Đang tải... (xem toàn văn)
1 KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN Học phần Tư pháp quốc tế Giảng viên TS Ngô Quốc Chiến ĐỀ TÀI Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là[.]
KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI - BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN Học phần: Tư pháp quốc tế Giảng viên: TS Ngô Quốc Chiến ĐỀ TÀI: Thẩm quyền xét xử luật áp dụng giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam với số nước giới (tối thiểu nước) Họ tên: Diệp Hữu Đạt MSSV: 18061134 Lớp học phần: INL2006 Hà Nội, tháng 01 năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Khái niệm Giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án II Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tòa án Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Trình tự, thủ tục giải tranh chấp phát sinh từ hợp đẳng kinh doanh bất động sản Tòa án Vướng mắc, bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án III Giải pháp hoàn thiện pháp luật Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Các giải pháp áp dụng pháp luật 10 So sánh quy định pháp luật với nước khác 11 KẾT LUẬN 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13 Danh mục viết tắt Kinh doanh bất động sản KDBĐS MỞ ĐẦU Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lý Nhà nước Do em chọn đề tài“Thẩm quyền xét xử luật áp dụng với giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam số nước giới “ làm tiểu luận NỘI DUNG I Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Khái niệm Hợp đồng KDBĐS thỏa thuận văn bên chủ thể mà bên chủ thẻ KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận Đặc điểm hợp đồng KDBĐS1: Thứ nhất, Ít bên chủ thể hợp đồng KDBĐS phải chủ thể KDBĐS thành lập hoạt động KDBĐS theo Luật KDBĐS văn liên quan Thứ hai, đối tượng hợp đồng KDBĐS bất động sản bao gồm: nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện định Thứ ba, hợp đồng KDBĐS phải lập văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy mơ nhỏ, khơng thường xun Thư tư, hợp đồng KDBĐS ln hình thành mục đích lợi nhuận dù dạng hay dạng khác Trường Đại học luật Hà Nội (2013), Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội * Khái niệm tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Là mâu thuẫn phát sinh từ việc thực quyền nghĩa vụ hợp đồng KDBĐS bên chủ thể KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận Đó tranh chấp vẻ hình thức nội dung hợp đồng, đối tượng chủ thể hợp đồng Các loại tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tùy theo chủ thể mục đích bên hợp đồng mà phân thành hai loại tranh chấp hợp đồng dân kinh doanh thương mại Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp dân tranh chấp phát sinh mà bên khơng có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận; có bên chủ thẻ có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận bên chủ thê khơng có mục đích lợi nhuận đối tượng quy định theo Luật KDBĐS 2014 Thứ hai, tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp kinh doanh thương mại tranh chấp phát sinh hoạt động kinh doanh, thương mại cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với có mục đích lợi nhuận Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS: tranh chấp hình thức; vẻ đối tượng; chủ thể nội dung hợp đồng Giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Là phương thức giải tranh chấp quan xét xử nhân danh quyền lực nhà nước tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ án hay định Tồ án vụ tranh chấp khơng có tự nguyện tuân thủ đảm bảo thi hành sức mạnh cưỡng chế nhà nước2 Giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tịa án có đặc điểm sau : Bán chất phương thức giải tranh chấp đường tồ án phương thức mang ý chí quyền lực nhà nước Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật Quyết định tồ án có hiệu lực khiến bên bắt buộc phải thực thi kèm theo biện pháp cưỡng chế thi hành * Ưu điểm: Quyết định tòa án có tính cưỡng chế cao, quyền lợi người thắng kiện đảm bảo bên thua kiện có tài sản để thi hành án Những sai sót q trình giải tranh chấp có khả phát hiện, khắc phục đảm bảo quyền lợi đáng bên tham gia Chi phí giải tranh chấp tịa án nhiều so với chi phí giải tranh chấp trọng tài thương mại * Nhược điểm: thủ tục giải thường dài so với giải tranh chấp trọng tài thương mại Hơn nữa, nguyên tắc xét xử công khai tịa án làm sụt giảm uy tín bên thương trường; bí mật kinh doanh không đảm bảo, cản trở hoạt động chủ thể bên KDBĐS Ngoài ra, án xét xử xong chưa thi hành mà bên có quyền kháng cáo, khiếu nại nên thời gian kéo đài ảnh hưởng đến trình hoạt động bên tranh chấp Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Là tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tịa án Khi giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án phải chịu điều chỉnh văn pháp luật chủ yếu sau: - Bộ luật tố tụng dân sự, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở, Luật xây dựng Trong đó, Luật KDBĐS đạo Luật trực tiếp điều chỉnh hợp đồng KDBĐS Ngồi ra, cịn chịu điều chỉnh văn luật quy định chi tiết hướng dẫn thi hành đạo luật Đồng thời, chịu điều chỉnh số luật chuyên ngành khác như: Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã, Luật Thương mại, Luật đầu tư II Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tòa án Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản a Các nguyên tắc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Nguyên tắc quyền định tự định đoạt đương sự, Cung cấp chứng chứng minh tố tụng dân sự; Bình đẳng quyền nghĩa vụ tố tụng dân sự; Bảo đảm quyền bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương sự; Hòa giải tố tụng dân sự; Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án dân sự; Tịa án xét xử tâp thê, kịp thời, cơng bằng, công khai; Bảo đảm vô tư, khách quan tố tụng dân sự, bảo đảm tranh tụng xét xử3 b Thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Pháp luật quy định: "Đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” Theo quy định Bộ luật tố tụng dân 2015, Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS sau: Thẩm quyền xét xử Tòa án theo vụ việc; Thẩm quyền theo cấp; Thẩm quyền theo lãnh thổ; Thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn Thẩm quyền giải tranh vẻ chấp bất động sản có liên quan đến định cá biệt quan, tổ chức, người có thẩm quyền Bộ luật tố tụng dân 2015 quy định: Nếu việc Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp bất động sản có xem xét việc hủy định cá biệt Ủy ban nhân dân Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phát sinh trước ngày 01/7/2016 tranh chấp thuộc thẩm quyền Tịa án cấp huyện Nêu việc thụ lý vụ án Nguyễn Bá Diến (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2013 thực từ ngày 01/7/2016 thẩm quyền giải vụ án Tòa án nhân dân cấp tỉnh”4 Trình tự, thủ tục giải tranh chấp phát sinh từ hợp đẳng kinh doanh bất động sản Tòa án Trong giai đoạn sơ thẩm, hoạt động tổ tụng tòa án bao gồm: hoạt động thụ lý vụ án, hoạt động chuẩn bị xét xử hoạt động xét xử sơ thẩm vụ án a Thực tiễn giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án * Tình hình tranh chấp hợp đồng KD BĐS Tòa án từ năm 2013 đến 2017 Từ ngày 01-10-2014 đến 31-7-2017, Tòa án giải 1.072.451 vụ án loại tổng số 1.336.861 vụ án thụ lý Theo đó, số lượng tranh chấp hợp đồng KDBĐS cao so với loại tranh chấp hợp đồng khác giải Tòa án b Đánh giá thực trạng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Thứ nhất, pháp luật quy định thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp vẻ dân thời hạn 04 - 06 tháng; thuộc tranh chấp kinh doanh thương mại thời hạn chuẩn bị xét xử 02 - 03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án” Quy định nâng cao trách nhiệm Tịa án q trình giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS Thứ hai, việc giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS thống theo thủ tục chung - thủ tục tố tụng dân Thứ ba, Công tác giải tranh chấp góp phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp Vướng mắc, bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án a Vướng mắc áp dụng pháp luật tố tụng Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật Quy định thời hạn giải tranh chấp: Khi giải Tòa án, việc xác định mục đích lợi nhuận cá nhân, tổ chức khơng có đăng ký kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn khó xác định thực tế, nên xác định quan hệ tranh chấp dân hay kinh doanh thương mại để xác định thời hạn giải theo quy định BLTTDS cịn có nhiều quan điểm khác b Vướng mắc thẩm quyền Quy định việc xác định thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn xuất trước Tòa án thụ lý giải (nộp đơn khởi kiện) hay sau q trình thụ lý giải quyết? Và Tịa án thụ lý giải thẩm quyền ngun đơn có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền khác giải không? c Vướng mắc áp dụng pháp luật nội dung Khi giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Tòa án chồng chéo, cụ thể : Về quy định huy động vốn hay việc chuyển nhượng dự án bất động sản hợp đồng KDBĐS: cịn có chồng chéo Luật Đầu tư Luật KDBĐS có nhiều dự án diện muốn chuyển nhượng lại chưa giải phóng mặt chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lực yếu chủ đầu tư cũ việc làm thủ tục Về chất lượng nhà thời hạn giao nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Do hợp đồng thường không bên thỏa thuận pháp luật KDBĐS, pháp luật xây dựng phải quy định chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên bán việc bảo đảm tiến độ xây dựng nhà trở thành điều khoản tùy nghi bên tự nguyện thỏa thuận hợp đồng Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng bồi thường thiệt hại theo qua ! định khoản Điều 16 Luật KDBĐS 2014 cịn bất cập Trên thực tế, khơng trường hợp bên có thỏa thuận mức phạt vi phạm, thỏa thuận lại tính giá trị hợp đồng Vậy, liệu phát sinh tranh chấp, Tịa án có chấp nhận mức phạt vi phạm giá trị phản nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm hay toàn giá trị hợp đồng? Mặt khác, chứng minh thể “giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm ” hồn tồn khơng đơn giản, đặc biệt loại hợp đồng dịch vụ phải thực cụ thể theo tiến trình, khơng thực riêng rẻ, nhiều người thực Tham khảo Điều 74 Công ước Viên 1980 mua bán hàng hóa quốc tế (CISG) quy định: Tiền bồi thường thiệt hại xảy bên vi phạm hợp đồng khoản tiền bao gồm tổn thất khoản lợi bị bỏ lỡ mà bên phải chịu hậu vi phạm hợp đồng Tiền bồi thường thiệt hại cao tổn thất số lợi bỏ lỡ mà bên bị vi phạm dự liệu phải dự liệu vào lúc ký kết hợp đồng hậu xảy vi phạm hợp đồng, có tính đến tình tiết mà họ biết phải biết Việc dự liệu trước SỐ trường hợp đê giới hạn mức bồi thường thiệt hại thực tế Về điều kiện đối tượng hợp đồng KDBĐS quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh quy định Điều Luật KDBĐS 2014, có điều kiện “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều quyền sử dụng đất nhà khơng thể trở thành “hàng hóa” phép đưa giao dịch thị trường bất động sản III Giải pháp hoàn thiện pháp luật Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, định hướng cải cách tư pháp Thứ hai, đảm bảo đồng pháp luật Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, cần có văn hướng dẫn thống việc đương có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp Trong tình đặt trên, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai vì: Thẩm quyền Tịa án theo lựa chọn nguyên đơn xuất Tòa án thụ lý giải Tức nộp đơn khởi kiện, họ chọn Tịa án có thẩm quyền theo quy định Điều 39, khơng họ lựa chọn Tịa án có thẩm quyền theo quy định Điều 40 BLTTDS Và họ có lựa chọn Tịa án có thẩm quyền để giải Tòa án thụ lý giải thẩm quyền đương nhiên ngun đơn khơng có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền khác giải Thứ hai, cần áp dụng quy định thủ tục rút gọn BLLTDS 2015 giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Việc áp dụng thủ tục tố tụng tố tụng rút gọn nhằm rút ngắn thời gian giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS đám báo điều kiện quy định khoản I Điều 317 BLTTDS 2015 Tịa án khơng phải nhiều thời gian để điều tra, xác minh mà giải vụ án luật định, đảm bảo công băng, lẽ phải, nhằm rút ngắn thời gian, hiệu quả, giảm chi phí xử lý tài sản đồng thời giảm thiểu nguy rủi ro tốn khốn chi phí tố tụng khác phát sinh Các giải pháp áp dụng pháp luật Thứ nhất, để quy luật thị trưởng điều tiết phát triển hoạt động KDBĐS, hạn chế can thiệp hành Nhà nước Đây giải pháp quan trọng nhất, mang tính tảng nhất, mang lại ổn định cho phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam Sự can thiệp hành Nhà nước trở ngại lớn trình phát triển hoạt động KDBĐS Vì giảm tối đa can thiệp hành Nhà nước lĩnh vực bất động sản theo hướng quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh Thứ hai, đổi hệ thống tài liên quan đến KDBĐS Cần có phối hợp chặt chẽ quan liên quan việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung loại thuế lệ phí liên quan đến bất động sản; hồn thiện chế sách tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dân loại nhà khác đề hỗ trợ phát triển hàng hóa cho thị trường bất động sản 10 Thứ ba, thực cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực KDBĐS nói riêng đến chủ thể tham gia giao dịch Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác tìm hiểu tuyên truyền pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng KDBĐS Việt Nam nhằm hạn chế rủi ro cho bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, để xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch nước ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật hợp đồng KDBĐS hiệu quả, giảm thiểu tranh chấp hợp đồng So sánh quy định pháp luật với nước khác Việt Nam với Lào Campuchia có đặc điểm riêng lịch sử, truyền thống, địa lí, thành phần dân cư, trình độ phát triển kinh tế, trị, tôn giáo tảng tạo nên đa dạng xã hội hệ thống pháp luật cho khu vực này.Tuy nhiên, đa dạng có điểm tương đồng định Sự giao lưu tiếp biến văn hoá, điểm tương đồng lịch sử, truyền thống dân tộc quốc gia khu vực tạo điều kiện thuận lợi cho hệ thống pháp luật khu vực có điểm giống Civil law tiếp nhận nhiều nước ASEAN chủ yếu gắn liền với trình xâm chiếm thuộc địa nước châu âu lục địa quốc gia Trừ Thái Lan, luật chịu ảnh hưởng dòng họ Civil law Việt Nam, Lào, Campuchia thuộc địa nước thuộc lục địa châu Pháp Ngay sau giành độc lập chí xây dựng hệ thống pháp luật theo mơ hình pháp luật XHCN Việt Nam Lào ,Campuchia nhân tố hệ thống pháp luật Pháp kỹ thuật pháp lý, hệ thống khái niệm cấu trúc pháp luật tiếp tục trì KẾT LUẬN Với nhận thức sâu sắc tranh chấp hợp đồng KDBĐS tác động khơng nhỏ đến ổn định trị - xã hội.Trên sở lý luận, qua thực tiễn nghiên cứu giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án thời gian qua, tồn tại, hạn chế nguyên nhân hạn chế, từ mạnh dạn đưa quan điểm giải pháp Nếu thực đồng cách nghiêm túc nâng cao chất 11 lượng giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tịa án, góp phần khơng nhỏ làm lành mạnh quan hệ xã hội, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản-những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài TS Hồng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng Bộ luật dân năm 2015 Trường Đại học luật Hà Nội (2013), Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Nguyễn Bá Diến (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2013 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Tư pháp quốc tế (phần chung), Nxb Hồng Đức Trường Đại học Luật Hà Nội, Trần Minh Ngọc - Vũ Thị Phương Lan (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Tư pháp, 2019 13 ... doanh bất động sản Tòa án Pháp luật quy định: "Đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quy? ??n giải quy? ??t” Theo quy định Bộ luật tố tụng dân 20 15, Tịa án có thẩm quy? ??n. .. với giao dịch có đối tượng bất động sản So sánh quy định pháp luật Việt Nam số nước giới “ làm tiểu luận NỘI DUNG I Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản. .. sau: Thẩm quy? ??n xét xử Tòa án theo vụ việc; Thẩm quy? ??n theo cấp; Thẩm quy? ??n theo lãnh thổ; Thẩm quy? ??n giải theo lựa chọn nguyên đơn Thẩm quy? ??n giải tranh vẻ chấp bất động sản có liên quan đến định