II. Đánh giá thị trường nhà đất tại thành phố Hà Nộ
3. Nguyên nhân ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường nhà đất trong giai đoạn 2005 – 2009.
đoạn 2005 – 2009.
3.1. Các nguyên nhân tích cực
3.1.1. Sự ra đời của các chính sách mới của Nhà nước
Chính sách nhà nước kịp thời và quyết liệt: chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát; sau đó là giải pháp kích cầu, chính sách hỗ trợ lãi suất; hoãn – giãn nợ doanh nghiệp.
“Cuộc cách mạng” về nhà ở cho người thu nhập thấp: chính sách về nhà ở sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp; cụm tuyến dân cư vùng lũ, vùng đô thị
nông thôn.
Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và ĐIều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thong qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 6 năm 2009. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư
về phân khúc nhà ở.
Một sổ cho nhà, đất: Nghị định Chính phủ sổ 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm qua. Đây là bước đột phá quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính với mục tiêu hướng tới người dân và địa phương, cơ sở trong lĩnh vực quản lý đất đai và đầu tư xây dựng, tạo tiền đề cho việc thực hiện pháp
luật về đăng ký bất động sản, góp phần hoàn thiện thị trường nhà đất ở Việt Nam. Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… tạo nền tảng pháp lý quan trọng, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết căn bản những vướng mắc trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
Đây được xem như một bước đột phá về chính sáchđền bù – một vấn đề gây bức xúc trong nhân dân cũng làm đau đầu cơ quan quản lý trong những năm qua.
Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất: việc đưa ra hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% trong chuyển nhượng nhà đất tại thời điểm giữa tháng 9/2009 đã lập tức gây tác động đến thị trường nhà đất – thị trường đóng băng.
Cả người bán lẫn người mua đều ngưng giao dịch và chờ đợi. Thông tư số: 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối được cho giao dịch nhà đất, đặc biệt, giảm được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất
Tổng điều tra dân số và nhà ở: Là cơ sở xác định tiềm năng và cơ hội lớn cho các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở tại Việt Nam.
3.1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế
Sự tăng trưởng kinh tế của Hà Nội đã thu hút được sự chú ý của các nhà bán lẻ, đại lý kinh doanh nhượng quyền và những doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường.
Sự tăng trưởng của một nền kinh tế đang phát triển như ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã khiến lĩnh vực bất động sản nhận được quan tâm ngày càng lớn từ các công ty nước ngoài và các quỹ đầu tư.
Sự tăng trưởng của một nền kinh tế tạo điều kiện hàng loạt dự án đầu tư xây dựng tại Hà Nội được triển khai, trong đó có những dự án về hạ tầng giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại của nhân dân và đó cũng chính là lý khiến đất đai, nhà ở một số khu vực có trục giao thông lớn đi qua tăng giá.
3.2. Các nguyên nhân tiêu cực
3.2.1. Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Các văn bản dưới luật ban hành thường quá chậm. Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 như Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các loại đất cho thuê đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/CP của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006.
Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp luật không đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phương để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới
có quy định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế.
3.2.2. Chính sách đối với thị trừơng nhà đất còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao.
Về bán đấu giá tài sản liên quan đến nhà đất: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là nhà đất cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người dân trong khi vận dụng pháp luật.
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường nhà đất, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường nhà đất còn bất cập, chưa nhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
3.2.3.Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ
Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết
không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký bất động sản và những giao dịch, biến động về bất động sản nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư. Chính điều này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều.
Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thực hiện theo 4 cấp:
Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ
Trung ương Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Huỵên, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh Xã, phường, thị trấn
Bộ Tài nguyên và Môi trường Sở điạ chính, Sở địa chính nhà
đất
Phòng địa chính
xã, phường còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.