Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 1 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG LỜI NÓI ĐẦU I. Lý do nghiên cứu đề tài Thị trường nhà đất là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường nhà đất ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lý kinh tế, xã hội. Thủ đô Hà Nội là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà Nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường nhà đất. Trên thực tế cho thấy đầu tư vào thị trường nhà đất đúng mức sẽ tạo ra những kết quả to lớn như: Tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư, nhà nước sẽ tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất. Thị trường nhà đất dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ. Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường nhà đất sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường nhà đất ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường nhà đất chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 2 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất. Chính từ những đặc điểm trên, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009 ” làm đề tài nghiên cứu cho mình. II. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm các mục đích: - Thứ nhất, tìm hiểu các đặc điểm về thị trường nhà đất và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường này; - Thứ hai, nghiên cứu về thị trường nhà đất tại Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009 ; - Thứ ba, đưa ra một số giải pháp và kiến nghị để phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. II. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III. Kết cấu của đề tài và phạm vi nghiên cứu Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bảng biểu nội dung của đề tài bao gồm 3 phần chính: Chương I : Cơ sở khoa học của thị trường nhà đất; Chương II : Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009; Chương III : Kiến nghị, giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội trong giai đoạn 2005 – 2009 ; Thành phố Hà Nội là nơi thị trường nhà đất phát triển khá nhanh và mạnh chính vì vậy em đã chọn nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội trong thời gian 5 năm là năm 2005 đến nay. PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 3 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Do thời gian và kiến thức có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót nên em rất mong được sự góp ý của thầy cô để chuyên đề được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.S Phạm Lan Hương đã tận tình giúp đỡ để em hoàn thành chuyền đề thực tập. PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 4 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I. Khái niệm đặc điểm và phân loại của thị trường nhà đất 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về nhà đất Nhà ở và đất ở là hai nhóm thành phần của bất động sản. - Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). - Nhà ở : Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản).Các công trình xây dựng công nghiệp, các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình…cũng được coi là những bất động sản 1.2. Khái niệm về thị trường nhà đất Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 5 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau: 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định. 2.2. Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 6 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG để điều hoà thị trường… Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển. 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng”(Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng. Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó. 2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 7 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thuẫn. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia. 2.5. Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch hàng hóa. Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với nhà ,đất thì địa điểm giao dịch lại cách biệt với nhà, đất giao dịch. Đó là do đặc điểm của nhà ,đất có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy hoạt động giao dịch nhà, đất thường tiến hành trên các sàn giao dịch lớn, cũng có thể là một địa điểm nhỏ với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet….đều tạo nên sàn giao dịch bất động sản. Quan hệ giao dịch nhà, đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay sàn giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản đó là: - Đàm phán tại sàn giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất cần giao dịch. - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về nhà, đất, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà, đất. - Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. 2.6. Thị trường nhà đất là thị trường khó thâm nhập. PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 8 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Sở dĩ như vậy vì hàng hóa nhà đất không được đầy bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với nhà, đất cần giao dịch. Hơn nữa, vì nhà, đất thường có giá trị lớn, người mua và bán nhà đất thường có ít kinh nghiệm vì họ có ít cơ hội mua hoặc bán ( trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp ). 2.7. Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch nhà đất. Mọi nhà đất đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà nước vào thị trường nhà đất thông qua các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường nhà đất ổn định và an toàn hơn. Nhà đất được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường nhà đất, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch nhà đất. 3. Phân loại thị trường nhà đất Theo mục đích sử dụng thị trường nhà đất chia ra thành các loại như sau: - Thị trường mua và bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp, góp vốn II. Vai trò của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt : Thứ nhất, phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường nhà đất là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về nhà đất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về nhà đất. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất về các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân nhà đất.Thị trường nhà đất là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh nhà đất) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với người tiêu dùng nhà đất). Khi thị trường nhà đất không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ làm cho thị trường luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 9 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG trình tái sản suất trong chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh nhà đất đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dung nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Thứ hai, phát triển thị trường nhà đất góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Khi thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và đó cũng là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ chủ chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là cách bổ xung vốn cho đầu tư phát triển. Các giao dịch thế chấp nhà đất để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng nhà đất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, phát triển thị trường nhà đất góp phần tằng thu cho ngân sách nhà nước. Sự phát triển thị trường có thể diễn ra theo hai hướng : Một là, tăng lượng hàng hóa nhà đất trên thị trường giao dịch; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…. Cả hai hướng phát triển đó của thị trường nhà đất đều dẫn đến góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế. Thứ tư, phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Trong hộ nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vị quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch nhà đất trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. Thứ năm, thị trường nhà đất góp phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường nhà đất phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 10