MỤC LỤC
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy. định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:. • Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. • Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác. • Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường. • Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác:. Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất. Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinh tế xã hội. 1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng. cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng. Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo. thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất.
Nhu cầu sở hữu nhà đất có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của nhà đất mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh nhà đất (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu nhà đất biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập nhà đất mới hoặc mua hàng hóa nhà đất đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu sử dụng nhà đất chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của nhà đất, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch.. Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng nhà đất không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu nhà đất. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà đất, người sử dụng thường thực hiện việc thuê nhà đất từ những người sở hữu nhà đất. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng nhà đất đi thuê lại nhà đất, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê nhà đất. Việc xác định nhu cầu nhà đất trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh nhà đất; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán. 2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất. Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các nhân tố chủ yếu sau:. a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, do nền sản xuất xã hội chưa mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất chưa được trở thành hàng hoá, chưa xuất hiện phổ biến trên thị trường nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt nhânlà xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội. Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích nhà ở và đất ởcũng tăng lên một cách tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng tăng lên. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của các nhóm dân cư khác nhau. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,.. đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu nhà đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Rừ ràng khi đú nhu cầu về đất đai cho sản xuất mới thực sự hỡnh thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất. khác nhau cũng làm nảy sinh quan hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lờn rất nhiều. Điều đú chỳng ta cú thể thấy rất rừ sự thay đổi của giỏ cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toỏn thỡ khi đú rừ ràng cầu về nhà đất tăng lờn. Người ta đó chỉ rừ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lờn, cầu về nhà ở và đất ở tăng lờn khỏ rừ nột. Đú là tỡnh trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu căn hộ. f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. g) Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại cho con cháu thế hệ sau. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư. h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở. Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường. i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà, đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với nhà, đất: tình trạng cho thuê, thế chấp nhà, đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia. Nhưng trên thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng tiếp cận trực tiếp nguồn cung, tình trạng người có tiền có quan hệ trực tiếp mua được nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và chờ cơ hội để bán lại cho những người có nhu cầu thực sự là khá phổ biến trong các khu đô thị mới ở Hà Nội.
Về bán đấu giá tài sản liên quan đến nhà đất: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là nhà đất cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư.
Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng. •Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…).
Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước thông qua đó kiểm soát được các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay. Cho phép mội thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh nhà đất về cơ chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật và công nghệ, đào tạo lao động..; nhưng phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật.