I. Thực trạng thị trường bất động sản nhà đất tại thành phố Hà Nộ
1.Tình hình hoạt động của thị trường
Sự phát triển của thị trường nhà đất Hà Nội có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển • Giai đoạn thị trường đóng băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán.
Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường nhà đất ở Hà Nội ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường nhà đất có yếu tố đầu cơ thì trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy. Tuy nhiên theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo, một chuyên gia về thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc TTNT nhận định Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe”. Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều nhà, đất. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi. Hiện nay TTBĐS của Hoa Kỳ đang trải thảm đỏ mời các nhà đầu cơ mà chẳng thấy đâu. Tôi nghĩ vui, nếu vào thời điểm này, Hoa Kỳ có lực lượng đầu cơ hùng hậu như của Việt Nam chắc TTBĐS của họ sẽ đỡ lận đận hơn! ( Lấy nguồn từ http://my.opera.com/blog/show.dml/3245294 )
Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Mặt khác trong thời hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong thị trường bất động sản nay thị trường
đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà các tổ chức muốn giải quyết càng nhang càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Đồng thời kèm theo nó là một nguyên nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ. Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán càng nhanh càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo trước. Bên cạnh đó chất lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng.
Ta có thể đưa ra vài ví dụ về sự xuống giá quá nhanh của thị trường nhà đất Hà Nội sau một thời gian phát triển nhanh chóng trong thời gian qua để minh chứng cho nhận định trên:
Chung cư Dương Nội một thời "làm mưa làm gió" với giá chênh lên tới 100 triệu nay gần như bán nguyên giá gốc bởi dân đầu cơ lướt sóng không ít người mắc cạn.
Giá chênh một loạt các căn hộ cao cấp cũng giảm đáng kể như dự án Mulberry Lane Hà Đông giảm từ 30 đến 50 USD mỗi m2, MegaLand cũng giảm 30-40 USD, Usilk-City giảm tới 50-70 USD. Dự án Bắc An Khánh, mức chênh từ 2 đến 3 tỷ mỗi căn nay cũng chỉ còn chênh khoảng hơn 1 tỷ.
Tuy nhiên bức tranh thực trạng của thị trường nhà đất Hà Nội không hẳn là một mầu tối hoàn toàn. Việc đình hoãn không thời hạn của các dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước lại là động lực thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành rót vốn vào thị trường Việt Nam. Căn nguyên của sức hút ấy chính là sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị thị trường của nhà đất Hà Nội, mà ở đây rõ nhất là ở giá thành tạo ra một căn hộ chung cư cao cấp và giá thị trường của nó. Ước tính hiện nay thị trường bất động sản Hà Nội đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh khiến cho thị trường nhà đất Hà Nội nóng lên từng ngày.
Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia... Các quỹ đầu tư nước ngoài
chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện.
CBRE cho biết, thị trường nhà đất Hà Nội hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%.
Hiện nay, khi mà nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất không có khả năng vay vốn thì các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp sẽ có nhiều cơ hội đàm phán, và đạt được các thỏa thuận hợp lý và tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn.
Tuy nhiên hiện tại các nhà đầu tư tại thị trường nhà đất Hà Nội vẫn còn gần như bỏ quên mảng nhà giá rẻ những ngôi nhà có giá trị thấp dưới 1 tỷ đồng. Đây là một mảng thị trường có tiềm năng phát triển lớn. Chính bởi lý do đó mà trong một cuộc phỏng vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định “thị trường BĐS năm 2009 sẽ còn gặp nhiều khó khăn và nếu có thị phần gặp thuận lợi thì đó là mảng nhà ở giá rẻ.”