Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất.
1 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2009 Giáo viên hướng dẫn : TH.S PHẠM LAN HƯƠNG Sinh viên thực : PHẠM MINH NGỌC Lớp : ĐỊA CHÍNH 48 Mã sinh viên : CQ 482031 Hà Nội – 2010 PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT .7 I Khái niệm đặc điểm phân loại thị trường nhà đất Khái niệm 1.1 Khái niệm nhà đất 1.2 Khái niệm thị trường nhà đất Đặc điểm thị trường nhà đất 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc 2.2 Thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo 2.3 Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm so với cầu nguồn cung có giới hạn tương đối .9 2.4 Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài – tiền tệ 10 2.5 Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch hàng hóa 10 2.6 Thị trường nhà đất thị trường khó thâm nhập 11 2.7 Thị trường nhà đất chịu chi phối yếu tố pháp luật 11 Phân loại thị trường nhà đất .11 II Vai trò thị trường nhà đất 11 III Cung, cầu giá nhà đất 14 1- Cung nhà đất .14 1.1- Khái niệm cung nhà đất 14 1.2- Đặc điểm cung nhà đất 14 1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất 16 2- Cầu nhà đất 19 2.1- Khái niệm cầu nhà đất .19 2.2- Đặc điểm cầu nhà đất 19 2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất 20 – Giá nhà đất : .25 3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà, đất: a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với nhà đất: a1 Nhóm yếu tố tự nhiên: 25 PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009 29 I Thực trạng thị trường bất động sản nhà đất thành phố Hà Nội .29 Tình hình hoạt động thị trường 29 Khảo sát giá nhà, đất 31 2.1 Tình hình giá đất Hà Nội .31 2.2 Tình hình giá nhà Hà Nội 33 II Đánh giá thị trường nhà đất thành phố Hà Nội .34 Ưu điểm 34 1.1 Các nhu cầu nhà - đất đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao 34 1.2.Các hoạt động thị trường quyền sử dụng đất tạo chuyển biến đột phá 36 1.3.Thị trường nhà phát triển sôi động 36 1.4.Qua thực tế vận hành thị trường nhà đất, công tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên 37 Tồn hạn chế 38 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phạm quy định nhà đất cao 38 2.2 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá dễ biến động dẫn đến nạn đầu nhà đất .38 2.3 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian khơng cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao 39 2.4 Cịn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt khơng cần thiết quốc doanh, ngồi quốc doanh, nước nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nước lĩnh vực bất động sản thị trường bất động sản 39 2.5 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận 40 Nguyên nhân ảnh hưởng đến phát triển thị trường nhà đất giai đoạn 2005 – 2009 41 3.1 Các nguyên nhân tích cực 41 3.2 Các nguyên nhân tiêu cực 43 PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI TRONG GIAI ĐOẠN 2005- 2009 46 I Giải pháp hoàn thiện phát triển thị trường nhà đất Hà Nội 46 Chia nhỏ để lãi lớn 46 Hình thức toán đơn giản, tiện lợi 43 Thành lập hệ thống số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu Cố gắng đưa nhà đất gần với giá trị thực 43 Hỗ trợ tài cho người có thu nhập thấp mua thuê nhà 46 Nới lỏng sách tín dụng với dự án xây nhà xã hội hộ giá trị thấp 48 Tổ chức đinh gíá nhà đất .48 II Một số kiến nghị: 49 KẾT LUẬN 53 Tài Liệu Tham Khảo 55 PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG LỜI NÓI ĐẦU I Lý nghiên cứu đề tài Thị trường nhà đất thị trường có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lí hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá đại hoá đất nước Trong năm gần với tăng trưởng kinh tế, thị trường nhà đất đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế, xã hội Thủ đô Hà Nội nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà Nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ bật lên thị trường nhà đất Trên thực tế cho thấy đầu tư vào thị trường nhà đất mức tạo kết to lớn như: Tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư, nhà nước tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường nhà đất quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội – trị, quản lý phát triển mức thị trường nhà đất kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Tuy nhiên tác động chế thị trường, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trường nhà đất nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường nhà đất chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Trong năm qua Nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất Chính từ đặc điểm trên, em chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp phát triển thị trường nhà đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ” làm đề tài nghiên cứu cho II Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Thứ nhất, tìm hiểu đặc điểm thị trường nhà đất nhân tố ảnh hưởng đến thị trường này; - Thứ hai, nghiên cứu thị trường nhà đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ; - Thứ ba, đưa số giải pháp kiến nghị để phát triển thị trường nhà đất Hà Nội nói riêng nước nói chung II Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Kết cấu đề tài phạm vi nghiên cứu Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, bảng biểu nội dung đề tài bao gồm phần chính: Chương I : Cơ sở khoa học thị trường nhà đất; Chương II : Thực trạng thị trường nhà đất Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009; Chương III : Kiến nghị, giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất địa bàn Thành Phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ; Thành phố Hà Nội nơi thị trường nhà đất phát triển nhanh mạnh em chọn nghiên cứu Thành phố Hà Nội thời gian năm năm 2005 đến PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Do thời gian kiến thức có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót nên em mong góp ý thầy để chun đề hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.S Phạm Lan Hương tận tình giúp đỡ để em hồn thành chuyền đề thực tập PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I Khái niệm đặc điểm phân loại thị trường nhà đất Khái niệm 1.1 Khái niệm nhà đất Nhà đất hai nhóm thành phần bất động sản - Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xác định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà : Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản).Các cơng trình xây dựng công nghiệp, tài sản gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình…cũng coi bất động sản 1.2 Khái niệm thị trường nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trường nhà đất ngày hình thành phát triển Thị trường nhà đất coi phận thị trường bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược khuôn viên gắn liền với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Trên thực tế nước ta số ý kiến quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa thị trường nhà đất Thị trường nhà đất trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Q trình trao đổi mua bán nhà đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Ở nước ta, văn pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền kinh doanh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do nước ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trường nhà đất hình dung cách trừu tượng nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường BĐS Thị trường nhà đất hình thành phát triển với qúa trình phát triển hàng hoá kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc điểm sau: 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất loại hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương khác Đồng thời đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán di chuyển từ vùng sang vùng khác Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trừơng mang chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng đồng vùng miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác quy định 2.2 Thị trường nhà đất thị trường không hồn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng vùng, chịu chi phối diều kiện tự nhiên truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất thị trường cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản Bất Nhà nước có can thiệp vào thị trường nhà đất mức độ khác chủ yếu đất để thực mục tiêu phát triển chung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội quy hoạch sử dụng đất, tạo sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nước can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP 10 GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG đất cơng để điều hồ thị trường… Do khơng thể bỏ qua vai trò Nhà nước khai thác đất đai nguồn tài nguyên to lớn cho phát triển Tuy nhiên thị trường sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nhà khu đô thị ổn định quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tơn trọng tính thị trường tạo điều kiện để thị trường phát triển 2.3 Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm so với cầu nguồn cung có giới hạn tương đối Mọi hàng hoá đưa thị trường thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên cầu nhà đất tăng lên cung nhà đất thị trường nhà đất phản ứng nhanh chóng hàng hố thơng thường khác việc tăng cung nhà đất với loại mục đích cụ thể cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tê, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng”(Luật đất đai năm 1993) Đất đai bao gồm loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng Nhà xây dựng khu đất Nhà nước cho phép phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch Nhà nước Ngày nhu cầu nhà đất tăng nhanh dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà Trên thực tế cung khơng thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể tổng cung đất cố định hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 ... Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường BĐS Thị trường nhà đất hình thành phát triển với qúa trình phát triển hàng hoá kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc... thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất địa bàn Thành Phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ; Thành phố Hà Nội nơi thị trường nhà đất phát triển nhanh mạnh em chọn nghiên cứu Thành phố Hà Nội thời... niệm thị trường nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trường nhà đất ngày hình thành phát triển Thị trường nhà đất coi phận thị trường bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất