Luận văn cao học: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ GIAI ĐOẠN 2007 – 2011

3.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà263.1.1. Quá trình hình thành và phát triển263.1.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy273.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Công ty303.2. Thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007 2011313.2.1. Quy trình quản lý hoạt động đầu tư theo dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty313.2.2. Tình hình thực hiện quy mô Vốn đầu tư phát triển của Công ty353.2.3. Vốn đầu tư phát triển phân theo nguồn vốn của Công ty363.2.4. Vốn đầu tư phát triển phân theo các dự án của Công ty393.2.5. Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung đầu tư của Công ty423.3. Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 20072011.513.3.1. Kết quả hoạt động và hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty513.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty58

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2.Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.4.Phương pháp nghiên cứu 2

1.5.Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước 2

1.6.Những điểm mới của luận văn 5

1.7.Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

2.1 Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 6

2.1.1 Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 6

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 7

2.1.3 Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 9

2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10

2.2.1 Nguồn vốn tự tài trợ 11

2.2.2 Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài 11

2.3 Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .12

2.3.1 Đầu tư vào tạo quỹ đất 13

2.3.2 Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc 13

2.3.3 Đầu tư vào máy móc, thiết bị 13

2.3.4 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực 14

2.3.5 Đầu tư vào hoạt động marketing 15

2.4 Quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp 17

2.5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 18

2.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển 18

2.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 20 2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ GIAI

ĐOẠN 2007 – 2011 26

3.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà 26

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 26

3.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy 27

3.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Công ty 30

3.2 Thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007 - 2011 31

3.2.1 Quy trình quản lý hoạt động đầu tư theo dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty 31

3.2.2 Tình hình thực hiện quy mô Vốn đầu tư phát triển của Công ty 35

3.2.3 Vốn đầu tư phát triển phân theo nguồn vốn của Công ty 36

3.2.4 Vốn đầu tư phát triển phân theo các dự án của Công ty 39

3.2.5 Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung đầu tư của Công ty 42

3.3 Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007-2011 51

3.3.1 Kết quả hoạt động và hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty 51

3.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty 58

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 63

4.1 Định hướng phát triển của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà đến năm 2020 63

4.2 Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của Công ty đến năm 2020 65

4.3 Một số giải pháp tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà 70

4.3.1 Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển 70

4.3.2 Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT 74

4.3.3 Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển 80

4.3.4 Các giải pháp khác 83

4.4 Một số kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước 85

4.4.1 Kiến nghị với Nhà Nước 85

4.4.2 Kiến nghị Bộ xây dựng 86

KẾT LUẬN 87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Bảng 3.1: Quy trình quản lý thực hiện các dự án đầu tư phát triển của Công ty

cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà 32Bảng 3.2: Vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011 35Bảng 3.3: Nguồn vốn đầu tư phân theo nguồn vốn của Công ty giai đoạn 2007-2011

36Bảng 3.4: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011 37Bảng 3.5: Vốn đầu tư phát triển một số dự án lớn của công ty giai đoạn 2007-2011

39Bảng 3.6 Vốn đầu tư đã thực hiện từng năm các dự án lớn của Công ty giai

đoạn 2007-2011 41Bảng 3.7: Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn

2007-2011 42Bảng 3.8: Cơ cấu vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn

2007-2011 43Bảng 3.9: Tình hình đầu tư vào tạo quỹ đất và đầu tư khác của Công ty giai

đoạn 2007 – 2011 44Bảng 3.10: Tình hình đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc của Công ty giai đoạn

2007 – 2011 45Bảng 3.11: Tình hình đầu tư vào máy móc thiết bị của Công ty giai đoạn

2007 – 2011 46Bảng 3.12: Tình hình vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực của Công ty giai

đoạn 2007 – 2011 49Bảng 3.13: Tình hình vốn đầu tư vào hoạt động Marketting và tài sản vô hình

khác của Công ty giai đoạn 2007 – 2011 50Bảng 3.14 Tài sản cố định huy động của công ty giai đoạn 2007-2011 51Bảng 3.15: Kết quả hoạt động đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2007-2011 53Bảng 3.16: Hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011

55Bảng 4.1: Kế hoạch huy động vốn đầu tư giai đoạn 2016 – 2020 64

BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1: Cơ cấu bộ máy sản xuất và quản lý 27

Biểu đồ 3.3: Cơ cấu lao động theo trình độ học vấn của Công ty năm 2011 47

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Luận văn được chia thành 4 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Trong chương 1, tác giả đã trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng vàphạm vi nghiên cứu của đề tài, phương pháp nghiên cứu Bên cạnh đó, tác giả cũng

đã trình bày được những điểm mới của luận văn và các công trình nghiên cứu cóliên quan như:

Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểmcủa bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nềnkinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai tròquản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm củamột số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản Sau đó, các tácgiả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, pháttriển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN

Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở ViệtNam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị

Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giátình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị HàNội Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà Thựctrạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tưphát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất độngsản Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư pháttriển tại công ty Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat độngđầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới

Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵnggiai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánhgiá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Từ đó,

đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

- Khái niệm: Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát

triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

- Đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thìgiá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn

Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn

giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…

Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng

của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực

Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự

chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản

Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính dị biệt”

Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài,

đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh viễn Trong chương 2, tác giả cũng đã trình bày một số lý thuyết về vốn và nguồnvốn đầu tư phát triển, nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển, các chỉ tiêu đánh giákết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc:

Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triểncủa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốnđầu tư phát triển Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gianthực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thườngphân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiếntrúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…)

- Đầu tư vào tạo quỹ đất:

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bùgiải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điềukiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền

- Đầu tư vào máy móc, thiết bị

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án Tuy nhiên đây cũng là mộtyếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra

- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo

- Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công tytrong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công tythông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường Marketting

là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoảmãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất

Bên cạnh đó, trong chương 2 tác giả còn đề cập tới những nhân tố ảnh hưởngđến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 3 giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thịSông Đà Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của TậpĐoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCT-HĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là TậpĐoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư HàNội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917)

Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là doanh nghiệp được Nhà nướccấp phép kinh doanh trên nhiều lĩnh vực như: Kinh doanh bất động sản; đầu tư khaithác và chế biến khoáng sản; kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;

Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp,… Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, lĩnh vựchoạt động chính của công ty là đầu tư theo dự án kinh doanh bất động sản

Chương 3 trình bày thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Cg ty giai đoạn

2007 – 2011, qua đó đánh giá được kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển, hạnchế và nguyên nhân:

- Hạn chế trong hoạt động đầu tư phát triển

Hoạt động đầu tư phát triển của công ty trong giai đoạn năm 2007-2011 đãđạt được những kết quả đáng khích lệ Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu vẫn cònnhiều hạn chế ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu tư trong cả giai đoạn, xem xétcác phân tích trên chúng ta có thể thấy:

Thứ hai, tiến độ triển khai và hoàn thành các dự án còn chậm.

Việc lập các thủ tục đầu tư tạo quỹ đất cho doanh nghiệp kéo dài không dứtkhoát trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng , Năng lực của các công ty liênkết còn yếu kém, có nhiều bộ phận tham gia dẫn tới bất đồng ý kiến trong vấn đềthanh quyết toán làm cho quá trình giải ngân chậm nên quá trình thì công thực hiện

dự án kéo dài

Thứ ba, hiệu quả đầu tư chưa ổn định.

Hiệu quả đầu tư những năm 2007-2009 khá cao nhưng hoạt động đầu tư pháttriển này lại tỏ ra kém hiệu quả vào các năm cuối giai đoạn nghiên cứu 2010-2011

Do trong thời kỳ đầu của giai đoạn nghiên cứu thì nhu cầu thị trường bất động sản tăngcao hoạt động đầu tư diễn ra ồ ạt, khi mức cầu của thị trường giảm mạnh dẫn tới thấtthoát nguồn thu làm cho hoạt động đầu tư phát triển của công ty kém hiệu quả

- Nguyên nhân

+ Nguyên nhân khách quan:

Hệ thống các văn bản, chính sách pháp luật về đầu tư, quản lý đầu tư trong giai

đoạn vừa qua còn có nhiều thay đổi, một số văn bản còn chồng chéo hoặc chưa rõ rang,thủ tục hành chính còn phức tạp dẫn đến tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ.

Tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động đến Việt Nam, chính sáchthắt chặt cung tiền của Ngân hàng Nhà Nước đã làm cho Doanh nghiệp không tiếpcận được nguồn vốn vay dẫn đến nhiều dự án bị dừng lại

Trong giai đoạn này cũng là thời kỳ lạm phát tăng cao đấy giá vật liệu, nhâncông tăng cao khiến tổng mức đầu tư của dự án tăng cao dẫn tới giảm hiệu quả các

dự án đầu tư phát triển

Ngoài ra cũng phải kể đến thời tiết tại Việt Nam nóng ẩm mưa nhiều ảnhhưởng tới quá trình thi công thực hiện dự án kéo dài tiến độ thi công chung của dự

án đồng thời còn ảnh hưởng tới chất lượng công trình

+ Nguyên nhân chủ quan:

Thứ nhất, chưa đa dạng hóa các kênh huy động vốn

Hiện nay, cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng,vẫn còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng Lượng vốn đi vay chiếm tỷ lệ caotrong tình hình thị trường tài chính có nhiều biến động mạnh như hiện nay với biên

độ lại suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồnvốn này sẽ dẫn tới việc bất ổn định về nguồn vốn và tăng chi phí đầu vào cho doanhnghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển

Thứ hai, cơ cấu sử dụng vốn chưa hợp lý

Trong cơ cấu sử dụng vốn của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà thìnguồn vốn cho đầu tư XDCB chiếm tỷ lệ cao, trong khi đó vốn đầu tư vào hoạtđộng marketing, nguồn nhân lực chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ Đặc biệt, trong giai đoạnthị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, cần phải chú trọng đến việc nghiêncứu thị trường, nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để đưa ra được chiếnlược đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất

Thứ ba, về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển còn nhiều bất cập

Trong công tác quản lý đầu tư, việc hoạch định chiến lược và chính sách đầu tưchưa có tính dài hạn và ổn định cao Công tác lập dự án còn gặp nhiều khó khăn như:

- Về công tác tổ chức lập dự án: Việc lập nhóm soạn thảo còn nhiều khó khăntrong việc tìm kiếm đủ cán bộ có trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu của côngtác lập dự án

Công tác lập dự án, thu thập số liệu, xin phép các thỏa thuận ban ngành phụthuộc vào các cơ quan có thẩm quyền Trong nhiều trường hợp, thủ tục cấp phép,thỏa thuận phức tạp ảnh hưởng đến tiến độ lập dự án, nhiều khi cần phải điều chỉnhcác chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

- Hạn chế trong nội dung nghiên cứu của các dự án: Nội dung nghiên cứu củamột số dự án còn có những thiếu sót có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.Bên cạnh đó, sự phối hợp, chia sẻ trách nhiệm giữa các đơn vị, phòng bantrong công tác quản lý dự án vẫn còn hạn chế, dẫn tới tình trạng chậm trễ khi xử lýcông việc

Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4 trình bày định hướng phát triển và đầu tư của Công ty cổ phần ĐTXD

& PTĐT Sông Đà đến năm 2020 và đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty, cụ thể:

- Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển

- Thứ nhất, đẩy mạnh khai thác nguồn vốn tự có:

+ Quản lý chặt chẽ về giá thành sản phẩm của doanh nghiệp cũng như tiến

độ của dự án nhằm mục đích thu hồi vốn nhanh giảm thời gian quay vòng vốn + Tăng vốn điều lệ của công ty Vốn điều lệ cũng là một chỉ tiêu để xem xéttrong việc đánh giá năng lực tài chín của Chủ đầu tư Hơn nữa đây là nguồn vốn

không phải chịu áp lực về lãi vay hay chi phối của các nhà tài trợ Do đó, trong giaiđoạn này Côn gty tăng vốn điều lệ lên 350 tỷ bằng cách phát hành cổ phiếu cho các

cổ đông

- Thứ hai đối với nguồn vốn huy động từ bên ngoài.

+ Giải pháp về hợp tác đầu tư: để triển khai các dự án lớn có tổng mức đầu

tư cao, Công ty nên chủ động tìm kiếm và liên doanh với các đối tác trong và ngoàinước để triển khai đầu tư dự án

+ Gia tăng khả năng huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.+ Huy động vốn từ thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán đượcxem như là một kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế

+ Phát huy việc huy động nguồn vốn vay từ cán bộ công nhân viên, bán cổphần cho cán bộ công nhân viên trong công ty

+ Phát huy nguồn vốn huy động từ khách hàng Đây là nguồn vốn có chi phíthấp hơn so với vốn vay ngân hàng, tuy nhiên để tiếp cận được nguồn vốn này đòihỏi Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà phải triển khai đồng bộ các giải pháp

về phát triển thương hiệu công ty, quảng cáo marketing cụ thể từng dự án, kiểm soáttiến đột thực hiện dự án đúng kế hoạch…

- Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT

* Giải pháp về đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

- Liên kết với các trường đại học trong việc đào tạo nguồn nhân lực với camkết nhà trường sẽ đào tạo một số lượng học viên đáp ứng tốt yêu cầu của công tyđổi lại công ty phải đầu tư cho trường trang thiết bị hay cơ sở vật chất, tạo điều kiệncho các học viên được thực tập tại công ty và các chi nhánh của công ty

- Thành lập quỹ khen thưởng, quỹ hỗ trợ nhằm khuyến khích tính sáng tạo củangười lao động Quỹ này còn phải hỗ trợ cho các dự án kinh doanh sản xuất từ bướcbắt đầu triển khai nghiên cứu đến bước lắp đặt vào sản xuất

- Khuyến khích người lao động tự học và tự đào tạo bên cạnh việc đào tạo ở

trường, ở các trung tâm, …Tự học còn là một phương thức đào tạo hiệu quả khi màquỹ thời gian dành cho việc đào tạo nhân lực của mỗi doanh nghiệp là không nhiều.

- Công ty cũng cần định kỳ tổ chức các cuộc trao đổi, thảo luận về chuyênmôn, nghiệp vụ giữa các phòng ban trong công ty để học hỏi kinh nghiệm trongphương pháp làm việc và điều hành công việc

- Ngoài việc tổ chức đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, Công ty cổ phầnĐTXD & PTĐT Sông Đà cũng cần làm tốt công tác tuyển dụng lao động

Song song với việc đào tạo, tuyển dụng lao động, công ty cần phân công bố trílại lao động cho hợp lý, tránh tình trạng phòng thì thừa người, phòng thì thiếu người

- Bên cạnh đó, vấn đề chăm sóc sức khỏe cho người lao động là một nhiệm

vụ quan trọng đôi với các doanh nghiệp để có được một đội ngũ cán bộ côngnhân viên gắn bó lâu dài với công ty

* Giải pháp về đầu tư phát triển hoạt động marketing.

Phối hợp bộ phận marketing và phòng kế hoạch đầu tư để nghiên cứu thịhiếu, nhu cầu của khách hàng nhằm đưa ra các sản phẩm bất động sản phù hợp.Hiện nay, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang được nghiên cứu bởi một sốcông ty nước ngoài có kinh nghiệm lâu năm như CBRE, Savills,…Công ty có thểhợp tác, mua lại thông tin này để phục vụ cho yêu cầu của mình

Công tác chăm sóc khách hàng và dịch vụ hậu mãi đối với các khách hàngmua sản phẩm của công ty cần phải được chú trọng

Ban lãnh đạo công ty đã có tầm nhìn về việc xây dựng và quảng bá thươnghiệu của mình như thành lập website, thực hiện chương trình PR quảng bá hình ảnhcông ty, tài trợ cho các chương trình xã hội,

* Giải pháp về phân bổ cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo các dự

án, lĩnh vực đầu tư.

Đảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý để tăng cường hiệu quả sử dụng vốn Một

cơ cấu đầu tư hợp lý là cơ cấu đầu tư mà vốn đầu tư được ưu tiên vào bộ phận quan

trọng nhất, phù hợp với yêu cầu và mục tiêu đầu tư với một số tỷ trọng khá cao Cơcấu đầu tư cho phép khai thác có hiệu quả tối đa các nguồn lực hiện có của Công ty

cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà

Trong quá trình xây dựng cơ cấu đầu tư hợp lý, phải coi trọng các yếu tố thịtrường Hoạt động đầu tư nên đổi mới theo hướng hạn chế những quyết định đầu tưmang tính chủ quan Các dự án nên tập trung làm tốt khâu nghiên cứu thị trường.Xác định khả năng nghiên cứu và nhu cầu tiềm năng nhằm tránh rủi ro trong đầu tư

- Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển

Với thế mạnh của công ty là đang sở hữu những dự án tốt mang tính khả thicao, có thị trường đầu tư lớn và nhiều cơ hội đầu tư khác Muốn nâng cao hiệu quảcũng như tính ổn định trong quá trình đầu tư thì công ty phải thực hiện các giải pháptăng cường công tác quản lý hoạt động ĐTPT

- Các giải pháp khác

- Giải pháp đối với chiến lược đầu tư phát triển giai đoạn 2012-2020

- Xây dựng kỉ luật quyết toán vốn đầu tư

Trong chương này, tác giả cũng đã đề xuất, đóng góp một số kiến nghị với

cơ quan quản lý nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

I. Lý do chọn đề tài

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Thịtrường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọngcủa hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lựcđầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính Vì vậy, thị trường bấtđộng sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tếvừa góp phần ổn định xã hội

Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặcbiệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt vớicác cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dàihạn của lãnh đạo doanh nghiệp Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳnên rủi ro rất lớn Tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hútnhiều doanh nghiệp tham gia

Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất độngsản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại… là rất lớn, và đây và cũng chính

là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những địnhhướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất.Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởngkinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung

Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hìnhthức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanhnghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà

là một thành viên của Tập đoàn Sông Đà Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạtđược nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển Tuy nhiên, trong hoạt độngđầu tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần

được khắc phục Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “

Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông

Đà giai đoạn 2006 – 2020”

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư pháttriển trong doanh nghiệp

- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phầnĐầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Đánh giá kết quả, hiệu quả đầu tư

và tìm ra những tồn tại và nguyên nhân của chúng trong hoạt động đầu tư pháttriển tại Công ty những năm qua

- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt độngđầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đàgiai đoạn 2006 – 2020

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà thực hiện hoạtđộng sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực nhưng trong những năm gần đây,Công ty đã tập trung chủ yếu vào lĩnh vực đầu tư dự án kinh doanh bất động sản.Chính vì vậy, đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu hoạt động đầu tưtheo dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và pháttriển đô thị Sông Đà

Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi về không gian: Toàn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà

- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạpdiễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp sosánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài

1.5 Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

Các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đầu tư phát triển trong doanh nghiệp vànghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay bao gồm:

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích kháiniệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất độngsản Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quátrình hoạt động, phát triển các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về bất động sản

và thị trường bất động sản của Việt Nam

Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểmcủa bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nềnkinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai tròquản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm củamột số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản Sau đó, các tácgiả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, pháttriển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN

Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS

ở VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản,

sở thích về nơi ở, nhu cầu văn phòng Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn

ở Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” HàNội mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thịtrường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới

VietRees đưa ra báo cáo :” Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm2007” đã đưa ra một cái nhìn tổng quan về cung – cầu sản phẩm bất động sản trênthị trường căn hộ, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường mặt bằng bán lẻ, thịtrường phòng khách sạn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ ChíMinh.Qua đó, báo cáo cũng cho thấy được xu hướng đầu tư vào kinh doanh bấtđộng sản của các doanh nghiệp

Đề tài “Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Sông Đà 12: Thựctrạng và giải pháp’’ của tác giả Nguyễn Thế Hiệp (2007) đã nghiên cứu về đầu tưphát triển tại Công ty theo các lĩnh vực là xây lắp, vận tải, gia công cơ khí, sản xuấtcông nghiệp, và kinh doanh, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị Đề tài đã chỉ ra đượcnhững tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát triển tại công ty Từ đó, tác

giả đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại công

ty trong những năm tới

Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở ViệtNam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị

Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giátình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị HàNội Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà Thựctrạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tưphát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất độngsản Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư pháttriển tại công ty Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat độngđầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới

Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giaiđoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánh giá thựctrạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Từ đó, đề xuấtđịnh hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Đề tài “Đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và xâydựng HUD4” của tác giả Đinh Sơn Tùng (2011) đã đưa ra được cơ sở lý luận về bấtđộng sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trênnhững nội dung như đầu tư vào nhà ở liền kề, biệt thự, bất động sản công nghiệp

Đề tài đã phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công

ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4 Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp tăngcường đầu tư kinh doanh bất động sản tại HUD4

Đề tài “ Marketing bất động sản nhà ở trong dự án Khu đô thị tại HàNội” của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh (2011) đã hệ thống hóa được nhữngvấn đề lý luận về marketing bất động sản, phân tích và đánh giá thực trạnghoạt động marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội Từ

đó, tác giả đã đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt độngmarketing bất động sản.

1.6 Những điểm mới của luận văn

- Hệ thống hóa được những vấn đề lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản

- Phân tích và đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế vànguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạiCông ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

1.7 Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

CHƯƠNG 2

LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 1 Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các hoạt động kinh tế luôn gắn liềnviệc huy động và sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại những kết quả vàmục tiêu nhất định trong tương lai

Các nguồn lực được huy động và sử dụng có thể là tiền, tài nguyên thiênnhiên, là sức lao động và trí tuệ Các hoạt động kinh tế nói trên được tiến hànhtrong một khoảng thời gian và trên một phạm vi không gian nhất định với mục đíchnhằm đem lại những kết quả lớn hơn các chi phí về các nguồn lực đã sử dụng.Hoạt động kinh tế với việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại và được tiến hànhtrong một khoảng thời gian nhất định nhằm đem lại những kết quả lớn các chi phí

về những nguồn lực đã sử dụng gọi là hoạt động đầu tư

Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiệntại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vậtchất (nhà xưởng, thiết bị ) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng, ), gia tăng năng lựcsản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốcgia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vậtchất kỹ thuật của nền kinh tế

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi rấtnhiều loại nguồn lực Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển làtiền vốn Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động,máy móc, thiết bị, tài nguyên.

Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí tuệ

và tài sản vô hình Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thuđược trong tương lai

Điều 2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốcgia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bịhao mòn Ngoài ra, bất động sản cũng là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường.Tuy nhiên, do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên trong dài hạntổng cung bất động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản Bởi vậy, bấtđộng sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại nguồn lợi nhuận cao Theo luật đầu tư (luật số 59/2005/QH11): Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất

bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trongkhoảng thời gian xác định Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động

và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địađiểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất địnhnhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theoquy định của pháp luật Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanhbất động sản có những đặc điểm cơ bản:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thìgiá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu

tư tập trung vào các công trình xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở; xây dựng nhà

tại nơi đã có sẵn hạ tầng; xây dựng mặt bằng cho thuê; đầu tư phát triển bất độngsản du lịch…vốn đầu tư các công trình này thường rất lớn, có công trình lên tớihàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng Tuy nhiên, năng lực tài chính của chủ đầu tưthường hạn chế, nên hoạt động đầu tư chủ yếu áp dụng sử dụng vốn chiếm dụng củakhách hàng và vay của các tổ chức tín dụng Do tiểm ẩn rủi ro lớn về vốn và nguồnvốn đầu tư nên hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn

giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…Đối với doanh nghiệp BĐS, thời gianđầu tư kéo dài thể hiện ở:

- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạtđộng kéo dài Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư caotầng, trung tâm thương mại, văn phòng… Tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiềucao tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…

- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trìnhthường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại.Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung

cư, hạ tầng…

Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐScần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn Cácyếu tố rủi ro ở đây như rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp, rủi ro về thiên tai,chiến tranh, rủi ro về thị trường (cung cầu về các sản phẩm đầu vào của quá trìnhxây dựng)…Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro gặp phải càng cao

Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi trong một giới hạnnhất định, dự án có còn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn hay không

Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng

của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực Do đặc điểmcủa bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội nên nhu cầu về sản phẩm bất động sản tại mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi

quốc gia là khác nhau Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,tâm linh…chi phối đến nhu cầu bất động sản Do đó, hoạt động đầu tư phát triểntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến sự tác động của tất cả cácyếu tố đó

Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự

chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản Bất động sản làhàng hóa đặc biệt, là tài sản của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong hầu hếtmọi hoạt động kinh tế - xã hội Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật về bất độngsản gồm: Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng…vàcác văn bản liên quan Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và dầnhoàn thiện nên các quy định, các văn bản pháp luật liên quan vẫn tiếp tục được bổsung và sửa đổi

Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính

dị biệt” Bất động sản là tài sản không thể di dời do gắn liền với đất đai Cùng mộtloại bất động sản nhưng ở vị trí khác nhau thì có giá trị khác nhau Mặt khác, do đặctính gắn liền với đất đai nên có sự khác biệt về vị trí, địa điểm, kết cấu xây dựng, vềhướng cũng như về quang cảnh xung quanh tạo nên tính dị biệt cho dự án bất độngsản đó Điều này sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu

dài, đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnhviễn Đối với doanh nghiệp bất động sản, thành quả đầu tư chính là các công trìnhxây dựng khu chung cư, nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng,…có giá trị sửdụng lâu dài

2.1.3 Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển là nhân tố quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là bản phác thảo các quá trình

của dự án đầu tư trong tương lai Dự án đầu tư thể hiện chi tiết và đánh giá toàn diệnmọi khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư có thể ra quyết địnhđầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất khả năng rủi ro có thể xảy ra Dự án đầu tư là căn

cứ để doanh nghiệp hoạt động đầu tư và vận hành kết quả đầu tư Đồng thời nó là cơ sở

để xin giấy phép đầu tư kinh doanh, kêu gọi tài trợ và kêu gọi sự hợp tác của đối tác.Quá trình thực hiện dự án đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của chủ đầu tư và phải đitheo trình tự hợp lý để đảm bảo tiến độ thực hiện, đảm bảo chất lượng công trình vớichi phí thấp nhất, kiểm soát được rủi ro và đạt hiệu quả cao nhất

Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng trở nên khó khăn, bởi đây làlĩnh vực kinh doanh có tỷ suất sinh lợi cao hơn lĩnh vực khác nên ngày càng nhiềudoanh nghiệp tham gia kinh doanh trong lĩnh vực này Đối mặt với sự cạnh tranhgay gắt, doanh nghiệp bất động sản phải tiến hành đầu tư để nâng cao sức cạnhtranh Thông qua đầu tư, doanh nghiệp sẽ cung cấp những sản phẩm tốt nhất vớichi phí thấp nhất, mang đến cho người tiêu dùng những căn hộ, văn phòng, trungtâm thương mại, các công trình xây dựng với thiết kế hợp lý, độc đáo Qua đó,doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo được uy tín và vị thế của mình trên thị trường, thịphần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao

Trên góc độ vĩ mô, các dự án lĩnh vực bất động sản nằm trong chương trìnhphát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền vớichương trình và mục tiêu phát triển quốc gia Vì thế, dự án bất động sản được tiếnhành một mặt tạo ra lơi nhuận cho chủ đầu tư, mặt khác góp phần phát triển kinh tế

- xã hội của quốc gia

II. Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồn vốn tựtài trợ (nguồn vốn chủ sở hữu hay vốn tự có) và nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài.Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm vốn vay và nguồn vốn khác Thông thườngtrong doanh nghiệp bất động sản nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài chiếm khoảng 70%

tổng nguồn vốn đầu tư phát triển

Điều 1 Nguồn vốn tự tài trợ

- Nguồn vốn chủ sở hữu: Là nguồn hình thành từ vốn góp của chủ sở hữudoanh nghiệp Nguồn vốn này có vai trò đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đếnhoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp Cơ cấu vốn chủ sở hữu trong cơ cấuvốn đầu tư phát triển càng lớn càng tăng tính tự chủ của doanh nghiệp, đóng vai tròquan trọng trong việc huy động các nguồn vốn khác, đồng thời làm giảm chi phí sửdụng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư

- Nguồn huy động từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn: Lợi nhuận giữ lại lànguồn để tái đầu tư, tăng thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Lợi nhuận giữ lạiđược tích lũy qua các năm hoạt động của doanh nghiệp Bên cạnh đó, nguồn thặng dưvốn phát sinh chênh lệch giữa mệnh giá cổ phiếu và giá thị trường của cổ phiếu cũng

là nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Nguồn huy động từ quỹ khấu hao tài sản cố định: Là nguồn vốn được hìnhthành từ việc trích khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp

2.2.2 Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài

+ Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm:

- Vốn vay tín dụng Ngân hàng thương mại, vốn vay ngân hàng đầu tư pháttriển Đây là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển của doanhnghiệp Nguồn vốn này có hạn chế về điều kiện tín dụng, các biện pháp bảo đảmtiền vay và sự kiểm soát của tổ chức cho vay về mục đích sử dụng và tình hình sửdụng vốn

- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán là mộtkênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho hoạt động đầu tư phát triển củadoanh nghiệp bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu

- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huyđộng vốn thông qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ

đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuậtcho chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợptác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốnhoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổphiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏathuận;…Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốngóp khách hàng là kênh huy động vốn hữu hiệu hiện nay Doanh nghiệp có thể huyđộng vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tạiViệt Nam thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuậtnhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủtục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật vềkinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự ánphát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc

sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Đặc biệt, để đảm bảo cho người muakhông gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản tại ngân hàng, chọn ngân hànglàm trung gian đảm bảo Điểm mạnh của phương thức này là tính chắc chắn cao.Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư công trìnhtrong dài hạn với mức lãi suất thấp còn khách hàng được lợi vì được mua BĐS vớinhiều ưu đãi Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức huy động này là tiến độ thicông, thời hạn giao nhà chưa đảm bảo Nếu thực hiện không đúng, khách hàng vàchủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồngthỏa thuận

2.3 Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm: đầu

tư tạo quỹ đất, đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc, đầu tư vào máy móc thiết bị, đầu tư

phát triển nguồn nhân lực, và đầu tư vào hoạt động marketing

2.3.1 Đầu tư vào tạo quỹ đất

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bùgiải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điềukiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cầntiến hành nhanh gọn, ổn thỏa, tránh thất thoát nguồn vốn đồng thời cũng được sựđồng tình ủng hộ của từng người dân Việc tạo lập quỹ đất được thông qua hìnhthức đấu thầu, đất được giao của nhà nước, mua lại chuyển nhượng của các chủthể… Và các chi phí này chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu triển khai dự án.Doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn cácdoanh nghiệp khác bởi: giá trị tài sản tăng, chi phí đầu vào thấp hơn doanh nghiệpkhác, nhiều lợi thế trong việc giảm giá bán sản phẩm

2.3.2 Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc

Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triểncủa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốnđầu tư phát triển Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gianthực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thườngphân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiếntrúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…)

Đây là hoạt động chính tạo ra các sản phẩm cho doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản và là nguồn thu chủ yếu cũng như mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

2.3.3 Đầu tư vào máy móc, thiết bị

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án Tuy nhiên đây cũng là mộtyếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,

sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra Máy móc thiết bị, côngnghệ ở đây chính là máy móc, thiết bị gắn liền với công trình xây dựng như: Thiết

bị trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản lýtòa nhà thông tin liên lạc, hệ thống điều hòa, …

Xu thế công nghệ mới áp dụng trong các sản phẩm bất động sản là một xu thếtất yếu và đang được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi

+ Về thiết kế, hiện nay trên thế giới, khi thiết kế các công trình khi được đầu

tư xây dựng mới, ngoài các công năng tiện ích cần phải chú ý đến việc tạo ra môitrường thân thiện với người sử dụng; phải kết hợp yếu tố thẩm mỹ, hiện đại và sửdụng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường Các nguồn năng lượng trênthế giới đang ngày càng cạn kiệt, vì vậy việc sử dụng tiết kiệm năng lượng đang làmột hướng đi tất yếu cho các công trình mới

+ Các tòa nhà được trang bị hệ thống điều khiển tự động, có khả năng điềuchỉnh chiếu sáng tự động theo thời gian trong ngày Hệ thống đun nước nóng sửdụng pin mặt trời hay hệ thống xử lý nước tuần hoàn…

Xã hội ngày càng phát triển, đặt ra một yêu cầu là các doanh nghiệp bất động sảnphải đầu tư đổi mới máy móc thiết bị đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người

2.3.4 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, xu hướng toàn cầu hóa và là thời đạicủa kinh tế tri thức, các doanh nghiệp phải hoạt động trong một môi trường cạnhtranh khốc liệt Vì vậy, trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp không thể xemnhẹ yếu tố con người

Đầu tư phát triển nguồn nhân lực là việc chi dùng vốn hiện tại, tiến hành cáchoạt động làm tăng quy mô và chất lượng nguồn nhân lực, vì mục tiêu phát triểncủa doanh nghiệp Đầu tư phát triển nguồn nhân lực thông qua việc tuyển dụng vàđào tạo đội ngũ nhân viên, đầu tư cho công tác chăm sóc sức khỏe y tế, đầu tư chotiền lượng

Về tuyển dụng và đào tạo đội ngũ nhân viên: các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản cần tiến hành tuyển dụng và đào tạo để có đội ngũ cán bộ giỏi, có đủ nănglực, kiến thức về lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản để đưa doanh nghiệp pháttriển Việc đào tạo gắn với từng mảng công việc đặc thù như thiết kế, kiến trúc, lập

dự toán, giám sát công trình hay marketing dự án bất động sản

- Đầu tư y tế, chăm sóc sức khỏe người lao động: Nhằm mục tiêu để người lao

động có thể yên tâm làm việc mỗi doanh nghiệp có thể đầu tư trang thiết bị y tế,chăm sóc sức khỏe, cán bộ y tế có tay nghề, từ đó đảm bảo cho việc khám chữabệnh tại chỗ cho người lao động Mặt khác, doanh nghiệp nên tiến hành

- Đầu tư vào an sinh xã hội trong doanh nghiệp: cấp thẻ bảo hiểm khám chữabệnh cho các nhân viên, có chính sách phụ cấp rõ ràng Đối với các đối tượng thuộcdạng chính sách hoặc ưu đãi thì cần được hỗ trợ hoặc ưu tiên

- Đầu tư cho tiền lương: Đối với người lao động, tiền lương là thu nhập từ quá

trình lao động của họ, phần thu nhập chủ yếu đối với đại đa số lao động trong xãhội Thông qua tiền lương tạo ra động lực để người lao động phát triển trình độ vàkhả năng lao động của mình Để có được cơ chế trả lương xứng đáng cho người laođộng cũng như phù hợp với từng doanh nghiệp thì cần có nhiều sự điều chỉnh xuyênsuốt từ các cấp cao đến từng cấp ngành cơ sở, địa phương Bên cạnh đó, doanhnghiệp cần lập các quỹ khen thưởng để khuyến khích cán bộ công nhân viên, từ đónâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

2.3.5 Đầu tư vào hoạt động marketing

Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công tytrong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công tythông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường Marketting

là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoảmãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất Thay vì chỉ chú trọng đếnviệc sản xuất, doanh nghiệp phải quan tâm đến yêu cầu của khách hàng và côngviệc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con người Do đó, những đòi

hỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing hiện đại và nó phải đượcxem xét trước quá trình sản xuất.

Khi sản phẩm của doanh nghiệp đã được khẳng định bởi thương hiệu của họ,thì việc bán sản phẩm dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp không có thương hiệu.Khi không có thương hiệu, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiềnbạc thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượngcao Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn

và lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng thời gian dài

Để xây dựng thương hiệu, có được một địa vị trong tâm trí của khách hàng,các doanh nghiệp bắt buộc phải chú trọng đúng mức đến công tác đầu tư cho hoạtđộng Marketting và nâng cao thương hiệu cho doanh nghiệp mình

Chi phí đầu tư cho hoạt động marketing của doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản bao gồm:

 Quảng cáo: Sử dụng truyền thông để quảng cáo thương hiệu cho công ty.Thiết kế đồng phục có in logo, biểu tượng của công ty Tham gia tài trợ cho chươngtrình được công chúng ủng hộ nhất, các chương trình mang tính quảng cáo như đêmhội bất động sản, hội chợ triển lãm bất động sản Vietbuild,

 Hoạt động nghiên cứu thị trường: nghiên cứu và dự báo thị trường cũngnhư khách hàng tiềm năng… từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp.Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản liên kết với các đơn vị tưvấn bđs hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Franks, Coliers… nhằm có đượcnhững báo cáo đánh giá phân tích thị trường từ tổng quát tới chi tiết nhằm xác địnhđược xu hướng thị trường, phân khúc khách hàng để từ đó doanh nghiệp bđs xácđịnh sản phẩm cũng như khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới

Nhờ có sự chú trọng vào hoạt động marketing mà khả năng cạnh tranh trênthị trường và thị phần của doanh nghiệp tăng lên Do đó, đầu tư vào marketing phảichiếm một tỷ trọng hợp lý Đầu tư phát triển hoạt động marketing, quảng cáo được

hiểu không chỉ là việc nâng cao hình ảnh, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệptới khách hàng mà còn thể hiện định hướng phát triển bền vững của doanh nghiệptrong tương lai

2.4 Quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp

Thông thường, một quy trình thực hiện đầu tư kinh doanh bất động sản củacác doanh nghiệp hiện nay bao gồm các bước sau:

- Xây dựng chiến lược, kế hoạch đầu tư: bao gồm kế hoạch huy động vốn, kếhoạch thực hiện tiến trình đầu tư, kế hoạch thu chi của các công trình đầu tư, kếhoạch trả nợ…

- Tổ chức lập dự án đầu tư: Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quản lý hoạtđộng đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện ngay từ khixây dựng ý tưởng dự án đến các giai đoạn lập dự án tiền khả thi và khả thi

- Thẩm định dự án đầu tư: đưa ra kết luận về tính khả thi, hiệu quả về mặt tàichính của dự án đầu tư, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra trong quátrình thực hiện dự án

- Tổ chức quản lý quá trình thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư:Nội dung quản lý trong giai đoạn thực hiện đầu tư là tổ chức đấu thầu để lựa chọnnhà thầu, ký kết các hợp đồng, quản lý tiến độ, vốn đầu tư, chất lượng, rủi ro, thôngtin, hoạt động mua bán…

Tuy nhiên, do đặc thù ngành, các doanh nghiệp thường chia hoạt động đầu tưphát triển thành 3 giai đoạn, bao gồm: Chuẩn bị đầu tư, Thực hiện đầu tư, Vận hànhkết quả đầu tư Tùy thuộc vào từng hoạt động đầu tư phát triển các giai đoạn có thờigian thực hiện và mức độ quan trọng khác nhau

*Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thấtbại ở 2 giai đoạn sau đặc biệt đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư Việc chuẩn

bị đầy đủ và chính xác giai đoạn này giúp cho quá trình thực hiện đầu tư tiến hànhthuận lợi và tránh được các hậu quả tiêu cực sau này và tránh cho chi phí đầu tư

vượt dự toán.

*Giai đoạn thực hiện đầu tư: vấn đề thời gian là quan trọng nhất Quản lý tốtthời gian đầu tư giúp cho chủ dự án tránh được chi phí vốn quá cao, tránh được sựxuống cấp nhanh chóng do tác động của thời tiết và môi trường xung quanh Thờigian thực hiện đầu tư lại phụ thuộc vào công tác chuẩn bị đầu tư, vào cách sắp xếpcông việc trong quá trình đầu tư, vào công tác quản lý hoạt động đầu tư

*Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư: việc xác định một cách hợp lý cách thứcvận hành kết quả đầu tư có thể giúp cho nhà quản lý nhanh chóng thu hồi được vốnđầu tư, tránh được sự nhanh chóng xuống cấp về chất lượng cũng như sự lạc hậu vềcông nghệ của dự án Quản lý và khai thác tốt công trình trong giai đoạn vận hànhquyết định tới chất lượng của công tác quản lý đầu tư và là cơ sở để có thể thu hútđược các nguồn vốn cho các dự án mới

2.5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển

* Tài sản cố định huy động

Tài sản cố định huy động trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính

là các khu đô thị, chung cư, nhà ở, các trung tâm thương mại, văn phòng…đã kếtthúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thểđưa vào hoạt động được ngay

Các tài sản cố định được huy động trong đầu tư phát triển tại doanh nghiệp bấtđộng sản chính là công trình, là kết quả đạt được trực tiếp của quá trình xây dựngcông trình, chúng có thể được biểu hiện bằng hiện vật hoặc bằng giá trị Chỉ tiêubiểu hiện bằng hiện vật là số lượng các tài sản cố định được huy động, chỉ tiêu biểuhiện bằng giá trị là giá trị các tài sản cố định được huy động Chúng được tính theogiá dự toán hoặc giá trị thực tế Giá trị dự toán được sử dụng làm cơ sở để tính toángiá trị thực tế của tài sản cố định, để lập kế hoạch về vốn đầu tư và tính khối lượngvốn đầu tư thực hiện

Chỉ tiêu giá trị các tài sản cố định được huy động được xác định theo côngthức sau:

F = IV b + IV r - C – IV e

Trong đó:

F - Giá trị các tài sản cố định được huy động trong kỳ

IVb - Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyểnsang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ)

IVr - Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ nghiên cứu

C - Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định (đó là những khoảnchi phí do nguyên nhân khách quan làm thiệt hại được cấp có thẩm quyền quyếtđịnh đầu tư cho phép duyệt bỏ: bão, lụt…)

IVe - Vốn đầu tư thực hiện chưa được huy động chuyển sang kỳ sau (xây dựng

dở dang cuối kỳ)

Đối với từng dự án đầu tư, giá trị tài sản cố định huy động chính là giá trịnhững đối tượng, hạng mục công trình có khả năng phát huy tác dụng độc lập củatừng dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào hoạt động Công thức tính giá trị các tàisản cố định được huy động trong trường hợp này như sau:

F = IV o - C

Trong đó: IVo - Vốn đầu tư đã thực hiện của các đối tượng, hạng mục côngtrình đã được huy động

* Năng lực phục vụ tăng thêm

Khi các tài sản cố định được huy động vào sử dụng, chúng đã làm gia tăngnăng lực phục vụ cho nền kinh tế

Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm được hiểu là khả năng đáp ứng nhu cầusản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất

ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự

án đầu tư

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả của hoạt động đầu

tư phát triển thể hiện ở năng lực phục vụ tăng thêm là năng lực phát huy tác dụngcủa các khu đô thị, khu chung cư, số căn hộ, văn phòng…

Với sự gia tăng của năng lực phục vụ do các tài sản cố định tạo ra, hoạt độngđầu tư phát triển đã mang lại cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mứcgia tăng của doanh thu, lợi nhuận

* Doanh thu tăng thêm: Doanh thu tăng thêm là một chỉ tiêu phản ánh kết quả

do hoạt động đầu tư phát triển mang lại Thông qua đầu tư xây dựng, doanh nghiệpbán căn hộ, văn phòng, cho thuê mặt bằng…mang lại doanh thu cho doanh nghiệpkinh doanh BĐS

* Lợi nhuận tăng thêm: Lợi nhuận tăng thêm là chỉ tiêu phản ánh kết quả do

hoạt động đầu tư phát triển mang lại Hoạt động đầu tư phát triển có mục tiêu làmang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

* Đóng góp cho ngân sách tăng thêm: Thông qua hoạt động đầu tư phát triển,

doanh nghiệp xây dựng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

* Lao động tăng thêm và thu nhập của người lao động tăng thêm: Hoạt động

đầu tư phát triển sẽ tạo thêm nhiêu việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, tạođiều kiện cho người lao động cải thiện cuộc sống

* Vị thế và uy tín của doanh nghiệp: Thông qua đầu tư phát triển tạo nên

thương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hồ sơ kinh nghiệm và uytín của doanh nghiệp càng cao thì khách hàng sẽ tìm đến các sản phẩm của doanhnghiệp ngày càng nhiều

2.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

* Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh

kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả vốn đầu tư bất động sản của doanhnghiệp, cụ thể là tác động đối với doanh thu, giúp doanh nghiệp định hướng và đưa

ra các quyết định đầu tư đúng đắn trong những giai đoạn phát triển tiếp theo

- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư:

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh lợi nhuận tăng thêm trong kỳnghiên cứu với tổng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó cho biếtmột đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã tạo ra được baonhiêu lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu

Cũng giống chỉ tiêu đối với doanh thu, chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả đầu tưphát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên giác độ tác động vào lợinhuận Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì thì hiệu quả sử dụng vốn đầu tư pháttriển càng cao

* Hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư phát triển

trong DN kinh doanh BĐS

Hệ thống các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt độngđầu tư phát triển trong doanh nghiệp bao gồm:

- Mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với vốn đầu

tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng mức đóng góp cho ngânsách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụngtrong kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng

trong kỳ nghiên cứu đã đóng góp cho ngân sách với mức tăng thêm là bao nhiêu.

- Lao động tăng thêm tăng thêm của người lao động trên một đơn vị vốn đầu

tư phát triển.

Chỉ tiêu này được xác định bằng cách: So sánh số lao động tăng thêm trong kỳnghiên cứu của doanh nghiệp với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ.Chỉ tiêu này cho biết một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứucủa doanh nghiệp đã đem lại bao nhiêu lao động tăng thêm

- Mức thu nhập (hay tiền lương của người lao động) tăng thêm và số chỗ việc làm tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng thu nhập của người lao độngtăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳnghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳnghiên cứu đã đem lại mức thu nhập của người lao động tăng thêm là bao nhiêu

2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.6.1 Nhân tố khách quan

* Chính sách quản lý của Nhà nước

Để đầu tư có hiệu quả và thuận lợi thì doanh nghiệp phải nắm rõ hệ hốngchính sách quản lý của Nhà nước hiện nay thông qua các quy hoạch, kế hoạch củaNhà nước, hệ thống pháp luật như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS

và hàng loạt các văn bản dưới luật…

Một sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương sẽ có những tác động nhất định tới hoạt động của thị trường BĐS và sự đầu

tư vào lĩnh vực BĐS Do đó, nó sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển của các công ty kinhdoanh bất động sản

*Một số chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp và gián tiếp như:

- Chính sách về nhà ở cho người lao động, nhà giá rẻ tác động làm ấm lên thị

trường bất động sản, tạo thêm cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ.

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản

- Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

- Các chính sách của Nhà nước làm cho thu nhập, phúc lợi người lao độngngày càng tăng cao Thu nhập tăng cao hơn làm phát sinh thay đổi chỗ ở tiện nghihơn, tác động đến đầu tư phát triển của doanh nghiệp bất động sản

- Đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050được thông qua sẽ tạo cơ hội gia tăng qu ỹ cho các chủ đầu tư phát triển dự án mới

và tỉ lệ lạm phát tác động tới giá cả nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới chi phíđầu vào…; vì vậy, khi tiến hành hoạt động đầu tư doanh nghiệp bất động sản phảixem xét tác động của tất cả các yếu tố trên

* Những nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên, văn hóa-xã hội

- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, trong quá trìnhxây dựng và triển khai các dự án đầu tư phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản không thể không chú trọng đến các điều kiện tự nhiên nơi mà các dự án đivào hoạt động Nếu các điều kiện tự nhiên tại dự án không thuận lợi sẽ ảnh hưởngđến tiến độ thi công của dự án, gây rủi ro cho khả năng thu hồi vốn Ngược lại, nếu

các điều kiện thuận lợi thì khả năng thu hồi vốn đầu tư là rất lớn.

2.6.2 Nhân tố chủ quan

*Chiến lược đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Định hướng chính sách và chiến lược của doanh nghiệp

+Định hướng chính sách của công ty: là sự xác định những quy tắc của hoạtđộng sản xuất trong tương lai gần, nó ảnh hưởng tới hiệu quả dự án đầu tư thôngqua các quyết định đầu tư và phân bổ nguồn lực cho hoạt động đầu tư

+ Chiến lược kinh doanh là sự xác định mục tiêu và những nguồn lực nhằmđạt được mục tiêu tương lai cho doanh nghiệp, nó có ảnh hưởng tới các quyết địnhđầu tư cũng như phân bổ nguồn lực của doanh nghiệp cho các hoạt động khác nhau

Do đó, chiến lược kinh doanh có ảnh hưởng tới việc phân bổ bao nhiêu nguồn lựccho hoạt động đầu tư phát triển, nếu nguồn lực phân bổ cho các hoạt động nàytương xứng thì sẽ tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả dự án đầu tư, ngược lại

sẽ có nguy cơ làm giảm hiệu quả dự án đầu tư

Chính sách và chiến lược đúng đắn sẽ tạo điều kiện cho công ty có một địnhhướng đầu tư phát triển đúng đắn, trên cơ sở đó huy động nguồn nhân lực cần thiết

cho đầu tư phát triển, tăng cường quy mô và hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển.

Trên cơ sở đó đem lại lợi ích cho cả doanh nghiệp cũng như nền kinh tế đất nước

* Năng lực tài chính của doanh nghiệp

Do bất động sản là hàng hóa có giá trị vốn lớn, do đó năng lực tài chính là mộtyếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Theo nghị định 71/2010/NĐ-CPquy định, các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình chiếm từ 15-20% tổngvốn đầu tư theo quy mô dự án Điều này nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải có năng lựctài chính nhất định mới được đầu tư bất động sản Năng lực tài chính ảnh hưởng đếnvốn, nguyên vật liệu, máy móc… cấp cho các dự án và do đó ảnh hưởng đến tiến độ

và chất lượng của dự án Năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng ảnh hưởng đến khảnăng huy động vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác Những doanh nghiệp cólợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất ngânhàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản

* Công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển

Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mụctiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao thì trước khi bỏ vốn doanhnghiệp phải làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư Đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn

đề chất lượng, vấn đề chính xác của kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán làquan trọng nhất Trong quá trình lập dự án đầu tư phải dành đủ thời gian và chi phítheo đòi hỏi của các nghiên cứu

Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quảvốn đầu tư ở giai đoạn triển khai đầu tư (đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại,tránh được những chi phí không cần thiết khác,…) Trong giai đoạn triển khai đầu

tư, vấn đề thời gian là quan trọng hơn cả, vốn đầu tư được chi ra và nằm khê đọngtrong suốt những năm thực hiện đầu tư Đây là những năm vốn không sinh lời Thờigian thực hiện đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn,… làmgiảm hiệu quả đầu tư của dự án

* Chất lượng nguồn nhân lực

Mọi sự thành công của các phương án đầu tư đều được quyết định bởi conngười tham gia vào hoạt động đầu tư Do đó chất lượng của lao động cả về trí tuệ vàthể chất có ảnh hưởng rất quan trọng đến kết quả hoạt động kinh doanh nói chung

và kết quả hoạt động đầu tư nói riêng Bên cạnh đó là năng lực điều hành của Banquản lý dự án và khả năng thực hiện các gói thầu của các nhà thầu ảnh hưởng rấtlớn đến quá trình thực hiện đầu tư và từ đó ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu

tư Đây được coi là nhân tố chính dẫn đến việc quá trình thực hiện đầu tư bị kéo dài,làm tăng chi phí đầu tư