thẩm định giá bất động sản

bộ công thương trường đại học công nghiệp Môn : ĐẦU TƯ & KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chương : THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: NGUYỄN LÊ HỒNG VY Nhóm thực : Nhóm 3A DANH SÁCH NHÓM 3A STT HỌ VÀ TÊN MSSV NGUYỄN THỊ HÀ 12019721 NGUYỄN THỊ BÍCH HẠNH 12012731 LÊ THỊ THÙY LINH 12018471 NGUYỄN NỮ HỌA MY 12018521 NGUYỄN TÔN NỮ HÀ NI 12015391 HỒ THỊ HIẾU NGỌC 12008471 NGUYỄN THI KIM THANH 12013301 3.1:Giới thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá 3.2:Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá,thẩm định giá BĐS NỘI DUNG 3.3:Các nguyên tắc định giá ,thẩm định giá 3.4:Quy trình định giá, thẩm định giá BĐS 3.5:Các phương pháp định giá,thẩm định giá truyền thống 3.1:Giới thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá  Khái niệm: Định giá BĐS thẩm định giá BĐS  Những diểm khác định giá thẩm định giá  Các pháp lý định giá,thẩm định giá  Quyền tổ chức cá nhân định giá,thẩm định giá BĐS  Nghĩa vụ tổ chức cá nhân định giá, thẩm định giá 3.2:Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, thẩm định giá BĐS Lập doanh nghiệp hợp tác xã,đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định pháp luật Ngoài ra, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có hai người có chứng định giá BĐS 3.3:Các nguyên tắc định giá ,thẩm định giá            3.3.1: Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu 3.3.2: Nguyên tắc cung- cầu 3.3.3: Nguyên tắc thay đổi 3.3.4: Nguyên tắc thay 3.3.5: Nguyên tắc cân 3.3.6: Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 3.3.7: Nguyên tắc phân phối thu nhập 3.3.8: Nguyên tắc đóng góp 3.3.9: Nguyên tắc tuân thủ 3.3.10: Nguyên tắc cạnh tranh 3.3.11: Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 3.4:Quy trình định giá, thẩm định giá BĐS  Bước 1: Xác định tổng quát BĐS cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá  Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá  Bước 3: Khảo sát trường,thu thập thông tin  Bước : Phân tích thông tin  Bước : Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá  Bước : Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Phương pháp chi phí • Phương pháp thu nhập • Phương pháp thặng dư • Phương pháp lợi nhuận • 3.5.5 3.5.4 3.5.3 3.5.2 3.5.1 3.5:Các phương pháp định giá,thẩm định giá truyền thống • Phương pháp so sánh 3.5.1 Phương pháp so sánh a Các bước tiến hành:  Bước 1: Nghiên cứu thị trường  Bước 2: Thu thập,kiểm tra thông tin,số liệu yếu tố so sánh  Bước : Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn  Bước : Phân tích,xác định yếu tố khác biệt  Bước : Phân tích tổng hợp b Nội dung công tác thẩm định: Thời gian thu thập thông tin Điều kiện thu thập thông tin Phân tích thông tin Điều chỉnh mức giá BĐS so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Xác định giá trị tài sản cần thẩm định 3.5.2 • Phương pháp chi phí  Trường hợp hao mòn tự nhiên Ví dụ: Xác định tỷ lệ hao mòn nhà tầng có tuổi đời hiệu 22 năm,gồm thông tin sau: + BĐS lân cận bán với giá 3.55 tỷ đ 3,1 tỷ đ + Tuổi đời: BĐS (20 năm),BĐS (21 năm) + Gía đất : BĐS ( 2,485 tỷ), BĐS (2,015 tỷ) + Chi phí xây dựng: BĐS (1,765 tỷ), BĐS 2( 1,8 tỷ) Bước Trình tự BĐS so sánh BĐS so sánh Giá bán BĐS so sánh 3.550 3.100 Giá trị đất 2.485 2.015 Giá trị nhà thời điểm thẩm định giá 1.065 1.085 Chi phí xây dựng nhà tương tự 1.765 1.800 Giá trị hao mòn lũy kế 700 715 Tỷ lệ hao mòn lũy kế 39.66% 39.72% Tuổi đời hiệu 20 21 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm nhà 1.983% 1.891% Xác định tỷ lệ hao mòn: ((1.983%+1.891%)/2)*22=42,61% tỷ lệ hao mòn BĐS : 42,61%  Trường hợp hao mòn lỗi thời chức Ví dụ: Xác định mức độ hao mòn lạc hậu chức công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý hệ thống bếp phòng ăn Khoản mục Chi phí Thay hệ thống đun củi bếp gaz 20.000.000đ Thay bình đun nước nóng 20 lít 8.000.000đ Di dời tường ngăn,sửa lại phòng ăn 32.000.000đ Tổng chi phí 60.000.000đ Trừ Chi phí phát sinh 30.000.000đ Mức độ hao mòn lạc hậu chức 30.000.000đ  Trường hợp hao mòn kinh tế: Là hao mòn tác nhân bên ô nhiễm, sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế, … Được tính sau: + Xem xét mức độ giảm sút để tính giảm giá theo quy định + Căn vào tình hình thị trường để tính giảm giá 3.5.3 • Phương pháp thu nhập a.Phương pháp hóa vốn trực tiếp   V: giá trị BĐS I: thu nhập ròng năm R: tỷ suất vốn hóa b Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) V : Giá trị thị trường BĐS CFt : Thu nhập năm thứ t : Giả trị thu hồi ĐĐS vào năm thứ n n : Thời gian nắm giữ tài sản r : tỷ suất chiết Ví dụ  Phòng đơn:10 phòng,giá 3.200.000đ/phòng  Phòng đơn: 10 phòng,giá 4.800.000đ/phòng  Lãi suất bình quân:15%  Phòng lân cận có chi phí tu vận hành: Chung Chung cư cư Chi Chi phí phí Tổng Tổng thu thu nhập nhập thực thực tế tế A A 319 319 trđ trđ 912 912 trđ trđ B B 412 412 trđ trđ 1190 1190 trđ trđ C 336 trđ 933,3 trđ Lời giải  Tổng thu nhập tiềm năng: +phòng đơn: 10*3.200.000*12 tháng=384trđ +phòng đôi: 10*4.800.000*12 tháng = 576 trđ  Tổng thu nhập dự kiến: 960trđ-(960trđ * 10%)=864trđ  Chi phí tu vận hành Chung cư Chi phí Tổng thu nhập Tỷ lệ (%) thực tế A 319 trđ 912 trđ 35 B 412 trđ 1190 trđ 34,6 C 336 trđ 933,3 trđ 36 Chi phí tu bảo dưỡng chung cư 864trđ *0,352= 304,128 trđ 3.5.4 • Phương pháp thặng dư  Là phương pháp thẩm định giá thị trường tài sản cần thẩm định xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Ví dụ  Một lô đất có diện tích 1000m vuông,được xây dựng 40%,cao 10 tầng -Tổng chi phí : 20.000.000đ - Vay ngân hàng: 55% tổng chi phí,lãi suất 10%/năm -Gía bán: 8,5trđ/m vuông -Tổng diện tích hộ : 80% tổng diện tích sàn xây dựng - Lợi nhuận kỳ vọng : 15% doanh thu dự án Lời giải  Ước tính doanh thu:( m.v=mét vuông) Tổng diện tích sàn hộ: = [(1000 m.v*40%)*10 tầng]*80%=3.200 m.v Doanh thu từ bán hộ: = 3200 m.v * 8.5 trđ/m.v=27.200 trđ  Ước tính chi phí lợi nhuận: Tổng chi phí gồm lãi vay: =20.000trđ+[(20.000trđ*55%)*10%]=21.100trđ Lợi nhuận chủ đầu tư: =27.200trđ * 15% = 4.080trđ Tổng chi phí lợi nhuận: =21.100trđ+4.080trđ=25.180trđ  Gía trị ước tính lô đất =27.200trđ – 25.180trd=2.020trđ 3.5.5 • Phương pháp lợi nhuận  Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá  Các bước tiến hành: -Bước : Xác định tổng doanh thu -Bước : Xác định tổng chi phí -Bước : Xác định thu nhập thực từ BĐS -Bước : Áp dụng công thức để tìm giá trị BĐS Giá thị trường=thu nhập thực hàng năm/tỷ suất vốn hóa Ví dụ  Thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà: - Gà giống:12.000đ/con,tổng 1000 con,tỷ lệ gà chết:2% -Trang trại xuất lứa/năm,mỗi 2.2kg,bán với giá 55.000đ/kg -Mỗi năm mua 1500bao thức ăn,giá 25.000đ/bao, -Chi phí tiêm phòng 14trđ/năm,điện nước 32trđ/năm,lương CN 250trđ/năm,chi phí khác 150trđ/năm -Kinh doanh gà vi sinh:2000bao/năm,giá 10.000đ/bao -Lãi suất bình quân ngành: 10% -Vốn vay NH 290trđ,lãi suất 10% - Tiền lương chủ trang trại 20% lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN 25% Lời giải  Tổng doanh thu: Từ bán gà:1000 con* lứa * 98%= 5.880 gà 5.880 con*2,2kg*55.000đ/con =711.48 trđ Từ phân vi sinh: 2000bao * 10.000đ/bao= 20trđ Tổng thu nhập:711.48trđ+20trđ=731.48 trđ  Tổng chi phí: Gà giống: 6000con*12.000đ=72trđ Thức ăn : 1500bao *25.000đ/bao = 37.5 trđ Tiền vacxin : 14trđ Điện,nước,lương CN: 282trđ Chi phí khác : 150 trđ Lãi vay : 29trđ Tổng chi phí: 584.5trđ  Lợi nhuận trước thuế: 731,48trđ- 584,5trđ = 146,98trđ Tiền lương chủ kinh doanh: 146,98trđ*20%=29,394trđ Lợi nhuận lại: 146,98trđ- 29,394 trđ= 117,584 trđ  Lợi nhuận sau thuế : 117,584trđ *(1-25%)= 88,188trđ  Gía trị trang trại = 88,188trđ/10%= 881,88TRĐ THANKS FOR YOUR LISTENING ... định giá ,thẩm định giá truyền thống 3.1:Giới thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá  Khái niệm: Định giá BĐS thẩm định giá BĐS  Những diểm khác định giá thẩm định giá  Các pháp lý định giá ,thẩm. .. thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá 3.2:Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá ,thẩm định giá BĐS NỘI DUNG 3.3:Các nguyên tắc định giá ,thẩm định giá 3.4:Quy trình định giá, thẩm định giá BĐS 3.5:Các... định giá ,thẩm định giá  Quyền tổ chức cá nhân định giá ,thẩm định giá BĐS  Nghĩa vụ tổ chức cá nhân định giá, thẩm định giá 3.2:Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, thẩm định giá BĐS Lập doanh