II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất ở Hà Nộ
b.Cầu thị trờng
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nớc đang phát triển giao lu kinh tế giữa các nớc trong khu vực và hội nhập với nền kinh tế thế giới. Hà Nội là trung tâm phát triển kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân c về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu t vào Việt Nam. Lợng dân c ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trởng, mức sống của dân c đợc cải thiện,
thu nhập tăng lên. Chính vì vậy nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao.
ảnh hởng của sức ép về dân số làm cho cầu thị trờng nhà đất ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà lợng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân của ngời dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 thậm chí 10-11 m2/ ngời. Những ngời có thu nhập thấp (đại bộ phận dân c) ở điều kiện nhà ở không những không đợc cải thiện mà còn xuống cấp.
2-5. Vị trí, chức năng của lô đất a. Vị trí các lô đất:
Vì Hà Nội là trung tâm văn hoá, kinh tế, xã hội của cả nớc nên đã thu hút đợc vốn đầu t của các doanh nghiệp trong nớc và ngoài nớc. Mặt khác, ngời dân Hà Nội thờng mở các cửa hàng kinh doanh vừa và nhỏ. Chính vì vậy, vị trí các lô đất có ảnh hởng rất lớn đến giá đất hiện nay ở Hà Nội. Trong một đô thị vị trí lô đất đợc phân theo khu vực:
+ Khu vực trung tâm + Khu vực cận trung tâm + Khu vực ven nội Trong đó:
- Khu vực trung tâm thành phố: là khu vực có mật độ xây dựng, mật độ dân c cao nhất trong thành phố đồng thời thoả mãn hai trong ba yêu cầu sau:\
+ Trung tâm chính trị + Trung tâm giao lu kinh tế
+ Trung tâm văn hoá, khoa học, thể thao, du lịch
Ngoài ra khu vực trung tâm có mật độ các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội cao nhất trong thành phố.
- Khu vực cận trung tâm : là khu vực sát với khu trung tâm . Có các khu trung tâm phụ, trung tâm quận, có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đạt khoảng 50-60%.
- Khu vực ven nội : là khu vực còn lại của đô thị tính theo địa giới hành chính. Trong từng khu vực của đô thị, lô đất còn đợc phân theo hạng đất:
+ Lô đất hạng cao: Gồm các lô đất có các vị trí đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm thu hút của đô thị, các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đờng phố dịch vụ thơng mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính..
+ Lô đất hạng khá cao: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn khá cao để kinh doanh, buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đờng phố lớn, trục đờng lớn.
+ Lô đất hạng trung bình: Bao gồm các lô đất có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch buôn bán và các hoạt động kinh tế khác. Nó là các lô đất có mặt tiền ở các đờng phố vừa và nhỏ, các ngõ lớn.
+ Lô đất hạng thấp: Gồm các lô đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch, buôn bán dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm sâu bên trong các khu phố, các lô đất nằm trong ngõ nhỏ, các hẻm nhỏ chỉ có xe thô sơ đi vào đợc.
2-6. Mức độ phát triển của hạ tầng xã hội, kỹ thuật
Sự phát triển của hạ tầng xã hội và kỹ thuật có ảnh hởng rất lớn đến giá nhà đất. Khi đời sống của dân đợc cải thiện, con ngời có xu hớng ở những nơi có đầy đủ cơ sở hạ tầng để nghỉ ngơi sau những giờ làm việc mệt mỏi và căng thẳng. Chính vì vậy mà những nơi gần các công viên, cây xanh, các công trình thể dục thể thao, giải trí rất đông dân c. Mức độ phát triển của hạ tầng kỹ thuật còn đợc biểu hiện ở mật độ đờng giao thông, đờng cấp thoát nớc, đờng điện, đờng dây thông tin liên lạc... Nếu một nơi trong đô thị đờng cái đi lại khó khăn, cha có thông tin liên lạc, cha có đờng
cấp thoát nớc thì giá rất rẻ so với cùng khu vực mà cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã có sẵn có. Trong những năm gần đây, để đáp ứng đợc nhu cầu cấp bách về nhà ở cho ngời dân thành phố Hà Nội đang khuẩn trơng tiến hành xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới nh Định Công, Nam Thăng Long, Trung Yên, Đền Lừ....Khi xây dựng các khu đô thị mới này các nhà thiết kế đã thiết kế khu đô thị mới với đầy đủ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội để cho ngời dân sau một ngày làm việc mệt mỏi có thể nghỉ ngơi giả trí ngay gần nhà . Đó là các khu đô thị mới thờng thiết kế các khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trờng học, y tê.