

lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch

99

Sơ đồ 3.6 Mô hình quản lý có sự tham gia của cộng đồng 103

Sơ đồ 3.7 Sơ đồ hệ thống thông tin quy hoạch 105

Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt năm 2013, trong đó xác định thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị, văn hoá, dịch vụ và là đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Quảng Ninh Trong đó Khu vực đồi Ngân hàng có vị trí nằm trong khu trung tâm thành phố Hạ Long; hiện trạng là đất đồi pha lẫn sỏi

đã bạc màu nên cây trồng sinh trưởng kém (chủ yếu là keo tai tượng 3 tuổi, bạch đàn 4 tuổi và thông non phân bố không đều, mật độ bình quân khoảng

480 cây/ha) và các khu dân cư như: Khu tập thể Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn, khu tập thể Ngân hàng Đầu tư (được thanh lý theo quy hoạch được duyệt) và khu dân cư hiện trạng được hình thành tự phát, manh mún do lấn chiếm nên điều kiện hạ tầng không đảm bảo, kiến trúc cảnh quan lộn xộn, gây phản cảm, ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị Để từng bước thực hiện Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, dần tạo dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long xứng tầm

là khu đô thị loại I thì việc đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi Ngân hàng, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là cần thiết

2

Ngày 06 tháng 6 năm 2012 UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định số 3869/QĐ-UBND “V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư đồi ngân hàng” với tổng diện tích là 24,9 ha

Hiện trạng Khu khu dân cư đồi Ngân Hàng đã được chủ đầu tư cấp 1 hoàn thiện xong phần hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để triển khai thi công xây dựng được khoảng 40% Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng thì các công trình xây dựng thuộc khu đô thị, khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được miễn giấy phép xây dựng; trong khi đó nội dung, thông số kỹ thuật để quản lý việc xây dựng trong bản vẽ thiết kế đô thị còn thiếu nhiều thông tin; từ đó dẫn đến việc xây dựng không thống nhất về kiến trúc, chiều cao công trình, chiều cao các tầng, cốt nền, độ vươn ra của ban công không theo quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt Do vậy, việc quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi Ngân Hàng sẽ góp phần đảm bảo việc đầu tư xây dựng tuân thủ theo quy hoạch được duyệt và hình thành một khu dân cư văn minh, hiện đại

và tạo điểm nhấn cho khu vực trung tâm thành phố Hạ Long

Nội dung nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân

cư đồi Ngân Hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long” nhằm đánh giá thực trạng tình hình quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt và tìm ra giải pháp hợp lý nhất để quản lý việc đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo đồng bộ tuân thủ theo quy hoạch, tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp cho thành phố Hạ Long

* Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở khoa học, quy định của các văn bản quy phạm pháp luật và thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô thị đã hoàn thành trên địa bàn tỉnh để từ đó đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo

3

quy hoạch đối với Khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố

Hạ Long nhằm tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp và hài hòa với các khu

đô thị lân cận

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long theo quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt

- Phạm vi nghiên cứu

+ Toàn bộ ranh giới theo quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt với quy mô là 24,9ha

+ Thời gian quản lý việc xây dựng theo quy hoạch được duyệt đối với

dự án khu dân cư đồi ngân hàng từ năm 2013 – 2020

* Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát xã hội học;

- Phương pháp thống kê phân loại;

- Ý nghĩa thực tiễn:

4

Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và các KĐT mới trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung

* Một số khái niệm dùng trong luận văn

- Đô thị: Khái niệm đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình

độ phát triển kinh tế xã hội và hệ thống dân cư giữa các vùng, các quốc gia

Có thể có những khái niệm khác nhau về đô thị, song tựu chung thì đô thị được nhận biết bằng 2 yếu tố: (1) nơi tập trung dân cư với mật độ cao; (2) nơi con người sống và làm việc chủ yếu trong môi trường phi nông nghiệp, có hệ thống hạ tầng phát triển Cụ thể ở Việt Nam, đô thị là nới có dân số tối thiểu

4000 người với mật độ dân cư cấp nhất theo quy định cho đô thị loại 5 là

2000 người/km2 (dân số và diện tích tính ở đây là thuộc khu vực nội thị) và tối thiểu 65% lao động phi nông nghiệp

- Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, được đầu tư

XD từng bước đạt các tiêu chuẩn của đô thị theo quy định của pháp luật

- Dân số đô thị: Là dân số thuộc ranh giới hành chính của đô thị, bao gồm: nội thành, ngoại thành, nội thị, ngoại thị và thị trấn

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ là khi hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng hoàn chỉnh là khi

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng đạt yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan

- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên

5

biệt; Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị

- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị

- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ

về hạ tầng đô thị

- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc đô thị

- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị

- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu

- Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, khu đại học

- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố

- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được

+ Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

+ Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo

- Dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị là dự án đầu tư xây dựng mới; hoặc là mở rộng, cải tạo chỉnh trang công trình kiến trúc, hạ tầng

kỹ thuật

- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản

lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị

- Chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

+ Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng;

+ Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;

+ Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;