NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của tất cả các nước trên toàn thế giới, trong đó có nước ta.Không chỉ có đất đai mà nhà ở cũng có một vị trí hết sức là quan trọng đối với đời sống con người chúng ta, phản ánh trình độ phát triển kinh tế văn hoá xã hội và mức sống của từng quốc gia, từng dân tộc ,từng gia đình

LỜI MỞ ĐẦU I- Mục đích nghiên cứu Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá tất nước tồn giới, có nước ta.Khơng có đất đai mà nhà có vị trí quan trọng đời sống người chúng ta, phản ánh trình độ phát triển kinh tế văn hoá xã hội mức sống quốc gia, dân tộc ,từng gia đình Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng thiên nhiên nắng ,mưa, gió, bão, giá rét…Con người muốn tồn phát triển trước hết phải đảm bảo điều kiện ăn ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Đất nước ta thời kỳ phát triển kinh tế theo chế thị trường, đẩy mạnh nghiệp công nghiệp hố ,hiện đại hố đất nước.Cùng với hệ thống loại thị trường hình thành phát triển, có thị trường nhà đất-một thị trường nhạy cảm phức tạp Thị trường nhà đất nơi diễn hoạt động mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.Nó góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế đất nước thời gian qua năm Hà Nội trung tâm kinh tế văn hoá xã hội lớn đất nước, với thị trường bất động sản nhà đất phát triển mạnh mẽ số vấn đề chưa hợp lý cần giải CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I: Định nghĩa thị trường nhà đất Đất đai tài nguyên vô qúy giá loài người,là điều kiện cho sống động thực vật người trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt ,là thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống,là địa bàn phân bố dân cư,xây dựng sở kinh tế, văn hố ,xã hội ,an ninh ,quốc phịng Thật vậy, đất đai đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội lồi người.Nó giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.,là điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động người Đất đai tài nguyên vô qúy giá quốc gia,là điều kiện chung lao động thiếu tồn sống nào.Chúng ta thử đặt cho câu hỏi khơng có đất đai nào? Nếu khơng có đất đai tất hoạt động sản xuất ,quá trình lao động tồn người không xảy Do ,việc sử dụng đất đai đầy đủ,hợp lý tiết kiệm,có hiệu cao luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững lâu dài vô cần thiết Ngồi đất đai bên cạnh nhà ở,nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở.Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình,là tế bào phồn vinh tiến xã hội.Nó khơng khơng gian cư trú đơn , mà cịn mơi trường sống ,mơi trường lao động sản xuất,mơi trường văn hố giáo dục Đối với quốc gia,nhà không nguồn tài sản lớn mà cịn thể trình độ phát triển,tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Sự phát triển kinh tế thị trường đại làm cho sống người dân có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao.Do nhà trở thành vấn đề nóng bỏng xã hội phát triển kinh tế,là quan tâm lớn cá nhân,mỗi gia đình tổ chức kin tế , xã hội quốc gia.Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội, từ kinh tế văn hố đến trị xã hội Thị trường nhà đất thị trường mà yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai ,nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở,vườn tược khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược,khuôn viên gắn với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Nền kin tế hàng hoá phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trường Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu q trìn phân cơng lao động sản xuất hàn hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Thị trường nhà đất bắt đầu hình thành có xu hướng mở rộngở nước ta.Bất kỳ đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng ,một khu vực ,hoặc toàn lãnh thổ đất nước Thị trường bất động sản nhà đất hiểu nơi diễn hoạt động trao đổi mua-bán, dịch vụ thuê cho thuê nhà đất.quá trình trao đổi mua bán nhà đất ln ln vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua bán II: Vai trò thị trường nhà đất Nước ta thời kỳ phát triển kinh tế theo chế thị trường Do thị trường nhà đất ngày phát triển phong phú đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu người dân góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nước, nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Chính vậy, thị trường nhà đất phận hệ thống thị trường quốc gia, phát triển thị trường nhà đẩt góp phần phát triển đồng thị trường kinh tế quốc dân • Thị trường nhà đất thị trường hàng hố đặc biệt,mà nhà kinh doanh nhà đất người tiêu dùng thực trao đổi mua bán mình, từ đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác công nhận pháp luật Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn, cung cấp cho thị trường làm cho thị trường hàng hố nhà đất ln ln phong phú Thị trường nơi chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.Trong trình kinh doanh , tạo sản phẩm nư nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hố sản phẩm Để tiến hành q trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố vật thành hình thái tiền Q trình xây nhà bán nhà ,những chu kỳ tuần hồn thơng qua thị trường.Tuy tốc độ nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng thị trường.Quá trìn thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường nhà đất không đơn hồn trả chi phí sản xuất mà cịn quy trình thực hố giá trị sảm phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế • Thị trường nhà đất sợi dây kết nối trình sản xuất tiêu dùng, hoạt động mua-bán, thuê cho thuê nhà đất mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá ,người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm hàng hố đuợc đem bán Tron đó, người tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hố ,do họ cần phải tìm mua nững loại hàng hố Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ trao đổi thị truờng Thơng qua thị trường bên cung bên cầu thoả mãn nhu cầu • Thị trường nhà đất chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung ,cầu , giá Sự thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác , doanh nghiệp cần áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến máy tổ chức quản lý làm cho thị trường nhà đất thúc đẩy ứng dụng khoa học kĩ thuật ,cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà, bảo vệ môi trường sinh thái.các doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật công nghệ ,cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thàn nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao • Các hoạt động thị trường nhà đất góp phần vào q trình đổi công tác quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình cơng cộng sở kinh tế xã hội khác Nhờ mà giải mối quan hệ lợi ích nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích chủ đầu tư người lao động Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hố Thơng qua hoạt động thị trường nhà đẩt, Nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật, sách tổ chức quản lý ,tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng ,trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kin doanh nhà đấtđang có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế nhà nước người sử dụng đất cơng trình ,tài sản gắn liền với đất đai, nhằm nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng ,tận dụng phát triển nà đất để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước • Thị trường nhà đất phát triển góp phần vào làm tăng cường trình hợp tác nâng cao đời sống, trình độ văn hố xã hội sản xuất kinh doanh Những nhà kinh doanh người sử dụng tham gia vào thị trường có điều kiện tiếp xúc ,qua có mối quan hệ làm ăn với ,tạo mở rộng quan hệ làm cho thị trường mở rộng phát triển Nhà đất tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao mà kinh doanh nhà đất địi hỏi phải có nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Do thông qua kết kinh doanh nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà sản phẩm cần thiếtkhác tạo gắn liền với đất đai III: Những đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu ,không thể tách rời thị trường bđs , hình thành phát triển với q trình phát triển hàng hóa kinh tế thị trường Dưới số đặc điểm thị trường nhà đất: • Thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo khơng có đồng thơng tin yếu tố cấu thành nên thị trường, xuất phát từ đặc trưng riêng vùng ,từng địa phương điều kiện tự nhiên, truyền thống phong tục tập quán sử dụng nhà đất nơi đó.Trong thị trường địa phương ,sự hiểubiết giao dịch khơng hồn hảo,người mua người bán nhà đất thường thiếu thông tinliên quan đến giao dịch trước Do vậy,tiết kiệm thời gian chi phí thu thập tơng tin vấn đề mà nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm đến Mặt khác,thị trường nhà đất thị trường không hồn hảo tính chất khơng tái tạo đất, mà thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều thị trường hàng hố,biến động giá nhà đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hố Tất đặc tính góp phần tạo nên khơng hồn hảo cạnh tranh thị trường tài sản đất đai đặc điểm tài sản đất đai ,phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu hiểu biết thơng tin cho giao dịch • Thị trường nhà đất bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mà thị trường có quy mơ trình độ phát triển khác diều kiện tự nhiên , trình độ phát triển kinh tế văn hoá xã hội khác quy định nên thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung trải rộng tất vùng miền nước Do đó, thị thị trường nhà đất có quy mơ trình độ phát triển cao thị trường nhà đất nơng thơn, miền núi … • Trong thị trường nhà đất biến động cung khơng thể phản ứng kịp biến động cầu , tăng cung loại nhà đất với mục đích thường nhiều thời gian cho việc tạo nguồn cung thị trường thủ tục mua bán nhà đất,xin giấy cấp phép xây dựng….Biến động thị trường nhà đất xảy chậm nhiều so với thị trừong khác nên nhà đất hấp dẫn người tốn thứ cho thuê thực chậm Cung loại nhà đất tăng lên việc chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác.Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng thực hiên quy hoạch cho phép ngược lại • Do thị trường nhà đất có tính chất khơng cơng khai nên làm cho việc thu thập cấc thông tin giá nhà đất khó khăn, độ tin cậy tạo tính khơng hiệu thơng tin thị trường • Tổng cung đất đai cho tất mục tiêu ý định hoàn toàn cố định, đặc điểm tách rời thị trường nhà đất Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thể IV: Cung-cầu nhà đất 1-Cung nhà đất a) Khái niệm: Cung nhà đất tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm mức giá định Tổng cung khơng hồn tồn trùng khớp với tổng số nhà đất có quốc gia ,do có thành phần khơng tham gia vào giao dịch mua bán thị trường tùy theo pháp luật quốc gia quy định có chủ sở hữu ,sử dụng niều nà đất nưng họ không muốn bán ,chuyển nhượng hay chờ hội để bán với mức giá cao nhiều.Những nguồn nêu không tín vào cung nhà đất thời điểm Để nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất thị trường cần có hội tụ điều kiện sau: • Nguồn quỹ nhà đất có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường, phải đáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng • Người chủ sở hữu nhà đất khơng có nhu cầu sử dụng vào mục đích mà có nhu cầu bán ,cho th tức người sẵn sàng chuyển giao quyền sử dụng nhà đất cho người khác • Giá chuyển giao nhà đất phải phù hợp giá mặt chung thị trường, phù hợp với khả toán chấp nhận thị trường Nhà đất loại hàng hố đặc biệt ,nó đặc biệt nguồn gốc tạo thành ,hạn chế số lượng ,tính khơng đồng ,tính khơng thay ,tính cố định vị trí tính vĩnh cửu b) Đặc điểm cung thị trường nhà đất Do đất đai có tính chất đặc biệt mà lượng cung đất mang nét đặc thù so với hàng hoá thơng thường khác: • Đất đai sản phẩm tự nhiên , trình hình thành phát triển lâu đời bề mặt trái đất.Nhưng đất đai có giới hạn định số lượng, tạo thêm đất đai Do tính chất cố định vị trí tính khơng đồng đất đai nên lượng cung đất điều chỉnh lưu thông theo không gian chủng loại chất lượng.Do ,dễ dàng dẫn tới cân cung cầu nhà đất cách cục không gian chủng loại đất theo địa phương hay vùng lãnh thổ Đây đặc điểm bỏ qua xây dựng hoạch định sách điều tiết vĩ mơ kinh tế có thị trường nhà đất • Tổng cung nhà đất có số lượng giới hạn không đổi nên làm cho tổng cung nhà đất tăng lên theo ý muốn Sự biến đổi tổng cung loại nhà đất vô quan trọng đời sống kinh tế xã hội • Nguồn cung nhà đất phục vụ cho sản xuất khu vực miền núi tăng lên với số lượng lớn từ việc khai pá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng , song lại giảm dần điều chỉnh ,bổ sung cho cung nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doan khu vưc nông thôn thành phố.Trên thực tế ,cung nhà đất không biến đổi tăng tương đối giới hạn có cận trên,còn lượng cung loại nà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trang thái cân động so với lựong cầu nà đát tương đương loại điều tiết sách kinh tế vĩ mơ phủ để phù hợp với xu phát triển kinh tế xã hội • Hiện trình độ phát triển lực kượng sản xuất cao, đời sống xã hội phát triển lượng cung nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi giảm tương đối,còn cung nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành phố phục vụ cho sinh hoạt người đất nhà lại tăng lên nhan chóng đáp ứng với lượng cầu ngày tăng nhóm Trong số đó,lượng cung nhà đất phục vụ cho sinh hoạt đời sống người nhà đất diễn sôi động , đặc biệt số thành phố lớn Hà Nội ,thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nó xuất mạnh mẽ ba khu vực:nhà nước ,tư nhân tự phát.Nguồn nhà đất hình thành đa dạng cấp độ cách xây dựng ,thiết kế khác tuỳ vào nguồn tài > Khu vực nhà nước: hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nước quan , doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách Là nguồn cung cấp đất , nà có tín ổn định tổ chức cao,có kế hoạc h rõ ràng ,cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển quốc gia Đây khu vực mà nhà nước nắm lượng cung để can thiệp điều tiết trực tiếp vào thị trường.Hàng năm quốc gia có lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực nhiều dạng hình thức biểu khác > Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đát khs lớn cho thị trường Lượng cung nà đất khu vvực tăng đầu tư phát triển từ nguồn vốn ngân sách nhà nước mà tổ chức ,công ty cá nân thực có tuân theo quy trình , quy phạm thức cuả pháp luật mà nhà nước quản lý lĩnh vực xây dựng nhà ở.Do nhà nước khơng thể kiểm sốt tồn lượng cung nhà đất khu vực mà điều tiết thơng qua sách tài chính,tín dụng ,tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng > Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cng cầu cho thân Các hoạt động tăng cung nhà đất khu vực hoàn toàn độc lập với nguyên tắc quy địn kỹ thuật xây dựng kiến trúc nà nhà nước đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân Những nguồn nhà đất hình thành tự ây dựng , thiết kế riêng tuỳ theo khả nguồn tài nên chúng đa dạng cấp độ, mang tín chất phạm vi địa bàn khac ,không theo tiêu chuẩn kỹ thuật nưng tạo thành nguồn có lượng cung nhà đất khs lớn phong phú thị trường.Sở dĩ nguồn cung nhà đất khu vực tự phát ngày tăng phần tính chủ quan thân người tham gia vào khu vực này,tạo lý quan trọng khách quan định pháp lý phủ thực chưa nghiêm ngặt đặt người dân rơi vào tình phải chấp nhận tự phát khó đưa vào khu vực nhà thức Một xã hội phát triển ,cầu nhà ngày hướng tới tiêu chuẩn cao cấp ,vì cung nhà khu vực tư nhân có nhiều hội phát triển,cung nhà khu vực tự phát ngày giảm dần c)Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất • Quỹ nhà đất quy hoạch phủ : Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai để phục vụ cho mục đích sử dụng khác Nếu mục đích sử dụng hàng hóa thơng thường tính tác dụng định ,thì mục đích sử dụng đất đai nhà nước quản lý định đoạt.Ví dụ khu đất nằm thành phố ,nếu quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất không làm tăng cung nhà đất.Nhưng cần định phủ chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung đất đồng nghĩa với tăng cung nhà ở.Vì mà tổng cung nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng , sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất ,nhất tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp • Các sách pháp luật nhà nước : 10  Møc thu nhập việc làm dân c đợc nâng cao Tốc độ tăng trởng kinh tế Quan hệ cung cầu thị trờng Các yếu tố lợi vị trí lô đất Mức độ phát triển sở hạ tầng xà hội, kỹ thuật lô đất Sự biến đổi tâm lý, mục đích thị hiếu sử dụng nhà đất Luật pháp sách Chính phủ cho phát triển kinh tế xà hội, nâng cao đời sống dân sinh Nhân tố khác Những yếu tố luôn đợc điều chỉnh đà ngày kích cho thị trờng nhà đất phát triển động lực tạo thị trờng nhà đất nằm hệ thống thị trờng kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Phân tích nhóm nhân tố ảnh hởng đến giá nhà đất Hà Nội 2-1 Nhóm nhân tố tự nhiên a Vị trí địa lý iu kin t nhiờn Diện tích: 3.324,92km² Dân số: 6.448.837 người (1/4/2009) Các quận/huyện: - 10 Quận:Hồn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông - thị xã:Sơn Tây - 18 huyện:Ðơng Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm (Hà Nội cũ); Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Hồi Đức, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Thạch Thất, 28 Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hịa (Hà Tây cũ) Mê Linh (từ Vĩnh Phúc) Dân tộc: Việt (Kinh), Hoa, Mường, Tày, Dao Vị trí địa lý: Hà Nội nằm đồng Bắc bộ, tiếp giáp với tỉnh: Thái Nguyên, Vĩnh Phúc phía bắc; phía nam giáp Hà Nam Hồ Bình; phía đơng giáp tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh Hưng Yên; phía tây giáp tỉnh Hồ Bình Phú Thọ Hà Nội nằm phía hữu ngạn sơng Đà hai bên sơng Hồng, vị trí địa thuận lợi cho trung tâm trị, kinh tế, vǎn hố, khoa học đầu mối giao thông quan trọng Việt Nam Khí hậu: Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc với đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều mùa đơng lạnh, mưa Nằm vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh nǎm tiếp nhận lượng xạ mặt trời dồi có nhiệt độ cao Lượng xạ tổng cộng trung bình hàng nǎm Hà Nội 122,8 kcal/cm2 nhiệt độ khơng khí trung bình hàng nǎm 23,6ºC Do chịu ảnh hưởng biển, Hà Nội có độ ẩm lượng mưa lớn Ðộ ẩm tương đối trung bình hàng nǎm 79% Lượng mưa trung bình hàng nǎm 1.800mm nǎm có khoảng 114 ngày mưa Ðặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét thay đổi khác biệt hai mùa nóng, lạnh Từ tháng đến tháng mùa nóng mưa Nhiệt độ trung bình mùa 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng nǎm sau mùa đông thời tiết khô Nhiệt độ trung bình mùa đơng 15,2ºC Giữa hai mùa lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng tháng 10) Hà Nội có đủ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Ðông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết Hà Nội mùa đẹp riêng Mùa tham quan du lịch thích hợp Hà Nội mùa thu Phần địa hình Hà Tây (cũ) sáp nhập với Hà Nội, có đặc điểm riêng nên hình thành tiểu vùng khí hậu: vùng núi, vùng gị đồi đồng Nhưng nói chung khác biệt thời tiết chênh lệch nhiệt độ địa phương Hà Nội không lớn Địa hình: Hà Nội có hai dạng địa hình đồng đồi núi Địa hình đồng chủ yếu thuộc địa phận Hà Nội cũ số huyện phía đơng Hà Tây (cũ), 29 chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên, nằm bên hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng chi lưu sơng Phần lớn địa hình đồi núi thuộc địa phận huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một số đỉnh núi cao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chân Chim 462m; Thanh Lanh 427m; Thiên Trù 378m; Bà Tượng 334m; Sóc Sơn 308m; Núi Bộc 245m; Dục Linh 294m… Sơng ngịi: Hà Nội nằm cạnh hai sông lớn miền Bắc: sông Đà sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 163km (chiếm khoảng 1/3 chiều dài đất Việt Nam, khoảng 550km Ngồi hai sơng lớn, địa phận Hà Nội cịn có sơng: Đuống, Cầu, Cà Lồ, Đáy, Nhuệ, Tích, Tơ Lịch, Kim Ngưu, Bùi Hồ đầm địa bàn Hà Nội có nhiều Những hồ tiếng nội thành Hà Nội hồ Tây, Trúc Bạch, Hoàn Kiếm, Thiền Quang, Bảy Mẫu Hàng chục hồ đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồ Liên Đàm, đầm Vân Trì nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn Giao thơng Từ thủ Hà Nội, khắp miền đất nước loại phương tiện giao thông thuận tiện Đường không: sân bay quốc tế Nội Bài (nằm địa phận huyện Sóc Sơn, cách trung tâm Hà Nội chừng 35km) Sân bay Gia Lâm, vốn sân bay Hà Nội từ trước năm 70 kỷ 20 Bây sân bay trực thăng phục vụ bay dịch vụ, có dịch vụ du lịch Đường bộ: Xe ô tô khách liên tỉnh xuất phát từ bến xe Phía Nam, Gia Lâm, Lương Yên, Nước Ngầm, Mỹ Đình toả khắp miền tồn quốc theo quốc lộ 1A xuyên Bắc - Nam; quốc lộ Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Tuyên Quang, Hà Giang; quốc lộ Thái Nguyên, Cao Bằng; quốc lộ Hải Phòng, Quảng Ninh; quốc lộ Hồ Bình, Sơn La, Lai Châu… Đường sắt: Hà Nội đầu mối giao thông tuyến đường sắt nước Có đường sắt liên vận sang Bắc Kinh (Trung Quốc), nhiều nước châu Âu 30 Đường thuỷ: Hà Nội đầu mối giao thông quan trọng với bến Phà Đen Hưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Việt Trì; bến Hàm Tử Quan Phả Lại 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xà hội a Dân số Một đặc điểm môi trờng văn hoá xà hội dân số Dân số Hà Nội tính đến 30/10/2008 6.520.674 ngời Mật độ dân số Hà Nội 1948 ngời /km Mật độ cao hn nhiu lần so với mật độ trung bình nớc Mật độ dân số Hà Nội tăng lên tơng ứng với tỷ lệ dân số tăng hàng năm Làm cho dân số đô thị tăng lên cách nhanh chóng , ảnh hởng đến môi trờng sinh thái Mật độ cao gấp 17 lần so với mật độ trung bình nớc Mật độ dân số Hà Nội tăng lên tơng ứng với tỷ lệ dân số tăng hàng năm Làm cho dân số đô thị tăng lên cách nhanh chóng , ảnh hởng đến môi trờng sinh thái Dân số ngày tăng lên đòi hỏi điều kiện xà hội đáp ứng nhu cầu tăng lên dân số Trong dân số ngày tăng lên quĩ đất đai dành cho phát triển sản xuất ngày giảm, đất đai chuyển mục đích từ nông nghiệp sang đất chuyên dùng đất ngày nhiều Dân số tăng nhanh tỷ lệ tăng dân số học tăng tỷ lệ tự nhiên Mức độ tăng dân c ngày cao mặt tự nhiên học sức ép với Hà Nội giải chỗ đất đai không gia tăng Trong năm gần đây, dân số Hà Nội tăng chủ yếu mặt học Đó di dời dân c từ nơi khác đến Hà Nội để học tập, làm việc Trong số ngời có điều kiện để mua nhà đất gia đình giàu cã ë c¸c tØnh, muèn cho c¸i hä cã mái nhà ổn định để học tập, làm việc Còn phần lớn ngời dân thành phố tìm việc nhng công việc họ không ổn định họ sống tạm thuê đợc chỗ qua đêm 31 ảnh hởng dân c đến thị trờng nhà đất Hà Nội lớn, gia tăng nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí, nghành kinh doanh liên quan đến thị trờng nhà tăng Nếu nhà nớc sách di c dân số nơi Hà Nội giá nhà đất ngày cao, khó kiểm soát Ngoài biến đổi xà hội biến đổi cấu gia đình lối sống chế thị trờng, với đa dạng hoá cấu xà hội nghề nghiệp đô thị , biến đổi sâu sắc gia đình - tế bào xà hội đô thị gia tăng xu hớng hạt nhân hoá gia đình , tức trình hình thành phát triển gia đình nhờ chủ yếu hai hệ cha mẹ Ngoài có đa dạng nghề nghiệp gia đình Nhiều gia đình có thành viên có nghề nghiệp , công việc hoạt động thành phần kinh tế khác đòi hái c¸c u tè phơc vơ nghỊ nghiƯp kh¸c Do cấu gia đình có thay đổi Hà Nội , tỷ lệ 3-4 ngời hộ chiếm 54,8% chủ yếu thuộc hệ , yêu cầu nghề nghiệp đòi hỏi diện tích không gian phải rộng đáp ứng nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt Nh Hà Nội hộ sống hai hệ chủ u chiÕm 54,8% sèng ba thÕ chiÕm tû lƯ cßn cao 34,5 %, thËm chÝ thÕ hÖ vÉn tån Trong tơng lai số hệ gia đình giảm, tức hệ khác gia đình có xu hớng tách Do nhu cầu nhà tăng thị trờng nhà đất sôi động việc định giá đất nhà nớc gặp nhiều khó khăn, bất cập Ta thấy xu hớng phân tách hộ chuyển đổi từ hộ bé sang hộ rộng điều kiện thu nhập kinh tế lên Chính nhân tố ảnh hởng đến gia nhà đất có nhu cầu mua nhà họ xem nhà để xem 32 có phù hợp với điều kiện,vị trí , hớng nhà gia đình không Khi giá nhà nơi có nhiều ngời hỏi ngời bán thấy khu đất có giá nên đà đòi giá cao ngời mua thấy không phù hợp tiếp tục tìm nơi phù hợp cho Cứ nh giá đất tăng lên ngời chụi thiệt cuối ngời mua Tóm lại, gia tăng dân số có ảnh hởng trực tiếp đến giá nhà đất Hà Nội Dân số tăng dẫn đến cầu tăng suất "cơn sốt đất giả" Chính vậy, phủ phải có giải pháp để giảm gia tăng dân số kiểm soát giá đất b Văn hoá du lch tập quán truyền thèng Hà Nội có 4.000 di tích danh thắng, xếp hạng quốc gia 900 di tích danh thắng (hàng trăm di tích, danh thắng sáp nhập từ Hà Tây Mê Linh) với hàng trăm đền, chùa, cơng trình kiến trúc, danh thắng tiếng Hà Nội trung tâm du lịch lớn Việt Nam Du khách có dịp khám phá nhiều cơng trình kiến trúc văn hóa - nghệ thuật xây dựng qua nhiều hệ, suốt trình dựng nước giữ nước Những danh thắng tự nhiên đẹp quyến rũ; làng nghề thủ công tồn hàng trăm năm; lễ hội truyền thống - sản phẩm văn hóa kết tinh nhiều giá trị tinh thần sản phẩm du lịch hấp dẫn Không phải Hà Nội vào cuối kỷ 20 có nhiêu điều kiện thuận lợi mà từ lâu, từ ngày vua Lý Thái Tổ dời từ Hoa Lư (Ninh Bình) Ðại La để lập kinh đô Thăng Long vào tháng bảy năm Canh Tuất (1010), "Chiếu dời đô", vị vua khai sáng triều Lý (1010-1225) đồng thời khai sáng cho Thăng Long - Hà Nội 2-3 Nhãm nhân tố kinh tế a.Tình hình tăng trởng phát triển kinh tế Hà Nội trung tâm trị, văn hoá, kinh tế nớc Vấn đề tăng trởng phát triển kinh tế mạnh với cấu kinh tế phức tạp Điều liên quan 33 ®Õn sù héi tơ cđa nhiỊu ngn lùc tự nhiên, kinh tế, xà hội, vị trí thủ đô Trong cấu kinh tế lên nghành kinh tế mũi nhọn, nghành công nghiệp,thơng mại, dịch vụ giao thông vận tải thị trờng chứng khoán, thị trờng nhà đất với chất lợng phục vụ cao Xét trung tâm kinh tế Hà Nội trung tâm kinh tế lớn thứ hai nớc sau thành phố Hồ Chí Minh đỉnh quan trọng tam giác kinh tế phía Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Vì tập trung nhiều khu công nghiệp, trung giao lu kinh tế giới, khu vực để tạo điều kiện phát triển kinh tế thành phố Diện tích đất có hạn mà nhu cầu nhiều nên diện tích đất sử dụng để quy hoạch xây dựng nhà cho dân Mặc khác kinh tế Hà Nội phát triền với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu đất đai nhà có cấu khác biệt so với vùng khác.Chẳng hạn gia đình có đời sống cao họ lại muốn có nhà rộng rÃi đầy đủ tiện nghi, có nhà ngoại ô để cuối tuần Do đó, vấn đề tăng trởng kinh tế đóng vai trò định với phát triển thị trờng nhà đất gia tăng kinh tế Hà Nội với nớc mức sống bình quân GDP Hà Nội cao 3,5 lần mức độ bình quân chung nớc Với mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn sinh hoạt cho ngời dân phải đáp ứng đợc điều kiện sinh hoạt nơi ăn, chỗ , với điều kiện giải trí, nghỉ ngơi Vậy việc phát triển kinh tế thu nhập tăng, dẫn đến nhu cầu điều kiện sinh hoạt ăn, ngời dân tăng Nhu cầu nhà ngời dân không cần chỗ để mà họ có xu hớng môi trờng tốt, rộng, thoáng mát, 34 sở hạ tầng tốt Vậy nhà nớc phải có giải phát để phát triển sở hạ tầng đô thị, y tế, giáo dục, môi trờng cách đồng để không ngừng đáp ứng đợc nhu cầu ngời dân 2-4 Cung, cầu thị trờng nhà đất Hà Nội a Cung thị trờng nhà đất Đối với nhà tổng cung tăng lên theo thời gian, Với số lợng nhà không đủ dáp ứng đợc nhu cầu cho ngời dân thủ đô chỗ điều kiện kinh tế phát triển, dân số đời sống ngời dân ngày nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho ngời dân tăng lên Tuy tăng số lợng nhà tăng nhng sức ép tăng dân số làm cho nhu cầu nhà tăng lên, nhµ ë cho ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp sinh viên Đó vấn đề cấp bách cần giải quan hữu quan nhà nớc thành phố Hà Nội Để đáp ứng giải nhà cho dân đô thị, thành phố Hà Nội dự kiến triển khai cải tạo khu nhà thấp tầng thành khu nhà cao tầng, phát triển lại quy hoạch tổng thể không nhằm đáp ứng nhu cầu nhà Qua số liƯu cho thÊy møc cung vỊ nhµ ë dµi hạn lớn nhng thị trờng nhà đất lợng cầu vợt lợng cung thời gian ngắn hạn Để đáp ứng đợc nhu cầu lợng cung chuyển nhợng hộ gia đình gia tăng thị trờng Trên thực tế lợng cung thị trờng gia tăng nhanh nhiều thành phần cung ứng Theo bảng nhà công ty xây nhà nớc công ty đấu thầu xây dựng dới quản lý nhà nớc 35 Nhng thực tế, giá nhà nhà nớc xây dựng cao so với mức thu nhập ngời dân Và khu đô thị đợc xây dựng sau xây xong đà có chủ Nguyên nhân nhà trung c xây xong 1/2 số ngời tình trạng đầu đất cđa mét sè ngêi cã tiỊn ®ã cã nhiều ngời nhà để Bởi vì, ngời có nhu cầu nhà có tiền họ mà mua nhà trung c nhà nớc tiền phải trả theo quy định chung họ phải trả thêm cho ngời "đầu cơ"hoặc "cò mồi" nhà khoảng từ 50-120 triệu đồng Vậy nhà nớc phải có sách quản lý nhà công trình để tránh tình trạng ngời dân nhà để nhà xây xong để không Đồng thời nhà nớc phải có sách quản lý giá nhà đất để hạn chế tình trạng đầu nhà đất số ngời có tiền có quyền ngời chịu thiệt lại ngời dân Vậy ta cần phải công khai mua bán nhà đất ngời dân biết cách đa tin phơng tiện thông tin công chúng Ngoài lợng nhà dân xây dựng lớn, chiếm khoảng 70 - 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm Số nhà dân xây dựng tăng thêm hàng năm nhằm đáp ứng nhu cầu tơng lai ngời sử dụng nhà Theo sở nhà đất Hà Nội, diện tích dân tự bỏ vốn xây dựng lớn, tăng lên nhanh năm: b Cầu thị trờng Trong điều kiện kinh tế nay, đất nớc phát triển giao lu kinh tế nớc khu vực hội nhËp víi nỊn kinh tÕ thÕ giíi Hµ Néi lµ trung tâm phát triển kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu chuyển dịch dân c trung tâm lớn, có tổ chức kinh tế giới vào kinh doanh đầu t vào Việt Nam Lợng dân c ngày cao, điều kiện kinh tế tăng trởng, mức sống dân c đợc cải thiện, 36 thu nhập tăng lên Chính nhu cầu thoả mÃn nơi sinh hoạt tăng cao ảnh hởng sức ép dân số làm cho cầu thị trờng nhà đất Hà Nội tăng lên mạnh Do nhu cầu lớn mà lợng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân ngời dân phân bổ không Một phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 thËm chÝ 10-11 m2/ ngêi Nh÷ng ngêi cã thu nhập thấp (đại phận dân c) điều kiện nhà không đợc cải thiện mà xuống cấp 2-5 Vị trí, chức lô đất a Vị trí lô đất: Vì Hà Nội trung tâm văn hoá, kinh tế, xà hội nớc nên đà thu hút đợc vốn đầu t doanh nghiệp nớc nớc Mặt khác, ngời dân Hà Nội thờng mở cửa hàng kinh doanh vừa nhỏ Chính vậy, vị trí lô đất có ảnh hởng lớn đến giá đất Hà Nội Trong đô thị vị trí lô đất đ ợc phân theo khu vực: + Khu vùc trung t©m + Khu vùc cËn trung tâm + Khu vực ven nội Trong đó: - Khu vực trung tâm thành phố: khu vực có mật ®é x©y dùng, mËt ®é d©n c cao nhÊt thành phố đồng thời thoả mÃn hai ba yêu cầu sau:\ + Trung tâm trị + Trung tâm giao lu kinh tế + Trung tâm văn hoá, khoa học, thể thao, du lịch Ngoài khu vực trung tâm có mật độ công trình hạ tầng kỹ thuËt, x· héi cao nhÊt thµnh 37 - Khu vực cận trung tâm : khu vực sát với khu trung tâm Có khu trung tâm phụ, trung tâm quận, có hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội đạt khoảng 50-60% - Khu vùc ven néi : lµ khu vùc lại đô thị tính theo địa giới hành Trong khu vực đô thị, lô đất đợc phân theo hạng đất: + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, dịch vụ loại hoạt động khác Bao gồm lô đất thuộc trung tâm thu hút đô thị, lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền đờng phố dịch vụ thơng mại, mặt tiền nút giao thông dịch vụ + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh, buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ hoạt động khác Bao gồm lô đất có mặt tiền đờng phố lớn, trục đờng lớn + Lô đất hạng trung bình: Bao gồm lô đất có vị trí thuận lợi giao dịch buôn bán hoạt động kinh tế khác Nó lô đất có mặt tiền đờng phố vừa nhỏ, ngõ lớn + Lô đất hạng thấp: Gồm lô đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi giao dịch, buôn bán dịch vụ, sản xuất hoạt động kinh tế khác Đó lô đất nằm sâu bên khu phố, lô đất nằm ngõ nhỏ, hẻm nhỏ có xe thô sơ vào đợc 2-6 Mức độ phát triển hạ tầng xà hội, kỹ thuật Sự phát triển hạ tầng xà hội kỹ thuật có ảnh hởng lớn đến giá nhà đất Khi đời sống dân đợc cải thiện, ngời có xu hớng nơi có đầy đủ sở hạ tầng để nghỉ ngơi sau làm việc mệt mỏi căng thẳng Chính mà nơi gần công viên, xanh, công trình thể dục thể thao, giải trí đông dân c Mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật đợc biểu mật độ đờng giao thông, đờng cấp thoát nớc, đờng điện, đờng dây thông tin liên lạc Nếu nơi đô thị đờng lại khó khăn, cha có thông tin liên lạc, cha có đờng 38 cấp thoát nớc giá rẻ so với khu vực mà sở hạ tầng kỹ thuật đà có sẵn có Trong năm gần đây, để đáp ứng đợc nhu cầu cấp bách nhà cho ngời dân thành phố Hà Nội khuẩn trơng tiến hành xây dựng hàng loạt khu đô thị nh Định Công, Nam Thăng Long, Trung Yên, Đền Lừ Khi xây dựng khu đô thị nhà thiết kế đà thiết kế khu đô thị với đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật xà hội ngời dân sau ngày làm việc mệt mỏi nghỉ ngơi giả trí gần nhà Đó khu đô thị thờng thiết kế khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trờng học, y tª CHƯƠNGIII: NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA Nh÷ng híng giải để phát triển thị trờng nhà đất nớc ta gồm: Thứ nhất, thị trờng nhà đất nớc ta phải thị trờng phát triển lành mạnh có kiểm soát Nhà nớc hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hớng dẫn giao dịch Để làm đợc điều cần phải thực hiện: Một là, bớc xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trờng nhà đất Đây việc làm khởi đầu thờng xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng nhà đất nhằm bóc hạn chế xoá bỏ thị trờng không thức( thị trờng mà Nhà nớc không kiểm soát đợc) Hệ thống pháp luật hành cần đợc bổ sung, sửa đổi số nội dung gồm: 39 Đảm bảo mở rộng bớc hoàn thiện không hạn chế đối tợng đợc mua bán, chuyển nhợng nhận chuyển nhợng, thuê mớn, chấp, góp vốn liên doanh nhà đất đai Hình thành quan đăng ký giao dịch nhà đất thực đăng ký bắt buộc đối tợng giao dịch nhà đất, quy định làm cho Nhà nớc kiểm soát đợc giao dịch nhà đất thu đợc khoản thu thị trờng nhà đất pháp luất quy định Thực đăng ký giao dịch nhà đất có nghĩa việc cho thuê, chuyển nhợng quyền sử dụng đất( quyền sở hữu nhà) đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép Thực đăng ký giao dịch nhà đất thay cho quy định thẩm quyền thủ tục hành giảm thủ tục hành phiền hà mà làm cho ngời dân tự chịu trách nhiệm trớc pháp luật Nhà nớc thông qua kiểm soát đợc giao dịch nhà đất cách chắnvà chặt chẽ tình trạng Vì đăng ký biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn giao dịch nhà đất cho ngời mua ngời bán, đảm bảo lợi ích bên tham gia thị trờng nhà đất Tuy nhiên, việc làm khó thói quen, tập quán nhân dân ta cha quen với đăng ký Do phải kết hợp nhiều biện pháp liên quan khác nh: thống quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống đầu mối giải giao dịch nhà đất vào quan Hai là, Nhà níc thùc hiƯn tËp trung qun lùc vỊ kÕ ho¹ch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng mét nhiƯm vơ hÕt søc quan träng cđa m«Ü qc gia, đồng thời có tác dụng định hớng cho giao dịch nhà đất địa bàn 40 định điều kiện cần thiết giúp Nhà nớc thực quản lý Ba là, khẩn trơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thớc, ranh giới cho lô đất, đất, mảnh đất cụ thể, tức xác định cụ thể cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm Nhà nớc, ngân sách Nhà phải đầu t cho việc thực nhiệm vụ Bốn là, khẩn trơng cấp giấy chứng nhËn qun sư dơng ®Êt cho tỉ chøc, gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân c nông thôn Để đẩy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan Nhà nớc cấp Nếu đợc uỷ ban xÃ, phờng, thị trấn xác nhận đất đà sử dụng tranh chấp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các tròng hợp đà đủ giấy tờ theo quy định pháp luật ngời sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp, qua xác nhận UBND xÃ, phờng, thị trấn Đồng thời thực không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trớc bạ Nhà nớc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ®èi víi trờng hợp sử dụng đất trớc Luật đất đai năm 1993, mà đất không Nhà nớc giao Thø hai, tỉ chøc l¹i hƯ thèng doanh nghiƯp kinh doanh nhà đất Cho phép mội thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh nhà đất chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhợng chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nớc giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật công nghệ, đào tạo lao động ; nhng phải đăng 41 ký kinh doanh hµnh nghỊ vµ lµm nghÜa vơ tµi với Nhà nớc theo quy định thống pháp luật Hình thành doanh nghiệp phát triển đất mua bán nhà Nhà nớc Doanh nghiệp kinh doanh nhà Nhà nớc hoạt động lĩnh vực khai thác kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà Nhà nớc Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho dự án đầu t thuộc lĩnh vực công nghiệp, thơng mại, dân dụng tạo quỹ đất để chuyển nhợng, cho thuê Cho phép doanh nghiệp sử dụng vùng đất sử dụng đợc nhng cha giao cho quản lý, vùng đất cha khai phá, hồ, ao làm vốn ban đầu Khi giao đất cho doanh nghiệp, Nhà nớc cha thu tiền sử dụng đất Những vùng đất đà quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thơng mại, khu dân c đợc giao cho doanh nghiệp cách cho phép doanh nghiệp tự nhợng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất thực quy hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhợng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch Thứ ba, biện pháp tài Để phát triển thị trờng nhà đất nớc ta, phải có biện pháp tài sau: Thực hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nớc quỹ Nhà nớc cho ngời mua nhà thuê nhà thuộc diện sách Ngời mua nhà đợc ngân sách Nhà nớc hỗ trợ trực tiếp với số tiền định cho đối tợng cụ thể họ mua nhà Số tiền lại ngân sách Nhà nớc cho vay không lÃi họ có trách nhiệm trả số năm định (tơng tự nh mua nhà trả góp) Ngời thuê nhà ở, đợc 42 ... nhà Đó khu đô thị thờng thiết kế khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trờng học, y tª CHƯƠNGIII: NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA Nh÷ng hớng giải để phát triển. .. hội ngày sâu sắc Thị trường nhà đất bắt đầu hình thành có xu hướng mở rộngở nước ta. Bất kỳ đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan... Thị trường nhà đất thị trường mà yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai ,nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất