Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant - Pearl

Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant - Pearl

PHẦN I-MỤC LỤC

PHẦN I: MỤC LỤC 1PHẦN II: TÓM TẮT DỰ ÁN 7

2 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án………….14

2.1 Nhu cầu nhà ở nói chung của xã hội……… 14 2.2 Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội……… 15

3 Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự Brilliant-Pearl

3.1 Điều kiện tự nhiên……… 16 3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant- Pearl……….17

- Về giá bất động sản

- Về thu nhập của người dân Hà Nội

- Về nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội

4 Điều kiện về dân số và lao động………20

4.1 Điều kiện về dân số

4.2 Điều kiện về lao động

5 Hệ thống các chính sách liên quan đến dự án………21

6 Nghiên cứu thị trường sản phẩm……… 22

6.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại thời điểm hiện tại

6.1.1 Phân tích cầu thị trường về sử dụng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.1.2 Phân tích cung thị trường về xây dựng biệt thự tại thành phố Hà Nội

6.2 Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án

6.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu

6.4 Dự báo cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà nội trong tương lai

6.4.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại

Hà Nội ở hiện tại và trong quá khứ

6.4.2 Dự báo cầu của việc sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai

6.4.3 Dự báo cung của việc xây dựng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai

7 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án……….22

7.1 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án

7.2 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

7.3 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua

7.4 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm

8 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án…22

8.1 Khả năng cạnh tranh và các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án

8.1.1 Khả năng cạnh tranh

8.1.2 Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án

8.2 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

8.2.1 Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

8.2.2 Nội dung chủ yếu trong nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

ÁN………23

1 Mô tả sản phẩm………23

2 Hình thức đầu tư………23

3 Quy mô đầu tư……….23

4 Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh……….24

4.1 Loại hình doanh nghiệp 4.2 Phương thức kinh doanh 5 Giải pháp xây dựng công trình……….24

5.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc 5.1.1 Phân khu mặt bằng dự án 5.1.2 Diện tích xây dựng cơ bản 5.1.3 Kiến trúc 5.1.4 Thông số xây dựng các hạng mục công trình 6 Công suất thiết bị………27

7 Lịch trình thực hiện dự án……… 27

III PhÂN TÍCH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN 1 Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư……… 27

2 Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành khai thác……….29

IV PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

1 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án………30

1.1 Nội dung của tổng mức đầu tư

4 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư………36

5 Xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác (chưa kể lãi vay trongthời gian xây dựng)………37

5.1 Các căn cứ xác định

5.2 Tính toán

6 Dự trù vốn lưu động cho dự án………39

6.1 Căn cứ xác định

6.2 Tính toán nhu cầu vốn lưu động ban đầu

6.3 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động

7 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng…… 43

8 Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng…43

8.1 Nguồn vốn

8.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án

8.3 Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng

9 Tổng hợp mức đầu tư của dự án………46

10 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vậnhành………46

10.1 Chi phí sử dụng điện nước (không có thuế VAT)

10.1.1 Căn cứ xác định

10.1.2 Lập bảng xác định chi phí sử dụng điện nước

10.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân QL, điều hành dự án 10.3 Chi phí thuê bao điện thoại

10.4 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

10.5 Chi phí BHXH, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

10.6 Chi phí quản lý khác

11 Dự trù chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh………50

12 Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án……….51

13 Xác định giá trị tài sản thu hồi khi thanh lý và đầu tư thay thế… 52

14 Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành

15 Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

16 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)……….54

16.1 Căn cứ xác định

16.2 Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành

17 Dự trù lãi (lỗ) trong sản xuất kinh doanh……… 54

17.1 Căn cứ xác định

17.2 Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh

18 Hiệu quả tài chính của dự án………56

18.1 Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi 18.2 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 18.2.1 Căn cứ xác định 18.2.2 Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR 19 Phân tích độ an toàn tài chính……….57

19.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh 19.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động 19.3 Phân tích khả năng trả nợ 19.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hòa vốn V PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH XÃ HỘI………62

1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra………62

2 Mức thu hút lao động vào làm việc……… 62

PHẦN IV-KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ……… 66

PHẦN II -TÓM TẮT DỰ ÁN

I-GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

- Tên của dự án: Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Pearl

Brilliant Chủ dự án: Công ty đầu tư kinh doanh và phát triển nhà ở Hà Nội

- Đặc điểm đầu tư: Đầu tư vào tài sản cố định

- Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của đầu tư: xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng

để ở hoặc làm văn phòng.

II-NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ

1 Căn cứ pháp lý

2 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án

2.1 Nhu cầu nhà ở nói chung của xã hội.

2.2 Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội.

3 Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự Brilliant-Pearl

3.1 Điều kiện tự nhiên

3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl

- Về giá bất động sản

- Về thu nhập của người dân Hà Nội

- Về nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội

4 Điều kiện về dân số và lao động

4.1 Điều kiện về dân số

4.2 Điều kiện về lao động

5 Hệ thống các chính sách liên quan đến dự án

6 Nghiên cứu thị trường sản phẩm

6.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt

thự tại thời điểm hiện tại 6.1.1 Phân tích cầu thị trường về sử dụng biệt thự tại thành

phố Hà Nội 6.1.2 Phân tích cung thị trường về xây dựng biệt thự tại thành

phố Hà Nội 6.2 Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án

6.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu

6.4 Dự báo cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt

thự tại Hà nội trong tương lai 6.4.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng

biệt thự tại Hà Nội ở hiện tại và trong quá khứ 6.4.2 Dự báo cầu của việc sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong

tương lai 6.4.3 Dự báo cung của việc xây dựng biệt thự tại Hà Nội

trong tương lai

7 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án

7.1 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án

7.2 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

7.3 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua 7.4 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm

8 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

8.1 Khả năng cạnh tranh và các tiêu chí đánh giá khả năng

cạnh tranh sản phẩm của dự án 8.1.1 Khả năng cạnh tranh

8.1.2 Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm

của dự án 8.2 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường

của dự án 8.2.1 Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.2 Nội dung chủ yếu trong nghiên cứu khả năng cạnh tranh

và chiếm lĩnh thị trường của dự án

9 Nhu cầu và chất lượng dân số cũng là một điểm cộng cho dự án III-KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN

1 Mô tả sản phẩm: Biệt thự được xây dựng với 18 tòa nhà tương đương khách sạn 3 sao quốc tế.

2 Hình thức đầu tư: đầu tư mới

3 Quy mô đầu tư: lớn

4 Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh

4.1 Loại hình doanh nghiệp

4.2 Phương thức kinh doanh

5 Giải pháp xây dựng công trình

V.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc

V.1.1 Phân khu mặt bằng dự án

V.1.2 Diện tích xây dựng cơ bản

V.1.3 Kiến trúc

V.1.4 Thông số xây dựng các hạng mục công trình

6 Công suất thiết bị

7 Lịch trình thực hiện dự án

IV-KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA DỰ ÁN

1 Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư

2 Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành, khai thác

V-KHÍA CẠNH TÀI CHÍNH

1 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

1.1 Nội dung của tổng mức đầu tư

3.3.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị

4 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư

5 Xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác (chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)

5.1 Các căn cứ xác định

5.2 Tính toán

6 Dự trù vốn lưu động cho dự án

6.1 Căn cứ xác định

6.2 Tính toán nhu cầu vốn lưu động ban đầu

6.3 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động

7 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng

8 Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng

8.1 Nguồn vốn

8.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án

8.3 Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng

9 Tổng hợp mức đầu tư của dự án

10 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vận hành

10.1 Chi phí sử dụng điện nước (không có thuế VAT)

10.1.1 Căn cứ xác định

10.1.2 Lập bảng xác định chi phí sử dụng điện nước

10.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân QL, điều hành dự án 10.3 Chi phí thuê bao điện thoại

10.4 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

10.5 Chi phí BHXH, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

10.6 Chi phí quản lý khác

11 Dự trù chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh

12 Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án

13 Xác định giá trị tài sản thu hồi khi thanh lý và đầu tư thay thế

14 Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành

15 Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

16 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)

17.2 Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh

18 Hiệu quả tài chính của dự án

18.1 Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi 18.2 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 18.2.1 Căn cứ xác định

18.2.2 Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR

19 Phân tích độ an toàn tài chính

19.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh

19.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động

19.3 Phân tích khả năng trả nợ

19.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hòa vốn

VI-KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI

1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra

2 Mức thu hút lao động vào làm việc

PHẦN III-THUYẾT MINH VÀ THIẾT KẾ CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN

I-NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ

1 Căn cứ pháp lý

- Căn cứ vào Luật khuyến khích đầu tư trong nước

- Căn cứ vào Nghị định số 16/NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xâydựng

- Căn cứ Luật xây dựng được Quốc hội phê duyệt 11/2003 và Chủ tịchnước ký áp dụng 12/2003.

- Căn cứ vào hệ thống các văn bản về phát triển cơ ở hạ tầng thành phố

Hà Nội của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội

- Căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng huyện Thanh Trì-Hà Nội 2015

2011 Căn cứ vào hệ thống các chính sách ưu đãi đầu tư thành phố Hà Nội

- Căn cứ vào xu thế nhà ở và kế hoạch phát triển khu đô thị mới tạithành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2040

- Căn cứ vào Thông báo số 121/TB-UB ngày 08/04/2011 của UBNDthành phố Hà Nội về việc chủ trương đầu tư và cho phép lập dự án đầu

tư “xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl” (Thanh Trì-HàNội)

2 Tình hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án.

2.1 Nhu cầu về nhà ở nói chung của xã hội

Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người.Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triểnkinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối vớimỗi gia đình, mà nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phảnánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cưcủa mỗi dân tộc Người xưa đã xác định “có an cư thì mới lập nghiệp”

Ph Ănggen đã nhấn mạnh “con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở

và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”.Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham gia hoạtđộng kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốtđược Đối với nước ta là một nước nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khókhăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khókhăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối vớichúng ta càng quan trọng Trong thực tế người dân vẫn phải ở trongngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt

Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nước cũng như các cấp chínhquyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bước đáp ứngnhu cầu bức xúc về nhà ở Trong điều kiện hiện nay khi đất nước bước

vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ởtrở thành một trong những nhu cầu cấp bách mang tính kinh tế - xã hộicao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn Đó là nhữngdấu hiệu tích cực, tạo môi trường thuận lợi cho dự án.

a Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cảnước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giảiquyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên,kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn cònthiếu nhà ở nghiêm trọng

Trên thực tế, bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phùhợp với điều kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạolập được quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở.Nhưng ông Đỗ Xuân Anh - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - chobiết trong 5 năm qua , thành phố xây dựng mới trên 6 triệu m2 nhà ở,nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 lên 7,5 m2song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường

Dự báo, từ nay đến 2020, Hà Nội cần khoảng 9 triệu m2 nhà ở(tương đương 160.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ởtrên địa bàn thành phố

Như vậy, điều kiện kinh tế xã hội đều thuận lợi cho việc hình thành

dự án, hứa hẹn một tiềm năng tiêu thụ lớn.

3 Môi trường tự nhiên và tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl.

3.1Điều kiện tự nhiên:

- Vị trí địa lý: Hà Nội nằm ở đồng bằng Bắc bộ, tiếp giáp với các tỉnh:

Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc; phía Nam giáp Hà Nam và Hoà Bình;phía Đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên; phía Tây giáptỉnh Hoà Bình và Phú Thọ.Hà Nội nằm ở phía hữu ngạn sông Đà và hai bênsông Hồng, vị trí và địa thế thuận lợi cho một trung tâm chính trị, kinh tế,vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam

- Khí hậu: Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc bộ với đặc

điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa

đông lạnh, mưa ít Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh nǎm tiếp nhậnđược lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao Lượng bức xạtổng cộng trung bình hàng nǎm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm2 và nhiệt độkhông khí trung bình hàng nǎm là 23,6ºC Do chịu ảnh hưởng của biển, HàNội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn Ðộ ẩm tương đối trung bình hàng nǎm

là 79% Lượng mưa trung bình hàng nǎm là 1.800mm và mỗi nǎm có khoảng

114 ngày mưa Ðặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi và khácbiệt của hai mùa nóng, lạnh Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa.Nhiệt độ trung bình mùa này là 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng 3 nǎm sau làmùa đông thời tiết khô ráo Nhiệt độ trung bình mùa đông 15,2ºC Giữa haimùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4 và tháng 10) cho nên Hà Nội

có đủ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Ðông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết HàNội mùa nào cũng có vẻ đẹp riêng Mùa tham quan du lịch thích hợp nhất ở

Hà Nội là mùa thu Phần địa hình của Hà Tây (cũ) sáp nhập với Hà Nội, cónhững đặc điểm riêng nên hình thành những tiểu vùng khí hậu: vùng núi,vùng gò đồi và đồng bằng Nhưng nói chung sự khác biệt thời tiết và chênhlệch về nhiệt độ giữa các địa phương của Hà Nội hiện nay không lớn

- Địa hình: Hà Nội có hai dạng địa hình chính là đồng bằng và đồi núi.

Địa hình đồng bằng chủ yếu thuộc địa phận Hà Nội cũ và một số huyện phíađông của Hà Tây (cũ), chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên, nằm bên hữungạn sông Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các sông Phần lớn địa hình đồinúi thuộc địa phận các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một sốđỉnh núi cao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chân Chim 462m; ThanhLanh 427m; Thiên Trù 378m; Bà Tượng 334m; Sóc Sơn 308m; Núi Bộc245m; Dục Linh 294m…

- Sông ngòi: Hà Nội nằm cạnh hai con sông lớn ở miền Bắc: sông Đà và

sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạnsông Hồng qua Hà Nội dài 163km (chiếm khoảng 1/3 chiều dài trên đất ViệtNam, khoảng 550km Ngoài hai con sông lớn, trên địa phận Hà Nội còn cócác sông: Đuống, Cầu, Cà Lồ, Đáy, Nhuệ, Tích, Tô Lịch, Kim Ngưu, Bùi

Hồ đầm ở địa bàn Hà Nội có nhiều Những hồ nổi tiếng ở nội thành HàNội như hồ Tây, Trúc Bạch, Hoàn Kiếm, Thiền Quang, Bảy Mẫu Hàng chục

hồ đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồ Liên Đàm, đầm VânTrì và nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn - Đồng Mô, SuốiHai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn

Hà Nội là một thành phố nằm ở vùng Đồng bằng sông Hồng, với địa hình bằng phẳng, khí hậu ôn hòa là những điều kiện hết sức thuận lợi cho quá trình xây dựng Bên cạnh đó, với tính chất tiếp giáp nhiều tỉnh, thành phố là điều kiện thuận lợi tiếp theo cho việc vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng cũng như tìm kiếm nguồn nhân lực.

3.2 Tiềm năng phát triển khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl

- Về giá bất động sản: Trong khi giá BĐS phía Tây lên quá cao, chỉ phù

hợp cho các nhà đầu tư lớn thì BĐS phía Đông lại trở nên có nhiềutiềm năng khi mà hệ thống cơ sở hạ tầng, trong đó có hệ thống giaothông tại khu vực này đang dần được cải thiện

Sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây

đã đưa khu vực phía Tây Hà Nội thành tâm điểm của giới đầu tư bấtđộng sản Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Tư vấnbất động sản Cen Group cho rằng, thị trường bất động sản khu vực MỹĐình và phía Tây Hà Nội sẽ vẫn thu hút giới đầu tư, vì đây là khu vựctrung tâm mới, cũng như là định hướng phát triển của Thủ đô

Tuy nhiên, ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Tư vấn bấtđộng sản Vietnam Property cho biết, giá nhà đất ở khu vực Mỹ Đình

và Tây Hồ Tây đang đứng ở mức cao, bình quân 150 - 200 triệu đồng/m2 đất và 40 - 60 triệu đồng/m2 căn hộ Do đó, nhà đất khu vực nàychỉ phù hợp với đầu tư dài hạn hơn là lướt sóng

Những năm qua, giá nhà đất khu vực phía Tây đã tăng bình quân 30

- 40%/năm Đơn cử, đất biệt thự Tây Đô Villas tại Khu đô thị DươngNội một vài năm trước chỉ có 23 - 30 triệu đồng/m2, thì hiện nay đãlên đến 40 - 50 triệu đồng/m2 Biệt thự và nhà liền kề Khu đô thị VănKhê đang được chào bán với giá 60 - 70 triệu đồng/m2 Với mức giácao như vậy, nhiều khu vực ở phía Tây chỉ dành cho NĐT lớn

So với phía Tây thì sự phát triển đô thị ở phía Đông Hà Nội vẫncòn lép vế Tuy nhiên, cơ hội đầu tư ở khu vực phía Đông được nhậnđịnh là không hề nhỏ Thực tế cho thấy, những NĐT biết rũ bỏ thànhkiến, đón đầu thị trường đã sớm gặt hái thành quả ở phía Đông Chẳnghạn, chung cư tại Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) cáchđây vài năm chỉ có giá 8 - 9 triệu đồng/m2, thì nay đã dao động trêndưới 20 triệu đồng/m2; biệt thự cũng tăng từ 3 - 4 tỷ đồng/căn lên 9 -

10 tỷ đồng/căn

Theo ông Đạo, giá đất ở phía Đông đã âm thầm tăng mạnh trongmấy năm gần đây và mang lại lợi nhuận cho NĐT không thua kém gìkhu vực phía Tây Khu vực phía Đông, nhất là quận Long Biên, chỉcách trung tâm Hà Nội 2 - 5 km, nên tiềm năng đầu tư bất động sản rấtlớn Thực tế, một số NĐT nước ngoài có tên tuổi đã và đang khảo sát

cơ hội đầu tư những dự án bất động sản lớn ở đây Phía Đông cũngđang hình thành chuỗi khu đô thị lớn, hiện đại như Hanoi Garden City(31 héc-ta), Khu đô thị Khoa học Gia Lâm (400 héc-ta), Khu đô thịEcopark (500 héc-ta)

Đường Quốc lộ 5B từ Hà Nội đi Hải Phòng cũng đang được triểnkhai Tuyến đường đô thị trên cao nối cầu Thanh Trì với Mỹ Đình đãhoàn thiện một phần và đang được xây dựng tiếp Do đó, kết nối giữaphía Đông và trung tâm mới Mỹ Đình cũng rất thuận tiện, ít phải chịucảnh tắc đường Đây sẽ là những “đường dẫn” quan trọng cho chuỗi đô

thị phía Đông Theo quy luật thông thường, khi giao thông được cải

thiện thì giá trị bất động sản sẽ tăng.

- Về thu nhập của người dân Hà Nội: “Thu nhập của dân Hà Nội và Sài

Gòn không thấp” Đó là nhận định của Tạp chí Kinh tế Viễn đông, căn

cứ vào kết quả khảo sát của Công ty Nghiên cứu Thị trường TaylorNelson Sofres Vietnam Tạp chí này cho rằng thu nhập có thể sử dụngcủa một số hộ gia đình Việt Nam ở Hà Nội và TP HCM lên tới 1.758USD/tháng

Báo cáo với Thành ủy Hà Nội sáng 25/11, Phó chủ tịch UBNDthành phố Phí Thái Bình cho biết, trong 2 quý cuối năm, GDP của thủ

đô lần lượt tăng 8,3% và 9% Mức tăng ngoạn mục trong bối cảnhkhủng hoảng kinh tế góp phần đưa tổng sản phẩm nội địa của Hà Nộiước tăng 6,7% so với năm 2009 và cao hơn mức 6% dự kiến Tươngứng, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 38 triệu đồng (kếhoạch 36 triệu đồng) Dự kiến năm 2015 thu nhập lên dến 80 triệuđồng

- Về nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội: Phát triển nhà ở xã hội, nhà

ở cho thuê, bán trả dần sẽ là xu hướng tất yếu trong những năm tới.Trước nhu cầu rất lớn nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng đã đề nghị có biệnpháp can thiệp mạnh mẽ về đất, tài chính và cơ sở pháp lý để phát triểnloại hình nhà ở này

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 11.450 hộchưa có nhà ở, trong đó khu vực đô thị khoảng 4.500 hộ Bên cạnh đó,mỗi năm bình quân có hàng trăm ngàn người di cư đến các thành phốlớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tìm kiếm việc làm Đây chính lànguồn cầu nhà ở cho thuê với giá phải chăng Ngoài ra, Bộ Xây dựngước tính tại khu vực đô thị còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê,thuê mua nhà ở xã hội, với tổng diện tích lên tới 150 triệu mét vuông.Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu mét vuông nhà ở, tương đương 110 căn hộ

và 11 ngàn chỗ ở

Như vậy, việc xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl ở Thanh Trì (phía Đông Hà Nội gặp khá nhiều thuận lợi và có tiềm năng phát triển Với sự đang lên của bất động sản phía Đông và lợi thế giá cả phía Đông thấp hơn giá bất động sản phía Tây Hà Nội là yếu tố tạo nên xu hướng thị trường nóng cho bất động sản phía Đông Người dân

Hà Nội thu nhập ngày càng được cải thiện và có thể nói là khá cao, có khả năng và nhu cầu chi trả cho những căn hộ biệt thự cao cấp Chưa

kể đến hiện tượng “đất chật, người đông” tại Hà Nội và sự thiếu hụt nhà ở, hiện tượng giá nhà tăng cao do cung lạnh mà cầu nóng Vì thế, việc cho ra đời khu biệt thự cho thuê gần như là một giải pháp hữu hiệu để giải quyết tất cả các vấn đề trên, và dự kiến sự ra đời của nó

sẽ được đón nhận một cách tích cực Thể hiện tiềm năng phát triển to lớn của dự án.

4 Điều kiện về dân số và lao động

4.1 Điều kiện về dân số

- Vùng đồng bằng sông Hồng

+ Gồm 9 tỉnh và 2 thành phố: Hà Nội, Hải Phòng

+ Diện tích: 14806 kilômét vuông, chiếm 4.5% diện tích cả nước

+ Dân số: 17.5 triệu người (2002), chiếm 22% dân số cả nước (vùng đôngdân nhất nước)

+ Mật độ dân số cao nhất nước: 1179 người/kilômét vuông

+ Giá trị sản xuất công nghiệp chiếm 21% GDP công nghiệp cả nước (2002)+ Tỷ lệ dân đô thị khoảng 20%

+ Thu nhập bình quân đầu người: nhóm 20% số hộ có thu nhập thấp nhất:696,3 nghìn VNĐ/ người/ tháng Nhóm 20% số hộ có thu nhập cao nhất:3.167,65 nghìn VNĐ/ người/ tháng.

Qua đó có thể thấy người dân có khả năng chi trả cao cho các khu biệt thự cao cấp, xét cả người dân trên địa bàn Hà Nội cũng như người dân các vùng lân cận vì hằng năm thì số lượng người di cư từ các vùng này vào Hà Nội là khá cao.

a Điều kiện về lao động

Với những đặc điểm về lực lượng lao động tại địa phương, khi dự ánxây dựng sẽ có nguồn cung cấp lao động dồi dào và chất lượng, chi phíkhông cao Đồng thời, việc thực hiện dự án sẽ góp phần giải quyết tìnhtrạng thất nghiệp Ở đây, chúng ta không chỉ xét đến lực lượng lao động

dư thừa ở Hà Nội mà với tính chất thông thương, giao thông tiện lợi, đi lại

dễ dàng, dự án có thể tìm kiếm nguồn lao động dồi dào và giá rẻ từ cáctỉnh, địa phương lân cận Cụ thể như sau:

+ Hà Nội có dân số trên 6,4 triệu người, số người trong độ tuổi laođộng là 4,3 triệu Theo dự báo của Sở LĐ-TB&XH, năm 2011 số ngườitrong độ tuổi lao động khoảng 4,338 triệu người và đến năm 2015 sẽ là4,667 triệu người (bình quân tăng hằng năm khoảng 90.000 người) Vớimức tăng như vậy, mỗi năm thành phố có khoảng 180.000 - 200.000 laođộng chưa có việc làm, chưa kể số người di cư và có thể thấy trong 5 nămtới

+ Hiện tượng đói việc làm ở các chợ lao động cũng là một lợi thế để

có nguồn lao động với số lượng lớn và giá rẻ

+ Tỷ lệ thiếu việc làm ở nông thôn cao (nguyên nhân do điều kiệnkinh tế nông nghiệp: người dân chỉ làm việc trong 3-4 tháng trong 1 nămgây nên tình trạng thiếu việc làm và thất nghiệp cao)

5 Hệ thống các chính sách có liên quan đến dự án

Việc xem xét các chính sách kinh tế vĩ mô của thành phố cho thấy việctriển khai dự án phù hợp với các định hướng, chính sách mà Nhà nước vàngành đề ra Do đó, dự án sẽ nhận được sự hỗ trợ và tạo những điều kiệnthuận lợi

- Chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội

- Phát triển khu biệt thự cho thuê tạo điều kiện phát triển và tăng lượngkhách tiêu thụ cho siêu thị, các khu vui chơi giải trí, mua sắm trong địabàn đó.

- Mở rộng các dịch vụ bổ trợ: thương mại, hướng dẫn du lịch, bưu điện,ngân hàng, vận tải…

- Đối với việc xây dựng khu biệt thự cho thuê có cơ chế cụ thể về sửdụng đất đai, chính sách đầu tư, chính sách thuế…

là vô cùng cần thiết và hợp lý, không những đáp ứng nhu cầu của người dân mà còn góp phần giải quyết vấn đề kinh tế xã hội và phù hợp với định hướng chiến lược.

6 Nghiên cứu thị trường sản phẩm

6.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại thời điểm hiện tại

6.1.1 Phân tích cầu thị trường về sử dụng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.1.2 Phân tích cung thị trường về xây dựng biệt thự tại thành phố Hà Nội 6.2 Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án

6.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu

6.4 Dự báo cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai

6.4.1 Phân tích cung cầu thị trường về xây dựng và sử dụng biệt thự tại Hà Nội ở hiện tại và trong quá khứ

6.4.2 Dự báo cầu của việc sử dụng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai

6.4.3 Dự báo cung của việc xây dựng biệt thự tại Hà Nội trong tương lai

7 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm của dự án

7.1 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án

7.2 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

7.3 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua

7.4 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm

8 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

8.1 Khả năng cạnh tranh và các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án

8.1.1 Khả năng cạnh tranh

8.1.2 Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án 8.2 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án 8.2.1 Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

8.2.2 Nội dung chủ yếu trong nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

II-PHÂN TÍCH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN

Nội dung đầu tư

- Đầu tư xây dựng, lắp đặt các công trình, cơ sở hạ tầng

- Đầu tư mua sắm trang thiết bị

- Đầu tư đào tạo nguồn nhân lực

3 Quy mô đầu tư

Với một khu biệt thự dự kiến ngang tầm khách sạn quốc tế 3 sao, vốn đầu

tư dự tính cho dự án là:

4 Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh

4.1 Loại hình doanh nghiệp

Dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Brilliant-Pearl tiến hành dưới hìnhthức hợp tác giữa Công ty đầu tư kinh doanh và phát triển nhà ở Hà Nội kếthợp với một số đối tác trong và ngoài nước nhằm khai thác lợi thế của cácbên về vốn, công nghệ, trình độ quản lý

4.2 Phương thức kinh doanh

Khi đi vào hoạt động, khu biệt thự cho thuê sẽ áp dụng hình thức kinhdoanh cho từng loại đối tượng như sau:

- Đối với khách hàng thuê biệt thự để ở: Ký hợp đồng trong thời hạn 60

năm và đặt cọc 30% giá trước khi nhận biệt thự

- Đối với khách hàng thuê biệt thự để làm văn phòng: Ký hợp đồng

trong thời hạn 5 năm và trả trước tiền thuê 2 năm đầu, 3 năm sau trả

theo quý.

5 Giải pháp xây dựng công trình

5.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc

- Tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất so với tổng diện tích mặt bằng là 31,11%.

5.1.2 Diện tích xây dựng cơ bản:

- Nhà A( 6 nhà ): SA= S1A+ S2A= 95+109= 204m2

- Nhà B( 6 nhà ): SB= S1B+ S2B+ SXB= 83+84+66= 233m2

- Nhà C( 3 nhà ): SC= S1C+ S2C+ SXC= 168+206+104= 478m2

- Nhà D( 3 nhà ): SD= StrÖt+ S2D+ S3D+ SXD= 513+540+540+238=1831m2

Tổng diện tích đất xây dựng :

SXD= 6*SA +6SB +3SC +3SD =6*204 +6*233 +3*478 +3*1831=9549m2

Tổng diện tích chiếm đất:

SCĐ=6*S1A+6*S1B+3* S1C+ 3* Strệt= 6*95+6*83+3*168+3*513=3111m2Diện tích tổng mặt bằng: S= 10000m2

Tỷ lệ xây dựng: Scd/S*100%= = 31.11%

5.1.3 Kiến trúc

- Sân bãi đỗ xe: Diện tích bãi đỗ xe là 260m2

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà

- Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà

- Hàng rào: Chiều dài hàng rào là 400m

- Cổng: + Một cổng chính

+ Một cổng phụ.

- Đường giao thông: Diện tích đường giao thông chiếm 20%S là 2000m2

- Vườn hoa, thảm cỏ: Diện tích chiếm 45%S= 4500m2

- Cây cối:+ Cây cảnh: 36 cây

+ Cây xanh: 80 cây

Số lượng các phòng có trong công trình xây dựng thuộc dự án

Ngoài ra còn có 1 quầy Reception

5.1.4 Thông số xây dựng các hạng mục công trình

Dự trù các thiết bị bố trí cho từng phòng:

- Phòng khách: 1 bộ salong to + 1 tivi 21 inch + 1 điện thoại lẻ

- Quầy bar :1 điện thoại lẻ + 1 tivi 21 inch +1 tủ lạnh 100l

- Phòng bếp:1 tủ lạnh 100l

- Phòng ngủ: 1 điều hòa +1 điện thoại lẻ +1 tivi 21 inch +1 radio +1 giường đệm +1 tủ đứng hai buồng có gương+ 1 bàn trang điểm

- Phục vụ :1 điều hòa+ 1 giường đệm+ 1 tủ đứng+ 1 điện thoại lẻ

- Phòng giặt : 1 máy giặt

- Phòng vệ sinh :1 bình nóng lạnh( cho nhà tắm)( các thiết bị khác được tính cho 1m2 sàn).

- Phòng ăn: 1 bộ bàn ghế ăn+ 1 điều hòa

- Reception: 4 bộ máy vi tính+ 1 tổng đài điện thoại+ 1 máy fax+ 10 bộ bàn ghế văn phòng+ 10 bộ sa lon nhỏ

Ngoài ra còn bố trí thêm:

- 1 máy phát điện

- 1 hệ thống PCCC

- 1 hệ thống bơm lọc nước

- 1 video trung tâm+ ăng ten parabol

- 21 máy hút bụi ( cho các nhà)

6 Công suất thiết bị

7 Lịch trình thực hiện dự án

Giai đoạn I: Từ Quý I/2011 đến hết Quý IV/2011: Hoàn thành các thủ tục

về đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng

Giai đoạn II: Từ Quý I/2012

- Xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà tạm trú cho công nhân xây dựng

- Xây dựng cơ sở hạ tầng: đường sá, tường rào, hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải

- Cải tạo cảnh quan, quy hoạch và trồng cây xanh

- Xây dựng các cơ sở hạ tầng chính của dự án: nhà A,B,C,D…

III-PHÂN TÍCH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ CỦA

DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư

Dự án lựa chọn mô hình tổ chức quản lý căn cứ vào:

- Quy mô dự án

- Thời gian, tiến độ thực hiên dự án

- Công nghệ sử dụng

- Căn cứ vào nguồn lực của chủ đầu tư

- Số lượng dự án thực hiện trong từng thời kỳ

Dự án được tổ chức quản lý theo mô hình: chủ đầu tư trực tiếp quản lý

dự án Đây là mô hình phù hợp, đơn giản, tiết kiệm chi phí và mang lại

hiệu quả

Sơ đồ quản lý dự án:

- Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, cử 1 người là trưởng ban quản lý

dự án Chuyên gia quản lý dự án (2 người) có thể thuê ngoài, thực hiệnviệc tư vấn 3 người phụ trách các công việc quản lý dự án sau:

+ Bộ phận tài chính: Mở và theo dõi tài khoản cho dự án Đảm bảohuy động vốn đúng tiến độ cho dự án; lập dự toán, phân bổ, giám sátviệc sử dụng các chi phí

Bộ phậnmua sắmMMTB

Bộphậnđào tạo

+ Bộ phận thiết kế, kỹ thuật: Thiết kế các công trình hạ tầng dự án,

thiết kế kỹ thuật điện, nước, thiết kế các hạng mục xây dựng trong dự

án

+ Bộ phận tổ chức thi công: Chủ đầu tư lựa chọn đơn vị thi công Căn

cứ vào thiết kế, kế hoạch thực hiện dự án, tổ chức giám sát việc thi

công công trình đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí hợp lý

+ Bộ phận mua sắm máy móc thiết bị: Đưa ra các phương án, kế hoạch

mua sắm máy móc, thiết bị cho dự án Lựa chọn máy móc, thiết bị hiệnđại, đồng bộ, chi phí hợp lý; đảm bảo tiến độ, các điều kiện thanh toán

và các tiêu chuẩn khác Lựa chọn nhà cung cấp

+ Bộ phận đào tạo: Xây dựng kế hoạch nhân sự, kế hoạch và chương

trình đào tạo về: quản lý, điều hành, hành chính, nhân sự, kỹ thuật, bảo

trì, bảo dưỡng, nhân viên phục vụ, kế toán, tài chính, marketing…

2 Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành khai thác

Khi dự án đi vào hoạt động, tùy từng giai đoạn phát triển của dự án mà

số lao động có thể thay đổi Tuy nhiên, lao động được bố trí và thực hiện

các chức năng cơ bản như sau:

Phòngkinhdoanh

Phòng tàichính

Phòng kỹthuật

Đội ngũ nhân viên cấp dưới

- Kế toán

- Bộ phận kinh doanh và Marketing: chung cho cả hai lĩnh vực

- Bộ phận kế hoạch: chịu trách nhiệm xây dựng các chương trình, kếhoạc tổ chức các hoạt động nhằm thu hút khách Bộ phận này có quan

hệ chặt chẽ với bộ phận Kinh doanh và Marketing

- Bộ phận kỹ thuật: chịu trách nhiệm vận hành máy móc, thiết bị vui chơi giải trí, khách sạn, điện, nước, thoát nước…

*Nguồn lao động:

- Đối với các vị trí quan trọng, đòi hỏi trình độ như Giám đốc, Phó giám

đốc được tuyển chọn từ các công ty thuộc chủ đầu tư hoặc lao động địaphương có trình độ

- Đối với các lao động khác, tuyển dụng từ lao động địa phương.

IV-PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

1 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

1.1Nội dung của tổng mức đầu tư

- Vốn lưu động ban đầu:

+ Tài sản lưu động sản xuất (vốn sản xuất)

+ Tài sản lưu động lưu thông (vốn lưu thông)

- Vốn dự phòng:

1.2Xác định tổng mức đầu tư của dự án (T MĐT )

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

GTMĐT= GXD+ GTB+ GMB+ GQK+ GDP

Trong đó:

GXD : chi phí xây dựng

GTB : chi phí thiết bị

GMB : chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư

GQK : chi phí quản lý dự án và chi phí khác

GDP : chi phí dự phòng

2 Xác định chi phí xây dựng của dự án

2.1 Căn cứ để xây dựng các hạng mục:

- Danh mục các hạng mục xây dựng

- Quy mô xây dựng các hạng mục

- Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng, giá chuẩn này đã được quyđổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án

- Mức thuế suất giá trị gia tăng (GTGT) theo quy định hiện hành

2.2 Xác định chi phí xây dựng các hạng mục:

• Diện tích xây dựng cơ bản:

- Nhà A( 6 nhà): SA= S1A+ S2A= 95+109= 204m2

- Nhà B( 6 nhà): SB= S1B+ S2B+ SXB= 83+84+66= 233m2

- Nhà C( 3 nhà): SC= S1C+ S2C+ SXC= 168+206+104= 478m2

- Nhà D(3 nhà): SD= Strệt+ S2D+ S3D+ SXD= 513+540+540+238=1831m2

Tổng diện tích đất xây dựng :

SXD= 6*SA +6*SB +3*SC +3*SD =6*204 +6*233 +3*478 +3*1831=9549m2

- Giá chuẩn 1m2 sàn: lấy chung cho các nhà là: 1,8 triệu VNĐ.

- Sàn bãi đỗ xe: Diện tích bãi đỗ xe là 260m2

Chi phí xây dựng là 0,15 triệu VNĐ/m2

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Chi phí xây dựng một hệ thốnglấy bằng 2%GXD

- Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà: Chi phí xây dựng một hệthống lấy bằng 2%GXD

- Hàng rào: Chiều dài hàng rào là 400m

Chi phí xây dựng 1m hàng rào là 0,3 triệu VNĐ

- Chi phí xây dựng cổng: Gồm

+ Một cổng chính: giá 20 triệu VNĐ

+ Một cổng phụ: giá 10 triệu VNĐ

- Đường giao thông: Diện tích đường giao thông chiếm 20%S

là 2000m2 Chi phí xây dựng 0,2 triệu VNĐ/m2

- Vườn hoa, thảm cỏ: Diện tích chiếm: 45%S= 4500m2

Chi phí xây dựng là 0,5 triệu VNĐ/m2

- San lấp mặt bằng: Diện tích san lấp S= 10000m2

Chi phí san lấp là 0.1 triệu VNĐ/m2

- Chi phí mua cây cối:

+ Cây cảnh: dự tính 36 cây; giá 0,2 triệu VNĐ/cây.

+ Cây xanh: dự tính 80 cây; giá 0,05 triệu VNĐ/cây

- Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác: lấy bằng 5%GXD

0,05/câyxanh