Bài dịch chương 2 tiêu chuẩn giá trị

CHƯƠNG 2: TIÊU CHUẨN GIÁTRỊ NHÓM 2: GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên Nguyễn Hoàn Thúy An Hoàng Anh Vương Thị Kiều Trinh Phạm Thị Hà Ngô Vũ Anh Thư MỤC LỤC 1.GIỚI THIỆU 2.XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN 3.SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ 4.ĐIỀU KHOẢN GIÁ TRỊ 5.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA MỸ 5.1 GIÁ TRỊ NỘI TẠI 5.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ 5.2.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG HỢP LÝ 11 5.2.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ (QUYỀN LỢI BANG) VÀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ 11 (BÁO CÁO TÀI CHÍNH) 5.3 GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ 14 5.4.CÁC LOẠI GIÁ TRỊ KHÁC 15 6.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA VIỆT NAM 25 6.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG 25 6.2 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 26 7.ỨNG DỤNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN CỤ THỂ 28 8.PHẦN BÙ KIỂM SOÁT 32 9.KHUNG THỜI GIAN ĐỊNH GIÁ 35 10.CÁC KỸ THUẬT HIỆN TẠI TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ DOANH 36 NGHIỆP 1.GIỚI THIỆU Theo quan điểm thực tế, trình thẩm định giá không trả lời câu hỏi: "Giá trị gì?" Câu hỏi thường theo sau câu hỏi khác: "Giá trị có ý nghĩa gì?" Những câu hỏi làm bật tầm quan trọng việc lựa chọn, hiểu biết áp dụng tiêu chuẩn giá trị Việc xác định loại giá trị tìm kiếm gọi tiêu chuẩn giá trị Mỗi tiêu chuẩn giá trị chứa nhiều giả định đại diện cho tảng loại giá trị sử dụng cam kết cụ thể Ngay tiêu chuẩn giá trị xác định, đảm bảo tất đồng ý với giả định Như James C Bonbright viết sách tiên phong mang tên Định giá tài sản: Khi người đọc định nghĩa giá trị thông thường cách nghiêm túc, trước tiên thấy chúng mơ hồ, sau đí, chúng gợi đến khái niệm giá trị chấp nhận cho mục đích định chấp nhận cho mục đích khác Qua cho thấy phát biểu Bonbright năm 1937 áp dụng Chương giải số điều mơ hồ Bonbright đề cập đến thảo luận bối cảnh áp dụng tiêu chuẩn khác 2.XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN Năm 1989, trường đại học thuộc Hiệp hội Thẩm định giá Hoa Kỳ công bố ý kiến việc xác định tiêu chuẩn giá trị Theo quan điểm đó, trường công nhận tầm quan trọng việc xác định tiêu chuẩn giá trị, bao gồm: Sự cần thiết để xác định xác định tiêu chuẩn áp dụng giá trị phần quan trọng báo cáo thẩm định giá Quan điểm thừa nhận hợp pháp định nghĩa khác mức độ thẩm định bối cảnh khác dựa cách sử dụng chấp nhận rộng rãi định nghĩa pháp luật thông qua đạo luật, quy định, luật pháp / văn pháp luật ràng buộc Đối với việc định giá doanh nghiệp, nghiên cứu viên khẳng định "mọi báo cáo thẩm định cam kết phải xác định tiêu chuẩn áp dụng có giá trị." Ngoài ra, tiêu chuẩn thống thẩm định chuyên nghiệp tất tiêu chuẩn đánh giákKinh doanh quốc gia xác định tiêu chuẩn tiêu chuẩn giá trị thẩm định Trong chương này, thảo luận chi tiết tiêu chuẩn sử dụng phổ biến áp dụng bốn trường hợp khác nhau: thuế bất động sản, bất đồng kiến phân tách, phân tách báo cáo tài Thảo luận tiêu chuẩn giá trị đước ứng dụng tập báo cáo luật pháp, quy định tài Việc xem xét luật, quy chế phân tích pháp lý khác tiếp cận từ quan điểm nhà phân tích định giá không nên xem tư vấn pháp lý Trong trình chuẩn bị thẩm định vấn đề tư pháp, cho dù thuế liên quan đến bất động sản ưu đãi cho vấn đề liên quan đến cổ đông phân chia, nhà phân tích phải nhạy cảm với kiện hoàn cảnh vụ việc Nhà phân tích phải nhận tiêu chuẩn giá trị trước sử dụng vụ kiện tòa án không áp dụng cho tất trường hợp Mô hình thực tế cụ thể trường hợp trước phân biệt với trường hợp Nhà phân tích định giá phải biết luật trước đây, thuật ngữ sử dụng kết cuối việc định giá không đồng Ngoài ra, tồn khác biệt thẩm quyền cách thức tiêu chuẩn định có giá trị sử dụng khu vực có thẩm quyền khác với tiểu bang khác thẩm quyền liên bang khác Như đề cập trước đây, tiêu chuẩn giá trị định nghĩa loại giá trị tìm kiếm Tiền đề giá trị giả định tình thực tế giả thiết áp dụng cho việc định giá theo chủ đề Sau chương giới thiệu tiêu chuẩn mặt giá trị quan trọng để hiểu giá trị bối cảnh báo cáo tài chính, tư pháp, luật pháp tài 3.SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ Như đề cập, tiêu chuẩn định giá xác định cho nhà phân tích loại giá trị tìm kiếm hướng khía cạnh lý thuyết thực tiễn việc định giá Trong số trường hợp, tiêu chuẩn áp dụng có giá trị rõ ràng Trong trường hợp thuế liên bang, giá trị thị trường hợp lý áp dụng theo định nghĩa quy định Quy chế Kho bạc hướng dẫn cung cấp trường hợp Thu thuế IRS Tòa án Thuế Có thể có tranh cãi vấn đề mức chiết khấu cho phép, bản, định nghĩa quán cung cấp hướng dẫn rõ ràng Trong loại định giá khác, tiêu chuẩn áp dụng giá trị không rõ ràng Mặc dù việc áp dụng luật lệ giá trị hợp lý gần phổ biến 50 tiểu bang trường hợp quyền người bất đồng kiến vụ đàn áp, thuật ngữ định nghĩa đạo luật Trong kỷ vừa qua, tòa án, hiệp hội luật pháp quan lập pháp nhà nước cân nhắc định nghĩa thích hợp giá trị hợp lý để làm rõ ứng dụng Tiêu chuẩn giá trị có tác động đáng kể đến việc định giá cuối Để minh hoạ tốt khái niệm này, qua ví dụ giá trị mà sử dụng tiêu chuẩn khác cho mục đích khác Chúng sử dụng, ví dụ, tập quán / công ty kế toán sở hữu ba kế toán 4.ĐIỀU KHOẢN GIÁ TRỊ Trong suốt chương này, thảo luận hai sở định giá bao gồm: giá trị trao đổi giá trị cho chủ sở hữu Các sở ảnh hưởng đến tiêu chuẩn áp dụng giá trị Tiền đề chọn "giá trị cho ai?" • Giá trị trao đổi Giá trị trao đổi giá trị giả định doanh nghiệp lợi ích kinh doanh thay đổi tay, bán thực tế giả thiết Người mua trao đổi lãi cho tiền mặt khoản tương đương tiền Theo đó, việc giảm giá cổ đông, bao gồm việc thiếu kiểm soát thiếu khả tiếp cận thị trường, xem xét để ước lượng giá trị tài sản để đổi lấy Tiêu chuẩn giá thị trường hợp lý, mức độ đó, tiêu chuẩn giá trị hợp lý, áp dụng cho cổ đông không đồng ý, áp nhà đầu tư, vấn đề báo cáo tài chính, thường giá trị trao đổi • Giá trị cho chủ sở hữu Giá trị cho tiền đề chủ sở hữu đại diện cho giá trị tài sản không bán mà thay vào trì hình thức chủ sở hữu Tài sản không thiết phải thị trường để có giá trị Một khía cạnh thường bị bỏ qua giá trị cho tiền đề chủ sở hữu kết nhiều giá trị trao đổi Tiêu chuẩn giá trị đầu tư nằm tiền đề giá trị cho chủ sở hữu, số trường hợp, giá trị hợp lý Hai sở đại diện cho sở lý thuyết tiêu chuẩn giá trị Nói cách khác, chúng đại diện cho khuôn khổ theo tất giả định khác theo sau 5.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA MỸ Trong bối cảnh pháp lý, tiêu chuẩn giá trị thường đặt quy định (như lĩnh vực bất động sản thuế quà tặng), quy chế, luật pháp (ví dụ trường hợp ly hôn xử lý khác tiểu bang khác nhau), kết hợp điều Trong báo cáo tài chính, tiêu chuẩn giá trị lập Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế ( Hệ Thống chuẩn hoá chuẩn mực kế toán [ASC]) ban hành Ủy ban chuẩn mực kế toán tài Theo sáu tiêu chuẩn giá trị sử dụng phổ biến 5.1 GIÁ TRỊ NỘI TẠI Giá trị nội giá trị coi có sẵn tài sản Giá trị nội định nghĩa Từ điển Webster "đang mong muốn mà không liên quan đến điều khác " từ điển Black Law là" chất vốn có thứ mà tính đặc biệt làm thay đổi giá trị thị trường nó” Ví dụ, giá trị thực chất đồng bạc giá trị bạc bên Theo Graham and Dodd, bốn nhân tố thành phần giá trị nội tại: • Mức lực tạo thu nhập bình thường lợi nhuận việc sử dụng tài sản để phân biệt với thu nhập báo cáo, bị làm sai ảnh • • hưởng tạm thời Cổ tức thực trả khả trả cổ tức tương lai Một kỳ vọng thực tế xu hướng tăng trưởng thu nhập • Tính ổn định khả dự báo giá trị kinh tế tương lai hai mặt định tính định tính của doanh nghiệp 5.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ 5.2.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG HỢP LÝ Giá trị thị trường hợp lý có lẽ tiêu chuẩn biết đến nhiều giá trị thường áp dụng vấn đề tư pháp quản lý Giá trị thị trường hợp lý áp dụng cho tất vấn đề thuế liên bang tiểu bang, bao gồm tài sản, quà tặng, thừa kế, thu nhập thuế theo giá trị, nhiều tình định giá khác Theo định nghĩa đến từ Kho bạc quốc gia định nghĩa định giá trị thị trường hợp lý là: Giá trị thị trường hợp lý tài sản thay đổi người sẵn sàng mua người sẵn sàng bán, không nằm bắt buộc để mua bán hai có kiến thức hợp lý liên quan tới thông tin thực tế Từ điển Pháp luật Black định nghĩa giá trị thị trường hợp lý "giá mà người bán sẵn sàng chấp nhận người mua sẵn sàng trả tiền thị trường mở giao dịch mua bán ngoài, điểm mà cung cầu giao " Trong giao dịch mua bán ngoài, người mua người bán độc lập với bên thứ ba, cá nhân cụ thể, giá nói chung không bị ảnh hưởng động đặc biệt hiệp lực có sẵn cho người mua cụ thể Giá trị thị trường hợp lý ngụ ý thị trường giả định người mua người bán giao dịch,cùng với điều kiện kinh tế tính đến thời điểm định giá Đây mức giá loại tài sản mà tài sản bán thị trường điều kiện sau: • Khách hàng tiềm người bán có hiểu biết hợp lý tài sản này, họ hành động nhằm đạt lợi ích lớn cho mình, không chịu sức ép phải tiến hành mua bán • Có khoảng thời gian hợp lý để hoàn thành giao dịch Với tất điều kiện giá thị trường hợp lý tài sản thể giá trị thật tài sản đó, hay nói cách khác tài sản định giá cách đắn 5.2.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ (QUYỀN LỢI BANG) VÀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ (BÁO CÁO TÀI CHÍNH) Giá trị hợp lý tiêu chuẩn áp dụng giá trị số tình khác bao gồm báo cáo tài chính, định giá công ty tư nhân, cổ đông, vấn đề bất đồng áp bức, giải thể công ty, ly dị Giá trị hợp lý (quyền lợi bang) sử dụng vấn đề liên quan đến quyền lợi, tranh chấp bang Đây tiêu chuẩn chính quyền bang Giá trị hợp lý (quyền lợi bang) có đặc điểm sau: • • Có thể thay đổi theo bang Phải có bên thứ ba đứng hòa giải tranh chấp giải giữua hai bang Định nghĩa giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) phụ thuộc vào ngữ cảnh Đối với báo cáo tài chính, gía trị thực định nghĩa có liên quan gần giống giá trị thị trường hợp lý Định nghĩa giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) từ Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế cho mục đích kế toán là: giá nhận để bán tài sản toán để chuyển nợ giao dịch có trật tự bên tham gia thị trường ngày đo đạc 5.3 GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ Giá trị đầu tư, theo thuật ngữ định giá doanh nghiệp, giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Theo đó, loại giá trị xem xét kiến thức, khả năng, kỳ vọng chủ sở hữu (hoặc tiềm chủ sở hữu), rủi ro thu nhập tiềm năng, yếu tố khác Giá trị đầu tư thường xem hiệp lực có sẵn cho người mua cụ thể Ví dụ, số công ty, giá trị đầu tư phản ánh giá trị gia tăng phát triển theo chiều dọc ngang cho công ty Đối với công ty sản xuất, phản ánh giá trị gia tăng nhà phân phối nhằm kiểm soát kênh phân phối sản phẩm đặc biệt nhà sản xuất Đối với công ty khác, giá trị đầu tư phản ánh giá trị gia tăng để thâu tóm đối thủ cạnh tranh tiết kiệm chi phí kết hợp hoạt động từ loại bỏ số cạnh tranh giá Đối với cá nhân, giá trị đầu tư xem xét giá trị cho chủ sở hữu thường bao gồm danh tiếng người, kỹ độc đáo, thuộc tính khác Giá trị đầu tư tăng lên bối cảnh li dị, xem xét giá trị đầu tư mặt pháp lý liệu tòa án có sử dụng thuết ngữ “giá trị đầu tư hay không? Trong bối cảnh này, giá trị đầu tư thường xem xét giá trị tài sản cho người mua người bán giả định, mà cho chủ sở hữu Từ việc đánh giá doanh nghiệp, tòa án ly hôn sử dụng giá trị đầu tư theo cách này, người mua cụ thể chủ sở hữu tại, việc áp dụng giá trị cho điều người mua chuyển sang giá trị đầu tư Do đó, giá trị đầu tư thường sử dụng đồng nghĩa với giá trị cho chủ sở hữu Giá trị đầu tư đo lường, ví dụ dòng tiền chiết khấu mà nhà đầu tư cụ thể mong muốn công ty kiếm được, cách chủ đầu tư (chủ sở hữu) cụ thể vận hành Giá trị đầu tư xem xét giá trị từ quan điểm người bán tiềm người mua: • • • • • • Nhu cầu khả kinh tế tương ứng bên tham gia giao dịch Mức ngại rủi ro Động lực bên tham gia giao dịch Chiến lược doanh nghiẹp Điểm mạnh điểm yếu công ty mục tiêu Tổ chức công ty mục tiêu 5.4.CÁC LOẠI GIÁ TRỊ KHÁC 5.4.1 GIÁ TRỊ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Là giá trị doanh nghiệp kỳ vọng tiếp tục kinh doanh tương lai Khi giả thiết giá trị họa tôdngj liên tục thẩm định giá, thẩm định viên xem xét doanh nghiệp đơn vị tiếp tục hoạt động mãi Hầu hết đánh giá giá trị pháp lý xem xét để xác định giá trị công ty hoạt động liên tục Từ điển Pháp luật Black định nghĩa giá trị hoạt động liên tục doanh nghiệp "giá trị thương mại tài sản doanh nghiệp có hiệu tương lai trái ngược với giá trị lý doanh nghiệp tài sản." Việc đưa giả thiết hoạt động kinh doanh liên tục cho phép doanh nghiệp thẩm định giá cao hươn giá trị lý đưa giá trị thực tế doanh nghiệp Trong việc định giá lĩnh vực tư pháp, người ta thường giả định công ty tiếp tục hoạt động trước, trong, sau định giá Giá trị doanh nghiệp khác biệt kiện đòi hỏi gây việc định giá, chẳng hạn chết cổ đông chủ chốt số cổ đông bất mãn Trong trường hợp khác, doanh nghiệp tiếp tục thường lệ, trường hợp định giá ly hôn 5.4.2 GIÁ TRỊ THANH LÝ Theo từ điển Pháp luật Black định nghĩa “ giá trị khoản” “giá trị doanh nghiệp tài sản bán lý, trái ngược với việc bán doanh nghiệp tiếp tục hoạt động " Định nghĩa bao gồm ý tưởng giá trị lý, nghĩa là, tài sản nợ phải trả đánh giá riêng lẻ Tuy nhiên, có sàng lọc thêm cho giả định theo giá trị lý, chủ yếu xử lý tài sản trả khoản nợ nần Về phương pháp luận, giá trị lý không xem xét lợi nhuận từ bán tài sản doanh nghiệp mà phải tính đến chi phí liên quan 5.4.3 TIÊU CHUẨN GIÁ TRỊ TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP KHÁC TIÊU CHUẨN GIÁ TRỊ TRONG CHIA TÁCH Khi định giá thương vụ với mục đích thừa kế tặng thuế nhằm xác định số thuế phải trả đối thương vụ phần thừa kế tặng Trong vấn đề bất đồng quan điểm lạm quyền, mục đích việc định giá xác định giá mua phải trả cho cổ đông không đồng ý có quyền Trong việc chia tách, mục đích việc định giá trình sáp nhập để chia tách Vấn đề là: Điều cấu thành tài sản có trình sáp nhập? Các luật bang cung cấp hướng dẫn Ví dụ, định nghĩa theo luật định tài sản chung Arizona Pennsylvania tiết lộ sở hữu từ xuất đạo luật tương ứng, ý nghĩa không định nghĩa rõ ràng 10 GIÁ TRỊ TƯ VẤN TRONG KẾ TOÁN TÀI CHÍNH Giá trị hợp lý tiêu chuẩn giá trị sử dụng định giá thực cho mục đích kế toán Thuật ngữ bắt nguồn từ tài liệu kế toán, bao gồm nguyên tắc kế toán chấp nhận rộng rãi (GAAP) Ủy ban Chứng khoán Chứng khoán (SEC) Năm 2006, Hội đồng tiêu chuẩn kế toán tài ban hành SFAS 157 (nay ASC 820), định nghĩa giá trị hợp lý, thiết lập khuôn khổ để đo lường giá trị hợp lý GAAP mở rộng thông tin việc đo lường giá trị hợp lý Mục đích làm rõ định nghĩa giá trị hợp lý SFAS 157 định nghĩa giá trị hợp lý với khuôn khổ để đo lường giá trị hợp lý dẫn đến tăng tính quán tính so sánh phép đo tài SFAS 157 có hiệu báo cáo tài ban hành cho năm tài ngày 15 tháng 11 năm 2007 khoảng thời gian tạm thời năm tài Những người tham gia thị trường người mua người bán thị trường có lợi Đặc điểm người tham gia thị trường bao gồm: • Sự độc lập từ đơn vị báo cáo • Sự hiểu biết hợp lý tài sản trách nhiệm pháp lý dựa tất thông tin có sẵn • Khả động để giao dịch cho tài sản nợ mức đầu vào để đo lường giá trị hợp lý tài sản nợ, nhấn mạnh vào khái niệm người tham gia thị trường, thông tin thị trường đầu vào thị trường SFAS 157 (nay ASC 820) thiết lập hệ thống đo lường giá trị hợp lý, liên quan đến việc sử dụng liệu thị trường quan sát việc đo lường giá trị hợp lý, thị trường Dữ liệu sẵn có 6.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA VIỆT NAM Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường Giá trị tài sản ước tính sở giá trị phi thị trường giá trị phi thị trường 11 xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 6.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG Giá trị thị trường (GTTT) mức giá trị thị trường thừa nhận GTTT gọi giá trị công bằng, tiêu chuẩn bảm giá trị GTTT phản ánh tính hiệu mặt kinh tế - theo chế giá thị trường: hàng hóa chuyển đến cho người trả nhiều tiền nhất, hàng hóa sản xuất người có chi phí thấp GTTT chủ yếu hoạt động thẩm định giá hầu hết loại tài sản Cơ sở việc xây dựng khái niệm GTTT, hay sở việc ước tính GTTT tài sản đó, dựa thực tế có khả trao đổi, mua bán cách phổ biến thị trường, thực tiễn kiểm chứng khách quan Tuy nhiên thực tế, có nhiều loại tài sản cần thẩm định giá chúng mua bán, chí thị trường chúng, ví dụ như: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học… Để đánh giá giá trị loại tài sản này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ước tính gọi giá trị phi thị trường (GTPTT) Nói cách đầy đủ, GTPTT số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Trên thực tế có nhiều khái niệm giá trị khác Nhưng đặc điểm chung phổ biến hầu hết khái niệm chỗ chúng thuộc vào dạng khái niệm GTPTT Cơ sở việc xây dựng khái niệm GTPTT xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản: biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Tuy nhiên, lợi ích mà tài sản mang lại chủ thể đánh giá khác Nó tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích tài sản người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài 12 sản Đó sở việc ước tính giá trị tài sản người, lý dẫn đến phong phú cá khái niệm giá trị Vai trò thẩm định viên là: vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích tài sản người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài sản để lựa chọn khái niệm, đảm bảo công việc thẩm định ước tính cách hợp lý giá trị tài sản 6.2 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác, cụ thể: a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường b) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng giá trị đặc biệt khác Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt, không 13 liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp, tài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán thị trường công khai mà để bán đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác c) Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Sự khác biệt giá trị đầu tư giá trị thị trường tài sản động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường d) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp 7.ỨNG DỤNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN CỤ THỂ 7.1 Gía trị hợp lý định giá bất động sản định giá thuế quà tặng Trong phạm vi thuế liên bang, giá trị thị trường hợp lý giá trị thành lập cách hiểu thống Định nghĩa phổ biến giá trị thị trường đến từ định nghĩa thuế bất động sản 20.2031-1 sau1: Giá trị thị trường hợp lý giá trị mà tài sản trao đổi người sẵn lòng mua người sẵn lòng bán Trong điều kiện không bị bắt buột mua bán hai bên có hiểu biết hợp lý kiện có liên quan Luật thuế quà tăng 25.2512-1 định nghĩa tương tự 14 Trong định nghĩa này, tài sản đánh giá dựa giả thuyết tiêu chuẩn giá trị thị trường hợp lý trao đổi Trong có nhiều vấn đề phải định trường hợp chuẩn mực giá trị hợp lý, nhà định giá trả lời dựa giả định tài sản cổ đông nắm giữ (trực tiếp thông qua bất động sản khác) phần lớn hay nhỏ tài sản cho trước Thông qua luật, IRS chi phối tài liệu định giá luật thuế lý thuyết thành lập để toàn án liên ban điều chỉnh vấn đề xảy Chúng ta xem qua ví dụ trường hợp đa số mà tòa án thuế liên ban cung cấp khung pháp lý cụ thể cho việc thẩm định giá Chúng ta giải thích thành phần giá trị thị trường hợp lý từ phân biệt với chuẩn mực định giá khác, ví dụ phân biệt giá trị hợp lý giá trị thị trường hợp lý Gía trị thị trường hợp lý tiêu chuẩn giả định bán Tiêu chuẩn cách đo lường cho nghiệp vụ mà giả thuyết chống lại nghiệp vụ cụ thể Thêm nữa, định nghĩa giá trị thị trường hợp lý phân tích thành năm thành phần sau: • • • • • Giá trị mà tài sản dùng để trao đổi Người sẵn lòng mua Người sẵn lòng bán Hai bên không bị ép buột Cùng có kiến thức hợp lý kiện liên quan 8.PHẦN BÙ KIỂM SOÁT Mặc dù nhiều nhà phân tích tin có chứng cho việc thêm vào phần bù để định giá phương pháp công ty niêm yết, có nhiều ví dụ trường hợp có tính pháp lý cần có cân nhắc rõ rang phần bù Theo đó, xác định giá trị công ty cho mục đính thẩm định kiện tụng, phần bù kiểm soát, đảm bảo, cho phép Lời khuyên giá trị Trong cho phép số khuv vực pháp lý, vấn đề gây tranh cãi Trong thực thể giá trị tiền mặt, nhiều nhà phân tích không tin tưởng áp dụng phần bù kiểm soát, họ cho tính hai lần Xem phụ lục 15 chương 16, “Kiểm tra cho việc áp dụng chiết khấu thiểu số hướng dẫn giá công ty” viết Gilbert E Matthew, CFA, tạp chí Financial Valuation and Litigation Expert, xuất lần thứ 19, www.wiley.com/go/FVAM3E Trường hợp New Jersey v Brennan cho thấy cần thiết phần bù kiểm soát mức độ thực thể, tòa án tin chiết khấu thiểu số thêm vào hay có sẵn tồn định giá cổ phiếu cách sử dụng hướng dẫn công ty niêm yết Trong trường hợp này, tòa án từ chối chiết khấu thiểu số tính thị trường cho thấy cần thiết cho phần bù kiểm soát để thể mối quan hệ thực tế thị trường giá trị tổng thể doanh nghiệp Định nghĩa ABA ALI giá trị hợp lý có giải thích việc áp dụng mức độ chiếu khấu cổ đông Định nghĩa 1984 cho giá trị hợp lý từ RMBCA sau: Gía trị cổ phiếu trước hoạt động công ty có hiệu lực cho đối tượng gây bất đồng ý kiến, không bao gồm lên hay xuống giá thành phần trừ trường hợp loại trừ không công Vấn đề đề cập đến việc xác định giá trị hợp lý vấn đề liệu có nên áp dụng mức chiết khấu cổ đông thiếu chiết khấu thương mại hay không Xu hướng 25 năm qua, theo hướng dẫn ABA luật ALI trường hợp pháp lý, nói chung không áp dụng chiết khấu Nhiều tòa án (và phần lớn bình luận học bổng đại) đạo giá trị cổ đông thiểu số xác định tỷ lệ phần trăm tương đương giá trị vốn cổ phần công ty mà không áp dụng mức chiết khấu cổ đông thiếu kiểm soát thiếu khả tiếp cận thị trường Trong trường hợp Delaware Cavalier Oil v Harnett, 62 công ty cho lợi ích tối thiểu mà cổ đông nắm giữ tổng công ty, 1,5% cổ phần thường hữu, "yếu tố liên quan" để cân nhắc việc định giá cho mục đích tiến trình Phó Thủ tướng kết luận (và Toà án Tối cao Delaware khẳng định) mục tiêu thẩm định vạch đạo luật đánh giá thân công ty 16 phần nhỏ cổ phần tay cổ đông; không áp dụng giảm giá cổ đông Mặc dù nhiều nhà phân tích tin nhiều hỗ trợ để bổ sung giá trị cho giá trị xác định thông qua việc sử dụng phương pháp công ty tư vấn hướng dẫn, có trường hợp loại vấn đề tư pháp xem xét rõ ràng phí bảo hiểm Theo đó, xác định giá trị công ty cho mục đích tiến hành thẩm định, phí bảo hiểm, bảo hành, cho phép… Trong phép số khu vực pháp lý, khu vực gây tranh cãi Khi lưu lại tài khoản tiền mặt, nhiều nhà phân tích không tin vào việc áp dụng phí bảo hiểm, họ tin lần đếm trùng lặp Điều tạo vấn đề tiềm ẩn tòa án tin nên áp dụng Xem phụ lục Chương 16, "Kiểm tra mức chiết khấu người thiểu số giả định Giá Công ty Hướng dẫn" Gilbert E Matthews, CFA, Báo giá Tài Tố vấn Chuyên gia, Số 19, www.wiley.com/go/FVAM3E Trường hợp New Jersey v Brennan thừa nhận cần thiết phải có mức phí kiểm soát mức thực thể, tòa án tin chiết khấu thiểu số nhầm lẫn tồn tồn định giá cổ phiếu cách sử dụng phương pháp công ty tư vấn hướng dẫn Trong trường hợp này, tòa từ chối khoản chiết khấu người thiểu số thị trường thừa nhận cần thiết phải kiểm soát mức phí bảo hiểm thực tế thị trường đạt giá trị công ty toàn thể Các định nghĩa ABA ALI có giá trị hợp lý đưa giải thích việc áp dụng giảm giá cổ đông Định nghĩa giá trị hợp lý năm 1984 RMBCA sau: Giá trị cổ phần trước thực hành động công ty mà người bất đồng ý kiến phản đối, không bao gồm đánh giá khấu hao dự kiến hành động công ty trừ việc loại trừ không công 9.KHUNG THỜI GIAN ĐỊNH GIÁ Phần định nghĩa khung thời gian cho việc định giá Nó thị cho tòa án ấn định ngày định giá trước hành động công ty mà cổ đông phản đối 17 Khung thời gian cố gắng đảm bảo cổ đông không bị ảnh hưởng không lợi từ ảnh hưởng giao dịch mà họ bất đồng ý kiến, kể lợi ích từ hiệp lực phát sinh từ giao dịch tương lai Phần đòi hỏi phải xác định giá trị công ty thể hành động công ty không diễn ra, để không gây bất lợi cho bên kết hành động Tuy nhiên, định nghĩa cho thấy thông tin sau kết hợp xem xét đến mức đánh giá cao không đánh giá liên quan đến việc sáp nhập Chủ yếu, đánh giá cao giá trị trình kinh doanh bình thường đưa vào, điều khoản loại trừ cho thấy hành động không công tự thương lượng với số đông, làm giàu cho họ chi phí người bất đồng kiến, hành động xem xét việc xác định giá trị hợp lý 10.CÁC KỸ THUẬT HIỆN TẠI TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Năm 1983, Toà án tối cao Delaware thiết lập tảng cho kỹ thuật định giá theo định kỳ cộng đồng tài sử dụng định họ Weinberger v UOP, Inc Trong định mang tính bước ngoặt việc xác định giá trị trường hợp bất đồng cổ đông, Ý kiến tòa án khẳng định khái niệm công ty đánh giá phương pháp thay thế, thay dựa vào phương pháp chặn Delaware tòa án có trước Trong trường hợp này, tòa án áp dụng phương pháp luồng tiền chiết khấu sau xem xét tất yếu tố có liên quan vụ án Weinberger không hoàn toàn quay với việc sử dụng phương pháp chặn Delaware; Thay vào đó, cho phép áp dụng thủ tục định giá thay chấp nhận rộng rãi, kỹ thuật định giá phù hợp với ngành Phương pháp định giá thích hợp không giống trường hợp Nhưng tòa án sử dụng chứng liên quan để trình bày để xác định giá trị Ví dụ, cách tiếp cận tài sản thường sử dụng để đánh giá công ty bất động sản Khi kỹ thuật tập quán phát triển, luật trường hợp Năm 1999, ABA theo sau ALI việc khuyến cáo khoản giảm giá không áp dụng RMBCA sửa đổi để định nghĩa giá trị hợp lý: 18 Giá trị cổ phiếu trước thực hành động công ty mà cổ đông phản đối sử dụng khái niệm kỹ thuật định giá thông thường sử dụng cho doanh nghiệp tương tự bối cảnh giao dịch đòi hỏi phải thẩm định không chiết khấu thiếu khả tiếp cận thị trường tình trạng thiểu số Ngoại trừ, phù hợp, để sửa đổi giấy chứng nhận hợp theo mục 13.02 (a) (5) hoản giảm giá không áp dụng RMBCA sửa đổi để định nghĩa giá trị hợp lý: Theo Hiệp hội Luật sư Hoa Kỳ, Ủy ban Luật Doanh nghiệp, "Đạo luật Doanh nghiệp Mô hình sửa đổi" (1999), Mục 13.02 (a) (5) tuyên bố "bất kỳ sửa đổi khác điều khoản việc thành lập, sáp nhập, trao đổi Tài sản phạm vi cung cấp điều khoản thành lập, quy chế, nghị hội đồng quản trị [nhấn mạnh thêm] "; Nhận xét thức RMBCA năm 1999 cho công ty cho phép tự nguyện nhận khoản toán đặc biệt cho giao dịch định mà không ảnh hưởng đến toàn công ty tòa án sử dụng quyền tự việc áp dụng giảm giá Mặc dù định nghĩa thiết lập hiệp hội học thuật này, quan lập pháp bang có hội thiết lập định nghĩa riêng họ, có giới thiệu đến hướng dẫn Chúng ta thấy đạo luật luật pháp chuyển sang hướng sau Trong phần này, đề cập đến chất đặc biệt giá trị hợp lệ vấn đề bất đồng áp Tuy nhiên, nhà phân tích định giá kêu gọi để đưa ý kiến giá trị tan vỡ công ty nơi cổ đông bất đồng bị áp Bình luận thức cho thay đổi năm 1999 định nghĩa RMBCA giá trị hợp lý khẳng định: Trong trường hợp có bất đồng mà chứng hành vi sai trái phải xác định giá trị hợp lý dựa người yêu cầu nhận việc bán cổ phiếu tự nguyện cho bên thứ ba, có tính đến tình trạng thiểu số Nếu trước bên ký kết thoả thuận cổ đông xác định cung cấp phương pháp xác định giá trị hợp lý để bán, tòa án cần xem xét định nghĩa 19 phương pháp trừ tòa án định không công không công Ánh sáng kiện hoàn cảnh trường hợp cụ thể Về mặt giải thích: Việc giải thể doanh nghiệp nửa đêm mà đưa vào cuối thảo luận tiêu chuẩn giá thị trường hợp lý thuế bất động sản quà tặng vấn đề giải thể quan hệ mà không bị áp bị cáo buộc Trong định mình, tòa phán việc mua lại phải xác định theo thỏa thuận hợp tác, kêu gọi mua bán với giá thị trường hợp lý Do đó, vấn đề bất đồng quan điểm phân biệt đối xử, nhà phân tích định giá thường sử dụng phương pháp thông thường để đánh giá lợi ích chủ sở hữu thiểu số kinh doanh sở tỷ lệ phần trăm (thường giảm giá người dân thiểu số thị trường) Tuy nhiên, nhà phân tích nên tìm kiếm hướng dẫn pháp lý để áp dụng giá trị hợp lý, với kiện tình cụ thể vụ việc 20 ... THIỆU 2. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN 3.SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ 4.ĐIỀU KHOẢN GIÁ TRỊ 5.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA MỸ 5.1 GIÁ TRỊ NỘI TẠI 5 .2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ 5 .2. 1... dụng tiêu chuẩn giá trị Việc xác định loại giá trị tìm kiếm gọi tiêu chuẩn giá trị Mỗi tiêu chuẩn giá trị chứa nhiều giả định đại diện cho tảng loại giá trị sử dụng cam kết cụ thể Ngay tiêu chuẩn. .. 5 .2. 1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG HỢP LÝ 11 5 .2. 2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ (QUYỀN LỢI BANG) VÀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ 11 (BÁO CÁO TÀI CHÍNH) 5.3 GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ 14 5.4.CÁC LOẠI GIÁ TRỊ KHÁC 15 6.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ