Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất ở hà nội

ĐẠI HỌC Qưốc GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ #|> m K * T K Ẩ N ĐỨC PHƯ ƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỞNG NHÀ ĐẤT HÀ NỘI ■ ■ ■ ■ Ngành: Kinh tê trị M ã số: 60 31 01 L U Ậ N V Ă N T H Ạ C SỸ K IN H T Ê C H ÍN H T R Ị NGUỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ：PGS TS Trần Đình Thiên Phó V iện trư ng V iện K in h tế học V iệ t N am Hà Nội -2006 MỤC LỤC T rang M Ở ĐẨU M ộ t sỏ vấn để chung th ị trường nhà đất Đạc điểm thị tnrờng nhà đất 1.1.1 Khái niệm thị trường nhà đấỉ 1.1 Đặc điểm th ị ìrường nhà đất 1.1.3 Các chủ thể tham gia thị trường nlùi dấì 13 1.1.4 Các yếu tố cấu Ịhành ílìị trường nhà đất 15 1.2 Chức năng, vai trò thị trườns nhà đất 20 1.2.1 Chức nãng thị trường nhà dđỉ 20 1.2.2 Vai trò th ị trường nlìà đất 21 Các nhân tố chủ yếu tác độ ng đến th ị trư n g nhà đất 16 1.3.1 Các nlìán ĩố nội sin lì 25 ].3.2 Các nhân tố ngoại sinh 27 Chức nãng quản lý Nhà nước thị trườngnhà đất 31 1.4.1 Tạo khung pháp lỷ phù hợp với ìhị ĩrường 3i 1.4.2 Quy hoạch sử dụìỉg đổu k ế hoạch phát ĩriển nhả 32 1.4.3 Cung cấp ílìơnĩỊ tin ỉổchức dịch vụ iư vấn 33 Chương 1.1 1.3 Ị 1.4.4 Tham ^ỉa định giá 1.4.5 Thực sách vĩ mỏ nhầmthúc đẩy hìnhỉlnlỉ phát 3? 35 triể n th ị írường :hu.ơng Thực trạng phát triển thị trường nhà đấtở Hà Nội 2.1 2.1.1 36 Quá trình hình thành phát triển thị trường nhà đấtở Hà Nội Giai đoạn từ 1945 dến ỉ 980 36 2.1.2 2.2 2.2.1 Giai (loạn /980- 1993 36 T hị trường nhà đất Hà Nội tron g năin gần 38 Các điều kiện pháp lý đảm bảo cho hình thành hoại động thị 38 ìrư ờiĩỊỊ 2.2.2 2.3 Thực trạng phát íriển ỊÌỉị ỉ rường nhà íỉấỉ Ịỉcì N ội 42 Những đánh giá chung thị trường nhà đất Hà Nội 64 2.3.1 Thị írườỉĩỊỊ nhà đất hình ìhàìỉh phát triển 65 2.3.2 77// trường nhà đất ỏ Hà N ội mang tính bất ổ/ì cỉịtih 68 2-3.3 T h ị trường nhà đất Hà N ội có nlìicht tiêm nãnịỊ pỊiúì íriừỉì 74 2.3.4 NhữnịỊ khó klìăn, hạn ch ế nguyen nhân 76 Định hướng giải pháp phát triển thị trường nhà đất 83 Chương H N ội 3.1 Dự báo số nội dung phát triển H à,N ội ảnh hưởng tới thị trường nhà đất 83 3.2 Quan điểm, định hưóng phát triển thị trường ìihà đất Hà Nội 86 3.2.1 Quan điểm phát triển thị trường nhà dất ỉrcn clịa bàn Hà Nội 86 3.2.2 Đ ịnh hướng phút triển th ị trường nhà dất â Thành p h ố Hù N ội 91 3.3 M ột SỐ giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà đất Hà N ội 94 3.3.1 G ìâi pháp hồn thiện chế sách, klìĩỉỉiỊỊ khổ pháp ỉỷ nhằm pháỉ ìriển th ị tì.ường nhà đaỉ 94 3.3.2 Gicỉi pháp ĩác động đến nguồn cung nhà dấi 3.3.3 G iải pỉiáp tác động đến cần nhà đất 101 3.3.4 Qìdi pháp lài thúc dẩy phát triển thị trườtỉịị nhà cỉất 105 3.3.5 Thực biện pháp bảo đảm phát ưìển dồng ìhị trưởng 108 99 nhà đất với th ị trường khác 3.3.6 Gỉdỉ pháp tăng cường quản lý N lià nước dối với thị tncờng nhà dất 109 K Ế T L U Ậ N V À K IẾ N N G H Ị 114 Danh mục tài liệu tham khảo 117 LỜI MỞ ĐẦU l Sự cần th iế t đề tà i Bất động sản chung, nhà dáì nói riéng, nguồn tài sán lớn quốc gia, gia đình, tư liệu sán xuấl dặc biệt, !à điều kiện tối ihiểu đời sống xã hội loài người đảm báo cho trình tái sán xuất xã hội tồn phát triển Nhầ dất - loại hình lài sàn bất độníỊ sủn với lư cách thoả mãn vật chất nhu cầu sống người mua bán, trao đổi trở tlìành hàng hố, bước từ thấp dến cao, từ cá biệt đến phổ biến hình thành nên thị trường nhà, đất Tuy nhiên, suốt nhiều năm cho dến năm 1993, thị trường nhà đất chưa Ihức mua bán ircn thị trường, Nhà nước không công nhận đất đai- yếu tố thị trường Iham gia vào q trình 'lưu ihơng Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có trình hình thành phát triển thị trường, 111ực đường lối Đổi Đảng ta đề xướng, với trình chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hoá tập tru n g sang k in h tế th ị Irư ờn g , vào cuối nãm 80, xu ấ t hiệ n hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đấl nhà ngày gia lăng Theo tinh (hán Luật đất đai 1993 quy dị nil hộ gia ctình, cá nhân ctirợc Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, Ihế chấp quyền sử dụng đất, song quyền dược áp dụng hạn chế dối với tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Nhà nước cho phép kinh doanh mua bán nhà Bộ Luật dân 1995 quy dinh hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, quy định cho thuê ; quy định giao dịch dân đất đai, nhà tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành bước phát triển thị trường nhà đất N glii c|Liyct Đại hội Đan lị V I] I (lã I11(V tru'(inL> pliál Iriến inạitli thị Irư ờng h n g hoá d ịch vụ, tố chức quán lý vá htriVnn diU i !ố l (hị tn rò ìiũ lao (i(:)ng, tjiu u i lý chặl chẽ [h ị Irư ò ìiy bát (lộ n i： sán, xây dựng Ih ị tn rò n g vón tu y n h iê n , phán b iệ l VC vice |>liál tric n c;k: lo:.ii h ìn li tlìị tiirù'n ü !m im ứfi ncn k in h tế Đ i hội IX Đ i hòi X d:ì c!ẽ cãp vù 1:1111 sâu sắc' nòi • • • • • I — ( l u n g v ổ p l ì l l r i ể n đ ổ n g b ộ c c l o i h ì n l i t h ị ü i r ô ' i m UDiit* n e t n r n * ! d ị n i l h n g x h ộ i c h ủ Ĩì'j,hĩa b a o g ổ 1 ：i h ị 11 k i n h t e iliị i n r ò n i i l ì ù i m h o - c!ịch v ụ , ih ị trirờ n i： lài ch ính tiền tộ, th ị trirừ n ụ lao tlộ n u , thị lrư ờng bãi clộnu sán, lliị Irường khoa hoc - cổng n g h ệ / Lu ạt đất đai 2003 dang có hiệu "1ực Luậl nhà ứ, Luậl kinh cloanli bất động sản 2006 sáp có hiệu lực (hời gian tới hành lang pháp lý quan trọng cho việc hình lhành phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà đất nói riêng l i Hà Nội, việc hình thành phát triển (hị trường nhà đất tro n g 【 hờL gian qua khơng góp phần làm đồng hố cấc yếu tố thị trường kinh tế thị trường mà tiền đc quan trọng để tạo lập 111ực hi ệ n c c q u y h o c h ph át tiển k in h tế- xã hội đô thị, d ấ y n l i a n h tốc CỴƠ xf»y dụng hạ tầng kinh lế, xã hội, kỹ thuật, độc biệt với mội thị lớn Thủ dò Hà Nội Trong năm qua, thành phố Hà Nội ban hành nhicu trươiìg, sácli biện pháp nlìằm tạo lập phát triển Ihị Irườiìg hất động sản nói chung thị trường nhà đất nói riêng Thành 11ỷ Ha Nội klioá X II (1996 - 2000) đề chương trình phái triển nhà đến nãm 2000 chương trình cơng tác lớn Thành uỷ Hà Nội Ban chấp hành Đảng Thành phố Hà Nội khoá X III (2000 - 2005) đề 10 chương trình cơng tác lớn, chương trình 05 quản lý xây dựng phát triển đô thị; nhiệm vụ trọng tâm phát triển đô thị phát triển Thủ đô với không gian mở, xúy dựng bộ, đại hạ tâng kỹ thuật, phát triển nhà để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quy hoạch phút triển thành • • • • • » I J phố, quản lý chặt chẽ thị trường nhà dâì Ban chấp hành Đủng Thành phố klioá X IV (2006 - 2010) làn〕rõ vấn đe Irọng tâm irong phát triển quản lý thị, tập trung hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định h n g x ã hội c h ủ n g h ĩa , p h t triể n đ ổ n g c ác loại t h ị 【I.ường c c địn h chế hỗ trợ thị trường có thị trường bâì động sán Ngồi ra, đạo diều hành Thành phố, khơng íl vãn đổ án liên quan đôn vấn đề nhà, đất ban hành Iriển khai thực Irong thời gian qua Tuy nliiên, suốt thời gian dài, có nhiều khó khăn, hạn chế Irong việc liình thành phát triển thị trường nhà, dất Thị trường nhà đấl phát triển tự phát, manh mún chưa tương xứng với tiềm năng; việc quản lý, tổ chức phăt triển Ihị trường nhiều hạn chế; phát triển thị trường chưa với thị trường tài chính, thị trường hàng hố, hiệu tích cực vận hành thị trường nhà đất phát triển kinh tế - xã hội chưa phát huy Hơn nữa, biến động gần đáy trôn thị tnrờng nhà dâì khơng vấn đề kinh tế mà vấn đề xã hội xúc quan qn lý Nhà nước, cơng lin người dân quan tâm Xuất phất từ đòi hỏi 111ực tiễn, việc iựa chọn luận văn tốt nghiệp với dề lài: 'I 'l l ực Ỉrạ iiiỉ ỉỊÌái pháp pỉìát tri i'll lliị in íử iiịị tìlià d(ĩt % Ị N ội " cÀn íhiết, góp phrìn mội phiin nhỏ vào việc xây dựng inrơnu, sách Thà nil Irong chí dạo, dieu lùmh VC vấn dc phái li'icn thị trơờtig nhà (iấl né]) liịa hàn T ìn h h ììih m ỊỈiiên u t ro iiịỉ m ịồi II lí óc » T h ị i n r n g n h đ ấ t l m ộ t b ộ p l i n Ciíu i h n h C|iiaii U ọ n u c ủ a lliị t r ì í n i i bát dộng sán, yèĩi lố quan Irọng 11011 kinli lố lỉiị iru'ùng IÏC I ihó iỊÍỚi tlã có n h icu n u lìiê n cứu ca lý ih u y ế l thực lien; có nliicLi kèì k in li t nulìiệm quý cỏ the vận dụng kế III ira Đó cấc ngỉiiên cứu VC nguổn gốc lý giải n； nẹại iroiìg q trình chuycn liố nguồn, lực phát triển “ Bí ẩn vốn” Hcznando De Soto (2000); Nghiên cứu N aoki ：M ori (JBIC) vé “ tấi định cư không lự nguyện thị Inrờng nhà đất”；Nghiên cứu JongMoon Song (Tổng côrtg ly phát tricn nhà Màn Quốc - 2002) “ sách chế phát triển nhà có thổ áp dụng cho Việt Iiam ”； Nghiên cứu Hạ Diện Tổ (Cục quan lý nhà dất Thượng Hải, Trung Quốc - 2002) “ phát triển thị trường nhà đất bước đầu xây dựng phát triển đô th ị’， tro n g n c, v iệ c n g h iê n cứu VC th ị trư n g nhà đ ấ t V iệ t Nam n ó i chung ỉ N ội nói riêng liến hành thực quy mô cấp độ khác Trước hết phải kể đến cơng, trình nghiên cứu tồn diện “ Phát triển đồng loại hình thị trường có thị trường bất động sản” GS.TSKH Lê Du Phong, GS TSKH Lê Đình Tiiắng (Đại học Kinh tế quốc dân), TS Lê Xuân Bá (Viện nghiên cứu quản ị lý kinh tế Trung ương) với công trình “ Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi việt Nam ”；Các nghiên cứu ‘‘Kinh nghiệm quốc lế vấn đề còng tác giải phóng mặt bằng, tái dịnh cư số nước khu vực’，của TS Đặng Thái Sơn (Viện nghiên cứu địa chính), Nghiên cứu “ Chính sách tái định cư V iệl nam” TS Phạin Thị Mộng Hoa (Ngân hàng Thế giới); Cơng trình “ Phương pháp định giá bất động sản’’ TS Hoàng Hữu Phê (Bộ Xây Dựng) PGS.TS Ngơ T rí Long; Cơng trình nghiên cứu ‘Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động san" TS Nguyễn Văn Xa (Bộ Tài Chính); Các nghiên cứu “ Phát triển loại hình thị trường địa bàn Hà N ộ i” Hà N ội TS Nghiêm Xuân Đạt, GS.TS Tô Xuân Dân, TS Nguyễn Thành Công (Viện nghiên cứu phát triển KT- X H Hà Nội); cơng trình nghiên cứu ” chế, sách quản lý đất đai ngoại thành Hà N ội” TS Đào Xn M ùi Ngồi ra, nhiều cơng trình nglìièn cứu VC quản lý NI nước vổ đât d a i, nhà ớ, q u y lioạch sứ ilụ iii ；cl； u, (lịn h ui liâ t LÏUI quan quan lý Nhà nưức Thành phò Hà Nội Iigliiện cíni sinh N hữ ng n g h iê n cứu Irên dã llìự c có (lóng góp h iệ u q vào q trình xây dựng chế sácli Nlià nưức phát triciì thị trường bất động sán nói chung thị trường nhà (lãì nói riêiiụ Luật cỉất đai 2003, văn pháp lý T ru n g Ươnu V； I 'rh n h p h ố H N ộ i T u y nhiên, nghiên cứu clií tập trung vào vấn de xoay quaiìh ih ị lrư n g báì ttộ n g san, có m ộ t sỏ nghiên cứu liê n ÍỊIKIII den nhà ttrú phạm vi i (lịn li cư, đcn bù k h i g ia i p liỏ n g mạt bằng, chua có Iig h ic n cứu lìào n g h icn cứu cụ thể nầo th ị trư ờn ỉ；nlià đríl ỉ N ộ i V ì ilìế , trẽ n c sớ kế ứùra kết qua n g h iê n cứu nêu trên, việc lựa chọn luận vãn n lia m m ụ c d íclì nghiên cứu làm rõ số nội dung VC thị trường nhà ơấl Hà Nội cần 111 ic i M ục đích ìihiệm vụ nghiên cừu - M ục d ícỉì ： L u ậ n văn lập u n g nglìiơn cứu làm rõ c c cfm lý luận ill ực lien, mục đích luận vãn ỉà pliân lích sớ khoa học, ực íiciì nội du ng g ia i pháp nhằm phái Iriến tliị tn rờ n g lìhù (lâì liê n đ ịa bàn Thònh pliố Hà Nội , • N ỉiiệm vụ: + D ánh g iá tliự c Irạug hoạt dộng CÍI；1 111； irưòìiL' nhà ciáì 1là N ộ i ; làm iõ nguyCMi nhân llìựi; trạng + Đề xuất giai pháp nham plì;u Iricn 111ị trường nhà cỉất Hà Nội i Đ ối íư ọnịỉ vù phạm vi HỊ；hiên cứII Thị trường nhà ctrú pliận thị trưòìig bãi dộng sảo có quan hệ mật thiết đến thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị Irưừng lao dộng, tlặ nường vốn (rong ncn kinh lc' ill ；trưừiiu Đôi un.m'4 nghiẽii cứu cúa lie lài tập trung vào thị trường nhà dất - Về không gian: Nghiẽn cứu tjiiá Irinh vận hành phái Irión tlìị trường nhà tì ất Hà Nội - Vé thời gian: Chủ yếu nghiên cứu Irong vòim 10 năm Irứ lại dãv, dạc hiệt tập tiling Irong vòng năm g;*in (tây P h o H ỊỊ ị ì h p tỉỊỉh iê ỉi c ứ u Ti.ẻn cư sở sử dụng plurt)ìig pháp chuiií；của kinh lố clìínli trị hục Irong việc phân lích lượng, qi Irìnlì kinh 4Ố cỊiian (licin, chủ trương Đáng Nhà nước ta, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu như: phân tích tổng hợp; so sánh, thống kc, chuyên gia, (lự báo D ự kiến đóng góp m ói Luận vũ11 Luận văn kế thừa, ũếp till! nhicu lài liệu nghiên cứu liơn quaiì (ten de tài, sở bổ sung, p h t【 riển phù hợp với yêu cần dối tinrng 11ỉ； ]liên cứu Ban thân lự nhộn thấy có niộl số ttổng góp sau dây: ỉ - Phàn tíclì, làm rõ Ihực trạng ngun nhún lổn lại, hạn chế llìị inrờng nhà dất Hà Nội - Đổ xu rú số giải pháp chủ ycïi II hững kiến nghị che, sách nhằm phát Iriển thị trường nhà dãi Hà Nội B ố cục luận vàn: Ngoài phần mở đầu kêì luận, luận văn uổin có chương: - Chương 1: Một số vấn đề chung vé lliị lrường nhà clat - Chương 2: Thực irạng phái tri en thị Irưò.ns; nlià ciáì [ Nội - Chương 3: Định hướng giải ph;ip phái triển thị trường nlùi cỉất Hà Nội cil ương M Ộ T SỐ V Ấ N ĐỂ C IIU N G V lí T H Ị I RƯ ỜNG N H Ả Đ Â T 1.1 Đặc điểm thị trììịí nil đát 1.1.1 K hái niệm th ị trường nhà dát a Nlu) (lất với tư cácỉì hàiì^ hố: Khơng phai tãì cá nhà đất clou liìuiL；h M 11011 trớ ihành hànu hố, Itlià dấi pliai (lưa giao dịch irêii ihị 4rường; nữa, CÙ1ÌU hàng t hođ nhà đất nhau, nhung việc có tlíam gia lhị irườiiiĩ hay khơng phai luật pháp khơng ngăn cấm Mặt khác có nhữiii；loại nhà đãì khó trở lhành hàng liố nỏ tài sân cơng cộng Nhà (iũì vói lư cácli hàng hố, ngồi nliữnu (lặc cỉiém cliuui> cúa hàng hố có nliữni；đặc diổm riêng sail： - Phải tạo lập mộl diện lích cụ the phụ Ihuộc cliậl chẽ ỉủn V í dụ, mội mánh đất klìơng phai hàng lìố nhà trơn tlàl khó klìãn việc vận động với lư cách hàng liố - Đất dai nhà cửa có Ihổ (lóng vai trò lài s;in lài clìínii Xét tlưới gt>c cìộ nhà đầu lư, tlấl dai dirợc (lùng làm phương tiện hào hicm giá trị |)lìòng lụm phát, dặc biệt lìiróc thị Inrờng tài chínli [)liát tricn; tổ elúrc tài ưa tlìmg tỉát liai, nhà cửu lài sãi) ihc chấp k h i cho vay VI (tày i sản k liơ n g the c lìiiy c n (.lịcỊÍ iiư ợ c - Nhà dất hàng hố mà giá iliị tnrờim khỏnií phủn ánh giá irị bán thân cùa hàng hố dó mà phan ánh nhữii'4 yếu lố lìhir lợi tliố vé vị trí, địa hình, địa mạo chấl lượng cơng Irình dâì 106 - Cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp thơng qua việc hỗ trợ lãi suất, thuế suất để khuyến khích nhà đầu tư đáp ứng nhu cầu dối tượng thông qua việc phát triển quỹ nhà xã hội - Từng bước bổ sung hồn thiện sách nhằm thu hút nguồn vốn từ bên ngồi, bước mở rộng tham gia người nước V iệt kiều tham gia vào thị trường nhà đất b Tiếp tục hoàn thiện đổi m ới chế độ thuế, phí lệ ph í: Hiện nay, có nhiều loại thuế lệ phí có liên quan đến hoạt động ihị trường nhà đất Cẩn đổi hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng tinh giản khoản thu sở xác định rõ ý nghĩa kinh tế khoản thu; xây dựng chế độ thuế, phí lệ phí phù hợp nhằm điều tiết thu nhập qua thị trường nhà đất; đồng thời có tác dụng khuyến khích tạo điều kiện phát triển mạnh thị trường Cũng tinh hình nước, Thành phố Hà Nội địa phương, việc áp dụng sách thuế, phí lệ phí cần thống so với luật định chung - Về tiền sử dụng đất: (áp dụng trường hợp giao đất) khái niệm gây nhiều tranh cãi, khó phân biệt với hình thức phí sử dụng đất, giá đất Trên thực tế, tiền sử dụng đất hiểu m ộlloại giá đất nhà nước tiến hành giao đất, giá mang nhiều yếu tố bao cấp, thiếu linh hoạt mang tính hành nhiều tính thị trường Trong thời gian tới, cần phân biệt rõ coi tiền sử dụng đất m ột loại giá đất áp dụng theo nguyên tắc thị trường loại đất - Thống thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ thành loại thuế Hiện nay, chuyển quyền sử dụng đất, chủ sử dụng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận đất phải nộp thuế trước bạ Cả hai khoản có phần trùng lắp phức tạp đốí với người mua 107 người bán Cần nghiên cứu thống khoản thành khoản thuế thống - Đối với thuế sử dụng đất nơng nghiệp: vẽ mặt đất đai hộ nông dân thuộc diện Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp khơng phải nộp tiền sử dụng đất Tuy nhiên, gần có nhiều ý kiến cho tỉnh, thành phố có tỷ trọng nông nghiệp thấp, khoản thu từ thuế nông nghiệp không đáng kể Hà Nội, Thành phố Hồ chí M inh nên bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp Cá biệt hộ nông dân, trang trại có thu nhập cao đến mức độ đánh thuế thu nhập - Á p đụng thuế tài sản thuế chống đẩu bất động sản nước phát triển áp dụng thị trường - Nghiên cứu thống loại phí lệ phí Quy định rõ ràng cơng khai mức phí lệ phí, quan đủ thẩm quyền nhiệm vụ thu phí, lệ phí nhằm tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư phải thoả thuận súc phải gánh chịu nhiều loại phí lệ phí cấp quyền đặt c Về giá cà hàng hố nhà đất: Giá vấn đề quan trọng hàng đầu thị trường nhà đất, mâu ' thuẫn liên quan đến chế định giá phục vụ cho nhu cẩu giao dịch khác thị tnrờng Trong diều kiện thông tin thiếu cân xứng không rõ ràng, quy mô thị trường nhỏ, thống kê vể giá đất chưa tổ chức, lực tổ chức định giá chưa phù hợp phụ thuộc nhiều vào ý chí quan có thẩm quyền; khác biệt giá khung giá Nhà nước quy định giá thị trường tạo nên cầu giả tạo nhà đất, dẫn đến nhiều tiêu cực cho thị trường việc chuyển mục đích sử dụng bất hợp pháp đất, tạo điều kiện để phận hệ thống quan, doanh nghiệp nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích chưa sử dụng thành đất kinh doanh nhằm kiếm lợi riêng Theo quy định Luật đất đại 108 hành, tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương quyền định giá đất Vì thời gian tới, Thành phố Hà Nội cán thống việc áp dụng chế độ giá hoạt động thị trường như: hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thuê, cầm cố, chấp cụ thể cần tập trung vào số biện pháp sau đây: - Bãi bò việc bắt buộc tổ chức ngồi quốc doanh tham gia giao dịch thị trường phải tuân thủ giá quy định Nhà nước mà coi giá đất nhà nước quy định để tham khảo đối chiếu Giá nhà nước quy định có tác dụng áp dụng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, nhà nước cho thuê đất, thoả thuận đền bù giải phóng mặt - Thành phố tiếp tục kiện toàn phát triển Trung tâm định giá đất trực thuộc Sở Tài Hà Nội, mở rộng chức nhiệm vụ cho hoạt động định giá, không định giá tài sản đất thuộc khu vực nhà nước mà khu vực khác nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác thị trường nhà đất Thành phố 3.3.5 Thực biện pháp bảo đảm phát triể n đồng th ị trường nhà đất với th ị trường khác Sự phát triển đồng hệ thống ihị trường yêu cầu cần có tính hai mặt Một mật đồng việc hình thành yếu tố, điều kiện cho thân thị trường phân phát triển mặt khác đồng trình độ phát triển để hỗ trợ lẫn (hị trường phận toàn hệ thống Để đảm bảo tính đồng phát triển thị trường nhà đất với thị trường khác, cần thực biện pháp sau: - M rộng đảm bảo tính pháp lý cao hoạt động chấp đất đai nhà ở, kể hàng hoá đất đai hình thành sau đầu tư, để cấp vốn tín dụng cho hoạt động thành phần kinh tế Vướng mắc khó 109 khăn lớn vay vốn tín dụng chấp quyền sử đụng đất, quyền sở hữu tài sản giấy tờ liên quan đến đất đai bất động sản khơng đầy đủ; cán ngân hàng khơng có chun môn định giá bất động sản dùng làm chấp; tình trạng cơng ty đem tài sản chấp để vay vốn nhiều lẩn nhiều ngân hàng khác chưa xử lý nghiêm làm lòng tin ngân hàng - Hồn thiện chế thực việc góp vốn liên doanh bất động sản, đặc biệt góp vốn liên doanh sử dụng đất - Tạo điều kiện để cá nhân, tập thể thuộc m ọi thành phần kinh tế có tiềm lực vốn, khoa học công nghệ tiếp cận với đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh họ - Hồn thiện sách tài thực khoản thu liên quan đến hoạt động thị trường nhà đất loại thuế phí: tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng, lệ phí cấp giấy chứng nhận, 3.3.6 G iả i pháp tàng cường công tác quản lý Nhà nước đ ố i với th ị trường nhà đất Nhằm khắc phục tổn yếu công tác quản lý Nhà nước, xây dựng phát triển thị trường nhà đất Hà N ội cách lành mạnh, hiệu quả, việc tổ chức lại đổi công tác quản lý Nhà nước thị trường nhà đất cần tiến hành nhiều biện pháp đồng bộ, nhiên cần tập trung vào số biện pháp chủ yếu sau đây: a Hoàn thiện công tác lập quy hoạch kế hoạch phát triển đô th ị , đặc biệt trọng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển nhà ở: M ỗi loại quy hoạch có tác động nhiều đến thị trường nhà đất, việc lập công khai quy hoạch để tham khảo sử dụng ihị trường nhà đất chưa có quy dinh cụ thể nõ ràng Tính hệ thống 110 quy hoạch yếu, tính pháp lý quy hoạch chưa rõ ràng Vì vậy, cần thống đồng quy hoạch địa bàn Thành phố: từ quy hoạch tổng thể tới quy hoạch chuyên ngành, đặc biệt quy hoạch liên quan tới việc phát triển không gian đô thị, quy hoạch sử dụng đất địa bàn Hơn nữa, Thành phố Hà Nội chủ trương xây dựng quy hoạch dài hạn đến năm 2020 tầm nhìn 2030, quy hoạch chuyên ngành quy hoạch chi tiết đứng trước yêu cầu phải điều chỉnh Chính vậy, thời gian trước mắt lâu dài cần thực biện p háp sau đây: - Nhanh chóng nghiên cúii tính tốn nhu cầu khả cung đất đai thương phẩm địa bàn Thành phố nhằm tạo ổn định cho thị trường nhà đất - Nâng cao tính pháp lý, khả thi quy hoạch, xác định phân biệt rõ loại quy hoạch mang tính pháp lý cao; đặc thù Hà Nội, quy hoạch đất đai, quy hoạch chi tiết phát triển hạ tầng kỹ thuật th ị dứt khốt phải pháp lý hố triển khai có hiệu Như có tác động tích cực lớn tời triển vọng phát triển thị trường nhà đất tương lai - Cần có chế hợp lý để tổ chức, cá nhân có lợ i ích trách nhiệm phạm vi quy hoạch tham gia vào trình triển khai, xây dựng thẩm định, điều chỉnh quy hoạch - Tiếp tục phổ biến công khai hệ thống quy hoạch cách minh bạch, rõ ràng khoa học cho nhân dân - Tăng cường việc kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch có biện pháp kiên xử lý cưỡng chế xảy vi phạm quy hoạch q trình phát triển thị Ill b T ổ chức đăng kỷ theo dõi biến dộng đất dai, nhà Theo tinh thần Luật đất đai hành, quan nhà nước có thẩm quyền cần hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký hoạt động giao dịch đất đai; đãng ký hoạt động phát triển quỹ đất; đăng ký cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường Đây cồng việc cần tiến hành thường xuyên liên tục nhằm tạo sở cho việc quản lý Nhà nước, đáp ứng việc phát triển thị trường an toàn cho nhà đầu tư Công việc cần tổ chức tất các đối tượng sử dụng đất sở hữu nhà trường hợp tham gia thị trường - Trước hết, cần khắc phục tính đa mục tiêu cơng tác này, chấp nhận sai sót lịch sử để lại, khơng cần phải quy định muốn thực giao dịch phải có giấy chứng nhận sở hữu hay giấy chứng nhận quyền sử dụng, quan đăng ký nhà đất hay bất động sản có quyền định việc thực giao dịch thấy đầy đủ điều kiện hợp lý - Cần đổi phát triển loại giấy chứng nhận nhà thay cho loại giấy giấy chứng nhận sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sở dụng đất - Xã hội hố hình thành tổ chức ngồi cồng lập thực dịch vụ cồng đăng ký nhà đất (ví dụ trắc địa, đo đạc, tổ chức cung cấp thông tin) - Hiện tại, Thành phố Hà Nội, thị trường nhà đất có nhiều biến động, loại hàng hoá nhà đất lại đăng ký ban đẩu, khơng có điều kiện để theo dõi biến động V ì vậy, cần nghiên cứu tổ chức hệ thống đăng ký theo dõi biến động đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyênM ôi trường Nhà đất Hà N ộ i hoạt động theo nguyên tắc nghiệp có thu 112 c Phát triển Ví/ qn lý hệ thống tìiỏng lin, vác tổ chức tư vein, dịch vụ m ôi giới, tổ chức định giả V í) tổ chức đào tạo nhân lực: Ở Thành phố Hà Nội, để phái triển thị trường nhà đất, cần hình thành hệ thống thông tin, tư vấn môi giới cho thị trường nhà đất, cho phép thị trường hoạt động hiệu quả, giảm chi phí giao dịch rủi ro Mặc dù địa bàn có nhiều loại hình dịch vụ kiểu manh mím thiếu quản lý Nhà nước Để thực điều đó, Thành phố cần tập trung vào nội dung chủ yếu: - Tạo điều kiện mặt chế, quy chế tổ chức để trung tàm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ tư vấn cung cấp thơng tin hoạt động có hiệu phải đảm bảo có kiểm sốt Nhà nước - Ngồi hình thức sàn giao dịch bất động sản theo Luật kirih doanh bất động sản ban hành, cần hình thành loại hình cơng ty cung ứng dịch vụ nhà đất, bất động sản - Ngoài ra, cần thành lập tổ chức định giá bất động sản, định giá đất đai nhằm khắc phục tình trạng giao địch thực khơng theo nguyên tắc thị trường mà chủ yếu môi giới, thiếu thông tin Tuỳ theo hoạt động giao dịch mua bán, chấp, thừa kế, góp vốn liên doanh mà định giá hàng hố nhà đất khác Tuy nhiên tổ chức định giá bất động sản phải cần hội tụ điều kiện định giá viên đào tạo có chứng quan Nhà nước tổ chức có uy tín cấp (thơng qua Nhà nước quản lý kiểm sốt mặt chất lượng độ tin cậy giá đo tổ chức tư vấn) Vai trò tổ chức định giá bất động sản thực nhiệm vụ ：giúp định giá tài sản, nhà đất giao dịch th ị trường, việc tiến hành đền bù đất đai nhà nước Ihu hồi; giúp quan nliìi nước có 111á[11 quyền ban hành khung giá clio phù hợp với điều kiện tiiực lố - Đằng ‘sau ihị trường nhà đáì hàng 丨 oụt môn quan trọng đáp ứng nghiệp vụ thị trường Hiện nay, lại Hù Nội eũng nước, vần xem nhẹ việc đào tạo nguồn nhân lực phục vụ việc phát triển thị trường Đó mơn kinh tế thị nhà ở, tài cơng Irình, thị trường cổ phiếu, định giá Tron