Qui trình Thẩm định giá Bất động sản part 3 ppsx

3. Phân tích khách hàng tiềm năng  Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.  Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, tính năng sử dụng và môi trường xung quanh bất động sản.  Nhu cầu, sức mua về bất động sản. 4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối ưu Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho bất động sản. Nội dung phân tích:  Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất trống)  Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất  Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi như đất trống)  Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể so sánh.  Đi đến ý kiến về giá trị của đất.  Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ đất Phân tích công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất Phải đảm bảo những yêu cầu sau:  Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường.  Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại. Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu  Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh  Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt nhất đối với bất động sản: - Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có - Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng. - Phá bỏ công trình. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá 1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản - Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc định giá và loại bất động sản cần định giá - Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng - Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá Phương pháp Thủ tục Áp dụng thích hợp với So sánh giá bán Dựa trên cơ sở những bằng chứng trực tiếp về giá bán BĐS có thể so sánh được Những bất động sản có nhiều bất động sản tương tự (có thể so sánh được) được mua bán chuyển nhượng Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng Những bất động sản mà ít có bất động sản tương tự được mua bán và không có số liệu về thu nhập Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của những thu nhập (lợi ích) kỳ vọng mà bất động sản tạo ra cho người chủ trong tương lai Những bất động sản tạo ra thu nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ. Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ các hoạt động trên bất động sản Bất động sản mà có một số yếu tố độc quyền mà ít được mua bán, chuyển nhượng, ví dụ cửa hàng xăng dầu Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phí đầu tư phát triển Đất có tiềm năng đầu tư phát triển 2. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau  Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn. Thống nhất các mức giá ….  Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định bao gồm: - Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận; - Mức độ chính xác của các số liệu;, - Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường. Thống nhất các mức giá  Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các bất động sản so sánh. . động sản cần thẩm định giá 1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản - Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc định giá và loại bất động sản cần định giá - Thẩm định viên phải cân nhắc. với bất động sản: - Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có - Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng. - Phá bỏ công trình. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định. tại. Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu  Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh  Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp